Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THÙY DƯƠNG

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Hoàng Thế Liên

HÀ NỘI - 2011


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến PGS. TS. Hoàng Thế Liên,
người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn của mình. Tôi cũng
xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo Khoa Luật Kinh tế nói riêng và các thầy cô
giáo Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung, gia đình, bạn bè đã hỗ trợ về kiến
thức, tài liệu, tinh thần và vật chất để tôi có thể hoàn thành luận văn của mình.

Học viên

Lê Thùy Dương


1

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………………..4
CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thị trường bất động sản và đặc trưng của thị trường bất động sản .............9
1.1. Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản …………………………...9
1.2. Thị trường bất động sản………………………………………………………11
1.3. Đặc trưng của thị trường bất động sản nói chung ……………………………12
1.4. Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam…………………………….14
2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ..........................................................17
2.1. Dự án đầu tư ……………………………………………………………..…..17
2.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……………………………………….19
3. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ..............................25
3.1. Chuyển nhượng dự án đầu tư………………………………………………...25
3.2. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……………………...28
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY


2

1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản ở nước ta hiện nay …………………………………………………………..35

1.1. Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản……………………………..35
1.2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản…………………………………………………………………………………39
2. Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta
hiện nay …………………………………………………………………………..52
CHƯƠNG III
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Dự báo tình hình chuyển nhượng dự án trong thời gian tới ........................58
2. Định hướng và yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .................................................59
2.1. Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam ............................................................................59
2.2. Hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch trong
kinh doanh bất động sản ................................................................................61
3. Một số kiến nghị cụ thể ………………………………………………………62
3.1. Nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước .............62
3.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư kinh doanh bất động
sản ...........................................................................................................................64


3

3.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản ...................65
KẾT LUẬN ............................................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................70


4

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản càng diễn ra phổ biến. Hiện nay thực tiễn chuyển
nhượng dự án ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ. Điều đó được thể hiện ở số lượng
dự án chuyển nhượng ngày càng nhiều với quy mô ngày càng lớn cả về vốn và diện
tích sử dụng đất; hoạt động chuyển nhượng diễn ra ở nhiều địa phương trong cả
nước và không chỉ có dự án có vốn đầu tư trong nước mà cả các dự án có vốn đầu
tư nước ngoài cũng đang được chuyển nhượng rất nhiều trên thực tế. Thực tiễn
chuyển nhượng dự án thì diễn ra sôi động như vậy nhưng quy định pháp luật về vấn
đề này vẫn chưa thực sự hoàn thiện, chưa theo kịp được với đòi hỏi của thực tế; quá
trình giải quyết hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án thì chậm, chưa triệt để gây
khó khăn cho các doanh nghiệp, làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn
định. Hơn nữa, đây cũng là một vấn đề tương đối mới ở nước ta, mới chính thức
được pháp luật điều chỉnh từ năm 2007 nên còn nhiều vấn đề lý luận chưa được
nghiên cứu thấu đáo, toàn diện; đồng thời thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản cũng chưa được tổng kết một cách sâu sắc. Thực tiễn
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đang diễn ra sôi động hiện
nay đòi hỏi phải đặt ra và lý giải nhằm làm sáng tỏ nhiều vấn đề lý luận để có được
nhận thức đúng đắn về vấn đề mới mẻ này. Chỉ có lý luận được nghiên cứu trên cơ
sở tổng kết thực tiễn sâu sắc mới tạo ra cơ sở lý luận và thực tiễn vững chắc cho
việc xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật vừa tạo không gian pháp lý
thông thoáng cho các doanh nghiệp kinh doanh vừa phát huy vai trò quản lý của
Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng. Do vậy, với mong muốn nghiên
cứu nhằm lý giải các vấn đề lý luận đặt ra, tổng kết thực tiễn và từ đó đề xuất các


5

giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay” làm đề tài luận văn
thạc sỹ của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài
Đề tài luận văn mà tác giả lựa chọn là vấn đề mới. Ở Việt Nam có rất ít công
trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này, nhất là nghiên cứu dưới khía cạnh pháp
lý. Phần lớn các công trình đã công bố chủ yếu nghiên cứu về thị trường bất động
sản, vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản, đầu tư kinh doanh bất động sản,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia - sự thật; Trần
Kim Chung (2009), Vấn đề tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, Tạp chí
Xây dựng và Đô thị số 5.2009; Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh; Trần
Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
nước ta, Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội... Những công
trình khoa học có liên quan là những tài liệu rất cần thiết trong quá trình nghiên cứu
đề tài luận văn của tác giả.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
* Mục đích của việc nghiên cứu đề tài:
Thứ nhất, đặt ra và giải quyết các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.


6

Thứ ba, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế đảm bảo thực hiện
pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

* Đối tượng của việc nghiên cứu đề tài:
Để đạt được mục đích trên thì đối tượng nghiên cứu của đề tài được xác định
như sau:
- Nghiên cứu nội dung, bản chất, đặc trưng của các khái niệm liên quan đến
kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản, dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản …
- Nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh
bất động sản, về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để chỉ ra
những thành công, những mặt còn hạn chế.
- Nghiên cứu có tính dự báo về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
* Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có rất nhiều loại như dự án nhà ở, dự
án khu công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, dự án dầu khí,
dự án sân gôn… Hoạt động chuyển nhượng những dự án này đều diễn ra rất sôi
động trên thực tế. Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở là nơi có nhiều
vấn đề cần phải bàn luận hơn cả. Do vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn,
luận văn sẽ tập trung làm rõ những vấn đề lý luận đặt ra dưới góc độ của khoa học
pháp lý; phân tích, đánh giá những quy định pháp luật cũng như thực tiễn hoạt
động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tập trung nhiều vào
việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở.
4. Phương pháp nghiên cứu


7

Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp phương pháp luận duy vật biện
chứng với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể như phương pháp phân
tích và tổng hợp, phương pháp quy nạp và diễn dịch, phương pháp lịch sử và
logic… Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp sử dụng để lý giải các vấn

đề đặt ra trong toàn bộ nội dung của luận văn. Cụ thể như khi tác giả đưa ra một
luận điểm nào thì đều đưa ra những luận cứ chứng minh và phân tích, sau khi phân
tích tác giả đều tổng hợp lại về kết luận cho từng luận điểm và cho tất cả các luận
điểm. Trong quá trình phân tích, tác giả sử dụng kết hợp cả phương pháp quy nạp
và diễn dịch. Phương pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra quá trình phát triển của
hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản trên thực tế trước và sau khi được
quy định trong các văn bản pháp luật. Phương pháp logic được thể hiện rất rõ trong
sự liên kết giữa các chương của luận văn. Ở chương I lý giải vấn đề lý luận làm nền
cho chương II và chương III. Chương III đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể
vừa nhằm khắc phục những tồn tại đã được nhận diện ở chương II vừa đáp ứng yêu
cầu mới đặt ra.
Tóm lại, luận văn là sự kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học cụ
thể trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng.
5. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu có kế thừa và phát triển những
nghiên cứu trước đó có liên quan. Trong quá trình phát triển đề tài, luận văn có một
số đóng góp mới như sau:
Thứ nhất, luận văn hệ thống một cách đầy đủ cả về lý luận và thực trạng
pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Qua đó,
giúp chúng ta có nhận thức sâu sắc và toàn diện các quy định pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.


8

Thứ hai, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện quy định
pháp luật cũng như cơ chế thực hiện pháp luật về việc chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản.
6. Bố cục của luận văn
Bố cục của luận văn gồm ba chương sau:

Chương I: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản
Chương II: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ở nước ta hiện nay
Chương III: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản


9

CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thị trường bất động sản và đặc trưng của thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ
La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy, bất
động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được
tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì gắn liền với đất đai theo không
gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có
cấu trúc và công năng được xác định.
Cũng với cách tiếp cận như vậy, Bộ luật Dân sự 2005 của nước ta quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Khoản 1 Điều
174).
Khái niệm về “thị trường quyền sử dụng đất” chỉ xuất hiện và tồn tại ở
những nước có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu như ở Việt Nam, Trung Quốc. Đối tượng giao dịch trên thị trường này là quyền

sử dụng đất chứ không phải chính bản thân đất đai. Trên thị trường này, người mua
và người bán thỏa thuận với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả của hàng hóa là
quyền sử dụng đất.


10

Quyền sử dụng đất là một dạng hàng hóa đồng thời nó là một dạng tài sản
được pháp luật Việt Nam thừa nhận khi nó thỏa mãn một số điều kiện quy định.
Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất nhất định được
hiểu quyền sử dụng đất đó được định giá trị bằng tiền đối với thửa đất đó trong thời
hạn sử dụng đất được xác định, từ đó người được quyền sử dụng đất được quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ( Khoản 24 Điều 4; Điều 106 Luật Đất đai
2003).
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc
điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc
xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình
hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản được phân thành ba nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động
sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất
động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc… Trong nhóm bất
động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và
các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan.

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng. Bất động sản thuộc nhóm này
chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông


11

nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang … Đặc điểm của
nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp [ 26, tr. 59 ].
Việc phân chia bất động sản là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ
chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường bất động
sản.
1.2. Thị trường bất động sản
Dựa trên những lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế và các nhà
nghiên cứu về bất động sản đã đưa ra nhiều khái niệm về thị trường bất động sản.
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và
vì mục đích gì.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch
giá trị của hàng hóa bất động sản.
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về bất
động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn... [ 26, tr. 65 ].
Như vậy, hiện nay có nhiều quan niệm về thị trường bất động sản, nhưng tựu
chung lại thì nội hàm khái niệm “thị trường bất động sản” được hiểu là “nơi” diễn
ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản như trung
gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý

12

nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị
trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông
nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường
dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng
hóa bất động sản trở thành đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế. Một
mặt nếu Nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ
có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định.
Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường bất động sản yếu kém, không kiểm soát
được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.
1.3. Đặc trưng của thị trường bất động sản nói chung
Hàng hóa trong thị trường bất động sản là bất động sản – một loại hàng hóa
đặc biệt, do vậy nó tạo ra những đặc trưng riêng cho thị trường này như sau:
Thứ nhất, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với
hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó
nhưng hàng hóa bất động sản lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được
của bất động sản nên các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành
trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch bất động sản,
các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên sàn giao dịch bất động sản.
Công việc mua bán hàng hóa bất động sản không kết thúc ngay tại một thời điểm
mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa –
đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua ba

13

bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản công
khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản có bản chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa bất động sản. Bởi vì, đất đai
có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch
hướng tới là các quyền và lợi ích do bất động sản đem lại. Đây chính là cơ sở để
xác định giá cả của bất động sản.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Hàng
hóa bất động sản do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra
hàng hóa bất động sản có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do
vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Tính không
hoàn hảo bởi các thông tin về hàng hóa bất động sản không đầy đủ và không được
công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu
về mỗi loại hàng hóa bất động sản là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí
cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về bất động sản chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản. Vì thời gian để tạo lập ra hàng hóa bất động sản là tương đối dài. Bởi
vì, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung
bất động sản chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu bất động sản lại không ngừng tăng. Do
vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo
nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập nên cần đến
các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi vì, thị trường này mang tính không

hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt,


14

hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua
bán để hiểu về loại hàng hóa bất đống sản (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh
bất động sản).
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, hàng
hóa bất động sản có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường
cần huy động nhiều vốn. thị trường bất động sản lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn
bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn
nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Đầu tư vào bất động
sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường bất động sản
là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt
động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân.
Thứ tám, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì
giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền
kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là hết sức cần
thiết. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hệ thống văn bản pháp
luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật [ 47 ].
1.4. Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
Ngoài những đặc trưng chung của thị trường bất động sản thì thị trường bất
động sản ở Việt Nam có thêm những đặc trưng riêng sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính Phủ thống nhất quản lý
(Khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2005). Theo các quy định của pháp luật hiện

hành, các tổ chức, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.


15

Những người được giao đất, thuê đất có quyền sử dụng đất để phục vụ cho mục
đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Hiện nay,
theo quy định của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất được mở rất rộng, bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, do
đó đất không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất mới được công nhận là
hàng hóa. Như vậy chỉ có thị trường quyền sử dụng đất. Mục b Khoản 1 Điều 6
Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Quyền sử dụng đất được tham gia thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì đất đai thuộc sở
hữu toàn dân nên theo Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2007, quyền
sử dụng đất chỉ được đưa vào kinh doanh trên thị trường bất động sản khi hội tụ đủ
các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật;
- Không có tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các
công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đó được phê duyệt.


16

Thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Điều này yêu cầu việc đáp ứng nhu cầu hàng
hóa bất động sản trên bình diện toàn xã hội chứ không chỉ đáp ứng nhu cầu của một
bộ phận có khả năng thanh toán.
Thứ hai, giá bất động sản cao so với thu nhập bình quân của đại đa số người
dân.
Theo đánh giá chung hiện nay, so với thu nhập của đa số dân cư và với giá
bất động sản ở nhiều nước, giá bất động sản ở ta quá cao. Điều này không có gì
phải bàn cãi. Vấn đề là xác định nguyên nhân. Trước hết có thể khẳng định mà
không cần chứng minh rằng nguyên nhân không phải do giá xây dựng cao. Cũng
không phải do giá đền bù đất cao. Hiện nay 80% số vụ khiếu kiện của dân liên quan
tới đất đai, trong đó chủ yếu là khiếu nại giá đền bù thấp [ 43 ]. Theo Thông tư
14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên – Môi trường, giá đền bù
đất (tính cả nhiều loại trợ cấp khác) đã được nâng thêm. Cho nên chỉ có thể nói giá
đền bù đất hiện hành đang thấp. Một thực tế hiện nay là các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tiến hành sản xuất kinh doanh dựa chủ yếu vào vốn vay nên khi
bất động sản tiêu thụ chậm, lãi về vốn vay sẽ tích tụ lại, dẫn tới chi phí ngày càng
lớn, đẩy giá bất động sản lên cao.
Thứ ba, thị trường luôn trong tình trạng thiếu vốn.
Theo tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, căn bệnh muôn thuở của thị trường
bất động sản là thiếu vốn. Hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã khiến
các nhà đầu tư lớn gặp khó khăn mà đặc trưng của thị trường nhạy cảm này lại luôn
phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Do vậy, luồng vốn góp từ phương thức “mua bán
nhà trên giấy” luôn được duy trì như một giải pháp chủ yếu.


17

2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.1. Dự án đầu tư
Theo khoản 8 Điều 1 Luật đầu tư 2005, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất
bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định.
Một dự án có thể xác định theo nhiều cách. Các dự án có thể là do các bộ
ngành hữu quan đề xuất , có thể bắt nguồn từ quá trình xây dựng các kế hoạch kinh
tế quốc gia hay các doanh nghiệp tư nhân hoặc nhà nước cũng có các dự án đòi hỏi
chính phủ phải trợ giúp hoặc phê chuẩn trước khi thực hiện .
Khi thực hiện một dự án bao giờ cũng có sự mâu thuẫn tiềm ẩn về lợi ích
giữa những người thực hiện dự án và toàn xã hội. Lý do là lợi ích của dự án và các
chương trình công cộng chỉ tập trung cho một bộ phận dân chúng. Chẳng hạn như,
một đập thủy lợi chỉ giúp ích cho một nhóm hộ nông dân trong vùng ảnh hưởng của
đập mà thôi. Nói một cách khác, một dự án đầu tư chỉ giúp ích cho một bộ phận
cộng đồng nào mà thôi. Những đối tượng do nhận biết lợi ích do dự án mang lại
cho mình nên có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ. Đồng thời, nếu các chi phí của dự án
được cung cấp phần lớn bằng tiền ngân sách của Nhà nước thì sẽ không có một
nhóm người nào thấy mình phải chịu phần lớn gánh nặng chi phí của dự án. Kết
quả có thể đoán trước được là những người được hưỡng lợi từ dự án có xu hướng
tạo thành một nhóm lên tiếng ủng hộ mạnh mẽ dự án, trong khi có nhóm người
thua thiệt (là những người gánh chịu chi phí dự án) lại quá phân tán và những mất
mát cá nhân trong số họ quá nhỏ , nên họ không thể trở thành đối trọng có hiệu quả
để chống lại nhóm đối tượng hưởng lợi mang tính tập trung cao.
Nói cụ thể là một dự án có thể chi phí cao 100% trong khi mức lợi ích chỉ là
50% nếu xét trên toàn xã hội, nhưng nếu nhóm hưởng lợi chỉ chiụ 5% mức tổng chi


18

phí của dự án, họ sẽ thấy đó là một dự án vô cùng tốt và sẽ gây áp lực mạnh mẽ để
dự án được thực hiện. Chính vì vậy mà chúng ta cần sớm có hệ thống thẩm định dự

án tốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia.
Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các
áp lực ủng hộ dự án và các chương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính
quyền . Các bộ ngành chức năng thường đệ xuất các dự án và việc họ coi trọng các
dự án mà họ nghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù
hợp. Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự án
mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội. Chúng ta cần các qui
trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta tránh được những lưạ
chọn đầu tư sai lầm. Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởng mới khiến chúng ta cho rằng
nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền, của các quan chức đối với dự án mà
họ xây dựng và đệ trình lại không là nguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm.
Một dự án đầu tư thường có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, các hoạt động cuả dự án có liên quan đến nhau. Các hoạt động cuả
dự án phải liên quan với nhau theo một trật tư thời gian nhất định, chẳng hạn như
một công việc chỉ có thể bắt đầu khi một số công việc khác đã kết thúc hoặc có
những mốc thời gian của các giai đoạn chính cuả dự án.
Thứ hai, mỗi dự án đều có mục tiêu và hạn chót cụ thể.
Thứ ba, kết quả của dự án phải rỏ ràng. Các kết quả phải thể hiện rõ những
mục tiêu cuả dự án.
Thứ tư, mỗi dự án đều có các điều kiện ràng buộc, đó là: ngân sách, kết quả
và thời hạn. Không có dự án nào lại không có thời điểm khởi đầu và thời điểm kết
thúc. Do đó, bất kỳ một dự án nào cũng được đặt vào một khoảng thời gian định
trước hết sức nghiêm ngặt, bất kỳ một sự trễ hạn nào cũng đều có thể kéo theo một


19

chuỗi bất lợi như vượt chi, tổ chức lại các nguồn lực, thay đổi tiến độ cung cấp thiết
bị, vật tư… và tất nhiên không đáp ứng được nhu cầu sản phẩm vào đúng thời điểm
mà cơ hội xuất hiện như dự đoán ban đầu.

2.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.2.1. Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Thị trường bất động sản ở nước ta nhìn về trung và dài hạn là một thị trường
tiềm năng, luôn được Nhà nước quan tâm và tạo điều kiện phát triển. Điều đó được
thể hiện rất rõ trong Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2007 về chính sách đầu
tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư
kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn;
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua
đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các
khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;
3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án;
công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ
trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu
đãi đầu tư;
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích
đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;


20

5. Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo
điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng;
6. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây
dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không
kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách;
7. Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà
ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu

nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất;
8. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến
động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam những năm qua đã có những bước phát
triển đáng kể, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, từng
bước nâng cao đời sống của người dân. Hiện nay, thu nhập bình quân trên đầu
người của nước ta đã đạt khoảng 1200 USD. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực
này, khi khu vực nào có mức thu nhập bình quân đầu người bắt đầu từ mức trên
1000 USD thì thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh (thu nhập bình quân
trên đầu người từ 1000 – 10.000 USD là thời điểm phát triển mạnh của thị trường
bất động sản, tuy nhiên xét về từng giai đoạn cụ thể có sự tăng giảm khác nhau).
Hơn nữa, Việt Nam hiện có khoảng 86 triệu dân, cứ mỗi năm trung bình tăng
1 triệu dân, đặc biệt là các đô thị lớn đang có nhu cầu rất cao về nhà ở. Việt Nam
hiện có diện tích nhà ở trung bình khoảng 16 m2/người, trong khi đó tại Trung
Quốc mặc dù số dân rất lớn nhưng diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng
28m2/người. Điều đó cho thấy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn [ 48 ].


21

Nhìn chung khi dân số tăng lên và thu nhập cũng tăng lên thì nhu cầu về đất
đai (để ở và để sản xuất kinh doanh) cũng tăng lên.
Vì những nguyên nhân trên mà ngày càng có nhiều tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước đầu tư kinh doanh vào bất động sản dẫn đến sự lớn mạnh của thị trường
cũng như số lượng và quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Theo Luật kinh doanh bất động sản, Luật dầu khí thì dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản bao gồm nhiều loại như dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị, dự án
hạ tầng khu công nghiệp, dự án dầu khí…
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Hiện nay, các hình thức phát triển nhà ở rất đa dạng. Nổi bật là hình

thức phát triển nhà dự án với quy mô ngày càng lớn, hình thức ngày càng đồng bộ
về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng xây nhà tự phát không có đường
giao thông, hạ tầng ngày càng ít… Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất
trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt”
nhà ở và lan tỏa sang các thi trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống của nhân dân. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất
động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về
thị trường bất động sản nhà ở.
Theo Điều 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì dự án phát triển
nhà ở được chia làm hai loại như sau:
Thứ nhất là dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc
khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở –


22

dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện
đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu
tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng.
Thứ hai là dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công
trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử
dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi
chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ
tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1
Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu
đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập).
Theo quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ –

CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ thì dự án khu đô thị mới là những
dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển
nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức
năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một
tỉnh. Về những dự án này thì những năm trước ở nước ta chỉ có vẻn vẹn khoảng vài
chục ha, tuy nhiên trong một hai năm gần đây đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị
lên đến hàng trăm ha. Đến nay, nước ta cũng đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị
mới có quy mô trên 1000 ha như dự án thành phố mới Bình Dương, dự án khu đô
thị Mỹ Phước 3, dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa – tỉnh Phú Yên, dự án
Dream City Phú Thọ ... Điều này cho thấy quy mô của thị trường sẽ ngày càng lớn
hơn. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, việc đô thị hóa nhanh những năm tới. Đi
liền với đó là sự bùng phát của thị trường xây dựng, kinh doanh nhà đất, đặc biệt là


23

sản phẩm các khu đô thị mới. Đây là nòng cốt của thị trường bất động sản nước ta
trong những năm tới.
Hiện nay, các dự án nhà xưởng công nghiệp cũng được triển khai rất nhiều,
thường được hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm các dự án khu công nghiệp
tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế
phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản
lý.
Ngoài dự án nhà ở, dự án nhà xưởng công nghiệp thì các hình thức bất động
sản khác cũng phát triển rất mạnh mẽ. Đó là các tòa nhà văn phòng, các khu bất
động sản nghỉ dưỡng ven biển, trên núi, bất động sản sinh thái. Các dự án này tập

trung chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều
kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản cao do khả năng sinh lợi nhuận lớn và yếu tố
khan hiếm cũng cao hơn các dự án bất động sản khác.
Riêng với các dự án văn phòng cho thuê có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng
sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ
xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có
đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất. Ngược lại,
những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm.
2.2.2. Đặc trưng của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dạng dự án đầu tư, cũng có
những đặc trưng của dự án đầu tư và về cơ bản được điều chỉnh bởi pháp luật về
đầu tư (Luật đầu tư và các văn bản đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật