Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Yên Mô – tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn 2014 2016

LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Lâm Nghiệp
để đánh giá lại những kiến thức thu nhận được từ phương châm học đi đôi với
hành, lý thuyết gắn liền với thực tiễn, được sự cho phép của Viện Quản lý đất
đai và Phát triển nông thôn Trường Đại học Lâm nghiệp, em đã lựa chọn đề tài:“
Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở trên địa bàn huyện Yên Mô – tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn 20142016” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
Đặc biệt để hoàn thành luận án tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của ThS.Vũ Ngọc
Chuẩn, sự giúp đỡ của các thầy cô trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông
thôn cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ địa chính huyện Yên Mô tỉnh Ninh Bình, sự động viên của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em hoàn
thành tốt luận án tốt nghiệp này.
Trong luận án tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất
mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để
em có thể bổ sung, hoàn thiện những kiến thức còn thiếu sót đó, giúp em vững
bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo, cán bộ địa chính
huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình, gia đình, bạn bè, luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và
đạt được nhiều thành công trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 01 tháng 4 năm 2017
Sinh viên

Đinh Thị Lan Anh

1


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...................................................................vi

DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................vii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ...............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.......................................................................vii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU...........................................................................2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..........................3
2.1. CƠ SỞ CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT..........................................................................................................3
2.1.1 Khái niệm về đất đai vai trò của đất với sự phát triển kinh tế xã hội...........3
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................................4
2.1.3. Vai trò của công tác kê khai đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ...............4
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CẤP GCNQSDĐ.....................................................5
2.2.1. Những căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ..................................................5
2.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......7
.............................................................................................................................11
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ..................................18
2.3.1. Tình hình công tác cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam.......................................18
2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Ninh Bình.....................................................................................................18
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................20
3.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.........................................................................20
3.1.1. Mục tiêu khái quát.....................................................................................20
3.1.2 Mục tiêu cụ thể...........................................................................................20
2


3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU......................................................................20
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................20

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................21
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.........................................................21
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.......................................................21
3.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.........................................................21
3.4.4. Phương pháp chuyên gia...........................................................................21
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................22
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN..............................................................................22
4.1.1. Vị trí địa lý................................................................................................22
4.1.2. Địa hình, địa mạo......................................................................................22
4.1.3. Khí hậu......................................................................................................23
4.1.4. Thủy văn....................................................................................................23
4.1.5 Các nguồn tài nguyên.................................................................................23
4.2. THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG..................................................................24
4.3. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ, XÃ HỘI.................................................................25
4.3.1. Dân số, lao động, thu nhập........................................................................25
4.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KINH TẾ, XÃ HỘI.. .31
4.4.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................31
4.4.2. Kinh tế xã hội............................................................................................31
4.4.3. Môi trường.................................................................................................31
4.5. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
YÊN MÔ, TỈNH NINH BÌNH............................................................................32
4.5.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai......................................................32
4.5.2. Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................34
4.5.3. Biến động đất đai.......................................................................................39
4.5.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Mô, tỉnh Ninh Bình......................................................................................42
4.6.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI HUYỆN
YÊN MÔ, TỈNH NINH BÌNH............................................................................44
3

4.6.1. Quy trình về trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Yên
Mô, tỉnh Ninh Bình,............................................................................................44
4.6.2. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân, tổ chuyện Yên Mô theo đơn vị hành chính..................................45
4.6.3.Đánh giá chung về công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mô...........54
4.7. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP................................................................56
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................58
5.1. KẾT LUẬN..................................................................................................58
5.2. KIẾN NGHỊ.................................................................................................59
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................
PHỤ LỤC

4


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa và hiện đại hóa

CP

Chính phủ

CT - TTg

Chỉ thị Thủ tướng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

NQ – HĐND

Nghị quyết hội đồng nhân dân

QĐ - UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT – BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT

Thông tư liên tịch

TT - BTC

Thông tư Bộ Tài chính

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

KH

Kế hoạch

TT

Thị Trấn

5

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4. 1. Quy trình về trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện
Yên Mô, tỉnh Ninh Bình......................................................................................44
Bảng 4. 2. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với đất ở cho hộ gia đình,
cá nhân, tổ chuyện Yên Mô theo đơn vị hành chính...........................................45
Bảng 4. 3. Kết quả giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác của huyện Yên
Mô.......................................................................................................................47
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện thủ tục giao đất, cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mô giai đoạn 2014 – 2016...............................53
DANH MỤC CÁC SƠ
Sơ đồ 2. 1. Quy trình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất...............................17
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNHY
Hình 2. 1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................................11

6


PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Đất là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người,
là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng mọi hoạt động sản xuất của các ngành đều
cần đến đất đai, nó còn là môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, xây
dựng các công trình văn hóa - kinh tế, an ninh quốc phòng, đất đai đóng vai trò
quan trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng của mỗi
quốc gia. Chính vì vậy, công tác quản lý nguồn thông tin đất đai ngày càng phức
tạp. Do đó, đòi hỏi cần phải xây dựng một hệ thống quản lý thông tin đáp ứng
những nhu cầu về tính chặt chẽ, ổn định, cập nhật, chỉnh sửa một cách nhanh

chóng và chính xác, tăng cường khả năng khai thác nguồn thông tin.
Việt Nam là một nước đất chật, người đông, dân số tăng nhanh làm cho
các nhu cầu sử đất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai. Vì
vậy, yêu cầu đặt ra là sử dụng quỹ đất hết sức tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu
quả, bền vững và cân đối quỹ đất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây
dựng cơ sở hạ tầng, từng bước đáp ứng quá trình phát triển chung của đất nước
là yêu cầu rất cấp thiết.
Trong khoảng hai thập kỷ trở lại đây với sự phát triển mạnh mẽ của nền
kinh tế thị trường khiến cho đất đai trở nên sôi động, đặc biệt tại các đô thị, nơi
có mật độ dân số cao, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền
của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế… Bên cạnh đó
việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm
trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá... đang diễn ra rất nhiều, dẫn đến những
khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các
vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho
công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và
tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình,
trước tiên Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp GCNQSDĐ cho các đối
tượng sử dụng đất.

1


Những năm qua, huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình là một địa phương phát
triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, kéo theo những vấn đề về quản lý và
sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
tài sản tham gia thị trường bất động sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng
đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù
hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì công tác cấp GCNQSDĐ là một
trong những yêu cầu không thể thiếu. Trong những năm gần đây, công tác cấp

GCNQSDĐ trên địa bàn huyện đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Tuy
nhiên do nhiều nguyên nhân như số hộ đã được cấp GCNQSDĐ còn ít so với
thực tế số hộ sử dụng đất, còn tình trạng đất sử dụng sai mục đích quy hoạch,
lấn chiếm, vi phạm pháp luật, các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp
còn chồng chéo, thiếu sự đồng bộ… nên công tác này còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc.
Xuất phát từ thực tế hiện nay, cũng với nhận thức được thực tiễn và tầm
quan trọng của quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cấp
GCNQSDĐ, em thực hiện nghiên cứu đề tài sau: “ Đánh giá công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện
Yên Mô – tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn 2014-2016”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.
- Tìm hiểu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất tại huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình.
- Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng Tài
nguyên môi trường huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình giai đoạn từ năm 2014-2016

2


PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT.
2.1.1 Khái niệm về đất đai vai trò của đất với sự phát triển kinh tế xã hội
a, Khái niệm về đất đai
Về mặt thổ nhưỡng đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình
thành do kết quả của nhiều yếu tố: Đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình và

thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá qua số lượng, diện tích, và độ phì.
Đất được xem như là một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều vi sinh vật
(vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật…) do đó đất cũng tuân thủ những quy
luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi.Tùy thuộc vào thái độ
của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Có thể khái quát đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi ngành sản xuất
và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động (cho môi trường để tác
động như xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm đất…) vừa là phương tiện
lao động (cho công nhân nơi đứng, dùng để gieo trồng, nuôi gia súc…)
b, Vai trò của đất đai
Theo C.Mác (1818) : “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu để sản xuất…”. Trong tiến
trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai ngày càng gắn liền
chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, không
có đất đai thì không có bất kì một nghành sản xuất nào, không có một quá trình
lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất
đai là địa điểm là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông thủy lợi các công trình phúc lợi khác, đất đai là nguồn của
cải, là tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo giàu có của mỗi quốc gia.
Đất đai cũng là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho mục đích
tiêu dùng.


Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng nghành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Có thể khẳng định rằng, đất đai là tài nguyên quan trọng không thể thay thế
được nhưng đất đai chỉ có thể phát huy vai trò của nó dưới những tác động tích

cực của con người như một cách thường xuyên. Ngược lại, đất đai không phát
huy tác dụng nếu con người sử dụng đất một cách tùy tiện. Dù trong thực tế mỗi
quốc gia có cách tiếp cận riêng, thống nhất với đặc điểm chung của đất đai và
hoàn cảnh lịch sử riêng của mình song mọi cách tiếp cận đều mục tiêu đảm bào
nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình đẳng
về hướng sử dụng đất để tạo sư ổn định kinh tế - xã hội. Do đó đất đai trở thành
mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia.
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Hiện nay, Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.3. Vai trò của công tác kê khai đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
a) Đối với người sử dụng đất
GCNQSDĐ là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.
GCNQSDĐ là điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và
lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
b) Đối với nhà nước
“GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.


Như vậy, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai
hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan trọng

được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ,
nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất
đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng.
Công tác cấp GCNQSDĐ giúp nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là
biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình
hiện trạng, về tình hình quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm bắt tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện việc phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là nhà
nước thực hiện việc giao đất,cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi
đất. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CẤP GCNQSDĐ
2.2.1. Những căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ được đặc biêt chú trọng trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trước yêu cầu đổi mới của đất nước, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
mang tính chiến lược trong việc sử dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế
như việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo chỉ thị 100/CT – TW
tiếp đến là giao khoán ruộng đất ổn định lâu dài theo nghị quyết 10/NQ – TW
của bộ chính trị, khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo
điều kiện để nhà nước ta ban hành nhiều văn bản pháp quy làm cơ sở giúp cho
công tác quản lý về đất đai toàn diện hơn như:
Từ năm 1993 đến trước năm 2003
Nghị định 64/NĐ – CP của chính phủ 27/09/1993 quy định về việc giao đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp.
Nghị định 02/NĐ – CP của chính phủ 15/01/1994 quy định về việc giao đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản

xuất lâm nghiệp.


Nghị định 60/NĐ – CP của chính phủ 05/07/1994 quy định về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai ở đô thị.
Nghị định 85/1999/NĐ – CP về sửa đổi bổ xung một số điều của bản quy
định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu
dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ xung việc giao đất làm muối cho
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.
Nghị định 163/1999/NĐ – CP của chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm
nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dung đất ổn định lâu dài.
Nghị định 04/2000/NĐ – CP về thi hành sủa đổi bổ xung một số điều của
luật đất đai.
Quyết định 499/QĐ – ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục địa chính quy
định mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biễn động đất
đai.
Công văn số 12/74/CV – ĐC ngày 31/01/1995 của Tổng cục địa chính về
hướng dẫn, xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ.
Thông tư số 346/1998/TT – TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
Chỉ thị số 18/1999/CT – TTg ngày 29/03/1999 của thủ tướng chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm
nghiệp ở nông thôn vào năm 2000.
Thông tư số 147/1999/TTNT – TCĐC – BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ
tài chính và Tổng cục địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị số
18/1999/CT-TTg.
Công văn số 776/CP – NN ngày 28/07/1999 của chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
Từ năm 2003 đến trước năm 2013
Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg của Thủ tướng chính phủ ngày 09/02/2004 về

triển khai thi hành luật đất đai 2003
Nghị định 181/2004/NĐ – CP của chính phủ 29/10/2004 về thi hành luật
đất đai
Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/09/2009 của chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


- Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài
nguyên và Môi trường ban hành quy chế về cấp GCQSDĐ.
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành quy chế cấp GCNQSDĐ.
Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường quy định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất.
Từ năm 2013 đến nay
- Luật Đất đai 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều,
khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 37/2014/TT – BTNMT ngày 30/06/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Những văn bản trên đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cho việc quản lý
tài nguyên đất được đảm bảo và chặt chẽ đồng thời góp phần giúp cho người sử
dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và tin tưởng vào Đảng và Nhà nước.
2.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Mục đích, yêu cầu, đối tượng được cấp GCNQSDĐ
- Mục đích của việc cấp GCNQDĐ
Đăng ký đất đai nhằm giúp nhà nước nắm được đầy đủ chính xác về: diện

tích, loại đất, hạng đất, người sử dụng đất đối với từng tửng đất. Để nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch. Đảm bảo cho mỗi
thửa đất đều có chủ sử dụng và sử dụng đúng mục đích, hợp pháp. Góp phần ổn
định chính trị và trật tự an toàn xã hội, tạo môi tường thuận lợi cho pháp triển
kinh tế.
Đăng ký đất đai, cấp GCNQDĐ nhằm lập hồ sơ quản lý đến từng thửa đất.
Là điều kiện để tham gia thị trường bất động sản.
Giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh mà trên đất họ
được cấp, nâng cao hiệu quả sản xuất, đảm bảo môi trường sinh thái.


- Yêu cầu
Chấp hành đầy đủ chính sách, pháp luật của Nhà nước theo quy trình, quy
định của Nhà nước.
Thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết trong quá trình đăng ký, đảm
bảo sự đầy đủ, chính xác theo đúng hiện trạng được giao
Đối tượng được cấp GCNQSDĐ: được quy định tại điều 99 Luật Đất
đai2013 như sau:
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102
của Luật này;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định gải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoăc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.2.2.2. Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về 5 nguyên tắc cấp
GCNQSDĐ như sau:


1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại
cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ
chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử
dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải
ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
2.2.2.3. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất
hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 19/5/2014 theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; trình
tự, thủ tục cấp GCN được quy định và hướng dẫn rất cụ thể. Theo đó, tại Điều 3
của TT này mẫu GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và được
áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng


cánh sen (được gọi là phôi GCN) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích
thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ;
mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất” và số phát hành GCN (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số,
được in màu đen; dấu nổi của BTNMT;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký

GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp GCN”;
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp GCN”; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã vạch;
dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy
chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành GCN; số vào sổ cấp GCN và mục
“IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của GCN;
Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSDĐ
cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường lập và quản
lý sổ theo dõi việc phát hành phôi GCN; trường hợp phát hành cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số lượng phôi GCN, số sêri đã
phát hành cho Sở Tài nguyên và Môi trường.


Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.4. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1, Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp
GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và
102 của Luật này;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
3. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
4. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp

đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành


án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
10. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
2.2.2.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật Đất đai 2013.
Điều kiện cấp GCNQSDĐ:
Điều 100: Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;


đ. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực

hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất


1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 102: Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích
đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp

GCNQSDĐ được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng
đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất
mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất
ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất
ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi bàn giao cho địa phương quản lý.


3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có đủ các
điều kiện sau đây:
a. Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b. Không có tranh chấp;
c. Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng
7 năm 2004.
2.2.2.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định trong Điều 105- Luật đất đai
2013 như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp GCNQSDĐ.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài
nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2.2.7. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trình tự, thủ tục công tác cấp
GCNQSDĐ được quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một
(01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ;


- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có).
2. Việc cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn
xin cấp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp
người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thẩm tra, xác
nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối
với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố
công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện
GCNQSDĐ tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm
(15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất (VPĐKQSDĐ) thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- VPĐKQSDĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp
GCNQSDĐ đối với trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến đối
với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì
làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế
để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp
đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục bản đồ địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy
ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp đồng thuê đất đối
với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
- Thời gian thực hiện các công việc không quá năm mươi lăm (55) ngày
làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin
cấp GCNQSDĐ và thời gian người sử dụng đất thực)
2.2.2.8. Quy trình cấp GCNQSDĐ


Sơ đồ 2. 1. Quy trình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất
Người sử
dụng đất

Kho bạc
Thông báo nộp tiền
Trao GCN
Trả hồ sơ

Hồ sơ xin cấp GCN

Số liệu địa chính
Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp huyện

Cơ
quan
thuế
Loại, mức nghĩa vụ

UBND xã

Thẩm tra, x/định ĐK cấp GCN
Công khai hồ sơ
Trích lục, trích đo

Trao GCN
Trả hồ sơ

Văn phòng
ĐKQSDĐ
cấp tỉnh

Phòng Tài nguyên
và Môi trường

Kiểm tra hồ sơ
Làm tờ trình

Thông báo lập hồ sơ

UBND cấp
huyện

Ký GCN


2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ
2.3.1. Tình hình công tác cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam.
Việc cấp GCNQSDĐ hết sức quan trọng và cần thiết, là cơ sở pháp lý cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thấy được tầm quan trọng của công tác
này, ngành Tài nguyên và Môi trường đã đề ra phương hướng, nhiệm vụ phấn
đấu đạt được những mục tiêu trong thời gian tới. Chính phủ đã có nhiều chính
sách để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ song vẫn còn chậm đặc biệt là đất ở
đô thị.
Tính đến ngày 30/6/2016, cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy chứng
nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng
nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2015.
Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích 106.200
ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%, trong đó
10 tỉnh đạt thấp dưới 70%.
Về đất ở nông thôn:Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích
465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dưới 85%; trong
đó có 9tỉnh đạt thấp dưới 70%.
Về đất chuyên dùng:Cả nước đã cấp được 182.131 giấy với diện tích
483.730 ha, đạt 64,0%. Có 19 tỉnh đạt trên 85%; còn 44 tỉnh đạt dưới 85%; trong
đó có 16 tỉnh đạt dưới 50%.
Về đất sản xuất nông nghiệp:Cả nước đã cấp được 17.367.400 giấy với diện
tích 8.147.100 ha, đạt 82,9%. Còn 33 tỉnh đạt trên 85%, có 30 tỉnh đạt dưới 85%;

trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%.
Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.709.900 giấy với diện tích
10.357.400 ha, đạt 86,1%. Có 20 tỉnh đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạt dưới
85%; trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%. ( theo nguồn: báo điện tử vietnam.net)
2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Ninh Bình.
Theo tổng hợp của sở Tài nguyên và Môi trường, tỉnh Ninh Bình đã cơ bản
hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia
đình, cá nhân được giao đất. Sau khi thực hiện chính sách dồn thửa đổi ruộng,
các địa phương đã thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
hộ gia đình, cá nhân. Tính đến năm 2016, tỉnh Ninh Bình đã cấp trên 11.400


Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức, cá nhân trên địa bàn tỉnh. Tổng số diện tích đất
được cấp là trên 370 ha, gồm: 58 Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho
các tổ chức và cơ sở tôn giáo; 11.380 Giấy Chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá
nhân. Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở pháp
lý bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất, tạo cơ hội cho người sử
dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả. Đến nay, toàn
tỉnh có trên 435.500 thửa đất đã kê khai đăng ký và được cấp lần đầu, cấp đổi,
cấp lại Giấy Chứng nhận với diện tích gần 93.000 ha, trong đó: hơn 5.000 Giấy
Chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho các tổ chức, với diện tích là trên 32.700
ha (đạt tỷ lệ 89% so với diện tích cần cấp) và gần 429.500 Giấy Chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân với diện tích là hơn 60.100 ha
(đạt 90% so với diện tích cần cấp).
Tuy nhiên trên địa bàn tỉnh vẫn còn nhiều trường hợp chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do những nguyên nhân cơ bản như: Tranh chấp
đất đai vẫn thường xuyên xảy ra, đất đai sử dụng không đúng mục đích, không

đúng phạm vi, ranh giới được giao…
Để tiếp tục hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong những năm tới
UBND tỉnh cần chỉ đạo sở Tài nguyên và Môi trường cùng địa chính cấp huyện,
thị trấn phối hợp với các ban ngành khác tiếp tục thực hiện tốt công tác cấp
GCNQSDĐ. Việc tuyên truyền để người dân hiểu được quyền và trách nhiệm
của mình trong việc cấp GCNQSDĐ vẫn phải tiếp tục được đẩy mạnh. Tăng
cường thanh tra, kiểm tra giải quyết triệt để các vấn đề liên quan tới tranh chấp
đất đai, kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất đai trái pháp luật. ( Theo
nguồn: ninhbinh.gov.vn ).