Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

VŨ THỊ THU HƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HỮU LŨNG
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

THÁI NGUYÊN - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

VŨ THỊ THU HƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HỮU LŨNG
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Lớp

: K45 – ĐCMT – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, bản thân em đã được sự chỉ bảo dạy dỗ tận tình của các
thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên và các thầy cô giáo khác. Đây là
khoảng thời gian quý báu nhất, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn đối với bản
thân em. Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức về chuyên
ngành và xã hội sau này ra trường em có thể đóng góp phần công sức nhỏ bé
của mình để phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước trở thành
người có ích cho xã hội. Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp và
hoàn chỉnh các nội dung khoá luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu nỗ lực
của bản thân, em nhận được sự giúp đỡ tận tình rất tâm huyết của thầy giáo,
cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là sự giám sát chỉ đạo của
thầy giáo T.S Nguyễn Thanh Hải, đồng thời em còn nhận được sự quan tâm
giúp đỡ của các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hữu
Lũng tỉnh Lạng Sơn. Bản thân em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới các
thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, thầy giáo TS. Nguyễn
Thanh Hải và các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hữu
Lũng tỉnh Lạng Sơn đã giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài:
"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hữu Lũng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 "
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 5 năm 2016

Sinh viên thực hiện
Vũ Thị Thu Hƣờng


ii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng năm 2016 .. 39
Bảng 4.2: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đình, các nhân trên địa bàn huyện giai đoạn 2014 - 2016 ...... 42
Bảng 4.3: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho tổ
chức trên các địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 .... 47
Bảng 4.4: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 ................................. 51
Bảng 4.5: Kết quả công tác thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 được thể
hiện chi tiết qua bảng 2014 - 2016................................................ 53
Bảng 4.6: Kết quả thu lệ phí trước bạ thông qua cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016.
....................................................................................................... 55
Bảng 4.7:Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 57
Bảng 4.8: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại địa bàn 3 xã điều tra giai đoạn 2014 - 2016
....................................................................................................... 58
Bảng 4.9: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng .. 62


iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................ 12
Hình 4.1: Cơ cấu kết quả công tác xét duyệt, cấp GCNQSD đất ở cho các hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 2016. ................................................................................................ 46
Hình 4.2: Cơ cấu kết quả công tác xét duyệt, cấp GCNQSD đất ở cho các tổ
chức trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016. ........... 50


iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

: Chính phủ

CNQ SDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NXB

: Nhà xuất bản

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

TT

: Thông tư

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký


v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i

DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất ......................... 4
2.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................................... 10
2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 12
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 18
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 19
2.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới . 19
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam ........................................................ 21


vi
2.3.3 Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ...................... 24
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 26

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạngsử dụng đất
trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn ................................................. 26
3.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.......................... 26
3.3.3. Tìm hiểu ý kiến của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn .......................... 26
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn ...... 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp........................ 26
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp ................................................... 27
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 29
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình công tác quản
lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn ........................ 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, - xã hội huyện Hữu Lũng.... 38
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hữu Lũng năm 2016 ...................... 39


vii
4.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................... 41
4.2.1. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 ............... 41

4.2.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho tổ chức
trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 ..................................... 47
4.2.3. Tình hình thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 – 2016 .................. 53
4.3. Tìm hiểu ý kiến của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng giai đoạn 2014 - 2016 ................... 58
4.3.1. Tổng hợp ý kiến của người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn 3 xã điều tra giai đoạn 2014 - 2016 ........... 58
4.3.2. Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn 3 xã, thị trấn huyện hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn .......... 62
4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng .................................. 66
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 66
4.4.2. Khó khăn và tồn tại .............................................................................. 67
4.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng .................................. 68
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 70
5.1. Kết luận .................................................................................................... 70
5.2. Kiến nghị ................................................................................................. 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72


1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Những năm
gần đây do chính sách mở cửa của nền kinh tế việc đẩy nhanh công cuộc công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn tới việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở kinh doanh
dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng
giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng nhanh gây áp
lực đối với nhà nước quản lý đất đai, đồng thời nó đã làm cho giá trị quyền sử
dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và hiệu quả.
Xuất phát từ yêu cầu của thực tế phát triển hội nhập, Đảng và Nhà nước
ta đã luôn quan tâm tới việc hoàn thiện hệ thống pháp “luật đất đai”.
Sự ra đời của luật đất đai năm 2013 được xem như là một bước đột phá
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà
nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất của mình và người sử dụng có điều kiện
phát huy tối đa tiềm năng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo.
Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được
đưa ra trong luật đất đai năm 2013 là “công tác đăng ký quyền sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các tài sản
gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)”. Ý nghĩa nội dung này được thể
hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử
dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng
đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư kinh


2
doanh vào đất. Vì thế đăng ký quyền sử dụng đất, trở thành vấn đề cấp thiết
đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định. Từ
thực tế cũng những nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hữu Lũng,
tỉnh Lạng Sơn, đồng thời được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý
tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm, được sự hướng dẫn của TS. Nguyễn
Thanh Hải, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh
Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016, nhằm đề
xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Hữu Lũng nói riêng và tỉnh Lạng Sơn nói chung trong
thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.
- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Tìm hiểu ý kiến của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2014 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.


3
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Giúp cho sinh viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối
với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức kỷ luật trong nghề nghiệp
tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi
khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn, từ đó đề xuất ra
những giải pháp để nâng cao hiệu quả công việc.
- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện thực tế ở địa phương


4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất
2.1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 [10] : “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2.1.1.2. Phân loại
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành
hai loại:
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2]: “Đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện
thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa
đất vào hồ sơ địa chính.”Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường
hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất


5
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2] “ Đăng ký biến động
đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)là
việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực
hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [10]:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên:
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết


6
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng
ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký
đất đai thuộc cơ qua quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy
hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai.
*Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các
cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp
luật. Luật đất đai định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ
thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý
đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao
nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh thành phố trực thuộc TW,
thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT

tương ứng; cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính
*Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17,
Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất
dưới ba hình thức: Giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng


7
đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số đối tượng và sử dụng vào
một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử
dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy việc đăng ký đất phải tuân
thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa
vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký [10]:
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất
như sau: Nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất
đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại
tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức
hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi người sở hữu tài sản trên đất cũng
như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc
điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản.
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC
được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao
gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội
đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý
và sử dụng đất đai. Vì vậy để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của
công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được
quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt
chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất

yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định [10]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là


8
Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở
hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng
đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
theo các quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng
đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin
đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử
dụng đất được bào vệ khi bị tranh chấp xâm phạm, cũng như xác định các
nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài
chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả...
* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục

đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.


9
* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy
đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các
thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai.
- Công tác điều tra, đo đạc
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao
nhất đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN, trước
hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng
đất, phân hạng, định giá đất…
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà
còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội
dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
2.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất


10
chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai
2013 bao gồm [10]:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
- Chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng
đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở
ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo
dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và
công trình công cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối
với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng
đất của mình.
Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó
2.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.2.1.Khái niệm

Điều 3 Luật Đất đai 2013 [10]:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn


11
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
2.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm X
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau :
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06
chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "HI. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những

thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;


12
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [10]:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại


13
giao. ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận
UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho
tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có
các điều kiện sau [10]:
1. Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;
2. VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật
chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.
2.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định
tại Điều 106, Luật Đất đai 2013 [10]:
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính
chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:


14
+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa
chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ
pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ
kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất

đai kiểm tra xác nhận
- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến
động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối
tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp,
không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được
cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy
định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của
cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.


15
2.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật
Đất đai 2013 như sau [10]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị

trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp
các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận
và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.


16
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp

chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.