Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.58 MB, 76 trang )
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
NGUY N V N MINH
Tên
tài:
NGHIÊN C U GIÁ
GIÁ
T
T
VÀ M T S Y U T
NH H
T I TH TR N BA HÀNG , HUY N PH YÊN
T NH THÁI NGUYÊN N M 2014
KHÓA LU N T T NGHI P
H
NG
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
a chính môi tr
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
Khóa h c
: 2011 - 2015
THÁI NGUYÊN – 2015
ng
N
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
NGUY N V N MINH
Tên
tài:
NGHIÊN C U GIÁ
GIÁ
T
T
VÀ M T S Y U T
NH H
T I TH TR N BA HÀNG , HUY N PH YÊN
T NH THÁI NGUYÊN N M 2014
KHÓA LU N T T NGHI P
H
NG
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
L p
: 43A - CMT
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
Khóa h c
: 2011 - 2015
Gi ng viên h
a chính môi tr
ng
ng d n : TS. Phan ình Binh
THÁI NGUYÊN – 2015
N
i
L IC M
N
c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr
ng, Ban ch nhi m khoa
Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i Phòng Tài Nguyên & Môi Tr
huy n Ph Yên.
ng
n nay em ã hoàn thành quá trình th c t p t t nghi p và
khoá lu n t t nghi p c a mình.
L i
u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:
Ban giám hi u tr
ng
i h c Nông lâm Thái Nguyên
Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài
Nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp
Ban lãnh
Nguyên & Môi Tr
em trong su t quá trình h c t p.
o và toàn th các cán b công nhân viên c a Phòng Tài
ng huy n Ph Yên ã ti p nh n và t o i u ki n giúp
em trong th i gian th c t p t i c s .
c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch
th y giáo h
th c hi n
ng d n: TS. Phan ình Binh ã giúp
o t n tình c a
em trong su t quá trình
tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p.
Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè
ã ng h ,
ng viên giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày... tháng... n m 2015
Sinh viên
Nguy n V n Minh
ii
DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1: Di n tích, c c u các lo i
B ng 4.2: Giá
t chính c a th tr n Ba Hàng n m 2014 ... 13
t theo v trí c a các
ng, ph t i th tr n Ba Hàng .......... 19
B ng 4.3: Thông tin i u tra - ph ng v n ...................................................... 23
B ng 4.4: Dân s th tr n Ba Hàng n m 2013 -2014 ..................................... 27
B ng 4.5: Các y u t liên quan
n th a
t nh h
ng
n giá
t
thông
qua phi u i u tra ........................................................................... 31
B ng 4.6:
ánh giá hi u bi t c a ng
B ng 4.7: Y u t pháp lý c a th a
i dân v giá
t
và qu n lý giá
t . 32
t ........................................................... 33
iii
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1: Cung và c u
t ai ........................................................................ 9
Hình 2.2: Cung c u v
t ai - th i gian ng n............................................ 11
Hình 4.1: Bi u
hi n tr ng s d ng
t c a th tr n Ba Hàng n m 2014 . 14
Hình 4.2: M c
nh h ng gi a các v trí trên 5 tuy n
ng, ph t
(I) n (V) ............................................................................ 22
Hình 4.3:
So sánh giá
t trên th tr
ng c a 5 tuy n
ng t (I)
n (V) .....24
Hình 4.4: So sánh giá t trung bình trên th tr ng theo VT c a hai tuy n
ng t T Qu c l 3 n b kênh Núi C c + 100m (I) và T r
tr ng Ti u h c Ba Hàng n
ng r vào tr ng
C n (Km
42+845-Km 43+45) (II) ............................................................... 25
Hình 4.5: So sánh giá t trung bình trên th tr ng c a 5 tuy n
ng
theo v trí ............................................................................. 26
Hình 4.6. So sánh giá t trên th tr ngc a 2 lô t trên tuy n
ng T
Qu c l 3 n b kênh Núi C c + 100m ..................................... 28
Hình 4.7: So sánh giá t trung bình trên th tr ng theo VT c a hai tr c
ng T qu c l 3 n h t
ng s t (IV) và
ng T Qu c l
3 n ngã 3 xe trâu (V) ................................................................. 30
iv
DANH M C CÁC CH
VI T T T
B S
:B t
ng s n
BXD
: B xây d ng
BNV
:B n iv
CNTB
: Ch ngh a t b n
CP
: Chính ph
CSHT
: C s h t ng
GCNQSD
: Gi y ch ng nh n quy n s d ng
GQ
: Giá quy
GTT
: Giá th tr
H ND
:H i
KCN
: Khu công nghi p
N
: Ngh
Q
: Quy t
QSD
: Quy n s d ng
TN&MT
: Tài nguyên và Môi tr
TT
: Thông t
TTLT
: Thông t liên t ch
UBND
: y ban nhân dân
VT
: V trí
nh
ng
ng nhân dân
nh
nh
t
ng
t
v
M CL C
Ph n 1: M
1.1.
U ............................................................................................ 1
tv n
................................................................................................... 1
1.2. M c ích c a
tài .................................................................................... 2
1.3. M c tiêu c a
tài ..................................................................................... 3
1.4. Yêu c u c a
tài ...................................................................................... 3
1.5. Ý ngh a c a
tài ....................................................................................... 3
Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U ................................................................. 5
2.1. Khái quát v giá
t.................................................................................... 5
2.1.1. Khái ni m giá
t .................................................................................... 5
2.1.2. Các
c tr ng c a giá
t ........................................................................ 5
2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
t............................................ 7
2.1.4. C s pháp lý ........................................................................................ 11
2.1.5. C s th c ti n ...................................................................................... 12
2.2. Khái quát v công tác
nh giá
2.2.1. Khái ni m
t .......................................................................... 12
nh giá
2.2.2. S c n thi t c a ho t
2.2.3. Công tác
nh giá
ng
3.1.1.
it
it
nh giá
t ................................................ 13
t trên th gi i và Vi t Nam .................................. 13
PH N 3: N I DUNG VÀ PH
3.1.
t ........................................................... 12
NG PHÁP NGHIÊN C U ................... 22
ng và ph m vi nghiên c u............................................................ 22
ng nghiên c u............................................................................ 22
3.1.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................... 22
3.2. N i dung nghiên c u ................................................................................ 22
3.2.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i
công tác qu n lý giá t và nh giá t c a th tr n Ba Hàng n m 2014....... 22
3.2.2. ánh giá th c tr ng giá
t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 ........ 23
vi
3.2.3. Các y u t nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m
2014 ................................................................................................................. 23
3.2.4. ánh giá m t s y u t nh h ng n giá t th tr n Ba Hàng n m
2014 thông qua phi u i u tra ......................................................................... 25
3.2.5.
xu t m t s gi i pháp....................................................................... 25
3.3. Ph
ng pháp nghiên c u.......................................................................... 25
3.3.1. Ph
ng pháp ch n i m nghiên c u ..................................................... 25
3.3.2. Ph
ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ...................................... 25
3.3.3. Ph
ng pháp i u tra, ph ng v n ......................................................... 25
3.3.4. Ph
ng pháp x lý thông tin, s li u .................................................... 26
3.3.5. Ph
ng pháp chuyên gia ....................................................................... 26
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U .......................................................... 27
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i
công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 ............. 27
4.1.1. i u ki n t nhiên tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t
th tr n Ba Hàng n m 2014 ............................................................................. 27
4.1.2. i u ki n phát tri n kinh t - xã h i tác ng t i công tác qu n lý giá
t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014................................................. 3
4.1.3. Tình hình qu n lý và s d ng t tác ng n công tác qu n lý giá t
và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 ...................................................... 7
4.1.4. Nh n xét chung v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và qu n lý s
d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng
n m 2014 ......................................................................................................... 15
4.2. ánh giá th c tr ng giá
4.2.1. Giá
t
quy
4.2.2. Th c tr ng giá
nh trên
t
t
trên
a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 .. 16
a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 ................ 16
c a th tr n Ba Hàng n m 2014 ........................... 18
4.3. Các y u t nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m
2014 ................................................................................................................. 21
vii
4.3.1. Y u t t nhiên nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng
n m 2014 ......................................................................................................... 21
4.3.2.Các y u t kinh t - xã h i nh h ng n giá t trên a bàn th tr n
Ba Hàng n m 2014 .......................................................................................... 24
4.3.3. Y u t pháp lý nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng
n m 2014 ......................................................................................................... 28
4.3.4. Các y u t khác nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng
n m 2014 ......................................................................................................... 29
4.4. ánh giá m t s y u t nh h ng n giá t th tr n Ba Hàng n m
2014 qua phi u i u tra ................................................................................... 31
4.4.1. Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá t thông qua
phi u i u tra .................................................................................................. 31
4.4.2.
ánh giá hi u bi t c a ng
i dân v giá
t
và qu n lý giá
t ....... 31
4.4.3. Y u t pháp lý c a th a t nh h ng n giá t thông qua phi u i u
tra ..................................................................................................................... 33
4.5.
xu t m t s gi i pháp.......................................................................... 34
PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH ..................................................... 35
5.1. K t lu n .................................................................................................... 35
5.2. Ki n ngh .................................................................................................. 35
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 37
1
Ph n 1
M
1.1.
U
tv n
t ai là nhu c u thi t y u c a các t ch c, h gia ình, cá nhân vì
ai là n i
nh t
sinh ho t, lao
ng và s n xu t,
i. Và khi con ng
i tác
s h t ng - k thu t s làm cho giá tr c a
mang l i ngu n l i to l n cho con ng
s
d ng
t ai l i không th
b i nh ng
t càng khan hi m thì giá
Giá
c. Nhà n
khác, giá
t là m t công c kinh t
trong phân ph i
và Nhà n
t làm cho giá
Nhà n
ng
i s d ng
t ch u tác
c ban hành. i u này d n
ng - s qu n lý
t ai thông qua giá, hay nói cách
i qu n lý và ng
i s d ng ti p
ánh giá s công b ng
t th c hi n theo quy n c a mình
t ai theo quy ho ch, kinh t và pháp
ng
ng th i và t ng h p c a nhi u y u
ng và chênh l ch l n so v i m c giá mà
n r t nhi u v n
b t c p trong công tác
t. C th nh , công tác gi i phóng m t b ng, nhi u d
án b kéo dài do không th a thu n
khi thu h i
c nâng cao. Tuy
t ai - th tr
ng th i c ng là c n c
t luôn có s dao
qu n lý và s d ng
ph c
ng
c i u ch nh các quan h
lu t. Trên th c t , giá
t ngày
i trong
t ai càng ngày càng tr nên khan hi m
c i u ti t qu n lý
t ai,
ut c
t l i càng cao.
c a Nhà n
ng,
t ai,
i trà nh các lo i hàng hóa khác
t chính là c u n i gi a quan h
c n v i c ch th tr
ng vào
i. Khi nhu c u c a con ng
c s n xu t
c tr ng c a nó vì th
t thì không có s t n
t t ng lên và khi s d ng s
t ai ngày càng t ng thì giá tr
nhiên,
mà
ng th i là i u ki n c b n
phát tri n kinh t - xã h i. Có th nói không có
t i c a xã h i loài ng
t
c giá b i th
t, gi i phóng m t b ng và b trí tái
c nh ng h n ch này, vi c có m t b ng giá
h t s c c n thi t. Ngoài ra, b ng giá
ng v i ng
i s d ng
nh c . Nh v y,
t th tr
t
kh c
ng phù h p là
t còn h tr cho vi c tìm ki m c h i
2
s d ng
t c a các cá nhân, t ch c c ng nh c h i
- xã h i c a các nhà
v i th c t
t
nh h
u t . Tuy nhiên, vi c xây d ng m t b ng giá
òi h i r t nhi u các v n
ng
n giá
cv
, trong ó vi c xác
nh
t phù h p
y
các y u
t là vi c làm quan tr ng và c n thi t.
Trong s nghi p
Nhà n
u t phát tri n kinh t
im ic a
tn
c hi n nay thì công tác qu n lý
t ai là r t quan tr ng. Huy n Ph Yên nói chung và th tr n
Ba Hàng nói riêng ang t ng b
c thay
i v i nhi u d án
th hoá di n ra nhanh và m nh m t o i u ki n
ut ,t c
ô
phát huy các ngu n l c,
phát tri n kinh t , v n hoá, xã h i. Tuy nhiên trong giai o n hi n nay công
tác qu n lý s d ng
Vì v y
t ai v n còn nhi u m t h n ch và b t c p.
góp ph n giúp c quan Nhà n c n m ch c, qu n lý ch t qu
ng th i t o i u ki n khuy n khích ng i dân s d ng
yêu c u c p thi t
t ra là c n ti n hành tìm hi u v giá
nh h ng t i giá
s h
t
t,
t hi u qu h n, m t
t và xác nh các y u t
trên a bàn th tr n. Xu t phát t nh ng v n
trên v i
ng d n c a Th y giáo TS. Phan ình Binh, em ã ti n hành l a ch n
tài: “Nghiên c u giá
t và m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
t i th tr n
Ba Hàng - Huy n Ph Yên – T nh Thái Nguyên n m 2014”.
1.2. M c ích c a
- Tìm hi u giá
tài
t
và xác
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn th tr n Ba Hàng, huy n Ph Yên, t nh Thái Nguyên.
- Xác
nh thu n l i, khó kh n c a công tác
nh giá
t trên
a bàn th
tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên.
-
a ra m t s bi n pháp nh m nâng cao hi u qu công tác
và qu n lý th tr
t nh Thái Nguyên.
ng quy n s d ng
nh giá
t
t t i th tr n Ba Hàng huy n Ph Yên –
3
1.3. M c tiêu c a
tài
- Tìm hi u giá
t
th c t và giá
t
do Nhà n
c quy
nh trên
a
bàn th tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên.
- Xác
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn th tr n
Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên.
- Phân tích m t s y u t
nh h
ng rõ r t, sâu s c t i giá
t
trên
a
bàn th tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên.
và
xu t các gi i pháp giúp nâng cao hi u qu công tác
a giá
t
do Nhà n
1.4. Yêu c u c a
c quy
nh sát v i giá
t
t
trên th tr
ng.
t và giá
t th tr
tài
- L p phi u i u tra thu th p thông tin v th a
t i
nh giá
ng
a bàn th tr n Ba Hàng.
-
ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i nh h
ng t i giá
tt i
khu v c th tr n Ba Hàng, huy n Ph Yên.
- Thu th p, t ng h p thông tin và khái quát
t
nh h
ng
n giá
t .
- S li u i u tra
- C p nh t
Lu t
t ai; Ngh
nguyên và Môi tr
y
m b o khách quan, trung th c, chính xác.
các v n b n có liên quan
n quy
nh c a Chính ph ; Thông t h
ng, B Tài chính h
thu c a c quan thu ,… Quy t
-
c th c tr ng c a các y u
nh v giá
ng d n c a B Tài
ng d n v vi c áp d ng các chính sách
nh c a UBND t nh Thái Nguyên.
xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao,
phù h p tình hình th c t t a
1.5. Ý ngh a c a
t nh :
a ph
ng th i ph i
ng.
tài
- Ý ngh a khoa h c:
+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n,
chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân.
4
+ Nghiên c u v n
thuy t t
còn t n t i trong th c ti n
ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n.
+ K t qu nghiên c u c a
t
tìm ra cái m i cho lý
tài s làm rõ các y u t
t i ô th , giúp hoàn thi n c s lý lu n v
nh giá
nh h
ng
n giá
t.
- Ý ngh a th c ti n:
+ Giúp
Nhà n
a ph
ng n m
c giá
t
th c t chênh l ch so v i giá
t
c ban hành.
+ Xác
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
t i th tr n Ba Hàng -
huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên.
+ Nêu b t công tác xác
qu n lí
nh giá
t
t ai c ng nh ban hành b ng giá
trong th c t .
t
ó có nh ng
nh h
ng
t h p lý mang tính hi u qu
5
Ph n 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. Khái quát v giá
t
2.1.1. Khái ni m giá
t
t ai là s n ph m phi lao
t ai ph n ánh tác d ng c a
trong quá trình trao
khác giá c
hay th p
ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c
t ai trong ho t
i mua bán, có ý ngh a là t b n hoá
t ai cao hay th p quy t
nh b i kh n ng thu l i t
c có n n kinh t th tr
hi n m t giá tr c a quy n s h u
dân, giá c
th c hi n quy n s h u
T i
t ai.
i u 4 Lu t
ng, giá
n
t ai là d a trên giá chuy n nh
hoà giá tr hi n hành c a
xác
a tô nhi u n m
c ta
t cao
c hi u là bi u
t ai thu c s h u toàn
t, là t ng
c chi tr m t l n, là hình th c
t ai trong kinh t .
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng
nh trong th i h n s d ng
t
nh”. Giá
t xác
ng h p sau ây ( i u 55, Lu t
1. Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung
i v i m t di n tích
t
n
c ta
t
t
c hình
t ai 2003) [12]:
ng quy
nh giá theo
nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
2. Do
u giá quy n s d ng
3. Do ng
i s d ng
t ho c
t, góp v n b ng quy n s d ng
2.1.2. Các
c tr ng c a giá
quy n l i
i có liên
ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
t.
ng th c bi u th :
t ai ph n ánh tác d ng c a
t ai
t v i nh ng ng
t.
t
- Không gi ng nhau v ph
Giá c
u th u d án có s d ng
t tho thu n v giá
quan khi th c hi n các quy n chuy n nh
d ng
t
ng quy n s d ng
t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng
thành trong nh ng tr
quy
a tô. Nói cách
m t kho ng th i gian nào ó.
H u h t nh ng n
(giá
ng kinh t , nó là s thu l i
t ai trong ho t
n âu thì có kh n ng thu l i
ng kinh t ,
n ó và c ng có giá c
6
t
ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho
thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y, giá
t
c bi u th
nhi u ph ng
th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng
còn có th bi u th b ng ti n thuê.
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành:
Do
t ai có tính khác bi t cá th l n, l i thi u m t th tr
ch nh, giá c
c hình thành d
is
nh h
ng lâu dài t quá kh
lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau. Khi
c
c i m c a b n thân lo i
th
a ra giá
- Giá
t và tình tr ng th tr
nh giá c n c n
t ai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr
không có giá thành s n xu t. Th c t trong tr
t ai, thì chi phí là m t b ph n c a giá
các chi phí tr c ti p t
u t vào
nh:
i cho nên
ng h p con ng
i khai phá
t vì ng
i ta có th tính
t. Ví d
iv i
c… có th tính toán
t
khu v c ô th
ng giao thông i n,
c và phân b m t ph n vào giá
l i h n trong cu c s ng, ph n nào
- Giá
a vào giá
y giá
ng:
t ng giá
ó thu n
t c a khu v c ó lên nh ng khó
c.
t ch y u là do nhu c u v
t ng cao rõ ràng, t c
hóa thông th
t ó
t.
n là xây d ng h th ng c s h t ng xã
ng h c, b nh viên, ch …), góp ph n làm cho khu dân c
tính toán
c
t. Tuy nhiên các kho n chi phí khác thì
mà h ch toán vào giá
Nh ng các chi phí khác có th k
t ai, giá c
ng c a con ng
các kho n chi phí tr c ti p nh xây d ng h th ng
h i (tr
ng
t phù h p v i t ng th i i m nh t nh.
t ai không ph i là s n ph m lao
c p và thoát n
nt
ng, ti n hành phân tích c
cao hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy t
khó phân b
ng hoàn
t ai quy t
t cao h n so v i t c
nh và có xu th
t ng giá hàng
7
t ai.
- Giá
t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t:
tr
, giá
(Nguy n Th
Hu n và Phan Th Thu H ng, 2008) [10].
2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
Trong giai o n hi n nay, giá
t và
t
nh giá
t là v n
c quan
tâm và trú tr ng c a nhi u ngành, vi c xác
nh c s hình thành giá
m t y u t c c k quan tr ng
t c th và chính xác. S hình
thành giá tr c a
c a con ng
t là do quá trình lao
ng, s n xu t,
u t c a c i v t ch t
i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên, còn c s
t là do các y u t chính nh :
2.1.3.1.
nh giá
t là
hình thành giá
a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.
a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng
nghi p t o ra và n p cho ng
h u nô l ,
a tô là do lao
i ch s h u ru ng
i s n xu t trong nông
t. Trong ch
ng c a nô l và nh ng ng
t nh t do t o ra. Trong ch
phong ki n,
chi m
i chi m h u ru ng
a tô là s n ph m th ng d do
nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do
còn ch
t h u v ru ng
ngh a t b n có các lo i
a tô:
t trong nông nghi p nên v n t n t i
a tô chênh l ch,
quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng
a tô tuy t
i và
a tô. Ch
a tô
c
t thu c s h u toàn dân, không
8
còn là t h u c a
a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh t
hình
thành
i và
a tô
a tô tuy t
a tô
c quy n b xoá b , nh ng v n t n t i
chênh l ch, xong nó thu c s h u c a nhà n
chênh l ch d
c và khác v b n ch t v i
a tô
i ch ngh a t b n.
a tô chênh l ch là lo i
a tô mà ch
t thu
c do có s h u
nh ng m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n
n i tiêu th h n …) làm cho t b n
a tô chênh l ch, g m:
và lao
u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i
a tô chênh l ch I và
a tô chênh l ch I là l i nhu n thu
a tô chênh l ch II.
c khi s d ng hai l
ng ngang nhau trên cùng m t di n tích
ng t b n
t nh ng k t qu thu
c
khác nhau.
-
a tô chênh l ch II là l i nhu n thu
c do kh n ng
em l i. S xu t hi n c a lo i a tô này chính là s
b ng nhau trên cùng m t m nh
t nên k t qu thu
u t thâm canh
u t c a nhà t b n không
c khác nhau (V Th Tùng
Hoa, 2010) [17].
a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.
Bên c nh
a tô chênh l ch còn có
a tô tuy t
i, ó là ph n l i nhu n
dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m
cao h n giá c s n xu t.
a tô trong
doanh trên
c a
h
t
a ch
ng r t l n.
t xây d ng
c hình thành t vi c nhà t b n
u t kinh
thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê
xây d ng.
c i m c a lo i
t
a tô này là y u t v trí có nh
a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên mà
còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào
t không ng ng t ng lên.
9
2.1.3.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
t có th thay
s
nh h
i, vì
ng c a
gi m i và ng
a tô v n
a tô v i giá
ng
c l p v i giá
t cho nên có th tách
t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua
c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua
Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
ó giá
t ngày càng t ng, vi c kinh doanh
c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s
t t ng lên.
ng gi m, do
t ai luôn có lãi. Ng
xác
nh giá
t
i bán
t
t. Trong ph m vi
n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau,
không phân bi t
quy t
giá
nh giá
thành th hay nông thôn. Nh v y lãi su t ngân hàng ch
t ai nói chung, ch không quy t
nh giá
t ô th cao h n
t nông nghi p (Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005) [9].
2.1.3.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác
t và làm cho giá
t luôn bi n
ng l n nhau, nh h
ng tr c ti p
ng.
P
ng c u
ng cung
E
P0
P1
E’
D0
D1
O
Q1
Q0
Hình 2.1: Cung và c u
Q
t ai
n giá
10
ng cung và c u
Theo hình 2.1,
b ng. Khi các n u t khác thay
i, d n
ng c u, i m cân b ng c ng thay
nhà t ng lên, thì
t ai c t nhau t i i m E là i m cân
n s chuy n d ch c a
ng cung và
i theo. Ch ng h n lãi su t cho vay mua
ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch
chuy n t E sang E’, n u cung không
i thì giá gi m xu ng t P0 xu ng P1
(Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005) [9].
Quan h cung - c u trong th tr
ng
t ai trong th i gian ng n di n
bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr
th
ng. V n
cung v
này có ý ngh a
t ai trên th tr
th di chuy n
không
c bi t trong
ng luôn c
a ph
ng c u c ng có th gia t ng
ph i s d ng công c tài chính nh t là giá c
hi n
n
i u ti t giá
là: giá do Nhà n
nguyên t c, giá
c qui
áp d ng giá th tr
t thông qua vi c i u ti t quan h cung
ng
c xác
c qui
c v i ng
t ai n m 2003,
nh c n c vào c ch hình thành
nh và giá th tr
t do Nhà n
m i quan h gi a Nhà n
t
ng, chúng ta c n
i u ti t quan h cung c u
c xem nh hàm s c a giá. Theo Lu t
c ta có hai lo i giá
a
ut …
phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
c u vì cung c u
t ai không
ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí
lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút
c ng nh vi c có th
t b i vì kh n ng
nh v không gian, vì
c t n i này sang n i khác. L
u gi a các
nh giá
ng hàng hoá thông
ng do các bên tho thu n. V
nh ph i bám sát giá th tr
i s d ng
tính giá c a th a
ng. Trong
t, c ng có nh ng tr
t (công tác
ng h p
u giá QSD ).
11
Giá
S
D1
G1
D
G
0
S l
Hình 2.2: Cung c u v
Hình 2.2 minh ho s t
trong th i gian ng n.
l
ng
t là c
t ai - th i gian ng n
ng tác c a cung và c u quy t
th cung S là m t
ng th ng
i theo nhu c u c a t ng
i m D lên D1, thì giá t ng t
M c dù t ng cung c a
lo i
t ai
nh giá c a
t ai là c
a ph
t
ng ngh a là s
nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra
v y, giá c a nó thay
t ng lên t
ng
ng. Khi
t. Do
th c u
i m G lên G1.
nh, nh ng l
ng cung c a m t
t c th hay cho m t s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m
xu ng thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i
t.
2.1.4. C s pháp lý
- Lu t
t ai ngày 26/11/2003.
- Ngh
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
nh giá
t và khung giá các lo i
- Ngh
ngh
t.
nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
t và khung giá các lo i
ng pháp xác
v s a
nh giá
i, b sung m t s
i uc a
ng pháp xác
nh giá
t.
- Thông t s 145/TT-BTC h
ph
ng pháp xác
ng d n th c hi n Ngh
t và khung giá các lo i
i u c a Ngh
nh s 188.
t và Ngh
nh s 188 v
nh s 123
12
02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B Tài
- Thông t
nguyên Môi Tr
ng và B Tài chính h
hành b ng giá
t thu c th m quy n c a UBND c p t nh, thành ph tr c
thu c Trung
ng d n xây d ng, th m
nh, ban
ng.
- Thông t s 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 v vi c
h
ng d n ch c n ng, nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a c quan
chuyên môn Tài nguyên và Môi tr
ng thu c UBND các c p.
2.1.5. C s th c ti n
t ai là tài nguyên vô cùng quý giá.
s ng c a con ng
t là giá
cho toàn b s
i và là t li u s n xu t ch y u c a ngành nông nghi p.
c i mc a
t ai nh h
ng l n
ngành nông nghi p. Vai trò c a
ông, nhu c u dùng
Hàng n m nhà n
n quy mô, c c u và phân b c a
t ai càng l n h n khi dân s ngày càng
t làm n i c trú, làm t li u s n xu t… ngày càng t ng.
c ã thu
c r t nhi u ngân sách nhà n
ct
t ai t o
ra ngu n l c tài chính quan tr ng
u t phát tri n c s h t ng, n n kinh
t , c ng nh các ho t
ph c v nhân dân.
ng phúc l i
V i giá tr l n nh v y thì giá
t luôn bi n
ng không ng ng. Giá
t
ph thu c vào r t nhi u y u t nh : v trí, thu nh p, dân s …Vì th vi c i u
ch nh khung giá
t g p r t nhi u khó kh n.
Hàng n m nhà n
c ã
a ra b ng giá
th tr ng. Tuy nhiên v n ch a gi i quy t
và có tính
t chung, c g ng bám sát v i giá
c do giá
t có s bi n
ng liên t c
c bi t.
2.2. Khái quát v công tác
2.2.1. Khái ni m
nh giá
nh giá
t là s
nh giá
t
t
c tính v giá tr c a
t b ng hình thái ti n t cho
m t m c ích s d ng ã
c xác
là m t tài s n
t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh
c bi t. Giá
nh, t i m t th i i m xác
nh.
t ai
13
t , pháp lý, nó còn b tác
t ch có th là s
nh
ng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y,
nh giá
c tính v m t giá tr mà không th tính úng, tính
nh giá các tài s n thông th
ng (Nguy n Th Hu n và Phan Th Thu
H ng, 2008) [10].
2.2.2. S c n thi t c a ho t
“Giá
t” là
il
ng
nh giá
t
ng quan tr ng ph n ánh tr ng thái c a th tr
có vai trò thi t y u trong vi c qu n lý c a Nhà n
lý
t ai qua giá. Giá
d ng
t là công c kinh t
t ti p c n v i c ch th tr
s công b ng trong phân ph i
quan t i
n bù cho di n tích
ng
t ai. D a vào giá
v y có th nói giá
t là ph
h quy n s d ng
t trong chuy n
i qu n lý và ng
ánh giá
t, các kho n thu liên
c s d ng còn là c s
tính
xây d ng các công trình công c ng. Vì
ng ti n th hi n n i dung kinh t c a các quan
i, chuy n nh
ng, cho thuê, cho thuê
l i, th a k , t ng cho, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng
c n c tính toán giá tr thu ti n khi giao
h i và khi tính thu
ng
t.
is
c tính toán m t cách công b ng,
t mà Nhà n
t thu h i
c i u ti t qu n
ng th i c ng là c n c
t ai và các B S nói chung
h p lý. Không nh ng th giá
ti n
ng
c. Nhà n
ng và
nh giá
t, b i th
t là xác
ng thi t h i v
nh giá c
c ng
t; là
t khi thu
i bán và
i mua ch p nh n.
.
2.2.3. Công tác
nh giá
2.2.3.1. Công tác
a.
nh giá
Lu t
nh giá
t trên th gi i và Vi t Nam
t trên th gi i
t t i Trung Qu c
t ai c a Trung Qu c
1978 và 1982. Trong ó, Lu t
T n m 1982 Lu t
c xây d ng vào các n m 1954, 1975,
t ai n m 1982 là b lu t hoàn ch nh nh t.
t ai Trung Qu c ã
cs a
1988, 1993, 1999 và n m 2004). Vi c s d ng Lu t
i 4 l n (qua các n m
t ai l n này
c ti n
14
hành t n m 2003 nay ã hoàn thành vi c s a
t i Trung Qu c thì d th o s a
Qu c
i, t i th i i m oàn công tác
i này ang
c trình Qu c v vi n Trung
xem xét. N i dung c b n c a Lu t
t ai s a
i l n này g m 7
n i dung sau:
(1). Duy trì vi c b o v
(2). Quy
t nông nghi p.
nh v s d ng
t công trình ng m.
(3). Công khai quy ho ch.
(4). Vi c c i t o l i
t ã khai thác khoáng s n xong.
(5). H n ch vi c l i d ng s d ng
(6). Ch
giám sát
(7). Ch
b ov
- Lu t
t ai
t ai
t nông nghi p
t ai hi n hành c a Trung qu c có n i dung quy
nh mang tính
nguyên t c(áp d ng trong m t th i gian dài nhi u n m và th c hi n t i nhi u
a ph
ng có
c i m, i u ki n t nhiên và tình hình kinh t - xã h i khác
nhau v n phù h p ); trong ó
quy t
i v i nh ng n i dung quan tr ng và có vai trò
nh chi ph i các n i dung khác
c quy
nh c th và mang tính
pháp ch cao, nh ng n i dung khác ch quy
nh nguyên t c chung có tính m
và giao Chính ph quy
ng th c hi n ho c chính quy n
t nh, thành ph quy
nh
các
a ph
nh c th .
- Trong lu t và quy
nh c a chính ph v qu n lý
và tách b ch n i dung giám sát qu n lý
g n v i các quy
c
nh rõ
t ai và ki m tra vi c s d ng
nh v ch tài x lý ã b o
m vi c qu n lý
c,
ng h p qu n lý sai quy
- Quy
không giao
nh ch giao
t
ng th i có c n c x lý tri t
nh ho c s d ng
t
cho các t ch c
t,
c t ng
ng trách nhi m và h n ch nh ng sai ph m phát sinh v qu n lý
trong các c quan nhà n
tr
t ai có quy
t ai
i v i các
t vi ph m pháp lu t.
u t kinh doanh nhà
và
cho h gia ình cá nhân s d ng t i ô th có nâng cao hi u
15
qu s d ng
t, nh ng ch a t o i u ki n thu n l i và i u ki n v ch
cho
các h gia ình có m c thu nh p th p ho c gia ình có nhi u th h sinh s ng,
chính sách, c ch thu ti n s d ng
và
y
gi a các
- Quy
i m là
c quy
nh rõ
t và c ch b i th
ng, h tr và tái
nh c có u
c Chính ph ki m soát (phê duy t) và giám sát ch t vi c thu h i
nh c
m vi c s d ng
t theo quy ho ch; c ch b i th
ã th c hi n công khai, minh b ch và cho ng
thi t h i v tài s n
v i c quan,
nh
t ch a
ng th c hi n còn có s khác nhau.
nh thu h i
t ãb o
tái
a ph
t, ti n thuê
c trao
n v l p ph
ng, h tr và
i b thu h i
t, b
i tr c ti p (th a thu n) v giá, m c b i th
ng án th c hi n b i th
c i m là ch a phân c p
ng
ng. Tuy nhiên còn có
c th m quy n và trách nhi m cho UBND
c p t nh; t ng th t c hành chính và th i gian gi i quy t; vi c th a thu n giá
tr b i th
ng gi a ng
m c giá tr b i th
tài s n ch a b o
- Quy
cách xác
ng và các kho n h tr cho ng
m quy n l i, n
nh giá
nh giá
i dân v i c quan nhà n
nh
c là không khách quan;
i b thu h i
i s ng và s n xu t.
t c a Chính ph ch kh ng ch m c giá t i thi u và
t chu n c a t ng vùng
n gi n, trong vi c th c hi n xác
nh giá thu n ti n, nh ng còn h n ch là giá Nhà n
chênh l ch l n so v i giá th c t trên th tr
quy t
nh giá
nh giá tr
- Quy
t
t khi giao
t ho c
ng, ch a b o
c nh ng l i th c a
v c ph c v cho m c tiêu và chi n l
c, c a
a ph
m
nh có kho n
làm c s
ng hay xác
th ch p, góp v n.
a ph
ng v m t s gi i pháp
nâng cao hi u qu s d ng và khai thác ngu n l c t
n
c quy
th a thu n m c b i th
nh c a Chính ph và các
i m phát huy
t, thi t h i
ng
t k t qu ;
v c khác phát tri n và thu
a ph
t xây d ng, ã có u
ng, c a t ng vùng, t ng khu
c phát tri n kinh t xã h i c a
ng th i thông qua ó thúc
c c l i ích v kinh t và xã h i.
t
y các l nh
16
- Công tác giám sát c a Trung Qu c
quan nhà n
c
qu n lý nhà n
i v i vi c qu n lý
t ai c a c
c th c hi n khá toàn di n và có hi u qu . Giúp cho công tác
cv
t ai
c th c hi n t t và
t
c nhi u thành t u.
- Công tác thanh tra có nh ng n i dung g n gi ng v i pháp lu t Vi t
Nam. Tuy nhiên, quy
nh v vi c x lý vi ph m phát hi n qua thanh tra c
th và nghiêm kh c h n Lu t
t ai c a Vi t Nam.
- Công tác gi i quy t tranh ch p
m nh vai trò c a công tác th
ng l
c a các c quan qu n lý nhà n
t ai c a Trung Qu c
t ai c a Trung Qu c luôn luôn nh n
ng và hòa gi i,
c bi t là s tham gia
c ã làm cho công tác gi i quy t tranh ch p
c gi i quy t nhanh chóng, k p th i tránh tiêu t n
th i gian và ti n b c c a nhân dân.
- Công tác gi i quy t tranh ch p
qu n lý
b.
t ai tr
nh giá
c khi v vi c
t ai luôn có s tham gia c a c quan
c
a ra Tòa án.
t t i Úc
Úc là qu c gia có ho t
b lãnh th . C quan
ng
nh giá
nh giá r t khoa h c và bao trùm trên toàn
t
Úc
c thành l p n m 1979 v i nhi m
v cung c p giá tr khách quan v n có c a
khách hàng theo lu t
lu t
c và
nh; ch u trách nhi m thi hành nh ng i u kho n c a
t ai
a ra nh ng ánh giá
C quan
nh giá c a Úc
nh giá
t cho thu thu và các d ch v khác.
c chia làm 2 b ph n: b ph n
và b ph n d ch v t ng h p. B ph n
- Nhóm 1:
t nh m ph c v cho Nhà n
nh giá g m 2 nhóm:
ph c v vi c
nh m c thu thu và ánh giá thu
v i 3 thành ph n công vi c chính:
+
nh giá
+
nh giá t m th i.
+
nh giá
ph c v cho th ng kê t ng th .
phân x
nh giá
n khi u n i.
t
