Giải pháp quy hoạch khu nhà ở công nhân cho các khu công nghiệp tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh (tt)

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRẦN MINH THỨC

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở CÔNG
NHÂN CHO CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH
PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRẦN MINH THỨC
KHÓA: 2012 - 2014

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở CÔNG NHÂN CHO
CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị
Mã số: 60.58.01.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUY HOẠCH VÀ ĐÔ THỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.KTS NGUYỄN DUY DẦN

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy
giáo hướng dẫn TS.KTS Nguyễn Huy Dần, người trực tiếp hướng dẫn tận
tình trong việc tìm kiếm đề tài và cả quá trình nghiên cứu thực thiện đề tài
luận văn thạc sỹ.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành, quý báu và ý nghĩa
của các thầy cô trong Tiểu ban kiểm tra tiến độ luận văn thạc sỹ.
Tôi xin trân trọng cảm ơn BGH trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội,
Khoa Sau Đại học, Sở xây dựng Tỉnh Quảng Ninh và các đơn vị khác đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành
đề tài nghiên cứu này.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình trong
quá trình tôi thực hiện đề tài nghiên cứu này.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành, sâu sắc tới những sự giúp đỡ
đó.
Hà Nội, Ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

Trần Minh Thức

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Giải pháp quy hoạch khu nhà ở
công nhân cho các khu công nghiệp tại thành phố Hạ Long - Tỉnh Quảng
Ninh” là do bản thân tự nguyện nghiên cứu và thực hiện theo sự hướng dẫn
khoa học của TS.KTS Nguyễn Huy Dần.
Các thông tin, số liệu để thực hiện đề tài luận văn là số liệu thực tế có
nguồn gốc rõ ràng.
Tôi xin cam đoan chịu trách nhiệm trước khoa Sau Đại học, trường
Đại học Kiến Trúc Hà Nội và Hội đồng chấm bảo vệ tốt nghiệp về nội dung
Luận văn thạc sỹ cũng như tính trung thực và sự nghiêm túc trong nghiên
cứu khoa học.

Tác giả luận văn

Trần Minh Thức


MỞ ĐẦU
Lí do chọn đề tài:
Từ khi Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở cho cán bộ công nhân
viên nói chung và nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp nói riêng vào
năm 1992, thì việc xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp
gặp nhiều khó khăn. Hiện nay, hầu hết các khu công nghiệp đều thiếu nhà ở
cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong khi điều kiện quy hoạch
phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ. Quy mô của khu dân cư đô thị
tăng dần theo sự phát triển của khu công nghiệp và sự phát triển của hệ thống
dịch vụ.
Sự phát triển mạnh các khu công nghiệp đã và đang đặt ra vấn đề nan
giải về khu nhà ở cho người lao động. Việc quy hoạch các khu dân cư công
nghiệp vẫn còn trong tình trạng manh mún. Sự tham gia kiểm soát của Chính

quyền địa phương dưới các hình thức giám sát, theo dõi, quản lý về chất
lượng các khu nhà ở cho công nhân thuê, các tiêu chuẩn về nhà ở và chất
lượng sống cho công nhân khu công nghiệp còn chưa được đầy đủ và thường
xuyên.Việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như các công trình văn
hóa, các công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng và tiện ích xã hội của đô thị
phục vụ cho công nhân khu công nghiệp chưa được quan tâm xây dựng kịp
thời.
Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch - Ðầu tư, tính đến ngày 20-112013, đã có 289 KCN, KCX được thành lập ở 58 tỉnh, thành phố trên cả nước,
trong đó có 184 KCN, KCX đi vào hoạt động, với gần hai triệu công nhân.
Các khu, cụm công nghiệp đã tạo động lực mạnh mẽ cho sự phát triển kinh tếxã hội và sự phát triển của hệ thống đô thị quốc gia, đồng thời thu hút hàng
triệu lao động tìm đến làm việc.


Nhà ở cho công nhân là điều kiện thiết yếu để phát triển ổn định nguồn
nhân lực cho đầu tư sản xuất, đảm bảo cho người lao động có sức khỏe, có
đời sống vật chất, tinh thần ổn định. Nguyên lý bất biến “an cư lac nghiệp”
tạo nên sự gắn bó giữa người lao động với doanh nghiệp, là nền tảng của sự
phát triển bền vững không chỉ với doanh nghiệp mà cả khu công nghiệp.
Thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh là một trong những cực
phát triển quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, nằm trong tam
giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Thành phố có gần 1500
cơ sở sản xuất Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp bao gồm các ngành khai
thác chế biến than, vật liệu xây dựng, cơ khí, chế biến gỗ, lương thực thực
phẩm, may mặc. Trong đó, 2 khu công nghiệp lớn là KCN Cái Lân và KCN
Việt Hưng có quy mô lớn và tập trung nhiều lao động hơn cả.
Trong phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 20102015 và định hướng đến năm 2020, Đại hội Đảng bộ tỉnh Quảng Ninh lần thứ
XIII đã nhấn mạnh: “Thực hiện tốt các chính sách xã hội, đảm bảo an sinh xã
hội, đặc biệt quan tâm giải quyết việc làm, đẩy mạnh giảm nghèo, nâng cao
chất lượng cuộc sống của nhân dân”... Theo mục tiêu Nghị quyết thì bên cạnh
việc đẩy mạnh thu hút đầu tư, tạo việc làm cho người lao động, tỉnh Quảng

Ninh còn phải quan tâm đến việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho
công nhân và người có thu nhập thấp.
Trên địa bàn Quảng Ninh hiện có 11 KCN được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt, thu hút khoảng 8.000 lao động trong và ngoài tỉnh làm việc. Tuy
nhiên, số lượng lao động được bố trí chỗ ở ổn định mới được khoảng trên
3.000 người, còn lại là phải thuê trọ ngoài hoặc ở nhờ nhà người quen.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong 11 KCN của tỉnh Quảng Ninh
thì hiện có 4 KCN đã cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất để thực hiện dự án


đầu tư (KCN Cái Lân, KCN Việt Hưng, KCN Đông Mai và KCN Hải Yên); 2
KCN đang trong giai đoạn GPMB (KCN - Cảng biển Hải Hà và KCN Phương
Nam); 1 KCN được cấp giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi
tiết (KCN Hoành Bồ); 4 KCN hiện đang thu hút các nhà đầu tư nghiên cứu
đầu tư (KCN Quán Triều, KCN Dịch vụ Đầm Nhà Mạc, KCN Tiên Yên,
KCN phụ trợ ngành Than).
Điều đáng nói là trong 4 KCN có nhà đầu tư thứ cấp thuê đất thì tính
đến nay mới có KCN Hải Yên (TP Móng Cái) là cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về nhà ở cho công nhân với 5 khối nhà chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà
ở cho gần 5.000 lao động. Trong khi đó, KCN Cái Lân mặc dù có tỷ lệ lấp
đầy cao nhất (đạt 99%) với tổng số 58 dự án đang hoạt động và có khoảng
5.200 công nhân đang làm việc thì hiện có tới 5.000 công nhân có nhu cầu về
nhà ở.
Năm 2012, UBND tỉnh đã giao cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng
công trình trọng điểm lập Dự án phát triển nhà ở xã hội - nhà ở công nhân cho
KCN Cái Lân. Đến nay, Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng công trình trọng
điểm đã trình duyệt quy hoạch chi tiết dự án, và dự kiến sẽ đầu tư 4 toà chung
cư với tổng diện tích sàn khoảng 18.000m2, đáp ứng cho khoảng gần 900
người. Như vậy nếu dự án này hoàn thành thì số lượng CN được đáp ứng nhu
cầu về nhà ở vẫn chỉ như “muối bỏ bể”, vì theo dự kiến của các ngành chức

năng, giai đoạn 2015-2020 sẽ có khoảng 11.000 công nhân tập trung ở KCN
này.
Qua thực tế nhiều năm ở các KCN, do thiếu nhà ở nên hàng nghìn công
nhân đã phải thuê nhà trọ bên ngoài với điều kiện sinh hoạt thiếu thốn, chật
chội và tạm bợ, đó là chưa kể đến vấn đề an ninh ở các khu trọ còn khá phức


tạp. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến cho nguồn lao động của các KCN
luôn rơi vào tình trạng mất ổn định.
Qua khảo sát cho thấy, đa phần công nhân tự ý bỏ việc là do họ không
có nơi ở tử tế, nên chưa gắn bó với doanh nghiệp. Để giữ chân NLĐ, không ít
các doanh nghiệp có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà hàng tháng với số tiền
trung bình từ 200.000-600.000 đồng/người. Tuy nhiên, giải pháp này vẫn
chưa thực sự giải quyết tận gốc của vấn đề và nhiều doanh nghiệp trong quá
trình tuyển dụng lao động vẫn gặp không ít khó khăn.
Hiện nay, số lượng lao động từ các huyện khác và lao động từ các tỉnh
lân cận về làm việc tại các KCN trong thời gian qua tăng mạnh; các hộ dân
gần KCN cũng không còn đất xây dựng nhà trọ, do đó NLĐ phải đi thuê ở
cách xa nơi làm việc gây lãng phí thời gian và chi phí cho việc di chuyển hoặc
NLĐ phải ở ghép chung trong 1 không gian sống chật chội ngột ngạt.
Việc triển khai xây dựng các dự án nhà ở công nhân đã được QH thì
còn chậm do nguồn vốn cũng như chủ trương chính sách còn hạn chế, nên
NLĐ vẫn đang phải thuê nhà ở trọ trong các khu dân cư xung quanh các
KCN. Các nhà trọ do người dân xây dựng lên một cách tự phát, điện nước
sinh hoạt thiếu thốn, đắt đỏ, không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt tối thiểu,
không gian sống chật hẹp, mất vệ sinh môi trường, phức tạp và không ổn
định, gây nhiều tệ nạn xã hội, ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái tạo sức
lao động của công nhân.
Xuất phát từ những bất cập nêu trên đã thôi thúc tôi nghiên cứu, làm
sáng tỏ và tìm cách tháo gỡ những vấn đề về quy hoạch xây dựng khu nhà ở

cho công nhân làm việc trong 2 KCN Cái Lân và Việt Hưng trên địa bàn
thành phố Hạ Long, đề xuất một số giải pháp để các dự án xây dựng nhà ở
công nhân sớm được hoàn thiện và hoạt động hiệu quả.


Mục tiêu nghiên cứu:
Khảo sát thực trạng nhu cầu nhà ở công nhân trên địa bàn thành phố.
Khảo sát thực trạng về QH xây dựng khu nhà ở công nhân của KCN.
Phân tích, đánh giá, đưa ra giải pháp QH khu ở công nhân cho các
KCN và giải pháp nhằm đảm bảo tính khả thi của các dự án xây dựng đó.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Khu ở công nhân làm việc cho KCN
Phạm vi nghiên cứu: TP Hạ Long - Tỉnh Quảng Ninh. (Trường hợp
nghiên cứu là khu ở của công nhân làm việc trong 2 KCN lớn là KCN Hà
Khánh và KCN Việt Hưng)
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp thu thập thông tin, điều tra, khảo sát thực địa
Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý thông tin
Phương pháp so sánh, tham khảo, tiếp thu kinh nghiệm
Phương pháp điều tra xã hội học.
Ý nghĩa của luận văn:
+ Đánh giá, tổng hợp và đề xuất các giải pháp về QH khu nhà ở công
nhân làm việc trong các KCN trên địa bàn thành phố Hạ Long.
+ Đóng góp một phần vào công tác QH xây dựng khu nhà ở công nhân
làm việc trong KCN Cái Lân.
+ Đề xuất một số phương án về quản lý và huy động nguồn vốn để dự
án xây dựng nhà ở công nhân làm việc trong KCN Việt Hưng sớm được triển
khai và hoàn thiện.

Giải thích các khái niệm liên quan:
- Khái niệm về KCN:
Khu công nghiệp là khu vực chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, nơi
tập trung các nhà máy sản xuất theo dây chuyền công nghiệp với quy mô linh
hoạt
Các dự án đầu tư xây dựng nhà máy phải được thông qua Ban quản lí
khu công nghiệp địa phương để thuê đất đã được hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, khi vận hành phải tuân theo quy chế hoạt động của khu công nghiệp.
- Khái niệm về Đơn vị ở:
Đơn vị ở được xây dựng trên cơ sở phát triển vai trò cộng đồng người
dân sống trong đô thị.
Quy mô của đơn vị ở phù hợp với quy mô trường học (5000 dân)
Đơn vị ở được phục vụ bởi hệ thống công trình công cộng đáp ứng các
nhu cầu thiết yếu hàng ngày như: Trường học, nhà trẻ, cửa hàng, thư viện …
Trung bình cứ 4 khu nhà ở sẽ có một chợ, 8 khu ở sẽ có một bệnh viện.
- Khái niệm về tiểu khu nhà ở:
Khái niệm “Tiểu khu nhà ở” xuất hiện vào những năm đầu của thập kỷ
60, theo mô hình tiểu khu của Liên Xô, bao gồm nhiều nhóm nhà hợp lại
trong phạm vi phục vụ của các công trình thiết yếu như: Trường học PTCS,
công trình văn hóa công cộng.v..v…
Giới hạn tiểu khu có thể là đường giao thông trong khu hoặc ranh giới
tự nhiên như sông, hồ, đường giao thông thành phố.


- Khái niệm về nhóm nhà ở:
Một số nhà ở thuộc phạm vi phục vụ của các công trình dịch vụ công
cộng thiết yếu như: nhà trẻ, sân chơi, vườn hoa, có quy mô nhỏ hơn so với
tiểu khu ở.
Giới hạn giữa các nhóm nhà có thể là cây xanh, đường giao thông hoặc

bằng các hình thức bố cục nhà. Quy mô nhóm nhà ở khoảng từ 3 đến 4ha.
Như vậy quy hoạch xây dựng dựa trên nhu cầu về nhà ở và hệ thống hạ
tầng phục vụ nhu cầu ở. Về cơ bản không gian khu nhà ở công nhân không
khác một đơn vị ở hoặc một nhóm nhà ở trong một đô thị.
- Khái niệm về nhà ở công nhân:
Là nhà ở chỉ phục vụ cho người công nhân đang làm việc trong các KCN
Là loại nhà có giá thành xây dựng và bán ra rẻ, để công nhân có thuê hoặc
mua trả góp.
Loại nhà này được quy hoạch thành từng đơn vị ở gần KCN nhằm giảm
thiểu thời gian đi lại, dễ dàng quản lý, góp phần tăng hiệu quả sản xuất của
công nhân.
Kèm theo các công trình dịch vụ như: khu thể dục thể thao, trạm y tế,
chợ, bãi trông xe…
- Khái niệm nhà ở xã hội:
Nhà ở Xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà
nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu
và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận.
Được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối
tượng ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn


định, người lao động có thu nhập thấp….và được cho thuê hoặc cho ở với giá
thấp hơn so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc
tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, cho các đối
tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở
sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với
nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định.
- Khái niệm dự án nhà ở xã hội:
Dự án nhà ở xã hội: là dự án nhà ở được đầu tư xây dựng bởi Nhà nước

hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.
Dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn huy động để xây dựng,
phát triển nhà ở xã hội để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê hoặc
thuê mua theo quy định; nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng
thu nhập thấp.
Cấu trúc luận văn:
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Mục tiêu nghiên cứu
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu
Ý nghĩa của luận văn
NỘI DUNG
Chương 1: Tổng quan thực trạng về việc hình thành các KCN và các khu
nhà ở cho công nhân làm việc trong các KCN tại TP Hạ Long


Chương 2: Cơ sở khoa học hình thành giải pháp QH khu nhà ở cho công
nhân làm việc trong các KCN tại TP Hạ Long
Chương 3: Đề xuất giải pháp về QH xây dựng khu ở cho công nhân làm việc
trong các KCN tại TP Hạ Long
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Kiến nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận:
Sự phát triển nhanh chóng của các KCN tại TP Hạ Long đã tạo ra 1 lực
lượng lao động lớn. và vấn đề giải quyết chỗ ở cho người lao động trong các
KCN đó đang trở nên cấp bách với các dãy nhà phòng trọ chật hẹp tự phát
được dựng lên tạm bợ và sơ sài.
Công tác QH phát triển nhà ở đô thị nói chung và nhà ở cho công nhân
tại các KCN nói riêng chưa được quan tâm đúng mức, hầu hết các địa phương
chưa dành đất để phát triển nhà ở cho công nhân. Bên cạnh đó, quỹ nhà ở
được xây dựng đồng bộ với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội theo dự án mới chiếm tỉ trọng thấp và tiến độ vô cùng chậm chạp.
QH các khu ở này nên tận dụng những kinh nghiệm phong phú, đa
dạng ở trong và ngoài nước. Trên thế giới việc tổ chức thiết kế QH luôn được
tiến hành đồng bộ với các thiết kế về QH vùng miền và kiến trúc công trình
tạo nên 1 môi trường ở tốt. Các yếu tố cây xanh mặt nước, trang thiết bị ngoài
trời, kiến trúc công trình cũng rất quan trọng khi chúng tạo nên bản sắc riêng
của từng đơn vị ở, từng khu ở.
Tổ chức QH xây dựng trong các khu ở công nhân là giải quyết mối
quan hệ giữa không gian trong và ngoài công trình ở. Các công trình xây
dựng , các hoạt động của người dân và môi trường thiên nhiên, tạo nên một
tổng thể hài hòa và thống nhất, tổ chức không gian mở trong các khu ở mới
nhằm nâng cao chất lượng sống môi trường đô thị là phải giải quyết tổng

hợp các vấn đề về tổ chức QH không gian trong và ngoài nhà.


Nhu cầu về nhà ở của đối tượng công nhân làm việc tại các KCN trên
địa bạn thành phố Hạ Long nói riêng và các đối tượng thu nhập thấp nói
chung là rất cấp thiết. Mức thu nhập bình quân của đối tượng này không đủ
khả năng mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội hiện nay
Đề xuất giải pháp quản lý, phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho
thuê hướng tới đối tượng công nhân làm việc tại các KCN trên địa bàn thành
phố Hạ Long, Quảng Ninh là hoàn toàn khả thi; phù hợp với mức thu nhập
trung bình của đối tượng công nhân; tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận đối
tượng khách hàng dồi dào; góp phần ổn định đời sống công nhân, an ninh trật
tự, thúc đẩy sản xuất, kinh tế phát triển.
Nhìn chung giải quyết vấn đề nhà ở là 1 trong những nhiệm vụ quan
trọng cần nhiều giải pháp tháo gỡ. Các vấn đề bao gồm QH, kiến trúc, đất đai,
tài chính và áp dụng công nghệ mới vào xây dựng. Vai trò của Nhà nước hỗ
trợ về cơ chế chính sách và huy động các thành phần xã hội chung tay xây
dựng nhà ở cho công nhân nhằm Xã hội hóa nhà ở cho công nhân.
Kiến nghị:
Nếu công nhân có nhà ở ổn định thì người chủ nhà máy doanh nghiệp
sẽ dễ dàng trong công tác quản lý về sinh hoạt cũng như lối sống, khi đó sản
phẩm làm ra sẽ năng suất hơn, chất lượng tốt hơn (điều này đã được thử
nghiệm ở các nước TB cách đây 2 Thế kỷ)
Nhà nước cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh
doanh xây dựng nhà ở cho công nhân để việc xây dựng thuận tiện trong việc
đầu tư xây dựng, hỗ trợ mặt bằng, hỗ trợ nguồn vốn cũng như các thủ tục
pháp lý.


Việc QH xây dựng khu nhà ở cho công nhân phục vụ nhu cầu phát triển

KCN là vấn đề của toàn xã hội. QH KCN , khu chế xuất phải được gắn với
QH nhà ở cho công nhân, trong QH khu nhà ở phải đặc biệt quan tâm đến các
trông trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội.
Lập QH xây dựng khu nhà ở cần tạo điều kiện cho công nhân hòa nhập
với công đồng trong các khu dân cư. Họ được tiếp cận với hệ thống dịch vụ
công cộng hoàn chỉnh đồng bộ như trường học, nhà trẻ, cửa hàng, sân chơi trẻ
em cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật điện nước, đường sá và có cơ hội
việc làm để từng bước tăng thu nhập.
Trong QH chi tiết xây dựng các khu nhà ở cho công nhân cần xác định
quy mô căn hộ hợp lý, giá xây dựng thấp nhăm tiết kiệm đất đai và chi phí
đầu tư để có giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của công nhân.
Việc lựa chọn địa điểm QH nhà ở công nhân phải gắn liền với các QH
chuyên ngành khác như QH KCN, QH phát triển hệ thống giao thông đô thị...
Về kiến trúc cần phát triển dạng nhà chung cư với không gian linh hoạt
dễ dàng thay đổi công năng, những tiêu chuẩn về nhà ở công nhân là cơ sở để
khuyến khích xã hội hóa nhưng vẫn phải đảm bảo điều kiện sống cho công
nhân. Trong tương lai có thể thay đổi thành những khu ở cao cấp hơn để phù
hợp với tình hình thực tiễn.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Bộ Xây dựng (1997), Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, NXB Xây dựng,

Hà Nội
2.

Bộ Xây Dựng (1997), Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, NXB Xây Dựng,

Hà Nội
3.

Bộ Xây dựng (1998), Định hướng qui hoạch thủ đô Hà Nội đến năm

2020, XNB Xây Dựng, Hà Nội
4.

Bộ Xây Dựng (2004), Tọa đàm phát triển khu đô thị mới, thành tựu và

giải pháp
5.

Bộ Xây dựng (2002), Hội nghị Nhà ở toàn quốc lần thứ III

6.

Bộ Xây dựng, Nhà ở cho người thu nhập thấp và đánh giá nhu cầu

phát triển Đô thị vừa và nhỏ
7.

Bộ Xây dựng (1998), “Quy hoạch quản lí và phát triển các khu công

nghiệp ở Việt Nam”, NXB Xây dựng, Hà Nội.
8.

Bộ Xây dựng (1997), “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam” Nhà Xuất bản

Xây dựng, Hà Nội 1997.

9.

Bộ Xây dựng (2006) “Tiêu chuẩn Thiết kế Quy hoạch xây dựng Đô thị”

– TCVN 4449; 1987 , Nhà Xuất bản Xây dựng, Hà Nội 2006
10.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Đề cương Hội nghị- Hội thảo khoa học toàn

quố, Tổng kết 15 năm xây dựng và phát triển các khu công gnhiệp, khu chế
xuất ở Việt Nam, Hà Nội tháng 2 năm 2003.
11.

Nghị quyết Số 18/NQ-CP. (2009) “về một số cơ chế, chính sách nhằm

đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở


cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập
thấp tại khu vực đô thị”.
12.

Thông tư 188/2013/NĐ-CP (2013) “ban hành về phát triển và quản lý

nhà ở xã hội”.
13.

Quyết định 2127/QĐ-TTg (2011) “phê duyệt Chiến lược phát triển

nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 do Thủ tướng Chính

phủ ban hành”
14.

Nghị định 29/2008/NĐ-CP (2008) “quy định về khu công nghiệp, khu

chế xuất và khu kinh tế”
15.

Nghị định 164/2013/NĐ-CP (2013) “sửa đổi bổ sung Nghị định

29/2008/NĐ-CP”
16.

Nguyễn Xuân Hinh (2003), Dự án sự nghiệp kinh tế “Điều tra, đánh

giá và đề xuất các giải pháp thiết kế quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp
Việt Nam”
17.

Đào Tuyết Lan (2006), Luận văn thạc sĩ “Nghiên cứu giải pháp nhà ở

cho công nhân các khu công nghiệp tập trung tại Hà Nội, (địa bàn nghiên
cứu: KCn Bắc Thăng Long)”, Hà Nội 2006
18.

Hàn Tất Ngan (1999), Kiến trúc cảnh quan, NXB Xây Dựng, Hà Nội

1999
19.

Lý Thế Dân (2004), Không gian công cộng trong các đô thị ở Việt

Nam, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam
20.

Nguyễn Tố Lăng (2006), Đề tài nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu giải

pháp nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tập trung (địa bàn nghiên
cứu thành phố Hồ Chí Minh)”, Hà Nội 2006


21.

Vũ Duy Cừ (2003) “Quy hoạch khu công gnhiệp: Thiết kế mặt bằng

tổng thể nhà máy, Nhà và công trình công gnhiệp”. Nhà Xuất bản Xây dựng,
Hà Nội 2003.
22.

Quốc hội 2003, Luật Xây dựng

23.

Quốc hội 2003, Luật Đất đai

24.

Quốc hội 2005, Luật nhà ở

25.

Viện nghiên cứu kiên trúc (2004) , Nghiên cứu giải pháp đồng bộ phát

triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam
26.

Vương Nga My (1996), Tổ chức không gian ở gắn liền với việc làm

cho người nghèo đô thị Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ kiến trúc- ĐHKT Hà Nội.
27.

Sở quy hoạch kiến trúc Thành phố Hà Nội, Quy hoạch tổng thể định

hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020.



MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục Lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU
Lí do chọn đề tài: .......................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu: ................................................................................... 5
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: .............................................................. 5
Phương pháp nghiên cứu:............................................................................ 5
Ý nghĩa của luận văn: .................................................................................. 5

Giải thích các khái niệm liên quan: ............................................................. 6
Cấu trúc luận văn:........................................................................................ 8
NỘI DUNG
Chương 1: Tổng quan thực trạng về việc hình thành các KCN và các khu
nhà ở cho công nhân làm việc trong các KCN trên địa bàn TP Hạ Long tỉnh Quảng Ninh ......................................................................................... 10
1.1 Định hướng phát triển KCN.............................................................. 10
1.1.1 Định hướng phát triển KCN trên cả nước .......................................... 10
1.1.2 Định hướng phát triển KCN trên địa bàn TP Hạ Long ...................... 12
1.2 Thực trạng nhà ở công nhân tại một số KCN điển hình trong cả
nước: ......................................................................................................... 17
1.2.1 Bắc Ninh ........................................................................................... 19
1.2.2 Tại Hà Nội ........................................................................................ 19
1.2.3 Tại TP. Hồ Chí Minh ........................................................................ 22


1.2.4 Tại Đồng Nai .................................................................................... 23
1.2.5 Tại Bình Dương ................................................................................ 24
1.2.6 Tại Cần Thơ ...................................................................................... 24
1.3 Thực trạng nhà ở công nhân tại một số KCN điển hình trong TP Hạ
Long .......................................................................................................... 26
1.3.1 Mạng lưới các KCN trong TP Hạ Long............................................. 26
1.3.2 Thực trạng nhà ở cho công nhân tại một số KCN trên địa bàn TP Hạ
Long - tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 28
Chương 2: Các cơ sở khoa học hình thành giải pháp quy hoạch khu nhà
ở cho công nhân làm việc trong các KCN trên địa bàn TP Hạ Long: ..... 45
2.1 Cơ sở pháp lý...................................................................................... 45
2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật ....................................................... 45
2.1.2 Một số văn bản pháp luật khác có liên quan đến KCN trên địa bàn
thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ....................................................... 58
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc tổ chức khu ở cho công nhân ......... 59

2.2.1 Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở ..................... 59
2.2.2 Cơ sở văn hóa - xã hội ...................................................................... 62
2.2.3 Cơ sở về thẩm mỹ ............................................................................. 63
2.3 Kinh nghiệm trong nước và thế giới về quy hoạch xây dựng khu nhà
ở cho công nhân nói riêng, nhà ở xã hội nói chung:............................... 63
2.3.1 Kinh nghiệm của 1 số quốc gia trên thế giới: .................................... 63
2.3.2 Kinh nghiệm của 1 số địa phương trong cả nước: ............................. 74
2.3.3 Một số hình thức hỗ trợ của Nhà nước để giải quyết vấn đề nhà ở công
nhân nói riêng và nhà ở xã hội nói chung: .................................................. 76
Chương 3: Đề xuất giải pháp về quy hoạch khu ở cho công nhân làm việc
trong các KCN trên địa bàn TP Hạ Long ................................................. 80
3.1. Quan điểm khi QH khu ở cho công nhân ........................................ 80
3.1.1 Thỏa mãn các yêu cầu về QH khu nhà ở công nhân trong đô thị ....... 80
3.1.2 Đảm bảo chất lượng sống của công nhân trong khu nhà ở................. 80
3.2. Đánh giá và đề xuất các tiêu chuẩn thiết kế chung ......................... 81
3.2.1 Tiêu chuẩn diện tích sàn:................................................................... 81
3.2.2 Tiêu chuẩn sử dụng đất khu nhà ở công nhân .................................... 82
3.2.3 Tầng cao và mật độ xây dựng............................................................ 82


3.3. Đề xuất giải pháp về quy hoạch khu ở cho công nhân .................... 84
3.3.1 Lựa chọn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho công nhân: .................... 84
3.3.2 Xác định quy mô diện tích khu nhà ở công nhân: ............................. 91
3.3.3 Quy hoạch không gian khu ở: ........................................................... 94
3.3.4 Quy hoạch cảnh quan cây xanh: ........................................................ 96
3.3.5 Quy hoạch cơ sở hạ tầng: .................................................................. 98
3.3.6 Định hướng các mô hình QH khu nhà ở công nhân với KCN............ 99
3.3.7 Kiến trúc và xây dựng: .................................................................... 102
3.3.8 Hạ tầng kỹ thuật: ............................................................................. 104
3.3.9 Môi trường: ..................................................................................... 107

3.3.10 Áp dụng QH khu nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN Cái Lân:
................................................................................................................ 108
3.4. Giải pháp tạo nguồn vốn để xây dựng các dự án QH nhà ở công
nhân: ....................................................................................................... 114
3.4.1 Nguồn vốn của nhà nước: ngân sách, tín dụng, ngân hàng .............. 114
3.4.2 Nguồn vốn từ các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh, các
doanh nghiệp sở hữu lao động trong KCN. .............................................. 115
3.4.3 Nguồn vốn từ sự đóng góp của người lao động ............................... 116
3.5 Giải pháp về quản lý và vận hành khai thác sau khi dự án nhà ở
công nhân hoàn thành: .......................................................................... 116
3.5.1 Với Ban quản lý nhà cho thuê: ........................................................ 116
3.5.2 Với người thuê nhà: ........................................................................ 119
3.5.3 Với các cơ quan có thẩm quyền: ..................................................... 120
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận: ................................................................................................. 122
Kiến nghị: ............................................................................................... 123
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DN

Doanh nghiệp

ĐT

Đô thị

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KĐT

Khu đô thị

NLĐ

Người lao động

QH

Quy hoạch

XH

Xã hội