Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử truông bồn xã mỹ sơn huyện đô lương tỉnh nghệ an

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG T


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là
trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một
học vò nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận
văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm
2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Chương


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài luận văn này, trước hết,
tôi xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Thò Lợi đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện
đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của
các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường,
Phòng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học
Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên &

Môi trường huyện Đô Lương, BQL dự án huyện Đô
Lương, UBND xã Mỹ Sơn và Ban Bồi thường, GPMB khu di
tích lòch sử Truông Bồn, cùng các ban, ngành có liên
quan đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm
2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Chương


3
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Các chữ viết tắt
1

Ký hiệu

Bồi thường & Giải phóng mặt
bằng
Công nghiệp hoá - hiện đại hoá đô thò hoá
Giấy chứng nhận

BT&GPMB

GCNQSDĐ

5

Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
Giải phóng mặt bằng

6

Hồ sơ đòa chính

HSĐC

7

Nghò đònh - Chính phủ

NĐ-CP

8

Quyết đònh - Ủy ban nhân dân

QĐ-UBND

9

Tái đònh cư

TĐC

10

Thông tư - Bộ tài chính

TT-BTC

11

Uỷ ban nhân dân

UBND

2
3
4

CNH - HĐH - ĐTH
GCN
GPMB


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.......................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài..................................................... 1
2.Mục tiêu của đề tài.............................................................. 2
3.Ý nghóa khoa học và thực tiễn của đề tài.......................2
3.1......................................................................Ý nghóa khoa học
2
3.2.....................................................................Ý nghóa thực tiễn
3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU...........4

1.1.....................................................Cơ sở lý luận của đề tài
4
1.1.1..............................................Một số khái niệm liên quan
4
1.1.2.......Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng.............................................................................. 6
1.1.3.. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng........................................................7
1.1.4.......................Đối tượng và điều kiện được bồi thường
10
1.1.5...Các bước thực hiện công tác thu hồi đất, BT&GPMB
12
1.2...................................................Cơ sở pháp lý của đề tài
22
1.2.1 .Các văn bản của Nhà nước...................................... 22
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Nghệ An................................ 23
1.3.........................................................................Cơ sở thực tiễn
24
1.3.1.Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
24
1.3.2..Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt
Nam hiện nay....................................................................... 28


Chương 2 ĐỐI TƯNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..33
2.1.......................................Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
33
2.1.1..........................................................Đối tượng nghiên cứu
33

2.1.2..............................................................Phạm vi nghiên cứu
33
2.2.........................................Đòa điểm và thời gian tiến hành
33
2.3..............................................................Nội dung nghiên cứu:
33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đô
Lương............................................................................................. 33
2.3.2.
Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án “Bảo tồn, tôn
tạo khu di tích lòch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô
Lương tỉnh Nghệ An”..................................................................33
2.3.3.

Đánh giá tác động và sự ảnh hưởng của dự

án “Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lòch sử Truông Bồn
xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An” đến đời
sống và việc làm của người dân........................................34
2.3.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ công tác giải
phóng mặt bằng, cũng như góp phần ổn đònh và
nâng cao đời sống
của người dân bò thu hồi đất trên đòa bàn huyện Đô
Lương..............................................................................................34
2.4..................................................................................................Ph

ương pháp nghiên cứu.........................................................34
2.4.1...............................................................................................Ph
ương pháp thu thập số liệu............................................. 34


2.4.2...............................................................................................Ph
ương pháp tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số
liệu........................................................................................ 35
2.4.3...............................................................................................Ph
ương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan
đến đề tài.......................................................................... 36
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN. 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất của
huyện Đô Lương..........................................................................37
3.1.1 Về điều kiện tự nhiên:................................................... 37
3.1.2...............................................................................................Ta
øi nguyên thiên nhiên....................................................... 40
3.1.3...............................................................................................Th
ực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................. 43
3.1.4...............................................................................................Đa
ùnh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
48
3.1.5...............................................................................................Hi
ện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương...............49
3.1.6.
Đánh giá công tác thu hồi đất, BT&GPMB trên đòa
bàn huyện Đô Lương
giai đoạn 2010-2015......................................................................51
3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

của dự án Bảo tồn, tôn
tạo khu di tích lòch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô
Lương tỉnh Nghệ An....................................................................53
3.2.1. Đánh giá hiện trạng mặt bằng của dự án...............53
3.2.2...............................................................................................T
hực trạng công tác triển khai thống kê đất đai, tài sản
trên đất và các phương án bồi thường của dự án.
55
3.3..................................................................................................Đ
ánh giá tác động và sự ảnh hưởng của dự án đến đời


sống và việc làm của người dân trên đòa bàn
62
3.3.1...............................................................................................Y
Ù kiến của các hộ gia đình về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái đònh cư
62
3.3.2...............................................................................................Ke
át quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường và GPMB
65
3.3.3.
Đánh giá những thuận lợi, khó khăn đối với
công tác BT&GPMB, hỗ trợ,
tái đònh cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án..................66
3.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ công tác giải

phóng mặt bằng, cũng như góp phần ổn đònh và
nâng cao đời sống
của người dân bò thu hồi đất trên đòa bàn huyện Đô
Lương..............................................................................................68
3.4.1...............................................................................................Gi
ải pháp về chính sách..................................................... 68
3.4.2...............................................................................................Gi
ải pháp tổ chức thực hiện.............................................68
3.4.3...............................................................................................Gi
ải pháp về công tác tuyên truyền............................. 68
3.4.4...............................................................................................Ca
ùc giải pháp khác.............................................................. 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................70
1.Kết luận.................................................................................... 70
2.Kiến nghò................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................72
PHỤ LỤC


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Chuyển dòch cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai
đoạn 2010-2015............................................................................43
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương
năm 2016.....................................................................................50
Bảng 3.3. Diện tích các loại đất bò thu hồi để thực hiện
các dự án trên đòa bàn huyện Đô Lương, giai
đoạn 2010 - 2015
..........................................................................................
51

Bảng 3.4. Cơ cấu các loại đất và giá trò bồi thường đất
trên đòa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2015.
..........................................................................................
52
Bảng 3.5. Quy mô dự án đầu Bảo tồn, tôn tạo khu di tích
lòch sử Truông Bồn
xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An.............55
Bảng 3.6. Tổng hợp diện tích các loại đất bò thu hồi tại dự
án..................................................................................................56
Bảng 3.7 Số hộ bò ảnh hưởng theo từng loại đất.............57
Bảng 3.8. Tỷ lệ Diện tích đất bò thu hồi của các hộ......57
Bảng 3.9. Kết quả thống kê phương án bồi thường của
dự án............................................................................................58
Bảng 3.10. Kết quả bồi thường, hỗ trợ của dự án..........59
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp............60
Bảng 3.12. Ý kiến của các hộ gia đình................................62
Bảng 3.13. Tình trạng việc làm trước và sau khi thu hồi đất
........................................................................................................63
Bảng 3.14. Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia
đình điều tra.................................................................................64
Bảng 3.15. Kết quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường
và GPMB của dự án..................................................................65


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Khu di tích lòch sử Truông Bồn.................................53
Hình 3.2. Tổng thể khu di tích lòch sử Truông Bồn...............54
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích các loại đất đã

thu hồi của dự án....................................................................56
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích các loại đất đã
thu hồi của dự án....................................................................60


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho mỗi quốc gia và
mỗi dân tộc. Đất đai không chỉ là giá đỡ cho mọi
hoạt động sống mà còn là tư liệu đặc biệt của tất cả
các ngành sản xuất vật chất của toàn xã hội. Đất đai
và các sản phẩm tài nguyên từ đất tham gia vào mọi
hoạt động sản xuất của con người, không chỉ là nơi
tồn tại, sinh sống và phát triển của các loài sinh vật…
Cung cấp lương thực thực phẩm cho con người, đất đai còn
là nơi chúng ta xây dựng các công trình nhằm phục vụ
cho nhu cầu của xã hội như nhà ở, đường xá, trường
học, bệnh viện…Nó có một vai trò và vò trí vô cùng
quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của loài người.
Tuy nhiên, tài nguyên đất đai là hữu hạn và
chúng ta phải tìm ra phương hướng sử dụng đất sao cho
tiết kiệm nhất, hiệu quả nhất, đảm bảo hài hoà lợi
ích giữa nhà nước và người sử dụng đất, góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đất nước chúng ta
đang bước vào thời kỳ phát triển nhanh chóng của nền
kinh tế quốc dân trong xu thế công nghiệp hoá - hiện
đại hoá đất nước cùng với sự bùng nổ dân số đã

dẫn đến các nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao để
phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội. Các
công trình đô thò, công trình dân cư phát triển với quy
mô ngày càng lớn và diện tích đất nông - lâm nghiệp
ngày càng thu hẹp lại.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà
nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh
tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi
đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy công tác thu hồi


2

đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại đã và
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách.
Ở Nghệ An hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang
diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai
với mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Vấn đề
chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất
triển khai dự án đang diễn ra nhanh. Đặc biệt huyện Đô
Lương là một trong những huyện đi đầu của tỉnh, là nơi
đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ
tầng phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư ngoài tỉnh để
phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại
đây huyện Đô Lương đã thực hiện bồi thường, GPMB và
di dời nhiều hộ dân để có được quỹ


đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được
yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn

đề bất cập: công tác tính toán đền bù giải phóng
mặt bằng đang được tính toán thủ công, một bộ phận
người dân bò mất đất chưa thỏa mãn với những gì họ
được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay.
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB
đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thò
trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội, và hoàn
thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng đối với người dân bò thu hồi đất nói chung và ở
huyện Đô Lương nói riêng trong triển khai các dự án
thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu
nghiêm túc từ chính việc triển khai các dự án, mới có
thể có giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được
yêu cầu của thực tế đặt ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý
của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của TS. Nguyễn Thò Lợi tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo
khu di tích lòch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô
Lương tỉnh Nghệ An”.
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá công tác GPMB dự án “Bảo tồn, tôn tạo
khu di tích lòch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương
tỉnh Nghệ An”, cũng như tác động của dự án đến đời
sống và việc làm của người dân có đất bò thu hồi;
Từ đó đề xuất những giải pháp góp phần ổn đònh
và nâng cao đời sống của người dân bò thu hồi đất
trên đòa bàn huyện.

3. Ý nghóa khoa học và thực tiễn của đề tài


3.1.

Ý nghóa khoa học
- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch

đònh chính sách tham khảo, cân nhắc để hoàn thiện
chủ trương, chính sách khi nhà nước thực hiện việc thu
hồi đất, bồi thường, GPMB tại các dự án.
- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực
hiện đề tài sẽ bổ sung vào cơ sở thực tiễn để đánh
giá chung tình hình đời sống, việc làm của người dân
trước và sau khi bò Nhà nước thu hồi đất.


- Đề tài có ý nghóa rất quan trọng trong việc học
tập và nghiên cứu khoa học. Nó giúp củng cố những
kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tiếp và gián
tiếp vào điều kiện thực tiễn của đòa phương.
3.2.

Ý nghóa thực tiễn
- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để

giải quyết vấn đề ổn đònh đời sống, việc làm cho
người có đất bò thu hồi, góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội trên đòa bàn huyện; Kết quả nghiên
cứu còn là tài liệu tham khảo cho các đòa phương, các

dự án đang triển khai và sẽ triển khai trong tương lai.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1.

Cơ sở lý luận của đề tài
Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có vai

trò không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế,
đẩy nhanh tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa đất nước
lên tầm cao mới. GPMB là quá trình đa dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án,
nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia
và lợi ích của toàn xã hội. Công tác GPMB kéo dài sẽ
làm chậm tiến độ của các dự án, làm ảnh hưởng
tới cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng
như đánh mất niềm tin của các nhà đầu tư.
Bồi thường, GPMB là khâu quan trọng mang tính
chất đột phá trong quy hoạch sử dụng đất, tạo điều
kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển
và triển khai thực hiện công tác xây dựng cơ sở hạ
tầng. Quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB
phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân bò thu
hồi, lợi ích của chủ đầu tư dự án và lợi ích của Nhà
nước, được thực hiện theo tiêu chí giữ vững ổn đònh và
phát triển bền vững đất nước.
Luật đất đai năm 1993 đã khẳng đònh đất là loại
tài sản có giá và giá đã được công nhận ở quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cũng là bước
đầu mở ra thò trường bất động sản tại Việt Nam. Luật
đất đai năm 2013 cũng đã có phần đổi mới quan trọng
trong việc thu hồi đất, nó đã góp phần hoàn thiện
hơn các chính sách pháp luật đất đai.
1.1.1.

Một số khái niệm liên quan
Giải phóng
mặt bằng:


GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên
quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất
nhất đònh được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt
đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi
giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau
giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia và cả của xã hội. [16]


Thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết đònh
thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết đònh thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai.[21]
Bồi thường:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước trả lại giá trò quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất bò thu hồi cho người bò thu hồi đất. [21]
Bồi thường trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế
cho các thiệt hại về đất đai, tài sản thu nhập và các
tài sản khác liên quan do tác động của dự án.
Có 2 loại bồi thường: bồi thường: thiệt hại về đất và
thiệt hại về tài sản
+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để
phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu
bù bấy nhiêu.
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công
trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bò thu hồi.
Hỗ trợ:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
giúp đỡ, tạo điều kiện cho người có đất bò thu hồi ổn
đònh đời sống sản xuất, vượt qua khó khăn khi bò nhà
nước thu hồi đất.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao
gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái đònh cư đối với
trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn đònh đời sống và
sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc
làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ

thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở ; hỗ trợ khác. [14]
Tái đònh cư:
Tái đònh cư là quá trình đònh cư, ổn đònh và khôi
phục cuộc sống cho những người dân sau khi nhà nước
thu hồi đất hoặc bò mất chỗ sinh sống do nguyên nhân
chủ quan hoặc khách quan. Ngoài ra còn bao gồm các
hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bò ảnh hưởng
do việc thực hiện dự án gây ra nhằm khôi phục và cải
thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn
hóa - xã hội.


Hiện nay nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí
tái đònh cư bằng các hình thức sau: bồi thường bằng
nhà ở, bồi thường bằng đất ở mới, bồi thường bằng
tiền để xây dựng nơi ở mới.
Một số khái niệm liên quan khác.
- Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất bằng quyết đònh hành chính cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất.
- Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất.
- Công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn đònh là việc Nhà nước cấp giấy
chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là giá tiền tính

trên một đơn vò diện tích đất do Nhà nước quy đònh hoặc
được hình thành trong giao dòch về quyền sử dụng đất.
- Giá trò quyền sử dụng đất là giá trò bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
đònh trong thời hạn sử dụng đất xác đònh. [21]
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng
Mỗi dự án liên quan đến công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích
của toàn xã hội. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là
cả một quá trình đa dạng và phức tạp, bao gồm các
công việc khó khăn, phức tạp, nhạy cảm và mang tính
xã hội.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một
vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã
hội và trình độ dân trí nhất đònh. Đối với khu vực nội


thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực
nông thôn, trình độ dân trí khác nhau... mật độ dân cư
khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản
xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải
phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc
điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trò đặc
biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã
hội đối với mọi người dân. Ở khu vực thành thò, đất đai
có giá trò cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất
đai lại là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu

sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý
dân cư vùng này là giữ được đất để


sản xuất. Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất
tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính. Dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
- Tính xã hội: Việc thu hồi đất và chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái đònh cư liên quan và tác động
trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng
đến hàng triệu lao động của đòa phương nơi có đất thu
hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải giải quyết
đồng thời mối quan hệ 3 bên: “Nhà nước, nhà đầu tư
và người dân có đất bò thu hồi”.
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường, giải phóng mặt bằng là hoạt động hết
sức nhạy cảm và phức tạp do tác động tương hỗ qua
lại với nhiều yếu tố kinh tế, chính trò, văn hoá, xã
hội... Chính vì vậy, tiến độ cũng như kết quả của quá
trình BT&GPMB phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố [7]:
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ đòa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Ở nước ta hiện nay theo quy đònh của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất

tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ đòa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận). Đăng
ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp đối với một thửa đất xác đònh vào hồ
sơ đòa chính nhằm xác lập quyền và nghóa vụ của
người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ đòa chính và GCN


có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ
trợ và TĐC, là một trong những yếu tố quyết đònh khi
xác đònh nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất,
đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ cho người bò thu hồi
đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy
chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đây là điều kiện đầu
tiên để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp
tổng thể đònh hướng cho quá trình phát triển và ảnh
hưởng mang tính quyết đònh đến nền kinh tế trong tương
lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào
các mối quan hệ đất đai để giải quyết những vấn đề
mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc phục
những nhược điểm do lòch sử để lại.

Công tác bồi thường, GPMB có liên quan mật thiết
với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra
được quyết đònh thu hồi đất, để giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ
đó mới lập được phương án bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng.
- Giá đất, đònh giá đất
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính
trên một đơn vò diện tích đất do Nhà nước qui đònh hoặc
được hình thành trong giao dòch về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy đònh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác đònh
giá đất và khung giá đất theo quy đònh của Chính phủ)
và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất
với những người có liên quan khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy bảng giá đất các đòa phương
công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên


dẫn tới các khiếu kiện của người bò thu hồi đất và
gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường,
GPMB.

- Thò trường bất động sản
Thò trường bất động sản là nơi buôn bán bất động
sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi
giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ
giao dòch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền
tệ, hàng hoá - bất động sản, ... theo các quy đònh của
nhà nước.