ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH HÓA TỈNH LONG AN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠNH HÓA - TỈNH LONG AN

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM NGỌC TUÂN
03124067
DH03QL
2003 - 2007
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp. Hồ Chí Minh, Tháng 08 năm 2007
Trang i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn huyện Thạnh Hóa - tỉnh Long An”
Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến:
- Cha mẹ và gia đình đã sinh thành, dưỡng dục và động viên tôi trong quá trình
học tập.
- Quý thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản đã dạy bảo và truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong những năm
học vừa qua.
- Các Thầy cô trong bộ môn Pháp Luật đất đai, đặc biệt là thầy Lê Mộng Triết
đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
- Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Thạnh Hóa đặc biệt là các cô chú, anh
chị cán bộ đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thu thập số liệu, hoàn chỉnh bài báo cáo.
- Tất cả bạn bè đã nhiệt tình hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn
thành luận văn tốt nghiệp.
Chân thành cảm ơn.
TP.HCM, ngày 7 tháng 8 năm 2007
Sinh viên
Phạm Ngọc Tuân

Trang ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Ngọc Tuân, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn

huyện Thạnh Hóa - tỉnh Long An”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Bộ môn Pháp Luật, Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Những năm gần đây, cùng với chủ trương đầu tư, xây dựng các khu cụm, công
nghiệp ở Tỉnh, huyện Thạnh Hóa có những biến đổi rất lớn, từ vùng đất nông nghiệp
trở thành vùng đất phát triển đô thị công nghiệp có quy mô lớn. Tuy nhiên trong quá
trình thực hiện dự án thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vị trí và vai trò
quan trọng, làm nhiệm vụ trọng tâm đảm bảo quyền lợi cho tổ chức, hộ gia đình cá
nhân, đảm bảo tiến độ thi công, nó quyết định đến sự thành bại của dự án. Xuất phát từ
những vấn đề trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một số dự án trên địa bàn huyện Thạnh Hóa
tỉnh Long An ”
Trên cơ sở đó đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc áp dụng các chính sách,
các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án về xây dựng các khu
công nghiệp trên địa bàn huyện Thạnh Hóa. Qua các dự án đang thực hiện có được
những nhận định tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó rút ra
những hạn chế, tồn tại và bài học kinh nghiệm, đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện
công tác bồi thường, làm cho các dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp: phương pháp thống kê, phương
pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia…Đề tài tập
trung nguyên cứu những vấn đề sau: Tình hình quản lý nhà nước và vấn đề sử dụng
đất, công tác bồi thường, giải toả và tái định cư của 2 dự án Nhà máy bột giấy Phương
nam và Đường vào khu xử lý rác.
Qua quá trình nguyên cứu trên đề tài thu được các kết quả sau:
- Dự án bột giấy Phương Nam thu hồi 43.6 ha trong đó có 121 hộ dân bị ảnh
hưởng, 93 hộ bị giải tỏa trắng, tổng kinh phí bồi thường cho dự án là 15.5 tỷ đồng.
- Dự án đường vào khu xử lý rác thu hồi 4.9 ha, 26 hộ bị ảnh hưởng trong đó có
8 hộ bị giải tỏa trắng, tổng kinh phí bồi thường cho dự án là 1.34 tỷ đồng.

Trang iii

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.

1
3
3

I.1.1. Cơ sở khoa học.
3
1. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
3
2. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường.
7
3. Vị trí và vai trò của công tác GPMB và tái định cư trong hệ thống quản lý của Nhà
nước về đất đai.
9
4. Một số chính sách của UBND tỉnh Long An để thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư đang được áp dụng trên địa bàn tỉnh Long An.
10
5. Trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện của Ban Bồi thường, GPMB huyện Thạnh Hóa. 14
I.1.2. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu.
15

I.2. Khái quát điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của Huyện Thạnh Hoá – tỉnh
Long An.
16

I.2.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí và ranh giới hành chính:
2. Đặc điểm khí hậu.
3. Tài nguyên đất:
4. Tài nguyên khoáng sản và vật liệu xây dựng:
5. Tài nguyên rừng:
I.2.2. Khái quát về điều kiện kinh tế – xã hội.
1. Tăng trưởng cơ cấu kinh tế
2. Dân số, lao động, việc làm
3. Tôn Giáo
4. Giáo dục, y tế.
5. Cơ sở hạ tầng

I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện đề tài
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
I.3.2. Phương pháp nguyên cứu.
I.3.3. Trình tự thực hiện đề tài.

16
16
16
1
1
1
2
2
3
3
3
4

5
5
5
6

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU
II.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai.

7
7

II.1.1. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện Thạnh
Hóa
7
1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2006.
7
2. Tình hình biến động quỹ đất đai.
7
II.1.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và vấn đề sử dụng đất
9
1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
9
2. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ
9
3. Công tác giao đất cho thuê đất.
9
4. Công tác thanh tra giải quyết khiếu tố
9
5. Tình hình quy hoạch trên địa bàn Huyện Thạnh Hóa.

10
Đánh giá việc thi hành luật đất đai năm 2003
11

II.2. Khái quát một số dự án bồi thường giải phóng mặt bằng đã và đang thực
hiện trên địa bàn Huyện Thạnh Hoá.
11
Trang iv


II.2.1. Dự án đầu tư xây dựng Nhà máy bột giấy Phương Nam (được phê duyệt vào ngày
23/11/2004).
11
1. Khái quát những nét chính của dự án.
11
II.2.2. Dự án xây dựng đường vào khu xử lý rác tại xã Tân Đông (được phê duyệt vào ngày
03/09/2005).
4
1. Khái quát những nét chính của dự án.
5
II.3. Nhận xét đánh giá phương án bồi thường của 2 dự án.
2
1. Điều kiện và đối tượng bồi thường.
2
2. Đánh giá bồi thường tài sản trên đất
3
3. Đánh giá chính sách hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án.
5
4. Công tác tổ chức trình tự thực hiện công tác bồi
7

5. Giải quyết khiếu nại tố cáo
7
6. Những lợi ích do dự án mang lại
8

II.4. Tổng hợp một số ý kiến của người dân sau khi bị thu hồi đất.
9
II.5. Một số vướng mắc của công tác bồi thường giải tỏa và tái định cư trên địa
bàn huyện Thạnh Hóa và giải pháp để hoàn thiện
11

Trang v


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện thu hồi đất là vấn đề hết
sức phức tạp và nhạy cảm, tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội.
Trong điều kiện hơn 75% dân số cả nước sống bằng nghề nông, đòi hỏi phải có đất để
sản xuất và chính sách đất đai, nhà ở đang còn nhiều bất cập thì công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư lại càng trở nên phức tạp. Xử lý không tốt vấn đề này sẽ gây tình
hình mất ổn định trong đời sống xã hội. Hàng năm nước ta có khoảng 70% số vụ tranh
chấp khiếu nại về đất đai mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi chưa được thỏa đáng. Điều đó nói lên quy mô rộng lớn và tính
phức tạp của vấn đề bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng.
Long An là một trong những tỉnh của miền Tây Nam Bộ, là cửa ngõ của Thành

phố Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền tây, có vị trí địa lý rất thuận lợi. Huyện Thạnh Hóa
là huyện có diện tích chủ yếu là đất nông nghiệp đời sống của người dân còn nhiều khó
khăn, cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn và thấp kém. Tuy nhiên trên thực tế thì địa
phương có nhiều dự án phát triển trong những năm gần đây và có nhiều công trình đã
và đang phát triển, do các cơ quan địa phương đang tiến hành phát triển nhiều dự án
điển hình để phát triển kinh tế - xã hội nhằm nâng cao đời sống người dân trong vùng.
Mặc khác, do huyện có một quỹ đất đai thật phong phú và đa dạng rất thuận lợi cho
việc phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ… Cho nên huyện cần có một quỹ đất
lớn để tiến hành xây dựng các khu, cụm công nghiệp. Việc giải phóng mặt bằng là điều
tất yếu, nhưng đảm bảo lợi ích hài hòa của nhà nước – chủ đầu tư – người có đất bị thu
hồi và đảm bảo thời gian tiến độ thi công còn phụ thuộc vào chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư của huyện. Thực tế, trong quá trình thực hiện các dự án, chính sách
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập, nhiều vấn đề chưa
phù hợp.
Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề
tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một số dự án trên địa bàn
huyện Thạnh Hóa tỉnh Long An ”
Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án về xây dựng
khu, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Thạnh Hóa - tỉnh Long An. Xác định những
mặt tồn tại, hạn chế của nó và những bài học kinh nghiệm, từ đó đề xuất những
phương hướng nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường trong thời gian tới.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Đối tượng nghiên cứu:
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Nhà máy bột giấy
Phương Nam và dự án Đường vào khu xử lý rác tại xã Tân Đông trên địa bàn huyện
Thạnh Hoá tỉnh Long An.
- Hồ sơ giải tỏa bồi thường cho 2 dự án.
- Những quy định của pháp luật có liên quan đến bồi thường giải tỏa.
- Đối tượng bị thu hồi.
Phạm vi nghiên cứu:
Với thời gian thực hiện có hạn và khuôn khổ của đề tài tốt nghiệp, nên việc
nghiên cứu chỉ giới hạn đối với việc thu hồi đất để thực hiện khu dân cư và tuyến công
nghiệp trên địa bàn thuộc 2 xã Thuận Nghĩa Hoà và xã Tân Đông huyện Thạnh Hoá
tỉnh Long An.
Về trình tự thủ tục, cơ sở pháp lý nghiên cứu chỉ được giới hạn trong phạm vi từ
khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
Đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện
Thạnh Hóa tỉnh Long An” có ý nghĩa về thực tiễn rất lớn cho huyện Thạnh Hóa nói
riêng và cho tỉnh Long An nói chung. Nó giúp cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong quá trình
thực hiện. Giúp cho Nhà nước ban hành những chính sách bồi thường hợp lý đem lại
hiệu quả kinh tế – xã hội. Là cơ sở để các dự án tiếp theo được thực hiện tốt hơn và
hoàn thiện hơn, đặc biệt là các dự án xây dựng các khu, cụm công nghiệp.
Việc đánh giá này sẽ tích lũy kinh nghiệm về xây dựng phương án, thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó góp phần thúc đẩy tiến trình của dự
án, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất, thu hút
chú ý của các nhà đầu tư và đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa của Huyện.

Trang 2

Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
I.1.1. Cơ sở khoa học.
1. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Vấn đề bồi thường thiệt hại luôn đi cùng với từng giai đoạn lịch sử phát triển kinh
tế xã hội. Mỗi chế độ chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi thường khác
nhau, nhằm thoả mãn quyền lợi cho người thu hồi đất và người bị thu hồi đất. Vì vậy,
việc hoàn thiện chính sách bồi thường trong từng thời kì là điều tất yếu, nhằm phù hợp
với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi mở, có lợi cho người
sử dụng đất.
a) Giai đoạn trước năm 1993.
Kể từ thời kì xây dựng và phát triển kinh tế miền bắc cho đến khi có luật đất
đai 1993, để phục vụ cho việc lấy đất phục vụ cho công trình của Nhà Nước, các chính
sách về đất đai, về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể:
- Nghị định số 151/CP ngày 14/1/1959 của Hội đồng chính phủ quy định tạm
thời về trưng dụng đất
- Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ Tướng quy định một số điểm
tạm thời về đền bù nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng chính phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy định
người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử dụng
thì cấp đất khác.
- Hiến pháp 190 được Quốc Hội thông qua ngày 18/12/1980 quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Pháp luật thời kỳ này quy định người sử dụng đất chỉ được đền
bù tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất và được áp dụng theo quyết định số

201/1980/CP
- Luật đất đai 1988 ra đời cũng quy định chung chung về việc đền bù cho người
có đất bị thu hồi chẳng hạn như Luật chỉ nêu hướng giải quyết chung chung của các
chủ sử dụng: người nhận đất phải đền bù thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi giao
lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư tăng giá trị đất đó.
Đây là việc bồi hoàn giữa cá nhân với cá nhân (tức chủ cũ với chủ mới) còn trong mối
quan hệ giữa cá nhân với nhà nước thì tại điều 49 Luật đất đai thừa nhận “ Khi đất
đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc của xã hội thì được bồi thường
giá trị thực tế và được giao đất khác”. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là
có giá, cho nên các chính sách đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng (GPMB) còn
Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá trị đền bù, phương thức đền bù. Tuy nhiên,
nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đóng một vai trò tích
cực trong việc giải phóng mặt bằng, dành đất cho việc xây dựng các công trình quan
trọng của hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước.
b) Giai đoạn 1993 - 2003
Luật đất đai 1993 được ban hành với việc thừa nhận đất đai có giá, Nhà nước
định giá các loại đất để phục vụ một số mục đích quản lý Nhà Nước về đất đai trong đó
có việc đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất (Điều 12), đã làm thay đổi cách
nhìn nhận về đất đai nói chung và những chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại, GPMB
nói riêng.
Trên cơ sở đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành nghị định 87/NĐ – CP
quy định khung giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP quy định về việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng. Hai nghị định này cơ bản đã giải quyết những vướng mắc
trong việc đền bù, khắc phục được tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính
sách đền bù giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị di
dời, hạn chế được sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá cao nhất, thấp
nhất. Tuy nhiên nó vẫn còn những hạn chế không phù hợp với thực tế do những
nguyên nhân sau:
- Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của Chính
phủ, UBND tỉnh. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không
được bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong bảng quy định thấp hơn rất nhiều
so với thị trường, gây phản ứng từ người sử dụng đất.
- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng và
đất nông nghiệp… là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất khó
khăn do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và
loại đất. Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
- Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
Để giải quyết những vấn đề trên ngày 24/4/1998 chính phủ ban hành Nghị định
22/CP thay thế Nghi định 90/CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng
được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời phân rõ trách
nhiệm của các sở, ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất
khi bị thu hồi như giá đền bù thiệt hại gần như tương đương với giá thị trường, điều
chỉnh theo hệ số K, có chính sách hỗ trợ, trợ cấp thích hợp cho người bị di dời.... Tuy
nhiên những vướng mắc, bất cập vẫn còn tồn tại trong công tác đền bù giải toả mà
Nghị định 22 chưa khắc phục được là: Người dân sau khi được di dời, hỗ trợ tái định
cư lại gặp rất nhiều khó khăn trong cuộc sống như tìm kiếm việc làm mới, xây dựng lại
mối quan hệ mới… Ngoài ra, giá đất đền bù xác định theo văn bản này thường thấp
Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trong thực tế. Đồng thời, tạo sự tuỳ tiện trong áp
dụng hệ số K, dẫn đến trong nhiều trường hợp không thống nhất giá đất giữa các doanh
nghiệp, giữa các tỉnh liền kề nhau, gây ảnh hưởng đến quá trình bồi thường, GPMB đối
với các công trình có liên quan đến nhiều tỉnh.
c) Giai đoạn năm 2003 đến nay.
Xã hội phát triển việc ban hành các chính sách đất đai phù hợp với thực tế là
điều rất khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, Nhà nước ta cũng từng bước hoàn thiện các
chính sách pháp luật về đất đai đặc biệt là chính sách bồi thường giải toả. Sau 10 năm
thực hiện, luật đất đai 1993 đã được thay thế bằng luật đất đai 2003. Tại luật đất đai
2003, điều 38 đã bổ sung một số trường hợp phải thu hồi đất ở Điều 26 luật đất đai
1993 cho phù hợp với thực tế. Luật đất đai 2003 còn bổ sung thêm một số trường hợp
thu hồi đất được bồi thường và không bồi thường tại Điều 38, 42, 43, 50 để đảm bảo
quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Luật đất đai mới cũng quy định rõ thẩm
quyền thu hồi và quản lý quỹ đất tại Điều 41 tránh trường hợp đất đã thu hồi thực hiện
các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang hóa. Một điểm mới trong Luật đất đai 2003
là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, Luật đất đai còn quy định về việc thu hồi đất để phục vụ cho
mục đích phát triển kinh tế, trong đó còn có mở rộng đường theo chỉnh trang đô thị. Về
vấn đề này Luật đất đai cũng quy định nhiều biện pháp như: thu hồi đất sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt (khoản 1, Điều 39), cho nhà đầu tư trực
tiếp thỏa thuận với tổ chức hộ gia đình cá nhân có đất dưới hình thức nhận chuyển
nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ (khoản 2, Điều 42), thành lập tổ chức
phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB trực tiếp quản lý
quỹ đất đã thu hồi (khoản 1, Điều 41), thu hồi đất theo quy hoạch đồng bộ trong trường
hợp chỉnh trang đô thị hiện có (khoản 3, Điều 86). Luật đất đai năm 2003 có quy định
về xác định giá đất tại các Điều từ 55 đến 58. Trong đó quy định nguyên tắc, phương
pháp định giá đất, công khai giá đất. Đặc biệt nguyên tắc: việc xác định giá đất phải sát
với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường rất có ý nghĩa. Đó là những quy

định hết sức quan trọng cho việc sát định giá QSDĐ trong bồi thường, GPMB. Tuy
nhiên khi đi vào xác định giá đất cho từng thửa đất cụ thể vẫn là vấn đề rất khó, đòi hỏi
các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là UNBD cấp tỉnh phải có cách thức giải quyết cụ
thể thì việc bồi thường, thu hồi đất mới nhanh chóng và có hiệu quả cao.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của chính
phủ ra đời về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế
Nghị định 22/CP. Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng
dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.
Những quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải
quyết những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/CP trong thực tế.
Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Những điểm mới của Nghị định 197/CP khác với Nghị định 22/CP được thể hiện qua
các mặt sau:
- Nghị định này chỉ áp dụng đối với các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục
đích phát triển kinh tế trong các trường hợp xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với các dự
án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận
chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, không phải thực hiện thu hồi
đất.
- Nhà nước là người chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư và GPMB.
- Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng đất hoặc bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi,
không bồi thường theo thực tế đang sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được
bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên, số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai trừ tối đa sẽ bằng
số tiền bồi thường đất.
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong
khu dân cư (thửa đất vườn ao ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư).
Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền từ 20% đến
50% mức bồi thường đất ở liền kề. Mức hỗ trợ sẽ được UBND tỉnh quyết định.
- Đối với đất không bị thu hồi nằm trong phạm vi hành lang an toàn mà bị hạn
chế khả năng sử dụng đất như: làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi thường
theo mức chênh lệch về giá trị QSDĐ, còn nếu không làm thay đổi mục đích sử dụng
đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức hạn
chế sử dụng nhân với chênh lệch giá giữa đất tại thời điểm trước trừ giá đất tại thời
điểm sau khi có quyết định thu hồi đất.
- Về nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân được bồi
thường bằng giá trị bồi thường, bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì bồi thường
theo giá trị còn lại cộng thêm một khoản tiền tính bằng tiền do UBND tỉnh quy định,
nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng nhà mới, công
trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ di dời,
chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn. Chẳng hạn
như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30%
diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động được hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề tại địa phương
với thời gian không vượt quá 06 tháng.
- Cơ quan được giao trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thông báo
công khai dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết công khai tại
trụ sở của tổ chức được giao trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có
đất bị thu hồi, đồng thời có trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc mắc… hoàn thiện
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Những quan điểm chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy
định của Luật đất đai 2003, NĐ 197 đó là:
- Công khai dân chủ trong quá trình thực hiện.
- Giá bồi thường phải sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
- Phải có khu tái đinh cư trước khi thực hiện thu hồi đất.
- Nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
- Tạo công ăn việc làm, ổn định cuộc sống của người dân sau khi thu hồi.
Tóm lại, Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của Nghị định 197/CP đã
thể hiện tinh thần đổi mới trong cung cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với thực tiển
cuộc sống, hy vọng NĐ này sẽ là công cụ đắc lực để công tác bồi thường thiệt hại ngày
càng hoàn thiện hơn. Qua những quan điểm nêu trên, ta thấy chính sách về đất đai luôn
luôn thay đổi phù hợp với thực tiễn xã hội nhằm làm cho xã hội phát triển, hướng tới
xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường.
- Đất đai: là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của mỗi con người và các sinh vật trên đất. Đất đai là nguồn của cả, là nguồn
lực, một kho vốn, một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Đất đai có thể hiểu như là
sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính như là sự chuyển nhượng của cải

qua các thế hệ và nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ hoặc
thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND cấp xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là trách nhiệm của một bên phải bù đắp
cho bên bị thiệt hại những tổn thất về vật chất và tinh thần do mình gây ra.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ những người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo ngành nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời để ổn
định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.
- Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển
đến nơi ở mới.
- Giá đất; là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá: trên cơ sở khung giá đất do Chính Phủ quy định UBND cấp tỉnh
hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ tiềm

năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với
tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục đích sử dụng đất, nếu
giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng
đất sẽ không đạt được hiệu quả.
- Giá thị trường: là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là
số tiền thoả thuận của người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá thị
trường có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá thị trường của tài sản, nhưng giữa chúng có xu
hướng xích lại gần nhau.
- Giá trị thị trường: là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản phù hợp với
khả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở hoặc cạnh tranh, là
mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn
ra sòng phẳng, bên mua và bên bán điều tự nguyện được thông tin đầy đủ về thị trường
về tài sản.

Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

3. Vị trí và vai trò của công tác GPMB và tái định cư trong hệ thống quản lý của
Nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có
đất bị thu hồi. Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng hết sức quan trọng,
công tác này có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý của Nhà nước về đất đai.
Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách

hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục thực hiện.
Phải đảm bảo cho công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hoà cho Nhà
nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bi thu hồi. Ngược lại nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa
phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện nó.
Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác, vì
khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi
thường. Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp,
khiếu kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi
thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ là công tác hết sức quan trọng. Vì giấy
chứng nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Do
đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho
người sử dụng đất vừa giúp công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được diễn ra
nhanh chóng.
Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý
biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ
ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi thường
diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng đến đời
sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác chủ đầu tư
sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng mục đích, xây
dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai…
Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn
ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã
Trang 9

Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

hội. Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Nếu
quy hoạch hợp lý thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thực hiện thuận lợi. Ngược lại,
việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có phù hợp chưa,
có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch không… Như vậy mối quan hệ giữa quy
hoạch và công tác bồi thường, GPMB được hiểu như sau: sau khi lập dự án và có quy
hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể và phát triển kinh tế, xã hội,
nhà đầu tư sẽ trình lên UBND tỉnh thông qua Hội Đồng Thẩm Định dự án và quyết
định phương án của nhà đầu tư đưa ra có phù hợp không, UBND tỉnh phê duyệt và ra
quyết định thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư xin đất xây dựng dự án. Cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền đóng vai trò chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể là hộ gia đình,
cá nhân sang chủ thể là tổ chức đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên
dùng (theo hiến pháp 1992 và Luật Đất đai quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và chỉ có Nhà nước mới có quyền “định đoạt” đất
đai, nghĩa là chỉ có Nhà nước mới có quyền “quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, “Quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”).
4. Một số chính sách của UBND tỉnh Long An để thực hiện chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư đang được áp dụng trên địa bàn tỉnh Long An.
a) Một số quy định chung về chính sách bồi thường.
Từ khi Luật đất đai ra đời cho đến nay nó cũng đã khắc phục được những vướng
mắc, thiếu sót mà Luật đất đai 1993 chưa thực hiện được. Bên cạnh đó UBND tỉnh căn
cứ vào Luật đất đai năm 2003 ban hành những Quyết định, công văn kèm theo để điều
chỉnh, sửa chửa được những thiếu sót trong quá trình tiến hành công tác bồi thường,
GPMB một cách sớm nhất và chính xác nhất.

Bên cạnh đó UBND tỉnh Long An áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP để xát
định giá các loại đất và ban hành các Quyết định về công tác bồi thường hỗ trợ và TĐC
như: Quyết định 3279/2005/QĐ-UB về việc ban hành đơn giá xây dựng mới nhà cửa,
công trình xây dựng trên đất. Quyết định 3280/2005/QĐ-UB về việc ban hành đơn giá
hoa màu, phương tiện sinh hoạt, mồ mã.Quyết định 3281/2005/QĐ-UB về việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long An. Quyết
định 69/2006/QĐ-UB về việc ban hành giá các loài đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh
Long An. Và các quyết định của UBND tỉnh Long An ban hành các loại đất những
năm trước.

Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Bảng 8: Giá đất thổ cư ven trục giao thông trên địa bàn huyện Thạnh Hóa
Đơn giá đất (đ/m2)
STT

Tuyến đường, đoạn đường

Quốc lộ 62:
- Ranh Thủ Thừa – Cầu Ông Nhượng
- Cầu Ông Nhượng – Kinh Tam Lang
1
- Kinh Tam Lang – Cầu Lâm Nghiệp 1
- Cầu Lâm Nghiệp 1 – Bún Bà Của
- Bún Bà Của – Cầu Cái Tôm

Đường tỉnh 836:
2
-Ngã 3 lộ Trung Tâm – Ngã 3 Tuyên Nhơn
Đường tỉnh còn lại:
- Các xã Thuận Nghĩa Hòa, Thạnh Phú,
Thạnh Phước, Tân Đông, Tân Tây, Thủy
3
Tây
- Các xã Tân Hiệp, Thuận Bình, Thạnh An
Các đường khác:
- Lộ Trung Tâm.
4
- Các đường khác trong nội ô đô thị
b) Chính sách hỗ trợ.

QĐ
5205

QĐ 69

180.000
120.000
150.000
180.000
120.000

400.000
200.000
300.000
400.000

180.000

150.000

300.000

100.000

100.000

45.000

70.000

120.000
120.000

800.000
600.000

¾ Hỗ trợ di chuyển
Bảng 9 :Hỗ trợ di chuyển
STT
1
2
3

Loại nhà
Nhà kiên cố
Nhà bán kiên cố

Nhà tạm

Mức hỗ trợ (đồng/hộ)
Di dời trong tỉnh Di dời ngoài tỉnh
3.000.000
5.000.000
2.000.000
3.000.000
1.000.000
2.000.000

Trường hợp phải di dời nhà, nhưng không bị thu hồi toàn bộ đất và có đủ điều
kiện xây dựng trên phần đất còn lại thì được hỗ trợ, di dời bằng 50% mức hỗ trợ trong
tỉnh nói trên.
¾ Hỗ trợ tiền thuê nhà
Người bị thu hồi đất ở, không còn chổ ở khác và chủ khu dự án chưa kịp bố trí
tái định cư thì sẽ được hỗ trợ thêm chi phí thuê nhà theo mức như sau:
- Mức hỗ trợ chi phí thuê nhà là 100.000đ/người/tháng, mức hỗ trợ tối thiểu
250.000đ/hộ/tháng.
- Thời gian được hỗ trợ tiền thuê nhà: tối thiểu là 6 tháng, và được hỗ trợ là cho
đến khi chủ dự án bố trí được đất tái định cư.
Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

¾ Hỗ trợ ổn định cuộc sống.
Hộ bị thu hồi trên 30% diện tích sản xuất nông nghiệp mà không phải di chuyển

chổ ở hoặc hộ giải toả trắng nhà đất thì được hỗ trợ:30kg gạo/nhân khẩu/tháng x 03
tháng x giá gạo trung bình của thị trường.
Hộ bị thu hồi trên 30% diện tích sản xuất nông nghiệp mà phải di chuyển chổ ở
hoặc hộ giải tỏa trắng nhà đất thì được hỗ trợ: 30kg gạo/nhân khẩu/tháng x 06 tháng x
giá gạo trung bình của thị trường.
¾ Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm.
a) Các hộ bị mất đất sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ chi phí chuyển nghề theo
quy định mức hỗ trợ là 1.000.000 đ/lao động trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong độ
tuổi lao động, số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ như sau:
- Trường hợp một hộ bị thu hồi từ 30% đến 50% diện tích đất nông nghiệp được
giao thì được hỗ trợ 01 suất lao động.
- Trường hợp một hộ bị thu hồi từ 50% đến 70% diện tích đất nông nghiệp được
giao thì được hỗ trợ 02 suất lao động.
- Trường hợp một hộ bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp được giao
thì được hỗ trợ cho tổng số lao động sản xuất nông nghiệp.
b) Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề thực hiện bằng hình thức chủ yếu cho đi
học nghề tại các cơ sở dạy nghề:
- Trường hợp chi phí đào tạo cao hơn mức hỗ trợ nêu trên thì người lao động
được hỗ trợ chuyển nghề phải nộp số tiền chênh lệch cho cơ sở dạy nghề.
- Nếu người lao động có yêu cầu nhận tiền thì sẽ nhận với mức hỗ trợ là
500.000đ/ lao động để tự tìm nơi học nghề phù hợp.
¾ Hỗ trợ gia đình chính sách.
Có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền bị giải toả trắng và phải di
chuyển chổ ở: được hỗ trợ thêm mỗi hộ gia đình là 1.000.000 đồng/hộ.
c) Chính sách tái đinh cư: Có 2 hình thức tái định cư.
¾ Tái định cư bằng đất.
- Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất ở hoặc chỉ có đất ở chưa
xây dựng nhà ở, nay bị giải toả trắng hay diện tích đất ở giải toả chiếm trên 70% trở
lên trong phạm vi dự án thì mỗi hộ được mua 1 lô đất theo giá tái định cư trong khu tái
định cư.

- Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất chưa phải là đất ở hoặc chỉ
có đất khác bị giải toả từ 70% diện tích trở lên trong phạm vi dự án, nếu có nhu cầu đất
ở thì mỗii hộ được xem xét giải quyết cho mua 01 lô đất với giá ưu đãi trong khu tái
định cư.
Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

- Trường hợp các hộ có nhà ở chính trên đất của người khác nay bị giải toả
trắng, nếu có nhu cầu đất ở thì mỗi hộ được xem xét giải quyết cho mua 01 lô đất với
giá ưu đãi trong khu tái định cư.
- Trường hợp các hộ có nhà ở chính gắn liền với đất ở có nhiều cặp vợ chồng ở
chung nhưng chưa tách hộ, nay bị giải tỏa trắng, nếu có nhu cầu về đất ở và có xác
nhận của chính quyền địa phương sẽ được xem xét bố trí thêm lô đất theo giá ưu đãi
trong khu tái định cư.
- Quy cách lô đất: được xác định tuỳ theo đặc điểm của từng dự án nhưng tối
thiểu là 64m2 và tối đa không qua hạn mức đất ở do UBND tỉnh phê duyệt đối từng
khu vực.
- Nguyên tắc xác định giá đất TĐC và giá ưu đãi.
Giá đất TĐC được xác định theo nguyên tắc cân đối và có tương quan hợp lý với
giá đất ở đã tính bồi thường nơi ở cũ, đảm bảo cho người bị thu hồi đất có được chổ ở
mới tốt hơn nơi ở cũ.
+ Mức tối thiểu bằng giá đất ở đã tính bồi thường.
+ Mức giá tối đa bằng 70% giá vốn đầu tư.
+ Giá đất ưu đãi: được xác định tối đa bằng giá vốn đầu tư
+ Giá vốn đầu tư = chi phí bồi thường + chi phí đầu tư hạ tầng.
¾ Tái định cư bằng tiền.

- Trường hợp các hộ không có nhu cầu đất ở tại khu vực bố trí tái định cư của
dự án (tự lo về chổ ở) thì Nhà nước sẽ hỗ trợ tái định cư bằng tiền để tự ổn định cuộc
sống vời mức hỗ trợ cụ thể tự xác định tuỳ theo từng dự án do UBND cấp huyện đề
nghị được sở tài chính thẩm định trình UBND tỉnh phê duyệt.
- Trong trường hợp tái định cư UBND cấp xã và UBND cấp huyện có trách
nhiệm hướng dẫn các hộ thuộc diện giải tỏa về vị trí có thể tái định cư để tránh trường
hợp giải tỏa nhiều lần sau này.

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

5. Trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện của Ban Bồi thường, GPMB huyện Thạnh
Hóa.
Chọn địa điểm đầu tư.
(1)
Xây dựng phương án.
(2)
Thông báo chủ trương thực hiện ra dân.
(3)
Thành lập hội đồng đền bù, GPMB .
(4)
Đo đạc lập hồ sơ địa chính công trình.
(5)
Tiến hành dã ngoại, lập hồ sơ kê biên
(6)
Áp giá, lập phương án đền bù, hỗ trợ & TĐC

(7)
Trình phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ & TĐC,
Chi trả tiền đền bù
(8)
Thực hiện giải phóng mặt bằng, giao đất.
(9)
Giải quyết khiếu nại và xử lý vi phạm.
Bước 1: Tuỳ theo dự án lớn hay nhỏ mà nhà đầu tư liên hệ với các ban ngành,
các cấp có liên quan để chọn địa điểm thích hợp thống nhất về vị trí và quy mô thực
hiện dự án, sau đó nhà đầu tư lập phương án để trình lên cấp thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Sau khi được cấp thẩm quyền phê duyệt phương án xây dựng. Thì nhà
đầu tư triển khai, thông báo rộng rãi ra dân nằm trong vùng dự án, để cho người dân
biết.
Bước 3: Sau khi thông báo ra dân, UBND cấp huyện, thị xã tiến hành thành lập
HĐBT dự án. HĐBT sẽ giao nhiệm vụ cho các cán bộ trong Hội đồng từng công việc
cụ thể từ: công tác thu thập đóng góp, phản ánh của các tổ chức cá nhân về nội dung
dự án.

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Bước 4: HĐBT sẽ giao nhiệm vụ cho đơn vị liên quan tiến hành đo đạc thành lập
bản vẽ của công trình, để xác định quy mô, diện tích của dự án để tiến hành công tác
đo vẽ, lập hồ sơ địa chính công trình, trình cấp thẩm quyền phê duyệt.
Bước 5: Sau khi được phê duyệt của cấp có thẩm quyền, HĐBT chỉ đạo bộ phận
chuyên môn dã ngoại, lập hồ sơ kê biên chi tiết từng hộ dân. Trong quá trình kê biên

có sự chứng kiến của: đại diện UBND xã, phường, thị trấn, nhà đầu tư, người dân
trong hộ gia đình có liên quan.
Bước 6: Sau khi kê biên chi tiết từng hộ dân, thì sẽ tiến hành công việc áp giá.
Nếu dự án nằm trong địa bàn Huyện thì việc áp giá do HĐBT trình UBND Huyện
quyết định. Nếu là dự án liên Huyện thì do Hội đồng thẩm định giá tỉnh quyết định.
Qua đó tiến hành thành lập phương án đền bù hỗ trợ & TĐC
Bước 7: Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ & TĐC được công bố, sẽ chi trả
tiền đền bù, hỗ trợ và TĐC, và lập thủ tục thu hồi đất. Sau đó công bố, trao quyết định
và quy định thời gian chấp hành quyết định, thực hiện giao đất.
Bước 8: Sau khi thực hiện chi trả xong tiến hành GPMB.Giao đất cho nhà đầu tư.
Bước 9: Trong quá trình thực hiện đền bù thiệt hại GPMB, thu hồi đất nếu người
bị thu hồi đất không đồng tình với quyết định đền bù, thì có quyền khiếu nại theo quy
định của pháp luật. Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải
chấp hành GPMB, giao đất theo đúng kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định.
Hết thời gian quy định mà đối tượng bị thu hồi đất không chấp hành theo quyết
định, không giao đất sẽ bị xử lý hành chính, hoặc cưỡng chế buộc giao đất.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu.
Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 /12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ
trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 116/2004 TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 /12/2004 của Chính phủ.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Quyết định 4180/2004/QĐ-UB ngày 13/10/2004 của UBND tỉnh Long An “về
việc quy định tỷ lệ trích và quản lý sử dụng kinh phí phục vụ công tác bồi thường giải
toả và tái định cư”.

Quyết định 3279/2005/QĐ-UB ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh Long An “ về
việc ban hành đơn giá xây dựng mới nhà cửa, công trình xây dựng trên đất”.
Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Quyết định 3280/2005/QĐ-UB ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh Long An “ về
việc ban hành đơn giá hoa màu, phương tiện sinh hoạt, mồ mã”.
Quyết định 3281/2005/QĐ-UB ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh Long An “ về
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long
An”.
Quyết định 5205/2004/QĐ-UB ngày 21/12/2004 của UBND tỉnh Long An “về
việc ban hành giá các loại đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Long An”
Quyết định 69/2006/QĐ-UB ngày 19/12/2006 của UBND tỉnh Long An “về
việc ban hành giá các loại đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Long An. Và các quyết định
của UBND tỉnh Long An ban hành các loại đất những năm trước”.
I.2. Khái quát điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của Huyện Thạnh Hoá – tỉnh
Long An.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí và ranh giới hành chính:
Huyện Thạnh Hóa là một huyện mới được thành lập theo quyết định số
74/HĐBT ngày 16/6/1989, trên cơ sở tách ra tự huyện Mộc Hóa và huyện Tân Thạnh.
Huyện Thạnh Hóa nằm ở phía Tây và Tây Bắc tỉnh Long An, có diện tích tự nhiên là
46825,79 ha, với 10 xã và 1 thị trấn.
Ranh giới hành chính:
Phía Đông giáp huyện Thủ Thừa
Phía Đông Bắc giáp huyện Đức Huệ

Phía Nam giáp tỉnh Tiền Giang
Phía Tây Nam giáp huyện Tân Thạnh
Phía Tây giáp huyện Mộc Hóa
Phía Bắc giáp CamPuChia.
Vị trí đặc biệt của huyện Thạnh Hóa vừa có những lợi thế, đồng thời cũng có
những hạn chế không nhỏ đối với sự phát triển KT-XH và sử dụng đất của huyện là:
- Hạn chế nổi bật của huyện về mặt vị trí địa lý là xa các trung tâm kinh tế lớn
của cả nước và của tỉnh, hơn nữa huyện lại nằm trong vùng thấp trũng của Đồng
Tháp Mười, giao thông đi lại khó khăn. Do vậy, ít có cơ hội được hưởng sức lan tỏa
của các trung tâm phát triển đó.
- Huyện Thạnh Hóa có đường biên giới Quốc gia với Campuchia 7,74 km,
không tạo những thuận lợi trong việc giao dịch Quốc tế, thương mại dịch vụ mà còn
gây trở ngại lớn về vấn đề an ninh, quốc phòng, trật tự xã hội..,

Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

2. Đặc điểm khí hậu.
- Thạnh Hóa nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nền nhiệt cao đều

quanh năm, ánh sáng dồi dào, lượng mưa lớn và phân hóa thành hai mùa trái ngược
nhau chi phối mạnh mẽ đến vấn đề sử dụng đất.
- Nhiệt độ: bình quân 270C, nhiệt độ tối cao trung bình 300C vào tháng 3 tháng
4, nhiệt độ tối thấp trung bình 250C vào tháng giêng. Tổng tính ôn đới tương đối cao,
tổng bức xạ cao và phân bố tương đối đều theo mùa vụ cho phép sản xuất cây trồng
quanh năm. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các cây trồng nhiệt đới.
- Lượng mưa: bình quân tương đối lớn 1447mm/năm, phân bố theo mùa, đã chi
phối mạnh mẽ nền sản xuất nông lâm nghiệp.
- Độ ẩm: Các tháng mùa mưa có độ ẩm rất cao chiếm đến 80 – 90%, cộng với
mưa lớn đã làm toàn vùng gần như bão hòa về nước. Trái lại mùa khô không có mưa,
độ ẩm thấp, lượng bốc hơi lớn gây nên sự thiếu hụt nước trên đồng ruộng.
3. Tài nguyên đất:
Tài nguyên thiên nhiên đất đai là một tài nguyên quý gia nhất của loài người
nhưng nó lại là tài nguyên có giới hạn về không gian.
Theo kết quả điều tra xây dựng bản đồ đất trên tỷ lệ 1/25000 năm 1998 cho
thấy: toàn huyện có 3 nhóm đất và 6 đơn vị bản đồ tương đương loại phát sinh. Trong
đó, nhóm đất xám co 2310ha, chiếm 4.9%, nhóm đất phù sa co 5479 ha chiếm 11.7 %
nhóm đất phèn có 37849 ha chiếm 80,83%, mặt nước và sông hồ có 1187,9 ha chiếm
2,54%.
4. Tài nguyên khoáng sản và vật liệu xây dựng:
Khoáng sản và vật liệu xây dựng ở Long An nói chung và ở Thạnh Hóa nói
riêng rất nghèo nàn, chỉ có các nhóm phi kim loại gồm: Laterit, sạn dùng làm vật liệu
xây dựng như: Khu mõ vẹt xã Tân Hiệp, khu Thị Trấn, bắc xã Thủy Đông… việc thăm
dò đánh giá trữ lượng còn ít thực hiện. Tuy vậy có thể khai thác với quy mô nhỏ phục
vụ cho nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng trong phạm vi huyện. Ngoài sét, sạn làm
nguyên vật liệu xây dựng còn có than bùn ở các khu vực Chấp Mốp xanh, Chấp Rùng
Rình xã Tân Hiệp và Thuận Bình có trữ lượng khoảng 210.000 tấn đến 521.000 tấn.
5. Tài nguyên rừng:
Tài nguyên rừng vốn là lợi thế của huyện Thạnh Hóa từ trước đến nay, nhưng
hiện nay diện tích rừng chỉ còn khoảng 8513,06 ha, chiếm khoảng 18% DTTN, chủ

yếu là rừng trồng tràm. Rừng tràm ở Thạnh Hóa có ý nghĩa quan trọng đối với việc ổn
định đất, thủy văn và bảo tồn động vật như tôm, cá, cua… Tràm thích nghi với đất
phèn và có khả năng chịu mặn, tràm có bộ rễ phát triển và lớp vỏ sinh trưởng nhanh đã
Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

thích hợp với việc cải tạo đất phèn nặng, hoang hóa, thấp trũng và có thể tái sinh trong
điều kiện bị hỏa hoạn.
Một số đánh giá chung về ĐKTN – TNTN:
Qua nguyên cứu ĐKTN, cho thấy huyện Thạnh Hóa là huyên vùng sâu, vùng
xa có nhiều khó khăn trong phát triển Kinh Tế - Xả Hội và đặt biệt là vấn đề sử dụng
đất:
Thạnh Hóa nằm gọn trong vùng ĐTM, vốn là vùng đất phèn nổi tiếng của nước
ta. Đặt biệt là huyện Thạnh Hóa, nằm trong rốn trũng thấp nhất ĐTM, với những đất
phèn nặng rất khó cải tạo và mới được khai phá mấy năm gần đây.
Nền móng địa chất rất yếu, với trầm tích đầm lầy biển là chủ yếu. Vì vậy, trong
xây dựng cơ bản có xuất đầu tư cao và độ bền vững rất kém.
Thạnh Hóa hoàn toàn nằm trong vùng ngập lũ tương đối sâu và khó thóat nước.
Đồng thời rất thiếu nước ngọt trong mùa khô. Gây trở ngại rất lớn khi bố trí cơ cấu cây
trồng.
Tuy có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ cao đều quanh năm, ánh sáng dồi
dào thuận lợi cho cây trồng phát triển. Nhưng một trở ngại lớn do khí hậu gây ra là thời
gian mưa lớn (tháng 9 & 10) hoàn toàn trùng với mùa lũ, gây ra hiện tượng dư thừa
nước. Những tháng ít mưa (tháng 3 đến tháng 5), chất lượng nước sông kênh rạch
không tốt, ngày càng gây ra hiện tượng thiếu nước ngọt nghiêm trọng.
Về vị trí địa lý, là huyện xa các trung tâm kinh tế và thành phố lớn, giao thông

đi lại rất khó khăn.
I.2.2. Khái quát về điều kiện kinh tế – xã hội.
1. Tăng trưởng cơ cấu kinh tế
Bảng 1: Tình hình tăng trưởng kinh tế huyện giai đoạn 2005 – 2006
Nội dung
Tăng trưởng chung
Khu vực I
Khu vực II
Khu vực III

TH năm 2005
8,3%
8,0%
8,0%
9,0%

KH năm 2006 TH năm 2006
8% -9%
6.6%
7%
5.0%
12%
11.5%
14.3%
12%

Về kinh tế huyện Thạnh Hóa ở điểm xuất phát thấp, đang đứng trước nhiều khó
khăn, vả lại Thạnh Hóa là huyện biên giới, nằm trong vùng trũng ĐTM hàng năm bị
thiên tai tàn phá nặng nề, cơ sở vật chất kỹ thuật còn thấp và yếu kém. Sự phân công
lao động chưa hợp lý, lao động nông nghiệp chiếm đại bộ phận trên 83% lao động cả

huyện.
Cơ cấu kinh tế đã có nhiều biến đổi theo chiều tích cực, tốc độ còn chậm, nông
nghiệp vẫn là ngành kinh tế chính, ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp đang
từng bước phát triển nhưng còn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng giá trị kinh tế của
Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

Ngành: Quản lý đất đai

huyện, ngành dịch vụ có nhiều lợi thế nhưng tốc độ phát triển chưa cao và chưa ổn
định.

2. Dân số, lao động, việc làm
- Dân Số:
Theo số liệu của phòng thống kê, toàn huyện tính đến tháng 9/2006. Có 54.096
người, tỷ lệ tăng dân số là 1.01%. Trong đó tổng số người nam là 26.516 người chiếm
49,1% còn nữ là 27.535 người chiếm 50,9%.
Với tổng số hộ là 12.294 hộ, bình quân 4,4 người/hộ. Mật độ dân số là 115
người/Km2.Với mật độ là 115 người/Km2 nhưng dân số phân bố không đồng đều, có
vùng tập trung thưa thớt ở các xã Thuận Bình (48 người/m2) và Thạnh An
(35người/m2) và có những vùng dân cư rất đông chủ yếu là ở Thị Trấn, ven các trục
đường giao thông, dọc theo sông Vàm Cỏ Tây.
- Về lao động, việc làm.
Với lao động nông nghiệp chiếm trên 83% tổng lao động cả huyện, trong khi số
lượng lao động các ngành khác chiếm rất ít. Điều này đã thể hiện ngành nông nghiệp là
ngành sản xuất chủ yếu của toàn huyện. Do đó việc bố trí cơ sở hạ tầng phục vụ cho
nhu cầu của người dân trong toàn huyện còn gặp rất nhiều khó khăn, vấn đề cần thực
hiện trước mắt là, phân bố, sắp xếp lại khu dân cư một cách hợp lý theo các cụm tuyến

dân cư như đã quy hoạch.
3. Tôn Giáo
Toàn huyện có 9 cơ sở tôn giáo với 4 tôn giáo chính bao gồm: Công Giáo, Cao
Đài, Phật Giáo và đạo Tin Lành, có khoảng hơn 2790 tín đồ, tập trung chủ yếu ở các
xã Thuỷ Đông, Tân Đông, Thạnh Phú và Thuỷ Tây.
Nhìn chung, tôn giáo ở huyện Thạnh Hoá cũng được sự quan tâm về đời sống
tinh thần và được tự do tín ngưỡng, chính quyền địa phương các cấp đã tạo mọi điều
kiện để họ có thể sống tốt đời đẹp đạo.
4. Giáo dục, y tế.
a) Giáo Dục: Lĩnh vực giáo dục được phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng,
giáo dục là mục tiêu đã được các cấp chính quyền địa phương đầu tư vào cơ sở hạ tầng
và trang thiết bị giảng dạy, bình quân đầu tư từ nguồn ngân sách do sự nghiệp giáo dục
mỗi năm là 16,2 %, cơ sở vật chất không ngừng được tăng cường, năm 2006 này tổng
số trường học của toàn huyện là 22 trường. Số lượng học sinh là 10619 học sinh tỷ lệ
học sinh cấp 3 chiếm 1.456 học sinh (chiếm13.7%). Nhìn chung tỷ lệ học sinh bỏ học
giảm nhiều, đạo đức học đường được chú trọng và có bước tiến bộ rõ rệt.
Trang 3