Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện thanh chương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH CHƯƠNG,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH CHƯƠNG,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã
luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái

Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Thanh Chương, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, cùng với địa chính các xã
trong huyện, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của nghiên cứu đề tài ..................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 13
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác tặng cho quyền sử dụng đất .................. 14
1.2. Khái quát về tặng cho quyền sử dụng đất ................................................ 16
1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất .............................................. 16
1.2.2. Thẩm quyền công nhận tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 16
1.2.3. Điều kiện để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 18
1.2.4. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 20
1.2.5. Thành phần, số lượng, thời gian giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 21
1.2.6 Quy định về nghĩa vụ nộp thuế, phí nộp thuế thu nhập cá nhân ........ 22
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất .................................. 22
1.3.1 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới ....... 22


iv

1.3.2 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...... 23
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................ 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 28
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................ 28
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28

2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ............................................. 30
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp ........................................... 31
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin... 32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 33
3.1. Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An .................................................................................... 33
3.1.1. So sánh hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
với luật Đất đai 2013 ................................................................................... 33
3.1.2. So sánh quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương với Luật đất đai 2013 .................................................................... 34
3.2. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
giai đoạn 2012 – 2016 ..................................................................................... 41
3.2.1. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương theo đơn vị hành chính .................................................................. 43
3.2.2. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương theo thời gian ................................................................................. 45
3.2.3. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương theo loại đất ................................................................................... 48


v

3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho............................. 49
3.3. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương,
tỉnh Nghệ An theo ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn ................... 50
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho Quyền sử dụng đất của cán
bộ và người dân huyện Thanh Chương ....................................................... 52
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về thủ tục hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất

của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương.......................................... 55
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thủ tục tặng cho QSD đất của cán
bộ và người dân huyện Thanh Chương ....................................................... 57
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết về về tài chính trong tặng cho quyền sử dụng đất
của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương.......................................... 60
3.3.5. Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân về công tác tặng cho QSD
đất tại huyện Thanh Chương ....................................................................... 62
3.3.6. Đánh giá mức độ hiểu biết của cán bộ về công tác tặng cho QSD đất
tại huyện Thanh Chương ............................................................................. 63
3.4. Những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương,
tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 64
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong công tác tặng cho
quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương .............................................. 64
3.4.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công
tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương .......................... 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 67
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 67
2. ĐỀ NGHỊ ..................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69


vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung

1

ĐVT

:

Đơn vị tính

2

GCN

:

Giấy chứng nhận

3

QLĐĐ

:

Quản lý đất đai

4

QSD

:

Quyền sử dụng

5

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

6

TB

:

Trung bình

7

UBND

:

Ủy ban nhân dân

8

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký

9

PN&MT

:

Phòng tài nguyên và môi trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. So sánh thành phần hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh Chương với quy định của pháp luật đất đai 2013 ................ 33
Bảng 3.2. Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương ........ 40
Bảng 3.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Thanh Chương
2012 đến 2016 ................................................................................. 41
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của 40 xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 -2016 .............. 43
Bảng 3.5. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị
xã, thị trấn từ 2012 đến 2016 .......................................................... 45
Bảng 3.6. So sánh diện tích tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị xã, thị
trấn từ 2012 đến 2016 ..................................................................... 47
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất huyện Thanh

Chương theo từng loại đất............................................................... 48
Bảng 3.8. Kết quả cấp tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho ............................. 49
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSDĐ tại 3 khu
vực của huyện Thanh Chương ........................................................ 52
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo 3 nhóm nghành nghề ........................... 53
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp ........................ 56
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp ........................ 57
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo 3 khu vực ............................................. 59


viii

Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính theo đối tượng nghề
nghiệp .............................................................................................. 60
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong thủ tục tặng cho
QSD đất tại huyện Thanh Chương theo từng địa bàn cư trú .......... 61
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về những yếu tố
ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương
theo từng địa bàn cư trú .................................................................. 62
Bảng 3.18 . Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của cán bộ quản lý về những
yếu tổ ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh
Chương ............................................................................................ 63


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích tặng cho QSD
đất huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 – 2016 ........................... 42
Hình 3.2. Số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp
giai đoạn 2012 – 2016 ..................................................................... 49


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong quá trình
đổi mới, từ năm 1986 đến nay Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm đặc biệt đến
vấn đề quản lý đất đai. Luật đất đai năm 1988 là một trong những đạo luật đầu
tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới.
Sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là
một quy luật vận động tất yếu trong cơ chế thị trường. Luật Đất đai năm 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một thời kỳ mới cho
các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, còn nhiều quy định pháp luật
này tỏ ra không phù hợp với thực tiễn, bên cạnh đó gây ra nhiều vướng mắc
bất cập cho công tác quản lý đất đai. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội
sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998, năm 2001. Song các văn bản này chưa
theo kịp nhu cầu các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003,
Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai
năm 2003 có nhiều điều đổi mới với xu thế ngày càng mở rộng các quyền sử

dụng đất. Theo đó các quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Đến nay Luật 2013 tiếp tục khẳng định các quyền sử dụng đất, khi
người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất thì
phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại điều 188 như sau : Có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên


2

để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Tuy vậy, trong quá trình áp
dụng thì một số các quy định của Pháp Luật vẫn chưa thực sự tạo ra cơ sở pháp
lý vững chắc cho các giao dịch liên quan quyền của người sử dụng đất. Các quy
định từ đó gây khó khăn trong quản lý sử dụng đất và quá trình chủ sử dụng đất
thực hiện các quyền của mình.
Huyện Thanh Chương là một huyện miền núi phía Tây Nam của tỉnh
Nghệ An, cách thành phố Vinh 45 km về phía Tây; có tọa độ địa lý từ
18034'30" đến 18055'00" Vĩ độ Bắc và 104055' đến 105030' Kinh độ Đông, có
đường Quốc lộ 46 chạy dọc nối liền huyện Thanh Chương với huyện Đô
Lương và huyện Nam Đàn, có Tỉnh lộ 533 chạy dọc nối liền Thanh
Chương với huyện Anh Sơn và huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh), có đường
Hồ Chí Minh chạy qua, có cửa khẩu Thanh Thủy và có đường biên giới với
nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào. Đơn vị hành chính của huyện gồm 1
thị trấn và 39 xã. Bên cạnh những thế mạnh trong phát triển kinh tế, Thanh
Chương còn có vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc
phòng, an ninh không chỉ đối với tỉnh Nghệ An mà còn đối với toàn quốc.
Trong những năm gần đây, huyện Thanh Chương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì
vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra xu hướng ngày
càng gia tăng. Đã là người dân họ có các quyền cho nhau về tài sản của họ vô
điều kiện theo quan hệ tình cảm như đất đai cũng vậy cho nên công tác quản

lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn, tranh chấp đất đai thường xuyên xảy
ra. Một trong những hình thức chuyển quyền có liên quan đến quan hệ nhân
thân hiện nay ở huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An quan tâm đó là tặng cho
quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ hơn về
công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương nói
riêng, cùng với sự giúp đỡ giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện đề tài: “Đánh


3

giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”.
2. Mục tiêu của nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
giai đoạn 2012 – 2016; từ đó tìm ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số
giải pháp phù hợp với huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được hồ sơ và quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại
huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn
- Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong công tác
tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công tác
tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương nói riêng.
- Tìm ra những khó khăn, tồn tại trong tác cấp Giấy chứng nhận và đề

xuất các giải pháp nhằm nâng cao tỷ lệ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh Chương, tỉnh Nghệ An


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ
thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật.
Vì đất đai là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển quyền sử
dụng đất đã có từ xa xưa theo hình thức thừa kế. Ở nước ta, trước khi Luật
Đất đai 1993 ra đời, pháp luật chỉ công nhận 3 trường hợp chuyển quyền sử
dụng đất, đó là: thừa kế; xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã thì họ góp
quyền sử dụng đất vào hoặc lấy quyền sử dụng đất ra khỏi hợp tác xã; hợp tác
xã đổi đất cho nhau cho tiện canh tác.
Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, Luật Đất đai năm 1993 cụ thể hóa Hiến
pháp năm 1992 có hiệu lực, quyền sử dụng đất được Nhà nược thừa nhận có
giá trị được tính bằng tiền. Từ đó, pháp luật đất đai qui định người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo 5 hình thức [2] sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
Qua hai lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 đã thêm hình thức
chuyển quyền sử dụng đất thứ sáu là góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, tiếp

tục mở rộng thêm hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho quyền
sử dụng đất và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai


5

năm 2003 và các văn bản dưới luật qui định người sử dụng đất có 8 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất [10] như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Cho tặng quyền sử dụng đất;
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh”
nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xẩy ra việc kẻ
xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba
tham gia”. Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất [11] là:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Cho tặng quyền sử dụng đất;
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

7- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền
sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; văn bản thừa


6

kế quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất do
các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật dân sự.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử
dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia
đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ
gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất;
hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử
dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên
hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng
đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn
phòng Đăng ký đất đai. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến
quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng Đăng ký
đất đai.
Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng
cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cần chú ý, để ít xẩy ra tranh chấp sau này, tránh tình trạng sau này
những người tham gia chuyển quyền sử dụng đất “cãi” không công nhận việc

chuyển quyền đó thì cán bộ địa chính cấp xã hoặc cán bộ công chứng nên yêu
cầu các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất kí tươi trước mặt mình.
Có thể khái quát 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất này như sau:


7

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương thức đơn
giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất. Một trường hợp đặc biệt của chuyển
đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún
ruộng đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo
chủ trương của Nhà nước. Vì vậy, được thực hiện đồng loạt ở những địa
phương đồng bằng.
Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng
đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Một trường hợp đặc biệt của
chuyển đổi quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa. Thực tế, các địa
phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ
trương của chính quyền địa phương).
Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền
sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật
Đất đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với
đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai
hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền
kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà

hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất
muốn đổi. Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành là chưa
phù hợp với thực tiễn.


8

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất của
chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền
hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử
dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với hình thức này, người được
nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản
tiền hoặc hiện vật đương với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử
dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng chỉ
được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong
phạm vi hạn mức mà pháp luật qui định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu
nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào các mục đích khác).
- . Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức của
chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền
hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là việc
người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác dùng
để thu tiền hoặc hiện vật theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Pháp luật đất đai qui định các đối tượng được Nhà nước cho phép cho

đối tượng khác thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
của mình bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế; tổ chức nước ngoài
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp
muốn cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thời gian đã trả tiền thuê đất phải còn
không dưới 5 năm.


9

Cho thuê khác với cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là
đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất
có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê
đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh
lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất với
trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt,
chấp thuận.
- Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất, mà thực chất là “chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chết sang
người còn sống”, tức là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa
kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ
này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ khi Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực, Bộ luật Dân sự coi quyền sử
dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt. Từ đó, thừa kế quyền sử dụng đất chủ
yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về để thừa kế tài sản [5],
Từ các qui định đó, vận dụng sang lĩnh vực đất đai như sau:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
chết mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia đình

phân chia tài sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào sự
tự nguyện thống nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế;
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
chết mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
căn cứ vào di chúc mà chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia hết
theo di chúc, nếu di chúc có một phần hợp pháp, một phần không hợp pháp
thì phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;


10

- Nếu không có di chúc thì phân chia tài sản theo qui định của pháp luật
về ba hàng thừa kế, nếu toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc có phần di chúc
không hợp pháp thì phần tài sản trong phần di chúc không hợp pháp phải
phân chia theo qui định của pháp luật về ba hàng thừa kế;
- Phân chia tài sản thừa kế theo qui định của pháp luật là phân chia theo
3 hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng
nhau, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không
còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất
quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (Điều 676, Bộ luật Dân sự năm
2005) [9];
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng; bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi; con đẻ, con
nuôi (kể cả con gái và con trai) của người chết;
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột,
em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà
nội, ông ngoại, bà ngoại;
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột; chắt ruột của người chết mà
người chết là cụ nội, cụ ngoại.

- Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất, mà thực chất là chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sống sang người
sống theo quan hệ tình cảm, mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng có trường hợp theo quan hệ tình cảm ngoài huyết
thống. Vì vậy, có thể coi tặng cho là hìnhthức “đổi đất lấy tình cảm không
thời hạn”.


11

Tặng cho quyền sử dụng đất không phải là một hình thức mới của
chuyển quyền sử dụng đất nhưng trước đây chưa được qui định trong Luật
Đất đai năm 1993 nên trong thực tiễn phát sinh người ta thường vận dụng
sang hình thức thừa kế hoặc hình thức chuyển nhượng để thực hiện.
Tặng cho cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật.
Tuy nhiên, tránh trường hợp lợi dụng hình thức này để trốn thuế, Nhà nước
qui định các đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu
nhập cá nhân, và qui định cụ thể những trường hợp nào được miễn thuế thu
nhập cá nhân khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất,
mà thực chất là người sử dụng đất mang giá trị quyền sử dụng đất của mình
đến thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo qui định của pháp luật để vay
tiền trong một thời gian theo thoả thuận. Hết thời gian vay mà người thế chấp
bằng giá trị quyền sử dụng đất không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại
tài sản là quyền sử dụng đất. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.

Hiện nay, pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
quyền sử dụng đất (báo gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham
gia) một cách rộng rãi nhưng qui định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là
các tổ chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam.
Từ khi pháp luật dân sự và đất đai qui định cho thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng đã giải quyết được hai vấn đề cơ
bản sau:


12

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo hành lang pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng nói riêng và tổ
chức tín dụng nói chung cũng như những người cho vay khác thực hiện được
chức năng và quyền lợi của họ.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị
quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Tuy nhiên, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất khi mà sau khi góp vốn phải hình thành pháp nhân mới. Nếu sau khi
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới
thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực

chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể
sử dụng khác. Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành
thông qua việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử
dụng đất từ người tham gia góp vốn mới được coi là chuyển quyền sử dụng
đất bằng hình thức góp vốn.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung.
Trong điều kiện của chúng ta hiện nay, khi nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực.
Nhưng cũng bộc lộ những mặt trái của nó, trong đó đất đai đã được coi là đối


13

tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ
của quy luật giá trị, khi thấy giá trị quyền sử dụng đất biến động với mức cao
hơn người sử dụng đất đã tặng cho lại đòi lại quyền sử dụng đất. Đồng thời ý
thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất chưa cao nên khi pháp luật đã
có quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn
tặng cho tùy tiện không tuân theo quy định pháp Luật. Bởi vì chủ tài sản là họ
có quyền tặng cho người khác theo quan hệ tình cảm, cho nên Luật đất đai
không thể khác phải có những quy định cụ thể về nó. Chính vì thế quy định
tặng cho quyền sử dụng đất là cần thiết và bắt buộc.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác tặng cho quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi
Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu

nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất,
bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối,
chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai
năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định
các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền
thừa kế QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện
thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể
nội dung của QSD đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,


14

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106,
Luật Đất đai 2003) [6]
Về QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa
vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2,
Điều 167, Luật đất đai 2013) [11]: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình,
cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp quyền sử
dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng
thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất
của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho
người đại diện để thực hiện. Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
(Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013) [11]. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là
tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác tặng cho quyền sử dụng đất
- Hiến pháp năm 1992;
- Hiến pháp năm 2013;
- Luật Dân sự năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005;
- Luật Dân sự năm 2015 được Quốc Hội thông qua ngày 24/11/2015;