Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LƢƠNG NGỌC HOÁN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG BỊ TRANH CHẤP –
MỘT TRONG CÁC ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. BÙI ĐĂNG HIẾU

HÀ NỘI – 2014


LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Khoa sau đại học và các thầy cô giáo
trong trƣờng Đại học Luật Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá
trình học tập, nghiên cứu tại trƣờng Đại học Luật Hà Nội.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các Thầy, Cô, gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn để em có thể hoàn thành tốt luận văn
này.
Đặc biệt, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy giáo, PGS.TS. Bùi Đăng
Hiếu đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày 20 tháng 04 năm 2014
Học viên

Lƣơng Ngọc Hoán


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

GS

: Giáo sƣ

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NSDĐ

: Ngƣời sử dụng đất

NXB

: Nhà xuất bản

PGS

: Phó giáo sƣ

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

Ths

: Thạc sĩ

TS

: Tiến sĩ

T.Ƣ

: Trung ƣơng

TSKH

: Tiến sĩ khoa học

VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao
XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ...................................................................................................................... 2
4. Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài.................................................................................. 4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài ................................................................................................................ 4
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn.......................................................................................... 5
7. Bố cục của luận văn .................................................................................................................................. 5
Chƣơng 1 ....................................................................................................................................................... 6
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................... 6
VÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ................................................................................................................... 6
1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất............................................................. 6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm QSDĐ và chuyển nhƣợng QSDĐ ................................................................. 6
1.1.2. Điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ.................................................................................................... 11
1.1.3. Thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ ....................................................................................................... 16
1.2. Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai ....................................................................................... 18
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai ................................................................................... 18
1.2.2. Phân loại tranh chấp đất đai.............................................................................................................. 24

Chƣơng 2 ..................................................................................................................................................... 26
CÁC DẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CƠ BẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TIỄN VÀ ẢNH
HƢỞNG CỦA NÓ ĐẾN VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................... 26
2.1. Dạng tranh chấp đất đai về việc xác định quyền sử đụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
...................................................................................................................................................................... 26
2.1.1. Tranh chấp về ranh giới .................................................................................................................... 26
2.1.2. Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với QSDĐ.............................................................. 28
2.1.3. Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn ........................................... 31


2.1.4. Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ ................................................ 33
2.1.5. Tranh chấp có liên quan đến địa giới hành chính ........................................................................... 35
2.2. Dạng tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất hợp
pháp .............................................................................................................................................................. 37
2.2.1. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất ............................................................................................... 37
2.2.2. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ........................................................................................ 41
2.2.3. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ ................................................................................ 45
2.2.4. Tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ ............................................................................................ 49
2.2.5. Tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ....................................................................... 52
2.2.6. Tranh chấp hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ......................................................... 54
2.3. Dạng tranh chấp hành chính về đất đai............................................................................................... 59
2.3.1. Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành có liên quan đến giao đất, cho thuê đất, gia
hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất .......................................................................... 59
2.3.2. Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực cấp hoặc thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ....................................... 61
2.3.3. Tranh chấp quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực thu hồi đất, trƣng dụng
đất, bồi thƣờng, h trợ giải phóng mặt bằng, tái định cƣ .......................................................................... 63
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ............................................................................ 65
3.1. Giải pháp về xây dựng, hoàn thiện pháp luật ..................................................................................... 65
3.2. Giải pháp đối với dạng tranh chấp xác định QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ........... 69

3.3. Giải pháp đối với dạng tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất hợp pháp. ................................................................................................................................. 71
3.4. Giải pháp đối với dạng tranh chấp hành chính về đất đai ................................................................. 74
KẾT LUẬN ................................................................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................................


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặt biệt không
gì thay thế đƣợc của nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trƣờng
sống, là nơi định cƣ của ngƣời dân, là nền tảng để phân bố các cơ sở kinh tế, văn hóa,
xã hội và an ninh quốc phòng. Đúng nhƣ Bemard Binns đã từng khẳng định:“…Đất là
nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại, nó là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu
đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra
trên mặt đất…”[4]
Dƣới sự tác động của cơ chế thị trƣờng, tốc độ tăng dân số thì vấn đề về đất đai
trở nên quan trọng, bức xúc hơn, hàng loạt các vụ tranh chấp gay gắt về quyền lợi,
khiếu nại tố cáo có liên quan đến đất đai diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở
hầu hết mọi nơi. Thời gian gần đây có rất nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu nại liên quan
đến đất đai diễn ra rất gay gắt, phức tạp mang tính bức xúc, có nhiều nơi trở thành
điểm nóng, khiếu kiện đông ngƣời, khiếu kiện vƣợt cấp. Tranh chấp đất đai phát sinh
ảnh hƣởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội nhƣ: Làm đình đốn sản xuất,
phá vỡ các mối quan hệ trong cộng đồng dân cƣ, ảnh hƣởng đến phong tục đạo đức tốt
đẹp của ngƣời Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Tranh
chấp đất đai kéo dài nếu không đƣợc giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”,
bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nƣớc. Vì vậy, việc
nghiên cứu bản chất pháp lý của các tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai để từ đó xác định những nguyên nhân và tìm ra các giải pháp để giải
quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai, bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của
NSDĐ là việc làm hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang
đƣợc Đảng, Nhà nƣớc và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.
Trong khi tình hình tranh chấp đất đai có diễn biến tăng mạnh và ngày càng trở
nên phức tạp thì một vấn đề rất quan trọng đặt ra: khi tranh chấp đất đai xảy ra thì tất cả
các quyền của NSDĐ nhƣ: sử dụng QSDĐ để xây mới nhà cửa, công trình trên đất, gieo
trồng trên đất, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ sẽ không thể thực hiện. Mà trong nền kinh
tế thị trƣờng quyền chuyển nhƣợng QSDĐ - Một trong những quyền quan trọng nhất
của NSDĐ cũng sẽ không thể thực hiện đƣợc. Bởi vì theo quy định của pháp luật hiện
hành “đất có tranh chấp” là vi phạm một trong những điều kiện chuyển nhƣợng
QSDĐ. Theo đó, NSDĐ sẽ không đƣợc chuyển nhƣợng dƣới bất cứ hình thức nào.
Cũng từ đây lại phát sinh câu hỏi, thế nào là tranh chấp đất đai? Vì thực tế hiện
nay ở nhiều nơi, nhiều địa phƣơng trong cả nƣớc chƣa có đƣợc cách hiểu thống nhất


2

và đúng đắn về nội dung cũng nhƣ bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai. Dẫn tới
tình trạng các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã hiểu không đầy đủ, thậm chí hiểu
sai nội dung và bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai. Đặc biệt ở các cấp Ủy ban
nhân dân – Cấp cơ quan có thẩm quyền quản lý trực tiếp, gần dân nhất trong hệ thống
cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai. Có một thực tế phổ biến tồn tại là: cứ nhận đƣợc
đơn khiếu kiện có liên quan đến đất đai gửi đến Ủy ban nhân dân thì mặc nhiên chính
quyền Ủy ban nhân dân thừa nhận đất đó có tranh chấp. Dẫn tới hậu quả các quyền của
NSDĐ bị vi phạm nghiêm trọng. Trong đó, có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ. Vì vậy
việc xác định đúng bản chất pháp lý của các loại tranh chấp đất đai là rất quan trọng và
có ý nghĩa lớn trong việc loại trừ các tranh chấp hình thức, mang tính giả tạo không
đúng bản chất tranh chấp đất đai, gây ảnh hƣởng lớn đến quyền chuyển nhƣợng QSDĐ

hợp pháp của NSDĐ.
Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên, tác giả đã chọn việc nghiên
cứu đề tài: “Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay đã có khá nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến
đề tài luận văn dƣới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau,
dựa trên các quan điểm trái ngƣợc của các tác giả dẫn tới kết quả nghiên cứu không
giống nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề của m i ngƣời.
Liên quan đến đề tài luận văn, có thể kể đến một số công trình khoa học đã đƣợc công
bố nhƣ sau:
Tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài, thực trạng và
giải pháp”, diễn ra ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc,
các tác giả đã trình bày các báo cáo tham luận: Báo cáo tham luận“Những dạng tranh
chấp đất đai chủ yếu ở nước ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” của TS.
Doãn Hồng Nhung, tác giả nêu lên những dạng tranh chấp đất đai phổ biến ở nƣớc ta
hiện nay và khung pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai. Báo
cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính
lịch sử” của TS. Nguyễn Quang Tuyến, tác giả phân tích nhƣ thế nào là tranh chấp đất
đai, những đặc trƣng cơ bản của loại tranh chấp này, các dạng tranh chấp phổ biến
hiện nay và những nguyên nhân có tính lịch sử của tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo
dài, đồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết triệt để các tranh
chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài.
Bài viết liên quan đến đề tài:“Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất
đai 2003” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 năm 2006 của tác giả Lƣu Quốc


3

Thái, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Trong bài viết này chủ yếu tác giả

đi sâu phân tích khái niệm tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 để góp phần
xác định chính xác về thẩm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết đối với từng loại
tranh chấp đất đai. Bài viết “Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án”
đăng trên trang web ngày 12/12/2011 của TS. Trần Anh
Tuấn, Khoa Luật dân sự, Đại học Luật Hà Nội. Tác giả phân tích thuật ngữ “Tranh
chấp QSDĐ” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo pháp luật hiện hành để xác
định rõ hơn những tranh chấp nào thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và phân
tích quy định của việc hòa giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai.
Về sách chuyên khảo mà tác giả tham khảo liên quan đến đề tài gồm có đầu sách:
“Giao dịch về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử”của đồng tác giả TS. Thẩm
phán Nguyễn Văn Cƣờng và TS. Nguyễn Minh Hằng (2011) NXB thông tin truyền
thông. Trong đó, các tác giả đi sâu phân tích các trƣờng hợp giao dịch QSDĐ vô hiệu
trên cơ sở các vụ việc đƣợc giải quyết ở hệ thống các cấp Tòa án Việt Nam. Đầu sách:
“Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ” của tập thể tác giả Khoa luật
Dân sự - Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh do PGS.TS. Đ Văn Đại chủ biên (2012)
NXB Lao động. Trong đó các tác giả nêu ra phân tích các loại tranh chấp hợp đồng
liên quan đến đất đai từ đó nêu lên các bất cập của pháp luật trong giải quyết tranh
chấp đất đai.
Ngoài ra, các công trình nghiên cứu pháp luật nƣớc ngoài có liên quan đến luận
văn không nhiều. Chỉ có một số bài viết đề cập riêng lẻ những vấn đề, khía cạnh khác
nhau có liên quan đến đề tài mà tác giả tham khảo nhƣ: Báo cáo của Đoàn công tác,
Ban kinh tế Trung ƣơng "Nghi n c u khảo sát về ch nh sách pháp luật đất đai của
Trung Quốc 2002 , Báo cáo của Đoàn công tác, Ban Kinh tế trung ƣơng. "Nghi n
c u khảo sát ch nh sách pháp luật đất đai của Đài Loan" (2002) các báo cáo nói trên
cho ta thấy những tƣơng đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số
nƣớc có chung chế độ công hữu đất đai nhƣ Trung Quốc.
Các công trình nghiên cứu khoa học trên nhìn chung đề cập đến nhiều khía cạnh
khác nhau của tranh chấp QSDĐ. Tuy nhiên, chƣa công trình khoa học nào đi sâu và
phân tích nội dung “QSDĐ không bị tranh chấp” thông qua những loại tranh chấp đất
đai cụ thể trong thực tế và ảnh hƣởng của nó đến việc chuyển nhƣợng QSDĐ. Vì vậy,

đề tài luận văn thạc sĩ của tác giả là công trình mới nghiên cứu về vấn đề này.
3. Đối tƣợng nghiên cứu đề tài
Luận văn có đối tƣợng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung
có liên quan đến QSDĐ; tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các
thời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và


4

ảnh hƣởng của nó đối với hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ ở nƣớc ta trong những năm
gần đây.
4. Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Đề tài “Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về
QSDĐ, chuyển nhƣợng quyền sử đất; về tranh chấp đất đai nói chung và đi sâu tìm hiểu các
dạng tranh chấp đất đai cụ thể trong thực tế và ảnh hƣởng của nó đến việc chuyển nhƣợng
QSDĐ. Từ đó tìm ra bản chất pháp lý của các dạng tranh chấp đất đai hiện nay. Trên cơ sở đó
đề xuất, kiến nghị những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
Để đạt đƣợc mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Nghiên cứu làm rõ khái niệm QSDĐ; chuyển nhƣợng QSDĐ; tranh chấp đất đai
cũng nhƣ các khái niệm khác có liên quan, từ đó phân tích đặc điểm của QSDĐ; của
chuyển QSDĐ; điều kiện, thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ; của tranh chấp đất đai, phân
loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và khái quát
những quy định của pháp luật Việt Nam về tranh chấp đất đai qua các thời kỳ.
- Nêu và phân tích, đánh giá thực trạng của các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
trong đời sống pháp lý hiện nay, từ đó tìm ra bản chất pháp lý cũng nhƣ ảnh hƣởng của
các dạng tranh chấp đất đai cụ thể đến hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ.
- Nêu các phƣơng hƣớng, kiến nghị và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp
góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng QSDĐ và giải
quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu
khoa học nhƣ: Phƣơng pháp phân tích và tổng hợp; phƣơng pháp hệ thống hóa;
phƣơng pháp so sánh; phƣơng pháp thống kê; theo đó:
- Phương pháp phân t ch và tổng hợp: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng trong tất
cả các chƣơng của luận văn. Cụ thể, đƣợc sử dụng để phân tích các quy phạm pháp
luật, đi sâu vào tìm tòi, trình bày, phân tích các khái niệm, quan điểm, nhận xét các
vấn đề lý luận về QSDĐ, chuyển nhƣợng QSDĐ, tranh chấp đất đai Chƣơng 1 ; giải
quyết tranh chấp đất đai, các quy định và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai và ảnh
hƣởng của nó đến chuyển nhƣợng quyền QSDĐ Chƣơng 2 . Từ đó rút ra các đánh
giá, kết luận và kiến nghị phù hợp nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai ở nƣớc ta. Chƣơng 3
- Phương pháp hệ thống hóa: đƣợc sử dụng xuyên suốt luận văn nhằm trình bày
các vấn đề, các nội dung trong luận văn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ,


5

có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dung để đạt đƣợc mục đích, yêu
cầu đã đƣợc xác định cho luận văn.
- Phương pháp so sánh: Phƣơng pháp này chủ yếu đƣợc sử dụng tại Chƣơng 1 và
Chƣơng 2 của luận văn. Cụ thể là đƣợc vận dụng trong việc so sánh các quy định của
pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau. Ngoài ra, tác giả cũng sử dụng phƣơng
pháp này để tham khảo pháp luật về đất đai, tranh chấp đất đai ở các quốc gia khác; rút
ra những điểm chung, những khác biệt về quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.
- Phương pháp thống kê: Phƣơng pháp này đƣợc tác giả sử dụng chủ yếu ở phần
Mở đầu và Chƣơng 2 để đƣa ra đánh giá về tình hình nghiên cứu của luận văn và thực tiễn
tranh chấp đất đai ở nƣớc ta trong thời gian qua.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Th nhất, luận văn đã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm và

đặc điểm về: QSDĐ, chuyển nhƣợng QSDĐ, điều kiện và thủ tục chuyển nhƣợng
QSDĐ; về tranh tranh chấp đất đai; qua đó làm rõ bản chất pháp lý của QSDĐ, chuyển
nhƣợng QSDĐ và tranh chấp đất đai.
Th hai, luận văn đã nêu ra và phân tích thực tiễn tranh chấp đất đai ở nƣớc ta
trong những năm qua, trên cơ sở đó phân loại tranh chấp đất đai thành các dạng, các
loại cụ thể. Phân tích và đánh giá một cách toàn diện và khách quan về thực trạng các
quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
từ đó chỉ ra bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai là “QSDĐ bị tranh chấp” nhằm
nhận dạng các tranh chấp đất đai đúng nghĩa và loại trừ các tranh chấp đất đai giả tạo.
Th ba, luận văn đã đề xuất đƣợc kiến nghị về phƣơng hƣớng và các giải pháp
đồng bộ và cụ thể để khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập của pháp luật trong
thực tế nhận dạng và giải quyết tranh chấp đất đai góp phần hoàn thiện pháp luật Việt
Nam trong tình hình hiện nay.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo luận văn gồm 3
chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1. Lý luận chung về chuyển nhƣợng QSDĐ và tranh chấp đất đai
Chƣơng 2. Các dạng tranh chấp đất đai cơ bản ở Việt Nam - Thực tiễn và ảnh
hƣởng của nó đến việc chuyển nhƣợng QSDĐ
Chƣơng 3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.


6

Chƣơng 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ
Đất đai đã tồn tại trƣớc khi loài ngƣời xuất hiện. Sự tồn tại của đất đai nhƣ một lẽ

tự nhiên, là cơ sở hình thành nên sự sống. Vì vậy mà C.Mác trong bộ Tƣ bản đã khái
quát vai trò kinh tế đặc biệt của đất đai thông qua viện dẫn câu nói của W.petty (16221687): “Lao động là cha đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất xã hội”[27] Trong
quá trình phát triển của xã hội loài ngƣời, đất đai, quan hệ đất đai thực sự trở thành vấn
đề đặc biệt quan trọng. Thông qua quá trình lao động sản xuất, đất đai là nguồn tài
nguyên vô giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là tiền đề cho việc tạo ra của cải vật chất
phục vụ cho cuộc sống con ngƣời, thúc đẩy sự phát triển của xã hội.
Chính vì ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con ngƣời, nên
trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi gia đoạn phát triển, các quốc gia trên thế giới
đều đặc biệt quan tâm đến việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp để quản lý
chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả phát huy tiềm năng, khai thác tốt hơn quỹ đất có hạn của
mình. Theo đó, QSDĐ luôn là chế định pháp luật quan trọng.
Nói đến “quyền sử dụng” nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192 BLDS 2005). Song khác với các loại tài sản khác, đất
đai là một tài sản đặc biệt, một tƣ liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian, diện
tích nhƣng lại vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi. Nếu đƣợc quản lý và
khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận. Ngƣợc lại, nếu bị đối xử với thái
độ “vô chủ” theo kiểu “vắt kiệt” sức sản xuất, độ màu mỡ thì tài nguyên đất đai sẽ
ngày càng cạn kiệt dần. Điều đó lý giải tại sao ở các nƣớc dù là duy trì hình thức sở
hữu đất đai nào đi nữa thì vẫn luôn có những chế định quan trọng nhằm xác lập cho
những ngƣời trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo cho NSDĐ
phát huy tối đa năng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSDĐ cho ngƣời dân.
Tùy vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống mà pháp luật
m i quốc gia quy định khác nhau về QSDĐ. Chẳng hạn ở Anh, đất đai thuộc quyền sở
hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho ngƣời dân sử dụng và có các quyền đối với
đất đai nhƣ sử dụng, mua, bán, sang nhƣợng,... . Tƣơng tự nhƣ vậy ở Hồng Kông,
trƣớc năm 1997 thời kỳ trƣớc khi đƣợc Anh trao trả cho Trung Quốc) là thuộc địa của
Anh, đất đai cũng thuộc quyền sở hữu tối cao của Nữ hoàng. Song nhà nƣớc thực hiện
việc cho thuê đất dài hạn trong thời gian 75 năm theo hình thức “bán đất” thông qua

7

hoạt động đấu giá, đấu thầu công khai. Trong 75 năm, các nhà đầu tƣ đƣợc quyền xây
dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng để chuyển nhƣợng, bán hoặc cho thuê. [1]
Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tƣơng đồng với nƣớc ta về chế độ chính
trị, kinh tế, xã hội cũng có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ thuộc
cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tƣ hữu. Theo đó, có sự tách bạch quyền sở
hữu đất đai và QSDĐ trong thời hạn quy định. Để có QSDĐ thì các tổ chức, cá nhân
phải mua và khi đã có QSDĐ trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì có thể mua,
bán, cho thuê, thế chấp, tặng cho, để lại thừa kế,….theo ý chí của mình.[1]
Ở Việt Nam, Hiến pháp 1992 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho tổ ch c, hộ gia đình cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài”. Bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài, NSDĐ còn đƣợc thực hiện các
giao dịch QSDĐ của mình nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, để
lại thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Những quy định trên tiếp
tục đƣợc kế thừa và ghi nhận trong Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 mới nhất
đƣợc Quốc hội thông qua năm 2013 và sẽ có hiệu lực thi hành trong năm 2014.
Dù cách thức và nội dung biểu hiện có khác nhau, nhƣng nhìn một cách khái quát,
QSDĐ mà các quốc gia quy định luôn thể hiện điểm một điểm chung là: QSDĐ là
những khả năng của một chủ thể đƣợc thực hiện hoặc đƣợc hƣởng những quyền lợi
nhất định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó đƣợc pháp luật ghi nhận và
đảm bảo thực hiện trên thực tế. Vì vậy, QSDĐ đƣợc hiểu là một phạm trù pháp lý luôn
đƣợc nhìn nhận và xem xét dƣới hai góc độ sau đây:
Th nhất, QSDĐ là quyền năng của chủ thể. Theo nghĩa này thì QSDĐ là khả
năng của một tổ chức hay cá nhân đƣợc thực hiện các QSDĐ trong quá trình sử dụng
đất mà pháp luật không cấm.
Th hai, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những đảm bảo pháp lý
do Nhà nƣớc ban hành nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các tổ chức, cá
nhân thực hiện quyền chủ thể khi sử dụng đất.
Nhìn nhận dƣới góc độ kinh tế, QSDĐ thực chất là một quyền dân sự, theo đó chủ

sử dụng đất đƣợc thực hiện những quyền cụ thể để thỏa mãn lợi ích của mình. Chẳng
hạn NSDĐ đƣợc quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông
qua việc sử dụng mảnh đất đó vào những mục đích khác nhau nhƣ: Xây dựng nhà cửa,
gieo trồng, cho thuê, chuyển nhƣợng, ….Bên cạnh đó, họ đƣợc quyền yêu cầu những
ngƣời khác không thực hiện các hành vi xâm hại đến lợi ích hợp pháp của mình nhƣ:
Không đƣợc lấn chiếm, hủy hoại đất, ngăn cản việc sử dụng đất,….Nhƣ vậy, về
phƣơng diện kinh tế, QSDĐ đƣợc thể hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ,


8

những quyền năng đó đƣợc thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang
lại những lợi ích cho NSDĐ.
Dƣới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDĐ đƣợc
hƣởng, đƣợc làm trong quá trình sử dụng đất. Hay nói cụ thể hơn là các quyền năng
của NSDĐ có đƣợc thực hiện trên thực tế hay không. Lợi ích của họ có đƣợc đáp ứng
hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ đƣợc phép thực hiện hoặc
đƣợc hƣởng quyền hay không, mức độ hƣởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của
Nhà nƣớc thể hiện nhƣ thế nào khi họ thực hiện QSDĐ. Ở đây, vai trò của Nhà nƣớc là
thông qua công cụ pháp luật xác lập tiền đề và điều kiện để QSDĐ của m i chủ thể
đƣợc thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với các điều kiện kinh
tế - xã hội khác nhau và bản chất của m i nhà nƣớc khác nhau thì khả năng đảm bảo
về mặt pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau.
Để có đƣợc cách hiểu đúng đắn về QSDĐ, chúng ta phải xem xét QSDĐ trên cả
hai phƣơng diện kinh tế và pháp lý. Có thể định nghĩa: QSDĐ là một chế định pháp lý
gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực
hiện, trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà
nước cho phép sử dụng đất.
Với mong muốn đƣa QSDĐ vào giao lƣu dân sự, trao đổi trong kinh tế thị trƣờng
để khai thác có hiệu quả cao nhất đối với đất đai. Nhà nƣớc trao QSDĐ cho NSDĐ và

Nhà nƣớc cũng đảm đảm bảo cho các chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng
diện tích đất của mình cho những ngƣời khác khi đáp ứng đƣợc những điều kiện cụ thể.
Theo giải thích từ ngữ Từ điển Luật học (2006) của Viện Khoa học Pháp lý – Bộ
Tƣ Pháp thì: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng sử dụng. Bên chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử
dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên. [102] Giải thích này đã xác định chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác đồng
thời đƣợc nhận số tiền tƣơng đƣơng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển giao.
Còn theo quy định của pháp luật hiện hành chuyển nhƣợng QSDĐ về bản chất
pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng. Điều 697 BLDS 2005 quy
định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó b n chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, trƣờng Đại học Luật Hà Nội thì phân định chuyển
nhƣợng QSDĐ rõ ràng hơn trên hai phƣơng diện: Chuyển nhƣợng QSDĐ về mặt pháp


9

lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự
nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhất định và
chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác; về phƣơng diện kinh tế, đó là sự chuyển
nhƣợng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử
dụng đất khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trƣờng [67]
Từ những quan điểm trên chúng ta có thể thấy rằng: Nếu xem xét về bản chất kinh
tế thì chuyển nhƣợng QSDĐ là hành vi của chủ sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng) tự
nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận chuyển nhƣợng để lấy
một khoản tiền nhất định. Đây là giao dịch thuận mua vừa bán, mang đầy đủ đặc trƣng

của quan hệ thị trƣờng. Còn nếu xem xét về bản chất pháp lý thì chuyển nhƣợng QSDĐ
thực chất là việc Nhà nƣớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai
giữa các chủ thể sử dụng đất thông qua hợp đồng. Nhà nƣớc cho phép NSDĐ đƣợc
quyền chuyển nhƣợng QSDĐ của mình trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, NSDĐ
phải tuân thủ trình tự, thủ tục khi chuyển nhƣợng đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ
với Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai khi chuyển nhƣợng QSDĐ. Theo đó,
chuyển nhƣợng QSDĐ là ngƣời có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho ngƣời khác
bằng các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn, để lại thừa kế QSDĐ. Việc chuyển nhƣợng QSDĐ phải tuân thủ các quy định
của pháp luật mới có giá trị pháp lý. M i quyền năng trong các quyền chuyển nhƣợng
QSDĐ đều có ý nghĩa khác nhau. Quy định quyền đƣợc góp vốn, thế chấp giá trị
QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh đã mở ra khả năng cho NSDĐ có thêm nguồn
vốn đầu tƣ cho sản xuất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng sinh lời của đất,
tăng thu nhập cho NSDĐ, đồng thời mở rộng thị trƣờng vốn. Quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại có ý nghĩa lớn đối với việc xây dựng thị
trƣờng đất đai nói riêng, thị trƣờng bất động sản nói chung nhằm phát huy tối đa giá trị
của QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Căn cứ vào hình thức sở hữu đối với đất đai, QSDĐ ở m i quốc gia đƣợc xác định
khác nhau. Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSDĐ với ý nghĩa là quyền khai thác công
dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức, những thuộc tính có ích từ đất thì có thể rút ra những đặc
điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ và chuyển quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Th nhất, QSDĐ là quyền đƣợc phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai.
Cũng giống nhƣ bất kỳ tài sản thông thƣờng nào khác, quyền của chủ sở hữu tài
sản bao gồm ba quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Đối
với đất đai, chủ sở hữu cũng có đầy đủ ba quyền năng đó và QSDĐ là một trong
những quyền năng của chủ sở hữu đất. Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tài
sản là đất đai nói riêng trƣớc hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó. Ngƣời không phải


10

chủ sở hữu chỉ đƣợc quyền sử dụng trong những điều kiện cụ thể nhƣ: đƣợc chủ sở
hữu cho phép sử dụng hoặc đƣợc ủy quyền. QSDĐ ở các nƣớc có chế chế độ sở hữu
khác nhau về đất đai thì nội dung đƣợc biểu hiện của QSDĐ cũng khác nhau. Ở các
nƣớc duy trì chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của chủ sở
hữu và không tách rời quyền sở hữu. Ngƣời có QSDĐ cũng đồng thời là ngƣời có
quyền sở hữu mảnh đất đó.Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ họ
đồng thời đƣợc quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc sở hữu của
mình giống nhƣ đối với các loại tài sản khác.
Không giống nhƣ các nƣớc duy trì chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai, ở các nƣớc
duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nhƣ Trung Quốc, Cu Ba, Việt Nam…. QSDĐ
đƣợc quy định rất khác. Trên cơ sở chế độ “sở hữu toàn dân” về đất đai và đƣợc xây
dựng thành một chế định riêng cho NSDĐ chứ không với ý nghĩa là một quyền năng
của chủ sở hữu. Ở Trung Quốc, duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng
mới là “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật”[1]
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc ghi nhận trong Hiến pháp.
Theo đó, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là chủ sở hữu đại diện đứng
ra thống nhất quản lý đất đai trong cả nƣớc. Trên cơ sở đó, Nhà nƣớc trao QSDĐ cho
các tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức nhƣ: giao đất không thu tiền, giao đất có
thu tiền, hoặc cho thuê đất và họ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là ngƣời
có quyền sở hữu đất đai. Và để NSDĐ có điều kiện khai thác tốt tiềm năng của đất
đai, Nhà nƣớc đảm bảo cho họ đƣợc quyền thực hiện các quyền năng mở rộng trong
quá trình sử dụng đất, trong đó có các quyền giao dịch dân sự về đất đai nhƣ: Chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, để lại thừa kế, góp vốn, thế chấp QSDĐ.
Th hai, đối tƣợng của giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ không phải là đất đai
(vật mà là QSDĐ quyền sử dụng vật . Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là NSDĐ .NSDĐ chỉ đƣợc
phép chuyển nhƣợng QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng; đƣợc
thực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong QSDĐ chứ không phải bản

thân đất đai và nhìn chung quyền này bị hạn chế hơn so với mua bán đất đai nhƣ một
số quốc gia có chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai.
Th ba, giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ luôn bị chi phối bởi Nhà nƣớc với những
điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng khác biệt so với chuyển nhƣợng các loại tài
sản khác. Quy định này rất khác so với các quốc gia duy trì sở hữu tƣ nhân về đất đai.
Ở đó, các chủ thể sử dụng đất có toàn quyền định đoạt với mảnh đất của mình mà
không bị chi phối bởi chủ thể thứ ba nào,việc mua bán đất đai cũng giống nhƣ việc


11

mua bán các loại tài sản có giá trị khác. Có sự khác nhau đó vì ở Việt Nam NSDĐ
không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai.
Th tư đất đai không do con ngƣời tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có tính lâu
bền). Do vậy, giá chuyển nhƣợng QSDĐ không phản ánh giá trị thực của hàng hóa
QSDĐ, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tƣ.
Do đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tƣơng đối. Giá
chuyển nhƣợng QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhƣ vị trí, thị trƣờng, sự độc đáo
của ô đất, tâm lý, lịch sử,…. Khác với quy luật cung cầu thông thƣờng, giá chuyển
nhƣợng QSDĐ nhìn chung ngày càng tăng vì gia tăng đầu tƣ và nhu cầu đối với đất
ngày càng lớn mà quỹ đất lại có hạn.
Th năm việc chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu đƣợc tiến hành thông qua hệ thống
các hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến mảnh đất gọi là hồ sơ địa chính. Vì đất đai có vị trí
cố định, không di dời đƣợc, do vậy khác với các loại hàng hóa khác, cần đƣợc đo đạc
lập hồ sơ cho từng thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho NSDĐ hợp pháp.
Hồ sơ giấy tờ đó càng ổn định và càng đáng tin cậy thì việc chuyển nhƣợng mới minh
bạch rõ ràng. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải xác lập, lƣu giữ và cung cấp đầy
đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và làm thủ tục công nhận việc
chuyển nhƣợng QSDĐ, đây là cơ sở quan trọng đảm bảo cho việc chuyển nhƣợng
QSDĐ hiệu quả, đúng luật và ngăn ngừa các tranh chấp phát sinh.

1.1.2. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Pháp luật các quốc gia trên thế giới đều có những quy định cụ thể về chuyển
nhƣợng đất đai. Ở phần lớn các quốc gia trên thế giới nơi ngƣời dân có quyền sở hữu
đất đai nhƣ những loại tài sản khác thì việc “mua bán” đất đai cũng không khác nhiều
so với việc mua bán các loại tài sản khác, thƣờng ít bị ràng buộc bởi những điều kiện
pháp lý.
Còn ở Việt Nam do đặc thù của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của
Nhà nƣớc, ngƣời dân chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi
không có nhu cầu sử dụng nữa thì NSDĐ cũng có quyền chuyển nhƣợng lại quyền đó
cho ngƣời khác, ngoài đời thƣờng dùng từ “mua bán đất” hoặc “mua bán bất động sản”.
QSDĐ cũng có giá trị nên nó không chỉ là một một loại hàng hóa, mà là một loại hàng
hóa đặc biệt, tùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau và gọi là giá trị QSDĐ. Đó
là thực tế của kinh tế thị trƣờng nói chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng.
Vấn đề đặt ra là để quản lý và sử dụng đất có hiệu quả thì một mặt, Nhà nƣớc cần
tạo ra một cơ chế để đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng đất đai. Mặt
khác, Nhà nƣớc cần có những biện pháp nhằm kiểm soát việc chuyển nhƣợng QSDĐ


12

nhằm quản lý và sử dụng đất sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Trên cơ sở đó Nhà nƣớc
đặt ra những điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ, đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau:
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi 2001 và các văn bản hƣớng
dẫn thi hành đều đã có những quy định về điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣng đều
là những quy định còn chung chung chƣa cụ thể, rõ ràng dẫn đến thực tế khó áp dụng.
Đến Luật đất đai 2003 những quy định này đã đƣợc cụ thể hóa rõ ràng hơn ngay trong
Luật. Theo đó, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định về điều kiện chuyển nhƣợng
QSDĐ nhƣ sau: “NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
khi có các điều kiện sau đây: Có giấy ch ng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp;

QSDĐ không bị k bi n để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”.
Về điều kiện NSDĐ phải có giấy ch ng nhận QSDĐ thì Điều 66 Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, h trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất đã có quy định về thời hạn thống nhất thực hiện
các giao dịch về QSDĐ bằng giấy chứng nhận QSDĐ nhƣ sau:
Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, NSDĐ phải có Giấy chứng nhận mới đƣợc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, trừ trƣờng hợp quy định dƣới đây:
Trƣờng hợp trƣớc ngày 01 tháng 11 năm 2007 NSDĐ đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy
chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và NSDĐ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn đƣợc thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ.
Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy
tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;


13

- Giấy tờ chuyển nhƣợng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trƣớc ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn xác nhận là đã sử

dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên
mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhƣợng QSDĐ
có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng đến trƣớc ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi
hành chƣa thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
Về điều kiện QSDĐ không bị k bi n để bảo đảm thi hành án thì căn cứ vào quyết
định của tòa án, cơ quan thi hành án là có thể xác định đƣợc.
Về điều kiện trong thời hạn sử dụng đất có thể xác định đƣợc thông qua việc căn
cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Trong trƣờng
hợp mất mát hoặc không có giấy tờ trên có thể tra cứu trong sổ mục kê, hồ sơ địa
chính đƣợc lƣu tại UBND các địa phƣơng.
Ri ng đối với điều kiện đất không có tranh chấp do Luật đất đai 2003 mới chỉ mới
đƣa ra khái niệm: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”(Khoản 26 Điều 4 Luật
đất đai 2003 , mà chƣa có những quy định cụ thể, chi tiết, chƣa có những căn cứ pháp
lý rõ ràng cho việc xác định bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai nên còn khá nhiều
những cách hiểu và quan điểm khác nhau liên quan đến tranh chấp đất đai tập trung ở
các câu hỏi: Nhƣ thế nào là đất không có tranh chấp? Đối tƣợng tranh chấp đất đai ở
đây là gì? Nội dung, phạm vi của tranh chấp là gì? Pháp luật nên quy định điều kiện là
đất không có tranh chấp hay quy định là QSDĐ không bị tranh chấp? Những câu hỏi
đó sẽ đƣợc phân tích sâu hơn trong những phần sau của bài.
Đó là các quy định chung nhất về điều kiện chuyển nhƣợng đất đai theo quy định
của Luật đất đai 2003 hiện hành. Tuy nhiên, do đặc thù riêng của từng loại đất và
QSDĐ của các chủ thể khác nhau cũng có những điểm khác nhau nên đối với m i loại
đất khác nhau, của các chủ sở hữu khác nhau còn kèm theo những điều kiện khác đƣợc

Chính phủ quy định trong các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
Những điều kiện đó tiếp tục đƣợc ghi nhận trong Luật đất đai sửa đổi 2013 sẽ có
hiệu lực vào ngày 01/07/2014. Theo đó, ngoài những quy định chung về chuyển


14

nhƣợng QSDĐ quy định tại Điều 188 thì NSDĐ còn bị ràng buộc bởi các điều kiện
chuyển nhƣợng QSDĐ đối với những trƣờng hợp đặc biệt đã đƣợc cụ thể hóa ngay
trong luật nhƣ:
Điều 189 quy định Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc bán tài sản gắn liền với đất
thuê của Nhà nƣớc khi có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê đƣợc tạo lập
hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy
hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tƣ đã đƣợc phê duyệt, chấp thuận. Cùng với đó,
ngƣời mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài
chính để thực hiện dự án đầu tƣ; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tƣ;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng hợp đã đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trƣớc đó. Còn đối với ngƣời mua tài sản
đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ
thể, sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc xác định trong dự án.
Điều 190 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Theo đó, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi,
nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì
chỉ đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia
đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trƣớc bạ.
Không chỉ quy định và ràng buộc thêm các điều kiện đƣợc chuyển nhƣợng cũng
nhƣ nhận chuyển nhƣợng. Luật đất đai 2013 còn rất tiến bộ khi quy định rõ các trƣờng
hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng đƣợc quy định tại Điều 191. Theo đó, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài không đƣợc nhận chuyển nhƣợng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhƣợng, tặng cho QSDĐ; Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng
hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa;
Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất
nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng đó.


15

Cùng với đó Điều 192 cũng ghi nhận các trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhƣợng, tặng cho QSDĐ có điều kiện cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen
kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng nhƣng chƣa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc chuyển
nhƣợng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; Hộ gia đình, cá
nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng
hộ thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó; Hộ gia đình, cá
nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất theo chính sách h trợ của
Nhà nƣớc thì đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết
định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Với yêu cầu của kinh tế thị trƣờng cần tích tụ đất đai trên quy mô lớn để sản xuất
nông nghiệp tập trung, chuyên môn hóa cao. Luật đất đai 2013 cũng quy định cụ thể

điều kiện nhận chuyển nhƣợng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện
dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Theo đó, Tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện:
Thứ nhất, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhƣợng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự
án; Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhƣợng, nhận góp
vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt; Thứ ba,đối với đất chuyên trồng lúa nƣớc thì
Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
từ đất chuyên trồng lúa nƣớc phải nộp một khoản tiền để Nhà nƣớc bổ sung diện tích
đất chuyên trồng lúa nƣớc bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy
định của Chính phủ.(Điều 193)
Cùng với việc đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu xây dựng nhà ở, kết cấu hạ
tầng là rất cấp thiết đặc biệt là tại các thành phố lớn. Mà dự án đầu tƣ xây dựng kinh
doanh nhà ở, dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng thì chỉ có thể xây trên đất. Nên rất
cần có những quy định cụ thể để tạo điều kiện cho chủ đầu tƣ các dự án đó có nhận
chuyển nhƣợng, tích lũy đƣợc quỹ đất đủ để triển khai xây dựng. Đáp ứng yêu cầu đó
Điều 194 Luật đất đai 2013 cũng đã quy định cụ thể về các điều kiện chuyển nhƣợng
QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tƣ xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê. Theo đó, việc chuyển nhƣợng
QSDĐ trong dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở đƣợc thực hiện theo quy định:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị


16

để cho phép chủ đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở đƣợc chuyển nhƣợng
QSDĐ dƣới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng
và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở

thì đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ gắn với việc chuyển nhƣợng toàn bộ hoặc một phần
dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ phải thực hiện
dự án đầu tƣ đúng theo tiến độ đã đƣợc phê duyệt. Cùng với đó việc chuyển nhƣợng
QSDĐ gắn với chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhƣợng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: Có đủ các điều kiện quy
định tại khoản 1 Điều 188 của Luật; Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng
kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã đƣợc phê duyệt.
Trên đây là những quy định tuy không mới vì đã đƣợc ghi nhận trong rất nhiều
văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. Tuy nhiên lại quy định rải rác trong rất
nhiều văn bản hƣớng dẫn luật của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành nhiều ch còn mập
mờ, thiếu chi tiết dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, lại liên tục thay đổi đã tạo khó
khăn cho ngƣời dân trong việc tiếp cận những quy định đó. Vì vậy, việc quy định tập
trung và ghi nhận ngay trong Luật đất đai 2013 là một tiến bộ lớn, sẽ không còn tình
trạng m i địa phƣơng, m i ngƣời dân hiểu theo những cách khác nhau nữa. Từ đó ngăn
ngừa đƣợc rất nhiều các nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
đất đai có liên quan đến tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển
nhƣợng, ngăn ngừa đƣợc sự lạm quyền, sách nhiễu của bộ máy công quyền các địa
phƣơng. Tạo điều kiện thuận lợi để việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ, nâng cao hiệu
quả sử dụng đất đai.
1.1.3. Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
Nhƣ đã phân tích ở trên, xuất phát từ đặc thù của quan hệ sở hữu đất đai đặt ra
một cơ chế chuyển nhƣợng thích hợp, ngoài việc xác định những điều kiện để chủ thể
sử dụng đất có đƣợc chuyển nhƣợng hay không, nhà nƣớc cần phải xây dựng một cơ
chế chuyển nhƣợng liên quan đến các thủ tục chuyển nhƣợng. Cơ chế này giúp cho
Nhà nƣớc có đƣợc thông tin về tài sản vẫn thuộc sở sở hữu của mình. Bởi xét cho cùng
cùng đất đai không mất đi mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng cho ngƣời khác trong
khi Nhà nƣớc vẫn là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Cho phép NSDĐ có quyền
chuyển nhƣợng thì Nhà nƣớc cần biết đƣợc ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất họ
chuyển nhƣợng cho ai, từ đó xác lập quan hệ về quyền và nghĩa vụ với NSDĐ mới khi
họ nhận chuyển nhƣợng; đồng thời chấm dứt quyền và nghĩa vụ với NSDĐ cũ. Cơ chế

này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình nhà nƣớc quản lý đất đai.


17

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phải
đƣợc lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền.
Điều 692 BLDS 2005 quy định: “Việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực từ thời
điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai”Cụ thể hơn, tại khoản 3
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi chuyển nhượng cho thu cho
thu lại thừa kế tặng cho thế chấp QSDĐ góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa ch nh”.
Điều 2 Luật công chứng năm 2006 quy định: “công ch ng là việc công ch ng
vi n ch ng nhận t nh xác thực t nh hợp pháp của hợp đồng giao dịch khác (sau đây
gọi là hợp đồng giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công
ch ng hoặc cá nhân tổ ch c tự nguyện y u cầu công ch ng”.
Cũng do tính đặc thù của hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ, nên theo quy định của
pháp luật hợp đồng phải đƣợc đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Việc đăng ký hợp
đồng tại cơ quan quản lý về đất đai vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhƣợng. Đăng ký hợp đồng sẽ là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp các giấy tờ liên
quan đến đất đai, đồng thời cũng là phƣơng thức để bảo vệ quyền sở hữu tài sản khi bị
xâm phạm. Đồng thời thông qua quá trình đăng ký Nhà nƣớc muốn kiểm tra, soát lại
việc chuyển nhƣợng QSDĐ giữa các chủ thể về tính hợp pháp cũng nhƣ buộc các chủ
thể tham gia quan hệ chuyển nhƣợng phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp đồng;
qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Khi nghiên cứu về vấn đề thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhƣợng QSDĐ có quan điểm của TS Đ Văn Đại cho rằng: “Đối với hợp đồng li n
quan đến chuyển nhượng bất động sản phải đăng ký chúng ta chỉ thấy nói chung
chung là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký hay được đăng ký mà không biết có hiệu lực

với ai”[15].Nếu cho rằng hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ chỉ có hiệu lực với Nhà
nƣớc, mà không có hiệu lực với các bên chuyển nhƣợng thì trái với nguyên tắc có hiệu
lực của của hợp đồng dân sự nói chung.
Có quan điểm lại cho rằng “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản
được t nh từ từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong BLDS 2005 là giải pháp tối ưu nhất
hiện nay. Vì giữa thời điểm công ch ng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang t n quyền
sở hữu có một khoảng thời gian nhất định trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện
pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở
hữu”[36]. Quan điểm này rất phù hợp với thực tế chuyển nhƣợng đất đai, khi mà thông
thƣờng việc đăng ký này cũng diễn ra trong khoảng thời gian khá dài để cơ quan đăng
ký xem xét lại hồ sơ, và chờ cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới. Thực tế không ít trƣờng


18

trƣờng hợp các bên nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định nhƣng cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền không cho đăng ký với lý do về giá đất biến động, hay điểu chỉnh quy hoạch,…
Không đăng ký đƣợc cũng là một trong những nguyên nhân làm phát sinh rất nhiều các
tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ trong thực tế.
Từ những quy định của pháp luật chúng ta thấy rằng việc đăng ký hợp đồng là bắt
buộc để hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu lực, nếu các bên không tuân theo thì
không đƣợc pháp luật công nhận. Song pháp luật chỉ quy định “việc chuyển nhượng
QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng lý vào sổ địa ch nh” là chƣa hợp lý so với trình
tự, thủ tục đăng ký QSDĐ; thực tế hợp đồng sẽ có hiệu lực tại thời điểm hoàn tất việc
đăng ký và bên nhận chuyển nhƣợng đã đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới.
1.2. Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau,
cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tƣ nhân, hay chỉ đƣợc giao quyền sử dụng cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nƣớc ta, hiện tƣợng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ

biến, diễn biến phức tạp, ảnh hƣởng xấu đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói
chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống
kinh tế - xã hội. Nhà nƣớc phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề
trên. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tƣởng chừng đơn giản nhƣng nhƣng
lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết
đối với các tranh chấp đất đai.
Theo giải thích của Từ điển Tiếng Việt thì tranh chấp nói chung đƣợc hiểu là việc
“Giành nhau một cách giằng co cái không r thuộc về b n nào”[100].
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1. Giành giật, giằng co nhau
cái không rõ thuộc về bên nào. 2. Bất đồng, trái ngƣợc nhau” [101].
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh chấp
mà có các khái niệm khác nhau nhƣ: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu
thuẫn, bất hoà về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ
pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa
những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh… Tiếp cận ở góc
độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng đƣợc hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn
giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp
đồng [116].
Vậy, tranh chấp đất đai là gì? Có thể khẳng định rằng, trƣớc khi Luật Đất đai 2003
ra đời, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chƣa đƣợc chính thức giải thích, mà chủ yếu là


19

chỉ đƣợc “hiểu ngầm” qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai,
quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến QSDĐ. Lần đầu tiên khái
niệm “tranh chấp đất đai” đƣợc ghi nhận tại khoản 26 Điều 4 của Luật Đất đai 2003
đã định nghĩa “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ giữa
hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy nhiên, quy định trên đã lấy một thuật
ngữ đang cần làm rõ nội hàm là cụm từ “tranh chấp” để định nghĩa cho một khái niệm

có nội hàm tƣơng tự “tranh chấp đất đai”. Việc định nghĩa nhƣ vậy chƣa thể hiện
đƣợc tính bao quát và khoa học.
Theo khái niệm này, đối tƣợng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa
vụ của NSDĐ. Nhƣng, đây là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh
chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của NSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao
gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà NSDĐ có đƣợc khi tham gia vào các
quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chƣa đƣợc chính thức xác định. Bên cạnh đó,
chủ thể tranh chấp vốn đƣợc gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không đƣợc xác định rõ
ràng: chỉ bao gồm NSDĐ hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ
của NSDĐ trong quan hệ tranh chấp đất đai? Chính sự chung chung này đã khiến cho nội
dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc đƣợc mở rộng tối đa ở mức độ có thể.
Các nhà khoa học pháp lý đã đƣa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai nhƣ sau:
“tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”[116]. Theo
quan điểm này thì tranh chấp đất đai là một khái niệm có nội hàm tƣơng đối rộng, trong
đó: các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp là các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp
luật đất đai bao gồm Nhà nƣớc và NSDĐ; đối tƣợng của tranh chấp đất đai là tất cả
những xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể là Nhà nƣớc và NSDĐ.
Dẫn chiếu tới quy định của Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai
chúng ta có thể thấy, các chủ thể tham gia tranh chấp đất đai chỉ bao gồm những
NSDĐ. Mặc dù, Điều 135 và Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003 sử dụng cả hai khái
niệm “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp QSDĐ” nhƣng chúng ta phải khẳng định
rằng khái niệm “tranh chấp đất đai” rộng hơn khái niệm “tranh chấp QSDĐ”. Chính
do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam nên nội dung chính của quan hệ tranh
chấp đất đai chỉ bó hẹp lại là tranh chấp về QSDĐ. Theo đó, nếu NSDĐ thấy quyền lợi
của mình bị ảnh hƣởng bởi các quyết định của cơ quan Nhà nƣớc, hành vi hành chính
của cán bộ công chức thì có quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại, tố cáo.
Ở một khía cạnh khác, khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003còn đƣợc hiểu ở phạm
vi khác. Cụ thể, tranh chấp đất đai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “nghĩa
vụ” liên quan đến đất đai của ngƣời hiện đang quản lý, sử dụng đất với những ngƣời có

20

liên quan trong quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thể
mà đối tƣợng của giao dịch đó là đất đai, quyền và nghĩa vụ về đất đều đƣợc hiểu là
quan hệ đất đai. Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện các
hợp đồng về đất đai sẽ đƣợc hiểu là tranh chấp đất đai, chẳng hạn tranh chấp về nghĩa
vụ nộp thuế chuyển nhƣợng QSDĐ giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhƣợng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp đồng
ủy quyền quản lý, sử dụng đất… Rõ ràng, các tranh chấp dạng này là những tranh chấp
dân sự thuần túy, và thực tiễn các vụ việc này đều không đƣợc các cơ quan hành chính
thụ lý mà đƣợc Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Tiếp đó, “quan hệ đất đai” đƣợc hiểu là quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong việc
sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai [116], trong đó có cả các chủ thể là cơ quan quản lý
Nhà nƣớc về đất đai. Nếu hiểu một cách thuần túy tranh chấp đất đai là tranh chấp
“giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” thì có nghĩa là sẽ có loại tranh chấp
đất đai giữa cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai với NSDĐ. Điều này là hoàn toàn
mâu thuẫn với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc thống nhất quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu. Trong quá trình quản
lý đó, Nhà nƣớc giao đất, công nhận QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất, giao một
phần diện tích đất cho các cơ quan, trong đó có Ủy ban nhân dân các cấp để làm trụ sở
phục vụ hoạt động quản lý xã hội. NSDĐ, nếu không nhất trí với cơ quan Ủy ban nhân
dân về việc quản lý, sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể nào đó, chỉ có quyền đề
nghị Nhà nƣớc xem xét lại việc giao đất đó đã thực sự công bằng, hợp lý hay chƣa,
chứ không có quyền tranh chấp diện tích đất đó với cơ quan Ủy ban nhân dân.
Nhƣ vậy, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003
do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác. Nhiều quan điểm
đã đồng tình với cách hiểu rằng: tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản
lý và sử dụng đất [114]. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ

cũng đã từng đƣợc quy định cụ thể trong một số văn bản hƣớng dẫn về thẩm quyền
giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến
QSDĐ chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung [64]. Vì vậy, có thể
thấy rằng tranh chấp đất đai cần đƣợc hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối với diện
tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý, sử dụng đất. Các dạng tranh
chấp khác đều đƣợc hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và đƣợc giải quyết bởi cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý về đất đai theo thủ tục hành chính hoặc Tòa án
theo thủ tục tố tụng.