Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

NGUY N V N HUY

Tên

tài:

“ ÁNH GIÁ K T QU

D NG

T TRÊN

CÔNG TÁC CHUY N QUY N S
A BÀN QU N HÀ ÔNG – THÀNH

PH HÀ N I GIAI O N 2010 - 2013”

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

: Qu n lý

Khoa

: Qu n lý Tài Nguyên

Khóa h c

: 2010 – 2014

Ng

ih

t ai

ng d n : TS. Nguy n Th L i

Thái Nguyên, n m 2014


L IC M

N

Trong su t 4 n m h c t p và rèn luy n t i tr ng i h c Nông lâm Thái
Nguyên, b n thân em ã
c d y d , ch b o t n tình c a các th y giáo, cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi tr ng, cùng các th y giáo, cô giáo trong Ban
giám hi u, các phòng ban c a tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên.
ây là m t kho ng th i gian r t quý báu, b ích và có ý ngh a vô cùng
l n i v i b n thân em. Quá trình h c t p và rèn luy n t i tr ng ã giúp em
c trang b ki n th c v chuyên môn, nghi p v và m t l ng ki n th c v
xã h i nh t nh
sau này khi ra tr ng em không ph i b ng và
có th
óng góp m t ph n s c l c nh bé c a mình
ph c v cho s nghi p công
nghi p hóa và hi n i hóa t n c, tr thành công dân có ích cho xã h i.
hoàn thành t t t th c t p t t nghi p
c giao và hoàn ch nh các
n i dung c a khóa lu n t t nghi p này, ngoài s ph n u và n l c c a b n
thân, em còn nh n
c s giúp
t n tình và tâm huy t c a các th y giáo, cô
giáo trong khoa Tài nguyên và Môi tr ng. c bi t là s ch o sát sao c a
cô giáo TS. Nguy n Th L i.
ng th i em còn nh n
c s quan tâm và
giúp
c a các chú, các cô, các anh, các ch trong Phòng Tài nguyên môi
tr ng c a qu n Hà ông – TP Hà N i. V i t m lòng bi t n c a mình, em
xin bày t s bi t n sâu s c và chân thành t i các th y, các cô trong Khoa
Qu n Lý Tài nguyên- Tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên, cùng các chú,
các cô, các anh, các ch trong Phòng Tài nguyên môi tr ng c a qu n Hà

ông – TP Hà N i ã giúp
em hoàn thành t t t th c t p
c giao.
M c dù ã c g ng r t nhi u song b n khóa lu n t t nghi p c a em
không th tránh kh i nh ng thi u sót. Em r t mong nh n
c nh ng ý ki n
ch b o c a các th y cô giáo, ý ki n óng góp c a b n bè bài khóa lu n t t
nghi p c a em
c hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n !
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 n m 2014
Sinh viên
Nguy n V n Huy


M CL C
PH N 1 M
U ....................................................................................................1
1.1. t v n ............................................................................................................6
1.2. M c ích nghiên c u............................................................................................7
1.3. Yêu c u c a tài ................................................................................................7
1.4. Ý ngh a c a tài.................................................................................................8
1.4.1. Ý ngh a trong h c t p ........................................................................................8
1.4.2. Ý ngh a trong th c ti n......................................................................................8
PH N 2 T NG QUAN TÀI LI U........................................................................9
2.1. C s khoa h c c a tài ....................................................................................9
2.1.1. C s pháp lý ....................................................................................................9
2.1.2. C s th c ti n ................................................................................................11
2.2. Các n i dung v chuy n quy n s d ng t ......................................................12
2.2.1. Các hình th c chuy n quy n s d ng t .......................................................12

2.2.2. i u ki n th c hi n quy n chuy n quy n s d ng t....................................15
2.2.3. H s th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng t ...................................15
2.3.. Th c tr ng công tác chuy n quy n s d ng t thành ph Hà N i ..............18
PH N 3:
I T NG, N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 19
3.1. i t ng và ph m vi nghiên c u .....................................................................19
3.1.1. i t ng nghiên c u .....................................................................................19
3.1.2. Ph m vi nghiên c u.........................................................................................19
3.2. a i m và th i gian ti n hành .........................................................................19
3.2.1. a i m ti n hành ..........................................................................................19
3.2.2. Th i gian ti n hành .........................................................................................19
3.3. N i dung nghiên c u..........................................................................................19
3.4. Ph ng pháp nghiên c u ...................................................................................20
3.4.1. Ph ng pháp i u tra, thu th p s li u...........................................................20
3.4.2. Ph ng pháp th ng kê ....................................................................................20
3.4.3. Ph ng pháp k th a ......................................................................................20
3.4.4. Ph ng pháp so sánh......................................................................................20
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N ..................................21
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a qu n Hà ông.....................................21
4.1.1. i u ki n t nhiên ...........................................................................................21


4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ................................................................................26
4.1.3. ánh giá chung v i u ki n t nhiên và kinh t - xã h i tác ng n vi c s
d ng t ai...............................................................................................................37
4.2. Tình hình qu n lý và s d ng t t i qu n Hà ông – thành ph Hà N i ........38
4.2.1. Hi n tr ng s d ng t c a qu n Hà ông ...................................................38
4.2.2. Tình hình qu n lý t ai ................................................................................41
4.3. Th c tr ng công tác chuy n quy n s d ng t t i a bàn qu n Hà ông giai
o n 2010 – 2013. .....................................................................................................45

4.3.1. ánh giá k t qu công tác chuy n i quy n s d ng t c a qu n Hà ông
giai o n 2010 – 2013 ..............................................................................................45
4.3.2. ánh giá k t qu công tác chuy n nh ng quy n s d ng t c a qu n Hà
ông giai o n 2010 – 2013 ....................................................................................46
4.3.3. K t qu công tác t ng cho quy n s d ng t ................................................48
4.3.4. K t qu công tác th a k QSD .....................................................................50
4.3.5. K t qu công tác th ch p quy n s d ng t ................................................51
4.3.6. K t qu cho thuê và cho thuê l i QSD t i qu n Hà ông giai
o n 2010 – 2013 ..................................................................................................53
4.3.7. K t qu công tác b o lãnh b ng giá tr QSD t i a bàn qu n Hà ông giai
o n 2010 – 2013......................................................................................................53
4.3.8. K t qu công tác góp v n b ng giá tr QSD t i a bàn qu n Hà ông giai
o n 2010 – 2013......................................................................................................54
4.3.9.T ng h p và ánh giá k t qu chuy n quy n s d ng t t 2010 – 2013...54
4.4 . ánh giá công tác chuy n QSD qua ý ki n ng i dân và cán b làm công tác
chuy n QSD ...........................................................................................................55
4.5. ánh giá nh ng thu n l i, khó kh n trong công tác chuy n quy n s d ng t
và nguyên nhân, gi i pháp kh c ph c. ......................................................................61
4.5.1. ánh giá nh ng thu n l i, khó kh n trong công tác chuy
. ......61
4.5.2. M t s nguyên nhân và gi i pháp kh c ph c .................................................61
PH N 5: K T LU N VÀ
NGH ...................................................................63
5.1. K t lu n ..............................................................................................................63
5.2.
ngh ...............................................................................................................63
TÀI LI U THAM KH O .....................................................................................64
PH L C

DANH M C CÁC B NG
ai o n 2010-2013 ...............................................26
) .................................27
........................................................27
B ng 4.4. Hi n tr ng SD c a qu n Hà ông n m 2013........................................39
B ng 4.6. K t qu t ng cho QSD giai o n 2010 - 2013 ......................................48
B ng 4.7. K t qu th a k QSD giai o n 2010 – 2013........................................50
B ng 4.8. K t qu công tác th ch p b ng giá tr QSD giai o n 2010 –
2013 ..........................................................................................................................52
B ng 4.9 . B ng t ng h p k t qu chuy n QSD giai o n 2010 -2013...............54
B ng 4.10. ánh giá công tác chuy n QSD qua ý ki n cán b Phòng TNMT.....56
B ng 4.11. ánh giá công tác chuy n QSD qua ý ki n cán b .............................57
VP K QSD ...........................................................................................................57
B ng 4.12. ánh giá công tác chuy n QSD qua ý ki n ng i SD .....................59


DANH M C CÁC T , C M T
Ch vi t t t
N
CP
TT
BTNMT
BTC
Q
TTTL
BXD
GCNQSD
UBND
SD
QSD

VI T T T

Ng Ngh a
: Ngh nh
: Chính ph
: Thông t
: B Tài Nguyên Môi Tr ng
: B Tài Chính
: Quy t nh
: Thông t liên t ch
: B xây d ng
: Gi y ch ng nh n quy n s d ng
: y ban nhân dân
: S d ng t
: Quy n s d ng t

t


PH N 1
M
U
1.1.

tv n
t ai là tài nguyên vô cùng quý giá c a m i qu c gia, là i u ki n
t n t i, phát tri n c a con ng i và các sinh v t khác trên trái t, là t li u
s n xu t c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng u c a môi tr ng s ng,
là n i sinh s ng, lao ng c a con ng i. t ai là tài nguyên có h n v s

l ng, v di n tích, có tính c
nh v v trí.
Trong n n kinh t th tr ng hi n nay, vi c y nhanh công cu c công
nghi p hóa, hi n i hóa t n c d n n vi c xây d ng c s h t ng di n ra
t, cùng v i nó là nhu c u s d ng t cho các ho t ng: Nhà , kinh
doanh, d ch v ngày càng phát tri n, d n n vi c qu
t nông nghi p ngày
càng gi m m nh. V n
c p bách t ra cho công tác qu n lý nhà n c v
t ai là ph i có nh ng bi n pháp qu n lý ch t ch và có hi u qu nh m nâng
cao hi u qu s d ng t c ng nh tránh tình tr ng x y ra tranh ch p t ai
gây m t tr t t xã h i. Xu t phát t nhu c u th c t phát tri n và h i nh p,
ng và Nhà n c ta ã luôn quan tâm n vi c hoàn thi n h th ng pháp
Lu t t ai. Chuy n quy n s d ng t là m t trong nh ng quy n l i c b n
c a ng i s d ng t. Trên th c t , chuy n quy n s d ng t là m t ho t
ng di n ra t x a n nay và t n t i d i nhi u hình th c r t a d ng. Tuy
nhiên ch
n Lu t
t ai 1993 chuy n quy n s d ng t m i
c quy
nh m t cách có h th ng v các hình th c chuy n quy n c ng nh trình t
th t c th c hi n các quy n ó. Theo lu t t ai 1993, ng i s d ng t có
th tham gia 5 hình th c chuy n quy n s d ng t ó là: Chuy n i, chuy n
nh ng, cho thuê, th a k và th ch p quy n s d ng t. Trong quá trình
th c hi n và s a i, b sung Lu t t ai n m 2003 ra i, hoàn thi n h n
và kh c ph c nh ng t n t i c a Lu t
t ai n m 1993, nh ng v n
v
chuy n quy n s d ng t
c quy nh ch t ch và c th v s hình th c

chuy n quy n (thêm 3 hình th c chuy n quy n s d ng t là t ng cho, góp
v n và b o lãnh b ng giá tr quy n s d ng t) và th t c chuy n quy n c ng
nh nhi u v n liên quan khác.


Trong nh ng n m qua, c bi t là nhi u n m tr l i ây vi c th c hi n
quy n và ngh a v c a Nhà n c i di n ch s h u và ch s d ng t
trong qu n lý và s d ng t ai ã t
c nhi u thành tích áng k song
v n g p nhi u khó kh n nh t nh trong quá trình th c hi n Lu t t ai. Do
ó,
th y
c nh ng m t t n t i và y u kém trong công tác qu n lý Nhà
n cv
t ai nói chung và trong vi c m b o quy n l i c ng nh ngh a
v c a Nhà n c và ch s h u trong quá trình qu n lý và s d ng t ai, ta
c n ánh giá m t cách khách quan trong nh ng k t qu ã t
c, t ó rút ra
bài h c kinh nghi m nh m qu n lý và s d ng t ai m t cách hi u qu nh t.
Xu t phát t th c ti n và nhu c u trên,
c s nh t trí c a Ban giám
hi u Nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa Tài nguyên & Môi tr ng, Tr ng i
h c Nông Lâm Thái Nguyên, d i s h ng d n c a cô giáo TS. Nguy n Th
L i, em ti n hành th c hi n
tài: “ ánh giá k t qu công tác chuy n
QSD trên a bàn
ông – thành ph Hà N i giai o n 2010 –
2013”
có cái nhìn úng n v công tác chuy n quy n SD , phát huy u
i m, h n ch nh ng nh c i m và kh c ph c nh ng t n t i trong công tác

qu n lý Nhà n c v
t ai trên a bàn
trong th i gian t i.
1.2. M c ích nghiên c u
- ánh giá th c tr ng công tác chuy n QSD
giai o n 2010 – 2013.
- Phân tích nh ng thu n l i, khó kh n t ó tìm ra các nguyên nhân và
a ra nh ng gi i pháp nh m kh c ph c, i u ch nh cho phù h p v i tình hình
hi n nay và cho t ng lai.
1.3. Yêu c u c a tài
- N m v ng n i dung c a công tác chuy n quy n SD
ai theo quy
nh c a Lu t t ai 2003, h th ng các v n b n quy ph m pháp lu t v
t
ai c a trung ng và a ph ng.
- Xác nh th c tr ng c a công tác chuy n QSD
ang di n ra
a
ph ng trong th i gian qua. Thu th p s li u i u tra m b o tính trung th c,
khách quan.
- Tìm hi u các nguyên nhân t ó a ra các ki n ngh và
xu t các
gi i pháp cho các c p có th m quy n ph i phù h p v i th c t c a a ph ng


và phù h p v i lu t pháp do Nhà n c quy nh nh m y m nh công tác
a ph ng.
1.4. Ý ngh a c a tài
1.4.1. Ý ngh a trong h c t p
Thông qua th i gian th c t p s giúp sinh viên ti p c n v i các công

vi c th c t t i a ph ng nh m áp d ng
c các ki n th c ã
ch c
trong nhà tr ng, ng th i làm phong phú h n các ki n th c th c t , linh
ho t trong áp d ng lý thuy t ra th c ti n c bi t là xung quanh nh ng v n
nghiên c u. M t khác, trong quá trình th c t p t o c h i kh ng nh mình, t
ó s làm t t các công vi c sau khi t t nghi p ra tr ng.
1.4.2. Ý ngh a trong th c ti n
T quá trình nghiên c u s rút ra nh ng kinh nghi m trong công tác
qu n lý Nhà n c v
t ai nói chung và công tác chuy n QSD nói riêng.
xu t nh ng ý ki n nh m giúp c quan ch c n ng
a ph ng có nh ng
ph ng h ng trong vi c gi i quy t nh ng khó kh n, v ng m c
a
ph ng.


PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c c a tài
2.1.1. C s pháp lý
2.1.1.1. M t s các v n b n pháp quy c a Nhà n c ban quy nh liên quan
t i công tác chuy n quy n s d ng t
- Hi n pháp n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam n m 1992.
- Lu t
t ai 2003 ban hành ngày 26/11/2003
c Qu c h i thông
qua g m 8 hình th c chuy n QSD : chuy n i, chuy n nh ng, cho thuê,
cho thuê l i, th a k , t ng cho QSD , th ch p, b o lãnh, góp v n b ng giá tr

QSD .
- Ngh nh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a chính ph v thi
hành Lu t t ai.
- Ngh nh 198/2004/N -CP ngày 03/12/2004 c a chính ph v thu
ti n SD .
- Lu t dân s n m 2005 Qu c h i n c C ng hoà xã h i ch ngh a Vi t
Nam khoá XI, k h p th 7 thông qua ngày 14 tháng 6 n m 2005.
- Thông t liên t ch s 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
h ng d n vi c luân chuy n h s c a ng i SD th c hi n ngh a v tài chính.
- Thông t liên t ch s 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
c a B t pháp và B tài nguyên và Môi tr ng h ng d n vi c ng ký th
ch p, b o lãnh b ng giá tr QSD , tài s n g n li n v i t.
- Thông t liên t ch s 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
v s a
i, b sung m t s quy nh c a Thông t liên t ch s
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 n m 2005 c a B t pháp và
B tài nguyên và Môi tr ng h ng d n vi c ng ký th ch p, b o lãnh b ng
giá tr QSD , tài s n g n li n v i t.
- Thông t liên t ch s 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
c a B t pháp và B tài nguyên và Môi tr ng h ng d n vi c công ch ng,
ch ng th c h p ng, v n b n th c hi n quy n c a ng i SD .


- Quy t nh s 08/2006/Q -BTNMT ngày 21/07/2006 c a B tài
nguyên và Môi tr ng v vi c ban hành Quy nh v GCN QSD .
- Thông t liên t ch s 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 c a B t pháp, B xây d ng, B tài nguyên và Môi tr ng,
Ngân hàng Nhà n c h ng d n m t s n i dung v
ng ký th ch p nhà .
- Ngh nh 84/2007/N -CP ngày 25/05/2007 c a Chính ph v vi c

ban hành Quy nh b sung v vi c c p GCN QSD , thu h i t, th c hi n
QSD , trình t th t c b i th ng, h tr , tái nh c khi nhà n c thu h i
t và gi i quy t khi u n i v
t ai.
- Thông t s 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 c a B tài nguyên
và Môi tr ng h ng d n vi c l p, ch nh lý, qu n lý h s
a chính.
- Ngh nh s 88/2009/N -CP ngày 19/10/2009 c a Chính ph v c p
GCN QSD , quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i t.
- Thông t s 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 c a B tài nguyên
và Môi tr ng Quy nh v GCN QSD , quy n s h u nhà và tài s n khác
g n li n v i t.
2.1.1.2. Các v n b n pháp quy c a
thành ph Hà N i quy nh
v vi c chuy n quy n s d ng t
- Quy t nh s 15/2009/Q -UBND ngày 09/01/2009 c a UBND
Thành ph Hà N i v vi c thu phí th m nh c p QSD trên a bàn thành
ph Hà N i.
- Quy t nh s 84/2009/Q -UBND ngày 1/7/2009 c a UBND thành
ph Hà N i v vi c ban hành quy nh th c hi n c ch m t c a, m t c a liên
thông trong gi i quy t công vi c c a t ch c, cá nhân t i các c quan qu n lý
hành chính Nhà n c thu c thành ph Hà N i.
- Quy t nh s 121/2009/Q -UBND ngày 22/12/2009 c a UBND
Thành ph Hà N i ban hành quy nh v trình t th t c cho phép h gia
ình, cá nhân chuy n m c ích SD v n, ao trong cùng th a t có nhà
trong khu dân c nh ng ch a
c công nh n là t và t nông nghi p xen
k trong khu dân c (không thu c t công sang t phi nông nghi p trên a
bàn thành ph Hà N i).

- Quy t nh s 1200/2010/Q -UBND ngày 29/07/2010 v vi c ban
hành quy trình c p GCN, chuy n quy n SD , QSH, ng ký chuy n m c
ích SD , ng ký th ch p và xóa th ch p b ng QSD cho h gia ình, cá
nhân, c ng ng dân c , ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài, cá nhân n c
ngoài
c s h u nhà g n li n v i QSD
t i Vi t Nam trên a bàn
Thành ph Hà N i.
2.1.2. C s th c ti n
Cùng v i s phát tri n c a toàn c u, Vi t Nam c ng ang d n i m i
v i xu th hi n i hoá t n c. Xã h i ngày càng phát tri n, th tr ng t
ai ngày càng sôi ng, vì v y nhu c u chuy n quy n SD c a ng i s d ng
c ng nh công tác qu n lý nhà n c trong l nh v c này là m t t t y u khách
quan nh m t t i m t s phát tri n cao h n, phù h p h n nh m áp ng yêu
c u ngày càng cao c a ng i s d ng c ng nh c a toàn xã h i.
là
n m phía Tây Nam c a th ô Hà N i, trong quá
trình phát tri n và h i nh p v i thành ph Hà N i còn g p nhi u khó kh n trong
công tác qu n lý t ai. Ph i nhanh chóng c p nh t các thông t ngh nh m i
c a thành ph . a ph n ng i dân ch a b t k p v i nh ng thay i, nh ng hi u
bi t v
t ai còn h n ch , các h ch a th y
c t m quan tr ng c a tính pháp
lý i v i t ai mà các h ang có. Còn r t nhi u h t ý chuy n quy n s
d ng cho nhau mà không thông qua pháp lu t, chính vì v y công tác qu n lý nhà
n cv
t ai còn khó kh n.
B t u t khi có Lu t t ai 1993, Lu t t ai 2003 n nay cùng v i

s c g ng trong công tác tuyên truy n pháp lu t n ng i dân thì công tác
qu n lý có nhi u thay i kh quan h n tr c. Ng i dân ý th c h n v v n
QSD và vi c th c hi n y các th t c pháp lý v chuy n quy n SD .
ây là m t trong nh ng n i dung c n phát huy h n n a nh m t o ti n
cho
ng i dân tích c c tham gia s n xu t phát tri n kinh t nói riêng và cho qu n
nói chung trong vi c thu hút các ngu n u t t bên ngoài xây d ng c s
h t ng, nâng cao i s ng cho nhân dân, thay i b m t c a qu n trong
t ng lai.


2.2. Các n i dung v chuy n quy n s d ng t
2.2.1. Các hình th c chuy n quy n s d ng t
2.2.1.1. Quy n chuy n i quy n s d ng t
Quy n chuy n
i QSD là quy n mà ng i SD
c t
ng
chuy n i t ai cho nhau, th c ch t c a ho t ng i t cho nhau là bao
hàm vi c “ i t l y t ” gi a các ch th SD nh m m c ích ch y u là
t ch c l i s n xu t cho phù h p v i tình hình c a các h gia ình s n xu t
nông nghi p, kh c ph c tình tr ng manh mún, phân tán t ai nh hi n nay
(Nguy n Kh c Thái S n, 2007) [6].
Vi c chuy n i QSD nông nghi p ch
c th c hi n gi a các h gia
ình, cá nhân trong cùng m t xã, ph ng, th tr n theo kho n 2 i u 113 c a
Lu t t ai 2003 và i u 99 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
Ngoài ra, theo i u 102 c a Ngh nh 181/2004/N -CP quy nh h
gia ình, cá nhân SD nông nghi p do
c Nhà n c giao t ho c do

chuy n i, nh n chuy n nh ng, nh n th a k , nh n t ng cho QSD h p
pháp t ng i khác thì
c chuy n i t nông nghi p ó cho h gia ình,
cá nhân khác trong cùng m t xã, ph ng, th tr n
thu n l i cho s n xu t
nông nghi p; H gia ình, cá nhân chuy n i QSD nông nghi p theo ch
tr ng chung v “d n i n i th a” thì không ph i n p thu thu nh p t vi c
chuy n quy n SD , l phí tr c b , l phí a chính.
Trình t th t c c a chuy n i quy n SD
c quy nh t i i u 126
c a Lu t t ai 2003 và i u 147 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.1.2. Quy n chuy n nh ng quy n s d ng t
Chuy n nh ng QSD là m t trong các hình th c chuy n quy n SD
ph bi n nh t. Th c ch t chuy n nh ng QSD là vi c chuy n quy n SD
cho ng i khác trên c s có giá tr , ng i nh n QSD ph i tr cho ng i có
t m t kho n ti n ho c hi n v t t ng ng v i chi phí mà h ã b ra
có
c QSD và t t c nh ng chi phí u t làm t ng giá tr c a t (Nguy n
Kh c Thái S n, 2007) [6].
Lu t t ai 2003 ch cho phép chuy n nh ng QSD khi m b o
các i u ki n quy nh t i i u 106.


Theo Ngh nh 181/2004/N – CP (2004) [4] t i i u 103 quy nh c
th các tr ng h p
c nh n chuy n nh ng QSD tr các tr ng h p sau:
1. T ch c, h gia ình, cá nhân không
c nh n chuy n nh ng,
nh n t ng cho QSD
i v i các tr ng h p mà pháp lu t không cho phép

chuy n nh ng, t ng cho QSD .
2. T ch c kinh t không
c nh n chuy n nh ng QSD chuyên tr ng
lúa n c, t r ng phòng h , t r ng c d ng c a h gia ình, cá nhân, tr
tr ng h p
c chuy n m c ích QSD theo quy ho ch, k ho ch SD
ã
c xét duy t.
3. H gia ình, cá nhân không tr c ti p s n xu t nông nghi p không
c nh n chuy n nh ng, nh n t ng cho QSD chuyên tr ng lúa n c.
4. H gia ình, cá nhân không
c nh n chuy n nh ng, nh n t ng
cho QSD
, t nông nghi p trong phân khu b o v nghiêm ng t, phân khu
ph c h i sinh thái thu c r ng c d ng; trong khu v c r ng phòng h n u
không sinh s ng trong khu v c r ng c d ng, r ng phòng h ó.
Trình t , th t c chuy n nh ng QSD
c quy nh c th t i i u
127 c a Lu t t ai 2003 và i u 148 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.1.3.Quy n cho thuê và cho thuê l i quy n s d ng t
Cho thuê và cho thuê l i QSD là vi c ng i SD nh ng QSD c a
mình cho ng i khác theo s th a thu n trong m t th i gian nh t nh b ng
h p ng theo quy nh c a pháp lu t.
Cho thuê khác v i cho thuê l i QSD . Cho thuê QSD là vi c ng i
SD nh ng QSD c a mình cho ng i khác mà t ó không có ngu n g c
t thuê. Còn cho thuê l i QSD là vi c ng i SD nh ng QSD c a mình
cho ng i khác mà t ó có ngu n g c là t thuê. Trong Lu t t ai 1993
thì vi c cho thuê l i ch di n ra v i t mà ng i SD thuê l i c a Nhà n c
trong m t s tr ng h p nh t nh, còn trong Lu t t ai 2003 thì không c m
vi c cho thuê l i (Nguy n Kh c Thái S n, 2007) [6].

Trình t , th t c ng ký cho thuê, cho thuê l i QSD
c quy nh t i
i u 128 c a Lu t t ai 2003 và i u 149 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.


2.2.1.4. Quy n th a k quy n s d ng t
Th a k QSD là vi c ng i SD khi ch t i
l i QSD c a mình
cho ng i khác theo di chúc ho c theo pháp lu t.
Quy n th a k QSD
c quy nh ch y u trong B lu t Dân s .
T i kho n 5 i u 113 c a Lu t t ai 2003 và i u 99 c a Ngh nh
181/2004/N -CP quy nh quy n th a k QSD :
1. Cá nhân có quy n
th a k QSD c a mình theo di chúc ho c
theo pháp lu t.
2. H gia ình
c Nhà n c giao t, n u trong h có thành viên ch t
thì QSD c a thành viên ó
c th a k theo di chúc ho c theo pháp lu t.
3. Tr ng h p ng i
c th a k là ng i Vi t Nam nh c
n c
ngoài thu c i t ng quy nh t i kho n 1 i u 121 c a Lu t này thì
c
nh n th a k QSD ; n u không thu c i t ng quy nh t i kho n 1 i u
121 c a Lu t này thì
c h ng giá tr c a ph n th a k ó.
Trình t , th t c c a vi c ng ký th a k QSD
c quy nh c th

t i i u 129 Lu t t ai 2003 và i u 151 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.1.5. Quy n t ng cho quy n s d ng t
T ng cho QSD là m t hình th c chuy n QSD cho ng i khác theo
quan h tình c m mà ng i chuy n QSD không thu l i ti n ho c hi n v t
nào c .
Trình t , th t c ng ký t ng cho QSD
c quy nh c th t i i u
129 c a Lu t t ai 2003 và i u 152 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.1.6. Quy n th ch p b ng giá tr quy n s d ng t
Th ch p QSD là vi c ng i SD em QSD c a mình n th ch p
cho m t t ch c tín d ng, t ch c kinh t ho c các nhân nào ó theo quy nh c a
pháp lu t vay ti n ho c mua ch u hàng hóa trong m t th i gian nh t nh theo
th a thu n.
T i i u 113 và 114 c a Lu t t ai quy nh quy n c a ng i SD
i v i vi c th ch p QSD .
Trình t , th t c ng ký th ch p QSD quy nh t i i u 130 c a
Lu t t ai và i u 153 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.


2.2.1.7. Quy n b o lãnh b ng giá tr quy n s d ng t
Quy n b o lãnh b ng giá tr QSD là quy n mà ng i SD s d ng
giá tr QSD c a mình
b o lãnh cho m t ng i khác vay v n ho c mua
ch u hàng hóa khi ch a có ti n tr ngay.
Trình t , th t c ng ký b o lãnh b ng giá tr QSD
c quy nh t i
i u 130 c a Lu t t ai và i u 153 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.1.8. Quy n góp v n b ng giá tr quy n s d ng t
Góp v n b ng giá tr QSD là vi c ng i SD có quy n coi giá tr
QSD c a mình nh m t lo i tài s n dân s

c bi t
góp v i ng i khác
cùng h p tác s n xu t kinh doanh. Vi c góp v n này có th x y ra gi a hai
hay nhi u i tác và r t linh ng.
T i i u 113 và 114 c a Lu t t ai quy nh quy n c a ng i SD
i v i vi c góp v n b ng giá tr QSD .
Trình t , th t c ng ký góp v n b ng giá tr QSD
c quy nh c
th t i i u 131 c a Lu t t ai và i u 155 c a Ngh nh 181/2004/N -CP.
2.2.2. i u ki n th c hi n quy n chuy n quy n s d ng t
Theo Lu t t ai 2003 t i i u 106 c a Lu t t ai quy nh nh sau:
Ng i SD
c th c hi n các quy n chuy n i, chuy n nh ng, cho
thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho QSD ; th ch p, b o lãnh, góp v n b ng
QSD theo quy nh t i kho n 2 i u 110; kho n 2 và kho n 3 i u 112; các
kho n 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 i u 113; kho n 2 i u 115; i m b kho n 1, các
i m b, c, d, và e kho n 3 i u 119; i m b kho n 1, i m b và c kho n 2
i u 120 c a Lu t này khi có các i u ki n sau ây:
a/ Có GCN QSD ;
b/ t không có tranh ch p;
c/ QSD không b kê biên b o m thi hành án;
d/ Trong th i h n SD .
2.2.3. H s th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng t
2.2.3.1. H s th c hi n quy n chuy n i quy n s d ng t
H s g m h p ng chuy n i QSD và GCN QSD ho c m t
trong các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t
t ai 2003 (n u có).


H p ng chuy n i QSD c a h gia ình, cá nhân ph i có ch ng

th c c a y ban nhân dân xã, ph ng, th tr n n i có t ho c ch ng nh n
c a công ch c Nhà n c.
H s chuy n i QSD n p t i UBND xã, ph ng, th tr n n i có t
chuy n cho v n phòng ng ký QSD .
2.2.3.2. H s th c hi n quy n chuy n nh ng quy n s d ng t
H s g m h p ng chuy n nh ng QSD và GCN QSD ho c m t
trong các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t
t ai 2003 (n u có).
H p ng chuy n nh ng QSD ph i có ch ng nh n c a công ch c
Nhà n c; tr ng h p h p ng chuy n nh ng QSD c a h gia ình, cá
nhân thì
c l a ch n hình th c ch ng nh n c a công ch c nhà n c ho c
ch ng th c c a UBND xã, ph ng, th tr n n i có t.
H s chuy n nh ng QSD n p t i v n phòng ng ký QSD ;
tr ng h p h gia ình, cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i
có t chuy n cho v n phòng ng ký QSD .
2.2.3.3. H s th c hi n quy n cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng t
H s g m h p ng cho thuê, cho thuê l i QSD và GCN QSD
ho c m t trong các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50
c a Lu t t ai 2003 (n u có).
H p ng cho thuê, cho thuê l i QSD ph i có ch ng nh n c a công
ch c Nhà n c; tr ng h p h p ng cho thuê, cho thuê l i QSD c a h gia
ình, cá nhân thì
c l a ch n hình th c ch ng nh n c a công ch c nhà
n c ho c ch ng th c c a UBND xã, ph ng, th tr n n i có t.
H s
c n p t i v n phòng ng ký QSD ; tr ng h p h gia
ình, cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i có t
chuy n
cho v n phòng ng ký QSD .

2.2.3.4. H s th c hi n quy n th a k QSD
H s g m di chúc ho c biên b n phân chia th a k ho c b n án, quy t
nh gi quy t tranh ch p v th a k QSD c a Tòa án nhân dân ã có hi u
l c pháp lu t và GCN QSD ; tr ng h p ng i
c nh n th a k là ng i
duy nh t thì h s th a k g m n
ngh và GCN QSD ho c m t trong


các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t t
ai 2003 (n u có).
H s
c n p t i v n phòng ng ký QSD ; tr ng h p h gia
ình, cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i có t
chuy n
cho v n phòng ng ký QSD .
2.2.3.5. H s th c hi n quy n t ng cho quy n s d ng t
H s g m v n b n cam k t t ng cho ho c h p ng t ng cho ho c
quy t nh c a t ch c t ng cho QSD và GCN QSD ho c m t trong các
lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t t ai
2003 (n u có).
H p ng t ng cho QSD ph i có ch ng nh n c a công ch c Nhà
n c; tr ng h p h p ng t ng cho QSD c a h gia ình, cá nhân thì
c
l a ch n hình th c ch ng nh n c a công ch c nhà n c ho c ch ng th c c a
UBND xã, ph ng, th tr n n i có t.
H s
c n p t i v n phòng ng ký QSD ; tr ng h p h gia ình,
cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i có t
n p cho v n

phòng ng ký QSD .
2.2.3.6. H s th c hi n quy n th ch p, b o lãnh b ng giá tr quy n s d ng t
H s g m h p ng th ch p, b o lãnh b ng QSD và GCN QSD
ho c m t trong các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50
c a Lu t t ai 2003 (n u có).
H p ng th ch p, b o lãnh QSD ph i có ch ng nh n c a công ch c
Nhà n c; tr ng h p h p ng th ch p, b o lãnh QSD c a h gia ình, cá
nhân thì
c l a ch n hình th c ch ng nh n c a công ch c nhà n c ho c
ch ng th c c a UBND xã, ph ng, th tr n n i có t.
H s
c n p t i v n phòng ng ký QSD ; tr ng h p h gia ình,
cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i có t
n p cho v n
phòng ng ký QSD .


2.2.3.7. H s th c hi n quy n góp v n b ng giá tr quy n s d ng t
H s g m h p ng góp v n b ng QSD và GCN QSD ho c m t
trong các lo i gi y t v QSD quy nh t i kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t
t ai 2003 (n u có).
H p ng góp v n QSD ph i có ch ng nh n c a công ch c Nhà
n c; tr ng h p h p ng góp v n QSD c a h gia ình, cá nhân thì
c
l a ch n hình th c ch ng nh n c a công ch c nhà n c ho c ch ng th c c a
UBND xã, ph ng, th tr n n i có t.
H s
c n p t i v n phòng ng ký QSD ; tr ng h p h gia ình,
cá nhân SD t i nông thôn thì n p t i UBND xã n i có t
n p cho v n

phòng ng ký QSD .
2.3.. Th c tr ng công tác chuy n quy n s d ng t thành ph Hà N i
Hà N i là th ô, ng th i là thành ph
ng u Vi t Nam có n n
kinh t , v n hóa, xã h i r t phát tri n. Vì th công tác qu n lý và SD ai r t
c chú tr ng và quan tâm. Trong ó công tác chuy n quy n SD c ng là
m t ho t ng di n ra r t sôi n i trên a bàn thành ph .
ây t p trung h u
nh toàn b các hình th c chuy n quy n SD nh chuy n nh ng, th a k ,
th ch p, b o lãnh và góp v n b ng QSD . T khi Hà N i m r ng a gi i
hành chính sang toàn b t nh Hà Tây và huy n Mê Linh c a t nh V nh Phúc,
Hà N i tr thành th ô có di n tích l n nh t c n c theo ó ho t ng
chuy n quy n c ng di n ra sâu r ng, ph c t p h n òi h i s qu n lý
c
quan tâm nhi u h n. Trong ó
là m t
m i xác nh p, công tác
qu n lý t ai còn g p nhi u khó kh n, hi n ang y m nh các công tác
qu n lý v
t ai có thêm s
u t c a thành ph Hà N i ã có nh ng thành
t u nh t nh song s ti p t c y m nh công tác qu n lý t ai mang l i
hi u qu và b n v ng.


IT

PH N 3
NG, N I DUNG VÀ PH
NG PHÁP NGHIÊN C U

3.1. i t ng và ph m vi nghiên c u
3.1.1. i t ng nghiên c u
Công tác chuy n quy n SD t i
– thành ph Hà N i
giai o n 2010 – 2013.
3.1.2. Ph m vi nghiên c u
T t c các hình thúc chuy n quy n SD trên a bàn
ông –
thành ph Hà N i giai o n 2010 – 2013.
3.2. a i m và th i gian ti n hành
3.2.1. a i m ti n hành
Phòng Tài nguyên & Môi tr ng
– thành ph Hà N i.
3.2.2. Th i gian ti n hành
T tháng 01/2014 n tháng 04/2014
3.3. N i dung nghiên c u
* i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i
i u tra c b n v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và tình hình
qu n lý và SD trên a bàn
.
* Tình hình qu n lý và s d ng t ai
- Hi n tr ng SD ai n m 2013.
- Tình hình qu n lý t ai.
* Th c tr ng công tác chuy n quy n s d ng t t i a bàn
giai o n 2010 – 2013
- ánh giá công tác chuy n i QSD
.
- ánh giá công tác chuy n nh ng QSD
.

- ánh giá công tác t ng cho QSD
.
- ánh giá công tác th a k QSD
.
- ánh giá công tác th ch p QSD
.
- ánh giá công tác cho thuê, cho thuê l i QSD
.
- ánh giá công tác b o lãnh QSD
.
- ánh giá công tác góp v n QSD
.


* ánh giá công tác chuy n quy n s d ng t qua ý ki n ng i
dân và cán b làm công tác chuy n quy n s d ng t
*
ánh giá nh ng thu n l i, khó kh n trong công tác chuy n
quy n s d ng t và nguyên nhân, gi i pháp kh c ph c
- Thu n l i.
- Khó kh n.
3.4. Ph ng pháp nghiên c u
3.4.1. Ph ng pháp i u tra, thu th p s li u
- Thu th p s li u th c p:
+ Thu th p các s li u v i u ki n t nhiên c a
.
+ Thu th p các s li u, tài li u v kinh t - xã h i c a
.
+ Thu th p các s li u, tài li u có liên quan t i công tác chuy n quy n
SD c a

và các v n b n pháp lu t có liên quan.
- Thu th p s li u s c p: Ti n hành i u tra ph ng v n cán b
phòng Tài nguyên và Môi tr ng
(10 phi u), cán b V n
Phòng ng Ký (5 phi u) và i t ng SD (30 phi u i u tra ng u nhiên
các
trong
) theo m u phi u i u tra (ph l c 01, 02,
03) v i t ng 45 phi u
thu th p s li u ph c v cho vi c ánh giá nh ng
thu n l i, khó kh n trong công tác chuy n quy n SD trên a bàn
.
3.4.2. Ph ng pháp th ng kê
S d ng ph n m m Excel
th ng kê các s li u có liên quan t i công
tác chuy n QSD
t ng h p làm c n c cho phân tích s li u m b o tính
h p lý, có c s khoa h c cho tài.
3.4.3. Ph ng pháp k th a
S d ng các k t qu có s n làm c s cho vi c phân tích, ánh giá
nh m ph c v cho vi c nghiên c u.
3.4.4. Ph ng pháp so sánh
Thông qua các s li u s n có, các s li u thu th p, t ng h p
c l a
ch n các s li u h p lý có c s khoa h c và úng v i th c t khách quan.


PH N 4
K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a qu n Hà ông

4.1.1. i u ki n t nhiên
4.1.1.1. V trí a lý
20o59'
, 105o45'

sau:
;
;
;
.
4.1.1.2.

a hình,

am o

3,5m - 6,8m.
:
-

v
4.1.1.3. Khí h u

;
;
La Khê;

.

:

230

1700 mm -

1800 mm.
23,10C - 23,30
13,60
260

7.
12 (80-81%).
-

2-

.
-

2.
4.1.1.4. Các ngu n tài nguyên t nhiên
* Tài nguyên t:
.
:
ph

ng

.

-

(


).

.
ph

ng
ph

ng

.
(KCL)
(1,6%),
).
Qu n
3
ph
ph

ng:
ng

). Do

t).
* Tài nguyên n

c:

7 km, có tác d ng t i và thoát n c cho a bàn qu n
Hà ông nói riêng và m t s qu n, huy n c a thành ph Hà N i nói chung.


-

.
Tài nguyên n
-

c ng m:

.
* Tài nguyên nhân v n
V i b dày hàng ngàn n m l ch s , Hà ông có nhi u danh th ng, di
tích l ch s , công trình v n hoá - ngh thu t cùng các di tích phi v t th
khác, các l h i, làng ngh và v n hoá dân gian. Nh ng c tr ng v n hoá
Vi t là ngu n l c và l i th cho phát tri n ngành ngh th công m ngh
truy n th ng em l i nh ng giá tr gia t ng cao trong xu t kh u các s n
ph m này c ng nh ph c v cho du l ch và các d ch v v n hoá khác. Trên
a bàn qu n có 78 di tích
c x p h ng. Trong ó có 68 di tích
cx p
h ng c p qu c gia và 10 di tích
c x p h ng c p thành ph . C th nh sau:

-

-

-

. Nhi u l
h i g n v i di tích và cùng i v i di tích t o thành m t s n ph m du l ch
c áo. Ngoài ra t082,23 ha, chi m
84,68%, t 1.113,32 ha, chi m 71,55 %, còn l i là các lo i t khác).