ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

SVTH : NGUYỄN NGỌC YẾN
MSSV : 03124073
Lớp

: DH03QL

Khoá : 2003 – 2007
Ngành : Quản lý đất đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN NGỌC YẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN VĂN TÂN
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

-Tháng 7 năm 2007-


LỜI CẢM ƠN
Con xin thành kính khắc ghi công ơn cha mẹ đã sinh thành dưỡng dục, suốt đời tận tụy
vì con, luôn động viên, khích lệ con trong suốt thời gian học tập.
Em xin tỏ lòng biết ơn đến:
-

Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.

-

Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.

-

Em xin cảm ơn tất cả quý thầy cô đã tận tình giảng dạy, đã truyền đạt cho em
rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu làm hành trang cho em bước vào
đời.

-

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy TS. Nguyễn Văn Tân đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn đến:
-

Sự giúp đỡ của các anh, chị Phòng Thống kê Quận Tân Bình.

-

Đặc biệt là sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo và các anh, chị Phòng
TN –MT Quận Tân Bình, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian
thực tập.

-

Các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khoá 29 đã luôn ủng hộ, giúp đỡ, động
viên tôi trong suốt thời gian học tập.

Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức còn hạn chế, khả năng lý luận
non kém nên đề tài nghiên cứu chưa thật đầy đủ và sâu sắc. Do đó luận văn không
thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong quý thầy cô cùng các bạn có những ý
kiến đóng góp thêm để luận văn được hoàn thiện hơn.
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Ngọc Yến


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Yến, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Quận Tân Bình TP. Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Tân Bình là một Quận ven nội thành, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục.
Hàng năm, Quận tiếp nhận một lượng lao động nhập cư vào ngày càng nhiều, chính vì
vậy nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra ồ ạt, phức tạp. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây
cất trái phép không theo định hướng quy hoạch chung của toàn Quận, hình thành nên
những khu dân cư “ổ chuột” nằm đan xen như hiện nay, làm mất mỹ quan đô thị.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền hết sức cơ bản của người sử
dụng đất, được Pháp luật công nhận từ khi có Luật đất đai 1993. Để xem xét tình hình
quản lý đất đai cũng như tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Quận Tân Bình đề tài sử dụng các phương pháp điều tra, phân tích, thống kê các số
liệu, tài liệu thu thập được để có thể đánh giá một cách chính xác tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình qua các năm, thấy được
nguyên nhân chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng và hiệu
quả kinh tế – xã hội của việc chuyển nhượng. Từ kết quả nghiên cứu có thể rút ra được
những thuận lợi, khó khăn, những vấn đề còn tồn tại trong quá trình chuyển nhượng.
Qua đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn tình hình chuyển
nhượng, góp phần cải thiện công tác Quản lý Nhà nước về đất đai được chặt chẽ hơn,
đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình giảm
đáng kể qua các năm và có xu hướng chuyển sang hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản trên đất (hay còn gọi là mua bán nhà). Trong 4 năm trở lại
đây, Quận đã giải quyết được 864 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cố
gắng không để hồ sơ trễ hạn và không có sự phàn nàn nào từ phía người dân.

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1
PHẦN I TỔNG QUAN
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
4
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
6
I.2.1. Vị trí địa lý
7
I.2.2. Địa hình, địa mạo
8
I.2.3. Khí hậu
8
I.2.4. Nguồn n ước, thuỷ văn
8
I.2.5. Thổ nhưỡng, địa chất công trình
8
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
9
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
9

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
9
I.3.3. Các bước tiến hành
9
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
10
II.1. Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân
Bình
10
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai
10
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất
15
II.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
18
II.2.1. Tình hình phát triển kinh tế
18
II.2.2. Tình hình xã hội
20
II.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình
24
24
II.3.1. Giai đoạn trước năm 1993
II.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999
24
II.3.3. Giai đoạn từ năm 1999 đến trước khi có Luật đất đai 2003
26
II.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay
30
KẾT LUẬN

47


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đối vối mỗi quốc gia, đất đai luôn chiếm một vị trí vô cùng quan trọng và là
điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động sống của con người, từ các
hoạt động kinh tế – xã hội đến an ninh – quốc phòng. Tuy đất đai có khả năng vô hạn
về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, trong khi xã
hội luôn luôn phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất không ngừng gia tăng. Vì vậy,
đất đai cần được sử dụng hiệu quả và phải được quản lý một cách chặt chẽ cả về số
lượng và chất lượng, do đó phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai để nghiên cứu,
đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách tối ưu nhất.
Tuỳ theo mỗi quốc gia mà có những quy định khác nhau về Pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, dù ở bất cứ quốc gia nào thì những chính sách của Nhà nước luôn được sự
quan tâm, theo dõi của người dân, nhất là những quy định liên quan đến quyền và lợi
ích của người dân, đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người dân.
Trong quá trình đô thị hoá, đất nước ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên
thì nhu cầu về nhà, đất là thật sự cần thiết, đồng thời tình hình sử dụng đất luôn có
nhiều thay đổi phưc tạp.
Đứng trước nhu cầu cấp thiết về đất đai của người dân và để đáp ứng sự phát
triển của nền kinh tế xã hội, Luật đất đai (LĐĐ) 1993 ra đời đã khai thông sự bế tắc
trong vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài
nguyên đất đai một cách hiệu quả, quy định 5 quyền của người sử dụng đất: chuyển
đổi, chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế, thế chấp và cho thuê.
Tân Bình là một Quận ven nội thành, có tốc độ đô thị hoá cao. Từ khi tách một
phần diện tích đất cho Quận Tân Phú thì tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

Quận Tân Bình có nhiều biến động phức tạp, do đó rất được sự quan tâm của các cấp
lãnh đạo cũng như của người dân. Trong những năm gần đây, Quận Tân Bình có tốc
độ phát triển rất mạnh về kinh tế – xã hội, chính vì vậy đã thu hút rất nhiều dân nhập
cư từ các tỉnh, thành trong cả nước đến làm ăn, sinh sống, đồng thời tạo nên áp lực lớn
về nhu cầu nhà ở cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân. Nắm bắt được nhu cầu
cần thiết đó, nạn đầu cơ về đất đai cũng hình thành và ngày một phát triển, bên cạnh
đó còn diễn ra tình trạng chuyển nhượng đất lén lút, bất hợp pháp mà các nhà quản lý
không thể kiểm soát được. Do đó tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận Tân Bình
là một vấn đề nóng bỏng, luôn được sự quan tâm của nhiều người dân và các cơ quan
ban ngành.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ để có những kết
luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc
trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời góp phần trong việc quản lý nhà
nước về đất đai được chặt chẽ hơn. Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên, chúng tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận Tân Bình Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay”

Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn để có
những đánh giá, nhận xét đúng đắn hơn về công tác quản lý cũng như tình hình sử
dụng đất trên địa bàn.
Từ kết quả của việc đánh giá tình hình chuyển nhượng, rút ra được những khó
khăn, vướng mắc, những vấn đề còn tồn tại trong hoạt động chuyển nhượng từ đó đề

xuất hướng giải quyết phù hợp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất
đai.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Tân
Bình từ năm 2003 đến nay; thực tiễn áp dụng các văn bản pháp luật vào quá trình
chuyển nhượng.
Đề tài chủ yếu tập trung tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp, đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các phường của Quận Tân Bình thông
qua hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận
Tân Bình, tuy chưa phải là đại diện hết cho tất cả các nơi trên cả nước nói chung và
Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) nói riêng, nhưng qua đó cũng có thể khái quát
được một số vấn đề về việc sử dụng và quản lý đất đai.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Cơ sở khoa học
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước, nhằm đảm bảo cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng đất. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước thì nhu cầu

về đất đai để phục vụ cho sản xuất lẫn sinh hoạt là thật sự cần thiết đối với cả nước nói
chung và TPHCM nói riêng.
Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước như hiện nay, nếu Nhà nước không cho phép người dân được thực hiện việc
chuyển nhượng QSDĐ, sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân, đồng
thời gây khó khăn cho việc phát triển kinh tế. Nếu tình trạng này kéo dài, không được
tháo gỡ, sẽ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp của người dân diễn ra ngày
càng nhiều, gây khó khăn cho vấn đề quản lý đất đai sau này.
Xã hội ngày càng phát triển, đất đai ngày càng có giá làm cho nhu cầu được
chuyển nhượng QSDĐ của người dân là rất lớn. Chính vì vậy, tình hình chuyển
nhượng QSDĐ luôn được sự quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân cũng như
của các cơ quan ban, ngành.
Để tìm hiểu, nắm rõ và có những hướng đề xuất trong việc chuyển nhượng
QSDĐ, thì việc đánh giá tình hình chuyển nhượng là điều không thể thiếu, từ đó có cơ
sở đưa ra những kiến nghị khách quan khoa học.
Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ khi có LĐĐ 1993. Khoản 2 Điều 3
LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người sử dụng đất
(gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên
nhận QSDĐ), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
LĐĐ 1993 cho phép chuyển QSDĐ đã đảm bảo được lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất, đồng
thời đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Chuyển nhượng QSDĐ vừa mang tính chất xã hội, vừa mang tính chất pháp lý.
Nó giải quyết được nhiều vấn đề trong xã hội: giải quyết mối quan hệ giữa người với
người, giải quyết những mối quan hệ xã hội liên quan đến đời sống của người dân,
mang lại lợi ích kinh tế cho người dân. Đồng thời, chuyển nhượng QSDĐ còn đem lại
khoản thu ngân sách cho Nhà nước: lệ phí trước bạ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí địa
chính. Bên cạnh đó, tất cả đều phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Tuy Nhà

nước đã rất quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ giữa người dân với nhau,
song trên thực tế vẫn còn nhiều hiện tượng chuyển nhượng bất hợp pháp nhằm trốn
thuế hoặc chuyển nhượng lén lút tại những nơi thuộc khu vực quy hoạch, bên cạnh đó
Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

tình trạng đầu cơ đất đai ngày càng nhiều, làm ảnh hưởng lớn đến đời sống của người
dân, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai sau này.
Đứng trước tình hình này, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ hơn nữa tình
hình sử dụng đất, hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp,
đảm bảo việc khai thác tiềm năng đất đai một cách hợp lý.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai là thật sự cần thiết, tình hình chuyển nhượng QSDĐ
theo đó diễn ra mạnh mẽ và có nhiều biến động. Do đó để đảm bảo cho người dân
được thực hiện các quyền của mình, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy
định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong thời kỳ đổi mới, sự ra đời của Hiến pháp 1992 là rất kịp thời, đã đáp ứng
những yêu cầu cấp bách trong cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của LĐĐ 1993. Điều
18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng
lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quyết định của pháp
luật”. Tuy nhiên trong thời kỳ này việc chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận.
Do đó để đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/7/1993 lần đầu tiên công nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền của
người sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 3 LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Khoản 4 Điều 79 LĐĐ 1993 quy định người sử dụng đất phải nộp thuế chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật nhằm khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo
đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất và tăng thêm nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước. Thuế suất trong thời kỳ này được áp dụng theo Luật thuế
chuyển QSDĐ được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994.
Luật thuế chuyển QSDĐ quy định: bên chuyển nhượng phải phải nộp thuế
chuyển QSDĐ là 10% giá đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; 20% giá đất đối với đất phi nông nghiệp, và bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ là 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên mức thuế này
là quá cao, nên có nhiều trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay không thông qua cơ
quan Nhà nước nhằm trốn thuế, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.
Khi chuyển nhượng việc xem xét điều kiện chuyển nhượng là cần thiết. Điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan Nhà nước xem
xét, quyết định cho việc chuyển nhượng hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân.
Điều 706 Bộ Luật Dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:
a/ Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh
b/ Chuyển sang làm nghề khác
c/ Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi
nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó.
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Trình tự chuyển nhượng được quy định cụ thể theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Ngoài ra Nghị định
17/1999/NĐ-CP còn quy định thêm về điều kiện chuyển nhượng đất thuê mà Bộ Luật
Dân sự và LĐĐ 1993 không đề cập đến.
Khoản 3 Điều 8 Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất mà có trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất
5 năm thì được chuyển nhượng QSDĐ thuê”
Để khắc phục tình trạng trốn thuế cũng như đảm bảo quyền lợi của người sử
dụng đất, ngày 21/12/1999 Quốc hội khoá X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. Ngày 8/6/2000 Chính phủ ban hành Nghị định
19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. Ngày 23/10/2000 Tổng Cục Địa
Chính ban hành Thông tư 104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định
19/2000/NĐ-CP. Khi đó thuế suất chuyển QSDĐ được quy định như sau: bên chuyển
nhượng sẽ đóng 2% giá đất đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
4% đối với đất ở và đất chuyên dùng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí
trước bạ 1% giá trị tài sản tính thuế.
Việc ban hành Luật thuế sửa đổi, bổ sung và các Nghị định, Thông tư hướng
dẫn thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ đã tạo sự tin cậy cho người sử dụng đất, đảm sự
công bằng và góp phần vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó còn có các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, sửa đổi, bổ sung Luật
góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời đảm bảo quyền
lợi cho người sử dụng đất. Cụ thể như:
-

Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

-

Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ

-

Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP

-

Thông tư 1883/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng dẫn
mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Không dừng ở đó, Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003
đã mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất.
Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. LĐĐ
2003 ra đời trên cơ sở kế thừa LĐĐ 1993 và bổ sung thêm một số quyền.
Để đơn giản hoá trình tự thực hiện chuyển nhượng, Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ 2003 ra đời là một cải cách lớn trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Theo Khoản 1 Điều 148 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định hồ
sơ chuyển nhượng gồm:
-

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

-

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại
các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.
Theo Nghị định 181/NĐ-CP thì thành phần hồ sơ chuyển nhượng đơn giản hơn
nhiều so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, tránh cho người dân sự phiền hà, rắc rối trong
hồ sơ, hạn chế sự lãng phí thời gian, tiền bạc của người dân, tạo điều kiện thuận lợi
trong việc giải quyết hồ sơ.
Nhìn chung, ngày càng có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể về việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người
dân. Các văn bản này vừa mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp
ứng được nhu cầu, nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Nếu như trước đây, người dân tự ý giao dịch đất đai mà không qua cơ quan Nhà nước,
thì giờ đây người dân đã có thể an tâm hơn khi đến cơ quan Nhà nước để thực hiện các
giao dịch về đất đai.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Cùng với tốc độ đô thị hoá, hàng năm Quận Tân Bình thu hút một lượng lao
động từ khắp nơi đổ về làm cho nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao dẫn đến
tình hình chuyển nhượng trên địa bàn không ngừng gia tăng. Bên cạnh đó, ngày càng
có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện
thuận lợi cho việc thực hiện các quyền, trong đó có chuyển nhượng QSDĐ.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu

Quận Tân Bình trước đây là quận ven nội thành, bao gồm 20 phường, có diện
tích 3.845 ha và có quy mô dân số lớn nhất so với 24 quận huyện của Thành phố với
trên 743.000 người. Thực hiện Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 5/11/2003 của
Chính phủ, Quận Tân Bình được điều chỉnh địa giới, tách ra thành lập mới Quận Tân
Phú. Hiện nay Quận Tân Bình bao gồm 15 phường mang số từ phường 1 đến phường
15. Trong những năm qua, Quận Tân Bình luôn đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và
liên tục, thu hút lao động từ các nơi đổ về, bộ mặt đô thị của Quận khang trang, đời
sống nhân dân ngày càng được cải thiện.

Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Bảng I.1: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính
Số thứ tự

Đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

1

Phường 1

36,26

2

Phường 2

199,71

3

Phường 3

26,25

4

Phường 4

240,35

5

Phường 5

30,81

6

Phường 6

57,24

7

Phường 7

47,93

8

Phường 8

40,04

9

Phường 9

50,16

10

Phường 10

84,45

11

Phường 11

58,33

12

Phường 12

143,66

13

Phường 13

118,24

14

Phường 14

92,10

15

Phường 15

1.012,69

TOÀN QUẬN

2.238,22

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)
I.2.1. Vị trí địa lý
Quận Tân Bình là quận ven nội thành, có tổng diện tích tự nhiên là 2.238,22 ha,

chiếm 1,1% diện tích toàn TPHCM. Quận Tân Bình có toạ độ địa lý như sau:
-

Điểm cực Bắc: 100 49’ 90” độ vĩ Bắc

-

Điểm cực Nam: 100 45’ 25” độ vĩ Bắc

-

Điểm cực Đông: 100 40’ 26” độ kinh Đông

-

Điểm cực Tây: 100 36’ 47” độ kinh Đông
Quận nằm về hướng Tây Bắc nội thành:

-

Đông giáp Quận Phú Nhuận, Quận 3.

-

Tây giáp Quận Tân Phú.

-

Nam giáp Quận 11, Quận 10.

-

Bắc giáp Quận 12, Quận Gò Vấp.
Quận Tân Bình có vị trí chiến lược rất quan trọng, là bản lề phía Tây - Bắc nối
nội - ngoại thành TPHCM . Cụm cảng hàng không sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với
diện tích 844 ha tạo điều kiện giao lưu, hợp tác với các nước trên thế giới.

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

I.2.2. Địa hình, địa mạo
Quận Tân Bình có địa hình tương đối bằng phẳng, cao trung bình từ 4 - 5 m,
dốc theo hướng Tây Bắc – Đông Nam.
+ Cao nhất là khu sân bay Tân Sơn Nhất, khoảng 8 – 9 m.
+ Thấp nhất là khu vực ven kênh Tham Lương (phường 15), cao độ 1 - 2 m.
Đồng thời hệ thống thoát nước tại khu vực này chưa hoàn chỉnh, do đó thường gây
ngập lụt vào mùa mưa.
I.2.3. Khí hậu
Quận Tân Bình có khí hậu nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo. Nhiệt độ trung bình
hàng năm là 280C. Trong năm có 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4.
+ Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
Lượng mưa bình quân là 1.949 mm. Số ngày mưa trung bình là 135 ngày/năm.
Lượng mưa phân bố không đều trong năm, tập trung chủ yếu trong tháng 8 - 10, khô
hạn trong tháng 2 - 4, ảnh hưởng xấu cho sinh hoạt và sản xuất. Số ngày mưa bình
quân là 135 ngày.

Số giờ nắng bình quân là 6,7 giờ/ngày.
Độ ẩm bình quân năm là 76%
Hướng gió thịnh hành là hướng Tây – Nam. Tốc độ gió bình quân là 3 m/s.
I.2.4. Nguồn nước, thuỷ văn
Trên địa bàn Quận có nhiều kênh rạch nhưng không lớn, chủ yếu dùng để thoát
nước. Nguồn nước cung cấp cho sinh hoạt chủ yếu dựa vào 3 nguồn chính:
- Nguồn nước mưa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, lượng mưa
bình quân hàng năm là 1.949 mm, cao nhất là 2.718 mm và thấp nhất là
1.393 mm. Chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của các
khu dân cư. Tuy nhiên, lượng mưa phân phối không đều giữa các tháng
trong năm nên khó chủ động tưới tiêu trong sản xuất.
- Nguồn nước do hệ thống cấp nước của Thành phố: là nguồn nước chính
phục vụ cho nhân dân trong Quận.
- Nguồn nước ngầm: là nguồn nước quan trọng được khai thác phục vụ cho
sản xuất nông nghiệp - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và sinh hoạt.
I.2.5. Thổ nhưỡng, địa chất công trình
Quận Tân Bình nằm trong vùng địa chất chung phía Tây Bắc TPHCM, có
nguồn gốc phù sa cổ, được xếp thành các bậc thềm. Đất có màu xám tro hoặc xám
xậm, có thành phần cơ giới nhẹ nhưng ở độ sâu từ 20 cm – 30 cm trở đi thì đất rất
chặt, dưới sâu có tầng kết von màu đỏ nâu, cứng. Độ sâu xuất hiện mực nước ngầm từ
0,3 m – 0,8 m. Là loại đất nghèo mùn, nghèo dưỡng liệu, khả năng giữ nước kém, hiệu
quả sản xuất nông nghiệp không cao.

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Trên cơ sở các vấn đề và mục tiêu được đặt ra, đề tài tập trung nghiên cứu các
nội dung sau:
- Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân
Bình.
- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn Quận Tân Bình
từ đó thấy được sự ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Tân Bình từ
khi có LĐĐ 2003 đến nay từ đó có thể khái quát được hoạt động chuyển
nhượng đang diễn ra trong những năm gần đây.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung nghiên cứu của đề tài, sau đây là các phương pháp được
lựa chọn cho việc tiến hành:
- Phương pháp điều tra, thu thập thông tin: được sử dụng để tiến hành
điều tra, thu thập thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài.
- Phương pháp thống kê: từ các số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp
thành các bảng biểu minh hoạ, từ đó đưa ra những đánh giá cụ thể cho
những nội dung mà đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, so sánh: phân tích, đánh giá, tổng hợp những
thông tin thu thập được; tiến hành so sánh diễn biến qua các năm từ đó rút ra
những thuận lợi, khó khăn trong quá trình chuyển nhượng.
- Phương pháp chuyên gia: phỏng vấn, tham khảo ý kiến của những chuyên
gia có kinh nghiệm lâu năm làm công tác quản lý đất đai tại địa phương để
có những nhận xét, đánh giá chính xác cho từng nội dung nghiên cứu.
I.3.3. Các bước tiến hành
- Viết đề cương báo cáo
- Đi thực tế, thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá, tổng hợp số liệu
- Viết báo cáo

- Chỉnh sửa, bổ sung báo cáo
- Hoàn chỉnh và giao nộp báo cáo

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH
II.1.1 Tình hình quản lý đất đai
1. Công tác quản lý địa giới hành chính
Sau giải phóng, Quận Tân Bình được chia làm 26 phường đánh số từ 1 đến 26.
Năm 1988, theo Quyết định 136/HĐBT ngày 27/8/1988 về việc phân chia lại địa giới
hành chính một số xã, phường của Huyện Hóc Môn, Quận Tân Bình, Quận Bình
Thạnh. Quận Tân Bình được chia làm 20 phường, đánh số từ 01 đến 20. Năm 1991,
Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 364/CP về việc phân định lại ranh giới hành
chính giữa các xã, phường. Thực hiện Chỉ thị 364/CP, đến ngày 30/10/1998 Ban chỉ
đạo 364 tiến hành họp bàn giao địa giới hành chính giữa Quận Tân Bình, Quận Gò
Vấp, Quận 10, Quận 11.
Thực hiện Nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 5/11/2003 của Chính phủ, Quận
Tân Bình được điều chỉnh địa giới, tách ra thành lập mới Quận Tân Phú. Hiện nay
Quận Tân Bình bao gồm 15 phường mang số từ phường 1 đến phường 15.(Bảng I.1,
trang 7)
2. Công tác đo lập bản đồ
Thực hiện Chỉ thị 299/Ttg ngày 10/09/1980 của Thủ tướng Chính phủ, dưới sự

chỉ đạo của Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) Thành phố, Quận Tân Bình đã tiến hành đo
đạc, lập bản đồ giải thửa cho 10 phường có đất nông nghiệp (Phường 13 đến Phường
22). Đến năm 1985, toàn Quận đã hoàn thành công tác đo vẽ, chỉnh lý, lập bản đồ giải
thửa với tổng số 21 tờ bản đồ cho 10 phường nông nghiệp.
Năm 1994, khi xây dựng đồ án quy hoạch chung xây dựng cải tạo Quận Tân
Bình, được sự giúp đỡ tham gia của Sở Địa chính Thành phố, Viện nghiên cứu quy
hoạch xây dựng và kiến trúc đô thị, Quận lập bộ hồ sơ quy hoạch với thành phần hồ sơ
gồm:
1) Sơ đồ vị trí
Tỷ lệ: 1/25000
2) Bản đồ hiện trạng kiến trúc đường đỏ
Tỷ lệ: 1/5000
3) Bản đồ sử dụng đất
Tỷ lệ: 1/5000
4) Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng
Tỷ lệ: 1/10000
Tỷ lệ: 1/10000
5) Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng giai đoạn 2010
6) Bản đồ hiện trạng cấp điện
Tỷ lệ: 1/10000
7) Bản đồ quy hoạch cấp điện
Tỷ lệ: 1/10000
8) Bản đồ hiện trạng nền và thoát nước
Tỷ lệ: 1/10000
9) Bản đồ hiện trạng cấp nước
Tỷ lệ: 1/10000
10) Bản đồ quy hoạch cấp nước
Tỷ lệ: 1/10000
11) Bản đồ hiện trạng giao thông
Tỷ lệ: 1/10000

12) Bản đồ quy hoạch giao thông
Tỷ lệ: 1/10000
Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Năm 1995, Quận lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/25000. Giai đoạn
này, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn Quận chỉ dựa trên nền là bản đồ giải thửa được lập theo Chỉ thị 299/Ttg của Thủ
tướng Chính phủ.
Năm 2005, Quận Tân Bình đã hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính
(BĐĐC) chính quy cho 15 phường và đưa vào sử dụng phục vụ công tác quản lý Nhà
nước về đất đai được chặt chẽ hơn (Bảng II.2)
Bảng II.1: Kết quả thành lập BĐĐC chính quy ở Quận Tân Bình
STT

Tên phường

Tổng số tờ

Diện tích (ha)

Tỷ lệ

1

Phường 1

54

36,26

1:500
1:1000

2

Phường 2

106

199,71

1:1000

3

Phường 3

33

26,25

1:1000

4

Phường 4

98

240,35

1:500
1:1000

5

Phường 5

35

30,81

1:1000

6

Phường 6

63

57,24

1:500

7

Phường 7

48

47,93

1:500

8

Phường 8

40

40,04

1:500

9

Phường 9

60

50,16

1:500

10

Phường 10

91

84,45

1:500

11

Phường 11

68

58,33

1:1000

12

Phường 12

82

143,66

1:1000

13

Phường 13

115

118,24

1:1000

14

Phường 14

93

92,10

1:1000

15

Phường 15

199

1.012,69

1:1000

1.185

2.238,22

TOÀN QUẬN

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Môi Trường Quận Tân Bình)
3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)
Đăng ký cấp GCN QSDĐ là một khâu rất quan trọng trong công tác Quản lý
Nhà nước về đất đai. GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý duy nhất thể hiện QSDĐ hợp
pháp của người sử dụng đất. Do đó công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ cho nhân dân là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của ngành được các cấp lãnh đạo quan tâm, vừa
phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu vừa đáp ứng nguyện vọng nhân dân, giúp ổn định cuộc
sống và tăng khả năng đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên trên thực tế, do có nhiều hồ sơ phức tạp, các chính sách quy định liên
quan đến công tác này còn bất cập, thiếu nhất quán, công tác phối hợp giữa Phòng Tài
nguyên – Môi trường (TN – MT) với UBND các phường và các phòng ban liên quan
Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

khác chưa chặt chẽ nên tiến độ giải quyết hồ sơ còn chậm, vẫn còn hồ sơ trễ hẹn. Cụ
thể tình hình cấp GCN QSDĐ năm 2006 như sau:
+ Đối với hồ sơ cấp GCN QSDĐ có tài sản trên đất:
Tổng số hồ sơ tiếp nhận giải quyết là 3.483 hồ sơ, trong đó nhận mới là 1.428
hồ sơ, năm 2005 chuyển sang 2.055 hồ sơ.
Đã giải quyết 2.647 hồ sơ, trong đó 1.726 hồ sơ trình UBND ký, 758 hồ sơ làm
văn bản trả lời không giải quyết, 163 trường hợp do người dân tự rút hồ sơ.

Tổng số hồ sơ còn lại là 836 hồ sơ, trong đó 29 hồ sơ trễ hạn do Phường chưa
xác minh đầy đủ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, 128 hồ sơ tồn, 86 hồ sơ chờ
bổ túc, 593 hồ sơ đang giải quyết.
+ Đối với hồ sơ cấp GCN QSDĐ không có tài sản trên đất:
Tổng số hồ sơ tiếp nhận giải quyết 242 hồ sơ, trong đó nhận mới là 186 hồ sơ,
năm 2005 chuyển sang là 56 hồ sơ.
Đã giải quyết 231 hồ sơ và đang giải quyết 11 hồ sơ.
4. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Do đó, người sử dụng đất khó có thể
cùng nhau tự giải quyết mà phải nhờ đến cơ quan có thẩm quyền phân xử, giải quyết.
Tân Bình là một Quận ven nội thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, việc dẫn đến
vấn đề tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi.
Gần đây, sự hình thành các khu dân cư cùng với sự phát triển không ngừng về cơ sở hạ
tầng đã tác động làm cho giá đất của Quận không ngừng tăng lên, việc mua bán
chuyển nhượng xảy ra liên tục (phần lớn là mua bán bằng giấy tay), làm nảy sinh
nhiều vụ tranh chấp đa dạng và phức tạp.
Tính đến năm 2006, Phòng TN-MT nhận tổng cộng 97 đơn (trong đó có 13 đơn
năm 2005 chuyển sang). Kết quả giải quyết như sau:
+ Đơn không thuộc thẩm quyền: 10 đơn (ra văn bản hướng dẫn đương sự liên
hệ với Phòng Quản Lý Đô Thị (QLĐT), Toà án, UBND Phường . . .)
+ Đơn thuộc thẩm quyền: 87 đơn. Trong đó:
• Tranh chấp đất đai: 12 đơn, đã giải quyết 5 đơn, đang giải quyết 7 đơn.
• Khiếu nại quyết định hành chính: 6 đơn, đã giải quyết 5 đơn, đang giải quyết 1
đơn.
• Phản ánh môi trường: 30 đơn, đã giải quyết 30 đơn.
• Nội dung khác: 39 đơn, đã giải quyết 31 đơn, đang giải quyết 7 đơn.
Nhìn chung, số trường hợp tranh chấp đất đai có giảm so với mọi năm, nguyên
nhân là do công tác hoà giải ở địa phương đã thực hiện tốt, đồng thời người dân cũng ý
thức được trách nhiệm và quyền lợi trong việc sử dụng đất đúng pháp luật.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Ngoài ra năm 2006, Phòng TN-MT đã tham mưu cho UBND Quận giải quyết
nhanh các vụ việc tranh chấp khiếu nại, trong đó có nhiều vụ việc mang tính chất phức
tạp, đồng thời trực tiếp giải quyết các trường hợp thuộc thẩm quyền của Phòng. Hầu
hết các đề xuất đều đúng quy định của Pháp luật, đảm bảo đạt yêu cầu về nội dung
cũng như hình thức văn bản, quá trình giải quyết luôn tuân thủ quy trình hoà giải tại
địa phương theo quy định của LĐĐ 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Luật Khiếu
nại, tố cáo.
5. Thống kê đất đai
Công tác thống kê được thực hiện hàng năm nhằm kiểm tra lại diện tích các loại
đất được sử dụng có đúng mục đích đã kê khai hay không, từ đó tạo điều kiện cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai được thuận lợi hơn, đồng thời nắm bắt được tình
hình sử dụng các loại đất trên địa bàn Quận Tân Bình để từ đó đưa ra được những
phương án thích hợp nhằm phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn Quận.
Số liệu thống kê quỹ đất là cơ sở cần thiết cho việc bố trí các lực lượng sản xuất
nhằm sử dụng một cách hợp lý và có hiệu quả quỹ đất đai. Số liệu thống kê là cơ sở
cần thiết phục vụ việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương
và cho từng ngành, đồng thời còn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất.
* Kết quả thống kê đất đai năm 2006 của Quận Tân Bình
Theo công văn số 8440/UBND-ĐT ngày 13/11/2006 của UBND Thành phố về
thống kê đất đai năm 2006, Phòng TN-MT Quận Tân Bình đã phối hợp với UBND 15
phường tiến hành thống kê đất đai. Kết quả như sau:
Tổng diện tích tự nhiên: 2.238,22 ha, không thay đổi so với năm 2005.

• Cơ cấu về loại đất
+ Đất nông nghiệp: 7,7 ha, chiếm 0,34% so với tổng diện tích tự nhiên. Nhìn
chung, tổng diện tích đất nông nghiệp không tăng giảm so với năm 2005.
+ Đất phi nông nghiệp: 2.230,52 ha, chiếm 99,66% so với tổng diện tích tự
nhiên. Nhìn chung, tổng diện tích đất phi nông nghiệp không tăng giảm so với năm
2005.
+ Đất chưa sử dụng: 0 ha, chiếm 0%.
• Cơ cấu phân theo đối tượng sử dụng:
- Hộ gia đình, cá nhân: 678,16 ha, chiếm tỷ lệ 30,29% so với toàn quận.
- UBND cấp quận: 3,53 ha, chiếm tỷ lệ 0,16%.
- Tổ chức kinh tế: 114,65 ha, chiếm tỷ lệ 5,12%.
- Tổ chức khác: 365,83 ha, chiếm tỷ lệ 16,34%.
- Diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý: 1.068,43 ha, chiếm tỷ lệ
47,72%.

Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

6. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thực hiện theo điều 2 Quyết định số 5335/QĐ-UBND ngày 18/10/2005 của
UBND TPHCM về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng Quận Tân
Bình. Nội dung chính của đồ án quy hoạch xây dựng Quận Tân Bình tỷ lệ 1:5000 được
thể hiện tóm tắt như sau:
* Quy mô diện tích và dân số:
Diện tích tự nhiên Quận Tân Bình là 2.238,22 ha. Trong đó, đất dân dụng chiếm
1.106,44 ha, số còn lại 1.131,78 ha là đất sân bay, đất quốc phòng và đất phục vụ sân

bay. Thực tế Quận chỉ quản lý sử dụng 1.219 ha.
Dân số hiện trạng theo thống kê năm 2006 là 387.357 người. Dự kiến dân số
trong các giai đoạn phát triển như sau:
- Dân số đến năm 2010: 425.000 người.
- Dân số đến năm 2020: 460.000 người.
* Tính chất và chức năng quy hoạch:
- Giai đoạn 2005 đến 2010: Thương mại - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp (TM – DV – CN – TTCN)
- Giai đoạn 2010 đến 2020: Thương mại - dịch vụ (TM – DV)
* Điều chỉnh và phân bố lại khả năng sử dụng đất cho phù hợp với thực tế đã
xây dựng và tương ứng với nhu cầu phát triển trong kế hoạch dài hạn của Quận.
* Điều chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt là điều chỉnh hệ thống
giao thông cho phù hợp với nhu cầu và thực tế.
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất
Quận Tân Bình có tổng diện tích đất tự nhiên là 2.238,22 ha, chiếm 1,1% diện
tích toàn TPHCM. Bình quân 56,2 m2 đất/người (kể cả đất sân bay và an ninh quốc
phòng). Nếu trừ đất sân bay và quốc phòng thì bình quân chỉ có 25,1 m2/người. Hiện
nay quỹ đất được sử dụng như sau:
-

Đất sân bay, phục vụ sân bay và quân đội chiếm khoảng 1.139,4 ha.

-

Đất do Quận quản lý và sử dụng khoảng 1.098,82 ha, tương ứng 27,6 m2/người.
Biến động đất đai của Quận Tân Bình chủ yếu hiện nay là chuyển mục đích sử
dụng từ đất ở sang đất giao thông, phần lớn ở khu vực phường 15 thông qua các dự án
sửa chữa, nâng cấp các tuyến đường của Quận.

Trang 14

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Bảng II.2: Hiện trạng sử dụng đất Quận Tân Bình năm 2006
Thứ
tự

Diện tích
(ha)

Loại đất

Tỷ lệ
(%)

Chỉ tiêu bình
quân
2
(m /người)

I

Đất dân dụng

953,02

42,50

23,90

1

Đất xây dựng nhà ở

697,08

31,10

17,50

2

Đất công trình công cộng

60,42

2,70

1,50

3

Đất cây xanh – Thể dục thể thao

32,00

1,40

0,80

4

Đất đường đá, bãi đậu xe

163,52

7,30

4,10

II

Đất khác trong phạm vi dân dụng

45,50

2,00

1,00

1

Đất các cơ quan, công ty, viện TP, TW

16,30

2

Đất trường Đại học, Cao đẳng, THCN

7,40

3

Đất y tế TP, TW

6,10

4

Đất tôn giáo

55,50

31,30

III

15,70

Đất ngoài dân dụng

1.239,70

1

Đất CN – TTCN

36,40

2

Đất kho bãi

3

Đất giao thông đối ngoại

45,00

4

Đất an ninh quốc phòng

252,40

5

CT phục vụ sân bay

6

Sông rạch

7,60

7

Đất nông nghiệp

4,60

8

Đất sân bay

9

Đất khác

6,90
1,20

42,30

841,00
3,50

TOÀN QUẬN

2.238,22

100,00

56,20

(Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình)

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Bảng II.3: Tình hình biến động theo mục đích sử dụng
Thứ
tự

Mục đích sử dụng

(1)

(2)

Mã

Diện tích
năm 2006

(3)

(4)

Tổng diện tích tự nhiên

So với năm 2005

Diện tích
năm 2005

Tăng(+)
giảm(-)

(5)

(6) = (4)-(5)

2.238,22

2.238,22

NNP

7,70

7,70

0,00

SXN

7,70

7,70

0,00

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm

CHN

7,16

7,16

0,00

1.1.2 Đất trồng lúa

LUA

1.1.3 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi

COC

1.1.4 Đất trồng cây hàng năm khác

HNK

7,16

7,16

0,00

1.1.5 Đất trồng cây lâu năm

CLN

0,54

0,54

0,00

1 Đất nông nghiệp
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp

1.2 Đất lâm nghiệp

LNP

1.2.1 Đất rừng sản xuất

RSX

1.2.2 Đất rừng phòng hộ

RPH

1.2.3 Đất rừng đặc dụng

RDD

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản

NTS

1.4 Đất làm muối

LMU

1.5 Đất nông nghiệp khác

NKH

2 Đất phi nông nghiệp

PNN

2.231,31

2.231,31

0,00

OTC

670,20

674,37

-4,17

2.1 Đất ở
2.1.1 Đất ở tại nông thôn

ONT

2.1.2 Đất ở tại đô thị

ODT

670.20

674,37

-4,17

CDG

1.538,42

1534,25

+4,17

2.2.1 Đất trụ sở CQ, CTSN

CTS

13,24

13,05

+0,19

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh

CQA

255,94

256,37

-0,43

2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh PNN

CSK

137,08

136,84

+0,24

2.2.4 Đất có mục đích công cộng

CCC

1.132,17

1.127,99

+4,18

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN

16,42

16,42

0,00

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

3,29

3,29

0,00

2.5 Đất sông suối và MNCD

SMN

2,99

2,99

0,00

2.6 Đất phi nông nghiệp khác

PNK

2.2 Đất chuyên dùng

3 Đất chưa sử dụng

CSD

3.1 Đất bằng chưa sử dụng

BCS

3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng

DCS

3.3 Núi đá không có rừng cây

NCS

(Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình)
Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

II.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
II.2.1. Tình hình phát triển kinh tế
Giai đoạn từ 30/4/1975 giải phóng miền Nam đến năm 1985, trong nền kinh tế
tập trung kế hoạch hoá thì cơ cấu kinh tế Quận Tân Bình là sản xuất tiểu thủ công
nghiệp, nông nghiệp và thương nghiệp.
Giai đoạn 1985 – 1990 Nhà nước bắt đầu đổi mới thì Quận Tân Bình xác định
cơ cấu kinh tế là công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp và nông nghiệp.
Giai đoạn 1991 cho đến năm 2003 khi chưa tách quận, cơ cấu kinh tế là CN,
TTCN – TM, DV. Giai đoạn này là giai đoạn phát triển mạnh nhất, nhanh nhất kể cả
về kinh tế lẫn xây dựng phát triển đô thị hoá. Là Quận có giá trị sản xuất công nghiệp
lớn nhất thành phố, chiếm tỷ trọng từ 15% đến 19% và có mức tăng bình quân hàng
năm trên 15%. Doanh thu thương mại dịch vụ có mức tăng là 18%/năm.
Năm 2004 sau khi tách Quận, phần lớn các doanh nghiệp và cơ sở cá thể sản
xuất CN - TTCN có quy mô vừa và lớn đều thuộc địa giới hành chính của Quận Tân
Phú. Do đó, tại địa bàn Quận Tân Bình chỉ còn doanh nghiệp và cơ sở sản xuất CNTTCN có quy mô vừa và nhỏ nhưng lại có nhiều doanh nghiệp và hộ cá thể kinh
doanh ở lĩnh vực kinh doanh TM – DV, nên cơ cấu kinh tế Quận Tân Bình đã xác định
chuyển đổi là: TM -DV, sản xuất CN – TTCN.
1. Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Tốc độ phát triển về kinh tế với giá trị sản xuất công nghiệp tăng trưởng bình
quân hàng năm là từ 15% - 17,5%/năm.
Giá trị sản xuất CN – TTCN của Quận tăng từ 2.797 tỷ đồng lên 4.569,5 tỷ
đồng (năm 2003); năm 2004 sau khi thực hiện việc chia tách quận là 2.592 tỷ đồng.
Giá trị sản xuất công nghiệp của Quận chiếm tỷ trọng khoảng 19% của Thành phố,
trong đó ngành dệt chiếm 19,5%, may mặc 12,8%.
Tân Bình là Quận có tốc độ phát triển sản xuất CN – TTCN cao nhất Thành
phố: năm 2004 tăng 16,96%, năm 2005 tăng 17,96%, năm 2006 tăng 18,4%.
Hiện nay Quận tiếp tục tạo điều kiện cho các ngành nghề truyền thống như dệt,
may được phát triển, bên cạnh đó tập trung khuyến khích các ngành công nghiệp có
đầu tư về kỹ thuật, hàm lượng chất xám cao như: điện, điện tử, tin học, viễn thông . . .
Đối với những cơ sở, doanh nghiệp sản xuất ô nhiễm môi trường sau khi di dời, vận

động sử dụng mặt bằng để sản xuất các ngành nghề công nghiệp sạch hoặc để phát
triển thương mại.
Bảng II.4: Cơ cấu phát triển sản xuất công nghiệp
Năm

Loại hình
Quốc doanh (%)
Ngoài quốc doanh (%)

2003

2004

2005

2006

2,4

1,29

0,87

0,79

97,6

98,71

99,13

99,21

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)

2. Ngành thương mại – dịch vụ
Trang 17


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Từ sau khi thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã phát huy được tiềm lực của
các ngành dịch vụ thương mại trên địa bàn Quận với mức tăng đạt 20,92 %. Kim
ngạch xuất nhập khẩu tăng bình quân 7 %/năm, trong đó xuất khẩu tăng bình quân 11
%/năm.
Doanh thu kinh doanh TM – DV năm 2005 là 13.375 tỷ đồng, năm 2006 là
16.075 tỷ đồng, tăng 20,2 % so với năm 2005.
Năm 2006, khối TM – DV đóng góp vào ngân sách Nhà nước là 237,5 tỷ đồng,
chiếm 84,8 %.
Hiện nay trên địa bàn Quận Tân Bình có các trung tâm thương mại, chợ và các
siêu thị lớn đang hoạt động rất hiệu quả, tuy nhiên cần tiếp tục tạo điều kiện phát triển,
nâng cấp và mở rộng quy mô hoạt động của các trung tâm đó để đáp ứng nhu cầu ngày
càng cao của người dân, đồng thời tăng thêm doanh thu hàng năm.
Ngoài ra, Quận còn đầu tư xây dựng mới các trung tâm TM – DV tại các
phường nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội.
Bảng II.5: Cơ sở, lao động, doanh thu TM – DV
Đơn vị tính

Năm
2003

2004

2005

2006

Tổng số cơ sở

Cơ sở

22.641

23.491

24.923

26.037

Tổng số lao động

Người

61.264

67.161

73.746

77.742

Tỷ đồng

15.289

13.375

16.075

19.708

Tổng doanh thu

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)
II.2.2. Tình hình xã hội
1. Tình hình dân số
Tốc độ tăng dân số tự nhiên giảm hàng năm, trong khi đó tốc độ tăng cơ học
biến động không theo một xu thế ổn định tăng hoặc giảm do quá trình đô thị hoá. Sự
dãn dân từ nội thành theo quy hoạch của Thành phố nói chung và của Quận nói riêng
ảnh hưởng đến tình trạng gia tăng dân số và biến động đất đai trên địa bàn Quận. Số
dân chuyển từ nơi khác đến không có hộ khẩu thuộc Quận chiếm khoảng 1/4 dân số
toàn Quận, áp lực về nhu cầu sử dụng đất tăng cao, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng,
cho thuê mướn đất bất hợp pháp xảy ra rất lớn trên địa bàn Quận, gây khó khăn trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Trang 18

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

Bảng II.6: Mật độ dân số Quận Tân Bình năm 2006
Đơn vị
Hành chính

Dân số trung bình
(người)

Diện tích
(km2)

Mật độ dân số
(người/km2)

Phường 1

12.519

0,362

34.583

Phường 2

27.333

1,997

13.687

Phường 3

13.972

0,262

53.328

Phường 4

29.044

2,403

12.087

Phường 5

18.916

0,308

61.416

Phường 6

25.676

0,572

44.888

Phường 7

15.225

0,479

31.785

Phường 8

20.263

0,400

50.658

Phường 9

24.593

0,501

49.088

Phường 10

40.579

0,844

48.079

Phường 11

23.878

0,583

40.957

Phường 12

28.450

1,436

19.812

Phường 13

39.884

1,182

33.743

Phường 14

25.159

0,921

27.317

Phường 15

41.870

1,693

24.731

387.357
Trừ sân bay

22,382
8,447

17.300

TOÀN QUẬN

( Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)
Qua bảng trên ta thấy, mật độ dân số của Quận phân phối không đều ở các
phường. Trong đó phường 15 có số dân cao nhất, do tại đây có nhiều nhà máy, xí

nghiệp, đặc biệt có khu công nghiệp Tân Bình – một trong các khu công nghiệp lớn
của Thành phố – nên thu hut rất nhiều lao động từ khắp nơi đổ về.
Bảng II.7: Tình hình biến động dân số và giải quyết việc làm tại Quận Tân Bình
Đơn vị tính

Năm 2003

Năm 2004

Năm 2005

Năm 2006

Tổng số đi

Người

33.106

30.306

46.014

43.911

Tổng số đến

Người

63.104

37.692

21.655

45.910

Giải quyết việc làm

Người

10.119

6.203

4.761

5.326

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)
2. Giáo dục đào tạo
Trên địa bàn Quận hiện có 70 trường học, chiếm tổng diện tích đất là 22,98 ha.
Mạng lưới trường lớp chưa đáp ứng đủ nhu cầu học sinh, đa số các trường có chỉ tiêu
diện tích đất trên học sinh thấp so với chuẩn quốc gia.
+ Mầm non: 24 trường với 7.678 học sinh, chiếm diện tích 3,78 ha, đạt bình
quân 4,9 m2/học sinh (tại phường 15 hiện nay chưa có trường mầm non).
Trang 19


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Ngọc Yến

+ Tiểu học: 26 trường, gồm 741 lớp với 29.711 học sinh, chiếm diện tích 5,73
ha, bình quân 1,9 m2/học sinh.
+ Trung học cơ sở: 11 trường, gồm 450 lớp với 21.063 học sinh, chiếm diện
tích 2,54 ha, bình quân 1,2 m2/học sinh.
+ Trung học phổ thông: 9 trường, gồm 284 lớp với 12.686 học sinh, chiếm diện
tích 4,81 ha, bình quân 3,8 m2/học sinh.
+ Ngoài ra, trên địa bàn Quận còn có các trường đào tạo nghề, trung học
chuyên nghiệp, cao đẳng, đại học, trung tâm giáo dục thường xuyên . . . với tổng diện
tích là 8,28 ha.
3. Y tế
Toàn Quận có:
+ 1 bệnh viện
+ 1 trung tâm y tế Quận
+ 8 phòng khám chuyên khoa, khu vực
+ 15 trạm y tế của 15 phường
+ 8 phòng khám từ thiện của Hội Chữ thập đỏ
+ 450 phòng khám Bác sĩ tư
Các phường đều có y bác sĩ, cán bộ nghiệp vụ, góp phần nâng cao hiệu quả
chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân.
4. Văn hoá – thể thao
Quận có trên 100 cơ sở văn hoá – thể thao hình thành và hoạt động thường
xuyên. Các cơ sở văn hoá của Quận hoạt động sôi nổi, có hiệu quả, đã và đang đáp
ứng nhu cầu hưởng thụ về văn hoá và nâng cao dân trí cho nhân dân, kết hợp xây dựng
nền văn hoá tiên tiến đậm đà bản sắc dân tộc: Nhà Văn hoá Quận, Nhà truyền thống,
Phòng triển lãm . . .
Các di tích lịch sử và cách mạng cấp quốc gia như: Địa đạo Phú Thọ Hoà, Khu
lưu niệm cụ Phan Châu Trinh, Chùa Giác Lâm và di tích lịch sử Kho Bom Phú Thọ

được thường xuyên duy tu phục vụ cư dân và khách du lịch tham quan ngưỡng mộ.
Quận có 4 công viên đã được sửa chữa và tân tạo phục vụ đời sống văn hoá của
người dân, góp phần tạo bầu không khí trong lành, thoáng mát trong Thành phố, đó là
Công viên: Hoàng Văn Thụ, Tân Phước, Bàu Cát và Đài tưởng niệm liệt sĩ.
5. An ninh – quốc phòng
Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn Quận luôn được
giữ vững ổn định. Thực hiện tốt công tác nắm tình hình, đã phát hiện kịp thời và đấu
tranh khám phá nhiều băng nhóm tệ nạn xã hội. Tổ chức tuyên truyền, vận động nhân
dân tham gia phong trào bảo vệ an ninh quốc phòng, góp phần xây dựng đời sống an
toàn, văn minh.

Trang 20