ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đặng Hoài Thu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI XÃ VINH AN VÀ VINH THANH)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đặng Hoài Thu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI XÃ VINH AN VÀ VINH THANH)
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. TRẦN QUỐC BÌNH

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Đặng Hoài Thu


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- PGS.TS. Trần Quốc Bình, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHNngười đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên –
ĐHQGHN và các đồng nghiệp;
- UBND huyện Phú Vang, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phú Vang,
UBND xã Vinh An và xã Vinh Thanh, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Đặng Hoài Thu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 6
Chương I: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH .......................................................... 10
1.1. Tổng quan về hồ sơ địa chính ...................................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ dịa chính ............................................................................... 10
1.1.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai ................................................. 12
1.1.3. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính ............ 14
1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính.......................................................................... 16
1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................... 16
1.2.2. Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính ....................................................................... 18
1.2.3. Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................... 18
1.2.4. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa
chính ............................................................................................................................... 20
2.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở trong nước và trên thế giới ................. 27
2.3.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới .................................... 27
2.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam ..................................... 28
Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA HUYỆN PHÚ
VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ .................................................................................. 31
2.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu ................................................................................ 31
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................................................... 31
2.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ......................................................................... 34
2.2. Đánh giá về hiện trạng hồ sơ địa chính ....................................................................... 41
2.2.1. Tình hình xây dựng, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ....................................... 41
2.2.2. Tình hình quản lý, khai thác hồ sơ địa chính ....................................................... 48
2.3. Đánh giá khả năng đáp ứng của hồ sơ địa chính đối với công tác xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính ................................................................................................................. 49
2.3.1. Dữ liệu không gian địa chính ............................................................................... 49

1


2.3.2. Dữ liệu thuộc tính địa chính ................................................................................. 49
2.3.3. Đánh giá mức độ chuẩn hóa của dữ liệu địa chính............................................... 50
Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ .......................................................... 50
3.1. Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ................................. 51
3.2. Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính ............................................. 52
3.2.1. Thu thập, rà soát và đánh giá ................................................................................ 52
3.2.2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính ............................................................... 54
3.3. Giải pháp xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ........................................................ 55
3.3.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu....................................................................................... 55
3.3.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu .................................................... 56
3.3.3. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin .................................................................... 58
3.3.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ................................................................. 59
3.4. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính .................................................................................. 61
3.5. Nghiên cứu điểm tại hai xã Vinh An và Vinh Thanh .................................................. 62
3.5.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu....................................................................................... 62
3.5.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu....................................... 63
3.5.3. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính ............................................................... 64
3.5.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ................................................................. 67
3.5.5. Tích hợp dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính .............................................. 70
3.5.6. Đánh giá quá trình triển khai ở hai xã Vinh An và Vinh Thanh .......................... 70
KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 74

2

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Vang năm 2016 ........................................ 40
Bảng 2.2: Thông tin, số lượng bản đồ địa chính theo từng đơn vị hành chính ................. 42
Bảng 2.3: Số liệu bản đồ trích đo đất tổ chức sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính
của huyện Phú Vang .......................................................................................................... 44
Bảng 2.4: Số lượng sổ mục kê, sổ địa chính của từng xã .................................................. 46
Bảng 2.5: Tình hình cấp GCN của huyện Phú Vang......................................................... 47
Bảng 3.1: Các văn bản pháp lý trong xây dựng CSDL địa chính ..................................... 51
Bảng 3.2: Bảng phân loại thửa đất .................................................................................... 57

3


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Quy trình xây dựng CSDL địa chính................................................................. 24
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của huyện Phú Vang ...................................................................... 31
Hình 3.1: Bảng dữ liệu thuộc tính được xuất ra từ Gacadas ............................................. 65
Hình 3.2: Các lớp dữ liệu đã được tách trong cơ sở dữ liệu của Gcadas .......................... 66
Hình 3.3: Công cụ kết xuất dữ liệu sang định dạng TMV.Lis trong Gacadas .................. 66
Hình 3.4: Các lớp bản đồ của hai xã Vinh An và Vinh Thanh dạng shapefile ................. 67
Hình 3.5: Thông tin thuộc tính được thu thập bổ xung ..................................................... 68
Hình 3.6: Dữ liệu thuộc tính sau khi được cập nhật đúng quy định ................................. 69
Hình 3.7: Công cụ chuyển dữ liệu không gian sang dữ liệu XML ................................... 70

4


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

GCN

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CMTND

Chứng minh thư nhân dân

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một trong những tài nguyên quý giá của con người, là điều kiện sống
của con người, động vật và thực vật trên trái đất. Đối với một đất nước, đất đai càng
đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội. Việc quản lý và sử dụng đất
đai hiệu quả là một trong những chính sách tất yếu của mỗi quốc gia. Đất đai là loại tài
nguyên có những tính chất đặc biệt, do đó việc quản lý đất đai cũng mang những đặc

trưng riêng không giống với bất cứ ngành quản lý nào.
Để quản lý đất đai hiệu quả, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách, nhiều công
cụ, trong đó hồ sơ địa chính được coi là một trong những công cụ quan trọng. Tuy
nhiên, thực trạng hồ sơ địa chính hiện nay bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế. Với mục
tiêu xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hoàn chỉnh, đa mục tiêu thì việc xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính trở thành một yêu cầu tất yếu. Cơ sở dữ liệu địa chính cập nhật,
sắp xếp và lưu trữ các dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các
dữ liệu khác có liên quan theo một hệ thống nhất định, thuận lợi cho việc tra cứu cũng
như sử dụng vào các mục đích khác nhau. Cơ sở dữ liệu địa chính có thể được coi là
một kho dữ liệu số về các thông tin về đất đai, tạo nên một phương thức quản lý đất
đai hiện đại, tiết kiệm và hiệu quả. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ đòi
hỏi những yêu cầu về công nghệ thông tin, nguồn lực, vật lực mà quan trọng nhất là
tính chính xác và tính quy chuẩn của các nguồn dữ liệu đầu vào. Do đó, cơ sở dữ liệu
đất đai cần được thành lập một cách có hệ thống; các quy định kĩ thuật chung và phù
hợp với các yêu cầu cụ thể của từng địa phương.
Phú Vang là huyện đồng bằng ven biển và đầm phá của tỉnh Thừa Thiên Huế
gồm 18 xã và 2 thị trấn. Thực hiện chủ trương của Nhà nước về việc hoàn thiện hiện
đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, tỉnh Thừa Thiên Huế đang triển
khai thí điểm tại huyện Phú Vang việc cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận, hoàn thiện hồ
sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trên cơ sở đó rút kinh nghiệm để
nhân rộng tiến tới hoàn chỉnh hệ thống thông tin đất đai của tỉnh. Tuy nhiên, do nhiều
nguyên nhân khác nhau mà đến nay huyện Phú Vang vẫn chưa thực hiện xong việc
6


cấp giấy chứng nhận, thu thập giấy tờ hồ sơ gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính. Do đó, việc nghiên cứu những vướng mặc trong việc hoàn thiện hồ sơ
địa chính từ đó đưa ra các giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là rất cần
thiết, có ý nghĩa thiết thực đối với địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính so với yêu cầu của công tác quản lý đất đai
ở địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ
quản lý – sử dụng đất đai.
- Điều tra, khảo sát và đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của huyện Phú Vang,
tỉnh Thừa Thiên Huế, tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
- Thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại hai xã Vinh An và Vinh
Thanh.
- Đề xuất các giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của huyện.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Phú Vang, tỉnh
Thừa Thiên Huế. Nghiên cứu điểm tại hai xã Vinh An, Vinh Thanh.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và đánh giá tình hình hồ sơ địa chính của địa phương hiện
nay;
+ Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận hệ
thống, từ tổng quan đến chi tiết để nhìn nhận, đặt vấn đề nghiên cứu trong mối quan hệ
tổng quan. Tiếp cận từ góc độ pháp lý, hành chính: các quy định pháp luật về hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu địa chính, từ hiện trạng thực tiễn của vấn đề nghiên cứu trên phạm
vi cả nước, những vấn đề mang tính đặc thù của địa bàn nghiên cứu, từ đó nghiên cứu,

7


phân tích, đánh giá các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng của chúng đến thực trạng dữ
liệu địa chính;
- Phương pháp điều tra, khảo sát: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu,

số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính
trên địa bàn huyện Phú Vang; tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện.
- Phương pháp thống kê: được sử dụng sau khi đã thu thập được toàn bộ các tài
liệu, số liệu và các thông tin cần thiết. Những tài liệu, số liệu, thông tin được kiểm tra
ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác, kịp thời. Sau đó được thống kê, so sánh và rút ra
các luận cứ khoa học về hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai; hiện trạng hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Phú Vang.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá hệ
thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Vang đối với yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai và sử dụng đất của huyện.
6. Ý nghĩa của luận văn
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ vai trò của
cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý đất đai và một số vấn đề trong quá trình
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp huyện.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đánh giá được thực trạng hồ sơ địa chính của huyện Phú Vang.
+ Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính của huyện Phú Vang.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản
lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp nhằm
hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn
huyện đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn
gồm có 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính.
8


Chương 2. Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của huyện Phú Vang, tỉnh Thừa

Thiên Huế.
Chương 3. Đề xuất giải pháp xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính
huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế.

9


Chương I: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ
CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

1.1. Tổng quan về hồ sơ địa chính
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ dịa chính
Theo Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
của Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông
tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất,
tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu
thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan” [4].
a. Thành phần của hồ sơ địa chính
Điều 96, Luật Đất đai 2013 quy định thành phần của hồ sơ địa chính: “Hồ sơ
địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về
từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất” [13]. Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTcủa Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm [4]:
- Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau
đây:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
+ Sổ địa chính;
+ Bản lưu Giấy chứng nhận.

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:

10


+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai,
bản lưu Giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ đăng ký biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
b. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy
chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
c. Nội dung hồ sơ địa chính
Chương III, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã quy định nội dung hồ sơ địa chính được chia thành 6 nhóm dữ liệu [4]:
- Nhóm dữ liệu về thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người
quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn
liền với đất.

11

d. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính [4]:
- Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được
Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
- Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa
chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ
thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính.
1.1.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất, xu hướng sử dụng đất cũng
như các biến động sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó nó phản
ánh các vấn đề trong quá trình sử dụng đất [10]:
- Về các chính sách pháp luật đất đai: Thông qua các thông tin phản ánh trong
hồ sơ địa chính, các nhà quản lý đất đai có thể nhận thức được tính khả thi, hiệu quả
của các chính sách pháp luật đất đai, những lỗ hổng mà các chính sách chưa đề cập
đến, từ đó đưa ra các chính sách phù hợp với tình hình sử dụng và quản lý đất đai hiện
tại cũng như trong tương lai.
- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đầu tiên, hồ sơ địa chính là cơ
sở để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hồ sơ địa chính thể hiện đầy đủ các thông
tin về người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, vị trí và những biến động
đất đai, qua đó có cái nhìn tổng quát về hiện trạng sử dụng đất, những thay đổi về mục
đích sử dụng đất và hiệu quả trong việc sử dụng đất, từ đó đưa ra phương án quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. Mặt khác, hồ sơ địa chính cũng phản
12


ánh kết quả của quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng dụng đất để có những

điều chỉnh hợp lý trong kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp theo.
- Về quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất: Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin chính xác và cụ thể những thông tin về
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất để theo dõi tình
hình sử dụng đất cũng như thanh tra, kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
của cơ quan quản lý đất đai.
- Về quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Nhà nước thu
hồi đất trong 3 trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất
đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,
có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất
vì lợi ích quốc gia, thì hồ sơ địa chính là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định diện
tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ công tác bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất. Đối với trường hợp, người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai, Nhà nước thông qua việc đối chiếu hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng đất thực
tế để quyết định việc thu hồi đất do vi phạm quy định nào của pháp luật.
- Về đăng ký đất đai, cấp GCN: Hồ sơ địa chính ghi nhận và lưu trữ đầy đủ các
thông tin về nguồn gốc sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện việc đang kí đất đai, cấp GCN,
xác định nghĩa vụ tài chính và các hạn chế về quyền trong quá trình sử dụng đất.
- Về thống kê, kiểm kê đất đai: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai được tổng
hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính. Mặt khác, thông qua quá trình thống kê, kiểm
kê đất đai đánh giá được chất lượng cũng nhưu việc cập nhật của hồ sơ địa chính.
- Về việc giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết kiếu nại, tố cáo trong quá
trình quản lý và sử dụng đất: Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng trong việc giải

13


quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử

dụng đất.
Như vậy, hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng trong quá trình quản lý Nhà
nước về đất đai, nó được sử dụng thường xuyên, là cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai
chặt chẽ và hiệu quả, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do đó, chất lượng của
hồ sơ địa chính có ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, ở nhiều địa
phương, việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập
như: hồ sơ địa chính chưa được cập nhật thường xuyên, các loại giấy tờ trong hồ sơ bị
mất, bị thất lạc trong quá trình sử dụng, nhiều loại giấy tờ thiếu, bản đồ địa chính thiếu
chính xác,… làm giảm chất lượng của các tài liệu, chưa phát huy được hết vai trò của
hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai.
1.1.3. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính
Hiện nay, việc xây dựng, cập nhật hồ sơ, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính
bộc lộ một số bất cập, hạn chế [12]:
- Hồ sơ địa chính thiếu tính đồng bộ, không được chỉnh lý kịp thời. Một số nơi
còn sử dụng hồ sơ địa chính cũ từ năm 1988, cũ, rách nát, kém chất lượng. Hồ sơ địa
chính đang được sử dụng hiện nay đang sử dụng được lập theo 4 thời kì [12]:
+ Trước năm 1991: Hồ sơ địa chính chủ yếu là sản phẩm của kết quả thực hiện
Chỉ thị 299/TTg ngày 10/1/1980, bao gồm: bản đồ (thường gọi là bản đồ giải thửa, hay
bản đồ 299), Sổ mục kê, Sổ ruộng đất... Bản đồ giải thửa được lập bằng công cụ thô
sơ: thước dây, thước tre, máy bàn đạc cải tiến của Việt Nam, can sao bằng tay, biến
động lớn nhưng không được chỉnh lý kịp thời, nên độ chính xác chưa cao; sau khi
chỉnh lý không được ký và xác nhận, lưu giữ chưa được tốt. Về sổ sách: không có chữ
ký của người vẽ, chữ ký và dấu của UBND xã và cơ quan quản lý đất đai, các loại sổ
chưa được lập theo đúng nguyên tắc, bị tẩy xóa, gạch bỏ; nhiều hồ sơ bị rách nát, hư
hỏng và thất lạc. Hiện nay, một số địa phương vẫn đang sử dụng tài liệu này do chưa
được đo đạc, lập mới bản đồ địa chính.
14


+ Giai đoạn 1991-1999: Bản đồ địa chính được thành lập theo Quy phạm tại

Quyết định 220/QĐ-ĐC ngày 01/7/1991 của Tổng cục Địa chính về ban hành Quy
phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/1.000, 1/2.000, 1/5.000. Công cụ đo đạc gồm máy
đo kinh vĩ, máy bàn đạc, công nghệ vẫn thủ công. Bản đồ ở thời kỳ này tương đối
chính quy nhưng không được chỉnh lý biến động thường xuyên, nhất là một số địa
phương có biến động sử dụng đất lớn, sổ sách không được lưu trữ đầy đủ ở 3 cấp.
+ Giai đoạn 1999-2008: Bản đồ được thành lập theo quy phạm tại Quyết định
720/1999/QĐ-ĐC ngày 30/12/1999 của Tổng cục Địa chính về ban hành quy định đo
vẽ bản đồ tỉ lệ 1/500, 1/1.000, 2.000, 1/5.000, 1/1.0000 (quy phạm 720/QĐ-ĐC).
Trước năm 2004, kí hiệu các loại đất trong bản đồ địa chính theo quy định trong Quyết
định số 499 QĐ/ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính (T, Lúa, Vườn…). Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện nhận thấy quy định này không phù hợp, bản đồ địa
chính đo vẽ sau năm 2004 vẫn thực hiện theo quy phạm tại Quyết định 720/1999/QĐĐC nhưng ký hiệu loại đất theo hệ thống phân loại mới quy định tại Thông tư số
28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
(ONT,ODT,…). Công cụ đo đạc gồm máy toàn đạc điện tử, chụp ảnh viễn thám, công
nghệ số. Bản đồ được thành lập theo quy phạm 720/QĐ-ĐC với công nghệ đo đạc hiện
đại, độ chính xác cao do đó dẫn đến việc chênh lệch diện tích, ranh giới, hình dạng
thửa so với bản đồ cũ được sử dụng để cấp GCN vào năm 1993, gây khó khăn trong
việc cấp đổi GCN đối với các trường hợp hết thời hạn sử dụng đất, tranh chấp đất đai.
+ Giai đoạn từ 2008 – nay: Trước khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành, bản đồ
được thành lập theo quy phạm tại Quyết định 08/2008/QĐ-ĐC ngày 10/11/2008 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy định đo vẽ bản đồ tỉ lệ 1/500, 1/1.000,
2.000, 1/5.000, 1/1.0000 (quy phạm 2008/QĐ-ĐC). Sau năm 2013, bản đồ địa chính
được thành lập theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính.
Bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp đo vẽ trực tiếp ở thực địa bằng máy toàn
đạc điện tử, phương pháp sử dụng công nghệ GPS đo pha hoặc phương pháp sử dụng
ảnh hàng không kết hợp với đo vẽ trực tiếp ở thực địa nên nhìn chung có độ chính xác
15


cao hơn so với các giai đoạn trước. Tuy nhiên, các địa phương chưa tiến hành đo đồng

loạt dẫn đến sự không phù hợp giữa các loại bản đồ, giữa bản đồ và GCN đã cấp.
- Hồ sơ địa chính chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất và người sử
dụng đất. Người dân cũng chưa đi kê khai, đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động đầy đủ,
gây khó khăn trong việc xây dựng, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Hồ sơ địa chính hiện nay chủ yếu được lưu trữ ở dạng giấy, gây khó khăn cho
việc tìm kiếm, cập nhật và sử dụng hồ sơ địa chính. Mặt khác, do tác động của môi
trường cũng như trong quá trình sử dụng hồ sơ ở nhiều nơi bị hư hỏng, rách nát, thất
lạc.
- Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các cơ quan nhà nước, dưới dạng giấy và chưa
có quy định cụ thể trong việc khai thác các dữ liệu về đất đai, do đó người dân ít có cơ
hội tiếp cận các thông tin về đất đai, là một trong những nguyên nhân dẫn đề sự phát
triển của thị trường bất động sản thiếu tính lành mạnh, gây ra nhiều hệ quả xấu như:
lừa đảo bằng giấy tờ giả, nâng giá đất, tranh chấp đất đai,…
Như vậy, hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay còn khá nhiều bất cập và hạn chế,
dẫn đến nhà nước phải đưa ra những biện pháp để cải thiện và nâng cao chất lượng của
hồ sơ địa chính. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề còn tồn
tại trong công tác quản lý đất đai hiện nay.
1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính
Theo Điều 3, Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, “Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử”. Cơ sở dữ liệu
đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau [6]:
- Cơ sở dữ liệu địa chính;
- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
16


- Cơ sở dữ liệu giá đất;
- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.

Trong đó, cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất
đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian và các cơ sở dữ liệu thành phần
khác.
Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Dữ liệu địa chính là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các
dữ liệu khác có liên quan [10], trong đó:
- Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ
thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ
liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ
giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan
đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính
về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng sử dụng của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu
không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan;
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương
tiện điện tử.

17


1.2.2. Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính có thể hiểu là hồ sơ địa chính dạng số và các thông tin
khác có liên quan đến đất đai, do đó nó mang đầy đủ các vai trò của hồ sơ địa chính.

Ngoài ra, nó có những vai trò khác thể hiện tính ưu việt, nổi trội hơn hồ sơ địa chính
dạng giấy [10]:
- Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng một cách có hệ thống, chính xác, đầy
đủ và lưu trữ dưới dạng số tạo điều kiện cho những nhà làm chính sách đất đai có cái
nhìn toàn diện về tình hình sử dụng và quản lý đất đai của cả nước và của từng địa
phương từ đó đưa ra các chính sách mới phù hợp. Việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính
sẽ mở ra một phương thức quản lý đất đai mới, đó là quản lý bằng công nghệ số, giảm
thiểu các chi phí, thủ tục cho các công việc hành chính đất đai.
- Cơ sở dữ liệu địa chính cho phép sử dụng các phần mềm trong việc tính toán
giá đất, quy hoạch sử dụng đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho các nhà quản lý đất đai dễ dàng quản lý, truy
xuất dữ liệu, cập nhật và thực hiện các thủ tục hành chính.
- Cơ sở dữ liệu địa chính góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh
bạch, phát triển do người dân được tiếp cận với nhiều thông tin về đất đai hơn, thủ tục
hành chính đơn giản hơn và người quản lý đất đai cũng có thể quản lý chặt chẽ và hiệu
quả hơn.
Như vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói chung và cơ sở dữ liệu địa chính
nói riêng là tất yếu để hướng tới việc quản lý đất đai minh bạch, đơn giản, hiệu quả và
liên thông.
1.2.3. Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính
Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính gồm 4 phần: dữ liệu không gian đất
đai nền, dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính đất đai và siêu dữ liệu
địa chính [7]. Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã quy định [6]:
18


- Dữ liệu không gian đất đai nền bao gồm:
+ Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc gồm lớp dữ liệu điểm thiên
văn, điểm tọa độ quốc gia, điểm địa chính cơ sở, điểm địa chính, điểm khống chế

đo vẽ chôn mốc cố định; lớp dữ liệu điểm độ cao quốc gia, điêm độ cao kỹ thuật
có chôn mốc;
+ Nhóm lớp dữ liệu biên giới, địa giới gồm: lớp dữ liệu mốc biên giới, địa giới;
lớp dữ liệu đường biên giới, địa giới; lớp dữ liệu địa phận của cấp tỉnh; lớp dữ liệu địa
phận của cấp huyện; lớp dữ liệu địa phận cấp xã;
+ Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ gồm lớp dữ liệu thủy hệ dạng đường, lớp dữ liệu
thủy hệ dạng vùng;
+ Nhóm lớp dữ liệu giao thông gồm lớp dữ liệu tim đường, lớp dữ liệu mặt
đường bộ, lớp dữ liệu ranh giới đường, lớp dữ liệu đường sắt;
+ Nhóm lớp dữ liệu địa danh và ghi chú gồm lớp dữ liệu điểm địa danh, điểm
kinh tế, văn hóa, xã hội; lớp dữ liệu ghi chú.
- Dữ liệu không gian địa chính bao gồm:
+ Lớp dữ liệu thửa đất;
+ Lớp dữ liệu tài sản gắn liền với đất;
+ Lớp dữ liệu đường chỉ giới;
+ Mốc giới của hành lang an toàn bảo vệ công trình, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác có liên quan đến thửa đất theo quy định
về bản đồ địa chính hiện hành.
- Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm:
+ Nhóm dữ liệu về thừa đất;

19


+ Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
+ Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, người quản lý đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất;

+ Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý - đất,
quyên sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Nhóm dữ liệu về sự biến động trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
+ Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.
- Nội dung siêu dữ liệu địa chính gồm những thông tin cần thiết về dữ liệu địa
chính như: hệ quy chiếu toạ độ, dữ liệu địa chính, chất lượng dữ liệu địa chính và cách
thức trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính, …
1.2.4. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa
chính
a. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Chương II, Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã quy định quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm 11 bước [7]. Cụ
thể như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Công tác chuẩn bị cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm việc lập
kế hoạch thi công chi tiết, chuẩn bị về nhân lực, vật tư, trang thiết bị, địa điểm.

20


Bước 2: Thu thập tài liệu, dữ liệu
Tài liệu, dữ liệu thu thập cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm: Hồ sơ
địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã.
Bước 3: Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
Nội dung rà soát, đánh giá phải xác định được thời gian xây dựng, mức độ đầy
đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền không gian, tính
pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính.
Bước 4: Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền

Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ tiếp giáp, các lớp đối tượng không gian, chuyển đổi,
gộp các lớp đối tượng tiếp giáp, tích hợp các dữ liệu không gian nền.
Bước 5: Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
Xây dựng dữ liệu không gian địa chính bao gồm:
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính;
- Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian địa chính;
- Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không gian địa
chính thành một đối tượng duy nhất;
- Chỉnh lý các thửa đất có biến động;
- Bổ sung, chỉnh sửa thửa đất bị chồng lấn;
- Rà soát dữ liệu không gian của từng đơn vị hành chính để xử lý các lỗi dọc
biên giữa các xã tiếp giáp nhau.

21