Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng nhà máy sản xuất ván sợi MDF giai đoạn 1 và 2 tại huyện nghĩa đàn

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Vinh


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập
thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS. TS. Phan Đình
Binh Phó Trưởng khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên là người trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND huyện Nghĩa Đàn, Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện
Nghĩa Đàn, UBND xã Nghĩa Hội,... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài tại địa phương.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình và
người thân... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện
đề tài.

Xin trân trọng cảm ơn./.
Nghĩa Đàn, ngày tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Vinh


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.....................................................................................vii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài....................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.......................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.............4
1.1.1. Khái quát chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...4
1.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.......................4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng (một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai)..............6
1.1.4. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.................11
1.2. Các căn cứ pháp lý của việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư dự án nghiên cứu........................................................................... 12
1.3. Cơ sở thực tiễn..................................................................................... 14
1.3.1. Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đai của một số
nước trên thế giới và các nước trong khu vực........................................ 14
1.3.2. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất

của Việt Nam qua các thời kỳ.................................................................. 19
1.3.3. Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại Nghệ An.................................................................. 28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........31


4
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp thu thập và thừa kế số liệu, tài liệu (số liệu thứ cấp) 32
2.4.2. Phương pháp điều tra thông qua phiếu điều tra (số liệu sơ cấp)...
32 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu................................33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 34
3.1. Khai quát về dự án nghiên cứu và tình hình quản lý, sử dụng đất tại
huyện Nghĩa Đàn......................................................................................... 34
3.1.1. Khái quát về dự án đề tài nghiên cứu............................................34
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn.....................35
3.2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Xây dựng nhà
máy sản xuất ván sợi MDF giai đoạn 1 và 2 tại huyện Nghĩa Đàn..................40
3.2.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường............................................. 400
3.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất
tại khu vực giải phóng mặt bằng........................................................... 411
3.2.3. Kết quả hỗ trợ và tái định cư khu vực giải phóng mặt bằng.........50
3.2.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án..........51
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
dự án qua phiếu điều tra người dân............................................................52
3.3.1. Đánh giá về đơn giá bồi thường, hỗ trợ........................................ 52

3.3.2. Đánh giá việc sử dụng tiền, quan hệ tình cảm gia đình và đời
sống người dân có đất bị thu hồi.............................................................53
3.3.3. Đánh giá của người dân về an ninh trật tự, tiếp cận cơ sở hạ
tầng, phúc lợi xã hội và môi trường của khu vực sau thu hồi đất...........55


5
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp có tính khả thi
trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng......................................... 57

3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, GPMB. .57
3.4.2. Thuận lợi trong việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng..................................................................................................58
3.4.3. Những tồn tại trong việc thực hiện công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng...................................................................................... 59
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi trong công tác bồi
thường GPMB..........................................................................................59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 61
1. Kết luận...................................................................................................61
2. Đề nghị....................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................. 63
PHỤ LỤC..................................................................................................... 63


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

BT-GPMB

: Bồi thường giải phóng mặt

bằng CP

: Cổ phần

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

QSH

: Quyền sở hữu

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QĐ

: Quyết định

QLDA

: Quản lý dự án

TĐC

: Tái định cư

TW

: Trung ương

TT

: Thông tư

TTg

: Thủ tướng

UBND

: Ủy ban nhân

dân UB

: Ủy ban

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016...................................................39
Bảng 3.2: Diện tích, loại đất, thu hồi để thực hiện dự án giai đoạn 1 và
giai đoạn 2.......................................................................................42
Bảng 3.3: Tổng kinh phí bồi thường về đất nông nghiệp để thực hiện dự
án giai đoạn 1 và giai đoạn 2...........................................................43
Bảng 3.4: Kết quả bồi thường về cây cối và hoa màu giai đoạn 1...................45
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường về cây cối và hoa màu giai đoạn 2...................47
Bảng 3.6: Kết quả bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc giai đoạn 1...................49
Bảng 3.7: Kết quả hỗ trợ của dự án.................................................................50
Bảng 3.8: Tổng hợp chung giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi
phí tổ chức thực hiện dự án giai đoạn 1 và giai đoạn 2..................51
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến người dân về đơn giá và chính sách hỗ trợ...........52
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về tình hình sử dụng tiền,
quan hệ tình cảm gia đình và đời sống sau khi bị thu hồi đất.........54

Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến người dân bị thu hồi đất về an ninh trật tự, tiếp
cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và môi trường của khu vực sau
thu hồi đất.......................................................................................55
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến người dân không bị thu hồi đất về an ninh
trật tự, tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và môi trường
của khu vực sau thu hồi đất............................................................ 56


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để
phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai
được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính
chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời
gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp
lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường
đất đai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà
Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể
tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi
mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp
độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở
thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội
trên phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường GPMB trở thành điều kiện

tiền quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ
trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có
sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Chúng ta đã và đang triển khai nhiều
dự


án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất.
Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều
cần có qũy đất. Việc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi, song gặp
nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC làm ảnh hưởng
đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà
nước.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường,
hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư ở huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An,
tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư dự án Xây dựng nhà máy sản xuất ván sợi MDF giai đoạn 1 và
2 tại huyện Nghĩa Đàn" là có ý nghĩa và thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Xây dựng nhà
máy sản xuất ván sợi MDF nhằm tìm ra những thuận lợi và khó khăn để từ đó
đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả và tiến độ
thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các dự án
tiếp theo trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát chung về dự án nghiên cứu và tình hình quản lý và sử dụng
đất của huyện Nghĩa Đàn.
- Đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự

án Xây dựng nhà máy sản xuất ván sợi MDF tại huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 1
và giai đoạn 2.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
dự án qua phiếu điều tra người dân.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi trong công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng.


3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật đất đai hiện hành; nắm
vững các chính sách pháp luật đất đai; chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản pháp luật có liên quan.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và
khó khăn của công tác bồi thường GPMB để từ đó rút ra những giải pháp
khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB. Góp phần hoàn
thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND huyện khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện. Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức
xúc về khiếu kiện của người dân bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn
giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn. Làm tài liệu cơ sở cho công
tác quản lý đất đai ở địa phương.


Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Khái quát chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
* Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này [22].
* Bồi thường, hỗ trợ:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới [22].
* Tái định cư: là Người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo quy
định mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong
các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở
mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [22].
1.1.2. Đặc điểm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Quá trính bồi thường, GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó
thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích
của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Do đó quá trình bồi
thường, GPMB có các đặc điểm sau:
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng
đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất
định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá
trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất
định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành
nghề dân cư


phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB cũng có những đặc
trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào
nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng
biệt.

- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp
mà đất đai lại là tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong hoạt động sản
xuất nông nghiệp, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí nếu họ cho thuê đất lợi nhuận thu được có khi cao hơn
là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho
công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai buông
lỏng một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái
phép diễn ra thường xuyên;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai
nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ
không muốn di chuyển;


+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC
thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu;
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được
thực hiện khác nhau.

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng (một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai)
*

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định

hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế.
Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ
đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những
vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra [20].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được
các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn
là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội
hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là
công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu
quả nhất, đúng chức năng nhất [20].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi
thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;


- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố

ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới
giá đất tính bồi thường. [3].
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện văn bản.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải
mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở Việt Nam, kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, đã có 4 lần
Chính phủ trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung, thay thế nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước theo từng giai đoạn (1993, 1998,
2001, 2003). Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC)
cũng từng bước được hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế
triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, hỗ trợ, TĐC đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng, bảo đảm tiến độ cho việc triển khai các dự
án đầu tư.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của
pháp luật đất đai với các pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam
(Ngoài Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và nhiều văn bản của Chính phủ có
nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai), các văn bản này được ban
hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau
nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay
còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh
nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn,
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện
pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải sửa đổi,


bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy

đủ thực tiễn trước khi ban hành


dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra
so bì, khiếu kiện. Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số
vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản
lý và sử dụng đất đai nói chung và công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC nói
riêng. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm
về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường,
hỗ trợ, TĐC.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng.
Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành;
chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu
rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải
quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm.
Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, chưa đáp ứng yêu cầu; một số dự án
còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch. Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên
quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực
hiện…là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải
phóng mặt bằng.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý cao nhất khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất (lô đất) đang sử dụng, làm căn cứ cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh

chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được


bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng
ký đất đai ở Việt Nam


vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây kháo khăn cho công tác
bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải
phóng mặt bằng nhanh hơn.
* Yếu tố giá đất và định giá đất.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác
bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [21].
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải tiến
hành định giá đất, đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng
giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia

trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là
sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại
thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với
thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước


trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo
đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm
2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại
về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về
bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi
thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã
được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Do vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có
vai trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
* Thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB
trên một số nội dung chủ yếu sau:

+ Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất
để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
+ Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ
tác động tới giá đất tính bồi thường. [3]


1.1.4. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát
triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ
mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh
hay yếu. Ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã
không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô
thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt, đường phố chật hẹp, các
quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được
hài hòa, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn đề này một phần do
buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đô thị
tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu
cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân
thấp, mạnh ai nấy làm, khi xây dựng nhà ở người dân chưa có thói quen
thuê tư vấn, thiết kế, gây khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng như
xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác
nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của
những người dân trong diện bị giải toả... Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều

vào thời gian tiến hành bồi thường, GPMB;
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm
được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo
dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng
đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt
hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi
phí cho giải toả bồi thường, có điều kiện tập trung vốn đầu tư công
trình. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ


dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư:
đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến
độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh
thấp. Còn đối với các dự án đầu tư khác, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng
công trình.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình
thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp
như:
+ Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương
tiến hành GPMB ngay. Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở Tài
nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban
chỉ đạo GPMB cấp huyện cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại,
các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng
và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận
động quần chúng tham gia.
+ Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi
thường hợp lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng. Tuy nhiên, dù thực hiện

theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ
các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng
và lãng phí trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi thường
thiệt hại cụ thể đối với từng dự án, tránh trường hợp các dự án của doanh
nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, thường chi trả bồi thường cao hơn
các dự án có vốn ngân sách; các dự án có nguồn vốn trung ương (TW), vốn
vay của Ngân hàng thế giới hay vốn tài trợ cũng thường chi trả bồi thường
cao hơn các dự án có nguồn vốn từ ngân sách địa phương, gây ra sự so sánh,
suy bì của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho công
tác bồi thường, GPMB.


1.2. Các căn cứ pháp lý của việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư dự án nghiên cứu
Luật đất đai ngày 26/11/2003;


Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp
GCN QSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư;
Thông tư số 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 19/01/2010 của UBND tỉnh

Nghệ An quy định về bồi thường, hỗ trợ và tá định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 16/2011/QĐ-UBND ngày 22/3/2011 của UBND

tỉnh

Nghệ An, ban hành bồi thường cây cối hoa màu và di chuyển mồ mả trên
địa bàn tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 88/2011/QĐ-UBND ngày 29/12/2011 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn;
Quyết định số 10/2012/QĐ-UBND ngày 04/02/2012 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ban
hành kèm theo quyết định số 04/2010 QĐ-UBND ngày 19/01/2010 của UBND
tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 1465/QĐ-UBND ngày 03/05/2012 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Nhà máy sản
xuất ván sợi MDF tại xã Nghĩa Hội, huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An;


Quyết định số 01/2012/QĐ-UBND ngày 04/01/2012 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành đơn giá xây dựng mới nhà và vật kiến trúc phục vụ công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ
An;
Thông báo số 102/TB-UBND ngày 14/5/2012 của UBND huyện Nghĩa
Đàn về chủ trương thu hồi đất để trương thu hồi đất để thực hiện dự án:
Xây dựng Nhà máy sản xuất ván sợi MDF tại xã Nghĩa Hội, huyện Nghĩa
Đàn, tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 1456/QĐ-UBND.ĐT ngày 19/11/2012 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu công

nghiệp Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 91/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Nghệ
An, ban hành đơn giá xây dựng mới nhà và vật kiến trúc phục vụ công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ
An;
Quyết định số 99/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn;
Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 15/5/2013 của UBND tỉnh Nghệ An
ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu và di chuyển mồ mả trên địa
bàn tỉnh Nghệ An và các quyết định của UBND tỉnh về việc ban hành bảng
giá các loại đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đai của một số nước
trên thế giới và các nước trong khu vực.
Trên thế giới và trong khu vực, vấn đề bồi thường, GPMB và TĐC cho
người bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề được các quốc gia,
tổ chức ngân hàng quốc tế quan tâm, hỗ trợ. Nó được tiến hành trên cơ sở
pháp lý nghiêm ngặt, theo đúng các trình tự, thủ tục chuẩn mực thông
qua việc nghiên cứu, điều tra, khảo sát quy hoạch đồng bộ. Ở mỗi nước do


chế độ sở hữu về đất đai khác nhau, do đó chính sách về bồi thường và TĐC
ở các nước