Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của lào và việt nam dưới góc độ so sánh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHITTHACHANH PHETOUTHONE

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM DƯỚI GÓC ĐỘ SO SÁNH
Chuyên ngành

: Luật Kinh tế

Mã số

: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn: “Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc
độ so sánh” là do bản thân tự thực hiện và không sao chép các công trình
nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình. Những nội dung

trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực tiếp của giảng
viên TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo
trong luận văn đã được trích dẫn và nêu rõ nguồn trong phần tài liệu tham
khảo. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bản của luận
văn này.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KHITTAHACHANH PHETOUTHONE


LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trường Đại
học Luật Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa sau Đại học và Khoa
Luật Kinh tế đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu chương trình sau đại học tại trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất của mình đến Giảng
viên – TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, người đã tận tâm, nhiệt tình chỉ bảo và
giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn động
viên, quan tâm, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua. Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KHITTAHACHANH PHETOUTHONE


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CHDCND Lào

:

Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào

CHXHCN

:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH - HĐH

:

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

ĐNDCM Lào

:

Đảng nhân dân cách mạng Lào

ĐTNN

:

Đầu tư nước ngoài

FDI

:

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

NSDĐ

:

Người sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ
VIỆT NAM ........................................................................................................... 7

1.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ................................................... 7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất ................................... 7
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 11
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài............................................................ 14

1.2. Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài.............................................................................. 17
1.3. Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài của Lào .................................................................................. 20
1.3.1. Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào ............... 20
1.3.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào .............................................. 26
1.4. Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài của Việt Nam ......................................................................... 28
1.4.1. Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam ....... 28


1.4.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam ..................................... 33
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ..................................................................................... 35
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM NHÌN TỪ GÓC ĐỘ SO SÁNH .............................................................................. 36

2.1. Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao
đất, cho thuê đất) của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào
và Việt Nam .............................................................................................. 36
2.1.1. Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài của Lào .......................................................... 36
2.1.2. Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam................................................. 38
2.2. Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam ..................................... 43
2.3. Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản

trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của
Lào và Việt Nam....................................................................................... 46
2.3.1.Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản
trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của
Lào ......................................................................................................... 46
2.3.2.Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản
trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của
Việt Nam................................................................................................ 49
2.4. Quy định của pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam ............. 54


2.4.1. Quy định của pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào .................................... 54
2.4.2. Quy định của pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam........................... 59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ..................................................................................... 66
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO TỪ KINH
NGHIỆM CỦA VIỆT NAM ................................................................................. 67

3.1. Căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào ................................................ 67
3.1.1. Căn cứ vào những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực thi
Luật đất đai 2003 về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài tại Lào.................................................................................. 67
3.1.2. Căn cứ vào yêu cầu của việc phát triển nền kinh tế thị trường hội
nhập kinh tế quốc tế và khu vực của Lào ................................................ 71
3.2. Kinh nghiệm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam ..................................... 75

3.3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào ....................... 79
3.3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào ..................................... 79
3.3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào ................................................ 82
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ..................................................................................... 87
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................90


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thu hút đầu tư nước ngoài là vấn đề mang tính chất toàn cầu và là xu
thế của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới nhằm thúc đẩy sự phát
triển của thị trường sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, thu hút nguồn vốn, chia sẻ
tiến bộ của khoa học kỹ thuật, nâng cao hiệu quả kinh doanh, tận dụng và
phát triển tối đa nguồn tài nguyên, nguyên liệu tại chỗ, nâng cao đời sống
kinh tế - xã hội, thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các quốc gia. Nhận thức
được tầm quan trọng đó, thời gian qua, Nhà nước, Chính phủ Lào đã ban hành
một số văn bản pháp luật khuyến khích và thu hút đầu tư nước ngoài, một
trong số những chính sách nhằm thu hút đầu tư từ nước ngoài đó là việc mở
rộng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài tại Lào trong Luật đất đai 2003.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia, là tài có giá trị lớn và
có tầm quan trọng đối với chủ sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát
triển cuộc sống. Do đó, việc xác lập quyền sử dụng đất đai cần phải được quy
định một cách rõ ràng, hợp lý nhằm tạo cơ sở pháp lí để bảo đảm quyền và lợi

ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất nói chung và các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng.
Hiện nay, trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu
hút đầu tư nước ngoài đối với các nước chậm và đang phát triển đóng vai trò
vô cùng quan trọng, việc cạnh tranh giữa các quốc gia để thu hút nguồn vốn
từ nước ngoài chưa bao giờ hết “nóng”. Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho
các nhà đầu tư nước ngoài cũng như tạo môi trường đầu tư nhiều hấp dẫn và
an toàn, Luật đất đai của Lào đã có những quy định trong việc ghi nhận quyền
sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào. Tuy nhiên,
với điều kiện còn nhiều khó khăn, khả năng lập pháp còn hạn chế, pháp luật
đất đai của Lào không khỏi những vướng mắc, bất cập cũng như độ mở đối


2

với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào chưa thực sự thân
thiện và nhiều ưu đãi. Bên cạnh đó, Luật đất đai 2003 của Lào qua 13 năm thi
hành đến nay đã có nhiều các quy định về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không còn phù hợp với thực tiễn đời sống
kinh tế - xã hội Lào và quá trình hội nhập kinh tế thế giới của Lào. Vì vậy cần
có sự nghiên cứu một cách toàn diện về chế định pháp luật này, trên cơ sở so
sánh với chế định pháp luật của quốc gia có điều kiện kinh tế và nhu cầu hội
nhập kinh tế quốc tế tương đồng pháp luật Lào để rút ra bài học kinh nghiệm
quý báu trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai của Lào.
Việt Nam là quốc gia có nhiều đặc điểm về tự nhiên và kinh tế - xã hội
tương đồng với Lào, song thời gian qua, Việt Nam đã có sự phát triển vượt
bậc về kinh tế đặc biệt là trong lĩnh vực thu hút và khuyến khích đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam. Một trong những lý do quyết định để đạt được những
thành công đó, đó là sự tiến bộ và hoàn thiện của các chế định pháp luật theo
hướng ngày càng đầy đủ, thông thoáng, phù hợp với thông lệ quốc tế, đặc biệt

là việc hoàn thiện các chế định liên quan đến đất đai trong đó có việc ghi nhận
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc học tập
kinh nghiệm của Việt Nam trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật của Lào
nói chung, pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài nói riêng là thực sự cần thiết đối với Lào.
Với mong muốn tìm hiểu các quy định của pháp luật Lào và Việt Nam
trong việc quy định về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, thông qua đó, giúp nhìn nhận những hạn chế và tiến bộ của pháp
luật mỗi quốc gia, thông qua việc học tập kinh nghiệp của Việt Nam sẽ đóng
góp vào việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào, để tiếp
tục thú hút mạnh mẽ hơn nữa đầu tư nước ngoài vào Lào, tôi đã quyết định
chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có


3

vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh.” làm đề
tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh là một đề tài
tương đối mới. Trước đây, việc nghiên cứu về quyền sử dụng đất đã có nhiều
công trình nghiên cứu tuy nhiên chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu quyền sử dụng
đất của cá nhân, tổ chức trong nước hoặc một khía cạnh cụ thể của quyền sử
dụng đất như: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” Luận án tiến sĩ
luật học; Nguyễn Thị Thu Thủy (2013) “Hoàn thiện các quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003” luận văn thạc sĩ luật học;
Nguyễn Thu Trang (2012) “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Một số

vấn đề lý luận và thực tiễn” luận văn thạc sĩ luật học; Sỹ Hồng Nam “Các
hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013” tạp chí Toà án nhân dân. Toà án nhân dân tối cao, Số 3/2008;…
mà chưa có đề tài nào nghiên cứu về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài. Nói đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, các một số công trình nghiên cứu khoa học cũng chỉ mới
nhắc đến như một biện pháp thu hút đầu tư của mỗi quốc gia trong các công
trình nghiên cứu về pháp luật đầu tư mà chưa có sự nghiên cứu một cách cụ
thể và chi tiết dưới góc độ pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013
của Việt Nam là một đạo luật mới nên các luận văn, luận án nghiên cứu về
luật chưa nhiều. Đo đó, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, có hệ thống chế
định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài tại Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh và đề xuất phương hướng,
giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh


4

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào là một đề tài nghiên cứu có nhiều
tính mới đối với khoa học pháp lý ở Lào.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật Lào
và Việt Nam về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn
liên quan đến pháp luật của Lào và pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Luận văn nghiên cứu nội dung
pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
tại Lào và Việt Nam đồng thời so sánh và liên hệ với quy định của pháp luật
về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của một số

nước trên thế giới cũng như trong khu vực nhằm rút ra bài học kinh nghiệm
cho Lào trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, hoàn thiện các
quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài tại Lào nói riêng trong thời gian tới.
4. Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của luận văn.
Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài này là trình bày một cách có hệ
thống, so sánh, phân tích và chứng minh một cách có căn cứ các quy định của
pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
tại Lào và Việt Nam để thấy được quá trình hình thành, phát triển, hoàn thiện
và tiến bộ của pháp luật mỗi quốc gia về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài qua từng giai đoạn. Ngoài ra, tác giả luận văn cũng
trình bày những thành công và ưu điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; đồng thời cố gắng trình bày đầy
đủ những khuyết điểm và bất cập của các quy định pháp lý về quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong hệ thống pháp luật thực
định ở mỗi quốc gia.


5

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là lập luận một cách thuyết phục
về việc cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về quyền sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào; Luận văn nêu ra
phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng như các giải pháp để thực
thi có hiệu quả các quy định pháp luật trong lĩnh vực này tại Lào hiện nay.
5. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn
- Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam – nhìn từ góc độ so sánh: So sánh
điểm tương đồng và khác việt trong các quy định của pháp luật hai nước về

quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, từ đó rút ra
những điểm tiến bộ và hạn chế của pháp luật mỗi nước.
- Một số yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào từ kinh nghiệm của
Việt Nam: trên cơ sở so sánh pháp luật hai nước, rút ra bài học và phương
hướng hoàn thiện cho pháp luật Lào từ những điểm tiến bộ của pháp luật Việt
Nam.
6. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể
như: phương pháp so sánh; phương pháp phân tích; phương pháp chứng
minh; phương pháp diễn giải; phương pháp lịch sử; phương pháp quy nạp;…
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn.
- Luật Đất đai 2013 của Việt Nam với khá nhiều điểm mới có tính bước
ngoặt, đó là các chế định, chính sách không còn thể hiện sự phân biệt đối xử
trong quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài. Do vậy, sau khi giải quyết thành công những nhiệm vụ đề ra, luận văn
sẽ là một trong những công trình khoa học nghiên cứu sớm nhất các quy định


6

pháp lý về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
trong Luật đất đai 2013.
- Luận văn thể hiện sự so sánh một cách từ tổng quan đến chi tiết các
quy định cụ thể trong chế định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Lào và Việt Nam, với kết quả
là chỉ rõ những ưu điểm và thành công cũng như nêu rõ những nhược điểm,
bất cập của các quy định hiện hành về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài.
- Luận văn nghiên cứu và phân tích một số quy định pháp luật về quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của một số nước trên
thế giới; từ đó, rút ra những kinh nghiệm phù hợp cho việc hoàn thiện pháp
luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào.
- Luận văn trình bày, đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài tại Lào trên cơ sở học tập những điểm tiến bộ của pháp luật Việt
Nam.
8. Kết cấu của luận văn.
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo kết cấu
của luận văn gồm 3 chương như sau:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về pháp luật quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam
Chương 2. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam – nhìn từ góc độ so sánh
Chương 3. Một số yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền
sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào từ kinh
nghiệm của Việt Nam.


7

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM
1.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản, là tư liệu
sản xuất đặc biệt rất quan trọng không thể thay thế trong tất cả các hoạt động

sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nông lâm nghiệp. Là tài nguyên thiên nhiên
nên đất đai trước hết là tài sản của quốc gia, nhưng nó cũng là tư liệu sản xuất
đặc biệt nên phải thuộc quyền sử dụng của những con người cụ thể như các
tài sản khác. Ở các quốc gia khác nhau, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu
của các thành phần kinh tế, nhưng suy cho cùng thì đất đai vẫn do Nhà nước
thống nhất quản lý.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân được khẳng định trong Hiến
pháp 1980, Hiến pháp 1992 và mới đây nhất là Hiến pháp 2013, theo đó với
tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền quản lý đất đai. Trong các quyền
năng đó thì quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế rất lớn, trực tiếp đem lại lợi ích
cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước không phải là chủ thể duy nhất sử dụng
đất, mà Nhà nước sử dụng đất thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội,
bằng cách giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho những người sử dụng
đất (NSDĐ) trực tiếp. Theo quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sử
dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong


8

các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy định.
Ở Lào, đất đai thuộc sở hữu của cộng đồng quốc gia, điều này được ghi
nhận tại Điều 17 Hiến pháp 2003, theo đó: Đất đai là một di sản quốc gia,
Nhà nước bảo đảm quyền sử dụng, chuyển nhượng và thừa kế nó phù hợp với
pháp luật. Tại Điều 3 Luật đất đai 2003 của Lào quy định cụ thể về quyền sở
hữu đất đai như sau: Đất đai của Lào thuộc quyền sở hữu của cộng đồng quốc
gia, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước là người quản lý thống nhất
và công bằng trên toàn quốc. Nhà nước là người giao đất cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, các hộ gia
đình và cá nhân sử dụng có hiệu quả ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho kiều
dân, người không quốc tịch và người nước ngoài thuê đất. Các tổ chức hoặc
nhóm người không được lấy đất làm hàng hoá mua bán, chuyển nhượng.
Về cơ bản, quy định về chế độ sở hữu đất đai của Lào và Việt Nam
tương đối giống nhau, theo đó đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, không
thuộc về một cá nhân hay tổ chức nào. Quyền quản lý đất đai thuộc về Nhà
nước; các tổ chức, cá nhân chỉ được quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật mà không được giao bán, chuyển nhượng đất đai như một loại hàng hóa
thông thường. Như vậy, các tổ chức, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất,
nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho QSDĐ. Đây là một quyền năng
đặc biệt không giống với quyền sử dụng bất kỳ một tài sản nào khác, NSDĐ
không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất một cách ổn định lâu dài, mà họ
còn được chuyển QSDĐ, thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế về QSDĐ,
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhà nước đã trao cho NSDĐ nhiều quyền
năng gần giống với quyền sở hữu đất, tiến gần đến quyền sở hữu để NSDĐ có
thể chủ động, độc lập quyết định việc sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế
cao cho chính họ và cho Nhà nước. Vậy quyền sử dụng đất là gì?


9

Theo như nhận xét của ông Akiyama Ysuhiro giảng viên trường Đại
học Waseda, Nhật bản thì “riêng về QSDĐ nếu xem nội dung của nó, chúng
ta sẽ thấy rằng quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hữu”1.
Theo định nghĩa của TS. Lê Xuân Bá thì: “Quyền sử dụng đất là một bộ
phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất,
cho thuê đất, Nhà nước trao cho NSDĐ thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận
giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại
đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất”2.

Với quan điểm này thì QSDĐ có sự khác nhau về mục đích sử dụng và
đối tượng sử dụng đất, như QSDĐ nông nghiệp khác với đất ở, QSDĐ của tổ
chức khác với hộ gia đình, cá nhân. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng
thực chất là một quyền dân sự, theo đó NSDĐ được quyền khai thác các công
dụng, các thuộc tính có ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc
độ pháp lý thì QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDĐ được
hưởng trong quá trình sử dụng đất.
Như vậy, có thể định nghĩa: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp lý
gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy
định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước cho
phép sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được hiểu là NSDĐ bên cạnh việc được hưởng các
quyền, lợi ích thì họ phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng. Khác với
quyền sử dụng các tài sản khác, QSDĐ có các đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ là một quyền năng phái sinh, nó không phát sinh trực
tiếp từ chủ sở hữu đất. Quyền sử dụng đất là một quyền bị hạn chế, bị chi

1

Akiyama Yasuhiro (2001), “Kiểm điểm các quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam”,
chuyên đề: Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam, Thông tin khoa học pháp lý – Viện
nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp.
2
TS. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội


10

phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

quyết định việc sử dụng đất của người sử dụng, do vậy QSDĐ có giới hạn về
thời gian và diện tích, về mục đích sử dụng, về quyền và nghĩa vụ sử dụng.
Việc phát sinh, thay đổi, chấm dứt QSDĐ phải được Nhà nước cho phép hoặc
công nhận. Về nguyên tắc Nhà nước chỉ trao QSDĐ cho những người có nhu
cầu, có khả năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao phù hợp với lợi
ích của Nhà nước, xã hội và NSDĐ, do vậy căn cứ vào mục đích sử dụng và
nghĩa vụ tài chính mà Nhà nước quy định QSDĐ nông nghiệp khác với
QSDĐ phi nông nghiệp; QSDĐ của cá nhân, tổ chức trong nước khác với
QSDĐ của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Bằng việc giao QSDĐ cho người sử
dụng cụ thể, Nhà nước đã thực hiện QSDĐ của mình, đó chính là cách thức,
biện pháp thực hiện QSDĐ của Nhà nước, thông qua việc sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân trong xã hội để thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Ở đây lợi ích của Nhà nước và của toàn dân và người sử dụng là thống nhất
với nhau3.
Thứ hai, QSDĐ là một quyền tài sản: Trước hết đất đai là một tài sản,
một bất động sản rất có giá trị. Với chế định QSDĐ được vào giao lưu trên thị
trường, tham gia vào các giao dịch dân sự và kinh tế, trở thành một loại hàng
hóa, với các đặc điểm khác với các hàng hóa thông thường. Đất đai không do
con người tạo ra, diện tích có giới hạn, không có khả năng tái tạo, nhưng giá
trị sử dụng lại vô hạn. Qua quá trình khai thác không bị mất đi giá trị sử dụng
mà hơn thế thông qua lao động trực tiếp và gián tiếp, con người đã sáng tạo
nên giá trị sử dụng mới của đất đai và QSDĐ ngày càng trở nên có giá trị, giá
trị QSDĐ được xác định thành tiền khi góp vốn liên doanh, thế chấp, bảo lãnh
và các giao dịch khác trên thị trường. Đất đai là một loại tài sản, một loại
hàng hóa có giá trị rất lớn và không thể thay thế bằng bất kỳ tài sản nào khác
trong sản xuất, kinh doanh.
3

Nguyễn Thị Hồng Nhung, Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học 2012

11

Như vậy, QSDĐ là một khái niệm bao gồm một loạt quyền, thể hiện rõ
tính chất hàng hóa của QSDĐ, QSDĐ được công nhận là quyền tài sản do vậy
có nhiều quyền năng gần giống với các quyền tài sản khác được quy định
trong Bộ luật dân sự.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài
Pháp luật hiện hành của cả Lào và Việt Nam đều cùng không quy định
trực tiếp thế nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN). Tuy
nhiên căn cứ vào các quy định dẫn chiếu tại Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư
của mỗi nước có thể hiểu như sau:
Theo quy định của pháp luật Việt Nam: Khoản 6 Điều 3 của Luật Đầu
tư 2005 có định nghĩa: doanh nghiệp có vốn ĐTNN là doanh nghiệp do nhà
ĐTNN thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc là doanh
nghiệp Việt Nam do nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. Luật đầu tư
2014 với chủ trương không phân biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước
và doanh nghiệp có vốn ĐTNN, nên Luật đã không quy định thế nào là doanh
nghiệp có vốn ĐTNN. Tuy nhiên có đưa ra khái niệm về tổ chức kinh tế có
vốn ĐTNN, theo đó “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh
tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.” Căn cứ khoản 7
Điều 4 Luật doanh nghiệp 2014 và Điều 3 Luật đầu tư 2014 có thể hiểu,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có
trụ sở giao dịch do cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo
pháp luật nước ngoài bỏ vốn đầu tư để thành lập hoặc đầu tư góp vốn, mua cổ
phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật nhằm
thực hiện hoạt động kinh doanh.
Theo quy định của pháp luật Lào: Pháp luật Lào không quy định thế

nào là doanh nghiệp có vốn ĐTNN, cũng không quy định về tổ chức kinh tế
có vốn ĐTNN mà chỉ quy định nhà ĐTNN và cách thức, hình thức đầu tư của


12

nhà ĐTNN, tại Luật khuyến khích đầu tư 2009. Theo đó, Luật khuyến khích
đầu tư 2009 của Lào đã thừa nhận hai hình thức doanh nghiệp có vốn ĐTNN:
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có một phần vốn
góp của nhà ĐTNN – hình thức đầu tư góp vốn chung giữa nhà đầu tư trong
nước và nhà ĐTNN. Từ quy định của pháp luật thực định, có thể hiểu một
cách đơn giản, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là hình thức đầu tư mà ở đó các
nhà ĐTNN đầu tư một phần hoặc toàn bộ vốn để lập ra pháp nhân mới tại
nước nhận đầu tư theo quy định của pháp luật nước nhận đầu tư nhằm thực
hiện mục tiêu chung của các nhà đầu tư.
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN tồn tại dưới hai hình thức: doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh. Theo đó:
- Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN là doanh nghiệp thuộc sở hữu của
nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại nước nhận đầu
tư tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh.
- Doanh nghiệp liên doanh vốn ĐTNN là hình thức đầu tư góp cổ phần
giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước: là nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư
nước ngoài cùng tiến hành kinh doanh, cùng sở hữu và tạo lập doanh nghiệp
mới theo quy định của pháp luật, việc tổ chức hoạt động, quản lý, quyền và
nghĩa vụ của nhà đầu tư góp vốn chung được quy định tại thoả thuận góp vốn
điều lệ của doanh nghiệp mới.
Dù tồn tại dưới hình thức nào thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng có
những đặc điểm cơ bản sau:
- Thứ nhất, về chủ sở hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp là cá nhân, tổ
chức nước ngoài. Đây là đặc điểm quan trọng để phân biệt doanh nghiệp

trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Theo quy định tại khoản 4 Điều 3
Luật khuyến khích đầu tư 2009 của Lào có quy định: “Nhà đầu tư nước ngoài
có nghĩa là cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài đến kinh doanh, sản xuất tại
CHDCND Lào”. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, “Người nước


13

ngoài” được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam. Tổ chức nước
ngoài, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định thế nào là tổ chức nước ngoài
nhưng tại Điều 676 quy định về năng lực của pháp nhân nước ngoài có quy
định, năng lực pháp nhân nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước
nơi pháp nhân được thành lập. Như vậy, có thể hiểu, tổ chức nước ngoài là
chủ thể của hoạt động đầu tư là những tổ chức được thành lập theo quy định
của pháp luật nước nơi tổ chức được thành lập.
- Là hình thức đầu tư mang tính ổn định, tính vững bền và tính tổ chức
cao. Bởi các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện hoạt động kinh doanh
thương mại, đặc biệt là thành lập một pháp nhân kinh tế - doanh nghiệp, ngoài
việc họ mang nguồn “vốn đầu tư” từ nước ngoài sang thì họ phải tiến hành
một chu trình kinh doanh thương mại hoàn chỉnh nhằm thực hiện mục tiêu
tìm kiếm lợi nhuận lâu dài. Bên cạnh đó, việc thành lập doanh nghiệp đòi hỏi
phải có tính tổ chức và có sự vận hành như “một bộ máy” thì mới có thể hoạt
động ổn định, hơn nữa, với tính tổ chức cao đòi hỏi sự đầu tư lớn do đó việc
tìm kiếm lợi nhuận đòi hỏi phải có lộ trình lâu dài. Vì vậy, việc đầu tư thành
lập doanh nghiệp là hình thức đầu tư dài hạn, lâu dài, ít biến động.
- Các doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thành lập dưới hình thức công
ty đối vốn. Điều đó có nghĩa là các nhà ĐTNN chỉ chịu trách nhiệm trong
phạm vi phần vốn đầu tư vào doanh nghiệp đối với các khoản nợ của doanh
nghiệp. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy bởi các cá nhân, tổ chức nước ngoài
khi đến đầu tư tại nước sở tại, nước nhận đầu tư chỉ nhận được lợi ích từ

nguồn vốn mà họ mang tới, do đó nếu quy định thành lập các hình thức doanh
nghiệp đối nhân, việc quản lý và xử lý trách nhiệm vô hạn, trách nhiệm nhân
thân đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài là vấn đề phức tạp và không khả thi.
- Các nhà đầu tư vốn nước ngoài có quyền sở hữu một phần hay toàn
bộ tài sản của doanh nghiệp. Như trên đã đề cập, doanh nghiệp có vốn ĐTNN
tồn tại dưới hai hình thức: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và


14

doanh nghiệp liên doanh nước ngoài. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài có
quyền sở hữu một phần hay toàn bộ tài sản của doanh nghiệp phụ thuộc vào
hình thức đầu tư của họ.
- Trong doanh nghiệp có vốn ĐTNN, các nhà ĐTNN trực tiếp tham gia
vào quản lý doanh nghiệp. Việc quản lý doanh nghiệp được thực hiện thông
qua quyền kiểm soát doanh nghiệp, theo đó, nhà đầu tư tùy thuộc vào phần
vốn góp của mình vào doanh nghiệp mà có quyền tham gia vào các quyết
định quan trọng ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp như
thông qua chiến lược hoạt động của công ty, thông qua phê chuẩn kế hoạch
hành động do người quản lý hàng ngày của doanh nghiệp lập ra, quyết định
việc phân chia lợi nhuận doanh nghiệp, quyết định phần vốn góp giữa các
bên, tức là những quyền ảnh hưởng lớn đến sự phát triển, sống còn của doanh
nghiệp. Quyền kiểm soát doanh nghiệp, xuất phát từ quyền sở hữu đối với
vốn mà chủ đầu tư bỏ ra, và xuất phát từ mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của
mình mà các chủ đầu tư được quyền kiểm soát hoạt động để đảm bảo lợi ích
từ hoạt động đầu tư đó.
- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước
thành lập doanh nghiệp. Bất kỳ hoạt động kinh tế nào cũng phải chịu sự giám
sát và điều tiết của nhà nước. Nước nhận vốn đầu tư cần có cơ chế giám sát và
cấp phép đầu tư vào các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh nhất định nhằm cân

bằng nền kinh tế, phát triển cơ cấu kinh tế theo hướng quản lý vĩ mô của
mình, tránh trường hợp chỉ phục vụ lợi ích lợi nhuận cho nhà đầu tư mà cơ
cấu kinh tế mất cân đối.
1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Bên cạnh các yếu tố như: kinh tế, chính trị, xã hội, văn hóa, công
nghệ,… pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được xem là
nhân tố quan trọng tạo thành môi trường đầu tư. Bởi thông qua pháp luật, Nhà


15

nước ghi nhận các quyền lợi và nghĩa vụ của nhà ĐTNN trong quan hệ pháp
luật đất đai khi đầu tư vào một quốc gia, tạo lập môi trường thu hút nhà đầu tư
và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn ĐTNN.
Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuộc nhóm các
quan hệ đất đai phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.
Bao gồm quan hệ giữa nhà nước với doanh nghiệp có vốn ĐTNN và quan hệ
giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với nhóm các đối tượng sử dụng đất khác.
Các quan hệ này nằm trong hệ thống các quan hệ pháp luật kinh tế, đóng vai
trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của các nước tiếp nhận đầu tư. Vì
vậy, nước tiếp nhận đầu tư đã xác định hành lang pháp luật nhằm tạo cơ sở
pháp lý cho sự phát sinh, phát triển, vận động của các quan hệ này theo mục
tiêu và ý chí của mình. Tổng thể các quy phạm pháp luật nói trên hợp thành
pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Xuất phát từ khái niệm
pháp luật đất đai, có thể hiểu một cách khái quát, pháp luật về quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổng thể các quy phạm
pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận để điều chỉnh quan hệ về
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành

trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, nhằm sử dụng đất đai
có hiệu quả vì lợi ích của nhà nước, người sử dụng và của toàn xã hội.
Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một bộ phận
của pháp luật đất đai, đồng thời có mối liên hệ chặt chẽ với pháp luật kinh tế
(doanh nghiệp, đầu tư) và pháp luật dân sự. Các quy tắc chung trong pháp luật
dân sự và pháp luật kinh tế có ảnh hưởng sâu sắc tới nội dung của pháp luật
đất đai. Tuy nhiên, so với pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN có điểm khác biệt cơ bản là yếu tố nước ngoài
xuất hiện trong quan hệ pháp luật này, do đó ngoài hệ thống các văn bản pháp
luật của quốc gia (Hiến pháp, luật), còn một bộ phận của pháp luật về QSDĐ


16

của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nằm trong các điều ước quốc tế song phương
hoặc đa phương và tập quán quốc tế.
Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN mang những đặc
điểm đặc trưng có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là tập
hợp của chế định pháp luật kinh tế với các quy định của một số ngành luật
khác như luật hành chính, luật tài chính, luật thương mại, luật đầu tư, pháp
luật thuế,… Các quy định của các đạo luật này có sự khác nhau nhất định về
chức năng và nội dung cụ thể, tuy nhiên luật đất đai nói chung và pháp luật về
QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng là một bộ phận và có mối
liên hệ chặt chẽ với các bộ phận cấu thành khác của các luật trên.
Thứ hai, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được
hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần. Hệ
thống pháp luật về đất đai đã kịp thời được quan tâm xây dựng, đổi mới ngày
càng phù hợp hơn với tình hình kinh tế - xã hội và nhu cầu đổi mới nền kinh
tế mỗi quốc gia.

Thứ ba, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN có một
quá trình phát triển từ thấp đến cao, từ chưa hoàn thiện đến hoàn thiện, từ
hoàn thiện đến hoàn thiện hơn. Qua gần 20 năm đổi mới, hệ thống pháp luật
về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được hoàn thiện từng bước.
Đơn cử, Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý về QSDĐ
của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, phải kể đến việc ban hành Luật đất đai
2003, đánh dấu một bước tiến lớn trong sự phát triển của pháp luật đất đai;
với sự ra đời của Luật đất đai 2013 càng thể hiện rõ hơn sự hoàn thiện của
pháp luật đất đai Việt Nam với việc chú ý tạo môi trường đầu tư hấp dẫn,
nhiều ưu đãi đối với các nhà ĐTNN.
Thứ tư, pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN là một hệ thống pháp luật vừa mang tính chất công lại


17

vừa mang tính chất tư điều chỉnh quan hệ đất đai. Pháp luật công thể hiện
trong việc điều chỉnh các quan hệ giữa Nhà nước mà đại diện là các cơ quan
có thẩm quyền với doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong việc giao đất, cho thuê
đất, nộp tiền sử dụng đất,…; quan hệ giữa các doanh nghiệp có vốn ĐTNN
trong quá trình hoạt động của dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư. Pháp luật
tư thể hiện thông qua các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp tác kinh
doanh, liên doanh giữa các nhà ĐTNN với nhà đầu tư trong nước; giữa các
doanh nghiệp có vốn ĐTNN với người lao động,…
1.2. Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài
Dưới góc độ chính trị pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia. Tôn trọng chủ quyền
quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia, điều này giải thích tại sao
Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia luôn thực

hiện các biện pháp quản lý và bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm lược từ bên
ngoài. Pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nói riêng là một trong những công cụ quan trọng để Nhà nước
quản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai một cách có hiệu quả nhất. Ngoài những
vai trò của pháp luật nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn
ĐTNN còn có những vai trò đặc thù riêng, cụ thể như:
Thứ nhất, đối với Nhà nước: Cơ quan chính quyền các cấp thực hiện
chức năng quản lý nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm
bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là các việc: quy hoạch và kế
hoạch, thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch
thu (do giải tỏa cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai
mục đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất), đăng ký
và chứng nhận QSDĐ, xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị trường đất
đai… Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi của Nhà nước.


18

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư trực
tiếp nước ngoài (FDI) được xem là một trong những nguồn vốn, góp phần vào
tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Do đó, ở các quốc gia, đặc biệt là
các nước đang phát triển, để thu hút nguồn vốn ĐTNN đòi hỏi phải có những
chính sách và biện phát thu hút đầu tư hiệu quả, nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư,
hành lang pháp lý thông thoáng. Một trong những ưu đãi đầu tư được các nhà
ĐTNN đặc biệt quan tâm đó là ưu đãi về QSDĐ, pháp luật về QSDĐ của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN càng tiến bộ và phù hợp càng tạo thuận lợi cho
các doanh nghiệp trong và ngoài nước đẩy mạnh đầu tư. Có thể thấy, khả
năng thu hút vốn ĐTNN có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi mới chính
sách đất đai nhất là chính sách về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN,
việc đổi mới sẽ mang lại những hiệu quả tích cực đối với thu hút ĐTNN qua

đó thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển nhanh và bền vững.
Thứ hai, đối với nhà đầu tư: pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có
vốn ĐTNN có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có
vốn ĐTNN là cơ sở pháp lý để đảm bảo các lợi ích cơ bản của NSDĐ để họ
gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn; QSDĐ chính thức được coi là tài
sản thế chấp để vay tín dụng từ ngân hàng; tạo điều kiện cho việc chuyển
nhượng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn;
được chuyển mục đích sử dụng hợp lý một cách thuận lợi cho việc tích tụ tập
trung đất để tổ chức làm ăn quy mô lớn; được thừa kế chắc chắn và trao tặng
hợp pháp; được góp vốn để đầu tư bằng giá trị QSDĐ. Đi đôi với các quyền,
NSDĐ phải có các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Tinh thần chung là phải thực
sự coi QSDĐ là “hàng hóa đặc biệt” và đảm bảo quyền định đoạt (có giới
hạn) của người sử dụng.
Với cơ chế mở hơn, khi cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN được lựa
chọn QSDĐ thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất. Quyền sử dụng đất