TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 TP. HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2006 THÁNG 42012

NEBỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 - TP. HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - THÁNG 4/2012.

SVTH: LÊ THỊ ĐƯƠNG
MSSV: 08124017
LỚP: DH08QL
KHÓA: 2008 - 2012
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012


1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ ĐƯƠNG

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 – TP. HỒ CHÍ
MINH GIAI ĐOẠN 2006 - THÁNG 4/2012.

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Ánh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký tên : …………………………………………..

- Tháng 07 năm 2012 -


LỜI CẢM ƠN
Bốn năm qua khi sắp sửa rời khỏi vòng tay của cha mẹ của gia đình và
thầy, cô để bước vào một cuộc sống mới tìm đến thành công cho tương lai, thì
các bạn trẻ ai ai cũng chọn cho mình một ước mơ riêng và mong muốn biến nó
thành hiện thực, riêng em cũng vậy đã chọn cho mình một ước mơ tại trường
Đại Học Nông Lâm TP. HCM, 4 năm ngồi trên ghế nhà trường em đã ngẫm
được rất nhiều điều về tình yêu thương đùm bọc của thầy, cô giáo, của bạn bè
đã giúp em quên đi cái khoảng cách xa gia đình thân yêu, xa quê hương quyết
tâm học tập để có ngày hôm nay.
Lời cảm ơn đầu tiên con muốn gửi đến cha me, người đã sinh thành ra con
đã nuôi dạy con thành người, đã luôn bên con động viên con trong những lúc
khó khăn.
Em xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất Động Sản
nói riêng, đã tận tình truyền đạt cho em những kiến thức hữu ích và quý báu.
Em xin đặc biệt cảm ơn sâu sắc đến cô ThS. Nguyễn Thị Ngọc Ánh giảng
viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ
em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến cô ThS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh giảng
viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã giúp đỡ em tận tình để hoàn
thành tốt đề tài tốt nghiệp.

Đồng thời em xin cảm ơn các anh, chị, cô, chú trong VPĐKQSDĐ quận
12 đã hỗ trợ và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập.
Và cuối cùng tôi cũng xin cảm ơn các bạn cùng các anh chị khóa trên đã
giúp đỡ tôi, động viên tôi trong cuộc sống cũng như trong học tập.
Do thời gian và kiến thức còn hạn chế ở một số lĩnh vực nhất định nên đề
tài không thể tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy kính mong quý thầy, cô và các
bạn có những đóng góp chân thành, quý báu để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thành phố Hồ Chí Minh tháng 7 năn 2012.

Sinh viên
Lê Thị Đương


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Đương, Khoa Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 – TP.
Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – tháng 4/2012.
Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn: Chính Sách và
Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Địa điểm thực tập: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng TNMT
Quận 12 – TP. Hồ Chí Minh.
Quận 12 là một trong những quận có tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí
Minh, nằm về phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập vào ngày
06/01/1997 theo Nghị định 03/CP. Trong 5 năm trở lại đây Quận 12 là một quận ngoại
thành có tốc độ đô thị hóa nhanh. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra hết sức sôi động, nó mang lại lợi nhuận cho người sử dụng đất thông qua việc
chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Chính những thực trạng trên kéo theo hàng

loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, tạo ra những khó khăn trong việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Bằng phương pháp điều tra, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp chuyên
gia, phương pháp kế thừa, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp đánh giá, đề tài đã tiến hành nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn Quận 12 - TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012,
nhằm tìm hiểu những nguyên nhân chuyển nhượng cũng như tình hình sử dụng đất sau
khi chuyển nhượng, để phát huy được những ưu điểm, khắc phục được những bất cập
tồn tại trong việc triển khai thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai, từ đó tìm
hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý đất đai và công tác giải quyết
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kết quả đạt được về tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận 12 - TP. Hồ Chí
Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Quận đã giải quyết được tất cả là 8.785 hồ sơ,
trong đó số hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp có 6.346 hồ sơ, với tổng diện tích
đất nông nghiệp được chuyển nhượng là 486,73 ha, số hồ sơ chuyển nhượng đất ở có
2.439 hồ sơ, với tổng diện tích đất ở được chuyển nhượng là 18,622 ha.... Nguyên
nhân xảy ra chuyển nhượng đa số là do khó khăn trong sản xuất, lấy vốn kinh doanh
khác, kinh doanh nhà đất để kiếm tiền.... Hiện trạng sử dụng đất sau khi chuyển
nhượng đa số là thay đổi, sự thay đổi ở đây chủ yếu là chuyển mục đích từ đất nông
nghiệp sang đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh ...
Do những văn bản pháp luật đất đai còn nhiều vướng mắc, bất cập, ý thức pháp
luật của người dân chưa cao, còn sợ tiếp xúc nhiều với cơ quan Nhà nước, dẫn đến còn
có một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ngầm, chuyển mục đích trái phép, sử
dụng đất sai mục đích trên địa bàn quận, những điều này đã gây không ít khó khăn
trong quản lý đất đai của VPĐKQSDĐ.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1

PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU: .......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu: ....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học:.................................................................................................3
1.1.2.Cơ sở thực tiễn: .................................................................................................11
1.1.3.Cơ sở pháp lý: ...................................................................................................13
1.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu:........................................................................15
1.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi
trường: ........................................................................................................................15
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: .............................................................19
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu: ...............................................................22
1.3.1. Nội dung nghiên cứu: .......................................................................................22
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................23
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................................24
2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................24
2.1.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên ........................................................................24
2.1.2. Đánh giá về tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn quận 12 – TP. Hồ Chí
Minh ...........................................................................................................................24
2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận 12 liên quan đến chuyển nhượng
quyền sử dụng đất: .....................................................................................................25
2.2.1. Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất ..............................................25
2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính ..............................................................25
2.2.3. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính ..........................................26
2.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...........................................27
2.2.5. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai ............................ 28
2.2.6. Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai .................................................29
2.2.7. Công tác quản lý, sử dụng đất theo ranh giới hành chính quận 12: ................. 29
2.2.8. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .............................................................................30
2.2.9. Đánh giá chung ................................................................................................30

2.3. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn quận liên quan đến việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .........................................................................................31
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2011 ..............................................................31
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất đai và quản lý đất đai...... 33
2.3.3. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2006 - 2011 .........................................33
2.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 giai đoạn
2006 - tháng 4 năm 2012............................................................................................36
2.4.1. Các quy định về thành phần hồ sơ CNQSDĐ tại địa bàn quận 12 – TP. Hồ
Chí Minh ....................................................................................................................36
2.4.2. Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại quận 12 – TP. Hồ Chí Minh.................. 37
2.4.3. Kết quả hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 12 – TP. Hồ
Chí Minh ....................................................................................................................43


2.4.4. Kết quả điều tra tình hình CNQSDĐ của người dân tại quận 12 – TP. Hồ
Chí Minh ...................................................................................................................54
2.4.5. Một số vấn đề trong việc CNQSDĐ trên địa bàn quận 12............................... 57
2.5 Một số khó khăn vướng mắc và giải pháp khắc phục trong công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 – TP. Hồ Chí Minh ...................... 59
2.5.1. Khó khăn vướng mắc trong công tác CNQSDĐ ..............................................59
2.5.2. Giải pháp khắc phục những khó khăn ..............................................................60
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .....................................................................................61
KẾT LUẬN ................................................................................................................61
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................62


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất .............................................18
Bảng 2: Bản đồ địa chính các phường phân theo tỷ lệ đo vẽ .....................................26

Bảng 3: Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành chính tại quận 12 ............................ 27
Bảng 4: Thống kê số Giấy chứng nhận đã cấp theoNghị định 88/2009/NĐCP
theo địa bàn từng phường từ ngày 10/12/2009 đến cuối tháng 04/2012 .................. 28
Bảng 5 : Các đơn vị hành chính Quận 12 ..................................................................29
Bảng 6: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính năm 2011 .........................................31
Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng năm 2011 ..............................................33
Bảng 8: Biến động đất đai giai đoạn 2006 – 2011 .....................................................34
Bảng 9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2006 .................................. 43
Bảng 10: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2007 .................... 44
Bảng 11: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2008 .................... 45
Bảng 12: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2009 .................... 46
Bảng 13: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2010 .................... 47
Bảng 14: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2011 .................... 48
Bảng 15: Kết quả tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 tháng 4 năm 2012 ...... 49
Bảng 16: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành
chính giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 .........................................................................50
Bảng 17: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo loại đất giai
đoạn 2006 - tháng 4 năm 2012 ...................................................................................52
Bảng 18: Kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ của người dân tại địa
bàn quận 12 – TP. Hồ Chí Minh ................................................................................55
Bảng 19: kết quả điều tra diện tích chuyển nhượng QSDĐ tại quận 12 .................... 56


DANG SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 1: Tỉ lệ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2006 – 2011 ......................................20
Biểu đồ 2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2006 – 2011 ................................. 21
Biểu đồ 3: Cơ cấu sử dụng đất của quận năm 2011 ...................................................32
Biểu đồ 4: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng quận 12 năm 2011 ............................ 33
Biểu đồ 5: Thể hiện biến động diện tích từ năm 2006 – 2011 ................................... 35

Biểu đồ 6: Số lượng HS chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành chính
giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 ...................................................................................51
Biểu đồ 7: Số lượng HS chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 – tháng
4/2012 .........................................................................................................................53

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 01: Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP.........................................................................37
Sơ đồ 2: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo Công văn số 2584/UBND –
TNMT ngày 1/12/2009 của UBND quận 12 ..............................................................38
Sơ đồ 3: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo quyết định 02/QĐ-UBND, ngày
10/01/2012 của UBND quận 12 .................................................................................39
Sơ đồ 04: Quy trình nội bộ của chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ........................................................................................40
Sơ đồ 05: Quy trình nội bộ của chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Thông tư
20/2010/TT-BTNMT .................................................................................................41


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

SST

Chữ viết tắt

Nội dung

01

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

02

Q12

Quận 12

03

UBND

Ủy ban nhân dân

04

SDĐ

Sử dụng đất

05

QSH

Quyền sở hữu

06

SHTD

Sở hữu toàn dân

07

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

08

TNCN

Thu nhập cá nhân

09

GCN

Giấy chứng nhận

10

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

12

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

13

TH

Trường hợp

14

HS

Hồ sơ

15

SLHS

Số lượng hồ sơ

16

QH

Quy hoạch

17

TN

Tiếp nhận

18

TN&TrKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

19

KT

Kỹ thuật

20

ĐVHC

Đơn vị hành chính


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phạm Hùng Thiện. “Bài giảng môn: Phương pháp nghiên cứu khoa học” Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, năm 2011.

2. Nguyễn Thị Ngọc Ánh. “Bài giảng môn: Luật đất đai” - Khoa Quản lý đất
đai & Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, năm 2010.
3. Ngô Minh Thụy. “Bài giảng môn: Đăng ký thống kê” - Khoa Quản lý đất đai
& Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, năm 2011.
4. Lê Mộng Triết. “Bài giảng môn: Quản lý hành chính về đất đai” - Khoa Quản
lý đất đai & Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, năm 2010.
5. Báo cáo trình UBND quận về tình hình kinh tế - xã hội của quận năm 2011.
6. Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận 12 – TP. Hồ Chí Minh từ năm 2006 đến nay”. Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Kiều Oanh.
7. Các trang web tham khảo:
- quan12.hochiminhcity.gov.vn
- www.tracuuphapluat.info
- www.thuvienluanvan.com


PHỤ LỤC


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là quà tặng vô cùng quý giá của thiên nhiên dành cho con người, được
xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, các trung tâm văn hóa - xã hội - an ninh - quốc phòng , các ngành kinh
tế, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai trở thành điều kiện
sinh tồn, cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Đất
đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường

xuyên và tích cực để tạo nên những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho
mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thế sử dụng khác là một
quy luật vận động tất yếu.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng
cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Quận 12 là một trong những quận
có tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí Minh, nằm về phía Tây Bắc thành phố
Hồ Chí Minh, được thành lập vào ngày 06/01/1997 theo Nghị định 03/CP. Sau khi
thành lập, phát huy được thế mạnh là cửa ngõ phía Bắc của thành phố, quận 12 đã tập
trung nội lực phát triển kinh tế xã hội và bước đầu đạt được những thành tựu đáng
kể.Trong 5 năm trở lại đây quận 12 là một quận ngoại thành có tốc độ đô thị hóa
nhanh, hiện nay trên địa bàn quận có gần cả trăm dự án, công trình của thành phố và
của quận đã và đang được triển khai thực hiện. Do đó nhu cầu về nhà ở, đất ở càng
tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng lớn đến tất cả các mặt kinh tế, chính trị, xã
hội trong đó đất đai là chịu ảnh hưởng trước tiên và nghiêm trọng nhất.
Bên cạnh đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức sôi động,
nó mang lại lợi nhuận cho người sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ
cho người khác. Chính những thực trạng trên kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực
xảy ra, tạo ra những khó khăn trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản
lý đất đai và Bất động sản, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 - thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006
- tháng 4/2012”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đề tài được nghiên cứu nhằm:
Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 TP. Hồ Chí Minh, những nguyên nhân chuyển nhượng cũng như tình hình sử dụng đất
sau khi chuyển nhượng, từ đó phát huy được những ưu điểm, khắc phục được những

bất cập tồn tại trong công tác giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc
triển khai thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai, góp phần mang lại hiệu quả
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
 Đối tượng nghiên cứu.
 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 - Tp. Hồ
Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012.
 Những quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Phạm vi nghiên cứu.
Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 12 TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012. Đề tài tập trung nhiều vào các
phường trọng điểm của quận, những phường có biến động nhiều về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
 Ý nghĩa của đề tài.
Như đã nêu trên thì quận 12 - TP. Hồ Chí Minh đang trên đà đô thị hóa nhanh,
mạnh dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng nhanh làm cho
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều chuyển biến
phức tạp. Đề tài này giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân chuyển nhượng và những
vướng mắc trong công tác chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc
phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu.
1.1.1. Cơ sở khoa học.
1.1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng QSDĐ.
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người
sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền
sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa ra trao đổi, giao
dịch.
Chuyển QSDĐ là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này
cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới.
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng
đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp
luật.
Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hình thức của chuyển
QSDĐ, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) được chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ), người
được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng và phải tuân theo những
quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.

1.1.1.2. Một vài khái niệm có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
a) Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch dân sự theo quy định của
pháp luật, chúng ta có được thửa đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống. Người
có quyền sử dụng lô đất đó, được cơ quan Nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được xem như là chứng từ hợp pháp và duy nhất xác định chủ
quyền của một cá nhân, tổ chức đối với bất động sản của mình, là công cụ hữu hiệu
giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh các quan
hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai.
Giấy chứng nhận QSDĐ được dùng để thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất theo
quy định của pháp luât như: chuyển nhương, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho,...
Vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người SDĐ.
b) Thuế CNQSDĐ.
 Giá đất.
Giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào giá đất thực tế tại địa
phương để quyết định giá đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng, giảm không quá
20% so với mức giá tối thiểu và tối đa theo khung giá đất của Chính phủ.
Giá đất do địa phương xác định được sử dụng làm căn cứ để xác định giá trị
quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

dụng đất và tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi bị thu hồi và
để thu lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường đối với người vi phạm pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, nghị định không áp dụng đối với những người có quyền sử dụng đất thỏa
thuận về giá đất khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Giá đất cũng sẽ phải điều chỉnh trong trường hợp điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất.
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Nhìn từ nhiều góc
độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những mức giá khác nhau do nhu
cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có mức
giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
+ Giá đất do Nhà nước quy định.
+ Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
+ Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
+ Giá đất do rao bán trên thị trường.
+ Giá đất thỏa thuận CNQSDĐ (giá thị trường) : là mức giá mà người bán sẵn
sàng bán và người mua sẵn sàng mua và cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường
và có quyết định sáng suốt không bị ép buộc.
 Lệ phí trước bạ.
Khi tiến hành CNQSDĐ, thông thường bên nhận CNQSDĐ phải nộp lệ phí
trước bạ. Là loại nghĩa vụ tài chính áp dụng đối với các chủ thể khi đăng ký quyền sở
hữu tài sản, quyền sử dụng đất giao.
Đối tượng nộp lệ phí trước bạ theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày
26/10/2005.
Căn cứ vào: Pháp lệnh phí và lệ phí, Luật đất đai 2003 và các Nghị định của
Chính phủ quy định chi tiết Luật đất đai 2003, Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày
27/11/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ Tài Chính, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ
về lệ phí trước bạ, Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính quy định tỷ lệ thu
lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% (giảm 0,5% so với Nghị định 176/1999/NĐ-CP
quy định tỷ lệ thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 1%). Lệ phí trước bạ được tính
như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (diện tích CNQSDĐ) x (giá đất) x (lệ phí).
* Diện tích đất được tính bằng m2.
* Gía đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định tại thời điểm xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
* Lệ phí là 0,5%.
 Lệ phí địa chính.
Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giải quyết các công việc địa chính sau:
 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả giấy hợp thức hóa
quyền sử dụng đất).

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

 Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm: chứng nhận thay đổi về
chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng
đất.
 Trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết
trong hồ sơ địa chính, theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao
đất hay không được giao đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết
một trong những công việc về địa chính nêu trên, đều phải nộp lệ phí địa chính.
Khác với các nghĩa vụ tài chính khác như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc
thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính không căn cứ vào chủ thể sử dụng đất, hình
thức sử dụng đất, mối tương quan giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà
tất cả các chủ thể sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các

công việc địa chính theo yêu cầu đều phải nộp lệ phí địa chính. Nó được xem như là
một khoản bù đắp các hao tổn mà cơ quan nhà nước phải bỏ ra để thực hiện công việc
theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Lệ phí địa chính không dựa vào giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định hay diện tích đất sử dụng mà tùy từng trường hợp mức lệ phí địa
chính được xác định cụ thể theo Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 quy định
chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính.
 Thuế TNCN.
Là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ
các nguồn thu nhập khác vào ngân sách nhà nước.
Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân theo Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày
12/8/2009 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển
nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.
Cách thức và phương thức nộp thuế được quy định chi tiết tại khoản 3 Luật thuế
thu nhập cá nhân năm 2007, điều 2 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy
định một số điều của thuế thu nhập cá nhân, Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày
30/9/2008, hướng dẫn thi hành một số điều của thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn
chi tiết nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008. Thông tư 113/2011/TT-BTC sửa
đổi Thông tư 62/2009/TT-BTC, Thông tư 02/2010/TT-BTC và Thông tư 12/2011/TTBTC về thuế thu nhập cá nhân.
 Thuế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập từ việc CNQSDĐ là loại thuế đánh vào thu nhập mà người
chuyển nhượng có được từ việc CNQSDĐ.
Ngày 01/01/2009 Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời đã xóa bỏ thuế chuyển
quyền sử dụng đất và thay vào đó người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay
khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phải nộp hai loại
phí là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất.
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì
thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng
theo một trong hai thuế suất sau:

Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

 Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế đối với các trường hợp
cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác
định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng.
Thuế = 25% của thu nhập tính thuế
= thuế suất 25% * (giá CNQSDĐ – (giá vốn + chi phí khác liên quan)).
 Áp dụng thuế suất là 2% tính trên giá chuyển nhượng đối với các trường hợp
không xác định được giá vốn (giá mua bất động sản) và các chi phí liên quan.
Thuế = thuế suất 2% * giá chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá đất do UBND cấp
tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định.
Những đối tượng được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận
thừa kế, quà tặng là bất động sản thuộc các khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản
5 mục III phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính.
c. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với
sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là có trước, khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định
và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu,
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy đứng ở góc độ pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp
sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người
có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho người được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa
chính , còn người chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
(Theo điều 697 Bộ luật dân sự 2005).
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại
điều 698 Bộ luật dân sự 2005:

Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

1) Tên, địa chỉ của các bên;
2) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3) Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4) Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5) Giá chuyển nhượng;
6) Phương thức, thời hạn thanh toán;
7) Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8) Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9) Trách nhiệm của các bên khi vị phạm hợp đồng.
1.1.1.3. Điều kiện được phép chuyển nhượng QSDĐ.
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ
gia đình, cá nhân, đồng thời thực hiện các thủ tục cần thiết cho phép việc chuyển
nhượng QSDĐ được chuyển giao trên thực tế. Nếu các điều kiện đặt ra không được
thỏa mãn thì không được phép chuyển nhượng, trong trường hợp không lưu ý đầy đủ
các điều kiện mà vẫn chuyển nhượng thì như vậy sẽ là hành vi vi phạm pháp luật đất
đai và được coi là chuyển nhượng trái phép.
Các điều kiện được quy định tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai 2003:
 Các hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài khoản khác găn liền với đất (nếu chưa có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai).
 Đất không có tranh chấp. Trong trường hợp đất đang có tranh chấp thì sau
khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn và các tồn tại trong quan hệ tranh chấp
thì mới được phép chuyển quyền sử dụng đất.
 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
 Đất trong thời hạn còn được sử dụng. Như vậy, đối với đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm thì trong thời hạn là 20 năm và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 50
năm.
 Hộ gia đình, cá nhân phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển nhượng QSDĐ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
có điều kiện, được quy định tại điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
1) Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu tiên đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử
dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn
mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2) Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.
1.1.1.4. Điều kiện được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện sau:
 Theo Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
quy định:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua

chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật đất đai và điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
110 và khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua bán nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua Nhà
nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền
sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết

Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp
nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia
tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất
từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và địa phương khác trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi
đăng ký kinh doanh.
 Theo Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
quy định:
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự

án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
1) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
a) Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
b) Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng
đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại Điều 36 của Luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
2) Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc
trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử
dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày cho phép chuyển mục đích sử
dụng có hiệu lực thi hành.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

1.1.1. 5. Điều kiện không được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Theo Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
quy định:
1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trông lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê
duyệt.
3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
4) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rùng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
1.1.1.6. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ.
Theo Điều 40 của Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ
của bên chuyển nhượng QSDĐ:
1) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương
thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã quy định
trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận
chuyển nhượng gây ra;
d) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên nhận chuyển nhượng
vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa
thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
đ) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện nghĩa vụ thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật;
e) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

1.1.1.7. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Theo Điều 41 của Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ
của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ:
1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền
sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do bên chuyển
nhượng cung cấp;
b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng
đất;
c) Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí,
số hiệu, tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng;
d) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi
phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận
trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
đ) Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển
nhượng gây ra;

e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
a) Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự
án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng thời hạn và phương thức
thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn.
1.1.2.1. Giai đoạn trước năm 1975.
Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành
lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ.
Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất
các đồn điền, trại ấp vắng chủ cho nông dân. Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân
chủ Cộng hòa ban hành Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng
đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH của họ trên
những diện tích đất đó.
Năm 1954 - 1957 Nhà nước thực hiện Luật cải cách với khẩu hiệu "Người cày
có ruộng" thủ tiêu quyền chiếm hữu của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ tư nhân về
ruộng đất, chính quyền cách mạng chia đất cho nông dân mà người được chia ruộng đất
không phải trả bất cứ một khoản tiền nào. Người sở hữu được cầm cố, sang nhượng đất.
Ở giai đoạn này, Nhà nước dưới chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về
ruộng đất. Chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai của mình theo
quy định của pháp luật. Như vậy đất đai lúc bấy giờ được coi như tài sản khác, chủ sở hữu
đất đai có quyền định đoạt phần diện tích mà họ có. Do vậy việc mua bán đất đai trong
thời kỳ này rất đơn giản. Việc mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng có bằng

Trang 11

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

khoán đất, tức là có đăng bộ, sổ địa bộ, sổ bản đồ, số hiệu khoán ở Ty điền địa và được
thể hiện dưới hình thức "Tờ bán đứt đoạn" hay "Tờ bán đứt trọn sổ".
1.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993 ra đời.
Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ
xây dựng chủ nghĩa xã hội, một dấu mốc quan trọng về chính sách đất đai được thể
hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ.
Trong giai đoạn này, nước ta công nhận 3 hình thức sở hữu đối với đất đai đó
là: sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước), sở hữu tập thể (các hợp tác xã) và hình
thức sở hữu tư nhân. Trong đó hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị thu hẹp xem như
bị xóa bỏ hoàn toàn.
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD do Nhà nước
thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng
đất. Các hình thức mua bán đất đai đều bị nghiêm cấm, đất đai không phải là đối tượng
để mua bán, trao đổi, không phải là đối tượng trong hợp đồng dân sự.
Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề
ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị
ra đời, đi vào đời sống và từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh.
Luật đất đai 1988 tại điều 16 có quy định về chuyển nhượng QSDĐ nhưng chỉ giới hạn
trong 3 trường hợp đó là:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.

Đến những năm 1900-1992, nhu cầu nhà, đất tăng cao thị trường nhà đất lên
cơn sốt do đó nền kinh tế bao cấp thật sự đã chuyển mình sang nền kinh tế thị trường.
Việc chuyển nhượng đất đai của người dân đã diễn ra sôi động, thêm vào đó là những
hoạt động đầu cơ làm cho giá đất ngày càng leo thang, tình trạng chuyển nhượng đất
đai, mua bán sang tay, tự nhiên sang lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép,... Nó đã
thực sự vượt ra tầm kiểm soát của Nhà nước.
Trước tình hình đó, Nhà nước đã kịp thời cho ra đời Hiến pháp năm 1992 với
những quy định: Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức,
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất nước, được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo quyết định của pháp
luật.
Sự đổi mới của Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng được những nhu cầu cấp bách
trong cuộc sống, và nó cũng làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai 1993.
1.1.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước khi có Luật đất đai
2003 ra đời.
Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 1993 ngày 14/9/1993, Luật đất đai mới
thay hế cho Luật đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm rộng "đất đai thuộc SHTD,
QSDĐ thuộc về người sử dụng đất". Luật đất đai 1993 thừa nhận đất đai có giá trị và thừa
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Đương

nhận các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ.
Tuy nhiên sau 5 năm thực hiện, việc chuyển nhượng trong Luật đất đai năm 1993
đã lộ ra nhiều khuyết điểm:
 Những quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết và

chồng chéo;
 Chính phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay,
chưa có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng rối ren, dẫn
đến nhiều vụ tranh chấp đất đai xảy ra.
 Luật thuế chuyển quyền quá cao dẫn đến người dân tự chuyển nhượng đất cho
nhau bằng giấy tay khiến Nhà nước không thể quản lý.
Tiếp sau đó là Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và Nghị định
79/2001/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã ra
đời cụ thể hóa các thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa
đầy đủ.
1.1.2.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
Do những tình hình nêu trên nên ngày 26/01/2003 Luật đất đai 2003 đã được ra
đời, quyền sử dụng đất được mở rộng tối đa, và tiếp sau đó, nhiều chính sách pháp luật
được từng bước thể chế hóa, điển hình Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003, các Nghị định, Thông tư khác đã góp
phần làm rõ, đơn giản hóa trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp đáp
ứng nhu cầu người dân và giúp nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai.
Tại kỳ họp Quốc hội cuối năm 2011, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về kế
hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 - 2015 và quy hoạch sử dụng đất 2012 - 2020, trong đó
Quốc hội cũng đã đề nghị Chính phủ "khẩn trương nghiên cứu, sử đổi Luật đất đai để
sớm trình Quốc hội thời gian tới".
Sau 8 năm được áp dụng trong thực tế, Luật đất đai 2003 cũng đã bộc lộ một số
khuyết điểm nhất định. Một trong những vấn đề mấu chốt đã và đang được thảo luận rộng
rãi là vấn đề sở hữu đất đai, theo đó đất đai có tiếp tục được coi là "sở hữu toàn dân" như
hiện nay không ?
Qua đó chúng ta thấy được pháp luật đất đai luôn được Nhà nước quan tâm bổ
sung, hoàn thiện.
1.1.3. Cơ sở pháp lý.

 Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ
ngày 01/07/2004.
 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thêu, cho thêu lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
 Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định về thi
hành Luật thuế chuyển QSDĐ và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế
chuyển QSDĐ.
Trang 13