Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 20132015. (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (905.13 KB, 78 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG THỊ MỚI
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH, THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN,TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2012 – 2016
Thái Nguyên - năm 2016
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG THỊ MỚI
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K44 - QLĐĐ - N01
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2012 – 2016
Giảng viên hƣớng dẫn
: ThS. Hoàng Hữu Chiến
Thái Nguyên - năm 2016
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của
Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo – ThS.
Hoàng Hữu Chiến em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn,
tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – ThS.Hoàng Hữu
Chiếnngười đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa
luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Quang Vinh, các cán bộ,
nhân viên, các ban ngành đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành
khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến
khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày …... tháng ……năm 2015
Sinh viên thực hiện
Đặng Thị Mới
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Bảng tổng hợp số hộ, số khẩu năm 2015 ..................................................25
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh năm 2015 ...................32
Bảng 4.3. Tình hình biến động diện tích theo mục đích sử dụng đấtcủa phường
Quang Vinh giai đoạn 2013-2015 ...........................................................34
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2013 – 2015 .........................................................36
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai
đoạn 2013 – 2015.....................................................................................38
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai
đoạn 2013 - 2015 .....................................................................................40
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 – 2015..............................................................................41
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 theo số trường hợp ...............................................43
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang
Vinh giai đoạn 2013 – 2015 theo diện tích ..............................................45
Bảng 4.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quang Vinh về những quy định chung của chuyển QSDĐ.....................46
Bảng 4.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quang Vinh về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................47
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quang Vinh về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................48
Bảng 4.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quang Vinh về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ...49
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dânphường
Quang Vinh về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất .............................50
iii
Bảng 4.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dânphường
Quang Vinh về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...........................51
Bảng 4.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quang Vinh về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........52
Bảng 4.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lývà người dân
phường Quang Vinh về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ..............................53
Bảng 4.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân
phường Quang Vinh về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..............................54
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ................................................33
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang
Vinh giai đoạn 2013 - 2015 theo số trường hợp ......................................44
Hình 4.3. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn ...........45
Hình 4.4. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang
Vinh về chuyển QSDĐ ............................................................................55
Hình 4.5. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại phường Quang Vinh về
chuyển QSDĐ ..........................................................................................57
v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL
Cán bộ quản lý
CLN
Đất trồng cây lâu năm
CNH – HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
GCN
Giấy chứng nhận
LUA
Đất trồng lúa
NSDĐ
Người sử dụng đất
ODT
Đất ở tại đô thị
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
vi
1
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................................v
MỤC LỤC ...................................................................................................................1
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu .......................................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ............................................... Error! Bookmark not defined.
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa họcError!
Bookmark
not
defined.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................... Error! Bookmark not defined.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................11
2.2.3. Những quy định vể trình tự, thủ tục thưc hiện chuyển quyền sử dụng đất .....14
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của phường ....18
Quang Vinh - thành phố Thái nguyên .......................................................................18
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................18
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Vinh ....19
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20
2
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20
3.3.1. Tình hình cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang
Vinh ...........................................................................................................................20
3.3.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh ...............20
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang
Vimh giai đoạn 2013 – 2015 .....................................................................................20
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trong phường về công
tác chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra...................................................21
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................................................21
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................21
3.4.1. Phương pháp điều tra, và thu thập số liệu .......................................................21
3.4.2. Phương pháp tổng hợp ....................................................................................21
3.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ...............................................................21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................22
4.1. Tình hình cơ bản của phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên ................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên ...................................................22
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..............................................................23
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................28
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh - thành phố Thái Nguyên.... 29
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................29
4.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất .......................................................................32
4.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn
2013 – 2015 ...............................................................................................................35
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất.............................................35
4.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................36
4.3.3. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ........................37
4.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất.................................................38
4.3.5. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................39
3
4.3.6. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất .................................................41
4.3.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .............................42
4.3.8. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ..............................42
4.4. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2013 - 2015 .................................43
4.4.1.Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa bàn
phường Quang Vinh giai đoạn 2013-2015 ................................................................43
4.4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích diễn ra trên địa
bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................44
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân về chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................................................46
4.4.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Vinh về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất .............................................46
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quang Vinh
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................................................47
4.4.3.Tổng hợp sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo các
nhóm đối tượng tại phường Quang Vinh ..................................................................55
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................................................58
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ ..............58
4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ..................................................58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................60
5.1. Kết luận ..............................................................................................................60
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý
giá của mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện sinh tồn, là cơ sở để thực hiện quá trình sản
xuất, tạo ra của cải vật chất cho con người.
Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên
đặc biệt quan trọng này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành các văn bản luật về đất đai
như: Các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm
2013. Ngoài ra còn rất nhiều văn bản dưới luật, các Nghị Định, Thông Tư, các
Quyết Định liên quan tới lĩnh vực đất đai. Nói chung, hệ thống văn bản luật liên
quan đến lĩnh vực đất đai ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện.
Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn
tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền
cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi
bổ sung Luật Đất đai 2003, rồi tới Luật Đất đai 2013 ra đời đã hoàn thiện hơn và
khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ
được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn
đề liên quan khác.
Phường Quang Vinhnằm phía Bắc của thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm
hành chính thành phố khoảng 4 km. Với vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên thuận lợi,
nhiều năm trở lại đây tình hình kinh tế - xã hội của phường phát triển ngày càng ổn
định, các chính sách xã hội được thực hiện tốt,các hoạt động thương mại dịch vụ,
giao lưu trao đổi hàng hóa tại phường ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã kéo
theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, trong những năm trở lại đây việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất
trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều kết quả đáng kể. Tuy nhiên, vẫn gặp
2
những khó khăn nhất định, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước
về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất
nói riêng. Do đó, có thể thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền cũng như nghĩa
vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần
phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những
bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
được sự hướng dẫn của Thầy giáo ThS.Hoàng Hữu Chiến, em tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013
- 2015” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy
điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015, nhằm đưa ra những
thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phường và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.3.2.Mục tiêu cụ thể
- Điều tra, đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường.
- Điều tra, đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
phường Quang Vinh.
- Điều tra, đánh giá được tình hình, kết quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của phường Quang Vinh.
- Điều tra, đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác
chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
3
- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để
thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong
Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển
QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp,
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất
khác hầu như bị cấm đoán, tuy nhiên trên thực tế các quyền này vẫn diễn ra phổ
biến và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều
điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Để khắc phục những
tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ
về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác
liên quan.
Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003 nhà
nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của
công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như
thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
5
Như vậy, việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ngày càng
hoàn thiện và đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân hơn.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên
quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất:
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban
hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất .
6
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính
Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của
Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của Ủy ban nhân
nhân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không
tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa,
đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận
quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác
định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công
tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một
sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn
thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc
7
biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi
mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất, do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất
hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
và lệ phí trước bạ (Điều 190, Luật Đất đai năm 2013)[9].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4
điều kiện đã nêu ở Điều 188trừ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng
được quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 [9]như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
8
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai
năm 2013.
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê(Điều 56, Luật Đất đai năm 2013) [9].
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
9
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ
đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền
để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về
vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [11].
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
10
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [10].
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [11].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp(Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [10].
Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định
các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người
hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không
quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013không quy định quyền bảo lãnh quyền sử
dụng đất nữa có nghĩa là từ ngày 1/7/2014 trở đi mà cá nhân, tổ chức ký kết hợp
đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Hợp đồng bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất là vô hiệu.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
11
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ
của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác
sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác
có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Điều
188, Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi điều 106 Luật Đất đai năm 2003) [9]như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều
kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 184, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp (điều mới)[9]: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,
12
được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
quy định tại Điều 168, Luật Đất đai năm 2013 [9] như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 169,Luật Đất đai năm 2013 quy định ”Nhận quyền sử dụng đất”[9].
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
13
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng
đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
14
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.
Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật
Đất đai năm 2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Điều 78, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền
đổi thửa“ như sau[5]:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
