NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
---------------------

NGUY N THÀNH B C
Tên

tài:

“NGHIÊN C U M T S Y U T CHÍNH NH H
TRÊN

A BÀN PH

NG

N GIÁ

NG TÂN TH NH, TP THÁI NGUYÊN, T NH THÁI

NGUYÊN GIAI O N 2012 - 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P

H

T

ào t o

IH C

: Chính quy
a chính môi tr

ng

Chuyên ngành

:

Khoa

: Qu n lý Tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015

Gi ng viên h

ng d n

: ThS. Nguy n Ng c Anh

Khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr

ng

Thái Nguyên - 2015

i h c Nông Lâm


i

L IC M

N

Trong quá trình h c t p và rèn luy n t i tr

ng

i h c Nông Lâm Thái

Nguyên, cùng v i s d y d và ch b o h t s c t n t y và nhi t tình c a th y, cô
giáo trong khoa Qu n Lý Tài Nguyên và ban giám hi u nhà tr
không ch
h i và tr

c ti p thu và trao d i ki n th c, mà còn
ng thành h n trong môi tr

xin chân thành c m n s giúp

ng

ng, qua ó em

c ti p xúc, giao l u, h c

i h c. V i t m lòng bi t n sâu s c, em

quý báu và t n tình ó.

hoàn thành khóa lu n t t nghi p này ngoài s n l c c a b n thân, em ã
nh n

c s giúp

bi t là s h

c a các th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài Nguyên và

c

ng d n h t s c nhi t tình, chu áo c a th y giáo gi ng viên Nguy n

Ng c Anh, cùng v i s giúp

ch b o t n tình c a các cán b UBND ph

Th nh, tp. Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên

ng Tân

ã t o i u ki n cho em hoàn thành

khóa lu n t t nghi p này. Em xin chân thành c m n.
Trong quá trình hoàn thành khóa lu n m c dù ã n l c c g ng hoàn thi n,
nh ng do th i gian có h n cùng v i kh n ng lý lu n và kinh nghi m th c ti n còn
h n ch , nên khóa lu n không th tránh kh i nh ng sai sót. Do v y em r t mong
nh n
em

cs

óng góp ý ki n c a các quý th y cô giáo và b n bè,

khóa lu n c a

c hoàn thi n h n.
Cu i cùng em xin kính chúc các th y cô giáo trong Khoa Qu n Lý Tài Nguyên,

cùng các cán b c a UBND ph

ng Tân Th nh, tp. Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên

công tác t t, luôn luôn m nh kh e, h nh phúc và thành công trong cu c s ng.
M t l n n a em xin chân thành c m n!
Tân Th nh, ngày 5 tháng 4 n m 2015
Sinh viên

Nguy n Thành B c


ii

DANH M C CÁC B NG
Trang
tu i ........................................................................................... 29

B ng 4.1: Dân s theo

B ng 4.2: Di n tích, c c u các lo i
B ng 4.3: So sánh giá

ng Tân Th nh n m 2014 .... 36

t trên a bàn ph

t theo quy

nh v i giá th tr

ng t i các VT c a tuy n

ng ph nhóm I ................................................................................................................ 42
B ng 4.4: So sánh giá

t theo quy

nh v i giá th tr

ng t i các VT c a

ng,

ph nhóm II ........................................................................................................................... 44
ct

n

ng (nhóm I), (nhóm II)

n m 2014 ............................................................................................................................... 47
B ng 4.6: M c chênh l ch giá

t theo quy

nh c a Nhà n

c gi a các v trí

n m 2014................................................................................................................................. 49
B ng 4.7: M c chênh l ch giá

t trên th c t c a các tuy n

ng t i các v trí

khác nhau n m 2014............................................................................................................ 49
B ng 4.8: Hi n tr ng c s h t ng k thu t trên các tuy n
B ng 4.9

c i m m t s th a

t trên

ng i u tra t i VT1..... 50

ng Th ng Nh t o n 2 ...................... 52
....... 54


iii

DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Bi u
Hình 4.2:
tuy n

c c u s d ng

th m c

nh h

t ph

ng Tân Th nh n m 2014 ..................37

ng c a v trí t i giá

t trên th tr

ng c a các

ng (VT1), (VT2) và (VT3) n m 2014 ......................................................48
.......54


iv

DANH M C CÁC T , C M T

VI T T T

Tên vi t t t

Tên

y

B S

:B t

BTC

: B tài chính

BXD

: B xây d ng

CP

: Chính ph

CSHT

: C s h t ng

DV

: D ch v

GCNQSD

: Gi y ch ng nh n quy n s d ng

H ND

:H i

KDC

: Khu dân c

N

: Ngh

NN

: Nhà n

c

Q

: Quy t

nh

QSD

: Quy n s d ng

TT

: Thông t

TTLT

: Thông t liên t ch

UBND

: Y ban nhân dân

VH

: V n hóa

VT

: V trí

ng s n

ng nhân dân
nh

t

t


v

M CL C
Trang
U ...................................................................................................... 1

Ph n 1: M
1.1

tv n

............................................................................................................ 1

1.2. M c ích .............................................................................................................. 2
1.3. M c tiêu............................................................................................................... 2
1.4. Ý ngh a ................................................................................................................ 3
NGHIÊN C U ................................................... 4

Ph n 2: T NG QUAN V N

t .......................................................................................... 4

2.1. T ng quan v giá

2.1.1.Khái quát chung v giá
2.1.1.1. Khái ni m giá
2.1.1.2.

t ............................................................................... 4

t ........................................................................................... 4

c i m c a giá

t ..................................................................................... 4

2.1.2. C s khoa h c hình thành giá
2.1.2.1

t ................................................................. 5

a tô ............................................................................................................... 5

2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng ......................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan h cung - c u ........................................................................................ 6
2.1.3. Các y u t

nh h

2.1.3.1. Y u t thông th

ng

n giá

t ................................................................... 8

ng ....................................................................................... 8

2.1.3.2. Y u t khu v c: ............................................................................................. 12
2.1.3.3. Y u t cá bi t: ............................................................................................... 13
2.2. Các nguyên t c c b n c a

nh giá

t......................................................... 14

2.2.1. Nguyên t c thay th ........................................................................................ 14
2.2.2. Nguyên t c s d ng hi u qu nh t ............................................................... 14
2.2.3. Nguyên t c bi n

ng ..................................................................................... 15

2.3. Các ph

nh giá

ng pháp

t ........................................................................ 15

2.3.1. Ph

ng pháp so sánh tr c ti p ...................................................................... 15

2.3.2. Ph

ng pháp thu nh p .................................................................................. 16

2.3.3. Ph

ng pháp chi t tr ................................................................................... 16


vi

ng pháp th ng d .................................................................................. 17

2.3.4. Ph

2.3.5 C s pháp lý ................................................................................................... 17
2.4. Công tác

nh giá

t t i Vi t Nam và t nh Thái Nguyên ............................ 18

2.4.1. Công tác

nh giá

t t i Vi t Nam................................................................ 18

2.4.2. Công tác

nh giá

t t i t nh Thái Nguyên.................................................. 20
NG PHÁP NGHIÊN C U ....... 22

Ph n 3:

IT

3.1.

ng và ph m vi nghiên c u ................................................................... 22

it

NG, N I DUNG VÀ PH

.................................................................................... 22
....................................................................................... 22
3.2.

a i m và th i gian ti n hành ...................................................................... 22

3.3. N i dung nghiên c u ........................................................................................ 22
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph
3.3.2. Tình hình qu n lý và s d ng
3.3.3. ánh giá th c tr ng giá
3.3.4. Các y u t

nh h

ng

t c a ph

t trên a ph
n giá

t

ng Tân Th nh....................... 22
ng Tân Th nh ......................... 22

ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 ... 22
trên

a bàn ph

ng Tân Th nh giai

o n 2012 - 2014 ...................................................................................................... 22
3.3.5.

xu t m t s gi i pháp................................................................................ 22

3.4. Ph

ng pháp nghiên c u................................................................................. 22

3.4.1. Ph

ng pháp ch n i m nghiên c u ............................................................ 22

3.4.2. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ............................................ 23

3.4.3. Ph

ng pháp i u tra, ph ng v n ................................................................. 23

3.4.4. Ph

ng pháp th ng kê, x lý thông tin, s li u............................................ 24

Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N ....................................... 25
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph
4.1.1.

c i m i u ki n t

4.1.1.1. V trí

4.1.1.2.

ng Tân Th nh ........................ 25

ng Tân Th nh .................................. 25

a lý.................................................................................................... 25

a hình,

a m o ......................................................................................... 25

4.1.1.3. Khí h u ......................................................................................................... 25
4.1.1.4. Th y v n ....................................................................................................... 26


vii

4.1.1.5. Các ngu n tài nguyên khác .......................................................................... 26
4.1.2.

c i m kinh t - xã h i ............................................................................... 28

4.1.2.1. T ng tr

ng kinh t ...................................................................................... 28

4.1.2.2. Chuy n d ch c c u kinh t .......................................................................... 28
4.1.2.3. Dân s , lao

ng, vi c làm và thu nh p ....................................................... 29

4.1.2.4. Th c tr ng phát tri n ô th ......................................................................... 30
4.1.2.5. Th c tr ng h th ng c s h t ng k thu t ................................................ 30
4.2.1. Tình hình qu n lý

t ai. ............................................................................. 33

4.2.2. Tình hình s d ng

t ai. ............................................................................ 35

4.2.3. Nh n xét chung v

i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và tình hình qu n lý

- s d ng

t trên

a bàn ph

ng Tân Th nh n m 2013 ...................................... 38
ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 ... 39

4.3. ánh giá th c tr ng giá

t trên a ph

4.3.1. C n c xác nh giá

t trên a bàn ph

ng Tân Th nh n m 2012 – 2014 ..... 39
p..................................... 40

4.3.3. Nghiên c u th c tr ng giá

t

trên

a bàn ph

ng Tân Th nh giai o n

2012 - 2014 ............................................................................................................... 41
4.3.4. Th c tr ng giá
4.4. Các y u t

t

nh h

c a ph
ng

n giá

ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 .......... 42

t

trên

a bàn ph

ng Tân Th nh giai

o n 2012 - 2014 ...................................................................................................... 46
4.4.1. Y u t v trí ...................................................................................................... 46
4.4.2. C s h t ng .................................................................................................. 49
4.4.3.

c i m th a

t .......................................................................................... 51

4.4.4. Kh n ng sinh l i ........................................................................................... 53
4.4.5. Y u t khác ..................................................................................................... 55
4.5.

xu t m t s gi i pháp ................................................................................. 56

Ph n 5: K T LU N VÀ

NGH ....................................................................... 57

5.1. K t lu n ............................................................................................................. 57
5.2.

ngh ............................................................................................................... 58

TÀI LI U THAM KH O ...................................................................................... 59


1

Ph n 1
M
1.1

U

tv n
Trong quá trình phát tri n c a xã h i loài ng

xu t luôn

c

t lên hàng

u vì m i ho t

i,

t ai cho sinh ho t và s n

ng c a con ng

t ai là ngu n tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
i u ki n

ug nv i

di n tích, con ng

i tính ch t

nh ng không th m r ng di n tích

là tài s n

t, chuy n m c ích s d ng

t ngày càng l n d n

t ai giúp phân b

hi u qu , tránh

t

t theo ý mu n, trong khi ó dân s ngày càng
n tình tr ng thi u h t v

c bi t và có giá tr l n nên c n thi t ph i xác

úng giá tr

c

t ai là tài s n có giá tr l n nh ng l i b gi i h n v

i có th thay

t ng, nhu c u s d ng

t.

i v i m i qu c gia, là

u tiên và là n n t ng t nhiên c a b t k m t quá trình s n xu t nào

bi t là s n xu t nông nghi p.

Ph

i

nh giá

t ai. Vì

t. Vi c xác

nh

t ai c ng nh m t ngu n l c xã h i m t cách

c các tranh ch p khi u ki n v

t ai.

ng Tân Th nh có l i th r t l n v v trí, giao thông v i các vùng lân c n

r t thu n ti n nh có

ng Quang Trung, tuy n

ng tránh QL3 ch y qua. V i

i u ki n nh trên s m ra nh ng l i th to l n phát tri n giao l u kinh t , khoa
h c k thu t và v n hóa xã h i không ch v i các ph
Nguyên mà còn v i các
các ho t
thúc

ng th

a ph

ng khác., ã t o i u ki n thu n l i cho phát tri n

ng m i - d ch v , giao l u trao

y kinh t phát tri n và

ng trong thành ph Thái

i hàng hóa trong và ngoài t nh,

i s ng c a nhân dân trên

a bàn ph

i lên. Cùng v i s phát tri n ó ã kéo theo nh ng v n
t ai, theo ó nhu c u s d ng

t c a ng

i dân trong ph

ai l i là tài s n có giá tr l n nên vi c x y ra nh ng v n
qu n lý và s d ng

liên quan tr c ti p

n

ng ngày càng cao,

t

khó kh n trong công tác

t là không th tránh kh i, tình tr ng khi u ki n c ng nh vi c

ch p hành pháp lu t v

t ai trên

a bàn ph

trong nh ng nguyên nhân chính là vi c xác
áng (giá

ng, ngày càng

t trên th tr

ng di n ra còn nhi u ph c t p, m t
nh giá

t không chính xác và th a

ng chênh l ch quá l n so v i giá

t nhà n

c quy

nh)


2

gây khó kh n cho công tác b i th
t, công tác giao

t, thu h i

Xu t phát t nh ng v n

t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng

t trên

a bàn ph

nh giá

ng d n c

nghiên c u
bàn ph

t.

t, góp ph n th c hi n t t công tác qu n

ng Tân Th nh,

ch nhi m khoa Qu n lý Tài nguyên tr
s h

c thu h i

c p thi t trên và d a trên tình hình th c t , nh m tìm

hi u và nâng cao hi u qu vi c xác
lý và s d ng

ng gi i phóng m t b ng khi nhà n

ng

ng th i

cs

ng ý c a Ban

i h c Nông Lâm Thái Nguyên, cùng v i

ng viên. Th c s Nguy n Ng c Anh, em ã ti n hành

tài: “Nghiên c u m t s y u t chính nh h

ng

n giá

t trên a

ng Tân Th nh, tp Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên giai o n 2012 - 2014”

1.2. M c ích
- Tìm hi u giá
ph

t th c t và giá

t

t

c quy

nh trên

a bàn

ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014.
- Nghiên c u m t s y u t chính nh h

Tân Th nh, trên c s

ó

ng th c t trên th tr

- Phân tích m t s y u t chi ph i
nh giá

ng

n giá

t

trên

a bàn ph

xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác

phù h p v i giá chuy n nh

tr

do Nhà n

t

ng.

n giá

t

nh m xây d ng các tiêu chu n

t phù h p v i kh n ng sinh l i c a

ng, nh m mang l i hi u qu c a công tác

nh giá

ng

t và m t b ng giá c trên th

nh giá

t.

1.3. M c tiêu
- N m v ng nguyên t c và ph
- C p nh t
t ai; Ngh
tr

y

ng pháp v

các v n b n có liên quan

nh c a Chính ph ; Thông t h

ng, B Tài chính h

nh giá

t.

n quy

nh v giá

t nh : Lu t

ng d n c a B Tài nguyên và Môi

ng d n v vi c áp d ng các chính sách thu c a c quan

thu . Quy t nh c a UBND t nh Thái Nguyên.
- Các s li u, tài li u thu th p và s d ng trong
khách quan, trung th c, ph n ánh chính xác các y u t

tài ph i chính xác, có tính
nh h

ng

n giá

a bàn nghiên c u.
-

a ra nh ng

xu t, góp ý phù h p v i tình hình th c t

a ph

ng.

t

trên


3

1.4. Ý ngh a
* Ý ngh a trong h c t p và nghiên c u:
- Giúp sinh viên g n lí thuy t v i th c ti n
- Nghiên c u v n
t

c ng c thêm cho bài h c trên l p.

còn t n t i trong th c ti n

tìm ra cái m i cho lý thuy t

ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n
* Ý ngh a th c ti n:
- Giúp

tác xác

a ph

nh giá

hành b ng giá

ng n m
t

t

c giá

ó có nh ng

t th c t , nêu b t y u t v trí trong công
nh h

ng qu n lí

t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .

t ai c ng nh ban


4

Ph n 2
T NG QUAN V N
2.1. T ng quan v giá

t

2.1.1.Khái quát chung v giá
2.1.1.1. Khái ni m giá
T i i u 4 Lu t

d ng

t do Nhà n

t

t
t ai n m 2003 ghi rõ:

“Giá quy n s d ng
di n tích

NGHIÊN C U

t (sau ây g i là giá

c quy nh ho c

t) là s ti n tính trên m t

c hình thành trong giao d ch v quy n s

t.
Giá tr quy n s d ng

v i m t di n tích
Giá
Lu t

t

t (giá

t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng

t xác nh trong th i h n s d ng

n

c ta

t xác

c hình thành trong nh ng tr

t

i

nh”.

ng h p sau ây ( i u 55,

t ai, 2003):
1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung

nh giá theo quy
2. Do

i s d ng

t ho c

góp v n b ng quy n s d ng
c i m c a giá

t v i nh ng ng

t.
i có liên quan

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng

t,

t.
t

- Không gi ng nhau v ph
t ai trong ho t

u th u d án có s d ng

t tho thu n v giá

khi th c hi n các quy n chuy n nh

2.1.1.2.

ng qui

nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.

u giá quy n s d ng

3. Do ng

c a

nv

ng th c bi u th : Giá c

ng kinh t , quy n l i

n ó và c ng có giá c t

t ai

t ai ph n ánh tác d ng

n âu thì có kh n ng thu l i

ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s

d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p…
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Do
th l n, l i thi u m t th tr
h

ng lâu dài t quá kh
- Giá

ng hoàn ch nh, giá c
nt

t ai có tính khác bi t cá
c hình thành d

is

nh

ng lai, th i gian hình thành giá c dài.

t ai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr

t ai, giá c cao hay


5

th p không ph i do giá thành s n xu t quy t
lao

ng c a con ng
- Giá

ràng, t c

- Giá

t cao h n t c

nh và có xu th t ng cao rõ

t ng giá hàng hoá thông th

ng có tính khu v c, giá c

nh t, mà có tính

t

a tô

t o ra và n p cho ng
do lao

i ch s h u ru ng

ng c a nô l và nh ng ng
phong ki n,

i chi m h u ru ng

i và

a tô

a tô tuy t

a tô:

i và

a tô

t trong

a tô chênh
t thu c

a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh
c quy n b xoá b , nh ng v n t n t i
c và khác v b n ch t v i

a

a tô

i ch ngh a t b n.

a tô chênh l ch lo i

a tô mà ch

t thu

có i u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng

g n th tr

t h u v ru ng

c quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng

tô chênh l ch, xong nó thu c s h u c a nhà n
chênh l ch d

a tô là

t nh t do t o ra. Trong

a tô. Ch ngh a t b n có các lo i

s h u toàn dân, không còn là t h u c a
hình thành

chi m h u nô l ,

a tô là s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong

nông nghi p nên v n t n t i
a tô tuy t

i s n xu t trong nông nghi p

t. Trong ch

ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do còn ch

t

nh v v trí,

t có tính cá bi t rõ ràng.[8]

a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng

l ch,

t có tính c

t ai r t khó hình thành th ng

t c ng khác nhau, giá

2.1.2. C s khoa h c hình thành giá

ch

ng.

c tr ng khu v c rõ ràng. Trong cùng m t thành ph , v trí c a

t khác nhau thì giá

2.1.2.1

t ai quy t

t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: Do

nên gi a các th tr

th a

t ai không ph i là s n ph m

i, cho nên không có giá thành s n xu t.

t ch y u là do nhu c u v
t ng giá

nh.

ng tiêu th h n, ho c t b n

a tô chênh l ch:

a tô chênh l ch I và

- Ð a tô chênh l ch I là

c do có s h u nh ng ru ng
t có

màu m cao h n, có v trí

u t thêm có hi u su t cao h n. Có hai lo i

a tô chênh l ch II.

a tô chênh l ch thu

màu m t nhiên trung bình và t t, có v trí g n th tr
- Ð a tô chênh l ch II là

t

a tô chênh l ch thu

c trên nh ng ru ng
ng tiêu th .
c do thâm canh.

t có


6

a tô tuy t

Ngoài ra còn có

i, ó là ph n l i nhu n dôi ra ngoài giá c s n

xu t chung t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m cao h n giá c s n xu t.
a tô trong
doanh trên
a ch

l n.

t

t xây d ng

c hình thành t vi c nhà t b n

u t kinh

thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê

xây d ng.

c i m c a lo i

tc a

a tô này là y u t v trí có nh h

ng r t

a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên mà còn là s phát

tri n c a t b n sát nh p vào

t không ng ng t ng lên.[8]

2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá

t ng ho c gi m, vì
s

nh h

ng c a

a tô v n
a tô

n giá

ng m t cách
t

c l p v i giá

xem xét giá

t cho nên có th tách

t còn ch u nh h

ng c a y u t

nào. Có th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng mà cao thì s ti n mua

t ph i gi m

i, n u không thì em ti n g i vào ngân hàng s có l i h n là mua

Còn n u lãi su t ngân hàng mà gi m xu ng thì s ti n b ra mua
ng

i bán không mu n bán v i giá th p h

nh p do l

ng ti n bán

t thu

c

t g i vào ngân hàng, lúc này giá

t có th

t

có

t ph i t ng lên do

a tô c ng l n h n thu
t ph i t ng lên thì ng

bán m i ch p nh n bán. Vì v y nhà t b n kinh doanh mu n s d ng

t ngày càng t ng, vi c kinh doanh

nhu n cao. Ng

i bán

i

t t t ph i xác

nh giá c . Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi xu t có xu h
gi m do ó giá

a tô.

ng

t ai luôn có l i và mang l i l i

t c n c vào lãi su t ngân hàng

xác

nh giá

t.

ng

nhiên ó ph i là lãi su t ph bi n và có th tính bình quân trong kho ng th i gian
t

ng

i dài

lo i tr

nh h

ng c a y u t cá bi t. Trong ph m vi n n kinh t

qu c dân có nói th lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau, không k
hay thành th . Nh v y lãi su t ngân hàng ch quy t
không quy t

nh giá

t ô th cao h n giá

nh giá

nông thôn

t ai nói chung ch

t nông nghi p.[8]

2.1.2.3. Quan h cung - c u
Trong th tr

ng t do hoàn toàn, giá c c a hàng hóa thông th

nh t i i m cân b ng c a quan h cung c u. C u v

ng

c quy t

t cung thì giá c t ng cao,


7

c l i, cung v

ng

t c u thì giá c t t ph i h xu ng, ó là nguyên t c cân b ng cung

c u. i u ki n hình thành là:
(1) Ng

i cung c p và ng

i tiêu dùng

u c nh tranh v hàng hóa có cùng

tính ch t.
(2) Nh ng hàng hóa có cùng tính ch t t do i u ch nh l

ng cung theo bi n

ng giá c .
t ai c ng v y, giá c
nh. Nh ng vì

t ai c ng ph thu c m i quan h cung c u quy t

t ai, khác các lo i hàng hóa thông th

ng là có

c tính t nhiên,

nhân v n, nên không hoàn toàn v n hành theo nguyên t c cung c u nói trên mà hình
thành nguyên t c cung c u riêng.
Vì v trí

t ai có

c tính t nhiên nh tính c

sôi và tính cá bi t, nên tính

c chi m v giá c t

h n trong t ng khu v c có tính c c b , l
x y ra v phía c u. Ngh a là
nghiêng nhi u v tính

nh v v trí

ng

a lý, không sinh

i m nh, cung và c u

u gi i

ng cung là có h n, c nh tranh ch y u là

t ai không th ti n hành c nh tranh hoàn toàn,

c chi m c a giá c .

(1) Bên cung và bên c u

u không d dàng bi t

c

âu có thông tin v

cung ho c c u.
(2) Tính thay th là có h n. Do
t

ng giao d ch, các th a

t

t ai v n có tính cá bi t khi tr thành

u mang tính

i

c thù riêng, nên tính thay th nhau

c ng có gi i h n.

là

Do ó,

t ai không th ch l y nguyên t c cân b ng

t ai

c ta là thu c s h u toàn dân Nhà n

trên th tr

n

ng ch là quy n s d ng

t ch y u là do Nhà n
t ai, khi ti n hành

t trong m t th i h n nh t

t, c n tìm hi u

y

ng thái. Vì hi n tr ng c a cung c u th

tình tr ng phát tri n trong t

ng là

nh, bên cung c p

ng quan tr ng

các

n giá c

c tính trên c a th tr

t ai. Ngoài ra khi ti n hành phân tích cung c u, c n tính
tích

nh giá c . Nh t

c th ng nh t qu n lý, l u thông

c kh ng ch , y u t này nh h

nh giá

quy t

ng

n y u t th i gian, phân

c hình thành t s xem xét

ng lai ngh a là t hi n t i mà xét v t

ng lai.


8

Cung - c u c a th tr
c u trong th tr
nh giá

m t khu v c nh t

ph

t ai di n bi n có ph n khác so v i quan h cung

ng hàng hoá thông th

t b i vì cung c a

t ng tr

ng

nh s

ng. V n

t v c b n là c
c xác

này có ý ngh a

c bi t trong

nh và b t bi n. Giá c a

nh b ng y u t c u, nh : m t

t trong

dân c ; t l

ng kinh t ; vi c làm và m c thu nh p bình quân c a ng

i dân t i

a

ng; kh n ng c a h th ng giao thông; t l lãi su t vay th ch p. M c dù t ng

cung c a

t ai là c

nh, nh ng l

ng cung c a m t lo i

t c th hay cho m t

s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m xu ng thông qua vi c i u ch nh c
c u gi a các lo i

t.

Quan h cung- c u gi i thích nh ng khác bi t l n v giá tr

t gi a khu v c ô

th và nông thôn, gi a các vùng ô th khác nhau và th m chí gi a nh ng vùng ven ô
khác nhau trong cùng m t ô th . Không m t hàng hoá nào khác l i bi u hi n s bi n
thiên v giá l n nh v y. Nói chung, m t m t hàng càng c
c a nó s thay

i càng l n theo vùng.

t ai v n là c

ng nhi u h n các hàng hoá thông th

nh v s l

ng, thì giá

nh, giá tr c a

t ai bi n

ng khác, m c dù giao thông v n t i và kh

n ng i l i có th gi m nh ng khác bi t mang tính c c b gi a các vùng.[8]
2.1.3. Các y u t

nh h

2.1.3.1. Y u t thông th
Y u t thông th

ng

n giá

ng
ng là y u t

ph bi n, c ng

ng, nh h

thông th

ó tr thành c s

ng, t

t

ng

nh h

ng chung

n toàn th giá
quy t

n giá

t phát sinh, có tính

t trong i u ki n kinh t , xã h i

nh giá c th cho các lo i

t.

* Y u t hành chính: Y u t hành chính ch y u là ch s can thi p c a Nhà
n

c

n giá

t b ng các chính sách pháp lu t và quy ho ch

ích nâng cao hi u qu s d ng
h i và t góc
chuy n d ch

phát tri n kinh t v mô

t. Y u t hành chính nh h

c xu t phát t l i ích toàn xã

nh ra chính sách h u quan ho c thúc

t ho c h n ch s d ng m t lo i

ích nâng cao hi u qu s d ng
giá

t t ng th . Nhà n

t ai nh m m c

t nào ó… T

ó

t t ng th . S can thi p này có nh h
ng t i giá

t bao g m các m t:

t

y

cm c
ng l n

n


9

v

- Ch

t: Bao g m ch

s h u

t và ch

s d ng

kh ng ch tr c ti p s t n t i, t ng lên ho c gi m xu ng c a giá c
- Quy ho ch ô th : Trong quy ho ch ô th , các quy
dung tích và m t

ki n trúc

u có nh h

ng r t l n

m c ích s d ng

t có ý ngh a vô cùng to l n

t, ch

v

t

t.

nh v công d ng, t l
n giá

t. Vi c quy

nh

i v i s duy trì tính hoàn ch nh

c a phân khu ch c n ng ô th , tính t i u c a hi u qu s d ng t ng th và tính
h p lý t i a trong vi c k t h p gi a hi u qu xã h i và hi u qu kinh t trong s
d ng

t.
- Chính sách v giá

c a giá

t: Chính sách v giá

t. Nói chung chính sách giá

n giá

t, thúc

nhi u bi n pháp
ng ng tr l i.
t c a nhà

y giá

t có nh h

t, t

t, t

ó mà nh h

t th p là Chính ph dùng

ó làm cho m c giá h xu ng ho c

ng th i, chính sách qu n lý giá

u t vào nhà

t c ng nh h
ng

n

ng

cho nhu c u
giá c

t gi m. Ng

u

ó gi m

ut

u t b thu h p khi n

c l i, gi m thu thì tích l y t ng,

t t ng lên.
- Thay

c

ng kinh t h th p. Lúc này các ngu n

t gi m, nên giá c

n tâm lý

t.

- Chính sách thu : Thu t ng thì tích l y trong xã h i gi m, t
xã h i, m c t ng tr

n xu th

t t ng cao t c là chính ph n i l ng qu n lý

t t ng lên, chính sách giá

kh ng ch t ng giá

ng l n

t

i v hành chính: Thay

i v hành chính nói chung

u làm cho giá

ó t ng.[7]

* Y u t nhân kh u: Tr ng thái nhân kh u là y u t ch y u nh t c a kinh t , xã
h i.

nh h

ng c a y u t nhân kh u

n giá

t có liên quan m t thi t v i m t

nhân kh u, t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
-M t

iv i

t t ng

ng quan v i trình

c

giáo d c và t ch t v n hoá c a nhân kh u. Y u t này nhìn chung có nh h

ng khá

vì th giá

nhân kh u: M t

nhân kh u t ng cao, thì nhu c u

t t ng lên.

- T ch t nhân kh u: T ch t nhân kh u th

l n

n giá c

t nhà . Khu nhà

ng có t

cho nhân kh u có t ch t cao th

ng là tr t t xã

10

h i n
ng

nh, môi tr

ng t t

p, do ó v tâm lý t o

i, gián ti p làm t ng nhu c u

i v i lo i này nên làm giá

- C u thành thành ph n gia ình: Do s thay
th ng và nh h

ng th i, nhu c u
ó giá

t dùng

ng

xây nhà

n giá

- Tình tr ng n

n

ng th c sinh ho t truy n

i v i nhà

m t cách t

ik t

ng ng.

cho thuê c ng t ng

t ng lên và xu th này ngày càng rõ ràng.[7]
nh có nh h

ng r t l n

i v i giá

t. Y u t xã

t qua b n m t ch y u:
nh chính tr : là tình tr ng n

c. C c di n chính tr

hành bình th

p cho m i

t t ng lên.

i v i c n h khép kín di n tích nh và nhà

* Y u t xã h i: Xã h i n
h i nh h

i ph

ng t t

ng c a ô th hoá, k t c u gia ình ngày càng nh . S thay

c u nhân kh u gia ình này s làm t ng nhu c u

lên, t

c nt

n

nh, thì vi c

nh c a c c di n chính tr trong

u t vào tài s n nhà

ng, r i ro ít, v n b ra có th thu v

nhu n, vì v y lòng tin c a nhà

u t l n kéo theo giá

ts

cv n

úng th i h n cùng v i l i
t t ng lên. Ng

c l i thì giá

t s r t xu ng.
- Tình tr ng tr an xã h i: Y u t này nh h
k là khu nhà

và khu th

n giá

t rõ và d th y. B t

ng nghi p, tr t t an ninh xã h i t t, m i ng

th y an toàn, vì v y h s n sang
lên.

ng

is c m

u t , mua bán, c trú, do ó kéo theo giá

m t khía c nh nào ó mà nói, ây c ng là m i t

t t ng

ng quan v i tình tr ng n

nh c c di n chính tr .
c nhà
giá

t,

u c nhà

t: là hành vi ng

t

c siêu l i nhu n. Y u t này có nh h

thu

c bi t là m c giá

u c tranh mua mà

bán tháo làm cho

t th tr

i

u c hi v ng và l i d ng s hi u bi t giá

ng. Khi

i giá cao lên, khi

ng

t xu t

t cung mà không

nm c

c u, do ng

t cung nhi u h n c u, do ng

i

i

uc

t r t giá.

- Ti n trình ô th hóa: M t trong nh ng k t qu c a quá trình phát tri n công
nghi p hoá là thúc

y quá trình ô th hoá. Nh ng khu v c có trình

hoá ho c ô th phát tri n quá càng cao, mà t ng di n tích
chung là không
hi n

i, cho nên nh h

hai m t sau ây: M t là

t c a thành ph nói

ng c a ti n trình ô th hoá

khu v c thành ph có m t

công nghi p

i v i giá

t bi u

nhân kh u ông úc

11

thì giá

t t ng cao, hai là t l nhân kh u nh p c cao và ti n trình ô th hoá có t c

nhanh, thì m c
th

và t c

t ng giá

t

u cao h n

t khu v c thông

ng.[7]
* Y u t qu c t : S phát tri n và hoàn thi n c a th tr

tách r i nh h

ng nhà

t không th

ng c a hoàn c nh qu c t .

- Tình hình kinh t th gi i: s th nh suy kinh t c a m i qu c gia
quan

u liên

n s phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th tr

ng

t

ai c ng không có ngo i l .
- Y u t chính tr qu c t : m i quan h gi a các qu c gia th
c a quan h kinh t . Cho nên, m i quan h t t
khác, giao l u
l i cho nhà

i ngo i nh n nh p, môi tr
ut n

t cao và ng

ng là t ng h p

p gi a qu c gia này v i qu c gia

ng ngo i giao c i m , hoà hoãn thì có

c ngoài, khi n cho nhu c u

t t ng lên, t

ó

y nhanh giá

c l i.[7]

* Y u t kinh t : S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan tr ng
v i qu c t dân sinh và nh h

ng

n

a v kinh t c a m i qu c gia. Trong quá

trình Chính ph tích c c theo u i s t ng tr
v t t dân d ng

u thông qua nh h

i

ng kinh t và n

nh kinh t , t t c

ng c a chính sách kinh t mà i

n n

- Tình tr ng phát tri n kinh t : M t trong nh ng tiêu chí quan tr ng

nh.
ánh

giá tr ng thái phát tri n kinh t là thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân t ng t c là
kinh t ph n vinh, t ng c h i có vi c làm, v t giá ti n l
có l i cho phát tri n kinh t , t ng
ng ng m r ng khi n giá
-M c

d tr và

ngh a là d tr t ng thì

ng n m trong tr ng thái

u t xã h i t ng, t ng yêu c u v

t không

t t ng lên.
u t : hai v n

này có m i t

u t c ng t ng t

hành vi d tr c a m i gia ình và bi n

ng quan thu n v i nhau,

ng ng. M c

ng giá c trong th tr

d tr nhi u hay ít,
ng nhà

t là liên

quan m t thi t v i nhau.
- Tình tr ng thu chi, tài chính ti n t : l
th gia t ng v n l u

ng trên th tr

l u thông quá th a s d n

ng cung c p ti n m t gia t ng, là bi u

ng, t c là ti n nhàn r i c a xã h i t ng. V n

n quá nhi u ti n m t, tranh mua s ít hành hoá,

c bi t

12

vi c mua nhà
thúc

t có th b o t n

y giá

t t ng lên,

t t ng lên không ng ng.

- Trình

thu nh p và tiêu dùng dân c : Theo à t ng c a thu nh p dân c , sau

khi gi i quy t v n
hi n v nhà

c giá tr , nên nó t o ra nhu c u nhà

n no, m c m, con ng

là yêu c u càng cao v ch t l

- Bi n

i s có nhu c u tiêu dùng m i, bi u

ng, di n tích nhà .

ng v t giá: t l t ng giá càng cao thì giá

t ng v t ch phát sinh

t càng cao. Và giá nhà

khu v c thành th , khu v c nông thôn ch u nh h

i ít, th m chí có n i nhân kh u b

ng t

t
ng

i ra ngoài m t cách nghiêm tr ng thì giá

t

còn xu ng th p.
- M c lãi su t: Do thu nh p c a nhà

u t thông th

ng không th có kh

n ng chi ngay m t kho n chi l n, nên ph i tr c ti p vay ngân hàng ho c em tài s n
th ch p

có kho n vay. Do ó nhà

luôn luôn n m

c tình hình v n

cho vay làm nhà ,

u t ho c nhân viên

nh giá

t ai ph i

u t trong c c u ti n t hi n hành, chính sách

c bi t là n m tình hình v bi n

ng m c lãi xu t.[7]

2.1.3.2. Y u t khu v c:
Y u t khu v c là ch
nh ng
h

c tính c a

ng quy t

nh

a ph

i u ki n t nhiên - kinh t - xã h i c a n i có

ng do s liên k t c a các y u t này t o ra có nh

n m c giá c

- V trí: Y u t này nh h
trí c th t ng
ly

it

ng

t ai trong
ng

n giá

a ph

nh giá trong thành ph , bao g m

trung ông dân, c ng bao g m c m c

i u ki n giao thông: Có nh h

a ph

t ng th c a m ng l

ng,

nh h

m ng l

c x p h ng, c

n các trung tâm t p

ng c a các lo i trung tâm

iv i

t.

ng

n giá

t ch y u có lo i hình giao

ng th c liên h v i bên ngoài, k t c u

i giao thông, tình hình

thông công c ng và m t
-

ti n l i và ph

t

ng nghi p ho c

các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i

thông c a

ng ó.

t ch y u v v trí kinh t , là nói v v

n trung tâm thành ph , trung tâm th

-

t,

ng sá và c p h ng, tình tr ng giao

i giao thông.

i u ki n thi t b h t ng: Có nh h

ng

lo i l n là thi t b h t ng và thi t b ph c v .

n giá
ó là:

t ch y u bao g m hai
ng n

c ng m, i n l c,


13

i n tho i, khí
xét

t, nhà tr , tr

ng h c, công viên, b nh vi n… Ngoài ra còn xem

n c p h ng, k t c u, h s
- Ch t l

tr

ng môi tr

ng nhân v n và môi tr
d c, h

m b o, m c

ng: có nh h

ng

n giá

t ch y u bao g m môi

ng xã h i, các i u ki n t nhiên nh :

ng gió, không khí,

a ch t,

a th ,

ô nhi m ti ng n… các i u ki n nhân v n nh :

lo i hình ngh nghi p c a dân c , trình
- Quy ho ch ô th :

ng b và c li.

nh h

giáo d c và m c thu nh p

ng

n giá

khu v c.

t, ch y u có tính ch t s d ng

trong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch s d ng
lý giao thông khu v c… M c

nh h

ng

n giá

t, ch

t khu v c có t

ti p v i tính ch t c a phân khu ch c n ng và tính ch t s d ng

t

qu n

ng quan tr c

t ch c n ng khác

nhau trong ô th .[7]
2.1.3.3. Y u t cá bi t:
Là nh ng y u t ch
c a y u t cá bi t

c tr ng và i u ki n c a b n thân th a

n giá

t t c là nh h

- Di n tích: Di n tích th a
l n quá hay nh quá
chính c a ng

ng

n giá c c a t ng th a

i s d ng

t, cho nên nh h

ng m i và ngay c

- Chi u sâu: Trong m i tr

nên

ng

ng

n giá

- Hình dáng c a th a

i s d ng
t

n giá c c a th a

t.

i s d ng

t c a th a

t, n u

ng

n hi u

t ó dùng cho m c ích
ng

n giá

t.

t quá nông ho c quá sâu so v i m t
t v i b t c m c ích s d ng nào

t ó.

t: Hình dáng th a

t

p nh t là vuông ho c hình ch

nh t, còn các d ng nh tam giác, hình thang, hình bình hành, hình b t quy t c
không thu n l i cho vi c s d ng vào m c ích
-

d c:

nên nh h
-

ng

t,

t.

t quá h p nh h

do ó c ng nh h

ng h p th a

u không thu n l i cho ng
u nh h

ng

u không d dàng trong quá trình s d ng và kh n ng tài

qu tr ng bày và thu l i c a ng

ng

nh h

t c n v a ph i phù h p v i m c ích s d ng

- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th a

kinh doanh, th

t.

nên nh h

ng

n giá

u

t.

d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n quá cao
n giá

t.

i u ki n c s h t ng: Có liên quan

n giá

t là: h th ng tr

ng h c,


14

b nh vi n, r p chi u bóng, h th ng i n tho i, internet…
- Quy ho ch ô th :

c xem là y u t cá bi t bao g m t l di n tích c a lo i

t, chi u cao v t ki n trúc, m t
- V trí

t: th a

tn mt i

n b n xe, b nh vi n, tr
hay góc ph

u có nh h

- Th i h n s d ng
l i t th a

xây d ng, lo i hình s d ng

t.

a i m nào c th trong khu

t, cách bao xa

ng h c, công viên, bách hoá… th a
ng l n

n giá

2.2. Các nguyên t c c b n c a

ng

nh th i gian

n giá

nh giá

ng

t.

t: Y u t này quy t

t ó nên tr c ti p nh h

tn m

c s d ng và thu

t.[8]

t

2.2.1. Nguyên t c thay th
Giá
s áp

t tuân th quy lu t thay th . Thay th trong

t v m t giá tr c a th a

cùng m t vùng giá tr v i i u ki n nh ng th a
th i gian g n v i th i i m nh giá th a

t b i giá bán m t th a

ti n d ng so v i th a

c hi u ó là

t so sánh

t so sánh

t so sánh
c bán trong

c bán trong kho ng

t ch thê.

Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr
ng b áp

t

t ch th v i giá bán c a nh ng th a

trong cùng m t vùng giá tr v i i u ki n nh ng th a

h

nh giá

ng c a m t th a
t thay th khác t

t ch th có khuynh
ng t v giá tr và các

t ch th , v i gi thi t không có s ch m tr trong vi c th a

thu n giá c và thanh toán. Hay nói cách khác, giá c c a m t th a
s ràng bu c v i giá c th a

t có giá tr s d ng t

ng

t nào ó ch u

ng cùng lo i hình có kh

n ng thay th nó.[8]
2.2.2. Nguyên t c s d ng hi u qu nh t
M t th a

t

nh giá cho th y th a

c ánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t n u t i th i i m
t ó ang

c s d ng h p pháp c ng nh

ang cho thu

nh p ròng l n nh t ho c có kh n ng cho giá tr hi n t i c a thu nh p ròng trong
t

ng lai là l n nh t; s d ng hi u qu nh t ó có th t n t i và kéo dài liên t c

trong m t kho ng th i gian nh t

nh.[8]


15

2.2.3. Nguyên t c bi n
Giá c

ng

t ai là bi n

k t qu tác

ng theo s thay

ng l n nhau gi a các y u t hình thành giá

thành giá thì luôn n m trong th bi n
hình thành trong quá trình tác

xác s bi n

ng giá

ng

gian

t trong t

nh giá thì m i có th xác
ng pháp

Sau khi Lu t

ng, cho nên giá giá c

nh giá

ng lai, mà

i u ch nh t li u giá

2.3. Các ph

114/2004/TT-BTC h

nh giá

t, không nh ng ph i d tính chính
ng th i còn ph i theo nguyên t c

nh giá

t h p lí.[8]

t

nh ph

ng pháp xác

nh giá

t

t. Ngày 26/11/2004, B Tài chính ban hành thông t s
ng d n th c hi n ngh

ng pháp xác

ng pháp xác

c

t ai n m 2003 có hi u l c thi hành, Chính ph ban hành ngh

và khung giá các lo i

ph

t ai là

t ang dùng v m c tiêu chu n c a th i

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 quy

ph v ph

t, mà các y u t hình

ng l n nhau c a nh ng y u t này và nh ng bi n

ng chung c a chúng. Trong vi c

bi n

i c a y u t c u thành giá. Nó là

nh giá

nh giá

nh s 188/2004/N -CP c a chính

t và khung giá các lo i

t theo ph

t. Theo ó quy

ng pháp so sánh tr c ti p và ph

nh

ng pháp

thu nh p.
Ngày 06/12/2007, B Tài chính ban hành thông t
h

ng d n th c hi n ngh

xác

nh giá

s a

188/2004/N -CP. Theo ó quy
pháp: ph
và ph

145/2007/TT-BTC

nh s 188/2004/N -CP c a Chính ph v ph

t và khung giá các lo i

27/07/2007 c a Chính ph

s

i b
nh ph

ng pháp so sánh tr c ti p, ph

t và Ngh

ng pháp

nh s 123/2007/N -CP ngày

sung m t s
ng pháp xác

i u c a ngh
nh giá

ng pháp thu nh p, ph

nh s

t g m 4 ph

ng

ng pháp chi t tr

ng pháp th ng d .

Trong ó c th qui

nh có b n ph

ng pháp xác inh giá

t

c áp d ng

t i Vi t Nam bao g m:
2.3.1. Ph
Ph

ng pháp so sánh tr c ti p
ng pháp so sánh tr c ti p, là m t trong nh ng ph

quan tr ng nh t, th

ng pháp

ng dùng nh t và c ng là m t trong nh ng ph

nh giá

t

ng pháp thông


16

d ng

c s d ng
Ph

nhi u n

c trên th gi i.

ng pháp so sánh tr c ti p là ph

vi c ti n hành phân tích các m c giá
t trên th tr

ng c a lo i

t, lo i ô th , lo i
tc n

t th c t

tc n

tt

ng t

t, di n tích

so sánh, xác

c áp d ng

ã chuy n nh

nh giá. Giá chuy n nh

t, th a

t, h ng

nh giá c a th a

nh giá

ng quy n s d ng

ng quy n s d ng

phân tích, so sánh v i lo i

quy n s d ng

ng quy n s d ng

t, lo i

nh 188-2004/N -CP)

ng pháp so sánh tr c ti p

có các lo i

nh m c giá thông qua

ã chuy n nh

ng t (v lo i

ng ph và v trí)

nh giá.( i u 4 Ngh

Ph

d ng

tt

ng pháp xác

t c n

t th c t trên th tr

t khi trên th tr

t so sánh

t c a lo i

ng

c v i lo i
tt

ng t s

nh giá ph i là giá chuy n nh

ng trong i u ki n bình th

ng

ng.( i u 5 Ngh

nh 188-2004/N -CP)[4]
2.3.2. Ph
Ph

ng pháp thu nh p
ng pháp thu nh p là m t trong nh ng ph

dùng nh t, nó c ng là ph
b t

ng pháp c b n nh t

ti n hành

nh giá

nh giá

t th

ng

t ai, nhà ,

ng s n ho c nh ng tài s n có tính ch t cho thu nh p khác. Khi dùng ph

pháp này

nh giá

thành v n
Ph

ut

t ai, xem mua

mua l i ích

ng pháp thu nh p là ph

gi a m c thu nh p thu n tuý thu

t ai nh m t lo i

c a lo i ti n g i VN

ng

u t , kho n giá

t tr

t ai cho m t s n m v sau.
ng pháp xác

nh m c giá tính b ng th

c hàng n m trên 1

lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m t n m (tính

n

ng pháp

n v di n tích

n th i i m xác

k h n 01 n m (12 tháng) t i Ngân hàng th

c có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên

ng s
t so v i

nh giá

t)

ng m i Nhà

a bàn.( i u 4 Ngh

nh 188-

2004/ N -CP)
Ph

ng pháp thu nh p ch áp d ng

kho n thu nh p mang l i t
2.3.3. Ph
Ph

t.( i u 5 Ngh

nh giá cho các lo i

t xác nh

c các

nh 188-2004/N -CP)[4]

ng pháp chi t tr
ng pháp chi t tr là ph

g n li n v i

ng pháp xác

nh giá

t c a th a

t b ng cách lo i tr ph n tài s n g n li n v i

t có tài s n

t ra kh i t ng giá tr


17

b t

ng s n (bao g m giá tr c a

Ngh

t).( i u 4

nh 123-2007/N -CP)
Ph

ng pháp chi t tr

g n li n v i
tr ng t

t trong tr

ng t

tc n

2.3.4. Ph
Ph

c áp d ng

xác

ng h p không có

áp d ng ph

s li u v giá th tr
th a

t và giá tr c a tài s n g n li n v i

nh giá

t c a th a

s li u v giá th tr

t có tài s n

ng c a th a

t

ng pháp so sánh tr c ti p, trong khi có th thu th p

ng c a các th a

nh giá. ( i u 5 Ngh

t có tài s n g n li n v i

tt

ng t v i

t c a th a

t tr ng có

nh 123-2007/N -CP)[5]

ng pháp th ng d
ng pháp th ng d là ph

ng pháp xác

ti m n ng phát tri n theo quy ho ch ho c

nh giá

c phép chuy n

s d ng t nh t b ng cách lo i tr ph n chi phí
kh i t ng giá tr phát tri n gi

nh c a b t

c tính

i m c ích s d ng
t o ra s phát tri n ra

ng s n. ( i u 4 Ngh

nh 123-

2007/N -CP)
Ph

ng pháp th ng d

c áp d ng

có ti m n ng phát tri n do thay

Các b

nh giá

ng quy n s d ng

ng pháp so sánh tr c ti p.( i u 5 Ngh
c c th

th c hi n các ph

tt

t và Ngh

i, b sung m t s

ng t trên th tr

nh giá trên

ch

ng d n th c hi n Ngh

188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph

Chính ph s a

t tr ng
t

ng

nh 123-2007/N -CP)[5]

ng pháp

t i thông t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 h

và khung giá các lo i

t c a các th a

i quy ho ch ho c do chuy n m c ích s d ng

trong khi không có giá chuy n nh
áp d ng ph

xác

ng pháp xác

ng d n
nh s

nh giá

t

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a
i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

2.3.5. C s pháp lý

giá

- Lu t

t ai ngày 26/11/2003.

- Ngh

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph

t và khung giá các lo i
- Ngh

ng pháp xác

t.

nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
khung giá các lo i

t.

nh

ng pháp xác

i u c a ngh
nh giá

t và