ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOA
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (906.18 KB, 56 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ”
SVTH
: NGUYỄN ĐĂNG PHƯƠNG
MSSV
: 04333030
LỚP
: CD04CQ
KHÓA
: 2004 – 2007
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NGUYỄN ĐĂNG PHƯƠNG
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯNG QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Khoa QLĐĐ &ø BĐS, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
- Tháng 7 năm 2007 -
LỜI CÁM ƠN
Con xin thành kính ghi ơn cha mẹ đã nuôi dưỡng con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành biết ơn :
• Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
• Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai & Bất động sản
• Cùng quí thầy cô, đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho em trong suốt
quá trình học tập tại trường.
Em xin chân thành cám ơn:
• Thầy Trần Thanh Hùng đã chỉ bảo, hướng dẫn, giúp đỡ cho đề tài của em được
hoàn thành tốt.
• Các anh chị phòng Quản lý đô thị tp.Biên Hoà đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều
kiện trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài.
• Anh Kiều Minh Thắng tổ Quản lý nhà đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong
thời gian thực tập.
Cám ơn các anh chị, bạn bè trong và ngoài lớp đã ủng hộ đóng góp ý kiến, động viên,
giúp đỡ trong trong thời gian học tập, sinh hoạt tại trường cũng như thực tập để hoàn
tất tốt chương trình học và luận văn tốt nghiệp.
Đại học Nông Lâm, tháng 7-2007
Sinh viên
Nguyễn Đăng Phương
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện Nguyễn Đăng Phương, Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
Đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở trên đòa bàn thành phố Biên Hòa”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Cùng với sự phát triển mọi mặt về kinh tế- xã hội thì vấn đề đô thò hóa cũng
được chú trọng quan tâm. Nhất là trong những năm gần đây do tác động từ quá trình
đô thò hóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thò trường, nhà đất có giá trò cao nên việc
giao dòch mua bán nhà đất diễn ra thường xuyên liên tục, chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà đất diển ra ngày càng phổ biến.
Tại thành phố Biên Hòa nằm trong vùng kinh tế phát triển phía Nam thì vấn đề
này càng nhanh hơn, phức tạp hơn vì đây là đô thò phát triển, dân số tăng nhanh do
có số lượng dân nhập cư nhiều. Giải quyết tốt vấn đề nhà đất là tiền đề quan trọng
góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, từng bước ổn đònh xã hội, tạo sự tác
động tích cực trong việc duy trì, phát triển quỹ nhà quỹ đất, đồng thời tạo ra bộ mặt
cho các đô thò ngày càng khang trang. Bên cạnh những thành tựu đạt được thành
phố Biên Hòa đang đứng trước những thách thức lớn. Tình trạng chuyển nhượng nhà
đất trái phép, sai pháp luật diễn ra công khai ở nhiều nơi, gây mất trật tự xã hội, tạo
tâm lý không tốt trong nhân dân về công tác quản lý nhà đất tại thành phố. Chính vì
thế việc gia tăng về quản lý của Nhà nước về nhà đất là rất cần thiết và việc đánh
giá tình hình chuyển nhượng nhà đất trên đòa bàn thành phố là nội dung của đề tài
trong quá trình nghiên cứu đã đạt được những kết quả sau:
• Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở trên đòa bàn.
• Thực trạng của việc chuyển nhượng nhà đất.
• Phân tích đánh giá các ưu, nhược điểm những bất cập trong quá trình thực
hiện chuyển quyền nhượng nhà đất.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................ 1
PHẦN I TỔNG QUAN ............................................................................................. 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................. 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 5
I.2. KHÁI QUÁT ĐIẠ BÀN NGHIÊN CỨU ............................................................ 10
II.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................... 13
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 13
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 13
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 14
II.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN ....................... 14
II.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ...................................................... 13
II.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................. 21
II.1.3. Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 26
II.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN ........... 27
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................. 27
II.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................ 30
II.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở .................................................... 33
II.3.1. Tình hình quản lý nhà ở ................................................................................... 33
II.3.2. Tình hình sử dụng nhà ở .................................................................................. 36
II.4. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSHNƠ VÀ QSDĐƠ TỪ
NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2006 ............................................................................. 37
II.4.1. Tình hình chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2002 ................................... 37
II.4.2. Tình hình chuyển nhượng năm 2003 ............................................................... 38
II.4.3. Tình hình chuyển nhượng năm 2004 ............................................................... 40
II.4.4. Tình hình chuyển nhượng năm 2005 ............................................................... 42
II.4.5. Tình hình chuyển nhượng năm 2006 ............................................................... 43
II.4.6. So sánh tình hình chuyển nhượng qua các năm............................................... 45
II.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT ............. 46
II.5.1 Nguyên nhân chuyển nhượng ........................................................................... 47
II.5.2. Ưu điểm ........................................................................................................... 47
II.5.3.Nhược điểm....................................................................................................... 47
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 48
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 48
KIẾN NGHỊ................................................................................................................ 48
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
ĐẶT VẤN ĐỀ
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa là tất yếu khách quan đối với nước ta. Mục tiêu
là xây dựng thành một nước công nghiệp có cơ sở vật chất kỷ thuật hiên đại, cơ cấu
kinh tế hợp lý, có công nghiệp dịch vụ và kết cấu hạ tầng phát triển. Đưa nước ta từng
bước trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Cùng với sự phát triển mọi mặt về kinh tế - xã hội thì vấn đề đô thị hóa cũng
được chú trọng quan tâm. Nhất là trong những năm gần đây do tác động từ quá trình
đô thị hóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường, nhà đất có giá trị cao nên việc giao
dịch mua bán nhà đất diễn ra thường xuyên liên tục, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà
đất diễn ra ngày càng phổ biến.
Tại thành phố Biên Hòa, nằm trong vùng kinh tế phát triển phía Nam thì vấn đề
này càng nhanh, phức tạp hơn vì đây là đô thị phát triển, dân số tăng nhanh do có số
lượng dân nhập cư nhiều. Giải quyết tốt vấn đề nhà đất là tiền đề quan trọng góp phần
nâng cao mức sống của nhân dân, từng bước ổn định xã hội, tạo sự tác động tích cực
trong việc duy trì, phát triển quỹ nhà quỹ đất, đồng thời tạo ra bộ mặt cho các đô thị
ngày càng khang trang. Bên cạnh những thành tựu đạt được thành phố Biên Hòa đang
đứng trước những thách thức lớn. Tình trạng chuyển nhượng nhà đất trái phép, sai
pháp luật diễn ra công khai ở nhiều nơi, gây mất trật tự xã hội, tạo tâm lý không tốt
trong nhân dân về công tác quản lý nhà đất tại thành phố.
Nhận định rõ tầm quan trọng trong vấn đề nhà ở, đất ở cho người dân và sự cần
thiết về vai trò quản lý của các cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết những
vướng mắc cũng như xem xét, giải quyết, đánh giá nhu cầu chuyển nhượng nhà đất
của người dân. Xuất phát từ tầm quan trọng của vấn đề chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong thành phố. Được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất
Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh và Phòng Quản
Lý Đô Thị TP. Biên Hoà tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa”.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU, YÊU CẦU
Mục đích nghiên cứu
- Nhận xét tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hoà giai đoạn 2000-2006.
- Phân tích các mặt tồn tại, nêu hướng hoàn thiện và các giải pháp cụ thể đem lại
hiệu quả trong công tác quản lý nói riêng và công tác giải quyết chuyển nhượng nhà
đất nói chung.
- Quy trình chuyển nhượng nhà đất và đánh giá tình hình thực hiện chính sách quản
lý nhà nước về đất đai trong việc chuyển nhượng nhà đất.
- Lợi ích từ chuyển nhượng nhà đất đem lại.
Yêu cầu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá được những thuận lợi và vướng mắc trong các qui định của
Nhà nước, Tỉnh và Thành phố, đồng thời nêu ra được những tồn tại trong quy trình
giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
1
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
- Điều tra thu thập đầy đủ số liệu chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở tại các phường, xã trên địa bàn thành phố.
- Phân tích đánh giá các số liệu thu thập được sát thực tế.
- Đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng nhà đất hiện tại và tương lai tại địa bàn thành
phố Biên Hoà.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác chuyển nhượng, các quyền về nhà đất tại thành phố Biên Hoà.
- Quy trình thực hiện chuyển nhượng nhà đất.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nguyên cứu của đề tài là hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở diễn ra tại thành phố Biên Hoà trong thời gian từ năm 2000
đến năm 2006.
GIỚI HẠN ĐỀ TÀI
- Đề tài nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân.
- Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân.
Ý NGHĨA THỰC TIỂN ĐỀ TÀI
Chuyển nhượng nhà đất nhằm tận dụng tối đa tiềm năng của nhà đất, tăng
cường hiệu lực quản lý Nhà nước, nâng cao hiệu quả kinh tế trong việc quản lý và sử
dụng nhà đất. Đồng thời đề tài cũng khái quát được tình hình chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa phương.
2
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
a) Vai trò cuả nhà nước trong việc quy định chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà đất
Chuyển dịch nhà đất là một hiện tượng bình thường của nền kinh tế thị trường
vận hành theo cơ chế thị trường. Vì vậy, mặc dù nhà nước không cho phép chuyển
nhượng nhưng tình trạng mua bán vẫn cứ xảy ra và thường trái pháp luật mà nhà nước
không thể kiểm soát được.
Người sở hữu nhà đất phải là người chủ sử dụng theo đúng nghĩa của nó với
đầy đủ những quyền năng cần thiết. Việc cho phép chuyển nhượng chính là nhà nước
giao cho người sử dụng những quyền năng đó. Nếu nhà nước không thừa nhận quyền
này thì vô tình hay cố ý hạn chế về quyền lợi của người chủ sở hữu. Nếu tình trạng này
không được giải quyết sẽ dẫn đến tình trạng sang nhượng ngầm trong các đối tượng
không còn nhu cầu sử dụng và đối tượng có điều kiện và nhu cầu sử dụng. Cho phép
chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất thực chất nhà nước thông qua việc công nhận
tính hợp pháp của các hành vi tự điều chỉnh nhà đất giữa những người sở hữu nhà đất
để xác lập nên quyền sở hữu cho chủ thể mới.
Trong nền kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng nhà đất xảy ra rất nhiều, do
đó việc cho phép chuyển nhượng là một hệ quả tất yếu.Vì vậy, Nhà nước chỉ can thiệp
vào quá trình chuyển nhượng khi cần thiết: người sử dụng đất hoàn toàn đi ngược lại
lợi ích của Nhà nước, vi phạm nghiêm trọng Luật đất đai, Luật Nhà ở.
Vấn đề chuyển nhượng nhà đất khi được sử lý một cách đầy đủ sẽ giải quyết
được những thực tế sau:
- Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ nhà đất.
- Tránh việc lạm quyền từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tạo cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng nhà đất vận động và phát triển
theo cơ chế thị trường, khắc phục tình trạng mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà đất
trái pháp luật.
Như vậy, khi NĐ61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở ra đời cho
phép chuyển QSHNƠ và QSDĐƠ đã đảm bảo được lợi ích chính đáng của người sử
dụng nhà đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi từ nhà đất mang đến.
Trong nền kinh tế thị trường, đất nước đang trên đà phát triển như hiện nay. Pháp
luật quy định các quyền của người sở hữu nhà đất đã đặt nền móng cho việc hình
thành và phát triển một thị trường mới đó là thị trường bất động sản. Chính vì vậy vai
trò của nhà nước trong giai đoạn này đã có ý nghĩa rất quan trọng trong việc định ra
các chính sách pháp luật về nhà đất nói chung và việc chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà ở nói riêng.
3
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
b) Một số khái niệm
* Nhà thuộc sở hữu tư nhân
Là do tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua xây dựng, mua hoặc do tư nhân thừa
kế hoặc do được sở hữu bằng các hình thức hợp pháp khác.
* Nhà thuộc sở hữu nhà nước
Là các dạng nhà như sau:
- Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước;
- Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật;
- Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách nhà nước có một phần tiền góp của cá
nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết
tiền.
* Nhà thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội và tổ chức kinh tế
Là các dạng nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động
hoặc nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
c) Lược sử vấn đề chuyển nhượng nhà đất qua các thời kỳ
* Tổng quan các chính sách nhà ở qua từng thời kỳ
Nhà ở có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong đời sống con người, nó phản ánh nét
văn hoá, trình độ phát triển của quốc gia. Nhà ở phải đảm bảo điều kiện tối thiểu cần
thiết cho sức khỏe, điều kiện giáo dục và các dịch vụ khác.
Do đó, chính sách nhà ở luôn được Nhà nước ưu tiên quan tâm phát triển, đồng
thời ban hành nhiều chính sách phù hợp với từng thời kỳ của đất nước nhằm cải thiện
điều kiện sống của nhân dân.
* Các giai đoạn cơ bản
Có thể chia ra làm 2 giai đoạn cơ bản
- Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1993: Trong thời kỳ này nhà ở được coi là
phúc lợi xã hội, không phải là hàng hoá. Đối với cán bộ công nhân viên, lực lượng vũ
trang,…nhà ở là một khoảng thu nhập ngoài lương. Do vậy, nhà nước nhận trách
nhiệm phát triển nhà ở cho cán bộ công nhân viên theo giá ưu đãi.
Đối với nhân dân việc xây dựng nhà trong thời gian này chỉ với mục đích là tạo
chổ ở, vấn đề kinh doanh nhà đất chưa được xem trọng.
- Giai đoạn năm 1994 đến nay: Nhà ở trong gian đoạn này đã chuyển sang
hướng mới. Nhà ở là một nhu cầu của con người và phải được tạo ra từ thu nhập của
con người hay nói cách khác nhà ở không còn được coi là “cho không” mà cũng phải
“mua” như các loại hàng hoá khác theo đúng giá trị của nó. Nhà ở đã được xem như
đối tượng kinh doanh, tham gia vào chu trình sản xuất, tiêu thụ, Nhà nước khuyến
khích phát triển nhà ở và huy động nhiều nguồn lực trong xã hội vào mục tiêu phát
triển, mở rộng, kinh doanh nhà đất. Từ sau khi Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của
Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được ban hành và NĐ61/CP
ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở có hiệu lực tạo cơ sở
pháp lý cho người dân thực hiện quyền chuyển nhượng hợp pháp của mình. Luật pháp
đã thừa nhận quyền sở hữu nhà ở tuy nhiên đây là loại hàng hoá đặc biệt nên phải chịu
sự quản lý của Nhà nước.
4
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của người dân thông qua
việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ.
2. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp năm 1992.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2006
Bộ Luật Dân sự ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai 2003.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Thông tư 05/2006/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Nghị định 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ,
quyền sở hữu công trình xây dựng.
Thông tư 13/2005/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 95/2005/NĐ-CP.
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về Quyền sử dụng nhà ở và Quyền sử dụng đất
ở tại đô thị.
Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở.
Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 về sửa đổi, bổ sung điều 10 Nghị định 60/CP
về QSHNƠ và QSDĐƠ tại đô thị.
Chỉ thị số 191/TTg ngày 3/4/1998 về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu
nhà nước cho người đang thuê và cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ tại đô thị.
Công văn 776/CP-NN ngày 28/7/1999 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà đô thị.
Quyết định số 2153/QĐ-UBT ngày 17/10/1994 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành
quy định về việc công nhân các giấy tờ hợp lệ về đất tại đô thị.
Nghị quyết số 32-NQ/TU ngày 26/12/2003 và Hội đồng nhân dân thành phố
Biên Hòa đã có Nghị quyết số 54/HĐND ngày 16/01/2004 về chương trình phát triển
nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2004-2006.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẩn thi hành Luật Đất đai
2003.
Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thông tư 29/TT-BTN-MT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 188.
Quyết định số 95/2006/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về giá các loại
đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2007.
5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
a) Quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu nhà ở
Theo Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2006 quy định:
* Quyền về nhà ở
Điều 21 của Luật Nhà ở quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở như sau:
- Chiếm hữu đối với nhà ở;
- Sử dụng nhà ở;
- Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ
quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật;
- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù
hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan;
- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình;
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận;
- Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
* Nghĩa vụ về nhà ở
Điều 22 của Luật Nhà ở quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như sau:
- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận;
- Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định
của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà
nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;
- Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho,
đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp
mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi
cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở;
- Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm,
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
b) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2004 quy định:
* Quyền của người sử dụng đất
Điều 105 Luật Đất đai quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình;
6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
* Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 107 Luật Đất đai quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng
đất.
c) Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
ở gắn liền với QSDĐƠ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được
mua nhà ở gắn liền với QSDĐƠ tại Việt Nam:
- Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
- Người có công đóng góp với đất nước;
- Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu họat động thường xuyên tại
Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
- Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép
từ sáu tháng trở lên được sở hữu một căn nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ.
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐƠ có
các quyền và nghĩa vụ sau:
- Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;
- Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng trên;
- Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam;
- Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng trên theo quy định của pháp luật về
dân sự;
- Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư,
tặng cho nhà tình nghĩa: tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ
gia đình cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng trên.
7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
d) Những quy định hiện hành về chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
Điều kiện của các bên tham gia chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
Điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia chuyển nhượng
như sau:
* Bên chuyển nhượng phải có các điều kiện:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân
sự;
- Cá nhân có năng lực hành vi dân sự;
- Tổ chức bán nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ
chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
* Bên nhận chuyển nhượng phải có các điều kiện:
- Bên mua nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự;
- Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật;
- Nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
Điều kiện của nhà ở tham gia chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện của nhà ở tham gia chuyển nhượng như
sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
đ) Thẩm quyền cấp phép chuyển nhượng
- UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW ra quyết định chuyển nhượng QSHNƠ và
QSDĐƠ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài.
- UBND huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh ra quyết định chuyển nhượng
QSHNƠ và QSDĐƠ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
e) Hồ sơ nhận chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ;
- Bản vẽ nhà, bản vẽ kỷ thuật thửa đất;
- Biên lai thuế nhà đất.
Căn cứ tính thuế chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
Căn cứ tính thuế chuyển QSHNƠ và QSDĐƠ dựa vào diện tích đất chuyển quy
ền, diện tích sàn , giá đất, giá nhà, tỷ lệ(%) chất lượng còn lại, thuế suất chuyển quyền
nhà và đất.
- Diện tích đất chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển
quyền.
8
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
- Diện tích sàn: diện tích được ghi nhận trong giấy chứng nhận QSHNƠ và
QSDĐƠ.
- Giá đất: giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định trên cơ sở
khung giá cuả Chính phủ.
- Giá nhà: dưạ vào cấp nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định
trên cơ sở khung giá cuả Chính phủ.
- Tỷ lệ(%) chất lượng còn lại: được tính dựa trên khả năng sử dụng còn lại cuả
ngôi nhà.
Tính thuế chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
Đất = diện tích đất x giá đất
Nhà =diện tích sàn x giá nhà x tỷ lệ(%) chất lượng còn lại.
* Ưu điểm: có đủ cơ sở để xác nhận, kiểm tra chặt chẽ về điều kiện chuyển
nhượng, nhận chuyển nhượng, hạn chế các tranh chấp nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng sau này.
* Nhược điểm: thành phần hồ sơ có nhiều giấy tờ gây phiền hà, tốn nhiều thời gian
cho người dân.
f) Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ
UBND Phường, xã
hoặc Phòng công
chứng
(1)
(2)
Phòng QLĐT
Chủ sở hữu nhà
đất
(6)
(3)
(4)
UBND Thành
phố xác nhận
(5)
Chi cục thuế
Sơ đồ I.1: Trình tự chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ tại TP.Biên Hoà.
(1) Người dân nộp hợp đồng chuyển nhượng QSHNƠ và QSDĐƠ tại UBND
phường, xã hoặc tại phòng công chứng nơi có đất. Trong vòng 5 ngày UBND phường,
9
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
xã trả hồ sơ lại cho người dân sau khi xét duyệt, sẽ có 2 trường hợp: đủ điều kiện hoặc
không đủ điều kiện.
(2) Người dân sẽ nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Phòng QLĐT thành phố, sau
khi thẩm tra xét duyệt hồ sơ. Phòng QLĐT sẽ chỉnh lý biến động, điều chỉnh GCN
chuyển và viết vẽ GCN cho người nhận chuyển nhượng. Trình lên UBND thành phố
ký xác nhận (trong vòng 15 ngày), nếu không đủ điều kiện sẽ trả hồ sơ về cho người
dân.
(3) Sau khi UBND thành phố xác nhận hợp đồng thì trả về cho Phòng QLĐT
( trong vòng 5 ngày).
(4) Phòng QLĐT gửi hồ sơ chuyển nhượng đến chi cục thuế và nhận phiếu
chuyển (trong vòng 10 ngày) để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình tại
Chi cục thuế.
(5) Người dân nộp các loại thuế có liên quan tại Chi cục thuế.
(6) Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính người dân trình biên lai đã đóng đủ thuế.
Phòng QLĐT trả hồ sơ đã được phê duyệt hoàn tất cho người nhận.
Lệ phí chuyển nhượng: 25.000 đồng.
I.2. KHÁI QUÁT ĐIẠ BÀN NGHIÊN CỨU
Thành phố Biên Hoà thuộc tỉnh Đồng Nai, là tỉnh thuộc Miền Đông Nam Bộ
nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có diện tích 5.894,73 km2, chiếm 1,76%
diện tích tự nhiên cả nước và chiếm 25,5% diện tích tự nhiên của vùng Đông Nam Bộ.
Dân số toàn tỉnh theo số liệu thống kê năm 2006 là 2.246.192 người, mật độ dân số:
381 người/km2. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của toàn tỉnh năm 2006 là 1,23%. Tỉnh có
11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm: Thành phố Biên Hoà là trung tâm chính trị kinh
tế văn hoá cuả tỉnh, thị xã Long Khánh và 9 Huyện: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng
Bom, Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Vĩnh Cữu, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú.
Là một tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam Đồng Nai
tiếp giáp với các vùng sau:
Nam Bộ với Tây Nguyên.
Đông giáp tỉnh Bình Thuận
Đông Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng
Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương và tỉnh Bình Phước
Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh.
Là một tỉnh có hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến đường huyết
mạch quốc gia đi qua như quốc lộ 1A, quốc lộ 20, quốc lộ 51; tuyến đường sắt Bắc Nam; gần cảng Sài Gòn, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất đã tạo điều kiện thuận lợi cho
hoạt động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với cả nước đồng thời có vai trò
gắn kết vùng Đông Nam Bộ.
Thành phố Biên Hoà có vị trí:
Nằm ở phía Tây của tỉnh Đồng Nai
Bắc giáp huyện Vĩnh Cữu
Nam giáp huyện Long Thành
10
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
Đông giáp huyện Thống Nhất
Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và Quận 9 - TP.Hồ Chí
Minh.
Nằm 2 bên bờ Sông Đồng Nai, cách trung tâm TP.HCM 30 km (theo Xa lộ Hà Nội và
Quốc lộ 1A), cách TP Vũng Tàu 90 Km (theo Quốc lộ 51).
* TP.Biên Hòa có 26 đơn vị hành chính gồm: 23 phường: Trung Dũng, Thanh
Bình, Hòa Bình, Tam Hòa, Tân Mai, Tam Hiệp, Quang Vinh, Quyết Thắng, Bình Đa,
Tân Tiến, Tân Hòa, Hố Nai, Thống Nhất, Tân Biên, Tân Hiệp, Bửu Hòa Tân Vạn, An
Bình, Bửu Long, Long Bình Tân, Tân Phong, Trảng Dài, Long Bình và 3 xã: Tân
Hạnh, Hiệp Hoà, Hóa An.
* Tổng diện tích tự nhiên: 154,67 km2, chiếm 2,6% diện tích tự nhiên toàn tỉnh.
* Dân số năm 2006: 531.898 người, mật độ 3.4030 người/Km2
* Các cơ quan chuyên môn:
+ Phòng Nội Vụ - Lao động - Thương Binh - Xã hội; Phòng Tài chính- Kế
hoạch; Phòng Giáo dục; Phòng Văn hoá - Thông tin - Thể thao; Phòng Y tế; Phòng Tài
nguyên và Môi trường; Phòng Tư pháp; Phòng Kinh tế; Phòng Hạ tầng kinh tế; Thanh
tra huyện; Uỷ ban Dân số, Gia đình và Trẻ em; Phòng Tôn giáo, Dân tộc; Văn phòng
HĐND và UBND; Phòng Thương Mại - Dịch vụ và Du lịch.
* Biên Hòa có vai trò và vị trí quan trọng:
+ Là tỉnh lỵ, trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Nai
+ Là đô thị loại II, là TP lớn, là trung tâm công nghiệp quan trọng của cả
nước.
+ Là đầu mối giao thông quan trọng của quốc gia (đường sắt Thống Nhất,
Quốc lộ 1, Quốc lộ 51)
+ Là cửa ngõ phía Đông Bắc, là bộ phận trong địa bàn TP.Hồ Chí Minh Biên Hòa - Vũng Tàu của vùng KTTĐ phía Nam
+ Là một trung tâm kinh tế - xã hội quan trọng, là đầu mối giao lưu đa dạng
của vùng Đông Nam bộ, đồng thời giữ vị trí an ninh - quốc phòng trọng yếu của vùng
Đông Nam Bộ.
* Cơ cấu kinh tế năm 2006: Công nghiệp - xây dựng chiếm 70,06%; Nông - Lâm
nghiệp - Thuỷ sản chiếm 28,90%; Dịch vụ chiếm 1,04%.
• Đã có 4 khu công nghiệp được Chính phủ phê duyệt: Khu công nghiệp Biên
Hòa 1, Khu công nghiệp Biên Hòa 2, Khu công nghiệp Amata và Khu công nghiệp
Long Bình đã đi vào hoạt động với cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ.
• Đã có Khu công nghiệp Hố Nai và Khu công nghiệp Sông Mây đã được Chính
phủ phê duyệt và Tỉnh đã quy hoạch Khu công nghiệp Bàu Xéo đã có 2 doanh nghiệp
đang hoạt động và đang quy hoạch cụm công nghiệp sản xuất gạch ngói tại xã Hố Nai 3.
11
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở trên địa bàn.
- Thực trạng của việc chuyển nhượng nhà đất.
- Phân tích đánh giá các ưu, nhược điểm những bất cập trong quá trình thực
hiện chuyển quyền nhượng nhà đất.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra: là phương pháp cơ bản, bắt buộc phải có để thu thập
thông tin dữ liệu có liên quan đến mục tiêu, nội dung của vấn đề nghiên cứu đặt ra.
Tham khảo ý kiến của giáo viên hướng dẫn, tham khảo ý kiến lãnh đạo địa phương và
những người hiểu biết liên quan đến công tác chuyển nhượng nhà đất.
- Phương pháp thống kê: thống kê tình hình quản lý nhà nước về nhà đất,
thống kê việc chuyển nhượng qua các năm, dựa vào số liệu thống kê tuyệt đối và
tương đối. Đồng thời, đánh giá phân tích các số liệu, tài liệu thu thập được, rút ra được
những vấn đề chính làm cơ sở khoa học, thực tiễn cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích và vận dụng các chủ trương,
chính sách của Nhà nước có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng nhà đất.
13
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN
II.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
a) Vị trí địa lý
Biên Hòa là một thành phố loại II và là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh
Đồng Nai. Vị trí nằm ở phía Tây của tỉnh, TP.Biên Hòa có 26 đơn vị hành chính gồm
23 phường: Trung Dũng, Thanh Bình, Hòa Bình, Tam Hòa, Tân Mai, Tam Hiệp,
Quang Vinh, Quyết Thắng, Bình Đa, Tân Tiến, Tân Hòa, Hố Nai, Thống Nhất, Tân
Biên, Tân Hiệp, Bửu Hòa, Tân Vạn, An Bình, Bửu Long, Long Bình Tân, Tân Phong,
Trảng Dài, Long Bình và 3 xã: Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An.
SƠ ĐỒ HÀNH CHÍNH THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ TỈNH ĐỒNG NAI
14
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
Tổng diện tích tự nhiên là 15.508,57 ha, chiếm 2,63% diện tích tự nhiên của
tỉnh, mật độ dân số trung bình 3.430 người/km2.
Ranh giới hành chính tiếp giáp với:
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu.
- Phía Nam giáp huyện Long Thành.
- Phía Đông giáp huyện Trảng Bom.
- Phía Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và giáp Quận 9 thành
phố Hồ Chí Minh.
Địa giới hành chính của thành phố được xác định theo Chỉ thị 364/TTg. Việc
quản lý đất đai căn cứ theo địa giới này, diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính như
sau:
Bảng II.1: Các đơn vị hành chính TP. Biên Hoà
Số thứ
tự
Đơn vị hành chính
Diện tích tự
nhiên (ha)
1
Trung Dũng
80,75
2
Hòa Bình
54,34
3
Quang Vinh
109,84
4
Tân Biên
614,17
5
Tân Hiệp
346,88
6
Tân Mai
136,80
7
Tân Vạn
443,91
8
Tam Hiệp
217,69
9
Tam Hòa
121,54
10
Thống Nhất
342,54
11
An Bình
1.040,51
15
Dân số
(người)
18.267
9.320
14.385
32.002
19.034
18.526
12.766
30.195
16.034
21.077
33.166
Mật độ dân số
(người/km2)
22.622
17.150
13.096
5.211
5.487
13.542
2.876
13.871
13.192
6.153
3.187
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
12
Bửu Long
575,58
13
Hiệp Hòa
697,70
14
Hố Nai
388,52
15
Hóa An
684,95
16
Long Bình
3.500,36
17
Long Bình Tân
1.144,39
18
Tân Hạnh
19
Tân Phong
20
Tân Hòa
401,53
21
Tân Tiến
131,34
22
Trảng Dài
23
Quyết Thắng
142,38
24
Thanh Bình
36,26
25
Bình Đa
126,52
26
Bửu Hòa
418,25
Tổng số
606,08
1.686,16
1.459,58
15.508,57
16.076
10.681
27.694
17.202
41.117
27.005
7.374
29.679
32.187
16.050
25.617
17.557
6.867
15.298
16.722
531.898
2.793
1.531
7.128
2.511
1.175
2.360
1.217
1.760
8.016
12.220
1.755
12.331
18.937
12.092
3.998
3.430
( Nguồn: Phòng Thống Kê TP. Biên Hoà)
Thành phố Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế,
xã hội và an ninh quốc phòng không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà cả vùng Đông Nam
Bộ, thể hiện ở những yếu tố:
16
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
- Là thành phố lớn nằm ở cửa ngõ thành phố Hồ Chí Minh, trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam (Thành Phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu).
- Là thành phố công nghiệp lớn của cả nước.
- Là đầu mối giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và
vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đường sắt, đường bộ quốc gia (QL1, QL51,…).
- Là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, Biên Hòa là nơi giao lưu kinh tế - xã hội và giữ
vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông Nam Bộ.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều kiện thuận lợi thu hút đầu
tư, làm động lực phát triển cho cả tỉnh Đồng Nai và khu vực.
b) Đặc điểm khí hậu, thuỷ văn
* Đặc điểm khí hậu:
Thành phố Biên Hòa nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các đặc
trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ. Đặc điểm nắng nhiều, mưa tập trung theo
mùa, tạo sự khác biệt theo mùa là mùa khô và mùa mưa.
Bảng II.2 : Một số chỉ tiêu khí hậu của Tp.Biên Hoà năm 2006
Nhiệt độ không
khí (0C)
Độ ẩm tương đối
bình quân (%)
Tổng lượng mưa
(mm)
Cao nhất
32,50
90,00
2800
Thấp nhất
23,00
70,00
900
Trung bình năm
26,70
78,9
1800
( Nguồn: Đài khí tượng thủy văn tỉnh Đồng Nai)
- Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10.
- Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc vào tháng 4 năm sau.
Các yếu tố khí tượng đều thay đổi rõ rệt theo 2 mùa cụ thể như sau:
* Nhiệt độ không khí:
Nhiệt độ không khí tương đối cao, nhưng chênh lệch nhiệt độ trung bình giữa
các tháng ít. Tháng nóng nhất là tháng 5 khoảng 38,50C, tháng thấp nhất là tháng 12
khoảng 23,60C.
* Độ ẩm không khí:
Độ ẩm không khí nhìn chung là khá cao.
Trung bình năm là 78,9%.
Vào mùa mưa thường 80% - 90%.
Vào mùa khô hạ thấp không đáng kể (70% - 80%).
Ẩm nhất thường ở khoảng tháng 8 -10 (trên 90%)
* Lượng mưa: Có lượng mưa vào loại thấp so với các khu vực khác, trung bình
từ 1.600 - 1.800 mm/năm, phân bố theo mùa và tập trung chủ yếu ở mùa mưa với hơn
85% tổng lượng mưa trong năm, trong đó tập trung nhiều ở các tháng 8, 9, 10, cá biệt
17
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
có ngày lượng mưa lớn tập trung với lưu lượng trên 100 mm/ngày.Sự phân bố lượng
mưa theo mùa đã làm ảnh hưởng rất lớn đến nguồn nước ngầm và chế độ canh tác
trong nông nghiệp
* Nắng: Số giờ nắng trung bình khá cao, ngay trong mùa mưa cũng có trên
5,4giờ/ngày, vào mùa khô là trên 8 giờ.
* Gió: Hướng gió chính thay đổi theo mùa vào mùa khô gió chủ đạo chuyển
dần từ hướng Bắc sang Đông.
Vào mùa mưa gió chủ đạo theo hướng Tây - Nam và Tây.
Tầng suất lặng gió trung bình hằng năm 26%, lớn nhất vào tháng 8 (33,5%),
nhỏ nhất vào tháng 4 (14,1%).
Tốc độ gió trung bình 1,4 - 1,7 m/s. Hầu như không có bão, gió giật và gió xoáy
thường xảy ra vào đầu và cuối mùa mưa.
* Đặc điểm thủy văn:
Chế độ thủy văn của sông Đồng Nai ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống sông
rạch trong khu vực. Đoạn sông Đồng Nai qua thành phố dài khoảng 10 km, phân thành
nhánh phụ tạo nên cù lao Hiệp Hòa. Sông Đồng Nai là nguồn nước mặt lớn duy nhất
cung cấp nước ngọt cho khu vực thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà
Rịa - Vũng Tàu. Việc khai thác nguồn nước ngọt này cần được tính toán thận trọng
cùng với việc phục hồi rừng đầu nguồn đề đảm bảo tính bền vững về môi trường sinh
thái. Thực tế cho thấy các điểm lấy nước từ thượng nguồn cầu Đồng Nai sẽ đảm bảo
về chất lượng nguồn nước hơn ở hạ nguồn.
Ngoài sông Đồng Nai, trên địa bàn thành phố còn có hệ thống các sông, suối,
kênh rạch và ao hồ khác như: suối săn Máu, suối Linh, suối Chùa, rạch Lung, rạch
Chạy, rạch Cầu,… chủ yếu tiêu thoát nước trong mùa mưa.
c) Địa hình, địa chất
Biên Hòa có địa hình rất phức tạp và đa dạng gồm đồng bằng, chuyển tiếp giữa
đồng bằng và trung du, có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây.
- Khu vực phía Đông và Bắc thành phố: địa hình có dạng đồi nhỏ, dốc thoải
không đều, nghiêng dần về sông Đồng Nai và các suối nhỏ. Cao độ lớn nhất là 75 m,
cao độ thấp nhất là 2 m. Vào mùa mưa nước lũ tràn từ Bắc xuống Nam và từ Đông
xuống Tây Nam. Địa chất vững chắc rất thuận lợi cho xây dựng và phát triển các công
trình, phát triển khu dân cư, khu đô thị.
- Khu vực phía Tây và Tây Nam, địa hình chủ yếu là đồng bằng. Ven sông
Đồng Nai là vùng ruộng vườn xen lẫn, có nhiều ao hồ do lấy đất làm gạch, gốm. Cao
độ tự nhiên từ 1-2 m. Nền địa chất kém thuận lợi cho việc xây dựng các công trình.
Nhìn chung, địa chất công trình phù hợp cho việc xây dựng và phát triển đô thị, phát
triển công nghiệp,…Trong đó:
- Phía Đông và Bắc thành phố: địa hình có dạng đồi nhỏ dốc thoải nghiêng dần
về sông Đồng Nai, thuận lợi cho việc xây dựng.
- Phía Tây và Tây Nam: ruộng vườn xen lẫn, có nhiền ao hồ, ít thuận lợi trong
việc xây dựng.
- Phía Đông Nam: địa hình cao, độ dốc nhỏ, thuận lợi cho việc xây dựng.
-Vùng Cù Lao bằng phẳng, có cao độ thấp ít, thuận lợi cho việc xây dựng.
18
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Đăng Phương
d) Tài nguyên thiên nhiên
* Tài nguyên đất
- Đất xám phân bố tập trung ở khu vực phía Bắc và phía Đông của thành phố
như: Tân Phong, Trảng Dài, Hố Nai, Tân Biên, Tân Hòa, Long Bình, Tân Hiệp,… địa
hình phân bố rất đa dạng từ địa hình đồi thoải lượn sóng đến địa hình bằng và thấp
trũng đã tạo nên những đặc tính riêng của nhóm đất với những khả năng sử dụng khác
nhau.
- Nhóm đất phù sa: Diện tích 2.119,64 ha, chiếm 13,67% diện tích tự nhiên,
phân bố ở phía Nam của thành phố, dọc theo khu vực sông Đồng Nai thuộc các
phường Bửu Long, Hòa Bình, Quyết Thắng, Long Bình Tân, Hiệp Hòa, Hoá An, Tân
Hạnh, Tân Vạn. Tuy nhiên, do địa hình phân bố và đặc điểm của mẫu chất phù sa nên
khả năng sử dụng đối với các mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt các công trình xây
dựng kém hơn so với nhóm đất xám, do nền địa chất thiếu vững chắc, địa hình thấp
trũng.
Nhìn chung, các nhóm đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa khá phong phú và
có khả năng sử dụng cho nhiều mục đích trong nông nghiệp và đặc biệt trong việc xây
dựng và phát triển đô thị, đa số diện tích đều có khả năng thích nghi cao do địa hình
phân bố và địa chất của khu vực.
* Tài nguyên nước
- Tài nguyên nước mặt:
Địa bàn thành phố Biên Hòa có sông Đồng Nai đi qua với chiều dài khoảng 10
km, phân thành 2 nhánh phụ tạo thành Cù lao Hiệp Hòa. Đây là nguồn cung cấp nước
mặt chủ yếu cho thành phố Biên Hòa.
Do ảnh hưởng trực tiếp của chế triều biển Đông và sự điều tiết nước của Hồ Trị
An, nên lưu lượng nước thay đổi theo mùa và lên xuống theo chế độ bán nhật triều
biển Đông.Ngoài việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt, sông Đồng Nai còn có
tác dụng rất lớn trong hệ thống giao thông thủy không chỉ riêng cho thành phố Biên
Hoà, tỉnh đồng Nai mà cho cả thành phố Hồ Chí Minh và vùng Đông Nam Bộ.
* Tài nguyên rừng
Trên địa bàn thành phố Biên Hòa hiện có 666,94 ha, chủ yếu là rừng trồng với
hầu hết là Tràm bông vàng, phân bố chủ yếu ở vùng ven như Trảng Dài, Tân Biên,
Long Bình. Đối với thành phố công nghiệp như Biên Hòa thì diện tích rừng và cây
xanh trong thành phố rất có giá trị trong việc bảo vệ môi trường, tạo cảnh quan tự
nhiên cho đô thị, là lá phổi của toàn thành phố cung cấp lượng ô xi lớn cho các hoạt
động sống của con người. Ngoài diện tích rừng nêu trên, thành phố còn có diện tích
rừng trồng trong các khu đất an ninh quốc phòng (ước khoảng trên 600 ha), là điều
kiện để tăng độ che phủ và diện tích đất có rừng trên địa bàn thành phố, góp phần đảm
bảo mật độ cây xanh và bảo vệ môi trường sinh thái.
* Tài nguyên nhân văn và Du lịch
Biên Hòa là một vùng đất có bề dày lịch sử gắn liền với sự tồn tại và phát triển
của Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ, là nơi “đất lành” với sự hội tụ của nhiều dân tộc
anh em mang dòng máu “Lạc Hồng”. Con người và lịch sử phát triển của Biên Hòa Đồng Nai đã để lại nguồn tài nguyên nhân văn vô cùng phong phú và rất có giá trị về
lịch sử, văn hóa. Trong sự nghiệp đổi mới và phát triển về kinh tế, văn hóa xã hội hiện
19
