Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường cẩm trung thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NHÂM THỊ OANH
Tên đề tài :
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG CẨM TRUNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

:Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NHÂM THỊ OANH
Tên đề tà i:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG CẨM TRUNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

:Địa chính Môi trường

Lớp

: K45 - ĐCMT - N03

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn: Ths.Nguyễn Thị Huệ

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng. Đƣợc sự
giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản
Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm Trung, thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận
đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K45- ĐCMT, các cô chú và các
anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Ths. Nguyễn Thị Huệ
ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND phƣờng Cẩm Trung, thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, do kinh nghiệm và
kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu sót và
khiếm khuyết. Em rất mong đƣợc các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên đóng
góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2017
Sinh viên

Nhâm Thị Oanh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 :Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Cẩm Trung năm 2015 .................. 27
Bảng 4.2 :Tổng hợp kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ của phƣờng giai đoạn
2014 - 2016 ............................................................................................. 29
Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả cho thuê, QSDĐ trên địa bàn phƣờng Cẩm Trung
giai đoạn 2014 - 2016.............................................................................. 30
Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phƣờng trong giai
đoạn 2014 - 2016..................................................................................... 31
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn phƣờng giai đoạn
2014 - 2016 ............................................................................................. 33
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phƣờng trong giai
đoạn 2014 - 2016..................................................................................... 34
Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ phƣờng Cẩm Trung theo hồ sơ giai đoạn
2014 - 2016 ............................................................................................. 35
Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ phƣờng Cẩm Trung theo diện tích giai đoạn
2014 - 2016 ............................................................................................. 37
Bảng 4.9: Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về chuyển QSDĐ tại
phƣờng Cẩm Trung ................................................................................. 39
Bảng 4.10. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phƣờng Cẩm Trung ............................................................. 40


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng giai đoạn
2014 - 2016 theo số hồ sơ ....................................................................... 36
Hình 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng giai đoạn
2014 - 2016 theo diện tích....................................................................... 37


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Nguyên nghĩa

Kí hiệu viết tắt
BTC

Bộ tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trƣờng

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TT

Thông tƣ

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài. ...................................................................................... 2
1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ........................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ........................................................................... 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài. ....................................................................... 5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất. ................................................... 6
2.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ. ...................................................................... 6
2.2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ. ................................................................. 6
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ. ............................................. 9
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phƣờng, thị trấn........................................................ 11
2.3. Sơ lƣợc về tình hình chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 16
2.3.1. Sơ lƣợc về tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .............. 16


vi

2.3.2. Sơ lƣợc về tình hình chuyển QSDĐ ở tỉnh Quảng Ninh. ..................... 17
2.3.3. Sơ lƣợc về tình hình chuyển QSDĐ ở phƣờng Cẩm Trung .................. 18
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 20
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 20
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 20
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 21
3.4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 21
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý số liệu .................................................... 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 23
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phƣờng Cẩm Trung, TP Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phƣờng Cẩm Trung.......................................... 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 23
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Cẩm
Trung giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................... 25
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của phƣờng .................................................. 25
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại phƣờng Cẩm Trung .................................... 27
4.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn phƣờng Cẩm
Trung giai đoạn 2014 - 2016. .................................................................. 28
4.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phƣờng Cẩm Trung
qua các năm giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................ 35
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác chuyển QSDĐ trên địa
bàn phƣờng Cẩm Trung. ......................................................................... 38


vii

4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trên địa bàn phƣờng Cẩm
Trung về các hình thức chuyển QSDĐ. .................................................. 38
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại phƣờng Cẩm Trung. ..................................................................... 40
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn công tác chuyển quyền sử dụng đất
và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên
địa bàn phƣờng Cẩm Trung. ................................................................... 41
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 41
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 42
4.4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa
bàn phƣờng .............................................................................................. 43
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 44
5.1. Kết luận. ................................................................................................... 44
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 44
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 45


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại,
phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là nơi sinh sống, lao
động của con ngƣời. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lƣợng, về diện tích, có tính
cố định về vị trí. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển mạnh, quá trình đô
thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại nhƣ: bùng nổ dân số, hiện
tƣợng ô nhiễm môi trƣờng, mất bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có

hạn thì việc sử dụng đất nhƣ thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó
là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức đƣợc tầm quan trọng của đất đai, nhà nƣớc ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Mới đây nhất là
luật đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản
đƣợc đề cập đến trong luật đất đai, nó đƣợc nhà nƣớc công nhận năm 1993, cho đến
nay nó đã đƣợc bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của ngƣời sử dụng đất.
Phƣờng Cẩm Trung là một phƣờng thuộc thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử
dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn
nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt
tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sở hữu trong quá
trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những
kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất
đai một cách hiệu quả nhất.


2

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của nhà trƣờng, ban
chủ nhiệm khoa, dƣới sự hƣớng dẫn của giáo viên bộ môn, em tiến hành thực hiện
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm
Trung, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016” để có cái
nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy ƣu điểm hạn chế
những nhƣợc điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lí nhà nƣớc về
đất đai trên địa bàn phƣờng.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu tổng quát

Đánh giá về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng Cẩm Trung giai
đoạn từ năm 2014 - 2016 nhằm đƣa ra thành quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn
tại trong công tác chuyển QSDĐ tại phƣờng.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai trong thời gian qua trên địa bàn nghiên cứu.
- Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn
phƣờng trong giai đoạn 2014 - 2016
-Đánh giá về trình độ hiểu biết của cán bộ và ngƣời dân địa phƣờng về
chuyển QSDĐ.
- Từ kết quả nghiên cứu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất để tìm
ra những tồn tại, vƣớng mắc trong công tác quản lý nhằm đƣa ra hƣớng giải quyết
đúng đắn và những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài.
1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Giúp chúng em vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy
kiến thức và kinh nghiệm phục vụ công tác sau này.
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phƣơng.


3

Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới của
luật đất đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dƣới luật về Đất đai
của trung ƣơng và địa phƣơng về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói
chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản

lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, từ đó có thể đƣa ra nhƣng giải pháp khả thi
để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phƣơng có những phƣơng
hƣớng trong việc giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Đến Luật đất đai năm 1993 Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo. Quy định của Pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ, các quyền này đƣợc Quy định tại điều 73,
Luật đất đai 1993
Luật đất đai 2003 Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc chuyển quyền
sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật đất đai 1993 nhƣng cụ thể hóa hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền SDĐ hình thức tặng
cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề
khác liên quan
Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
năm 2003. Những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai
2003: Luật đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nƣớc
đối với ngƣời sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá
đất phải theo mục đích sử dụng đất, quy định cụ thể điều kiện đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhằm lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ. Luật
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quy định

đầy đủ về việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ bổ sung các quy định mới
về hệ thống thông tin đất đai. Bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra,
đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai
năm 2003 chƣa có cụ thể.
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014.


5

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực ngày 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất .
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất .
- Nghị định 46//2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP này 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đấy gọi là Giấy chứng nhận đất).
- Thông tƣ 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng về hồ sơ địa chính.
- Thông tƣ 25/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng về bản đồ địa chính.
- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ trƣởng Bộ
tài chính hƣớng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất .
- Thông tƣ số 77/2014/TT- BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
- Thông tƣ số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cuả Luật
Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/07/2013 của Chính phủ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài.
Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy
nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ công tác quản
lý hành chính Nhà nƣớc về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử
dụng cũng nhƣ toàn xã hội.


6

Phƣờng Cẩm Trung là một phƣờng thuộc thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng
phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhật các
Thông tƣ, Nghị định mới. Đa phần ngƣời dân chƣa bắt kịp với những thay đổi,
những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chƣa thấy đƣợc tầm quan trọng của
tính pháp lý đối với đất đai mà hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử
dụng cho nhau mà không thông qua Pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà
nƣớc về đất đai còn khó khăn.
Từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ
cho việc quản lý và sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng nhƣ UBND phƣờng Cẩm
Trung cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa
phƣơng. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề
cho ngƣời dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế để nâng cao đời sống

nhân dân, thay đổi bộ mặt của Thành phố trong tƣơng lai.
2.2.Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ.
"Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chuyển cho
ngƣời khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ.
Theo luật đất đai 2013: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn QSDĐ theo quy định của Luật này’’[1].
2.2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ mà
thực chất là “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu


7

là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất
đai hiện nay [4].
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nƣớc giao đất hoặc do
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác
thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nhiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia
đình,cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ [1].
2.2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc vật tƣơng đƣơng không thời hạn” tức là
việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này
ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tƣ làm tăng giá trị của đất đó.

2.2.2.3.Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.
“Ngƣời sử dụng đất cho thuê đất” là việc ngƣời sử dụng đất chuyển quyền sử
dụng đất đó cho ngƣời khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật
mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nƣớc
Ngƣời sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc
ngƣời sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho ngƣời khác bằng hợp đồng
thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà
nƣớc [4].
2.2.2.4. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.Trƣờng hợp quy định
để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những
ngƣời thừa kế theo di chúc đều chết trƣớc hoặc chết cùng thời điểm với ngƣời lập di
chúc; cơ quan, tổ chức đƣợc hƣởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm


8

mở thừa kế. Những ngƣời đƣợc chỉ định làm ngƣời thừa kế theo di chúc mà không
có quyền hƣởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản
Những ngƣời thừa kế theo pháp luật đƣợc quy định theo thứ tự sau đây:
Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi,
con đẻ, con nuôi của ngƣời chết.
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị
ruột, em ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là ông nội, bà
nội, ông ngoại, bà ngoại.
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của ngƣời chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của ngƣời chết mà
ngƣời chết là cụ nội, cụ ngoại .

2.2.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo quan
hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thƣờng diễn ra
theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc quy
định các đối tƣợng nhận tặng cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy
định cụ thể những trƣờng hợp nào đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng
cho QSDĐ [4].
2.2.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ, mà thực chất là ngƣời SDĐ
mang giá trị QSDĐ của mình đến thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo quy định của
pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận. Hết thời gian vay mà ngƣời thế
chấp bằng giá trị QSDĐ không trả đƣợc tiền thì . Nhà nƣớc sẽ phát mại tài sản là QSDĐ.
Vì vậy, ngƣời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc thế chấp
QSDĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi
nhƣng quy định là chỉ đƣợc thế chấp cho một tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động


9

tại Việt Nam. Riêng ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì phạm
vi đƣợc thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc phép hoạt động
tại Việt Nam [4].
2.2.2.7. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Là việc ngƣời sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự
đặc biệt để góp vốn với ngƣời khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy
ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc
sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận [4]
2.2.3.Một số quy định chung về chuyển QSDĐ.

2.2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ.
Ngƣời sử dụng đất thuộc vào các đối tƣợng đƣợc chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định nhƣ trên, ngƣời sử dụng đất khi thực hiện các
quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193
và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [1].
2.2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 quy định ngƣời sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ
nhất định. Thời điểm để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật nhƣ sau:
Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trƣờng hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có quyết
định giao đất, cho thuê đất;


10

Trƣờng hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ
điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trƣớc khi
thực hiện các quyền [4]

2.2.3.3.Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Ngƣời đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất đƣợc quy định nhƣ sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trừ trƣờng hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất, trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận tặng cho quyền
sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều
179 của Luật này, trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận thừa kế quyền
sử dụng đất;
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng
đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc đƣợc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà


11

Nƣớc giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nƣớc giao đất để thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá
nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà Nƣớc cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đƣợc nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang đƣợc sử dụng ổn định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường ,thị trấn.
2.2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phƣơng án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phƣờng, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phƣơng án đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra phƣơng án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phƣơng án đƣợc duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:


12

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho ngƣời sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất. Trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trao GCN theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của
Nghị định này [3]
2.2.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng
1. Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trƣờng hợp thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất đối với một phần thửa đất thì ngƣời sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng
ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của
ngƣời sử dụng đất trƣớc khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng. Trƣờng hợp phải cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
ngƣời sử dụng đất;

13

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng
công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy
định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất đƣợc tặng cho,
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho ngƣời sử dụng đất
nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất
tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận
để quản lý.
4. Trƣờng hợp ngƣời đề nghị cấp GCN đã chết trƣớc khi đƣợc trao Giấy
chứng nhận thì ngƣời đƣợc thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai
xác nhận thừa kế vào GCN đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền
cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho ngƣời đƣợc thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Ngƣời
đƣợc thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp GCN đã chết phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.
5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thuê của Nhà nƣớc theo hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn

liền với đất tiếp tục thuê đất;


14

c) Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngƣời bán, ngƣời góp vốn
bằng tài sản;
d) VPĐKĐĐ gửi hợp đồng thuê đất cho ngƣời mua, ngƣời nhận góp vốn
bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính,
cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN cho ngƣời đƣợc cấp;
đ) Trƣờng hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa
đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trƣớc khi làm thủ tục thuê đất theo quy
định tại Khoản này [2]
2.2.4.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1. Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp
vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho
thuê, cho thuê lại; góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:
a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào GCN theo quy
định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trƣờng hợp cho thuê, cho
thuê lại đất trong khu công nghiệp và trƣờng hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã
cấp GCN cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận
đã cấp; bên nhận góp vốn đƣợc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trƣờng hợp sau đây:


15

a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất
hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh
doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp
đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
4. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn đƣợc quy định
nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm
dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó
trong thời hạn còn lại. Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn
quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nƣớc cho bên nhận
góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;
b) Trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó;
c) Trƣờng hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý theo quyết định
tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất
đúng mục đích đã đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Trƣờng hợp không có ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất thì Nhà nƣớc thu hồi đất và tài sản đó;
d) Trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng
đất đã góp vốn đƣợc để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;


16

đ) Trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã
chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đƣợc giải quyết theo quy định của
pháp luật về dân sự;
e) Trƣờng hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý
theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định
khác của pháp luật có liên quan [2].
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ
Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh đƣợc xử lý theo thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trƣờng hợp không xử lý đƣợc theo
thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất đã đƣợc thế chấp, đã đƣợc bảo lãnh cho ngƣời khác để thu hồi nợ
hoặc yêu cầu cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà
không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án
nhân dân theo quy định của pháp luật.
b) Ngƣời nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này đƣợc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; đƣợc sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo
quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở
thì ngƣời sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định lâu đài [2].
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Quốc hội đã ban hành 2 Nghị quyết Số 07 và só 30/2012 yêu cầu đến hết
năm 2013 các địa phƣơng cơ bản hoàn thành việc cấp GCN việc sử dụng đất lần
đầu đầu trong phạm vi cả nƣớc Căn cứ Nghị quyết này của Quốc hội, Chính phủ đã
ban hành chỉ thị số 1474 và chỉ thị số 05 ngày 04 tháng 4 năm 2013 Chỉ đạo UBND