Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.63 MB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------
TRẦN TRIỀU DƯƠNG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ
CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 -2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2017
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn
Trần Triều Dương
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Lương Văn Hinh trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên,
phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Cao Bằng; Văn phòng Đăng ký thành phố Cao Bằng.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Trần Triều Dương
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
CHƯƠNG 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4
1.1. Đất đai và đăng ký đất đai ....................................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Đăng ký đất đai .................................................................................................4
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ..............................................................................9
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................9
1.2.2. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................................11
1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ...................................................................................................................12
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ...............................................................................................................12
1.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ...........................................16
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai .......................19
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký
đất đai và chính quyền địa phương ...........................................................................20
1.4. MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI ......................................................................................................22
1.4.1. Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc ..........................................................22
1.4.2. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Australia .................................24
1.4.3. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh .........................................25
1.4.4. Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ ...................................26
iv
1.4.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ...................................................27
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam và ở
tỉnh Cao Bằng ...........................................................................................................28
1.5.1. Thực trạng Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................28
1.5.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Cao Bằng ...........33
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................37
2.2.1.Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................37
2.1.2. Phạm vi và thời gian nghiên cứu .....................................................................37
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................37
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................38
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................38
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................38
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý tổng hợp số liệu .............................39
2.3.4. Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ ...................................................39
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ................................. Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của
Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng ......................................................................40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................40
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của Thành phố Cao Bằng ........................................45
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội ....................................48
3.2. Tình hình quản lý đất đai của Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng ................49
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................49
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Cao Bằng .............................................56
3.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cao Bằng ............................57
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................57
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành phố Cao Bằng.....58
3.4. Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố .......61
3.4.1. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................61
v
3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của
thành phố Cao Bằng ..................................................................................................70
3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ....................................................................................................80
3.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai ........................................................................................................................82
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................86
1. Kết luận .................................................................................................................86
2. Đề nghị ..................................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................88
PHỤ LỤC
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế thành
phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng ....................................................................................45
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất TP Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2015 .............56
Bảng 3.3. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc
thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Cao Bằng .................................................59
Bảng 3.4. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy trình một cửa liên thông ...............................................60
Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCN của thành phố Cao Bằng năm 2010 - 2016 .................62
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng
ký thế chấp và xóa thế chấp ......................................................................................64
Bảng 3.7. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Cao Bằng .....................65
Bảng 3.8. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Cao Bằng ...........................66
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế thành
phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2010- 2016 ...........................................67
Bảng 3.10: Biến động sử dụng các loại đất từ năm 2010 đến năm 2016 ...................70
Bảng 3.11. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ ...................................75
Bảng 3.12. Đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ ...........................................................77
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hướng dẫn làm hồ sơ các thủ tục hành chính .............78
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) trong ...................21
hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ........................................................................21
Hình 2.2. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp) trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam .............................................................................21
Hình 2.3. Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký Đất đai tỉnh Cao Bằng ...................33
Hình 3.1. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng năm 2016 ........46
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái tặng cho con
người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Theo tính
toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải của các nước phát triển là đất
đai và bất động sản gắn liền với đất, và tại các nước đang phát triển con số này
chiếm tới ¾. Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia
có được từ đất đai, bất động sản và các công trình trên đất. Điều đó cho thấy đất đai
không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi
quốc gia sẽ khơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục
tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong các ngành
kinh tế quốc dân. Đất đai còn là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, các cơ
sở sản xuất, an ninh quốc phòng... Như vậy, đất đai gắn liền với quá trình tồn tại và
phát triển của con người và là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.
Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất lớn
lên đất đai, khiến đất ngày càng trở nên có giá trị. Đất đai cũng trở thành một hàng
hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... trên thị trường bất
động sản. Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song hành nhưng vô cùng
phức tạp. Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất ở tất
cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm. Nhiệm vụ này thực sự
quan trọng trong công tác quản lý về đất đai.
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký đất đai được thực hiện
đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất
phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng,
chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung về quyền sử dụng đất. Đăng
ký đất đai là quá trình thực hiện công việc nhằm hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất
2
đai trong phạm vi địa giới hành chính cấp xã và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất.
Do sự phát triển của thị trường bất động sản và khung pháp lý chưa đảm bảo
nên hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam chịu nhiều áp lực. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở một số nơi chưa thực hiện xong. Hồ sơ đất đai được quản lý
theo hệ thống nhưng còn có sự sai lệch và chưa được cập nhật đầy đủ. Hệ thống
đăng ký đất đai trên nguyên tắc đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Theo Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố
trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng. Khi Luật Đất đai
2013 ra đời thì có tên gọi mới là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Cao Bằng thuộc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Bằng trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường. Mặc dù hiện nay có những chuyển biến tích cực về khuôn
khổ pháp lý và biện pháp tổ chức nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn để phát triển hệ
thống đăng ký đất đai ở địa phương.
Thành phố Cao Bằng nằm ở trung tâm của tỉnh Cao Bằng, bao gồm 3 xã và 8
phường. Thành phố đã thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
một số xã, phường trong Thành phố, tuy nhiên nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của người dân vẫn không ngừng tăng lên theo thị trường bất động sản và
nhu cầu chia tách đất trong hộ gia đình đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì
vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện tại Văn phòng đăng ký đất
đai rất nhiều, dẫn đến quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo
thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định.
Với mục đích tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai), đồng thời được sự
phân công của Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Lương Văn Hinh chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 -2016”.
3
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành
Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh văn phòng ĐKQSD đất;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp để nâng cao
hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành Phố Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký
đất đai cũng như hoạt động của mô hình VPĐKĐĐ một cấp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký chi nhánh Thành phố Cao Bằng nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Cao Bằng nói
chung.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai và đăng ký đất đai
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng
thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Liên Hiệp Quốc, 1994).
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính do cơ
quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các tổ chức (bao gồm các tổ chức
kinh tế trong và ngoài nước; các tổ chức chính trị, xã hội, các tổ chức ngoại giao, tổ
chức phi chính phủ) hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Theo Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền
với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa
đất vào hồ sơ địa chính”.
Như vậy đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản
trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng
đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử
dụng đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở
5
hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt toàn bộ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2012).
1.1.2.2. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Căn cứ theo điều 9 của Luật Đất đai 2003 thì đối tượng đăng ký quyền sử
dụng đất (người sử dụng đất) gồm có 7 đối tượng:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
6
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tưu vào Việt Nam theo pháp luật về đâì tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất cũng được quy định rõ tại Điều 5 của
Luật Đất đai 2013. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
1.1.2.3. Các trường hợp đăng ký đất đai
Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức
đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc
đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”
a. Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà
thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
(SDĐ), người sở hữu tài sản trên đất. Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu được quy định rõ
ràng tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai 2003 gồm 2 trường hợp:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng. (Chính
phủ nước CHXHCNVN, 2004)
Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật
Đất đai 2013 nhưng bổ sung them 2 trường hợp nữa là:
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013)
b. Đăng ký biến động đất đai (đăng ký biến động quyền sử dụng đất)
Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa
đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc
người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi
về việc sử dụng đất. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai cũng được quy
7
định tại Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 như sau:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
- Nhà nước thu hồi đất. (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)
Khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực thì các trường hợp đăng ký biến
động có sự thay đổi, được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cụ thể hơn
và bổ sung trường hợp sau:
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
8
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử đất
phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
1.1.2.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy
định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người sử dụng.
Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 người chịu trách nhiệm thực hiện việc
đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước
Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông
nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ
sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể
dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng
khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối
với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
9
- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu
trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân
dân được xác định là người sử dụng đất.
- Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người
khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự. (Chính phủ
nước CHXHCNVN, 2004)
-
Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai cũng được quy định rõ ràng tại
Điều 7 Luật Đất đai 2013. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Chức năng, vai trò và nhiệm vụ của hoạt động đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
- + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
10
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005)1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.3. Hồ sơ đất đai, bất động sản
- Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất. Hồ sơ đất đai, bất động
sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công
dân. Cụ thể như sau:
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.2.1.4. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [25].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
- Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
11
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong
từng hệ thống đăng ký.
- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
- Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
- Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống
bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [25].
1.2.2. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Đăng ký Văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
12
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn
pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.2.2.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và nguời có quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.3.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
- Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (01/2001), đã
xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính
trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà
nước ở địa phương.
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
13
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ về quy định
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế
và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
- Nghị quyết 30C ngày 08/11/2011 của Chính phủ về chương trình tổng thể
cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011-2020.
- Chỉ thị 07/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 22/05/2013 về việc đẩy
mạnh thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn
2011-2020.
- Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ về
thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập.
- Nghị định số 24/2014/NĐ-CP ngày 04/4/2014 của Chính phủ quy định tổ
chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
- Thông báo Kết luận của Thủ tướng Chính phủ số 347/TB-VPCP ngày
27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong
lĩnh vực quản lý đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai.
1.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
- Tại Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; Thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đã có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, thay đổi đướng ranh giới thửa
đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
14
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2003)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) thuộc sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng TN&MT. (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký,
cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất. (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2010)
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng đăng ký và Tổ chức phát triển quỹ
đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật
chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hàn
chính (hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất các cấp. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2004)
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài
chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ
quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu
cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài
chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản
thu khác nếu có). (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, 2005)
15
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo
lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thông tư liên tịch số
06/2010/TTLT_BTP_BTNMT.
Hiện nay các thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay thế bởi thông tư liên tịch
số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất- có hiệu lực ngày 14/1/2012. (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư Pháp, 2005); (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Tư Pháp, 2011)
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của Bộ Tài chính- Bộ Nội vụ-Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chếvà cơ chế tài chính của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.(Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2010)
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ
Kết luận của thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách TTHC trong lĩnh vực quản
lý đất đai.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản
16
(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền
của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp
(trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động.
1.3.2. Khái quát các quy định về đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.2.1. Trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993
- Điều 18 Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử
dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất
đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987)
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 – ĐKTK
ngày 14/07/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số
302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201 – ĐKTK đã
tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai
theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
17
1.3.2.3. Giai đoạn khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai ( quyền sử dụng đất ) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu đất đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng
bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.2.4. Giai đoạn khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước
đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ
và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới này (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009).
Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với
bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một
mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn
