ĐÁNH GIÁ THƯC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT NÔNG NGHIỆP HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗

TRƯƠNG THỊ MỸ NGÂN

ĐÁNH GIÁ THƯC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT
NÔNG NGHIỆP HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 10/2009
i


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗

TRƯƠNG THỊ MỸ NGÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT
NÔNG NGHIỆP HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành : Khoa học đất
Mã ngành

: 60.62.15

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Hướng dẫn khoa học:
Hướng dẫn 1: TS. TRẦN THANH HÙNG
Hướng dẫn 2: TS. PHẠM QUANG KHÁNH

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 10/2009
ii


iii


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ
ĐẤT NÔNG NGHIỆP HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI

TRƯƠNG THỊ MỸ NGÂN

Hội đồng chấm luận văn:
1. Chủ tịch:

GS. TSKH. PHAN LIÊU
Hội Khoa học đất Việt Nam

2. Thư ký:

TS. TRẦN HỒNG LĨNH
Trung tâm điều tra, đánh giá tài nguyên đất, Bộ TN & MT

3. Phản biện 1: TS. NGUYỄN VĂN TÂN
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

4. Phản biện 2: TS. ĐÀO THỊ GỌN
Hội Khoa học đất Việt Nam
5. Uỷ viên:

TS. TRẦN THANH HÙNG
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
HIỆU TRƯỞNG

iv


LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Tôi tên là Trương Thị Mỹ Ngân sinh ngày 16 tháng 12 năm 1959 tại huyện Gò Công
Đông, tỉnh Tiền Giang. Con Ông Trương Văn Dưỡng và Bà Bùi Thị Hai.
Tốt nghiệp Tú tài tại Trường Trung học phổ thông Trương Định, thị xã Gò Công,
tỉnh Tiền Giang năm 1978.
Tốt nghiệp Đại học ngành Quản lý đất đai hệ tại chức tại trường Đại học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh.
Sau đó làm việc tại trường Trung học Đo Đạc Bản Đồ II huyện Long Thành tỉnh
Đồng Nai (nay là trường Cao Đẳng Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Hồ Chí Minh),
chức vụ Trưởng Khoa Quản lý đất đai trường Cao Đẳng Tài Nguyên và Môi Trường
thành phố Hồ Chí Minh.
Tháng 9 năm 2005 theo học Cao học ngành Khoa Học Đất tại Đại học Nông Lâm,
Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.
Tình trạng gia đình: Chồng Đỗ Thanh Xuân, kết hôn năm 1982, con Đỗ Thanh Huy
sinh năm 1984 và Đỗ Thanh Diệu sinh năm 1991.
Địa chỉ liên lạc: Số nhà 221, ấp Long Đức 3 (ấp Long Đức 1 cũ) xã Tam Phước
huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai.
Điện thoại: NR: 0613511141 - DĐ: 0918909057

Email:

v


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và
chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Trương Thị Mỹ Ngân

vi


LỜI CẢM TẠ
Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến tập thể quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai
- Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng khoa
Quản lý đất đai - Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh và TS. Phạm
Quang Khánh, nguyên Trưởng phòng Thổ Nhưỡng, Phân viện Quy hoạch và Thiết kế
nông nghiệp Miền Nam, là những người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ
và hướng dẫn tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:
- Ban Giám hiệu Trường Cao Đẳng Tài Nguyên và Môi Trường, TP. Hồ Chí Minh
đã động viên và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian học tập và thực
hiện đề tài nghiên cứu.
- Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, Ủy ban nhân huyện Long Thành, Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Long Thành, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của

các xã, thị trấn thuộc huyện Long Thành đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy
đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình thực hiện đề tài.
- Tập thể cán bộ phòng Thổ Nhưỡng, Phân viện Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp
miền Nam đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu,
bản đồ để thực hiện đề tài nghiên cứu.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn những người thân trong gia đình, bạn bè và
đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn
thành đề tài nghiên cứu.

vii


TÓM TẮT
Trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc nghiên
cứu những vùng có tốc độ công nghiệp hóa cao và phát triển kinh tế nhanh như huyện
Long Thành, tỉnh Đồng Nai là rất cần thiết, do đó đề tài “Đánh giá thực trạng sử dụng và
quản lý đất nông nghiệp huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai” được thực hiện là cấp thiết
trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài đã vận dụng các phương pháp như phương pháp điều tra, phương pháp thống
kê, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp biểu đồ… để
nghiên cứu thực trạng sử dụng đất nông nghiệp; nghiên cứu những mặt tiêu cực và tích
cực của quá trình phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến hoạt động sử dụng đất nông
nghiệp; làm rõ những nguyên nhân bất cập trong việc thực thi chính sách pháp luật về đất
đai và thực tế công tác quản lý đất nông nghiệp tại địa phương.
Kết quả nghiên cứu đề xuất một số giải pháp hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng đất
nông nghiệp trên địa bàn huyện Long Thành, nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng
đất nông nghiệp trong khu vực công nghiệp hóa, nhưng vẫn đảm bảo lợi ích của Nhà
nước trước mắt và lâu dài.
- Đưa nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước và đất đai đi theo phương án quy hoạch
đã được duyệt vào thực tế.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất và kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển mục đích sử dụng đất không
theo kế hoạch.
- Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thực
hiện các dự án tái định cư trước khi giải tỏa để ổn định đời sống người dân có đất bị thu
hồi.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung
quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương.
- Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất dễ
dàng thực hiện các quyền sử dụng đất.
viii


ABSTRACT
As required by the industrialization and modernization of the country, it is necessary
to research the regions having high rate of industrialization and economic development as
Long Thanh district, Dong Nai province. Therefore the thesis of "Assessment of reality of
land use and management of agricultural land in Long Thanh district, Dong Nai province"
was carried out as indispensable in the present period.
Some of methods were applied such as method of investigation, statistical method,
analytical method, intergrated method, systematical method, v.v… to research the reality
of agricultural land use; the positive and negative aspects of the process of socioeconomic development affecting to the activitives of agricultural land use; to clarify the
causes of inadequate enforcement of laws and policies on land and real management of
agricultural land in the locality.
Research results suggest some solutions to improve the management and use of
agricultural land in Long Thanh district in particular, to protect the rights of agricultural
land user in the industrial region but while ensuring the immediate and long-term interests
of the State.
- Putting the contents and tasks of state management and land according to the
planning approved into practice.

- Strengthening inspection, checking, monitoring the implementation of land use
planning and strictly controlling the situation of spontaneous conversion of land use
purposes is unsuitable to planning.
- Resolving good compensation, assistance and resettlement when the State recovers
the land and carry out resettlement projects before clearance to stabilize the life of people
whose land is recovered.
- Establishing the database of law on land relevant to the contents of management of
state on land to provide localities.
- Accelerating the rate of issuing certificates of land use rights for land users to
easily implement the land use rights.
v


MỤC LỤC
Trang tựa

TRANG

Trang Chuẩn y ......................................................................................................... i
Lý lịch cá nhân .......................................................................................................ii
Lời Cam đoan ...................................................................................................... iii
Lời Cảm tạ ............................................................................................................ iv
Tóm tắt ................................................................................................................... v
Mục lục ................................................................................................................. vi
Danh sách các chữ viết tắt .................................................................................... ix
Danh sách các sơ đồ, biểu đồ và hình ..................................................................... x
Danh sách các bảng ............................................................................................... xi
1. MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 3
2. TỔNG QUAN ........................................................................................................... 4
2.1. Một số vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất ..................................................... 4
2.1.1. Quyền sở hữu ........................................................................................................ 4
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................ 5
2.2. Quản lý nhà nước về đất đai .................................................................................... 6
2.2.1. Hệ thống chỉ tiêu phân loại đất đai ........................................................................ 6
2.2.2. Cơ chế quản lý nhà nước về đất đai ...................................................................... 9
2.2.3. Động thái sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ...................... 11
2.3. Tình hình quản lý đất đai qua các thời kỳ .............................................................. 13
2.3.1. Các quy định pháp luật về quản lý sử dụng đất đai ............................................ 13
2.3.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 18
2.3.3. Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở tỉnh Đồng Nai .......................................... 30
2.4. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam .................................................... 35
vi


2.4.1. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ở toàn quốc ................................................ 35
2.4.2. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Nai ................................................. 37
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................. 40
3.1. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 40
3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và thực trạng kinh tế xã hội vùng nghiên cứu........ 40
3.1.2. Tình hình sử dụng và biến động đất nông nghiệp .............................................. 40
3.1.3. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 40
3.1.4. Đánh giá tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 40
3.1.5. Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đất nông nghiệp .................................... 40
3.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 40
3.2.1. Phương pháp thu thập thông tin ......................................................................... 41
3.2.2. Phương pháp điều tra bổ sung ............................................................................ 41
3.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ........................................................................ 42

3.2.4. Phương pháp bản đồ ........................................................................................... 42
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................................... 43
4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và thực trạng kinh tế xã hội vùng nghiên cứu .......... 43
4.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên................................................................................. 43
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .................................................................... 50
4.2. Tình hình sử dụng và biến động đất nông nghiệp .................................................. 60
4.2.1. Đất nông nghiệp trong cơ cấu sử dụng đất chung của toàn huyện ..................... 60
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp.................................................................... 60
4.2.3. Diễn biến sử dụng đất qua các thời kỳ ................................................................ 66
4.2.4. Đặc điểm phân bố quỹ đất theo đối tượng sử dụng ............................................. 74
4.2.5. Đánh giá mức độ phù hợp giữa hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp với tiềm
năng đất nông nghiệp .......................................................................................... 76
4.3. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 83
4.3.1. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 83
4.3.2. Đánh giá mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với hiện trạng
sử dụng đất và tiềm năng đất nông nghiệp ......................................................... 88
vii


4.4. Đánh giá tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 92
4.4.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính ................................................................. 92
4.4.2. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất ............ 93
4.4.3. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ
địa chính ............................................................................................................ 96
4.4.4. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai ........................................................ 102
4.4.5. Giá đất nông nghiệp và thị trường bất động sản .............................................. 103
4.4.6. Đánh giá chung về công tác quản lý đất đai huyện Long Thành ..................... 105
4.5. Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đất nông nghiệp ...................................... 107
4.5.1. Quan điểm của hệ thống pháp luật đối với công tác quản lý đất đai ................ 107
4.5.2. Đề xuất hoàn thiện cơ chế hành chính .............................................................. 108

4.5.3. Đề xuất hoàn thiện quy hoạch và theo dõi thực hiện quy hoạch ...................... 108
4.5.4. Một số giải pháp thực hiện ............................................................................... 109
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 112
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 112
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................. 113
6. TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 114
7. PHỤ LỤC .............................................................................................................. 116

viii


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Giải thích

AQ

Ăn quả

CHN

Cây hàng năm

CN

Công nghiệp

CTSN

Công trình sự nghiệp

DTTN

Diện tích tự nhiên

DTĐNN

Diện tích đất nông nghiệp

DTĐPNN

Diện tích đất phi nông nghiệp

GDP (Gross Domestic Product)

Thu nhập quốc nội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

NN

Nhà nước

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

Nxb

Nhà xuất bản

PNN

Phi nông nghiệp

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SX

Sản xuất

Tp

Thành phố

UBND

Uỷ ban nhân dân

ix


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
SƠ ĐỒ

TRANG

Sơ đồ 2.1 Hệ thống quản lý đất đai .............................................................................. 10
Sơ đồ 2.2 Động thái sử dụng đất nông nghiệp ............................................................. 12
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Long Thành năm 2007 .......................................... 52
Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Long Thành năm 2008 .................................. 61
Biểu đồ 4.3 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Long Thành năm 2008 ............. 64
ĐỒ THỊ
Đồ thị 4.1 Dân số tạm trú ở một số xã điều tra qua các năm ....................................... 58
HÌNH
Hình 4.1 Bản đồ vị trí huyện Long Thành .................................................................. 44
Hình 4.2 Bản đồ hành chính huyện Long Thành ........................................................ 45
Hình 4.3 Bản đồ đất huyện Long Thành ...................................................................... 51
Hình 4.4 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 63
Hình 4.5 Bản đồ đánh giá khả năng thích nghi đất đai ............................................... 82
Hình 4.6 Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 ............................ 84

x


DANH SÁCH CÁC BẢNG
BẢNG

TRANG

Bảng 2.1 Số liệu đo vẽ bản đồ địa chính cả nước ........................................................ 23
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp cả nước ............................................... 36
Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tỉnh Đồng Nai qua các thời kỳ ........... 38
Bảng 4.1 Phân loại và quy mô diện tích các loại đất huyện long Thành ..................... 50

Bảng 4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Long Thành ........................................... 52
Bảng 4.3 Dân số của huyện Long Thành qua các năm ................................................ 56
Bảng 4.4 Dân số đăng ký tạm trú ở các xã điều tra qua các năm ................................. 57
Bảng 4.5 Chỉ tiêu bình quân sử dụng đất năm 2008..................................................... 59
Bảng 4.6 Cơ cấu sử dụng đất huyện Long Thành năm 2008 ....................................... 61
Bảng 4.7 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Long Thành năm 2008 ............. 62
Bảng 4.8 Biến động sử dụng đất huyện Long Thành giai đoạn 1995 - 2000 ............... 67
Bảng 4.9 Biến động sử dụng đất huyện Long Thành giai đoạn 2000 - 2005 ............... 69
Bảng 4.10 Biến động sử dụng đất huyện Long Thành giai đoạn 2005 - 2008 ............. 72
Bảng 4.11 Thống kê quỹ đất nông nghiệp của huyện theo đối tượng sử dụng ........... 75
Bảng 4.12 Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2008 ................................ 85
Bảng 4.13 Tình hình thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện .......................... 88
Bảng 4.14 Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với hiện trạng sử
dụng đất và tiềm năng đất nông nghiệp ....................................................... 90
Bảng 4.15 Hiện trạng đo vẽ bản đồ địa chính huyện Long Thành ............................... 94
Bảng 4.16 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008 .................... 101
Bảng 4.17 Bảng giá nhóm đất nông nghiệp tại nông thôn huyện Long Thành ......... 104

xi


Chương 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên quý giá và hữu hạn. Sự thay đổi khí hậu và nóng lên
của của trái đất có ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài nguyên đất, sự gia tăng dân số,
quá trình thay đổi điều kiện kinh tế xã hội, làm ngày càng gia tăng áp lực mạnh mẽ
đối với đất đai và các loại tài nguyên liên quan. Đây là vấn đề quan tâm không chỉ
của từng cá nhân, cộng đồng, quốc gia mà nó còn mang tính toàn cầu. Điều này đặt
ra cho mỗi quốc gia cần có hệ thống chính sách, hệ thống quản lý và chiến lược sử

dụng đất đai hợp lý và có khả năng thích nghi nhanh với những biến đổi của điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.
Tiến trình phát triển kinh tế, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế
đã làm ảnh hưởng lớn đến quá trình quản lý và sử dụng đất về mặt tích cực lẫn tiêu
cực, đặc biệt là suy thoái đất đai, môi trường... Đây là vấn đề thách thức lớn cho
công cuộc phát triển đất nước. Nhận thức sâu sắc về những thách thức này, Nhà
nước ta luôn đặt vấn đề kiện toàn hệ thống pháp luật, bộ máy quản lý nhà nước về
đất đai và vai trò của người sử dụng đất để đảm bảo cho việc sử dụng đất hiệu quả,
bền vững, tạo động lực cho quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế.
Bên cạnh những thành quả đạt được trong việc quản lý và sử dụng đất đai,
chúng ta cũng gặp không ít những thách thức và hạn chế như: nhiều nơi quản lý yếu
kém, đất đai chưa phân bố và sử dụng hợp lý gây nên thất thoát không nhỏ, làm
giảm năng suất sản xuất của đất, làm mất công bằng trong xã hội, tranh chấp đất đai
gia tăng… Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất bị chi phối rất nhiều bởi
quy hoạch sử dụng đất, nhiều trường hợp người sử dụng đất trong vùng quy hoạch
không được hưởng một số quyền mà pháp luật quy định. Chính điều đó đã tác động
rất lớn đến tâm lý người sử dụng đất.

1


Những bất cập trong công tác quản lý nhà nước đối với đất đai là nguyên nhân
nảy sinh những vấn đề ảnh hưởng xấu đến hoạt động sản xuất nông nghiệp, cụ thể
như: tình trạng người nông dân thiếu đất nông nghiệp để sản xuất, trong khi các đối
tượng đầu cơ đất đai lại sử dụng đất không hiệu quả, hiện tượng người dân tự
chuyển dịch quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp
sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh và các loại đất phi nông nghiệp khác... diễn ra
rất sôi động, do thị trường tự phát, thiếu sự kiểm soát của Nhà nước, làm cho quan
hệ đất đai càng thêm phức tạp về mặt kinh tế và ảnh hưởng lớn đến ổn định xã hội.
Đặc biệt trong những năm gần đây Nhà nước chủ trương thu hút đầu tư, phát

triển kinh tế, nhất là việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng… dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm đáng kể.
Chính vì vậy việc đánh giá một cách chính xác và khoa học thực trạng sử dụng và
quản lý đất đai là hết sức cấp thiết, phải thực hiện thường xuyên để làm cơ sở cho
việc hoàn thiện hệ thống pháp lý, cơ chế chính sách, tổ chức quản lý và sử dụng đất
đai toàn quốc và từng địa phương có hiệu quả.
Nằm trên Quốc lộ 51 - trục lộ huyết mạch của vùng kinh tế trọng điểm phía
Nam, huyện Long Thành không chỉ là nơi xây dựng các khu công nghiệp tập trung
mà còn là nơi xây dựng các công trình trọng điểm quốc gia như sân bay quốc tế,
đường cao tốc Tp. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây, đường cao tốc thành phố
Biên Hòa - Long Thành - Vũng Tàu, các đường ống dẫn khí, dẫn nước quan trọng
của khu vực... đã gây áp lực mạnh mẽ tới việc sử dụng đất và ảnh hưởng rõ nét đến
tình hình quản lý, sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp.
Qua những vấn đề nêu trên cho thấy tầm quan trọng của công tác quản lý nhà
nước đối với đất đai, đặc biệt là việc quản lý đất nông nghiệp. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài “Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất nông nghiệp huyện
Long Thành tỉnh Đồng Nai” là rất cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát:
Đề tài “Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất nông nghiệp huyện
Long Thành tỉnh Đồng Nai” thực hiện nhằm xây dựng cơ sở khoa học và thực tiễn

2


cho việc sử dụng, quản lý đất nông nghiệp hiệu quả hơn, đáp ứng kịp thời cho nhu
cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
Mục tiêu cụ thể:
- Phân tích, đánh giá thực trạng sử dụng và biến động đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai và xác định các yếu tố ảnh hưởng.

- Phân tích, đánh giá tình hình quản lý đất nông nghiệp nhằm phát hiện những
mâu thuẫn giữa cơ chế quản lý và hoạt động sử dụng đất nông nghiệp, với trọng tâm
làm rõ những bất cập giữa quy hoạch và hoạt động sử dụng đất đai theo quy hoạch
và theo cơ chế thị trường. Trên cơ sở đó đánh giá mối quan hệ hữu cơ giữa sử dụng
và quản lý đất nông nghiệp.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp và hoàn
thiện cơ chế quản lý đất nông nghiệp trong nền kinh tế thị trường và thực tiễn phát
triển kinh tế xã hội của huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra, đề tài tập trung nghiên cứu động
thái sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn trong mối quan hệ hữu cơ với các công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, nội dung quản lý nhà nước về đất đai
gồm có 13 nội dung. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung vào việc điều tra, đánh giá
thực trạng sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện và việc thực hiện nội dung
quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền quản lý của cấp huyện, bao gồm các
nội dung sau: (i) Công tác đo vẽ bản đồ địa chính; (ii) Quy hoạch sử dụng đất; (iii)
Giao đất, thu hồi đất; (iv) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (v) Giải quyết
tranh chấp về đất đai; (vi) Giá đất nông nghiệp và thị trường bất động sản.
Để có cơ sở lý luận, số liệu nghiên cứu các nội dung của đề tài được điều tra
thu thập tại các xã: Tam Phước, An Phước, Tam An, Thị trấn Long Thành là những
xã có tốc độ công nghiệp hóa rất nhanh, nhằm thấy rõ tác động của quá trình này
ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất nông nghiệp.

3


Chương 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Một số vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất
2.1.1. Quyền sở hữu
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Điều 164, Bộ Luật dân sự
2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ
sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình. Trong một số trường hợp người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có
quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.

4


2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai lần đầu tiên được ghi nhận trong Hiến pháp
1959, được khẳng định một cách tuyệt đối tại Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục được
khẳng định và củng cố tại Điều 17 Hiến pháp 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước và thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu,
đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai
trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại
diện chủ sở hữu đối với đất đai, còn người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu đất
trên cơ sở quyền sử dụng đất của mình, nghĩa là họ chiếm hữu đất đai khi được Nhà
nước giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất để sử dụng.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn,
sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích.
- Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đây là cơ sở pháp
lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong
nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân thì làm thế nào để người
dân thực hiện được quyền của mình? Có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả,

5


đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam, giải quyết được mâu thuẫn nêu
trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của
mình mà Nhà nước thực hiện quyền năng này thông qua việc xây dựng, xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất;
thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất buộc các đối tượng sử dụng đất phải tuân theo.
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, còn quyền sử dụng đất là quyền phát
sinh, xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 1993 và 2003, quyền sử dụng đất của người sử dụng được
bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,...;
không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất bởi giữa chúng
có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa. Vì thế, về mặt lý luận cần phân biệt rõ
giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng.
quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền vĩnh viễn trọn vẹn và không bị ai hạn chế.
Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho
phép nhận chuyển quyền... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền sử
dụng đất này bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng...;
quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy
có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích
sử dụng và mức độ hưởng lợi.
Quyền định đoạt đất đai: là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai, quyền
này thực hiện bởi Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới có quyền

định đoạt. Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ

6


thể liên quan đến quyền sử dụng đất thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền
này bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
2.2. Quản lý nhà nước về đất đai
2.2.1. Hệ thống chỉ tiêu phân loại đất đai
Quá trình phát triển của xã hội loài người, mọi hoạt động của con người luôn
gắn liền với đất theo thời gian và không gian nhất định, nên đất được xem là một
vật thể sống động, một “vật mang” của các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Tác
động của con người trong khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các
quy luật kinh tế - xã hội, thông qua hoạt động sản xuất với hình thức trực tiếp hoặc
gián tiếp làm cho đất đai vốn dĩ đã là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản
phẩm của lao động. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám
đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác-Ănghen toàn tập,
Nxb Chính trị quốc gia, 1994). Từ đó các loại đất, các loại hình sử dụng đất mới
luôn xuất hiện theo quy luật kinh tế khách quan và phân loại đất đai phải được thực
hiện theo các quy luật ấy nhằm xác định các tiêu chí phân loại một cách có hệ thống
mô tả được thực trạng kinh tế - xã hội, phản ảnh thực trạng đầu tư sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước.
Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai đã trở thành đối tượng của sự trao
đổi, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Đó là thị trường tư liệu
sản xuất - thị trường đầu vào đặc biệt, tính đặc biệt này do chính bản thân đặc tính
của đất đai quyết định. Với trình độ phát triển sản xuất hàng hóa, chế độ sở hữu

ruộng đất, chế độ quản lý đất đai và vai trò của Nhà nước là nhân tố ảnh hưởng đến
quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai.
Như vậy để đáp ứng cho mục tiêu phát triển kinh tế của một quốc gia, cần phải
phân loại đất đai nhằm biết được thực trạng sử dụng đất và xu thế biến động đất đai,
tạo căn cứ định hướng cho việc sử dụng đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển
kinh tế - xã hội, đồng thời phải xây dựng hệ thống các tiêu chí loại đất và tiến hành
kiểm kê đất đai theo các tiêu chí này nhằm nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất đai. Bên

7


cạnh đó, quản lý đất đai được thực hiện trên căn cứ pháp luật, nhưng phải phù hợp
với quy luật khách quan, trong đó hệ thống các loại đất đai đóng vai trò trung gian
làm cho công tác quản lý đất đai có tính khoa học.
Với quy định của Luật Đất đai năm 1993, đất đai Việt Nam được chia thành
sáu loại: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất chuyên dùng; đất khu dân cư nông
thôn; đất đô thị; đất chưa sử dụng. Theo sự phân loại này đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp được tách riêng thành hai loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa
theo Điều 42 và Điều 43 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, sự phân loại này dựa
theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn
cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất,
không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai.
Để khắc phục những hạn chế đó, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người
sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai năm
2003 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào
mục đích sử dụng chủ yếu. Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba nhóm chính:
nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đất đô thị và đất khu dân
cư nông thôn không được xác định nhưng trong bảng biểu thống kê năm 2005 lại
được quy định thành một chỉ tiêu thống kê đất đai, đồng thời đã mở rộng khái niệm

đất nông nghiệp với tên gọi “Nhóm đất nông nghiệp”. Do đó có thể hiểu nhóm đất
nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là
tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản… Qua đó thấy rõ sự bất cập của khoa học quản lý đất đai, nó
không mô tả được thực trạng phát triển kinh tế - xã hội đã diễn ra, mà chỉ tạo ra
được sự thuận lợi trong công tác quản lý. Thực tế các loại đất không thể tồn tại một
cách riêng lẻ, mà tồn tại trong mối quan hệ qua lại với nhau, như đất xây dựng
trường học không thể tồn tại nếu không có đất ở…
Ngoài ra, quỹ đất quốc gia còn được phân loại theo đối tượng sử dụng và đối
tượng quản lý. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia,
nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình phát triển. Do đó, việc

8


sử dụng tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước mà còn là sự bảo đảm cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Xuất phát từ những yêu cầu được đặt ra thì việc quản lý nhà nước đối với đất đai
được xem là nhiệm vụ thường xuyên và bắt buộc.
Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động chủ quan của con người, nhưng lại
dựa trên những nguyên tắc được xây dựng từ sự nắm bắt và vận dụng những quy
luật phát triển kinh tế - xã hội khách quan, nhằm giảm thiểu những mặt tiêu cực và
phát huy tính tích cực trong hoạt động sử dụng đất đai.
2.2.2. Cơ chế quản lý nhà nước về đất đai
Các cơ chế quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại Khoản 2 Điều 6
của Luật Đất đai năm 2003, gồm 13 nội dung và thực hiện như một quy trình chính
sách công, cụ thể bởi các vấn đề cơ bản như xây dựng chính sách, thông qua chính
sách, thể chế hóa chính sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách
(Lê Chi Mai, 2000). Quan điểm này, tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý
nhà nước đối với đất đai, theo đó quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ

chính: chính sách đất đai, cơ chế pháp lý, cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ
chế tổ chức (Trần Thanh Hùng, 2004). Cơ chế quản lý nhà nước về đất đai có thể
khái quát hóa qua sơ đồ 2.1.
Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp
trong bộ máy nhà nước, đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành chính nhà
nước, được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên tắc trong Luật Đất
đai, các kế hoạch, chương trình, các biện pháp tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh
phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với từng thời kỳ phát
triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc
gia một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo
đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, trong đó cần
chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và
nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; khai
thác sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng,

9


nguồn lực về đất; đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh
tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và môi trường sinh thái theo
quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước.

Chính sách đất đai
Chính sách đất đai
dài hạn

Chính sách đất đai
ngắn hạn

Cơ chế pháp lý

Cơ chế hành chính

Cơ chế kinh tế

Cơ chế tổ chức
Hệ thống văn bản
dưới luật
Hệ thống sử dụng đất đai

Sơ đồ 2.1: Hệ thống quản lý đất đai

Chính sách đất đai thường phân làm hai loại là chính sách chiến lược và chính
sách tác nghiệp. Chính sách chiến lược thực hiện với thời gian tương đối dài thông
qua những nguyên tắc quản lý mang tính định tính, giải quyết các vấn đề hình thức
sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai. Chính sách tác nghiệp mang tính định
lượng và ngắn hạn nhằm xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định
khung giá đất đai, giải quyết các vấn đề liên quan đến sử dụng và bảo vệ đất đai.
- Cơ chế pháp lý là hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách
dài hạn trong Hiến pháp và Luật Đất đai.
- Cơ chế hành chính là cách thức tổ chức, thực hiện chính sách ngắn hạn đã đề
ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính.
- Cơ chế kinh tế là việc sử dụng các biện pháp kinh tế nhằm tổ chức, thực hiện
chính sách ngắn hạn đã đề ra như xây dựng bảng giá đất, hệ thống các loại thuế và
nghĩa vụ tài chính đất đai.

10