Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

BỘ GIÁO DỤC ĐẠI
VÀ ĐÀO
HỌCTẠO
QUỐC GIA HÀ NỘI BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA
SƯ PHẠM
TRƯỜNG
ĐẠI HỌC
LUẬT HÀ NỘI

--------------------

TRẦN NGUYỆT ÁNH

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Đề tài:

THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN DÂN

Giáo viên hướng dẫn

:

VĂN
SinhLUẬN
viên thực

hiệnTHẠC: SĨ LUẬT HỌC
Lớp

:

Hµ néi - 2009

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
TRƯỜNGKHOA
ĐẠI HỌC
LUẬT HÀ NỘI
SƯ PHẠM

--------------------

TRẦN NGUYỆT ÁNH

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN DÂN

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Giáo viên hướng dẫn

:

Sinh viên thực hiện

:

Lớp

:

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2015

Hµ néi - 2009


LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn của tôi là
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – người đã chỉ dẫn, giúp đỡ tôi tận tình để tôi hoàn
thành được công trình nghiên cứu này. Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến toàn thể
các thầy, cô giáo, các anh chị cán bộ thư viện và khoa sau đại học Trường Đại học
Luật Hà Nội đã giúp tôi hoàn thành luận văn này. Sau cùng, tôi xin dành lời cảm ơn
những người thân yêu trong gia đình, các cô chú, anh chị đồng nghiệp trong cơ quan

Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn và Viện khoa học xét xử, Vụ thống kê – tổng hợp Tòa
án nhân dân tối cao và bạn bè đã luôn ủng hộ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình làm luận văn. Công trình này là sản phẩm khoa học của tôi dưới sự dìu dắt của
thầy Nguyễn Quang Tuyến, nhưng cũng là thành quả của gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp của tôi.
Một lần nữa, tôi xin được chân thành cảm ơn!
Người viết luận văn
Trần Nguyệt Ánh


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan tất cả những nghiên cứu, kết luận trong công trình khoa học
này là sản phẩm của sự đầu tư công sức, nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân tôi, cùng
với sự chỉ dẫn, dạy bảo của thầy giáo hướng dẫn tôi PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến.


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- TAND: Tòa án nhân dân
- TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
- UBND: Ủy ban nhân dân
- VKSND: Viện kiểm sát nhân dân
- QSDĐ: Quyền sử dụng đất
- GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- BLDS: Bộ luật dân sự
- BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự
- HNGĐ: Hôn nhân và gia đình

Lời cam đoan
Danh mục các từ viết tắt trong luận văn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA
TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1

Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai

07

1.1.1

Khái niệm tranh chấp đất đai

07

1.1.2

Đặc điểm tranh chấp đất đai

08

1.1.3

Các dạng tranh chấp đất đai

09

1.1.4

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

12

1.2

Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua

14

Tòa án nhân dân
1.2.1

Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

15

1.2.2

Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa

16

án nhân dân
1.2.3

Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua

19

Tòa án nhân dân
1.2.4

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

20

Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN
DÂN
2.1

Nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp

22

đất đai thông qua Tòa án nhân dân
2.1.1

Tranh chấp ai là người có QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

23

2.1.2

Tranh chấp về QSDĐ, nhà ở tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly

23

hôn giữa vợ và chồng
2.1.3

Tranh chấp về QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ
thừa kế

25


2.1.4

Tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ không có hợp đồng

28

2.1.5

Tranh chấp đòi lại QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

28

2.1.6

Tranh chấp hợp đồng liên quan đến QSDĐ, nhà ở và tài sản khác

29

gắn liền với đất
2.1.7

Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước

34

thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi
đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
2.1.8

Tranh chấp về địa giới hành chính

34

2.1.9

Các tranh chấp về mục đích sử dụng đất

35

2.2.

Các quy định pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

35

thông qua Tòa án nhân dân
2.2.1.

Sự thay đổi theo hướng mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp

35

đất đai của Tòa án nhân dân trong Luật đất đai năm 2013 là phù hợp
với thực tiễn
2.2.2.

Quy định về hòa giải tiền tố tụng trong Luật đất đai năm 2013 đã có

42

sự thay đổi nhưng chưa giải quyết được những bất cập phát sinh
trong thực tế
Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ
GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TÒA ÁN
NHÂN DÂN
3.1.

Những kết quả đã đạt được và một số thuận lợi, khó khăn trong

50

quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân
3.1.1

Những kết quả đã đạt được trong quá trình giải quyết tranh chấp đất

50

đai của Tòa án nhân dân
3.1.2

Một số thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp

51

đất đai của Tòa án nhân dân
3.1.2.1

Một số thuận lợi

51

3.1.2.2

Một số khó khăn

51

3.2

Một số sai lầm trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của

53

Tòa án nhân dân
3.2.1

Một số sai lầm thường gặp

53


3.2.1.1

Sai lầm trong việc xác định không chính xác người tham gia tố tụng

53

3.2.1.2

Sai lầm trong việc xác định nguồn gốc, diện tích tài sản là QSDĐ,

55

tài sản gắn liền với đất có tranh chấp
3.2.1.3

Sai lầm trong việc xác định không đúng quan hệ pháp luật đang

55

tranh chấp
3.2.1.4

Sai lầm trong việc giải quyết vụ án không triệt để, không toàn diện

56

3.2.2

Sai lầm khi giải quyết một số dạng tranh chấp đất đai thường gặp

57

3.2.2.1

Tranh chấp về QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quan

58

hệ ly hôn giữa vợ và chồng
3.2.2.2

Tranh chấp về QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quan

59

hệ thừa kế
3.2.2.3

Tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền

61

với đất không có hợp đồng
3.2.2.4

Tranh chấp hợp đồng liên quan đến QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn

62

liền với đất
3.3

Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

64

đất đai của Tòa án nhân dân
3.3.1

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

64

3.3.1.1

Sửa đổi, bổ sung định nghĩa tranh chấp đất đai tại Khoản 24 Điều 3

64

Luật đất đai năm 2013
3.3.1.2

Kiến nghị xây dựng một văn bản dưới luật mang tính chất liệt kê các

65

dạng tranh chấp đất đai và đường lối, phương hướng giải quyết
từng dạng tranh chấp đất đai cụ thể
3.3.1.3

Kiến nghị sửa đổi một số quy định pháp luật về nội dung

65

3.3.1.4

Kiến nghị sửa đổi quy định về vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai tại

66

Điều 202 Luật đất đai năm 2013
3.3.2

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của

67

TAND liên quan đến cơ chế phối hợp và tổ chức thực hiện
3.3.2.1

Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả xét xử của ngành Tòa án nhân

67

dân
3.3.2.2

Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả cơ chế phối hợp giữa Tòa án
nhân dân với các cơ quan có liên quan

68


KẾT LUẬN
Danh mục tài liệu tham khảo
Phụ lục

69


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản
xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Ngay từ xa xưa, con người đã nhận thức được tầm quan trọng của đất đai. Nó là
điều kiện vật chất không thể thiếu được cho sự tồn tại của con người. Chính vì tầm
quan trọng ấy mà trong văn học thần thoại, đất đai đã được ví như người mẹ - Mẹ
đất. Như một lẽ tự nhiên, cái gì càng có giá trị thì con người càng muốn được sở
hữu, chiếm giữ. Dân số ngày càng tăng trong khi vốn đất đai lại có hạn (Đất đai
không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra, có trước con người; cố định về vị
trí địa lý, bị giới hạn bởi không gian, diện tích). Sự mâu thuẫn này tiền ẩn nguy cơ
phát sinh tranh chấp do ai cũng muốn chiếm giữ và sử dụng đất đai. Trong nền kinh
tế thị trường, khi Nhà nước thay đổi cơ chế quản lý đất đai trả lại đất đai những giá

trị ban đầu vốn có thì đất đai ngày càng trở nên có giá. Đây là một trong những
nguyên nhân khách quan khiến tranh chấp đất đai không chỉ gia tăng về số lượng
mà còn gia tăng về tính phức tạp, gay gắt về nội dung. Tranh chấp đất đai phát sinh
không chỉ phá vỡ sự gắn kết giữa các thành viên trong gia đình, mối quan hệ đoàn
kết trong nội bộ nhân dân mà còn tiềm ẩn trở thành “điểm nóng” có nguy cơ gây
mất ổn định chính trị - xã hội. Chính vì vậy việc giải quyết tranh chấp đất đai nhanh
chóng, kịp thời, đúng pháp luật và dứt điểm có ý nghĩa rất quan trọng. Tuy nhiên,
vấn đề đặt ra là giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức nào và cơ chế thực
hiện cụ thể ra sao lại không hề đơn giản. Để tránh tình trạng tự giải quyết tranh chấp
đất đai bằng các biện pháp bạo lực, sử dụng “luật rừng” giữa các bên đương sự;
nhiều quốc gia trên thế giới đã thiết lập một cơ quan tài phán là Tòa án với chức
năng làm trọng tài, giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong xã hội. Hệ thống cơ quan
tài phán này là một nhánh quyền lực độc lập với các cơ quan lập pháp và cơ quan
hành pháp nhằm đảm bảo tính độc lập, đưa ra phán quyết công bằng, khách quan và
vô tư. Với việc ra đời mô hình cơ quan tài phán độc lập giải quyết các tranh chấp
nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng đã chứng tỏ bước phát triển của nhân loại
trong việc giải quyết hòa bình, văn minh những bất đồng, mâu thuẫn nảy sinh trong
xã hội và đem lại niềm tin cho nhân dân vào công lý, sự nghiêm minh của pháp luật.
Tiếp thu sự tiến bộ của văn minh nhân loại, ở nước ta, hệ thống Tòa án nhân dân


2
được thành lập với chức năng phán quyết, xét xử các tranh chấp nói chung và tranh
chấp về đất đai nói riêng. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân
không phải là vấn đề mới. Thời gian qua, đã có nhiều công trình khoa học nghiên
cứu về lĩnh vực này, nhiều giải pháp được đưa ra song chất lượng và hiệu quả hoạt
động giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân chưa đáp ứng sự kỳ
vọng của xã hội. Số lượng các phán quyết của tòa án bị tòa án cấp trên hủy bỏ, yêu
cầu xét xử lại chiếm tỷ lệ không nhỏ. Điều này đặt ra yêu cầu cần tiếp tục nghiên
cứu, đánh giá một cách toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn hoạt động

giải quyết các tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân để đề xuất các giải pháp nâng
cao chất lượng, hiệu quả của hoạt động này. Đặc biệt trong bối cảnh Hiến pháp năm
2013, Luật đất đai năm 2013 và Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 được ban
hành với nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến vị trí, vai trò của Tòa án nhân dân nói
chung và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan này nói riêng.
Với những lý do cơ bản trên đây, tác giả đã mạnh dạn lựa chọn đề tài “Pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân” làm luận văn
thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai luôn là vấn đề "nóng" thu
hút được sự quan tâm đặc biệt của người dân, các nhà quản lý và dư luận xã hội.
Trong khoa học pháp lý, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân cũng nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, bằng chứng là
vấn đề này đã được tìm hiểu, nghiên cứu trong nhiều công trình khoa học ở nhiều
cấp độ khác nhau, từ khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Bộ, sách chuyên khảo hay các bài viết đăng tải trên các
tạp chí nghiên cứu pháp luật có uy tín...
Những công trình nghiên cứu mang tính gợi mở có thể kể đến là khóa luận
tốt nghiệp của Nguyễn Minh Khoa năm 2007 với đề tài “Thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003”
hay “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân - thực trạng
và giải pháp hoàn thiện” của Trịnh Thị Lệ Quyên (năm 2012). Nghiên cứu ở phạm
vi hẹp hơn hơn là luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thu Hà (năm 2013) “Giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Quận Hà Đông” khi nghiên cứu riêng


3
về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận Hà Đông hay "Giải quyết
tranh chấp đất đai qua thực tiễn ở Hà Nội" năm 2004 của Hồ Xuân Hương v.v. Cho
đến nay, những công trình nghiên cứu mang tính toàn diện về đề tài này có thể kể

đến 02 công trình nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Tòa án nhân dân Tối cao với Đề
tài: “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp
về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân” (năm 2002) và “Thực tiễn giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử
dụng đất - những vướng mắc và kiến nghị” (năm 2012); luận án tiến sĩ của Mai Thị
Tú Oanh (năm 2013) về “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng
Tòa án ở nước ta" và sách chuyên khảo với tựa đề “Kỹ năng áp dụng pháp luật
trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam” của Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung chủ
biên (năm 2014) hay cuốn “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và
thực tiễn xét xử” của Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (năm 2011) v.v.
Bên cạnh đó, các bài viết cũng là tư liệu quan trọng khi tìm hiểu về vấn đề
này như bài viết “Về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong những quy định
của Luật đất đai” của Thạc sĩ Nguyễn Thị Dung đăng trên Tạp chí Luật học - Số
chuyên đề về Luật đất đai 2003 xuất bản tháng 5/2004, bài viết “Về thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án” của Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến đăng trên
Tạp chí Tòa án nhân dân, số 14 tháng 7/2004, “Hoàn thiện các quy định pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số
17/2006 của tác giả Lưu Quốc Thái hay bài “Luật đất đai (sửa đổi) cần mở rộng
thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp về đất đai” của
tác giả Nguyễn Văn Thắng đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân, số 21 năm 2013 v.v.
Ngoài ra, các chuyên đề trình bày trong Hội thảo: “Tình trạng tranh chấp và khiếu
kiện đất đai kéo dài: thực trạng và các giải pháp” tổ chức tại Buôn Mê Thuột (năm
2008), các bài tham luận tại Hội nghị triển khai công tác ngành Tòa án nhân dân các
năm (2013, 2014) … cũng là những nguồn tài liệu đáng tin cậy và có giá trị cao khi
tác giả tiếp cận với vấn đề.
Các công trình khoa học trên nghiên cứu ở các khía cạnh, góc độ khác nhau
tạo nên một bức tranh tương đối đa dạng về vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung cũng như giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường
Tòa án nhân dân nói riêng ở nước ta hiện nay. Nghiên cứu vấn đề ở phạm vi rộng,

4
mang tính toàn diện có những công trình mang nhiều giá trị như công trình nghiên
cứu khoa học cấp Bộ của ngành Tòa án nhân dân (năm 2002, năm 2012) hay luận
án tiến sỹ của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013), ở phạm vi hẹp trong cấp địa phương
có những công trình như luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Thu Hà, Hồ Xuân
Hương… Tuy nhiên, trên cơ sở những quy định mới của Luật đất đai năm 2013, đặc
biệt là quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân
thì việc trở lại nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này vẫn cần thiết, có ý nghĩa lý luận
và thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp tiếp tục hoàn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân
dân.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau đây:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa
án nhân dân nói riêng bằng việc phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa
án nhân dân nói riêng; luận giải tính ưu việt của giải quyết tranh chấp đất đai thông
qua Tòa án nhân dân.
- Phân tích nội dung của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua Tòa án nhân dân; đánh giá thực trạng thực thi chế định pháp luật này
nhằm nhận diện những ưu điểm, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn
tại.
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau đây:


5
- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác
xét xử của Tòa án nhân dân.
- Quan điểm, đường lối của Đảng về vị trí, vai trò của Tòa án nhân dân trong
Chiến lược cải cách tư pháp ở Việt Nam.
- Các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng
dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân
dân” là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản
luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định của
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luật nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải v.v.
được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân.
ii) Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp lập luận lô gic

v.v được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân.
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận v.v
được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa
án nhân dân.


6
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn có kết cấu bao gồm mở đầu, nội dung và kết luận, bên cạnh mục lục,
danh mục các từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục. Nội dung
chính của luận văn được chia làm ba chương, cụ thể như sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân.
- Chương 2. Thực trạng pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua Tòa án nhân dân.
- Chương 3. Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của
Tòa án nhân dân và kiến nghị nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của
Tòa án nhân dân.


7
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN DÂN
1. 1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xuất hiện ở bất cứ hình thái kinh tế - xã
hội nào. Ở nước ta hiện nay, tranh chấp đất đai đã trở thành một vấn đề phổ biến. Vậy

tranh chấp đất đai là gì ? Trước khi tìm hiểu về khái niệm tranh chấp đất đai, chúng ta cần
hiểu thế nào là tranh chấp? Theo Đại từ điển Tiếng Việt (năm 1999) thì tranh chấp là
giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào, là bất đồng, trái ngược nhau.
Khái niệm tranh chấp đất đai đã được giải thích trong văn bản pháp luật đất đai. Luật
đất đai năm 2013 quan niệm: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”1.
Phân tích quy định trên của Luật đất đai năm 2013, chúng ta thấy rằng các nhà làm
luật đưa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người
sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Các nhà làm luật đã định
nghĩa bằng cách sử dụng chính thuật ngữ cần định nghĩa để định nghĩa: "tranh chấp đất
đai là tranh chấp...". Cách định nghĩa như vậy chưa giúp người đọc hiểu được tranh chấp
là gì? Bản chất của nó như thế nào?
Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, những quan điểm, ý kiến khác nhau, thậm
chí là đối nghịch, trái ngược nhau về cùng một vấn đề. Trong quan hệ đất đai, tranh chấp
chính là những mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể về các vấn đề lợi ích, quyền và
nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong quan hệ đất đai. Trong bất cứ quan hệ nào, lợi ích
luôn là vấn đề được các chủ thể đặt lên hàng đầu, lợi ích luôn gắn liền với quyền và nghĩa
vụ của mỗi bên, nói một cách trực diện là nếu không có lợi ích sẽ khó có thể phát sinh
quan hệ, và không có quan hệ thì cũng không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa
các bên chủ thể với nhau. Vì thế nói đến quyền và nghĩa vụ không thể không nhắc tới lợi
ích đằng sau nó. Trong nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản 24 Điều 3
Luật đất đai năm 2013, các nhà làm luật chỉ nói đến "quyền và nghĩa vụ" là chưa đầy đủ.
Điều này đã được quy định tại Luật đất đai năm 2003, nhưng đến Luật đất đai 2013 vẫn
1

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013


8
không có sự sửa đổi là chưa phù hợp với bản chất của các quan hệ xã hội nói chung, quan

hệ đất đai nói riêng và vô hình chung thu hẹp nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai trong
thực tế.
Tiếp tục phân tích khái niệm tranh chấp đất đai tại quy định này, "tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên...".
Trong khái niệm này, nhà làm luật đã xác định chủ thể của tranh chấp đất đai là hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai, đó có thể là bất đồng giữa những người sử dụng đất với
nhau hoặc giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai về lợi ích,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy trong khái niệm này, nhà làm luật xác
định một bên chủ thể trong tranh chấp phải là người sử dụng đất bởi đối tượng của tranh
chấp là lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ thể còn lại có thể là người
sử dụng đất khác hoặc là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Về mặt nguyên tắc, một tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết bởi cơ quan tư pháp là
Tòa án nhân dân (TAND) cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan hành chính là Ủy ban nhân
dân (UBND) cấp có thẩm quyền (Điều 203 Luật đất đai năm 2013). Tranh chấp đất đai
thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Bên cạnh đó, còn có một dạng tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính
giữa các cấp đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh). Dạng tranh chấp này không nằm trong
nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm
2013 vì đây là tranh chấp về quyền quản lý nhà nước về mặt lãnh thổ giữa các đơn vị
hành chính liên quan đến tổ chức bộ máy nhà nước. Như vậy có thể thấy việc nhà làm
luật xác định chủ thể và nội hàm của tranh chấp đất đai như trên là phù hợp và nhất quán
với chính sách đất đai của nhà nước ta. Có chăng như đã phân tích ở trên, khoản 24 Điều
3 Luật đất đai năm 2013 cần thiết quy định rõ tranh chấp là gì và đưa thêm cụm từ "lợi
ích" vào khái niệm, theo đó có thể định nghĩa tranh chấp đất đai như sau: "Tranh chấp
đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Từ khái niệm tranh chấp đất đai có thể thấy tranh chấp đất đai có ba đặc điểm sau:
Một là, đặc điểm về chủ thể. Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

9
nước ta : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu2. Nên tranh
chấp đất đai ở nước ta chỉ là tranh chấp diễn ra giữa người sử dụng đất với nhau hoặc
giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác.
Hai là, ở nước ta không có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai mà chỉ tồn tại tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quá trình
sử dụng đất. Do pháp luật nước ta chỉ thừa nhận một chế độ sở hữu đất đai - Chế độ đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Ba là, tranh chấp liên quan đến cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong việc ra quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất; quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ);
quyết định về phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất v.v... là tranh chấp hành chính. Việc giải quyết các tranh chấp này do Tòa hành chính
giải quyết.
Trong khi đó, tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
khác là tranh chấp mang tính chất dân sự. Việc giải quyết loại tranh chấp này thuộc thẩm
quyền của Tòa dân sự.
Bốn là, tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên
khi xảy ra không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn làm
ảnh hưởng đến các bất động sản liền kề, gây mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân
và ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, làm cho những chính sách, quy định pháp luật về
đất đai của Nhà nước không được thực thi một cách triệt để.
1.1.3. Các dạng tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là biểu hiện của những bất đồng, trái ngược trong quan điểm, suy
nghĩ của các chủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất đai. Những biểu hiện này rất đa
dạng, phong phú vì vậy tranh chấp đất đai cũng tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau,
tùy theo mục đích nghiên cứu và tiêu chí phân loại mà tranh chấp đất đai được chia thành

nhiều loại. Căn cứ vào bản chất pháp lý, có thể chia tranh chấp đất đai thành các dạng
sau:

2

Điều 4 Luật đất đai năm 2013


10
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ). Đặc trưng của dạng tranh chấp
này là các bên chủ thể đều có QSDĐ và có sự chiếm hữu, sử dụng thực tế đất đai có tranh
chấp. Dạng tranh chấp này được chia ra thành một số tranh chấp cụ thể sau:
Một là, tranh chấp ai là người có QSDĐ. Đây có thể là tranh chấp toàn bộ hoặc
nhiều thửa đất, tranh chấp một phần của thửa đất (tranh chấp ranh giới đất liền kề) giữa
những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất mà họ đã được Nhà
nước cho phép quản lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường nảy sinh do một bên tự ý
thay đổi mốc giới, hai bên không xác định được với nhau hoặc do quá trình quản lý, cấp
GCNQSDĐ chưa rõ ràng, còn nhiều sai sót.
Hai là, tranh chấp về QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hôn
giữa vợ và chồng. Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật quy định
thuộc sở hữu chung hợp nhất. QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, công
trình xây dựng v.v… là những tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi vợ chồng "đường ai nấy
đi" thường sẽ nảy sinh dạng tranh chấp này. Dạng tranh chấp này còn liên quan đến dạng
tranh chấp tặng cho QSDĐ; vì trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng thường được bố mẹ tặng
cho QSDĐ.
Ba là, tranh chấp về QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa
kế. Dạng tranh chấp này phát sinh khi các chủ thể có quyền thừa kế theo quy định của
pháp luật đối với phần di sản thừa kế là QSDĐ và/hoặc tài sản gắn liền với đất trong
trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ và các
bên không tự thỏa thuận phân chia được với nhau.

Bốn là, tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ không có hợp đồng. Trường hợp
này giữa các bên tặng cho thường có quan hệ thân thiết, gần gũi với nhau như bố mẹ với
con; anh chị, em với nhau nên khi tặng cho các bên không làm văn bản, hợp đồng tặng
cho. Tranh chấp thường xuất hiện khi bên tặng cho muốn đòi lại QSDĐ đã cho trước đây.
Dạng tranh chấp này thường có cả tài sản trên đất; vì khi được tặng cho, bên được tặng
cho đã xây dựng nhà cửa, công trình trên đất.
Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tranh chấp
này phát sinh khi người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cho người khác mượn, ở nhờ
hoặc cho thuê nhà, đất nay những người đó không trả lại. Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất cũng phát sinh do có sự thay đổi trong chính sách, pháp luật về đất
đai của Nhà nước qua các giai đoạn mà đất đã được chia cấp cho người khác. Loại tranh


11
chấp này thường có các dạng sau: i) Tranh chấp đòi lại QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền
với đất khi cho thuê, cho mượn, ở nhờ; ii) Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất
đã được chia cấp cho người khác. Trong dạng tranh chấp này cũng có cả tranh chấp đòi
lại đất khi bị đưa vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất; iii) Tranh chấp đòi lại quyền sở hữu
nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được pháp luật cho sở hữu
nhà ở tại Việt Nam nhờ người thân đứng tên mua hộ nhà, đất. Nay người đứng tên mua
hộ không làm thủ tục sang tên hoặc không trả lại nhà; iv) Tranh chấp đòi lại QSDĐ có tài
sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đất
nước, do yếu tố lịch sử để lại, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các
mục đích khác nhau, nay không trả nên họ đòi lại.
Thứ hai, các dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp
đồng liên quan đến QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khác với các dạng tranh
chấp trên đây, ở dạng tranh chấp này, các bên bị ràng buộc quyền và nghĩa vụ với nhau
trên cơ sở hợp đồng. Các dạng tranh chấp cụ thể được phân chia theo từng loại hợp đồng
là tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Trong các dạng tranh chấp này, phức tạp nhất là tranh chấp trong hợp đồng chuyển
nhượng, hợp đồng thế chấp và hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Mặc dù Luật đất đai năm
2013 không quy định về quyền bảo lãnh QSDĐ của người sử dụng đất nữa, nhưng có
những hợp đồng bảo lãnh QSDĐ đã phát sinh trong giai đoạn trước nay mới phát sinh
tranh chấp, nên trong lý luận và thực tiễn vẫn tồn tại tranh chấp hợp đồng bảo lãnh
QSDĐ.
Thứ ba, các dạng tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước.
Chủ thể của dạng tranh chấp này tương đối đặc biệt hơn so với các dạng tranh chấp kể
trên, đó là một hoặc cả hai bên tranh chấp là cơ quan được Nhà nước giao quyền quản lý
đất đai. Nhà nước thông qua các cơ quan này thực hiện quyền quản lý về đất đai trên
phạm vi toàn quốc, trong quá trình đó cũng phát sinh một số dạng tranh chấp sau:
Một là, tranh chấp về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng. Đây là tranh chấp giữa cơ quan quản lý về đất đai với người sử
dụng đất khi họ cho rằng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng.


12
Hai là, tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa
các cấp hành chính (xã, huyện, tỉnh) liền kề với nhau; vì nhiều lý do như ở vị trí dọc theo
các triền sông lớn, không có mốc giới, ranh giới rõ ràng nhưng có vị trí quan trọng (cửa
sông, cửa biển...) hoặc có nguồn tài nguyên phong phú (khoáng sản, lâm, hải sản...). Đây
là dạng tranh chấp mà cả hai bên đều là các cơ quan được Nhà nước giao quản lý đất đai
tại địa phương.
Ba là, các tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Để đảm bảo sự phát triển đồng bộ
của quỹ đất trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã có sự phân bổ và quy hoạch sử dụng
đất. Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng mà đất đai được chia thành đất nông nghiệp,
đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất thổ cư... Trong quá trình sử dụng đất
thường phát sinh tranh chấp khi các bên sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích theo

quy hoạch như tranh chấp phát sinh trong nhóm đất nông nghiệp giữa đất trồng lúa với
đất nuôi trồng thủy sản, tranh chấp giữa đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm;
tranh chấp phát sinh trong nhóm đất thổ cư như tranh chấp đất hương hỏa và đất thổ cư
hay tranh chấp giữa các nhóm đất với nhau như chuyển đất nông nghiệp sang thành đất
thổ cư không theo quy hoạch... Các chủ thể trong dạng tranh chấp này là người được Nhà
nước giao đất và cơ quan, tổ chức được Nhà nước trao quyền quản lý đất đai.
1.1.4. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Bất cứ hiện tượng nào xảy ra cũng đều có nguyên nhân. Tranh chấp đất đai là một
hiện tượng xã hội xảy ra với tần suất và mức độ ngày càng nhiều và phức tạp ở hầu hết
các địa phương trong cả nước, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của các bên tranh chấp và
trật tự, an toàn xã hội. Vì vậy tìm hiểu nguyên nhân để góp phần hạn chế, tiến tới loại bỏ
các nguyên nhân đó sẽ có tác dụng rất lớn trong việc giải quyết, giảm thiểu tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về lợi ích, về quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể trong quan hệ quản lý và sử dụng đất. Vậy tại sao các chủ thể lại phát
sinh những bất đồng, xung đột này? Liệu có phải các tranh chấp nảy sinh hoàn toàn là do
ý chí của các bên chủ thể hay còn những lý do nào khác?
Mỗi dạng tranh chấp đất đai đều có những nguyên nhân riêng, nhưng nhìn chung các
tranh chấp đất đai xảy ra đều do những yếu tố khách quan và chủ quan. Có thể thấy các
tranh chấp đất đai ở nước ta do một số nguyên nhân cơ bản sau:
Trước hết là nguyên nhân khách quan: Chiến tranh kéo dài đã để lại những hậu quả
nặng nề ở cả hai miền đất nước. Nhiều chính sách, pháp luật về đất đai đã được thay đổi


13
theo từng thời kỳ để đảm bảo vừa phục vụ công cuộc kháng chiến cứu nước vừa duy trì,
phát triển kinh tế đất nước. Chiến tranh diễn ra ở hai miền đất nước có sự khác nhau nên
các chính sách, pháp luật về đất đai ở hai miền Nam, Bắc cũng không giống nhau.
Ở miền Bắc, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ
chiếm hữu ruộng đất của thực dân phong kiến và xác lập quyền sở hữu ruộng đất cho
người nông dân sau khi Cách mạng Tháng Tám thành công. Đến năm 1960, chính sách

đất đai có sự chuyển biến mạnh mẽ khi Hiến pháp năm 1959 xác lập hình thức sở hữu tập
thể về đất đai. Đất đai được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung thông qua con đường hợp
tác hóa nông nghiệp với sự ra đời của hàng loạt các hợp tác xã nông nghiệp3. Hiện nay,
rất nhiều các tranh chấp đòi lại đất do đã đưa vào hợp tác xã có nguyên nhân từ thời kỳ
này. Còn ở miền Nam, Chính phủ cũng đã tiến hành chia cấp ruộng đất cho người nông
dân hai lần vào các năm 1940 - 1949 và năm 1954. Nhưng đến cuối năm 1957, ngụy
quyền Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ
thành quả cách mạng, gây ảnh hưởng đến quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân.
Sau năm 1975, đất nước thống nhất, Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp,
đồng thời xây dựng hàng loạt các nông, lâm trường. Các chủ thể này được giao quản lý
diện tích đất lớn nhưng sử dụng không có hiệu quả. Đến năm 1978 - 1979 và 1982 1983, Nhà nước hai lần điều chỉnh ruộng đất, cùng với chính sách chia cấp đất theo kiểu
bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về diện tích, ranh giới và mục
đích sử dụng đất. Những chính sách về đất đai trong giai đoạn này là nguyên nhân nảy
sinh nhiều dạng tranh chấp đất đai. Sau gần 30 năm đổi mới, đất nước ta đã có một diện
mạo mới, to đẹp hơn, đàng hoàng hơn với nhiều khu đô thị, khu công nghiệp được xây
dựng. Cùng với đó là sự thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, sự gia tăng dân số, vấn đề lao
động và việc làm, và đặc biệt là tình trạng "sốt đất" khi Nhà nước cho phép giao dịch giá
trị QSDĐ trên thị trường bất động sản khiến giá đất "leo thang" đã và đang là những
nguyên nhân trực tiếp gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đất đai căng thẳng, kéo
dài.
Bên cạnh những yếu tố khách quan thì những yếu tố chủ quan về con người, về việc
thi hành chính sách, pháp luật đất đai... cũng là những nguyên nhân gây nên tranh chấp
đất đai. Một trong những nguyên nhân thuộc về chủ quan đầu tiên phải kể đến đó là công
3

Báo cáo về nhiệm vụ kế hoạch ba năm (1958-1960) phát triển và cải tạo kinh tế quốc dân, đăng trên báo điện tử
Đảng cộng sản Việt Nam ngày 17/02/2006:
/>

14

tác quản lý đất đai của Nhà nước còn nhiều hạn chế, thể hiện trong tổ chức bộ máy, công
tác quản lý hành chính... Đã có giai đoạn, Nhà nước có sự phân công, phân cấp quản lý
đất đai chưa phù hợp, nhóm đất thuộc ngành nào thì ngành đó quản lý (như đất lâm
nghiệp thì ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng thuộc ngành nào thì ngành đó
quản lý) dẫn đến tình trạng có loại đất không được cơ quan nào quản lý (đất chưa sử
dụng). Các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương có nhiều thay đổi cũng
là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng yếu kém trong công tác quản lý đất
đai4. Bên cạnh đó, công tác phân vùng quy hoạch đất đai còn chậm, không đồng bộ, việc
phân chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng mốc giới xác định không rõ ràng,
kịp thời làm cho tình trạng tranh chấp đất đai càng thêm căng thẳng. Công tác quản lý hồ
sơ, giấy tờ về đất đai còn kém hiệu quả, chưa có đầy đủ phương tiện và phương pháp
quản lý cần thiết để xác định QSDĐ cho các chủ thể nên đã làm giảm hiệu lực của công
tác giải quyết tranh chấp đất đai.
Nguyên nhân chủ quan thứ hai là chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, còn
nhiều biến động qua các thời kỳ. Các văn bản hướng dẫn thi hành chậm được ban hành
nên xảy ra tình trạng có Luật mà không thi hành được vì còn chờ văn bản hướng dẫn. Khi
đã có văn bản hướng dẫn thì việc áp dụng ở các địa phương còn tùy tiện, không thống
nhất.
Một nguyên nhân nữa là không chỉ chậm ban hành văn bản hướng dẫn, mà nhiều văn
bản pháp luật về đất đai chưa được phổ biến, tuyên truyền rộng rãi; nhiều kế hoạch, quy
hoạch sử dụng đất bị bưng bít thông tin vẫn còn tồn tại. Điều này dẫn đến tình trạng
người dân không thể biết được sự thay đổi, biến động trên chính mảnh đất mình đang
sinh sống. Cùng với đó sự thoái hóa, biến chất trong đạo đức công vụ của một bộ phận
cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai tại địa phương cũng là một trong những
nguyên nhân làm cho tình hình tranh chấp đất đai ở nước ta ngày càng gia tăng căng
thẳng, phức tạp.
1.2. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án
nhân dân
4

Phùng Văn Nghệ, Lịch sử hình thành và phát triển ngành quản lý đất đai Việt Nam, trang điện tử địa chính Việt
Nam: />- Cao Trọng Ruân, Sự ra đời của Tổng cục quản lý ruộng đất và sản phẩm đầu tay của toàn ngành, trang điện tử
Tổng cục quản lý đất đai, 31/5/2010;
/>

15
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân
Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên trong một quan hệ
xác định. Giải quyết tranh chấp là giải quyết, hóa giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung
đột đó, khiến các bên tranh chấp không còn bất đồng, mâu thuẫn với nhau nữa. Đó cũng
là mục đích cao nhất của việc giải quyết tranh chấp. Nhưng không phải lúc nào hoạt động
giải quyết tranh chấp cũng đạt được kết quả là hóa giải những bất đồng giữa các bên, bởi
khi một bên đạt được lợi ích của mình thì bên kia sẽ không có lợi. Đặc biệt tranh chấp đất
đai lại liên quan trực tiếp đến một loại tài sản có giá trị rất lớn đối với mỗi người và với
toàn xã hội, dung hòa được lợi ích giữa các bên là điều có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Vì
vậy trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền không chỉ áp
dụng các quy định của pháp luật, chính sách đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ mà còn
phải đặc biệt lưu ý đến phong tục, tập quán ở từng địa phương và quá trình sử dụng đất
của người dân để đạt được kết quả giải quyết tranh chấp đất đai hợp tình, hợp lý, được
các bên tâm phục, khẩu phục, tự nguyện tuân theo và nhận được sự đồng thuận của cộng
đồng dân cư.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (năm 1999) thì giải quyết tranh chấp đất
đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức trong quá trình quản
lý và sử dụng đất đai và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng
thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Ở nước
ta, trong quá khứ cũng như hiện tại có hai hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai, bao gồm cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân (UBND) và cơ
quan tư pháp là Tòa án nhân dân (TAND, Tòa án). Sự phân chia về thẩm quyền giải
quyết tranh chấp có nguyên nhân sâu xa do lịch sử để lại và chính sách, pháp luật đất đai
qua các thời kỳ ở nước ta. TAND là cơ quan xét xử của nước ta, thực hiện quyền tư

pháp5. Tòa án có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo
vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân. Tranh chấp đất đai là một trong những lĩnh vực thuộc thẩm quyền xét
xử của Tòa án.
Nếu như quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của UBND được coi là hoạt động
hành chính thì quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của TAND được coi là hoạt động tố
tụng. Bắt đầu từ khi đương sự nộp đơn khởi kiện tại TAND, đội ngũ cán bộ, công chức
5

Hiến pháp 2013, Điều 102.


16
của cơ quan Tòa án phải xem xét kĩ nội dung đơn khởi kiện để xác định vụ việc có thuộc
thẩm quyền giải quyết của mình hay không? Nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền giải
quyết của mình thì cần hướng dẫn đương sự nộp đơn và các tài liệu cần thiết để thụ lý vụ
án. Kể từ thời điểm này, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của TAND được tiến
hành theo đúng các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Kết quả của hoạt động
giải quyết tranh chấp tại TAND là bản án hoặc quyết định. Hiến pháp năm 2013 quy định
bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân
tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành (Điều 106).
Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật được bảo đảm thi hành bởi sức mạnh
cưỡng chế của quyền lực Nhà nước (thông qua cơ quan Thi hành án dân sự), vì vậy hoạt
động giải quyết tranh chấp đất đai của TAND có ý nghĩa rất lớn.
Như vậy có thể thấy, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND là hoạt động tố tụng
của cơ quan Tòa án nhằm mục đích giải quyết những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về
lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai khi người khởi
kiện có đủ điều kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Hoạt động tố tụng của Tòa án được
thực hiện thông qua hành vi tố tụng của đội ngũ cán bộ, công chức ngành Tòa án và phải
tuân theo các quy định của pháp luật. Kết quả cuối cùng của hoạt động giải quyết tranh

chấp đất đai tại Tòa án là bản án hoặc quyết định có hiệu lực và được Nhà nước đảm bảo
thi hành.
1.2.2. Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
Giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND nằm trong hoạt động giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì vậy nó vừa mang những
đặc điểm chung của giải quyết tranh chấp đất đai vừa mang những điểm riêng, đặc thù
gắn liền với hoạt động tố tụng của cơ quan Tòa án. Trước hết, nó cũng có những đặc
điểm chung của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, đó là:
Một là, điều kiện thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai. Vụ việc phải trải qua bước hòa
giải tiền tố tụng. Đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm
quyền hoặc TAND thì điều kiện tiền đề là vụ việc tranh chấp phải được tiến hành hòa
giải ở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Đối với các vụ án dân sự, đặc
biệt là các vụ việc tranh chấp đất đai, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự hòa giải
với nhau hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên không hòa giải được thì
phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để đề nghị hòa giải. Chủ tịch