Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất giai đoạn 2012 2016 trên địa bàn huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG HỒNG VĂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG HỒNG VĂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG,
TỈNH PHÚ THỌ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

DƯƠNG HỒNG VĂN


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thế
Hùng, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp
đỡ và chỉ bảo tận tình để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm
ơn Phòng quản lý đào tạo sau đại học, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên,
tập thể giáo viên, cán bộ công nhân viên Phòng quản lý sau đại học cùng toàn thể
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường Phú Thọ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Đoan Hùng và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện
cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

DƯƠNG HỒNG VĂN


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ v
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................. 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với
các tổ chức ................................................................................................................... 4
1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức .................... 4
1.1.2. Các loại hình tổ chức ở Việt Nam ..................................................................... 5
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức ...................................................................................................... 7
1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất .............. 9
1.2.2. Về cho thuê đất................................................................................................ 10
1.3. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước........................................ 13
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới ..................................................................................................................... 13
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ........................................................... 16

1.3.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ....... 18
1.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ ..................... 22
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................ 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 24


iv
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 24
2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp......................................................................................... 24
2.4.2. Tài liệu sơ cấp ................................................................................................. 25
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ...................................................... 26
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................... 27
3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng ............. 27
3.1.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 27
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 ............................................................. 30
3.1.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai .................................... 33
3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Đoan Hùng ..................................................................................................... 34
3.2.1. Tình hình giao đất và thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan
Hùng .......................................................................................................................... 34
3.2.2. Tình hình gia hạn quyền sử dụng đất cho các tổ chức .................................... 48
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức .............. 51
3.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ................................... 52
3.3.1. Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao, được thuê của các loại
hình tổ chức ............................................................................................................... 53
3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế thuê đất ........ 58

3.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra ............. 58
3.3.4. Đánh giá chung ............................................................................................... 62
3.4. Đánh giá thủ tục giao đất và cho thuê đất, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả quản lý đất đai của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng ................ 65
3.4.1. Đánh giá thủ tục giao và cho thuê đất thông qua kết quả điều tra .................. 65
3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức sử dụng đất ............................................................................................. 67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 74
1. Kết luận ................................................................................................................. 74
2. Đề nghị .................................................................................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 76
PHỤ LỤC


v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Kí hiệu
CP

Cổ phần

CN-TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

HCNN

Hành chính nhà nước

GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

KT-XH

Kinh tế xã hội

QH

Quy hoạch

QSD

Quyền sử dụng

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TDMNBB

Trung du miền núi Bắc bộ

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2014 ........................................ 18
Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý
trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2014 ..................................... 19
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng năm 2016 .......... 30
Bảng 3.2: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức giai
đoạn 2012-2016 ....................................................................................... 35
Bảng 3.3: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2012.... 37
Bảng 3.4: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2013.... 39
Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2014.... 40
Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức năm 2015.... 41
Bảng 3.7: Tình hình giao đất cho các tổ chức ........................................................... 45
Bảng 3.8: Tình hình thuê đất của tổ chức kinh tế ..................................................... 47
Bảng 3.9: Tình hình gia hạn quyền sử dụng đất cho các tổ chức ............................. 49
Bảng 3.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
được giao, thuê trong giai đoạn 2012-2016 ............................................. 51
Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê
của các tổ chức ......................................................................................... 53
Bảng 3.12: Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích
đất được giao, được thuê của các tổ chức ................................................ 54
Bảng 3.13: Tình hình xử lý đơn khiếu nại, tố cáo có liên quan đến các tổ chức

sử dụng đất trên địa bàn Huyện ............................................................... 57
Bảng 3.14: Đánh giá tình hình chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức được
giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 ............................................. 59
Bảng 3.15: Ý kiến của các tổ chức đánh giá về hiệu quả sử dụng đất khi được
giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 ............................................. 60
Bảng 3.16: Ý kiến của các tổ chức về nâng cao hiệu quả của công tác quản lý và
sử dụng đất ............................................................................................... 61
Bảng 3.17: Ý kiến của các tổ chức đánh giá về thủ tục hành chính đất đai khi
được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2012-2016 .................................... 65
Bảng 3.18: Khó khăn của tổ chức trong việc xin giao đất, cho thuê đất .................. 66


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí của huyện Đoan Hùng ..................................................................... 27
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng
năm 2016 ................................................................................................. 31
Hình 3.3: Biểu đồ tổng số tổ chức, khu đất các tổ chức sử dụng giai đoạn 20122016 .......................................................................................................... 36
Hình 3.4. Cho thuê trái phép diện tích đất mặt nước của Hưng Thịnh ..................... 56


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi thực hiện chủ trương đổi mới đất nước, với sự hình thành và phát
triển của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, kinh tế Việt Nam ngày càng
phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa về các thành phần kinh tế và các hình thức sản
xuất. Từ nền kinh tế quốc doanh chiếm chủ yếu đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh
liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Từ đó,
vai trò của chủ sử dụng đất đai nhiều, phong phú hơn Nhà nước quản lý, khai thác,

sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử
dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế
của đất nước. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải
thiện, kinh tế đất nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích
cực vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần kinh tế trong khi quỹ đất có hạn.
Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết, được
thể hiện qua Luật Đất đai và các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên
quan đến quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả và bền vững tài nguyên đất.
Giai đoạn từ nay đến năm 2020, với với phương hướng phát triển kinh tế
bền vững và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho huyện là nhanh chóng trở thành
huyện có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh tế sản xuất nông nghiệp
gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại và
không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và
tinh thần... tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của một huyện
có truyền thống lịch sử. Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất rất quan trọng, tạo cơ chế thông thoáng, thu hút sự đầu tư của
các Doanh nghiệp, các Tập đoàn kinh tế lớn trong nước cũng như nước ngoài
đến đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế tại huyện, tạo đà để huyện chủ
động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như tranh
thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của Đoan
Hùng nói riêng và của tỉnh nói chung.


2
Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự
án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được
tăng lên. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học
đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi
ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất

được quan tâm trong cả nước nói chung và huyện Đoan Hùng nói riêng Từ yêu cầu
thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, để kịp
thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí
thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này.
Việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức được giao đất giai đoạn 2012-2016 trên địa bàn huyện Đoan
Hùng, tỉnh Phú Thọ” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực
và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất đai.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức và đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan
Hùng giai đoạn 2012 - 2016.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
- Tìm hiểu, đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức từ năm
2012 đến 2016 trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý và sử dụng
đất đối với các tổ chức.


3
- Là tài liệu tham khảo có ý nghĩa trong việc hoàn thiện những luật định, văn

bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát
huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh
tế-xã hội của huyện.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các
tổ chức
1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức
1.1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân
cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài"[14].
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003[8] , một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
Theo Luật Đất đai năm 2013 [9], đối với các tổ chức một số khái niệm được
hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.


5
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)
là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, và thông tư số 28/2014/TT-BTNMT thì quỹ đất

của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại 18]: giao
đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
1.1.2. Các loại hình tổ chức ở Việt Nam
Theo Phạm Hồng Thái [17] và Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai
và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất [18] thì loại hình tổ chức được phân loại theo
đối tượng sử dụng đất, cụ thể gồm:
Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan,đơn vị của
Nhà nước, tổ chức khác.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã


6
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công
trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục -thể thao, vui chơi giải trí, chợ,
nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với
các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân
cấp xã sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp (doanh
nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập
hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành
lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư, trừ doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan
nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội; đơn vị
quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội -nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị
của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
* Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà
đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý và
tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước
cho thuê đất.
+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư
nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước
cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất.
+Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại


7
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất. Năm 1987, Luật Đất đai
ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật
Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để

sử dụng ổn định, lâu dài”. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987
đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho
nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng
thời giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi,
quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng
cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người
sử dụng đất.
Một số nội dung chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất như quy định Nhà
nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá
và xác định giá đất để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện
tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm 2003 được
ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các đối
tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể về hình thức
cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa


8
thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính sách giao đất không thu tiền sử
dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung vào hai đối tượng sau: các tổ chức
được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình
sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi
nhuận. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo
thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những
quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản
dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh
tế, ổn định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn
chế, bất cập ví như: tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục
đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng
dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong
dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng
đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các
khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để
xảy ra nhiều sai phạm. Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa
các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh
kinh tế-xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày
01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định quan
điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất
quản lý. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều
Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác
giao đất, cho thuê đất.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản
chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó đổi mới cụ thể


9
về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau: kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất đất không quá 70 năm.
1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử

dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không
chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp
lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với
sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống. Theo quy định tại
Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng;các quyền chung là những quyền mà
tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác đất đai mà không có sự phân
biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ chung người sử
dụng đất là cách sử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá
trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử
dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, theo Luật
Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất thì quy định về quyền
và nghĩa vụ cũng khác nhau. Đối với các tổ chức sử dụng đất có thể chia thành
nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Các tổ chức được giao đất
không thu tiền thì không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất
trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức
được giao đất có thu tiền thì có các quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân
biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước và tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Bên cạnh
đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực hiện các quyền sử
dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; xây
dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử dụng đất; quy định quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa... Đây là những vấn đề chủ


10
yếu nhất, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, thông thoáng cho các tổ chức thực hiện các
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. (Tôn Gia Huyên, 2014)[7].

1.2.2. Về cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù
hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, Điều 3 của Luật Đất
đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà
nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.[9]
- Đối tượng thuê đất: Theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013
thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất
hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một
trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã
hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.[9]
- Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam: Trước đây, trên cơ sở Luật Đất
đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ
sung, trong đó quy định về hình thức thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền
thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê.
Luật Đất đai năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm
mà thay vào đó là trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất
là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền
thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam.[8]
Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 [9]bổ sung quy định
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.


11

Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó
khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá
thuê đất chỉ ổn định trong 5 năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20%
nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng
lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được
lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn,
phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê với đối tượng là tổ chức trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực
hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ
sở làm việc. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế,tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
- Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất: Về cơ bản quy định này thì Luật Đất đai
năm 2013 giữ nguyên như Luật Đất đai 2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ
và thời điểm tính tiền cho thuê đất, cụ thể:
+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết
định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định= tỷ lệ phần trăm (%)
nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:

12
++ Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với
đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ khu dân cư tập trung có khả năng
sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần
trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
(ví dụ như ở Huyện Đoan Hùng thì tỷ lệ% là 1,0).
++ Giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể theo quy
định tại Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
+ Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời
hạn thuê đất và được xác định theo giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 và khoản 5,
Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [11].
- Thời hạn cho thuê đất: Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định,
người sử dụng đất có thời hạn thuê đất trong các trường hợp:
+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực
hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư
vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tếxã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn thuê đất đất không
quá 70 năm.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn cũ đã quy định.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất:

Các tổ chức sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì ngoài quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 và điều 170 của Luật Đất


13
đai năm 2013 còn có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại các điều 174, điểu
175 và điều 176 của Luật Đất đai năm 2013.
+ Trên cơ sở thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính của các tổ chức đối với
Nhà nước thì tổ chức sử dụng đất đó được thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
1.3. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế-xã hội riêng đều có cơ chế xử
lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất,
đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản
đất trong quá trình quản lý nền kinh tế-xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
1.3.1.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Đài Loan
Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu
Nhà nước và sở hữu tư nhân. Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai
cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu
tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất
đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan -Điều 18, Luật
Đất đai). Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư
hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ,
bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán,
công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép
mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng

thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai).Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài
không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực
và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai).


14
Đối với các khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước sẽ trực tiếp đầu
tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút nhà
đầu tư vào lĩnh vực này. Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây
dựng các công trình hạ tầng, phân lô bán đầu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống, kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho
phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo
quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng
đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012)[3].
Ở Đài Loan, phân biệt rõ 2 trường hợp, cụ thể: Thứ nhất, đối với các công
trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thoả thuận mua đất của dân. Nếu người
dân không đồng tình thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây
dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất. Thứ hai, những công
trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện
việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân. Trường hợp này tư
nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư
nhân phải tính toán lợi nhuận. Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có
triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua đất của dân. Hơn nữa việc thoả thuận
mua bán này là quan hệ dân sự nên Nhà nước không can thiệp (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2012)[3].
1.3.1.2. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Trung Quốc
Luật đất đai sửa đổi của Trung Quốc năm 1999 quy định thực hiện chế độ

công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, tức là 2 hình thức sở hữu là chế độ sở hữu
Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Sở hữu Nhà nước
tức là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước do Quốc Vụ viện thay mặt nhà
nước thực hiện. Mọi đơn vị và cá nhân đều không được xâm chiếm, mua bán hoặc
bằng những hình thức khác nhau để chuyển nhượng phi pháp đất đai. Quyền sử
dụng đất đai có thể chuyền nhượng theo luật định; đất đai thành phố (đô thị) thuộc
sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, trừ đất do pháp luật quy
định thuộc sở hữu nhà nước, đều thuộc sở hữu của tập thể nông dân; đất thổ cư,


15
đất phần trăm, đồi phần trăm đều thuộc sở hữu tập thể nông dân (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012)[3].
Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hay sở hữu tập thể Trung Quốc đều
áp dụng hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao không thu tiền sử
dụng đất. Có một đặc điểm đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất
thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân
sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các
công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn
chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường
không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là
ngoại lệ). Việc sử dụng đất thực hiện trên nguyên tắc kinh tế thịt rường, đảm bảo
các giao dịch phải công khai, công bằng thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền
sử dụng đất. Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không
có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà
nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện
tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất
nhượng đất thì có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu.

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công
trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và
thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên,
khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải
được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Đất thuộc sở hữu nhà
nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nước và đất trước đây
thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị nhà nước trưng dụng. Phần lớn các đơn vị sử
dụng đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện phương thức xuất nhượng đất có trả tiền;
chỉ thực hiện phương thức cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất:
đất dùng cho cơ quan nhà nước, đất sử dụng cho mục đích quân sự, đất sử dụng vào
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và đất sử dụng vào mục đích công ích,..
Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá: bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng,


16
thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các
giao dịch đất đai ngầm.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất
nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách
pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có
thu tiền là phổ biến. Tuy nhiên về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người
nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng
này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ
cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước
ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này(Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3]. Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất của tổ
chức ở Trung Quốc có thể rút ra một số bài học bổ ích mà Việt Nam có thể tham
khảo trong việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai như sau:
- Trung Quốc thực hiện hình thức xuất nhượng đất trong phân phối đất đai

cho người sử dụng. Hình thức này tương tự như hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà nước ta đang thực hiện. Bên cạnh đó, khuyến khích và đẩy mạnh việc
mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất từng bước thay thế cơ chế giao, cấp đất cho
doanh nghiệp. Việc áp dụng cơ chế đấu thầu, mời thầu sẽ tạo sự bình đẳng giữa các
doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh,
ngăn ngừa các tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động giao đất, đồng thời góp phần
thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản phát triển.
- Trung Quốc không có sự phân biệt đối xử về quyền trong sử dụng đất giữa
các người sử dụng đất trong nước với người sử dụng nước ngoài. Mọi tổ chức đều
có quyền như nhau về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên doanh, góp
cổ phần bằng quyền sử dụng đất, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp luật
bảo vệ.
- Trong quá trình cải cách xí nghiệp quốc hữu, quyền sử dụng đất của các
tổ chức được xác định giá trị và chuyển thành vốn cổ phần của Nhà nước trong
các tổ chức.