ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG GIAI ĐOẠN 20052011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH
BÌNH DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2005-2011

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐOÀN THỊ PHƯƠNG THU
08124076
DH08QL
2008 – 2012
Quản Lý Đất Đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐOÀN THỊ PHƯƠNG THU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH
DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2005-2011

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM)

(Ký tên:……………………………)

- Tháng 7 năm 2012 i


LỜI CẢM ƠN
Em xin ghi nhớ công ơn cha mẹ và những người thân trong gia đình đã nuôi dưỡng
dìu dắt em từng bước để em có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô Khoa Quản lý đất đai và Bất Động Sản,
trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã hết lòng giảng dạy và truyền đạt cho em
những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập ở trường. Đặc biệt, là Thầy Lê
Mộng Triết đã hướng dẫn nhiệt tình trong khoảng thời gian em thực tập và giúp em hoàn
thành bài báo cáo này.
Với tất cả lòng thành, em xin gửi lời cảm ơn đến cô, chú, anh, chị Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường TX.Thủ Dầu Một đã tạo điều kiện cho em trong việc thu thập số liệu và

học hỏi được nhiều kinh nghiệm trong quá trình thực tập tại Phòng.
Xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, đặc biệt là các bạn lớp DH08QL đã đóng góp
ý kiến và giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Cuối cùng, em xin gửi lời chúc sức khỏe toàn thể quý thầy, cô Khoa Quản lý Đất Đai
và Bất Động Sản và các cô chú, anh chị Phòng Tài Nguyên và Môi Trường TX.Thủ Dầu
Một.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Phương Thu

ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Phương Thu, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn T.X Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương giai đoạn 20052011”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật, Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở có một
vị trí, vai trò quan trọng không chỉ trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai mà còn có
tầm ảnh hưởng lớn đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của một vùng một quốc gia.
TX.Thủ Dầu Một với nhiều lợi thế về kinh tế-xã hội và mức độ đô thị hóa nhanh
chóng dẫn đến vấn đề sử dụng đất trên địa bàn Thị xã có nhiều diễn biến phức tạp trong
những năm qua. Đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền
sở hữu nhà ở, các thủ tục hành chính còn nhiều bất cập, người dân chưa nắm bắt các quy
định của pháp luật, trình độ chuyên môn cũng như số lượng cán bộ chưa đáp ứng được
khối lượng lớn hồ sơ. Do đó, đề tài được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tình hình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại Thị xã và đề xuất các giải
pháp hoàn thiện. Vận dụng các phương pháp khoa học như phương pháp kế thừa, phương

pháp chuyên gia, phương pháp phân tích-tổng hợp, phương pháp so sánh….. đề tài tập
trung nghiên cứu các nội dung sau:

Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất ở TX.Thủ Dầu Một.

Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở trong giai đoạn 2005-2011.

Đề xuất các biện pháp khắc phục những mặt hạn chế góp phần hoàn
thiện công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu.
Qua quá trình nghiên cứu cho thấy trong giai đoạn 2005-2009 đã cấp cho 10.641
hộ và đến giai đoạn 2009-2011 số hộ được cấp là 5401 hộ. Bên cạnh những kết quả đạt
được, công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cần
được khắc phục để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy trong thời gian tới.

iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... Trang 1
Mục đích nghiên cứu ......................................................................................................... 2
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................................ 2
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................... 2
PHẦN 1: TỔNG QUAN .................................................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................................... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................................... 7
1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội ......................................................................... 11
1.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 11

1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội ...................................................................... 16
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................. 24
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 24
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 24
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................... 26
2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn TX.Thủ Dầu Một .................... 26
2.1.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................................... 26
2.1.2. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ................................................................... 28
2.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................................. 29
2.1.4. Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp .......................................................... 31
2.1.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ........................................................................................................... 32
2.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất ................ 33
2.1.7. Nghĩa vụ tài chính ................................................................................................. 33
2.1.8. Đánh giá chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai của TX ............................ 34
iv


2.2. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà ở tại TX.Thủ Dầu Một giai đoạn 2005-2011 ........................................................ 34
2.2.1. Giai đoạn 2005-2009 ............................................................................................. 34
2.2.2. Giai đoạn 2009-2011 ............................................................................................. 41
2.3. Đề xuất biện pháp khắc phục những mặt tồn tại góp phần hoàn thiện công tác
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu ............................................................ 48
PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 49
3.1. Kết luận..................................................................................................................... 49
3.2. Kiến nghị .................................................................................................................. 49
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 51

v

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

TX

Thị xã

TX.TDM

Thị xã Thủ Dầu Một

GCN

Giấy Chứng Nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSHNO

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

VPHĐND-UBND

Văn phòng Hội Đồng Nhân Dân-Ủy Ban Nhân Dân

Phòng TN&MT

Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

Phòng QLĐT

Phòng Quản Lý Đô Thị

VPĐKQSDĐ

Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất

vi


DANH SÁCH BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Bảng

Trang

Bảng 1.1. Diện tích tự nhiên TX.Thủ Dầu Một theo đơn vị hành chính

14

Bảng 1.2. Dân số TX.Thủ Dầu Một giai đoạn 2009-2010 .................................... 22
Bảng 2.1. Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn TX năm 2011...................... 26
Bảng 2.2. Diện tích đo đạc thành lập bản đồ địa chính ........................................ 28
Bảng 2.3. Kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai .................................. 32
Bảng 2.4. Kết quả cấp giấy giai đoạn từ Tháng 2005 – 2009 ............................... 38
Bảng 2.5. Kết quả cấp giấy giai đoạn từ Tháng 2009 – 2011 .............................. 44
Sơ đồ
Sơ đồ 2.1. Quy trình cấp giấy theo Quyết định số 03/2007 .................................. 36
Sơ đồ 2.2. Quy trình cấp giấy theo Quyết định số 10/2009 .................................. 42
Biểu đồ
Biểu đồ 1.1. Dân số TX.TDM giai đoạn 2009-2010 ............................................ 23
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu sử dụng đất 2011 .................................................................. 27
Hình 1.1.

Bản đồ ranh giới hành chính Thị xã Thủ Dầu Một........................... 13

vii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai ở nước ta đã đạt được nhiều thành
quả đáng kể, tạo điều kiện cho người dân được quyền làm chủ đất đai, là động lực phát
triển sản xuất, góp phần ổn định kinh tế xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên
những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra thường
xuyên. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của việc này là các chủ sử dụng đất không
có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đất có nguồn gốc không rõ ràng, người dân chưa hoàn toàn am

hiểu các quy định của pháp luật,...Điều này gây nhiều khó khăn cho công tác giải quyết
khiếu kiện nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung. Nhà nước cần xây dựng một
chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra đời đã giúp cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng đất và chấp hành đúng luật đất đai. Đồng thời, giúp
Nhà nước nắm bắt thông tin cụ thể từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất từ đó lập quy
hoạch, kế hoạch hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
TX.Thủ Dầu Một là trung tâm tỉnh Bình Dương đã và đang chuyển biến sâu rộng
trong các mặt kinh tế xã hội, tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm luôn ở mức cao,cơ cấu
kinh tế chủ yếu là công nghiệp, dịch vụ và thương mại. Với vị trí thuận lợi, nơi đây còn là
một trong những trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Vào tháng 1/2007, Thị
xã đã được Bộ Xây dựng quyết định công nhận là đô thị loại III, đây là một bước tiến
quan trọng và tạo điều kiện thuận lợi để phấn đấu trở thành một thành phố trực thuộc tỉnh
sau này.
Sự phát triển vượt bậc đó đã làm cho nhu cầu về sử dụng đất của người dân ngày
càng tăng. Vấn đề quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thị xã luôn được chú trọng hoàn
thiện, tuy nhiên cũng không tránh khỏi những khó khăn, hạn chế đặc biệt là trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Việc ban hành nhiều
quy định khiến người dân không thể kịp thời nắm bắt, ý thức trách nhiệm của các cơ quan
trong việc thụ lý giải quyết hồ sơ chưa cao, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt là
chuyển sang đất ở rất lớn, tình trạng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bằng giấy tay, tranh chấp đất đai gây nhiều khó khăn cho cán bộ Nhà nước, nhiều trường
hợp người dân nhờ người khác làm giúp giấy tờ và phải chi trả một khoản tiền lớn, thủ tục
hành chính còn nhiều bất cập cần phải rà soát lại. Bên cạnh đó, nhu cầu cấp giấy chứng
nhận quá lớn đã làm cho trách nhiệm cơ quan các cấp trở nên nặng nề. Cần phải có những
biện pháp, phương hướng cần thiết để cân bằng nhu cầu sử dụng đất, khai thác tối đa lợi
ích từ đất mà vẫn đảm bảo chất lượng đất cũng như không hủy hoại các nguồn tài nguyên
thiên nhiên, môi trường...Do đó, việc đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là rất cần thiết. Xuất phát từ những nhu cầu thực tế đó,
chúng tôi nghiên cứu đề tài “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn TX.Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương giai
đoạn 2005-2011”.

Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà
ở trên địa bàn thị xã giai đoạn 2005-2011, từ đó rút ra những ưu điểm, hạn chế và đề xuất
một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.

Đối tượng nghiên cứu: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền
sở hữu nhà ở cho hộ gia đình cá nhân đối với cả hai trường hợp có nhà và không có nhà.

Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi không gian: địa bàn TX.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
-Phạm vi thời gian: thực hiện đánh giá trong giai đoạn từ 2005-2011.
-Giới hạn nội dung: đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
và quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình cá nhân.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Một số khái niệm
1. Thửa đất: Là một mảnh đất tồn tại ở thực địa có diện tích xác định, được giới
hạn bởi một đường bao khép kín, thuộc một chủ sử dụng nhất định. Trong mỗi thửa đất có
thể có một hoặc một số loại đất, đường ranh giới thửa đất ở thực địa có thể là con đường,
bờ ruộng, tường xây, hàng rào cây… hoặc đánh dấu bằng các mốc theo quy ước của các
chủ sử dụng. Các yếu tố đặc trưng của thửa đất là:
+
Vị trí thửa đất: Mã số thửa đất, địa chỉ thửa đất.
+
Ranh giới thửa đất: được xác định bằng các thông tin: các điểm góc thửa,
hình thể, kích thước các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa.
+
Diện tích thửa đất.
+
Mục đích sử dụng của thửa đất
2. Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế,
văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia
hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố;
nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
3. Đất đô thị: là đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn để xây dựng nhà ở, trụ sở các
cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng,
quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
4. Nhà ở đô thị: là một loại hàng hóa tiêu dùng sinh hoạt cơ bản có những đặc
điểm khác với các loại hàng hóa tiêu dùng khác ở các đặc điểm:
+

Lượng đầu tư một lần lớn hơn.
+
Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài.
+
Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể thống nhất.
+
Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà đô thị,
có tính xã hội tương đối cao.
+
Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai.
5. Nhà Nước giao đất: Là việc Nhà Nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất có 2 hình thức: giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất.
6. Nhà Nước cho thuê đất: Là việc Nhà Nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất theo 2 hình thức: Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê.

Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

7. Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Theo quy mô và
mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia

thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ
sơ địa chính đã thiết lập.
8. Vai trò của đăng ký đất đai
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
9. Hồ sơ địa chính: là hệ thống tài liệu, số liệu,bản đồ, sổ sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập
trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
10. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
11. Công tác cấp GCN QSDĐ: Là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ trên phạm
vi cả nước đối với các đối tượng đang sử dụng đất.
12. Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận: Việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp
nhằm đồng thời đạt được 2 mục tiêu cơ bản:
+
Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế-xã hội... của
đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ

lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai và
bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

+
Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người sử
dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
13. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
Điều kiện kinh tế xă hội
Trong quá tŕnh phát triển của xă hội, con người dựa vào đất đai và khai thác sử
dụng đất đai để sinh sống. Xă hội ngày càng phát triển, của cải ngày càng dồi dào, kinh tế
hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện, đất đai
ngày càng trở nên có giá trị cao, là đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng, và thực
sự h́ nh thành thị trường đất đai. Sự phát triển của xă hội làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất
đai, thúc đẩy các mối quan hệ trong sử dụng đất phát triển như chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, thế chấp, bảo lănh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính những mối quan hệ
này đă tạo nên sự biến động trong việc sử dụng đất, cho nên công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời các biến động đó, đây cũng là một
trong những công cụ khuyến khích các mối quan hệ đất đai phát triển hơn.
Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ra với tốc độ
nhanh, tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát,
hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đă gây khó khăn cho việc

quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, với sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, có nhiều
chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phức tạp trong việc xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặt khác, Khi nền kinh tế phát triển làm cho cơ cấu ngành kinh tế thay đổi theo,
dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ở những nơi có sự phát
triển kinh tế cao ảnh hưởng rất lớn tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một
số loại đất có giá trị sử dụng cao như: đất chuyên dùng, đất khu dân cư, thì công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng cần được đẩy mạnh để bảo vệ lợi ích của người sử dụng
đất cũng như toàn xă hội.
Như vậy, ta có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xă hội đă ảnh hưởng
đến việc quản lư sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
rất rõ rệt.
Chính sách pháp luật
Trong quản lư nhà nước về đất đai nói chung cũng như trong công tác đăng kư và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng đều phải chịu sự chi phối của pháp luật.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật như luật đất đai, các nghị định, quyết định,
thông tư hướng dẫn thi hành luật, chỉ thị của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. ..Ngoài ra,
tuỳ vào điều kiện của từng địa phương cṇ có các quyết định của UBND được sự cho phép
của cấp cao, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện.
Các văn bản pháp lư càng triệt để, chi tiết, rõ ràng thì cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai
càng dễ thi hành, việc đăng kư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng nhanh
chóng hơn, tránh thủ tục rườm rà, người dân dễ hiểu hơn. Ngược lại các văn bản pháp lý
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

chồng chéo, không cụ thể, không rõ ràng làm trì trệ công tác đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng của việc xây dựng quản lư đất đai, là
cơ sở để xây dụng kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu
hiệu giúp nhà nước cũng như từng địa phương nắm chắc được quỹ đất đai và xây dựng
chính sách đất đai đồng bộ, tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất
đai, là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, đảm bảo sự lănh đạo, quản lư tập trung thống nhất của nhà nước, phục vụ nhu cầu
của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xă hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan
hệ trong quản lư và sử dụng đất đai.
Như vậy, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, nhà
nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành theo quy định.
Công tác kiểm kê, điều tra, đo đạc bản đồ
Đây là một trong những công tác có vai trò rất lớn đối với việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, việc kiểm kê đất đai giúp nhà nước quản lý chặt chẽ được quỹ
đất, kết quả điều tra, đo đạc bản đồ là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể,
kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ
chức kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác giao đất, cho thuê đất
Chính phủ hoặc UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây
là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các
nghĩa vụ tài chính, xác định quyền ( nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các giấy tờ vể quyền sử dụng đất
Một trong những cặn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy
tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lư, hoá giá nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất; nếu có các giấy tờ này sẽ giúp cho việc cấp giấy chứng nhận nhanh hơn, giảm
thiểu chi phí cho nhà nước và người sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất
Đai.
-Luật Nhà Ở số 56/2005/QH ngày 29/11/2005 của Quốc hội quy định về nhà ở.
-Nghị Định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành luật Nhà Ở.
-Nghị Định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

-Nghị Định 88/2009/NĐ-CP về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 66/2008/QĐ-UBND ngày 07/11/2008 về ban hành quy định hạn
mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
-Quyết định số 03/2007/QĐ-UBND ngày 17/01/2007 về trình tự giải quyết thủ tục
hành chính theo cơ chế một cửa một cửa liên thông tại UBND TX.
- Nghị Quyết số 43/2009/NQ-HĐND về chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

-Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 09/12/2009 về việc ban hành quy định
trình tự giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông tại UBND
thị xã Thủ Dầu Một.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Lược sử đăng ký cấp GCN QSDĐ ở nước ta
Dưới bất kỳ một chế độ, một thời đại nào, xã hôi nào thì đất đai luôn là những vấn
đề được quan tâm hàng đầu của cả bộ máy Nhà nước, nhằm nắm bắt tình hình và vốn đất,
hướng quyền lợi đất đai phục vụ sát quyền lợi chính trị của giai cấp thống trị.
Giai đoạn trước năm 1945: Ở nước ta, công tác đạc điền và quản lý điền địa có
lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn
lưu giữ lại được tại một số nơi ở Bắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long
năm 1806 (được lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công điền, tư điền, ghi rõ đất đai của ai,
diện tích tứ cận…), sổ địa bạ thời Minh Mạng ở Nam Bộ năm 1836 (triều đình cử một
Khâm sai cho việc lập địa bộ, hệ thống này được lập tới từng làng, xã và có nhiều tiến bộ
so với sổ địa bạ thời Gia Long).
Giai đoạn từ sau CMT8/1945 đến 1988: Ở miền Nam, từ năm 1962 trên lãnh thổ
Miền Nam tồn tại hai chế độ: Chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc
lệnh 1925. Ở miền Bắc, Nhà nước chưa có một văn bản nào làm cơ sở cho công tác đăng
ký đất đai, chủ yếu là điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ phục vụ
yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính Phủ ra Chỉ thị 299/TTg.Việc triển khai chỉ thị
kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt
được còn rất hạn chế,việc cấp GCN QSDĐ chưa được thực hiện.
Giai đoạn từ sau Luật Đất Đai năm 1988 đến Luật Đất Đai năm 1993: Kế thừa và
phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng Cục
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc ban
hành quyết định cấp GCN QSDĐ và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn
thi hành quyết định về việc cấp GCN QSDĐ, đây là một chuyển biến lớn trong công tác
đăng ký đất đai.
Giai đoạn từ sau Luật Đất Đai năm 1993 đến Luật Đất Đai năm 2003: Sau khi
Luật Đất Đai năm 1993 ra đời, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn như ruộng đất được
giao ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân tổ chức, quy định quyền đối với người sử
dụng đất…Việc cấp GCN QSDĐ trở thành nhiệm vụ cấp thiết và được triển khai mạnh
mẽ trong cả nước.
Giai đoạn từ sau Luật Đất Đai 2003 đến nay: Nhằm đẩy mạnh, tăng cường công
tác cấp GCN QSDĐ và tổ chức phù hợp hơn, Luật Đất Đai 2003 ra đời có những thuận
lợi nhất định nhưng bên cạnh đó cũng gặp không ít khó khăn trong khâu tổ chức. Sau đó
Nhà nước ban hành NĐ 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất Đai, trong đó mô hình “Một cửa, một dấu” được triển khai trên cả nước làm đơn
giản hơn quy trình cấp giấy đồng thời giảm bớt tình trạng lợi dụng chức quyền gây khó
khăn. Tuy nhiên, khi đề cập đến vấn đề tài sản gắn liền với đất, theo NĐ 181 chỉ ghi nhận
trên giấy chứng nhận nên chưa thể hiện được rõ ràng ai là chủ sờ hữu tài sản đó. Việc ban
hành Nghị Định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật Nhà Ở đã bổ sung, triển khai thêm một mẫu giấy chứng nhận mới
về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã giải quyết phần nào vấn đế tài sản gắn
liền với đất. Các văn bản pháp luật được Nhà nước liên tục ban hành, sữa đổi, bổ sung
làm cho hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta ngày càng hoàn thiện. Đến nay, cả nước thực
hiện công tác cấp giấy chứng nhận theo Nghị Định 88/2009/NĐ-CP về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và theo hướng dẫn
của Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy chứng nhận được thống
nhất, nội dung thể hiện khá cụ thể so với các nghị định trước, người dân yên tâm hơn
trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của mình.

Nhìn chung, mỗi thời kỳ lịch sử đều có những chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ
khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài xây dựng
một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên trong mọi chế độ quản lý, mọi hồ sơ
thiết lập thì việc xác định chuẩn xác các quyền của người sử dụng đất luôn được coi
trọng, yêu cầu pháp luật của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt
chẽ nhằm giúp Nhà nước nắm được quy mô về lãnh thổ và mục đích sử dụng đất từ đó
đánh giá được hiệu quả sử dụng đất, tốc độ phát triển Kinh tế-Xã hội qua mỗi thời kỳ,
đồng thời là cơ sở thu thuế tạo ngân sách Nhà nước và cũng để bảo hộ các quyền cho
người sử dụng đất.
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

1.1.3.2. Giới thiệu một số mẫu GCN

Theo quy định của Luật đất đai 2003
GCN QSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong cả nước cho mọi loại đất. Theo quy định, GCN QSDĐ là một
(01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc
điểm và nội dung sau:
- Trang một là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang
bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " màu
vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số phát hành giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của
Bộ Tài nguyên và Môi trường và số cấp giấy chứng nhận.
- Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau:

+
Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu,
tên Ủy ban nhân dân cấp GCN QSDĐ.
+
Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú
+
Thửa đất được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số ,địa chỉ,
diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc sử
dụng.
+
Tài sản gắn liền với đất.
+
Ghi chú.
+
Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ
đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN QSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký giấy
chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy
chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCN QSDĐ.

Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ và
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ
quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau
khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch.
1.1.3.3. Hệ thống quản lý đất đai và công tác cấp GCN QSDĐ ở một số nước
trên thế giới
1. Các hệ thống quản lý đất đai
Hệ thống địa bạ: được áp dụng từ rất lâu đời, hồ sơ bao gồm các sổ sách địa chính
mô tả thửa đất theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ
sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận.
Hệ thống bằng khoán: bao gồm bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống này cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn,
chặt chẽ hơn, thống nhất hơn. Từ khi ban hành Luật Đất Đai năm 1998, nước ta đã lựa
chọn hệ thống này thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.

Hệ thống quản lý đất đai hiện đại: Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công
nghiệp, con người đã ý thức rõ hơn về quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện khái
niệm quản lý đất đai hiện đại. Nội dung chính bao gồm:
+
Nắm vững toàn bộ số lượng và chất lượng tài nguyên đất.
+
Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quản lý đến từng thửa đất làm cơ sở
để giải quyết mối quan hệ dân sự và hành chính về đất đai, xây dựng hiện trạng sử dụng
đất.
+
Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều
chỉnh mối quan hệ đất đai của từng thửa đất.
+
Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo ngành và cả
nước để thiết lập mặt bằng sử dụng đất có lợi cho ổn định chính trị, công bằng xã hội,
phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của người sử dụng đất.
2. Công tác cấp GCN QSDĐ ở một số nước trên thế giới
Tại Úc: Cơ quan đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ là một bộ phận của Tổng Cục
Địa Chính. Đăng ký cấp GCN theo hệ thống Torrens (1858). Mô hình này triển khai theo
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

từng thửa đất bao gồm thông tin không gian (hình thể, tọa độ, vị trí địa lý…) và thông tin
thuộc tính ( tình trạng pháp lý, chủ sử dụng, nguồn gốc thửa đất…). Mỗi thửa đất có một
giấy chứng nhận, một bản lưu tại cơ quan lưu trữ và một bản cấp cho chủ sở hữu. Khi có
biến động cập nhật ngay trên GCN và cơ sở dữ liệu.

Tại Đức: Cơ quan quản lý đất đai tại Đức quản lý theo hệ thống địa bạ. Cơ quan
quản lý và cấp địa bạ thuộc các tiểu bang, các tiểu bang này chịu ảnh hưởng của các cơ
quan quản lý đất đai liên bang và các tiểu bang tư vấn. Mỗi địa bạ có thể gồm nhiều thửa
đất, nội dung địa bạ thiên về vị trí và quan hệ sở hữu, loại hình sử dụng đất mô tả giới
hạn. Các thửa đất được định vị chính xác trên thực địa và đánh số theo hệ thống thống
nhất. Khi có biến động có thể cập nhật ngay trên địa bạ.
Tại Thụy Điển: Đăng ký đất đai ở Thụy Điển bao gồm đăng ký cấp giấy cả tài sản
gắn liền với đất tạo thành đơn vị bất động sản. Sử dụng hệ thống tự động hóa đối với hồ
sơ địa chính. Đối với hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu bao gồm 3 loại thông tin
chính: hệ thống thông tin bất động sản (tên bđs, tên chủ sử dụng…), hệ thống thông tin
đăng ký ( tên chủ sử dụng bất động sản, địa chỉ, tình trạng thế chấp…), hệ thống dữ liệu
về nhà (chủ sở hữu, diện tích xây dựng….). Ngoài ra còn có hệ thống dữ liệu quy hoạch,
hệ thống dữ liệu giá đất…
Nhìn chung công tác đăng ký cấp giấy ở nước ngoài được hình thành khá sớm, cho
đến nay hệ thống này tương đối hoàn chỉnh. Hệ thống dữ liệu được quản lý chặt chẽ từ
Trung ương đến địa phương. Việc ứng dụng công nghệ thông tin đã giúp cho công tác cập
nhật chỉnh lý biến động được chính xác và nhanh chóng.
1.2. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu
1.2.1. Điều kiện tự nhiên
1.2.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Thủ Dầu Một nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía Nam cả nước, cách
thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km – một trung tâm kinh tế lớn, là đầu mối giao thông
và giao lưu lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước, có nhiều tiềm năng về
khoa học kỹ thuật và công nghệ, hiện nay Thị xã Thủ Dầu Một đang là địa bàn thu hút các
nhà đầu tư trong và ngoài nước, với các lợi thế về điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng.
Địa giới hành chính:
+
Phía Bắc giáp huyện Bến Cát.
+
Phía Nam giáp huyện Thuận An.

+
Phía Đông huyện Tân Uyên.
+
Phía Tây giáp huyện Củ Chi (Tp.Hồ Chí Minh).
Các đơn vị hành chính: Thị xã Thủ Dầu Một có 14 đơn vị hành chính, trong đó:
+
11 phường: Hiệp Thành, Phú Lợi, Phú Cường, Phú Hòa, Phú Thọ, Chánh
Nghĩa, Định Hòa, Phú Mỹ, Hiệp An, Phú Tân, Hòa Phú.
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

+

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

3 xã: Tân An, Tương Bình Hiệp, Chánh Mỹ.

Hình 1.1. Bản đồ ranh giới hành chính Thị xã Thủ Dầu Một

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

Diện tích tự nhiên của toàn thị xã là 11.866,61 ha; trong đó diện tích đất nội thị là
9.640,93 ha chiếm 81,24% tổng diện tích đất tự nhiên.

Bảng 1.1. Diện tích tự nhiên TX.Thủ Dầu Một theo đơn vị hành chính
Tổng diện tích
STT Đơn vị hành chính
Ghi chú
(ha)
1

Phường Hiệp Thành

587,58

2

Phường Phú Lợi

697,67

3

Phường Phú Cường

244,89

4

Phường Phú Hoà

656,81

5

Phường Phú Thọ

487

6

Phường Chánh Nghĩa

476,95

7

Phường Định Hoà

792,99

8

Phường Phú Mỹ

627,37

9

Phường Hiệp An

681,32

10

Xã Tân An

11

Xã Tương Bình Hiệp

520,46

12

Xã Chánh Mỹ

690,37

13

Phường Phú Tân

1.539,60

14

Phường Hoà Phú

2.848,75

1.014,85

TỔNG CỘNG TOÀN THỊ XÃ

11.866,61
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường TX.TDM)

1.2.1.2. Địa hình-địa mạo
Thị xã Thủ Dầu Một ở vùng chuyển tiếp giữa địa hình cao nguyên và đồng bằng,
đây là khu vực cuối cùng của vùng đồi núi thấp, thoai thoải do đó địa hình ở đây tương
đối phức tạp và nghiêng dần theo hướng Đông Bắc-Tây Nam. Khu vực phía Bắc có độ
cao thay đổi từ 20m-39m và thấp dần về phía sông Sài Gòn. Vùng giữa tương đối bằng
phẳng, cao độ thay đổi từ 10m-15m. Ven sông Sài Gòn có độ cao từ 0,6m-2,0m.
1.2.1.3. Khí hậu

Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

Tỉnh Bình Dương nói chung và Thị xã Thủ Dầu Một nói riêng đều mang đặc trưng
khí hậu gió mùa nhiệt đới cận xích đạo. Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng
12 đến tháng 4 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
Chế độ bức xạ: Bức xạ hàng tháng đạt từ 10,2Kcal đến 14,2Kcal. Nhìn chung
lượng bức xạ dồi dào, biến động ít giữa các mùa và tương đối ổn định giữa các năm.
Số giờ nắng trong năm khoảng 2400-2700 giờ.
Nhiệt độ trung bình hàng năm: 26,9oC.
Chế độ mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5, kết thúc vào tháng 11. Lượng mưa trung
bình hàng năm là 1.856mm và số ngày mưa trung bình trong năm là 113 ngày.
Độ ẩm: Độ ẩm tương đối của không khí khoảng 85 (90% trong các tháng mưa) và
65 (80% trong các tháng mùa khô). Độ ẩm thấp nhất 35% - 45%.

1.2.1.4. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Theo kết quả tổng hợp từ bản đồ thổ nhưỡng Thị xã Thủ Dầu Một (tỷ lệ 1/10.000)
xây dựng năm 1997, Thị xã có các nhóm đất chính sau:
Đất phèn: diện tích 320ha, phân bố chủ yếu ven sông Sài Gòn thuộc xã Chánh Mỹ,
Tân An và phường Chánh Nghĩa. Hiện tại, đã được khai thác trồng các loại cây ăn trái.
Nếu được đầu tư đồng bộ các biện pháp cải tạo thì cây trồng sẽ phát triển tốt.
Đất xám: diện tích 316ha, chủ yếu là đất xám glây, phân bố chủ yếu ở phía nam
(giáp huyện Thuận An).
Đất đỏ vàng: diện tích 7.613,89 ha, là nhóm đất chiếm phần lớn diện tích của thị
xã, trong nhóm đất này có 2 loại đất chính:
Đất nâu vàng trên phù sa cổ: phân bố ở tất cả phường xã.
Đất nâu vàng trên phù sa cổ có kết von: phân bố ven sông Sài Gòn thuộc xã
Tương Bình Hiệp, phường Phú Cường, Chánh Nghĩa, Phú Hòa.
Đất dốc tụ: diện tích 538ha, phân bố chủ yếu Suối Ông Thiền, suối Giữa, suối
Đồng Mèo.
Nhìn chung đất Thủ Dầu Một có độ dốc không lớn nên ít tốn kém cho việc san ủi
mặt bằng, đa số đất đai trên địa bàn Thị xã được phát triển trên phù sa cổ và hình thành tại
chỗ nên rất phù hợp với sản xuất nông nghiệp và có nền đất xây dựng vững chắc, giảm
nhẹ chi phí gia cố nền móng khi xây dựng công trình.
b. Tài nguyên nước: Mạng lưới sông ngòi trên địa bàn Thị xã khá phong phú.
Ngoài dòng chính sông Sài Gòn, còn có các sông suối khác như: sông Thị Tính, rạch
Trầu, rạch Bà Cô, suối Giữa, rạch Ông Màng…
Mặt nước
Thị xã Thủ Dầu Một có nguồn nước mặt khá phong phú, có giá trị cao trong việc
đáp ứng nhu cầu về cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất. Ở phía Tây Sông Sài Gòn, lưu
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

lượng max = 4.200m3/s, min = 20m3/s. Hiện có 2 công trình cấp nước sinh hoạt lấy nước
ở đây là nhà máy nước Thủ Dầu Một 21.600m3/ngày, nhà máy nước sông Sài Gòn
(Tp.HCM Q1= 300.000m3/ngày (đang xây dựng). Ngoài ra còn có các sông rạch: Suối
Giữa, rạch Cầu Vàng, rạch Bình Điền…
Tuy nguồn nước mặt phong phú nhưng do ảnh hưởng của chế độ mưa và gió nên
dòng chảy nước mặt phân làm 2 mùa rõ rệt: mùa lũ và mùa kiệt. Vào mùa mưa, dòng
chảy chiếm 80-90% tổng lượng nước chảy trong năm. Việc phân bố dòng chảy không
đồng đều trong năm gây bất lợi cho việc sử dụng nguồn nước mặt trong sản xuất nông
nghiệp, đặc biệt là nuôi trồng thuỷ sản.
Nước ngầm
Thủ Dầu Một nằm trong khu vực có lượng nước ngầm khá dồi dào và có chất
lượng tốt của tỉnh Bình Dương. Theo tài liệu của Liên đoàn Địa chất 802, khả năng khai
thác nước ngầm trên địa bàn thị xã có thể đạt 15.000-20.000m3/ngày. Lưư lượng giếng
khai thác công nghiệp có thể đạt trên 50m3/giờ nhưng nước có tính axit rõ rệt (pH thường
nhỏ hơn 5) có độ ăn mòn lớn. Mực nước tĩnh xuất hiện ở độ sâu 1,5-3m đối với khu vực
Phú Cường và 10m-15m đối với khu vực Phú Lợi. Nước ngầm tồn tại ở 2 dạng có áp và
không áp. Tầng khai thác hiện nay của các giếng ở độ sâu 55m-90m là tầng có áp.
c. Tài nguyên khoáng sản: Theo tài liệu báo cáo quy hoạch phát triển công
nghiệp khoáng sản tỉnh Bình Dương đến năm 2010 Thị xã Thủ Dầu Một có 4 loại khoáng
sản bao gồm: kaolin, sét, laterit và than bùn, song số lượng và chất lượng có hạn.
d. Tài nguyên nhân văn
Thị xã Thủ Dầu Một đã có một lịch sử phát triển lâu đời. Các di sản khảo cổ học
mà tỉnh Bình Dương thu được đã chứng minh con ngưòi tiền sử có mặt trên vùng đất này
cách đây hàng ngàn năm. Chính sự phát triển đã làm cho Thị xã Thủ Dầu Một nói riêng
và tỉnh Bình Dương nói chung có một bản sắc văn hóa đa dạng và phong phú.
Qua nghiên cứu điều tra cho thấy, lễ hội văn hóa dân gian truyền thống trên địa
bàn Thị xã được tập trung ở các ngôi đình làng, chùa chiền. Đây là những tài sản phi vật

thể cần được sự quan tâm của các cấp, các ngành của Thị xã để bảo vệ, quản lý và tôn tạo
phát triển.
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
1.2.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
1. Nhịp độ tăng trưởng và cơ cấu kinh tế
Kinh tế Thị xã luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng cao, mức tăng trưởng
bình quân giai đoạn 2007-2009 đạt 23,01%/năm (năm 2007 là 21,37%; năm 2008 là
25,9%; năm 2009: 21,8%) cơ cấu kinh tế của Thị xã từ cơ cấu công nghiệp - thương mại,
dịch vụ - nông nghiệp đã chuyển dịch theo cơ cấu thương mại, dịch vụ - công nghiệp -

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

nông nghiệp với tỉ trọng các ngành tương ứng trong năm 2009 là: Thương mại, dịch vụ:
64,3 %, Công nghiệp: 35,1%, Nông nghiệp: 0,6%.
2. Thương mại- dịch vụ
Tỉ trọng ngành thương mại- dịch vụ trong năm 2010 đạt 62,4% cơ cấu kinh tế.
Thực hiện kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư triển khai các dự án xây dựng Trung
tâm thương mại, siêu thị, chợ trên địa bàn: Khu đô thị tại xã Tương Bình Hiệp, khu trung
tâm thương mại dịch vụ Định Hoà, Thủ Dầu Một thế kỷ 21 (Phú Cường), Khu trung tâm
thương mại - dịch vụ Bạch Đằng (Phú Cường).
Công tác kiểm soát thị trường, chống gian lận thương mại, kiểm soát chất lượng
hàng hoá, bảo đảm vệ sinh an toàn thực phẩm trên địa bàn Thành phố được tăng cường.
Hệ thống ngân hàng hiện có gần 20 Chi nhánh gồm: ngân hàng Nhà nước, các chi
nhánh ngân hàng thương mại quốc doanh, ngân hàng ngoài quốc doanh như: Sài Gòn
Thương Tín, Nam Á, Quân Đội, Thương mại Sài Gòn, Á Châu, Đông Á,.......

3. Công nghiệp
Trong những năm qua, sản xuất công nghiệp của TX.Thủ Dầu Một đã có bước
phát triển nhanh, tốc độ tăng trưởng cao. Trên địa bàn có 1 Khu Liên hợp Công nghiệp Dịch vụ - Đô thị Bình Dương diện tích 4.196,8 ha và 01 cụm công nghiệp trên 30ha. Đến
nay trên địa bàn có 1.163 doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp do Trung ương, tỉnh quản
lý: 7 doanh nghiệp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: 34 doanh nghiệp, công ty
TNHH, công ty tư nhân: 1.122 công ty, đã thu hút 35.461 lao động. Các doanh nghiệp
trên địa bàn hoạt động ổn định và tiếp tục phát triển. Ước giá trị sản xuất công nghiệp đạt
2.175,7 tỷ đồng.
4. Nông nghiệp
Mặc dù tỷ trọng cơ cấu nông nghiệp giảm dần (do chỉ tiêu cơ cấu sử dụng đất).
Tuy nhiên, Thị xã đã quan tâm tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất
nông nghiệp như hệ thống kênh mương, bờ bao, công trình điện và tăng cường đưa khoa
học kỹ thuật vào sản xuất, thực hiện chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi theo hướng
sản xuất hình thành các vùng chuyên canh rau xanh, cây kiểng, cải tạo vườn tạp, chăn
nuôi an toàn.
Phối hợp với Chi cục Bảo vệ thực vật thường xuyên kiểm tra sâu bệnh để quản lý
theo phương pháp quản lý dịch hại tổng hợp IPM, sản xuất nông sản theo hướng GAP,
hạn chế dịch bệnh trên cây trồng.
1.2.2.2. Thực trạng xã hội
1. Cơ sở hạ tầng
a. Hệ thống giao thông trên địa bàn thị xã
Giao thông đường thủy: sông Sài Gòn đoạn qua thị xã có chiều dài 16,7 km nối
Tp.Hồ Chí Minh và Tây Ninh, là tuyến đường thủy quan trọng của tỉnh Bình Dương và
thị xã. Cùng với tuyến đường thủy là cảng Bà Lụa công suất hiện tại 60.000 tấn/năm.
Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Thị Phương Thu

Giao thông đường bộ: là đầu mối giao thông của vùng, tỉnh với các tuyến đường
Đại lộ Bình Dương, ĐT741, ĐT742, ĐT743, ĐT744, ĐT745, nối liền Thủ Dầu Một với
các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh lân cận như TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh và Bình
Phước. Hệ thống giao thông nội thành trong những năm qua đã được đầu tư phát triển
khá. Toàn thị xã có 84 tuyến đường nội thị do thị xã quản lý và 528 tuyến đường do các
khu dân cư quản lý, 1.131 tuyến đường do phường/xã quản lý. Mật độ đường chính đô thị
đạt 9,06 km/km2, tỷ lệ đất giao thông đô thị là 25,31%. Tỷ lệ phục vụ vận tải hành khách
công cộng là 17%.
b. Hệ thống cấp điện
Nguồn điện cấp cho Thị xã Thủ Dầu Một là nguồn điện lưới quốc gia được cấp từ
trạm Gò Đậu 110/22/15KV-(40+63MVA), trạm có 4 lộ ra 15KV và 6 lộ ra 22KV. Đường
dây 110KV Bình Hòa – Gò Đậu và trạm Phú Mỹ đi qua khu vực thị xã. Với sự tập trung
đầu tư của tỉnh đã bảo đảm cung cấp điện cho sản xuất, sinh hoạt với 100% hộ dân sử
dụng điện, bình quân điện sinh hoạt 717,5 KW/người/năm. Toàn Thị xã có 721 trạm
22/0,4KV và 175 trạm 12,7/0,4KV.
Toàn Thị xã có 136/142 tuyến đường có đèn chiếu sáng công cộng; trong đó
96,15% đường khu vực nội thị có đèn chiếu sáng và tỷ lệ ngõ hẻm được chiếu sáng đạt
6,5%. Khu trung tâm Ngã 6, công viên Phú Cường, Bạch Đằng…đã bố trí nhiều cụm đèn
trang trí góp phần tạo cảnh quan chung cho đô thị.
c. Hệ thống cấp, thoát nước
Nhà máy nước Thành phố Thủ Dầu Một có công suất 21.600m3 ngày/đêm và 9 trạm
cấp nước tập trung được xây dựng theo chương trình mục tiêu nước sạch nông thôn đã bảo
đảm đủ nhu cầu cung cấp nước sạch cho sản xuất và sinh họat của nhân dân. Tổng chiều dài
đường ống cấp nước hiện có 176,7km. Tỷ lệ dân số nội thị được dùng nước sạch chiếm
98,31% với lượng nước sử dụng bình quân đạt 150,62 lít/người/ngày-đêm. Tỷ lệ các cơ sở
sản xuất mới xây dựng có trạm xử lý nước thải đạt 85%.
Thường xuyên tổ chức nạo vét kênh mương thuỷ lợi, duy tu sửa chữa hệ thống đê
bao, để khai thông dòng chảy, vận hành tốt các công trình thuỷ nông hiện có, điều tiết
nước hợp lý đảm bảo đủ nguồn nước phục vụ cho sản xuất.

Năm 2009, đã tổ chức thi công và đưa vào sử dụng công trình nạo vét phát quang
hệ thống rạch phường Phú Thọ và xã Tân An, với tổng chiều dài 5.424 m, tổng vốn đầu tư
1.437.713 ngàn đồng.
Sông Sài Gòn chảy qua Thành phố Thủ Dầu Một có chiều dài 16,7km và 3 rạch
lớn là rạch Thầy Năng, Ông Đành, Thủ Ngữ và một số rạch phụ ở nội ô cùng hệ thống
suối, kênh, mương góp phần thoát nước chung của thành phố. Những năm qua, hệ thống
thoát nước từng bước được đầu tư đồng bộ cùng với các dự án nâng cấp mở rộng giao
thông cải tạo rạch thoát nước; Thành phố hiện có 706,24 km cống thoát nước các loại,
Trang 17