Đánh giá hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 20132016 (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.57 MB, 105 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------
HOÀNG HÙNG VĨ
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG
TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2013-2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2017
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------
HOÀNG HÙNG VĨ
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG
TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2013-2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh
Thái Nguyên - 2017
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn
Hoàng Hùng Vĩ
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Cao Bằng, Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Cao Bằng và các cơ quan, đơn vị liên quan đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn
Hoàng Hùng Vĩ
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Khái quát về tổ chức phát triển quỹ đất ...........................................................4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ......................................................................4
1.1.2. Sự cần thiết thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất .......................................5
1.1.3. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất .....................................................6
1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ............................13
1.2.1. Hàn Quốc............................................................................................. 13
1.2.2. Trung Quốc .......................................................................................... 15
1.2.3. Ô-xtrây-li-a .......................................................................................... 16
1.2.4. Bài học rút ra từ các nước ...................................................................... 18
1.3. Tổ chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam hiện nay...........................................18
1.3.1. Tình hình thành lập và loại hình hoạt động ............................................. 18
1.3.2. Kết quả thực hiện các nhiệm vụ ............................................................. 19
1.3.3. Kết quả hoạt động tài chính ................................................................... 20
iv
1.3.4. Đánh giá về cơ cấu tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất
tại các địa phương .......................................................................................... 21
1.3.5. Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh Cao Bằng ............................................... 26
1.4. Một số vấn đề rút ra sau khi nghiên cứu tổng quan .......................................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................29
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................29
2.3. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................29
2.4. Nội dung nghiên cứu......................................................................................29
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý đất đai của thành
phố Cao Bằng................................................................................................ 29
2.4.2. Khái quát về Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố
Cao Bằng ...................................................................................................... 29
2.4.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng
mặt bằng thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013-2016 ......................................... 29
2.4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của Trung tâm phát triển
quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng........................................ 30
2.5. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................30
2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 30
2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .......................................... 30
2.5.3. Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu .................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và thực trạng quản lý đất đai của thành
phố Cao Bằng........................................................................................................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 32
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...................................................... 35
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng ................................ 35
3.2. Khái quát về Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố
Cao Bằng ...............................................................................................................39
v
3.2.1. Tổ chức nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Cao Bằng....................................................................................... 39
3.2.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm PTQĐ và GPMB
thành phố Cao Bằng....................................................................................... 41
3.2.3. Cơ chế tài chính của Trung tâm PTQĐ và GPMB thành phố Cao Bằng .. 43
3.2.4. Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ
chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Cao Bằng .................................................................................... 44
3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng
mặt bằng thành phố Cao Bằng từ năm 2013 đến 31/12/2016...............................45
3.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và công
tác tạo quỹ đất ............................................................................................... 45
3.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 66
3.3.3. Đánh giá ý kiến của lãnh đạo, cán bộ, tổ chức và hộ gia đình, cá nhân có liên
quan đến kết quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Cao Bằng………………………………………………………………….71
3.3.4. Đánh giá việc thực hiện các văn bản theo quy định của Nhà nước và pháp
luật của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao
Bằng…………………………………………………………………………….74
3.4. Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng ..................................74
3.4.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 74
3.4.2. Giải pháp kỹ thuật................................................................................. 75
KẾT LUẬN, KİẾN NGHỊ ......................................................................................78
1. Kết luận .............................................................................................................78
2. Kiến nghị...........................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................80
PHỤ LỤC
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng năm 2016 ....................36
Bảng 3.2. Nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành
phố Cao Bằng năm 2016..........................................................................40
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất các loại đất từ năm
2013-2016 ................................................................................................47
Bảng 3.4. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2013- 2016 .......................................................48
Bảng 3.5. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ xây dựng trụ sở cơ quan
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2016 ............................................50
Bảng 3.6. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ xây dựng công trình sự
nghiệp thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2016 ................................51
Bảng 3.7. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ mục đích An ninh, Quốc
phòng thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013-2016 ...................................52
Bảng 3.8. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2016 .......................54
Bảng 3.9. Giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ xây dựng công trình công
cộng thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2016 ...................................56
Bảng 3.10. Kết quả khảo sát, đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng
mặt bằng thành phố Cao Bằng .................................................................62
Bảng 3.11. Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2013 - 2016 .....................................................................................67
Bảng 3.12. Đánh giá ý kiến hộ gia đình, cá nhân đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành
phố Cao Bằng ..........................................................................................68
Bảng 3.13. Đánh giá ý kiến của cán bộ có liên quan đến hiệu quả hoạt động của Trung
tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng ..........73
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
UBND
Ủy ban nhân dân
PTQĐ & GPMB
Phát triển quỹ đất và Giải phóng mặt bằng
PTQĐ
Phát triển quỹ đất
TTBĐS
Thị trường bất động sản
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên không có khả năng tái tạo, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, có quan hệ gắn bó máu thịt với mỗi con người,
mỗi gia đình và mỗi quốc gia.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua tại Kỳ họp thứ 6
đã quy định cụ thể hơn về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Đối với
các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh có sử dụng đất thì chủ đầu tư được nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Công tác tạo quỹ đất (phát triển quỹ đất) đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần
hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng hiệu
quả, bền vững. Tuy nhiên, thực tế công tác này hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc.
Chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự
án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập.
Thành phố Cao Bằng hiện nay là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị,
văn hóa của tỉnh Cao Bằng, có diện tích tự nhiên 10.711,64 ha gồm 8 phường và 3
xã. Để phát triển kinh tế thì nhu cầu về quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng ngày
càng tăng. Thành phố cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng và tham gia vào thị
trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt đột biến về đất
đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.
Bên cạnh đó nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các Nhà đầu tư ngày càng lớn.
Hiện nay, hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đều phải
tự tìm đất, tự tổ chức, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nên tốn nhiều thời
gian, làm chậm quá trình đầu tư, do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều khâu môi giới
trung gian, thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác động tiêu cực đến
giá trị sản phẩm. Do đó, Nhà đầu tư mong muốn một quy trình tiếp cận đất đai
nhanh hơn để giảm bớt những thủ tục phiền phức liên quan tới đất đai.
Đồng thời nhu cầu về đất để đấu giá, đổi đất, xây dựng các công trình hạ
tầng, phúc lợi công cộng thật sự rất bức thiết, nhưng quỹ đất chuẩn bị cho mục đích
này hiện không còn, thành phố phải bồi thường với giá cao cho những khu đất trước
kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng
2
Xuất phát từ yêu cầu bức thiết trên ngày 15/02/2011, UBND tỉnh Cao Bằng đã
ban hành Quyết định số 246/QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm phát triển quỹ
đất và giải phóng mặt bằng thị xã Cao Bằng trực thuộc UBND thị xã Cao Bằng (nay
là Thành phố Cao Bằng). Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành
phố Cao Bằng được thành lập trên cơ sở nhân sự và công việc chuyển tiếp từ Ban giải
phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng chuyển sang.
Sau khi thành lập, chỉ tập trung chủ yếu vào thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư và công tác đấu giá quyền sử dụng đất các dự án, khu đân cư trên
địa bàn thành phố. Do mới thành lập, bộ máy tổ chức chưa hoàn thiện, kinh nghiệm
chưa nhiều, đồng thời do sự bất cập, chồng chéo trong chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng, chính sách pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất đã làm ảnh
huởng phần nào trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Chính vì vậy, việc nghiên cứu,
đánh giá hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Cao Bằng là vấn đề rất quan trọng và cần thiết.
Mặt khác thành phố Cao bằng mới được nâng cấp lên đô thị loại III năm
2011 và lên thành phố năm 2012, do vậy đang đặt ra cho thành phố phải xác định
chính xác nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và khả năng phát triển quỹ đất
của thành phố trong thời gian tới. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải
phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013-2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013-2016
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát về Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành
phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng
mặt bằng thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về thực
3
trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố
Cao Bằng.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai về hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng.
Đề tài cũng có thể phục vụ cho công tác và hoạt động thực tiễn của Trung tâm phát
triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về tổ chức phát triển quỹ đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và quỹ phát
triển đất như sau:
- Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
như sau: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành
lập ở cấp tỉnh, cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo
quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể
dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất
động sản...[14].
- Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
như sau: Là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về
thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ
sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có
chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển
quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có.
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ
đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu
giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác [15].
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất: Quỹ phát
triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù
đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận;
Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu
riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và
các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân
5
cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển
đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để
phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch;
Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy
hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương; Hỗ
trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu
tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi;
Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư ... [14].
- Quỹ phát triển đất được quy định cụ thể tại Điều 6 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP như sau: Là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu riêng, được mở
tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định
của pháp luật.
+ Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và
các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý,
sử dụng Quỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch toán, thanh quyết toán kinh
phí, huy động, sử dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế ủy thác cho
Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương đối với trường hợp không
thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định về quản lý ngân sách và quỹ tài chính của
Nhà nước [15].
1.1.2. Sự cần thiết thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất
Kinh tế càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất sạch để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật - xã hội ngày càng tăng. Nhà nước cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng
và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn
sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Vì vậy, chỉ có Tổ
chức phát triển quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch giá này.
Nhu cầu về đất để đấu giá, xây dựng các công trình hạ tầng, phúc lợi công
cộng là rất cần thiết, nhưng quỹ đất chuẩn bị cho mục đích này hiện không còn, hầu
hết trường hợp Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất trước
6
kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong quá trình sản xuất
kinh doanh, giá đất luôn biến động theo chiều hướng tăng nhanh, làm gia tăng chi
phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm và làm giảm sức cạnh tranh cho những sản
phẩm trong nước. Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá ngày càng
nhanh, quỹ đất dự trữ cho các mục đích sẽ bị cạn kiệt đòi hỏi Nhà nước phải thực sự
nâng cao chất lượng quản lý nguồn tài nguyên của đất nước một cách có hiệu quả,
tránh lãng phí.
Do vậy, chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được điều tiết
cho Chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy hoạch mới vừa
phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, chỉ có Tổ chức phát triển
quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch giá này.
1.1.3. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất
1.1.3.1. Các văn bản pháp luật quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất
Tổ chức phát triển quỹ đất được quy định tại Luật đất đai năm 2003, 2013 và
các văn bản dưới luật, bao gồm:
- Luật Đất đai năm 2003, 2013;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai năm 2003;
- Thông tư số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Liên Bộ
Tài nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát
triển quỹ đất;
- Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08/4/2004 của Chính phủ quy định cơ
chế quản lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước;
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ quy định
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế
và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ quy định
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế
và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Thông tư số 113/2007/TT-BTC ngày 24/9/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006;
7
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC;
- Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV ngày 08/01/2010
của liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức
phát triển quỹ đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/ 04/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính Về việc hướng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung
tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
1.1.3.2. Tổ chức phát triển quỹ đất trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
* Thời điểm trước khi có Luật Đất đai năm 2003: Ở nước ta chưa có khái
niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất, cũng như chưa có chủ trương tạo quỹ đất sạch
để cung cấp mặt bằng cho các dự án đầu tư, việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư thuộc trách nhiệm của Ủy ban nhân
dân các cấp, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [21]. Cơ chế bồi thường,
giải phóng mặt bằng thực hiện như sau:
- Quy định về trách nhiệm thực hiện việc đền bù cho người có đất bị thu hồi:
Tại Điều 2 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá
nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng
đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy
định.
- Quy định về trách nhiệm tổ chức việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho người
có đất bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Tại Khoản 1, Điều 32 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của
Chính phủ quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo thành
lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở cấp quận, huyện, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh.
8
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND
cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình Hội đồng
thẩm định cấp tỉnh thẩm định sau đó trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương phê duyệt, tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo
phương án đã được phê duyệt”.
Như vậy, có thể khẳng định trước Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng do Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chịu
trách nhiệm thực hiện, kinh phí chi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
chủ yếu do người được Nhà nước giao đất, thuê đất thực hiện.
* Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành:
Về cơ chế thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điểm
khác biệt so với Luật Đất đai năm 1993, chính sự khác biệt này là cơ sở để hình thành
một mô hình tổ chức mới đó là Tổ chức phát triển quỹ đất.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chủ động
thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt [22].
- Kinh phí cho việc thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng trước khi
Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành là do chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc do
người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm chi trả. Từ khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì khoản kinh phí cho thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ. Trong
trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư thì Chủ dự án đầu tư tạm ứng
trước tiền bồi thường GPMB và số tiền tạm ứng trước này được trừ vào tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất.
Để thực hiện cơ chế Nhà nước chủ động thu hồi đất và quản lý quỹ đất thu hồi
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư cần thiết phải có tổ
chức thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB chuyên nghiệp do Nhà nước
thành lập, được gọi là Tổ chức phát triển quỹ đất.
Khoản 1 và khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức phát
triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập
9
để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý
quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố mà chưa có dự án đầu tư [22].
Như vậy, xuất phát từ việc đổi mới cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo hướng
chủ động tạo quỹ đất “đất sạch” dẫn đến việc hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất
để đạt được hai mục đích:
- Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.
Do vốn huy động cho việc bồi thường GPMB theo cơ chế thu hồi đất quy
định tại Luật Đất đai năm 2003 là rất lớn, nếu không có cơ chế huy động vốn hiệu
quả thì việc thành lập Tổ chức PTQĐ cũng chỉ là hình thức. Như vậy, bên cạnh việc
thể chế hóa chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ chế tài chính của Tổ chức PTQĐ,
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ còn quy định việc thành lập “Quỹ phát
triển đất; nguyên tắc quản lý và sử dụng Quỹ phát triển đất nhằm kiện toàn cơ chế
hoạt động của Tổ chức PTQĐ”[14].
1.1.3.3. Tổ chức phát triển quỹ đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động trên cơ sở văn phòng một cấp, trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện
thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất tổ chức phát triển quỹ đất
cấp tỉnh và cấp huyện hiện có [24]
1.1.3.4. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh
* Thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành
- Trước khi có Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ:
Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Thông tư liên Bộ Tài nguyên & Môi trường,
Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày
31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất (cấp tỉnh),
trong đó quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất (cấp tỉnh) như sau:
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh có chức năng tổ chức thực hiện việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi
10
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực
đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng
chưa giao, chưa cho thuê [2].
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định
thành lập theo quy định của pháp luật. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh là đơn vị sự
nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành [2].
- Thời điểm Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ có
hiện lực thi hành đến nay:
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư [14]. Ngày 08/01/2010 Liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính
và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTCBNV quy định hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ
chế tài chính của Tổ chức PTQĐ (cấp tỉnh và cấp huyện), trong đó quy định cụ thể
về Tổ chức PTQĐ cấp Tỉnh cụ thể như sau:
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh được thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội và ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu giá
quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi, đã
nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường, do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên & Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ.
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp Tỉnh là đơn vị sự nghiệp có thu tự bảo đảm
một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có trụ sở và con
dấu riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt
động theo quy định của pháp luật [5].
* Thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay
Về cơ chế hoạt động và chức năng, nhiệm vụ được quy định chi tiết tại điều
5 Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014, về cơ bản vẫn giống như trước khi
11
có Luật Đất đai 2013 [15]. Khác ở chỗ là Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động trên
cơ sở văn phòng một cấp, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại
các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có tổ chức
phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên
cơ sở hợp nhất tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. Chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
đất theo thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015, theo
đó ngoài những chức năng như thông tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV Trung
tâm phát triển quỹ đất có thêm nhiệm vụ là:
- Lập kế hoạch tổ chức thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
- Được ký hợp đồng thuê các tổ chức, cá nhân làm tư vấn hoặc thực hiện các
nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật.
- Được thực hiện thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Trung tâm
phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy
định hiện hành về lĩnh vực công tác được giao [9].
1.1.3.5. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện
* Thời điểm từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện được quy định cụ thể tại Thông tư liên
tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV ngày 08/01/2010 của Liên Bộ Tài
nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ quy định hướng dẫn về chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát
triển quỹ đất (cấp tỉnh và cấp huyện). Trong đó, quy định Tổ chức phát triển quỹ đất
cấp huyện có nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính tương tự như Tổ chức phát
triển quỹ đất cấp Tỉnh chỉ khác nhau về vị trí, cơ quan quản lý trực tiếp, cơ cấu tổ
chức và biên chế [5], cụ thể như sau:
- Vị trí và chức năng của Tổ chức PTQĐ cấp huyện được quy định tại Điều
1, Chương I, Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV của Liên Bộ
Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ, cụ thể như sau:
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện được thành lập ở huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và
12
tái định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội và ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu giá
quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi, đã
nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện là đơn vị trực thuộc UBND cấp
huyện, do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Chủ tịch UBND
cấp huyện và Giám đốc Sở Nội vụ.
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện là đơn vị sự nghiệp có thu tự bảo
đảm một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có trụ sở và
con dấu riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước và các tổ chức tín dụng để
hoạt động theo quy định của pháp luật [5].
- Tổ chức và biên chế của Tổ chức PTQĐ cấp huyện được quy định tại Điều
3, điều 4, Chương I, Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV của
Liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ, cụ thể:
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện có Giám đốc và không quá 02 Phó
Giám đốc; việc bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám đốc, Phó Giám đốc thực hiện theo
phân cấp quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn, chức danh
theo quy định của pháp luật.
+ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện được thành lập tối đa không quá 03
phòng chuyên môn, nghiệp vụ, số lượng phòng chuyên môn, nghiệp vụ thành lập
căn cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của Tổ chức phát triển
quỹ đất.
+ Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định cụ thể
nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Tổ chức PTQĐ cấp huyện theo đề nghị
của Giám đốc Tổ chức PTQĐ và Trưởng phòng Nội vụ cấp huyện.
+ Biên chế của Tổ chức PTQĐ cấp huyện là biên chế sự nghiệp do UBND
cấp tỉnh quyết định. Việc quản lý, sử dụng biên chế của Tổ chức PTQĐ cấp huyện
được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08/4/2004 và
Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ [5].
* Thời điểm từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành
Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động trên cơ sở văn phòng một cấp trực thuộc
13
Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh [24].
1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới
1.2.1. Hàn Quốc
1.2.1.1. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất
Tại Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu về đất đai như sau: Sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu [7].
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện
các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan
Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số
dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu
và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ
cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và
trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và
Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện
thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị
thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được
nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực
tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn
quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện
trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín
dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống
nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường
được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu
tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo
điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất
14
sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009
trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà
(thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử
dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy
phát triển kinh tế quốc gia [7].
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông
qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ
tầng,xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh
nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư
(gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến
trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác).
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây
dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế
quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở,
khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ
khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ,
không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn
Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng
thực hiện các dự án công ích của Quốc gia [7].
1.2.1.3. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
Về các nguồn vốn để bồi thường, thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:
- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;
- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái
phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực
hiện dự án [7].
15
1.2.2. Trung Quốc
Tại Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm: chế độ sở hữu
toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999
của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước.
Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự
xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc
sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu.
Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất
chưa sử dụng). Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu
tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước
hoặc sở hữu tập thể.
- Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành
chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn
thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau:
+ Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng.
+ Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ
theo quy hoạch đô thị.
+ Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả
tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài
chưa được phê chuẩn.
+ Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp
thuộc sở hữu nhà nước.
+ Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng
hoạt động.
- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo
được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:
+ Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công
ích trong thôn của hương (trấn).
+ Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn.
+ Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
- Quy định về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và
chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
16
lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Quy định về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy
định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí
sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu
hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời
sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành
nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Quy định về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo
cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết
kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông
thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Quy định về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận
khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là
các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Tại Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi
thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại
có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử
dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như
được bồi thường một cách hợp lý [6].
1.2.3. Ô-xtrây-li-a
Tại Liên bang Ô-xtrây-li-a bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy
chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình
quân đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Ô-xtrây-li-a quản lý việc sử dụng và
phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang
