Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 – 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
-------------------

TR

L C

Tên

tài:

NGHIÊN C U S
H

C KHIM

NG

BI N

N GIÁ

T

NG VÀ M T S
TRÊN

Y UT

NH

A BÀN XÃ MINH TÂN

HUY N V XUYÊN – T NH HÀ GIANG GIAI O N 2010 - 2013

KHOÁ LU N T T NGHI P
H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
L p
Khóa h c
Gi ng viên h ng d n

IH C

: Chính quy
: Qu n ý t ai
: Qu n lý tài nguyên
: 42 – QL
N01
: 2010 - 2014
: PGS.TS.Nguy n Ng c Nông

Thái Nguyên, n m 2014


L IC M

N

Trên th c t không có s thành công nào mà không g n li n v i nh ng
s h tr , giúp
dù ít hay nhi u, dù tr c ti p hay gián ti p c a ng i khác.
Trong su t th i gian t khi b t u h c t p gi ng
ng i h c n nay,
em ã nh n
c r t nhi u s quan tâm, giúp
c a quý Th y Cô, gia ình
và b n bè. V i lòng bi t n sâu s c nh t, em xin g i n quý Th y Cô Khoa
Qu n Lý Tài Nguyên – Tr ng
i H c Nông Lâm Thái Nguyên ã cùng
v i tri th c và tâm huy t c a mình
truy n t v n ki n th c quý báu cho
chúng em trong su t th i gian h c t p t i tr ng. Và c bi t, Em xin chân
thành c m n PGS.TS Nguy n Ng c Nông_phó hi u tr ng Nhà tr ng, ã
t n tâm, t n l c h ng d n và giúp
em trong quá trình th c t p và hoàn
thành bài báo cáo t t nghi p.
T áy lòng em xin g i l i c m n t i các cô, chú, anh, ch trong UBND
xã Minh Tân – huy n V Xuyên ã giúp , ch b o em trong quá trình th c
t p t i c quan giúp em tích l y
c nhi u kinh nghi m quý báo trong công
vi c c ng nh cu c s ng.
N u không có nh ng l i h ng d n, d y b o c a th y, s giúp
c a
các cán b trong UBND xã Minh Tân em ngh bài thu ho ch này c a em r t
khó có th hoàn thi n
c. M t l n n a, em xin chân thành c m n th y,
c m n các cô, chú, anh, ch ã giúp

em hoàn thành khóa lu n t t nghi p.
Bài khóa lu n
c th c hi n trong kho ng th i gian g n 4 tháng. B c u
i vào th c t , gi i quy t
cm ts v n
v công tác nh giá t t i a
ph ng. Tuy nhiên do trình
lý lu n, c ng nh kinh nghi m th c ti n còn
h n ch vì th không tránh kh i nh ng thi u sót là i u ch c ch n, em r t
mong nh n
c nh ng ý ki n óng góp quý báu c a quý th y cô và các b n
khóa lu n và ki n th c c a em
c hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày.......tháng.......n m 2014
Sinh Viên

L c

c Khim


DANH M C CÁC T

VI T T T

B S

: B t

ng s n

UBND

:

GCNQSD

: Gi y ch ng nh n quy n s d ng

H ND

: H i

TN & MT

: Tài nguyên và môi tr

VT

: V trí

N -CP

: Ngh

Q

: Quy t

VND

: Vi t nam

QL4C

: Qu c l 4C

y ban nhân dân

ng nhân dân

nh Chính ph
nh

ng

ng

t


DANH M C B NG BI U
B
B
B
B
B
B
B

B

ng 4.1 Hi n tr ng s d ng t n m 2013 xã Minh Tân ............................. 25
ng 4.2 Tình hình bi n ng t ai xã Mnh Tân giai oan 2010-2013...... 28
ng 4.3 B ng giá t quy nh trên a bàn xã Minh Tân n m 2013 ........... 31
ng 4.4 B ng Giá t th c t trên a bàn xã Minh Tân n m 2013 ............. 32
ng 4.6. S chênh l ch gi a VT1 v i các VT khác theo giá th tr ng...... 34
ng 4.7. Y u t
c i m c a th a t nh h ng n giá t .................... 36
ng 4.8. Giá t th c t tr c khi có quy ho ch và sau khi có quy ho ch ... 37
ng 4.9. Y u t c s h t ng nh h ng ên giá t ................................. 39


DANH M C HÌNH V
Hình 2.1.

th th hi n cung – c u nh h

Hình 4.1 : Bi u

c c u s d ng

Hình 4.2 M c

nh h

Hình 4.3 nh h

ng c a quy ho ch

Hình 4.4 nh h

ng c a t ng tr

Hình 4.5 nh h

ng c u v n

ng

t ........................... 8

t xã Minh Tân n m 2013 .................... 26

ng c a y u t v trí

Hình 4.6 Các y u t khác nh h

n giá

n giá

n giá

t ........................................... 36

ng kinh t thu nh p
dân s

n giá

ng

n giá

Hình 4.7 M i quan h gi a các y u t

nh h

t. ............................ 34

n giá

t ............... 40

t. ..................................... 40
t. ......................................... 41

ng

n giá

t....................... 44


M CL C
PH N I
TV N
.............................................................................. 1
1.1. Tính c p thi t......................................................................................... 1

1.2. M c ích, yêu c u và ý ngh a c a tài ................................................ 2
1.2.1. M c ích c a tài............................................................................. 2
1.2.2. Yêu c u c a tài .............................................................................. 3
1.2.3 Ý ngh a c a tài ................................................................................ 3
PH N II T NG QUAN CÁC V N
NGHIÊN C U ......................... 4
2.1 Khái ni m v
t ai ............................................................................... 4
2.2 Khái ni m và ý ngh a v giá t.............................................................. 4
2.2.1 Khái ni m ............................................................................................ 4
2.2.2 Ý ngh a c a vi c quy nh khung giá t ............................................. 5
2.3 C s khoa h c xác nh giá t ............................................................. 5
2.3.1 C s th c ti n xác nh giá t ........................................................... 5
2.3.2 C s pháp lý xác nh giá t ............................................................. 9
2.4 Các nhân t nh h ng n giá t ......................................................... 10
2.4.1 Nhân t thông th ng .......................................................................... 10
2.4.2 Nhân t khu v c .................................................................................. 11
2.4.3 Nhân t cá bi t..................................................................................... 11
2.5 Ph ng pháp xác nh giá t ................................................................. 12
2.5.1 Ph ng pháp xác nh giá t c a m t s n c trên th gi i ............... 12
2.5.2 Ph ng pháp xác nh giá t t i Vi t Nam ......................................... 13
2.5.3 i u ki n áp d ng các ph ng pháp xác nh giá t .......................... 17
PH N III
IT
NG, N I DUNG VÀ PH
NG PHÁP NGHIÊN
C U ............................................................................................................ 18
3.1 i t ng và ph m vi nghiên c u........................................................... 18
3.1.1 i t ng ............................................................................................ 18
3.1.2 Ph m vi nghiên c u ............................................................................. 18

3.2 a i m và th i gian ti n hành .............................................................. 18
3.2.1 a i m .............................................................................................. 18
3.2.2 Th i gian ti n hành .............................................................................. 18
3.3 N i dung nghiên c u .............................................................................. 18
3.3.1 i u ki n t nhiên kinh t xã h i ......................................................... 18
3.3.2 Th c tr ng qu n lý và s d ng t ....................................................... 19
3.3.3 Giá t quy nh trên a bàn xã Minh Tân .......................................... 19
3.3.4 S bi n ng giá t trên a bàn xã Minh Tân giai o n 2011-2013... 19
3.3.5 Phân tích các y u t nh h ng n giá t ...................................... 19


3.3.6 ánh giá m c
nh h ng c a các y u t ên giá t trên a bàn xã
Minh Tân...................................................................................................... 19
3.3.7 M t s gi i pháp nâng cao hi u qu công tác qu n lý t ai và gi i
pháp nh giá t theo c ch th tr ng ....................................................... 19
3.4 Ph ng pháp nghiên c u ........................................................................ 19
3.4.1 Ph ng pháp ch n i m nghiên c u .................................................... 19
3.4.2 Ph ng pháp i u tra ph ng v n ......................................................... 20
3.4.3 Ph ng pháp thu th p tài li u, s li u .................................................. 20
3.4.4 Ph ng pháp x lý thông tin s li u .................................................... 20
3.4.5 Ph ng pháp chuyên gia...................................................................... 20
3.4.6 Ph ng pháp so sánh ........................................................................... 20
PH N IV..................................................................................................... 21
K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .......................................... 21
4.1 I U KI N T NHIÊN – KINH T - XÃ H I .................................... 21
4.1.1 i u ki n t nhiên, tài nguyên và môi tr ng ...................................... 21
4.1.2 Th c tr ng phát tri n kinh t - xã h i ................................................... 23
4.2. Th c tr ng qu n lý, s d ng và ti m n ng t ai .................................. 24
4.2.1 Tình hình qu n lý t ai ..................................................................... 24

4.2.2 Tình hình s d ng t ai .................................................................... 24
4.3.Các y u t nh h ng n giá t ........................................................... 30
4.3.1 Giá t quy nh trên a bàn xã Minh Tân n m 2013 ......................... 30
4.3.2 K t qu i u tra th c t ........................................................................ 31
4.3.3 Các y u t nh h ng n giá t t i xã Minh Tân giai o n 2010 -2013 . 33
4.3.4 Nh n xét chung v m c
nh h ng c a các y u t nh h ng n giá
t trên a bàn xã Minh Tân. .................................................................... 43
4.3.5 M i quan h gi a các y u t tác ng ên giá t ................................ 44
4.4 Gi i pháp phuc v công tác qu n lý t ai và nh giá t theo c ch th
tr ng........................................................................................................... 45
4.4.1 Gi i pháp ph c v công tác qu n lý t ai t i xã Minh Tân................ 45
4.4.2 Gi i pháp nh giá t theo c ch th tr ng ...................................... 46
PH N V K T LU N VÀ KI N NGH .................................................. 54
5.1 K t lu n .................................................................................................. 54
5.2 Ki n ngh ................................................................................................ 54
TÀI LI U THAM KH O.......................................................................... 56


1

PH N I
TV N
1.1. Tính c p thi t
t ai là s n ph m c a t nhiên, là ngu n tài nguyên vô cùng quan
tr ng c a con ng

i và m i s s ng trên trái

là ngu n n i l c, ngu n v n to l n c a

hàng

u c a môi tr

ng s ng, là

t, là t li u s n xu t

tn

c bi t,

c, là thành ph n quan tr ng

a bàn phân b các khu dân c , xây d ng

các c s kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh và qu c phòng.

t ai có ý ngh a

chính tr , kinh t , xã h i sâu s c trong s nghi p xây d ng và b o v t qu c.
“ Giá
c a Nhà n

t” là c u n i gi a m i quan h
c. “ Giá

t”

t ai – th tr

c hình thành và v n

ng – s qu n lý

ng theo quy lu t s n xu t

hàng hóa, quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n
nay giá
ng

t c ng gây nên r t nhi u búc xúc cho c c quan có th m quy n và

i dân vì giá

Trong khi ó
nhà n

c quy

t bi n

ng r t l n, giá t ng cao và nhanh qua các n m.

m b o cho các v n

n

nh kinh t - xã h i, giá

nh l i có s chênh l ch r t l n so v i th tr

n nhi u b t c p trong công tác qu n lý và s d ng

ng. i u này d n

t. C th nh công tác

gi i phóng m t b ng, nhi u d án kéo dài do không th a thu n
ng

i dân, gi i phóng m t b ng và b trí tái
N

Th

c ta là m t n

c v i

nh c .

c nông nghi p l c h u,t sau khi gia nh p t ch c

ng m i th gi i (WTO) n m 2006 thì n n kinh t - xã h i n

tri n nhanh và m nh m . Hi n nay t c
c an

t do

c ta ngày càng t ng so v i các n

t ng tr

ng,phát tri n n n kinh t

c trong khu v c và trên th gi i.

N n kinh t càng phát tri n thì nhu c u v s d ng
khu công nghi p càng cao,

c ta phát

t

làm nhà

và các

c bi t là t i các thành ph l n và các xã phát

tri n thành th tr n ho c thành ph

ng. Xã Minh Tân-V Xuyên-Hà Giang là

xã bán mi n núi, t khi Cao nguyên á

ng V n

c UNESCO trao B ng


2

công nh n là Công viên

a ch t toàn c u thì n n kinh t c a xã ã phát tri n

m t cách nhanh chóng, cùng v i ó

t ai

d ng chân cho khách du l ch. Các ho t
c n s d ng
ho t

Các

ng nhà

a ph

ng kinh t có liên quan

n

ánh giá m c

t nói riêng và n n kinh t c a

xác nh các s

t

a ph

nh h ng

nh h ng c a các y u t

nh h ng c a các y u t

các nghiên c u mang tính khoa h c

ó

n giá

ph c v các

ng nói chung.

n giá

t c ng khác

n giá

t nh th nào

t mang tính chính xác

ng.

c s nh t trí c a ban giám hi u Nhà tr

nhi m khoa Qu n lý tài nguyên và s

h

nh h

ng

ng, ban ch

ng d n c a th y giáo PGS.TS

Nguy n Ng c Nông em ti n hành nghiên c u
ng và m t s y u t

t và

t ra sao thì c n ph i có

công vi c nh giá

a ra giá thích h p cho a ph
c s

nh giá

n

t là vô cùng quan tr ng và c n thi t cho s phát

ng khác nhau thì các y u t

nhau. Vì v y

cao và

c quy ho ch thành i m

t ngày càng t ng nhi u. Do ó vi c

ng liên quan

tri n th tr

ây

n giá

tài: “Nghiên c u s bi n

t

trên

a bàn xã Minh Tân -

huy n V Xuyên - t nh Hà Giang giai o n 2010 - 2013”.

tài

c th c

hi n nh m m c tiêu sau :
Xác nh và ánh giá m c

nh h ng c a y u t

trên a bàn xã Minh Tân làm c s cho vi c nh giá
a ra th c tr ng giá tr s d ng
s cho công tác

nh giá

t

t i

a ph

a ra các gi i pháp cho vi c

- Tìm hi u giá

n giá

t

t t i a ph ng
a bàn xã Minh Tân làm c

ng.
nh giá

1.2. M c ích, yêu c u và ý ngh a c a
1.2.1. M c ích c a

t trên

nh h ng

t theo giá th tr

ng

tài

tài
t

th c t và giá

t

do Nhà n

bàn xã Minh Tân, huy n V Xuyên, t nh hà Giang.
- Tìm hi u s bi n

ng giá

t giai o n 2010-2013.

c quy

nh trên

a


3

- Nghiên c u m t s y u t
Minh tân. Trên c s
t

ó

- C p nh t
Lu t

n giá

ng th c t trên th tr

y

các v n b n liên quan

n quy

nh c a Chính ph ; Thông t h
ng, B Tài chính h

sách thu c a c quan thu , Quy t

ánh giá

trên

a bàn xã
nh giá

ng.

cm c

nh v giá

t nh :

ng d n c a B Tài

ng d n v vi c áp d ng các chính

nh c a UBND t nh Hà Giang.

- Các s li u, tài li u ph n ánh chính xác các y u t
-

t

tài

t ai; Ngh

Nguyên và Môi tr

ng

xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác

phù h p v i giá chuy n nh

1.2.2. Yêu c u c a

nh h

nh h

nh h ng

ng c a các y u t tác

n giá
ng

t .

n giá c

t ai.
tác

xu t

c m t s gi i pháp nh m nâng cao

c hi u qu c a công

nh giá

t ai t i xã Minh Tân-V Xuyên-Hà Giang.

- Các

ngh , ki n ngh ph i có tính kh thi.

1.2.3 Ý ngh a c a

tài

- Ý ngh a trong h c t p và nghiên c u : Tìm hi u các i u ki n c a vùng
k t h p v i i u tra kh o sát th c

n giá

t và ánh giá

- Ý ngh a th c ti n :
tt i

a ph

ng.

cm c

a
tác

tài là c s

a ra

c các y u t

ng c a các y u t

nh h

ng

ó.

ph c v cho quá trình xác

nh giá


4

PH N II
T NG QUAN CÁC V N
2.1 Khái ni m v

t ai

t hay th nh
nhiên d

i tác

NGHIÊN C U

ng là l p ngoài cùng c a th ch quy n b bi n

ng t ng h p c a 5 y u t

ó là á m , n

it

c, không khí, sinh

v t và th i gian.[8]
2.2 Khái ni m và ý ngh a v giá

t

2.2.1 Khái ni m
t ai không ph i là s n ph m do con ng
có giá tr . Giá c

i t o ra, b n thân nó không

t ai ph n ánh tác d ng c a

t ai trong ho t

t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá c
hay th p quy t

nh b i nó có th thu

ng kinh
t ai cao

c l i nhu n cao hay th p trong m t

kho ng th i gian nào ó.
n
chuy n nh

c ta

t ai thu c s h u toàn dân, giá c

ng quy n s d ng

nhi u n m

t, là t ng hòa giá tr hi n hành c a

c chi tr m t l n, là hình th c th c hi n quy n s h u

trong kinh t . Theo i u 4 lu t
t) là s ti n tính trên

t ai 2003 : “Giá tr quy n s d ng

n v di n tích do nhà n

thành trong giao d ch v quy n s d ng
thành trong nh ng tr

c quy

t”[4]. Giá

nh t i kho n 3, kho n 4 i u 56 c a lu t
2. Do

u giá quy n s d ng

3. Do ng

t

a tô
t ai
t(giá

nh ho c do hình
n

c ta

c hình

ng h p sau :

1. Do UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung
quy

t ai d a trên giá

i s d ng

nh giá theo

t ai 2003.

u th u d án có s d ng

t th a thu n v i nh ng ng

th c hi n các quy n chuy n nh
góp v n b ng quy n s d ng

t ho c

ng quy

t.

i có liên quan khi

ng,cho thuê,cho thuê l i quy n s d ng
t.[5]

t,


5

2.2.2 Ý ngh a c a vi c quy
Th a nh n giá

nh khung giá

t

t và ban hành khung giá các lo i

phá trong quan ni m c a chúng ta t x a t i nay là
hàng hóa dù nó là m t lo i hàng hóa
ai trong c ch th tr

c bi t. S v n

t trên c s

t, thu l phí khi chuy n quy n s d ng
nh c a doanh nghi p nhà n
i s d ng

h i

c nh ng nh

s h u toàn dân

Giá

t là công c kinh t

ng

ng,

i u ch nh các quan h

ng th i c ng là công c

d ng

i s d ng
ng

c và Nhà n

t ti p

i s d ng

t

c s d ng giá

t

nh c a pháp lu t. Giá

t c ng là

th hi n n i dung kinh t c a các quan h chuy n quy n s

t trong chuy n

i, chuy n nh

2.3 C s khoa h c xác
2.3.1 C s th c ti n xác
2.3.1.1

i v i Nhà n

t, thu

c c ng c .

i qu n lý và ng

t ai theo quy

c

ng phát

c i m c a quan h giao

c ây và làm cho ch

ng ti n

t, tính v n c

t góp ph n vào vi c i u ch nh

t tr

th c hi n ngh a v c a mình

ph

tính thu s d ng

t, thu ti n s d ng

nh giá

t

c b ng

t ai, t o i u ki n cho kinh t th tr

ng th i kh c ph c

c n v i c ch th tr

ng c a quan h

ó

t

c coi là

c, ó là s can thi p phù h p d dàng

t ch p nh n. Xác

các quan h cung c u v

tri n,

t ai không

ng r t kiêng k v i s can thi p c a Nhà n

bi n pháp hành chính. Xây d ng giá

ng

t th hi n tính

nh giá
nh giá

ng, cho thuê, th a k , th ch p.[9]

t
t

a tô

Trong quá trình s n xu t, nhà t b n kinh doanh nông nghi p ph i thuê
ru ng

tc a

a ch và thuê công nhân

ti n hành s n xu t. Do ó nhà t

b n ph i trích m t ph n giá tr th ng d do công nhân t o ra

tr cho ch

d

i công nhân

i hình th c

a tô. Nh ng giai c p t s n v n bóc l t ng

t o ra giá tr th ng d , m t ph n s n p cho
b n chi m không.

a ch và ph n còn l i, nhà t

t


6

Giá c ru ng

t là hình th c

tô, t c là em l i m t thu nh p n
lo i t b n
ru ng

c bi t. Còn

t ch là giá mua

hành. Nó t l thu n v i

a tô t b n hoá. B i ru ng
nh b ng ti n nên nó

t em l i

a

c xem nh m t

a tô chính là l i t c c a t b n ó. Do v y giá c
a tô do ru ng

t mang l i theo t su t l i t c hi n

a tô và t l ngh ch v i t su t l i t c t b n g i

vào ngân hàng.
C.Mác ch ra r ng : “
thành giá

t”.

a tô là m t ph m trù nêu ra nh ng c n c hình

timg hi u v

s h u ru ng

t c a ch

a tô ta s nghiên c u b n ch t c a

a tô l y

t trong xã h i làm nên t ng.

Trong xã h i t b n ch ngh a, trong l nh v c nông nghi p khi quan h
s n xu t t b n ch ngh a

c thi t l p thì hình thành 3 giai c p :

a ch , t

b n kinh doanh nông nghi p và công nhân nông nghi p.Trong ó

a ch là

ng

t theo ý

i s h u ru ng

t, h có quy n

nh o t, s d ng ru ng

mu n c a mình. H có th tr c ti p s n xu t trên m nh

t c a mình ho c cho

nhà t b n kinh doanh nông nghi p thuê. Mà mu n s d ng ru ng
b n nông nghi p ph i n p cho
ng, s ti n ó

c g i là

a ch m t kho n ti n thuê ru ng
a tô. Nh v y

t, nhà t
t theo h p

a tô là hình thái theo ó quy n

s h u

t

c th c hi n v m t kinh t , t c là em l i thu nh p cho ng

s h u

t.

ch rõ b n ch t c a

+

a tô chênh l ch

+

a tô tuy t

-

a tô chênh l ch : Là lo i

m nh

a tô, C.Mác ã phân chia

a tô mà ch

t thu

c do s h u nh ng
t có

màu m

ng tiêu th h n, giao thông v n chuy n d dàng h n…Là

ph n l i nhu n dôi ra ngoai l i nhu n bình quân.
thành 2 lo i :

a tô thành :

i

t có i u ki n s n xu t thu n l i h n nh : Ru ng

cao h n, g n th tr

i

a tô chênh l ch I và

a tô chênh l ch

a tô chênh l ch II

c chia


7

a tô chênh l ch I : Là l i nhu n thu
và lao

c khi s d ng hai l

ng nh nhau trên cùng m t di n tích

em l i thì khác nhau. Nói chung

t b ng nhau nh ng k t qu

a tô chênh l ch I ph i thu c v ch s h u

t ai vì l i nhu n ó không ph i do công lao

ng hay do

b n mang l i mà do i u ki n t nhiên c a m nh
+

a tô chênh l ch II : Ng

l ch II có

c là do s

ng t b n

cl iv i

u t c a nhà t

t ó mang l i.

a tô chênh l ch I thì

a tô chênh

u t v máy móc, khoa h c k thu t c a nhà t b n

kinh doanh nông nghi p em l i.
ru ng

a tô tuy t

i : Là

t t t hay x u.

a tô mà các nhà t b n ph i n p cho

a ch dù

ó ng là ph n l i nhu n siêu ng ch dôi ra ngoài l i

nhu n bình quân, hình thành nên b i chênh l ch gi a giá nông ph m v i giá
c s n xu t chung do c u t o h u c c a nhà t b n nông nghi p.
Tóm l i

a tô chênh l ch hay

a tô tuy t

i có ngu n g c và b n ch t

là giá tr th ng d siêu ng ch do công nhân t o ra d a trên c s
h u ru ng

c quy n s

t.[9]

2.3.1.2 Lãi xu t ngân hàng
Thông th

ng

i v i nh ng ng

i giàu có h s không bao gi

trong nhà, tr nh ng nhà kinh doanh thì nhi u ng
ngân hàng ó là cách
nhiên

không b m t ti n do l m phát. Tuy

c khi quy t

nh

u t h luôn tính toán

n hi u qu

em l i sao cho ít nh t nó c ng b ng s ti n lãi g i vào ngân hàng. Vì

v y ta s xem xét lãi su t ngân hàng tác
t(lãi su t này
m th i gian t
V i xu h
xu h

i ch n cách g i ti n vào

i v i nh ng nhà kinh doanh nói chung và nh ng nhà kinh doanh nhà

t nói riêng thì tr
kinh t

n gi n nh t

ti n

ng th nào

n vi c hình thành giá

c tính là lãi xu t ph bi n và có th tính bình quân trong
ng

i dài).

ng t ng tr

ng c a n n kinh t th gi i thì lãi xu t ti n g i có

ng gi m, trong khi m i ng

i dân

u có nhu c u mu n s h u m t


8

c n h g n li n v i
h

t h n là g i ti n vào ngân hàng,do ó giá

ng ngày càng t ng lên. Nh v y ta có th th y

nh h

ng l n

n giá

t có xu

c lãi xu t ngân hàng

t.[9]

2.3.1.3 Quan h cung c u
T khi hàng hóa

i mua bán trên th tr

ng thì ã

hình thành nên m i quan h bi n ch ng gi a cung và c u, gi a ng

i s n xu t

và ng

c thông qua trao

i tiêu dùng. Trong ó ng

nhu n còn ng

i s n xu t(cung) thì mu n t i a hóa l i

i tiêu dùng(c u) thì l i mu n t i a hóa l i ích. Thông qua

quan h cung c u ã hình thành nên s v n
Vì

t ai là m t lo i hàng hóa

có th c i t o

ng c a giá c .

c bi t : S l

ng có h n, c

c. Vì v y mà quan h cung c u trong th tr

ng

di n bi n có ph n khác h n so v i quan h cung c u trong th tr
hóa thông th
c a

t ai v c b n là c

nh s
tr

ng. V n

c xác

này có ý ngh a

c bi t trong

nh và b t bi n. Giá

nh v trí,

t ai c ng
ng c a hàng

nh giá

t vì cung

t trong m t khu v c nh t

nh b ng các y u t c u nh sau : M t

ng kinh t , vi c làm và thu nh p bình quân c a ng

dân c , t l t ng
i dân t i

a ph

ng,

h th ng giao thông.
gi i thích rõ cho vi c cung – c u tác
Giá

ng

n giá

t ta xem

th sau :

t(P)

G1’
G1
G0’
G0

C u(C1)
C u(C0)

0
Hình 2.1.

Q1

Q0

Cung(Q)

th th hi n cung – c u nh h

ng

n giá

t

9

Nhìn

th trên ta th y v i l

thì giá

t là G0 khi l

thì giá

t t ng t G0 lên G1=> l

m tl

ng c u C0 t

ng cung l i ít ch

n giá

t(l

ng cung thay

ng h p c th hay xét l

i u ch nh c c u s d ng
2.3.2 C s pháp lý xác

i

t t ng. N u cùng

m c Q1 thì giá c s t ng lên
ng cung và l
i

ng c u

u có tác

ây là vì ta xét trong m t s

ng cung c a m t lo i
t hay c c u các lo i

nh giá

ng cung là Q0

ng cung không

ng c u mà t ng thì giá

t G0 lên G0’. T l p lu n này ta th y c l

tr

ng l

ng c u t ng t C0 lên C1 mà l

ng c u là C0 mà l

ng tr c ti p

ng

t c th thông qua vi c
t).[9]

t

+ C n c Lu t T ch c H ND và UBND ngày 26 tháng 11 n m 2003;
+ C n c Lu t
+ C n c Ngh
c a Chính ph v ph
+ C n c Ngh
Chính ph s a

t ai ngày 26 tháng 11 n m 2003;
nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 n m 2004
ng pháp xác

nh giá

t và khung giá các lo i

t;

nh s 123/2007/N -CP ngày 27 tháng 7 n m 2007 c a

i, b sung m t s

i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP

ngày 16 tháng 11 n m 2004;
+ C n c Ngh
Chính ph quy
b i th

nh s 69/2009/N -CP ngày 13 tháng 8 n m 2009 c a

nh b sung v quy ho ch s d ng

ng, h tr và tái

nh c khi nhà n

c thu h i

t, giá

t, thu h i

t,

t;

+ C n c Thông t liên t ch s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08
tháng 01 n m 2010 c a B Tài Nguyên và Môi tr
d n xây d ng, th m nh, ban hành b ng giá

ng, B Tài chính h

t và i u ch nh b ng giá

th m quy n c a y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung
+ C n c Quy t

nh s

n m 2012 ban hành b ng giá

S :

ng

t thu c

ng

2843/2012/Q -UBND ngày 10 tháng 12

t trên

a bàn t nh Hà Giang.[13]


10

2.4 Các nhân t

nh h

ng

2.4.1 Nhân t thông th

ng

n giá

t

- Nhân t kinh t : Ngày nay t t c các qu c gia

u u tiên phát tri n kinh

t , s di n bi n c a n n kinh t có tác d ng quan tr ng

iv i

ng

ng qu c t . Trong quá

i và nh h

ng

n v th c a m i qu c gia trên tr

i s ng c a con

trình Chính ph tích c c theo u i s t ng tr ng và phát tri n kinh t b n v ng
thì các v t t gia d ng
h

u b nh h

ng c a nhân t kinh t

n giá

ng b i các chính sách c a Chính ph . nh
t bi u hi n qua các m t sau :

+ Tình tr ng phát tri n kinh t .
+M c

d tr và

ut .

+ Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t .

+ Kh n ng thu nh p và tiêu dùng c a dân c .
- Nhân t nhân kh u : Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a n n
kinh t , xã h i. nh h
+M t
t ng d n

ng c a nhân t nhân kh u

nhân kh u : M t
n giá

n giá

nhân kh u t ng cao thì nhu c u s d ng

v n hóa c a nhân kh u. Thông th
v n hóa cao thì giá

ây là trình

truy n th ng và nh h

t c a khu v c

y th

ng cao h n và ng

trong c n

c

i ph

t t ng cao làm cho giá

- Nhân t xã h i : Xã h i phát tri n và n
ng c a nhân t xã h i

+ Tr ng thái n

i dân có trình
c l i.

ng th c sinh ho t

ng c a ô th hóa làm cho k t c u gia ình ngày càng

ó nhu c u s d ng

t, nh h

giáo d c, t ch t

ng nh ng khu v c mà ng

+ C u thành nhân kh u gia ình : S thay

giá

t

t t ng lên.

+ T ch t nhân kh u gia ình : T ch t

nh t

t th hi n qua :

n giá

t t ng.

nh có nh h

ng r t l n t i

t th hi n qua các m t sau :

nh chính tr : Là tình tr ng n

nh c c di n chính tr


11

+ An ninh xã h i : M t khu v c có tr t t an ninh t t thì m i ng
c m th y an toàn và ch p nh n mua
+ Tình tr ng

d ng s bi n

u c vào nhà

ng c a giá c nhà

+ Ti n trình ô th hóa :
thì giá

t

khu v c ó v i giá cao h n.

t : Là hành vi ng
t

is

thu

i

u c hi v ng và l i

c siêu l i nhu n.

khu v c thành ph có m t

nhân kh u cao

t t ng cao. các khu v c ang phát tri n n u có t l nhân kh u nh p

c cao và ti n trình ô thi th hóa di n ra nhanh thì giá

t

khu v c này c ng

t ng nhanh.[9]
2.4.2 Nhân t khu v c
Là i u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a khu v c có

t tác

ng t ng

h p t i giá

t bao g m : V trí, i u ki n giao thông, c s h t ng, ch t

l

ng, h n ch c a quy ho ch ô th . Trong ó y u t v trí là y u

ng môi tr

t quy t

nh

n giá

t .

V trí : Nhân t v trí nh h
t . M i B S luô

n giá

t ch y u là nói v v trí kinh

ng th i t n t i 2 lo i v trí : v trí tuy t

i. C 2 lo i v trí trên
t, nh ng khu

ng

i và v trí t

ng

u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a

t n m t i trung tâm ô th hay n m t i trung tâm c a m t

khu v c nào ó s có giá tr l n h n nh ng khu

t cùng lo i n m t i các

vùng ven trung tâm (v trí t

t n m t i các ngã 4 hay

ng

i). Nh ng khu

ngã 3, trên các tr c giao thông chính l i có giá tr cao h n các khu
v c khác(v trí tuy t

t

khu

i). Qua ó có th th y kh n ng sinh l i do y u t v trí

mang l i càng l n thì giá

t càng cao. Vì v y xem xét u th v v trí là c c

k quan tr ng trong vi c xác

nh giá

t .[9]

2.4.3 Nhân t cá bi t
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
th a

c tr ng và i u ki n b n thân c a

t. Bao g m : di n tích, chi u sâu, chi u r ng, hình dang,

d c, i u

ki n c s h t ng, h n ch c a quy hoach ô th , th i h n s d ng

t…vì


12

m i th a

t có các

c i m khác bi t nên giá

t c a t ng th a c ng khác

nhau.
Trong các nhân t trên nhân t h n ch c a quy ho ch ô th
là nhân t cá bi t nh t bao g m t l dung tích c a lo i
kiên trúc, m t

nh h

tâm lý, m c ích s d ng

t.[9]

ng pháp xác

2.5.1 Ph

ng pháp xác

Ta s tìm hi u ph

ng trên còn có các y u t khác nh : y u t

nh giá

t

nh giá
ng pháp

tc am ts n
nh giá

t nhiên, kinh t xã h i có nhi u i m t
Ph

t, chi u cao c a v t

xây d ng, lo i hình s d ng…

Ngoài nh ng nhân t
2.5 Ph

c xem

ng pháp

nh giá

t

c trên th gi i

t t i m t s qu c gia có i u ki n

ng

ng v i n

c ta :

Malaysia[2] :

Malaysia Chính ph có s can thi p r t l n vào th tr
t gi m Chính ph b ti n ra mua
Chính ph bán

t cho ng

t và ng

ng

c l i, khi giá

i dân.Chính ph th

ng ch bán

t, khi giá
t t ng lên

t

cùng sâu

vùng xa kém phát tri n,còn các khu ph g n trung tâm thì ch cho thuê.
ây

t

c coi là B S, vì v y ph

c ti n hành theo ph
c ti n hành th
khoa h c xác

ng pháp xác

ng xuyên,

nh giá

ng pháp xác

nh giá B S. Công tác
t ai

nh. Ba nhân t

nh h

t ô th
nh giá

t

c xem là m t ngh thu t và

nh giá tr tài s n cho nh ng m c ích nh t

kho ng th i gian nh t

nh giá

ng

nh, trong m t

n giá tr tài s n g m :

nhân t k thu t, nhân t pháp lý, nhân t v t ch t.
Ph

ng pháp

nh giá

Th y i n, giá
nhi u nh t trong th tr

t

Th y i n[2] :

t trên th tr

ng

ng m ( là th tr

không có m i quan h ràng bu c ). Giá
mua

c hi u là giá có kh n ng x y ra
ng mà ng
c xác

i mua và ng

i bán

nh trên c s ng

i mua

c thông tin t t nh t v tài s n c n mua và ng

i bán bán

c thông


13

tin t t nh t v tài s n c n bán. Công tác
v

óng thu và giá tr
Giá tr xác

nh giá ph i

nh giá d a trên 2 c n c : Các

t 75% giá tr th tr

nh giá ph i d a trên nh ng i u ki n

cho thuê trung bình c a nh ng B S có th dùng

dùng

c h t ph i có s giúp

ng pháp

nh giá

Australia giá

c a vi c mua bán nh ng B S t

t

ng

ng t

t thì tr

Australia[2] :
ng th

ng t

t trên c s có s k th a, nh ng ng
giá c a nh ng tài s n t
Ho t

ng

nh giá

ng trên th tr

ng t

i n

nh. Bi n

i mua, bán nhà và

ã bán trên th tr

nh giá

ng ( ph

ng giá

t d u d a trên

ng pháp so sánh).

giúp ng

i dân xác

nh giá c chuy n

ng, chính vì v y mà m i s mua bán

nh gia. C quan
* B ph n

ng

t r t khoa h c và bao trùm lên toàn b lãnh th , c quan

nh giá có nhi m v
quan

so sánh. Giá th tr

so sánh.
Ph

nh

ng.

nh ph i khách quan ngo i tr nh ng nguyên t c v s d ng

t ã ghi trong h p òng cho thuê.
c tính tr

n

u thông qua c

nh giá c a Australia có 2 b ph n :

nh giá B S g m :

nh giá B S vùng ô th và

nh giá

B S vùng nông thôn.
* B ph n d ch v t ng h p : B ph n này có nhi m v th a mãn m i
yêu c u c a khách hàng b ng vi c khai thác thông tin ã
2.5.2 Ph

ng pháp xác

nh giá

Các v n b n pháp lu t quy
Ngh
ph

nh s

ng pháp xác
Ngh

c l u tr .

t t i Vi t Nam

nh công tác

nh giá

t ai

n

c ta :

188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph
nh giá

t và khung giá các lo i

t.

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a

i b sung m t s

i u c a ngh

nh s 188/2004/N -CP.

Thông t 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 c a B Tài chính v h
d n th c hi n ngh

ng

nh s 188/2004/N -CP

Trong ó c th quy

nh 4 ph

ng pháp xác

t i Vi t Nam bao g m :
Ph

v

ng pháp so sánh tr c ti p[1] :

nh giá

t

c áp d ng


14

ây là ph
theo ph

ng pháp

ng pháp này là xác

các m c giá

t th c t

c a t ng lo i
so sánh xác

t (v lo i

c ta. Vi c

ng quy n s d ng

t,di n tích,lo i ô th ,lo i

nh giá tr c a th a

t hi n t i c n

n

nh giá

nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích

ã chuy n nh

òi h i s k th a tr
th a

c s d ng r ng rãi nh t

t lo i

tc n

c ó ã có nh ng th a

t trên th tr

ng

ng ph và v trí )

nh giá. Ph

t có

ng pháp này

c i m g n gi ng v i

nh giá.

Trình t ti n hành:
B

c 1 : Kh o sát và thu th p thông tin

Xác
tc n

nh

a i m th a

nh giá

t, khu

t tr ng

c so sánh v i th a

t, khu

thu th p thông tin.

Th i gian thu nh p thông tin.
Nh ng thông tin c n thu nh p : V trí, hi n tr ng s d ng
v k t c u h t ng, các

c i m v pháp lý, th i i m chuy n nh

gian, i u ki n giao d ch, chuy n nh
B

ng, th i

ng và thanh toán.

c 2 : So sánh, phân tích thông tin.

C n c nh ng thông tin ã kh o sát,thu th p
t ng h p phân tích, so sánh
nhau gi a các th a
giá.Trên c s
toán, xác
B

t, khu

ó xác

c

b

c 1 ti n hành

l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khác
t em ra so sánh v i th a

t, khu

tc n

nh các tiêu chí gi ng nhau và khác nhau v giá

nh giá cho th a

t, khu

tc n

nh
tính

nh giá.

c 3 : Th c hi n i u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a

t, khu
th a

t, i u ki n

t em so sánh v i th a

t, khu

tc n

nh giá

t, khu

tc n

nh giá. Giá

c tính c a

c tính nh sau :
M c i u ch nh v giá

Giá tr
c a th a

c tính
tc n

nh giá

=

Giá chuy n nh

ng

em ra so sánh

hình thành nh ng y u t
+

khác bi t c a th a

t

em ra so sánh v i th a
tc n

nh giá


15

B

c 4 : Xác

nh giá c a th a

tc n

bình c a các m c giá t 3 ên 5 th a

nh giá b ng cách l y giá trung

t, khu

t so sánh ã

c tính toán

i u ch nh .
Ph

ng pháp th ng d [1] :

Là ph

ng pháp xác

nh giá c a th a

phát tri n theo quy ho ch ho c

t, khu

c phép chuy n

d ng t t nh t b ng cách lo i tr ph n chi phí
ra kh i t ng giá tr phát tri n gi

t tr ng có ti m n ng

i m c ích s d ng

c tính

s

t o ra s phát tri n

nh c a B S.

Trình t ti n hành :
B

c 1 : Xác

th a ât, khu

nh m c ích s d ng

t t t nh t và hi u qu nh t c a

t d a vào các c n c sau :

c i m c a th a

t

Quy ho ch vùng, quy ho ch ô th , quy ho ch và các quy
d ng, quy ho ch, k ho ch s d ng
B

c2:

t ã

nh v xây

c c p có th m quy n phê duy t.

c tính t ng giá tr phát tri n c a B S.

T ng giá tr phát tri n c a B S bao g m t ng giá tr nhà c a,

lô,…d ki n s bán
B

c3:

B

c 4 : Xác

Giá tr
Ph

c khi hoàn thành d án

u t vào khu

t phân

t.

c tính t ng chi phí phát tri n.
nh giá tr c a th a

c tính c a th a

t.

t = t ng giá tr phát = chi phí phát tri n

ng pháp chi t tr [1] :

Là ph

ng pháp xác

nh giá

t c a th a

b ng cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v i

t có tài s n g n li n v i

t

t ra kh i t ng giá tr B S.

Trình t ti n hành :
B

c 1 : Thu th p thông tin trên th tr

chuy n nh

ng thành công, mà th a

ng

l a ch n ít nh t 3 B S ã

t c a B S ó có nh ng

c i m


16

t

ng t v i th a

tc n

nh giá ( v trí, hi n tr ng, i u ki n k t c u h

t ng, c i m pháp lý, giá c ….)
B

c 2 : Kh o sát th c

a và mô t

y

, chính xác v các tài s n trên

t ( nhà c a, v t ki n trúc, cây lâu n m ) c a các B S nói trên.
B

c 3 : Xác

nh giá tr hi n t i c a các tài s n ã

Giá tr hi n t i c a
các tài s n trên

t

=

Giá tr xây d ng m i
t i th i i m

nh giá

Trong ó : + Giá tr xây d ng m i t i th i i m
chi phí thay th

u t trên
-

t.

Ph n giá tr
hao mòn

nh giá

c tính b ng

u t xây d ng các tài s n m i có công d ng t

ng v i các s n ph m hi n có trên

ng

t ho c chi phí tái t o các tài s n trên

t ó. Giá tr xây d ng m i bao g m các kho n chi phí tr c ti p và m c lãi
h p lý cho ng

i

u t xây d ng.

+ Giá tr hao mòn c a các tài s n trên

t bao g m các hao mòn h u hình

và hao mòn vô hình.
B
b

c 4 : Tính toán giá tr c a các th a

t c a các B S ã l a ch n

c 1.
Giá tr c a
th a

t

=

Giá chuy n
nh

Giá hi n t i c a các tài

-

ng B S

s n trên

Giá tr c a th a
n giá c a th a

t =

c 5 : Xác

nh giá tr c a th a

tc n

t c n nh giá và các th a

t c a B S nói trên, ti n hành i u ch nh giá c a các th a

các

tc n

nh giá

n giá ã i u ch nh c a các B S ó.

t

nh giá

C n c vào nh ng khác bi t ch y u gi a th a

n giá c a th a

t

--------------------------Di n tích c a th a

B

t

c xác

t c a các B S.

nh theo giá bình quân c a

17

2.5.3 i u ki n áp d ng các ph
xác

nh

ng pháp xác

c úng giá

nh giá

t

t c n áp d ng các ph

ng pháp nêu trên,

tuy nhiên không ph i lúc nào c ng có th áp d ng các ph
v y

s d ng các ph

ng pháp

Khi áp d ng các ph

nh giá c n có các i u ki n nh sau :

ng pháp

u ph i thu th p trên th tr

nh giá

t các thông tin, s li u c n thi t

ng trong i u ki n bình th

phân tích, l a ch n các thông tin, s li u chính xác và có
Trong tr

ng h p thu th p

b n ph

ng pháp xác

nh giá

làm ph

ng pháp ch

o và

Trong tr

pháp

xác

y

nh giá

ng, s li u thu th p

+ M c giá

ph quy

ng quy n s d ng

th a

t

t, khu

ng

t ch a di n ra ph bi n trên th

c không có tính h th ng
t trên th tr ng bi n

ng th t

t trong i u ki n bình th ng.

c tính b ng cách áp d ng m t trong hai ph

ng pháp

t có k t qu cao h n m c giá t i a c a khung giá do Chính

nh t i kho n 5 i u 1 Ngh

Các ph

ng pháp còn l i.

t:

th ng, không ph n ánh úng quan h cung c u v

nh giá

chính xác cao.

ng pháp so sánh tr c ti p

ng cho 3 ph

+ Giá chuy n nh ng quy n s d ng

xác

ng th i ph i

thông tin, s li u thì có th áp d ng c

t, thì s d ng ph
nh h

ng,

ng h p sau ây c n ph i s d ng k t h p ít nh t hai ph

+ Vi c chuy n nh
tr

ng pháp trên vì

ng pháp xác nh giá
t c th làm c n c

nh 123/2007/N – CP.
t trên

c áp d ng

xác nh giá tr c a

nh giá hàng lo t cho t ng v trí

t.

18

PH N III
IT
3.1

NG, N I DUNG VÀ PH

it

3.1.1

ng và ph m vi nghiên c u

it
Giá

NG PHÁP NGHIÊN C U

ng
t

th c t và giá theo quy

nh c a Nhà n

ct i

a bàn xã Minh

Tân - huy n V Xuyên - t nh Hà Giang
Nh ng y u t

nh h

ng

n giá

t

t i

a bàn xã Minh Tân - huy n

V Xuyên - t nh Hà Giang.
3.1.2 Ph m vi nghiên c u
tài Nghiên c u s bi n
c th c hi n trên

ng và m t s y u t

nh h

ng

a i m và th i gian ti n hành

3.2.1

a i m
T i UBND xã Minh Tân - huy n V Xuyên - t nh Hà Giang.

3.2.2 Th i gian ti n hành
Th i gian th c hi n t 20/1/2014
3.3 N i dung nghiên c u
3.3.1 i u ki n t nhiên kinh t xã h i
* i u ki n t nhiên.
- V trí
-

a lý

a ch t th nh

ng

- Khí h u
- Th y v n, Tài nguyên n
- Tài nguyên khoáng s n
- Tài nguyên r ng

t

a bàn xã Minh Tân - huy n V Xuyên - t nh Hà Giang

giai o n 2011 – 2013.
3.2

n giá

c

n 30/4/2014