Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn chùa hang huyện đồng hỷ giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

TRƯƠNG HUYỀN MY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHÙA HANG HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Lớp

: K45 - ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

TRƯƠNG HUYỀN MY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHÙA HANG HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Lớp

: K45 - ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Giảng viên hướng dẫn

: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập tại Khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên và sau thời gian thực tập tại phòng TN&MT huyện
Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên. Em đã được trang bị thêm nhiều kiến thức và
những kinh nghiệm quý báu từ thực tiễn cuộc sống. Em xin chân thành cảm
ơn các tập thể và cá nhân đã giúp đỡ em trong cuộc sống cũng như trong quá
trình nghiên cứu, học tập và rèn luyện.
Trước hết, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự hướng dẫn và giúp đỡ
nhiệt tình của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, người đã trực tiếp hướng
dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý

tài nguyên cùng các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản, hữu ích phục vụ cho việc
học tập, nghiên cứu đề tài cũng như cho công tác của em sau này.
Em cũng xin cảm ơn Ban lãnh đạo UBND huyện Đồng Hỷ, các phòng
ban trong huyện, Phòng tài nguyên và môi trường huyện Đồng Hỷ và nhân
dân trong Thị Trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho em hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, những người
đã giúp đỡ, động viên em trong suốt quá trình học tập, rèn luyện tại trường và
trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành đề tài thực tập tốt nghiệp lần này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Sinh viên
Trương Huyền My


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Chùa Hang năm 2016 ........... 30
Bảng 4.2. Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Đồng Hỷ ........... 33
Bảng 4.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng QSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................. 36
Bảng 4.4.Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp tặng cho QSD đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................ 37
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tính đến hết
năm 2015 ...................................................................................................... 39
Bảng 4.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính tại Thị Trấn Chùa Hang
huyện Đồng Hỷ ........................................................................................... 41
Bảng 4.7. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của thị trấn
Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2014............................................................... 42
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của thị trấn Chùa
Hang giai đoạn 2012 – 2014 ........................................................................ 42
Bảng 4.9. Kết quả chuyển nhượng, QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của thị trấn
Chùa Hang giai đoạn 2014 – 2016................................................................ 43
Bảng 4.10. Kết quả tặng cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của thị trấn Chùa
Hang giai đoạn 2014 – 2016. ........................................................................ 44
Bảng 4.11. Tiến độ cấp GCN chuyển nhượng, tặng cho QSD Đất trên địa bàn
thị trấn Chùa Hang 2012 - 2016 ................................................................... 45
Bảng 4.12. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn
Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 48
Bảng 4.13. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Chùa Hang
huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 50
Bảng 4.14. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Chùa Hang
huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 52


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

CNH-HĐH

:

Công nhiệp hoá, hiện đại hoá

CSHT

:

Cơ sỏ hạ tầng

LPTB

:

Lệ phí trước bạ

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TNCN

:

Thu nhập cá nhân

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

:

Văn phòng Đăng ký
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ
:


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa .................................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý........................................................................................ 6
2.2. Các quy định về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ..................... 7
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ..................... 7
2.2.2. Hình thức chuyển nhượng , tặng cho quyền sử dụng đất. .................... 8
2.2.3. Giá chuyển QSD đất ............................................................................. 8
2.2.4. Nguyên tắc chuyển QSD đất ................................................................. 8
2.2.5. Hiệu lực của việc chuyển QSD đất ....................................................... 9

2.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ........................ 9
2.2.7. Cách tính thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ..... 10
2.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới và Việt Nam
và tỉnh Thái Nguyên ..................................................................................... 12
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới ................ 12
2.3.2. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở Việt nam ................... 15
2.3.3.. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên ............ 16
PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 18


v

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 18
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất đai ở địa bàn
thị trấn Chùa Hang ....................................................................................... 18
3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại thị trấn Chùa
Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016................................................ 18
3.3.3 . Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất, cho công tác quản lý tốt hơn .................................................................. 18
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 19
3.4.2.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp..................................................... 19
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu......................................... 19
3.4.4. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 20
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 21
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai của thị trấn
Chùa Hang ................................................................................................... 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 21

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 22
4.1.3. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của của
thị trấn Chùa Hang. ...................................................................................... 29
4.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại địa bàn thị trấn
Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 – 2016 ...................................... 34
4.2.1. Các văn bản và quy trình về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 34
4.2.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa
bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 ............................................. 41


vi

4.2.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 ... 45
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang ............ 46
4.3.1. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Chùa
Hang thuộc huyện Đồng Hỷ về những quy định chung của chuyển nhượng,
tặng cho QSD đất. ........................................................................................ 47
4.3.2 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Chùa
Hang huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung
của chuyển nhượng QSDĐ ........................................................................... 50
4.3.3. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Chùa
Hang huyện Đồng Hỷ tạii khu vực nghiên cứu về những quy định chung của
tặng cho QSDĐ ............................................................................................ 52
4.4. Đề xuất giải pháp................................................................................... 54
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................... 56
5.1. Kết luận ................................................................................................. 56
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 57

1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ
thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình
đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất đai chiếm số
lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập QSD đất cho người được Nhà
nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công
dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Thị trấn Chùa Hang là thị trấn trung tâm kinh tế, chính trị, VH-XH của
huyện Đồng Hỷ có tổng diện tích tự nhiên là 306,3ha; tổng chiều dài trên 6km;
có tuyến đường Quốc lộ 1B cũ và QL 17 chạy qua có vị trí thuận lợi cho phát triển
và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị
được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp,
hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng
kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện
các QSD đất cụ thể là Quyền chuyển nhượng,tặng cho QSD đất. Do nhu cầu về
QSD đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các
QSD đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước
theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng
tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ.Cụ thể ở một số địa bàn như địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện
Đồng Hỷ thành phố Thái Nguyên.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển QSD đất
nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những

2

nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của
pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số
kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch QSD đất vào khuôn khổ của pháp luật,
thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện
chuyển QSD đất” nói riêng. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự
nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường,Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài
nguyên,trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,dưới sự hướng dẫn của
thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng,em tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh
giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại thị trấn Chùa Hang
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016" .
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất; những thuận
lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
tại địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái nguyên
- Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất,
cho công tác quản lý tốt hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai ở địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại địa bàn thị
trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại thị trấn Chùa
Hang thuộc huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên.

3

- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
1.3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa khoa học: Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất; những thuận lợi, khó khăn. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng,
tặng cho QSD đất tại thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên . Đề xuất
được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công
tác quản lý tốt hơn.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đang được các cơ
quan chức năng quan tâm đặc biệt, nó là một phần trong công tác quản lý đất đai
theo các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã được quy định tại Luật đất đai
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Thực chất của các hình thức chuyển
quyền bao gồm những nội dung cơ bản đó là: "Chuyển đổi quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất,
thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất".
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đó và số đầu tư làm tăng
giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp.


5

Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người
nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung,
công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đai nói
riêng luôn được các cơ quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo
dõi. Việc quản lý tốt hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là
cơ sở giúp các cơ quan chức năng Nhà nước nắm chắc không những về mặt số
lượng, chất lượng, đối tượng chủ sử dụng đất mình còn đảm bảo quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất đai, thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, đảm bảo nguồn thu tài chính đối với Nhà nước đồng thời nắm rõ các
biến động về sử dụng đất đai để từ đó có những quyết định hợp lý nhằm điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, thực hiện phân phối quỹ đất đai khoa
học, bảo vệ tài nguyên đất đai quý giá và thực hiện thành công mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội, phát triển bền vững.
Đối với người sử dụng đất, quản lý tốt hoạt động chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất giúp minh bạch hóa thông tin về đất đai, cho người sử dụng
đất có nhiều cơ hội lựa chọn, đầu tư cho đất đai, yên tâm đầu tư sản xuất kinh
doanh, giúp cho mọi người dân đều có cơ hội sử dụng đất và là nền tảng thúc đẩy
kinh tế xã hội phát triển. Do vậy, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất có một vai trò hết sức quan trọng, đang được Nhà nước quan tâm và có


6

hướng điều chỉnh một mặt quản lý một cách chặt chẽ, khoa học nhưng mặt khác
lại tiến hành cải cách đơn giản hóa các thủ tục hành chính để hoạt động này diễn
ra minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế xã hội phát
triển mà vẫn đảm bảo thực hiện đầy đủ theo các quy định của pháp luật đất đai.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2013 đến nay Nhà nước đã ban hành
các văn bản pháp quy liên quan như sau:
− Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 09 tháng 12 năm 2013;
− Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005;
− Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
− Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
− Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
− Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
− Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ

trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Bản đồ địa chính;
− Quyết định số 14/2003/QĐ-BTNMT ngày 20/11/2003 ban hành định
mức kinh tế - kỹ thuật đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
− Quyết định số 07/2007/QĐ-BTNMT ngày 27/02/2007 về việc ban hành
Định mức kinh tế - kỹ thuật Đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;


7

− Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
− Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất;
− Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
− Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
− Thông tư 111/1013/ TT-BTC ngày của bộ Tài chính
− Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 thực hiện Luật sửa đổi bổ sung
một số điều về Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ và Thông tư
số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
2.2. Các quy định về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người
khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.


8

2.2.2. Hình thức chuyển nhượng , tặng cho quyền sử dụng đất.
2.2.2.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của
đất đó.
2.2.2.2 Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường
diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
2.2.3. Giá chuyển QSD đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4. Nguyên tắc chuyển QSD đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất.
- Khi chuyển QSD đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp
đồng chuyển QSD đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và

pháp luật về đất đai.


9

- Bên nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn
ghi trong giấy chứng nhận QSD đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất ở địa phương tại thời điểm chuyển QSD đất.
2.2.5. Hiệu lực của việc chuyển QSD đất
Việc chuyển QSD đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSD đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.[5]
2.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất khi có các điều kiện sau đây:
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử
dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai 2013
quy định cụ thể:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi chuyển nhượng
, cho thuê lại, thừa kế , tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất , góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận , trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 1866 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp ;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này , người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp quyền sử dụng đất , góp

10

vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều
189,190,192,193, và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi , chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê lại, thừa kế , tặng
cho , thế chấp quyền sử dụng đất , góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.2.7. Cách tính thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
2.2.7.1. Thuế thu nhập cá nhân
a) Mẫu số: 25/DS-TNCN ban hành kèm theo thông tư số 151/2014/TTBTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài Chính
b) Cách tính thuế thu nhập cá nhân:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá bán BĐS - Giá mua BĐS - các chi phí liên quan)
x 25%
Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2%
Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quá tặng là bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng 10.000.000đ) x 10%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.
- Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy
định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên
quan đến QSD đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi


11

phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các
chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS.
- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng
bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng QSD đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập
được miễn thuế bao gồm
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại
với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất
ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng;
cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng
với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,
bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao để sản xuất.
d) Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng là BĐS
Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà
tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.


12

2.2.7.2. Lệ phí trước bạ

a) Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/1/2013 của
Bộ Tài chính
b) Cách tính lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng BĐS x 0.5%
c) Quy định nộp lệ phí trước bạ đối với tài sản chuyển nhượng nhiều lần
Tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ quy định:
Điều 3: “ Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ
quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Điều 10: “1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2011”
Căn cứ quy định trên, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ
phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của
Chính phủ chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi chủ tài sản đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, không có căn cứ
để truy thu lệ phí trước bạ đối với các trường hợp chuyển nhượng tài sản qua
nhiều lần mà không thực hiện kê khai, nộp lệ phí trước bạ.
2.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới và Việt Nam
và tỉnh Thái Nguyên
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới
* Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của


13

chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa

nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã
được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.


14

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện

quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể
từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng
nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong
trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển
nhượng QSDĐ.
* Nước Mỹ
Ở nước phát triển như nước Mỹ thì tốc độ ĐTH nhanh đã làm quá trình
CMĐ sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên,
chính quá trình ĐTH, CMĐ sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của
các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những
thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt.
* Nước Pháp
Một trong những nước điển hình về công tác quản lí Nhà nước về đất đai đó
là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể


15

chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức
QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì
Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất
đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai
thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ
sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò
quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hượp với sự phát triển ngày
càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện
nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên
trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi
của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát
triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia.
2.3.2. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở Việt nam
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà
nước đã trao QSD bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho
khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang
trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và
doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố
quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện
tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha,
chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.


16

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự
đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông
nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư,
năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng
200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông

qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn
một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều
kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có
đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện
các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa
mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ,
trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ
chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có
nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị
đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng
QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy
vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động,
ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và
nhân dân.
2.3.3.. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên
Thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất
đai năm 2013, trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy


17

chứng nhận QSD đất, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ
chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Sở
Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên đã triển
khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; đình, cá nhân; phối hợp với các
ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn chuyên môn,
nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có liên quan; thiết lập đường dây
"nóng" để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCN của

các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Trong giai đoạn này công tác cấp Giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh, khối
lượng cấp giấy tăng lên đáng kể. Trình tự cấp giấy được rút gọn cả về thủ tục
hành chính và thời gian giải quyết hồ sơ. Qua đó đã cấp giấy được 62.829 GCN
với diện tích 9.491,78 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Kết quả cấp GCN một số loại
đất chính như sau:
- Cấp GCN cho các tổ chức: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức là
9.099,81 ha, với 2.824 GCN, trong đó: Đất ở: 98,9%; đất sản xuất kinh doanh:
98,9%; đất quốc phòng: 86%; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 67,8%;
đất tôn giáo, tín ngưỡng: 72,2%; đất nông nghiệp khác: 82,2%;
- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân: Diện tích đã cấp GCN là 148.486,04
ha, trong đó: Đất ở đô thị: 84,7%; đất ở nông thôn: 70,4%; đất sản xuất nông
nghiệp: 71,8%; đất nuôi trồng thủy sản: 65,5%; đất lâm nghiệp: 53,4%;