TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY

BỘ BỘ
GIÁO
DỤC
VÀ VÀ
ĐÀO
TẠO
GIÁO
DỤC
ĐÀO
TẠO

TRƯỜNG
ĐẠI ĐẠI
HỌCHỌC
NÔNG
LÂMLÂM
THÀNH
PHỐPHỐ
HỒ CHÍ
MINH
TRƯỜNG
NÔNG
THÀNH
HỒ CHÍ
MINH
KHOA
QUẢN
LÝ
ĐẤT
ĐAI
&

BẤT
ĐỘNG
SẢN
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO
CÁO
TỐT
NGHIỆP
BÁO
CÁO
TỐT
NGHIỆP
ĐỀ
ĐỀTÀI:
TÀI:

TÌNH HÌNH
HÌNH CHUYỂN
CHUYỂN NHƯỢNG
NHƯỢNG QUYỀN
QUYỀN SỬ
SỬ DỤNG
TÌNH
DỤNG
ĐẤTĐỊA
TRÊN
ĐỊA
BÀN 2QUẬN
2 TỪ

NĂM
ĐẤT
TRÊN
BÀN
QUẬN
TP.HCM
TỪ
NĂM 2006
2006
ĐẾN
ĐẾN NAY
NĂM 2011
SVTH
SVTH
MSSV
MSSV
LỚP
LỚP
KHÓA
KHÓA
NGÀNH
NGÀNH

:
:
:
:
:

: LÊ THỊ MINH THƯ

THỊ MINH THƯ
: LÊ
08124080
: 08124080
DH08QL
: DH08QL
2008 - 2012
2008
- 2012
: Quản
Lý Đất Đai
Quản Lý Đất Đai

- TP.HCM tháng 7 năm 2012 - TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ MINH THƯ

“TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HCM TỪ
NĂM 2006 ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Hồng Sơn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. HCM)
(Ký tên: ………………………………)

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012 -

Trải qua thời gian bốn năm học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh đã để lại cho em biết bao tình cảm tốt đẹp và khó quên, nhất là lớp Đại học
Quản lý đất đai khóa 34. Nhân đây em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.
Cám ơn Cô chủ nhiệm Nguyễn Thị Ngọc Ánh và quý Thầy Cô đã tận tình chỉ
dạy và truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong thời gian vừa qua.
Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến thầy Phạm Hồng Sơn đã trực tiếp hướng
dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành báo cáo
tốt nghiệp này.
Em cũng chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường
Quận 2 cùng các cô chú, anh chị công tác tại Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã
tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em thực tập. Tại
đây em đã rút ra được những kinh nghiệm cho công việc của mình sau này.
Đồng thời cũng xin cảm ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa
trên đã ủng hộ, giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Em biết được rằng, kiến thức và kinh nghiệm của em còn một số hạn chế. Mặc
dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không thể tránh khỏi
những sai sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nữa những ý kiến đóng góp của Quý
thầy cô, các cô chú, anh chị và các bạn để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn.
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 - 2012
Sinh viên

Lê Thị Minh Thư

Trang i

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: LÊ THỊ MINH THƯ, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 2
TP.HCM từ năm 2006 đến nay”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Hồng Sơn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. HCM.
Quận 2 là một quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích 5.018,07ha,
là quận mới đô thị hóa, nơi có Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tương lai gần là trung
tâm tài chính thương mại mới của Thành phố Hồ Chí Minh. Song song với xu hướng
ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở diễn ra một cách
sôi động, đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm gần đây đã gây không
ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.
Qua quá trình nghiên cứu bằng các phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so
sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn
đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận, đề tài đã tập trung đánh giá về
ĐKTN - KTXH và các vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại địa phương, đặc biệt là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất.
Kết quả thu được như sau: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận từ năm 2006 đến năm 2011, cụ thể như sau: năm 2006 với 1.064 hồ sơ, năm
2007 với 2.594 hồ sơ, năm 2008 là 1.542 hồ sơ, năm 2009 là 3.275 hồ sơ, năm 2010 là
3.556 hồ sơ, năm 2011 là 3.190 hồ sơ. Tính từ năm 2006 đến năm 2011 trên địa bàn
toàn quận có 15.221 hồ sơ. Phần lớn các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chủ yếu là đất ở với 9.615 hồ sơ, chiếm 63,2% trên tổng hồ sơ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, còn lại là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp
chiếm 36,8% với 5.606 hồ sơ…Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ
yếu là: cần vốn sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, chuyển đi nơi khác sinh
sống…
Đề tài cũng đã đánh giá một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, đánh giá về

tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu quả KT-XH
thông qua hoạt động chuyển nhượng; tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn;
đề cập đến những vấn đề khó khăn, vướng mắc trong thực tế khi áp dụng các văn bản
pháp luật về đất đai có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra
những kiến nghị phù hợp với thực tế của địa phương đáp ứng được yêu cầu đặt ra
trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trang ii


Mục lục
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ..i
TÓM TẮT..................................................................................................................... .ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... .v
DANH SÁCH CÁC BẢNG ......................................................................................... vi
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH........................................................... vi
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN………………………………………………………………..3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ........................................................................................................ 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý …………………………………………………………………………...11
I.1.3 Cơ sở thực tiễn………………………………………………………………….............12
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu……………………………………………………….9
I.2.1 Lịch sử hình thành ................................................................................................. 10
I.2.2 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 10
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................... 12
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .................................... 17
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 17
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 17

I.3.3 Quy trình thực hiện ............................................................................................... 17
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................19
II.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất của địa phương . 19
II.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 2 từ năm 2006 đến năm
2011…………………………………………………………………………………...27
II.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 2 từ năm 2006 đến
năm 2011……………………………………………………………………………..27
II.2.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 2 từ năm 2006 đến năm
2011…………………………………………………………………………………..28
II.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển
nhượng QSDĐ ....................................................................................................... 39
II.3.1 Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng QSDĐ ................................ 39
II.3.2 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ ........ 40
II.4 Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn .................................................... 40
II.5 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ........................ 42
II.5.1 Thuận lợi………………………………………………………………………..43
II.5.2 Khó khăn..............................................................................................................44
Trang iii


II.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai
và sử dụng đất đai sau chuyển nhượng QSDĐ ..................................................... 44
II.6.1 Cơ quan Trung ương ............................................................................................ 44
II.6.2 Cơ quan địa phương ............................................................................................. 45
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ..........................................................................................47
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 47
KIẾN NGHỊ................................................................................................................... 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Trang iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNQSDĐ
CP
CT
GCNQSDĐ
LĐĐ
NĐ
NN
QĐ
QSDĐ
SDĐ
STT
TN & MT
TT
TTCN
TDTT
UBND
ĐKQSDĐ
KT-XH
TNCN

:
:
:
:
:
:

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chính phủ
Chỉ thị
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai
Nghị định
Nông nghiệp
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Số thứ tự
Tài nguyên và Môi trường
Thông tư
Tiểu thủ công nghiệp
Thể dục thể thao
Ủy ban nhân dân

Đăng ký quyền sử dụng đất
Kinh tế xã hội
Thu nhập cá nhân

Trang v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Diện tích các đơn vị hành chính quận 2 ........................................... Trang 11
Bảng 1.2: Sự biến động về giá trị và cơ cấu kinh tế quận 2 trong những năm qua..... 13
Bảng 1.3: Tình hình dân số phân theo phường............................................................ 17
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2011 ......................... 23
Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất năm 2011 ................... 24
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý đất năm 2011 .................... 25
Bảng 2.4: Biến động đất đai từ năm 2006 đến năm 2011 ........................................... 25
Bảng 2.5: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2006 .................................. 30
Bảng 2.6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2007 .................................. 31
Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2008 .................................. 32
Bảng 2.8: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2009 .................................. 33
Bảng 2.9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2010 .................................. 34
Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 2 năm 2011 ................................. 35
Bảng 2.11: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006
đến năm 2011 ............................................................................................. 36
Bảng 2.12: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính từ năm
2006 đến năm 2011 ..................................................................................... 38
Bảng 2.13: Nguồn thu ngân sách từ việc chuyển nhượng QSDĐ từ 2006 – 2011 ...... 40

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ - HÌNH
 Sơ đồ
Sơ đồ 2.1: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ trước khi thành lập VPĐK

QSDĐ…………………………………………………………………………………27
Sơ đồ 2.2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hiện nay tại quận 2…….. 28
 Biểu đồ
Biểu đồ 1.1: Cơ cấu kinh tế quận 2 năm 2011………………………………………..13
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất quận 2 năm 2011…………………………………...24
Biểu đồ 2.2: Biến động đất đai từ năm 2006 đến năm 2011………………………….26
Biểu đồ 2.3: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011…………37
Biểu đồ 2.4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính từ năm 2006
đến năm 2011…………………………………………………………... 38
 Hình
Hình 1.1: Vị trí quận 2 TP.HCM……………………………………………………...10

Trang vi


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

ĐẶT VẤN ĐỀ
Quá trình khai thác và sử dụng đất luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Sự
tăng trưởng kinh tế - xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất
đai là rất lớn, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn. Khi Luật đất đai năm
1993 ra đời lần đầu tiên, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa nhận là
hợp pháp nhưng vẫn còn nhiều phát sinh phức tạp mà Luật đất đai năm 1993 không
thể giải quyết được. Từ cơ sở trên, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã thông qua Luật đất đai năm 2003 để hoàn thiện hơn về cơ chế quản lý Nhà
nước về đất đai. Vấn đề về chuyển nhượng QSDĐ được đề cập rất cụ thể trong Luật
đất đai năm 2003. Chuyển nhượng QSDĐ được xem là một trong những hình thức
điều phối đất đai, có vai trò rất quan trọng: khai thông được sự bế tắc trong vấn đề

quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng nhu cầu về đất đai cho đại đa số người dân, tạo
cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn, tạo điều kiện
thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả nhất. Đồng thời làm
tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
Quận 2 là một quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh, là quận mới đô thị
hóa, nơi có Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tương lai gần là trung tâm tài chính
thương mại mới của Thành phố Hồ Chí Minh. Trong những năm gần đây, tốc độ phát
triển của quận rất nhanh về kinh tế - xã hội, thu hút nhiều dự án, các nhà đầu tư và
nhiều dân nhập cư từ các nơi khác đến sống và làm việc. Chính vì thế mà quận 2 được
đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng phát triển và từng ngày đổi mới. Theo đó, việc
chuyển nhượng cũng diễn ra hết sức sôi động kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực
xảy ra. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của Pháp luật đất đai hiện hành, không ít
các trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán bằng giấy tay, gây ra những
khó khăn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai và chưa mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự chấp thuận của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 2 TP.HCM từ
năm 2006 đến nay”.
* Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 2 qua các giai đoạn.
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa phương.
* Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình chuyển nhượng.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp
trên địa bàn quận 2.

Trang 1

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

* Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau trên địa bàn quận 2, không tập trung nghiên
cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình - cá nhân với tổ chức, giữa các
tổ chức với nhau.
- Giai đoạn nghiên cứu từ năm 2006 đến năm 2011.
- Đề tài được thực hiện trong 4 tháng, từ ngày 05/03/2012 đến 05/07/2012.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

PHẦN I:
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Các khái niệm cơ bản
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. (Điều 4 LĐĐ 2003)
 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất,
trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người nhận
chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
 Giá đất
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng,
theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ,
lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
 Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày 21/11/2007, Quốc hội khóa XII ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân số
04/2007/QH12 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (ngày Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất hết hiệu lực), thì người chuyển nhượng QSDĐ không phải đóng thuế chuyển quyền
sử dụng đất, mà đóng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy
định của Luật thuế TNCN, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản được tính theo hai phương pháp:
- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá chuyển
nhượng tính theo giá ghi trong hợp đồng nếu giá trong hợp đồng cao hơn giá Nhà
nước).
- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản (nếu thu nhập âm không phải đóng thuế).
 Lệ phí trước bạ đất đai
Lệ phí trước bạ đất đai là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ. Theo
Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

quy định tại Nghị định 176/1999/NĐ-CP thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất
là 1%, giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định theo khung giá của chính phủ. Đến ngày 29/07/2008 Chính phủ
ban hành Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 176,
quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSDĐ giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ Luật dân sự và Luật đất
đai hiện hành. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
I.1.1.2. Sự cần thiết phải cho phép chuyển nhượng QSDĐ
Hiến pháp 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về quyền sở hữu đất đai ở nước ta.
Theo Hiến pháp thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục
sử dụng và hưởng kết quả lao động theo quy định của pháp luật”. Theo đó Luật đất đai
1987 nghiêm cấm mọi hành vi mua bán đất đai dưới mọi hình thức. Khi đất nước
chuyển mình sang nền kinh tế thị trường, thì đất đai cũng vận động theo nền kinh tế thị
trường. Vì vậy, giai đoạn này việc mua bán đất đai diễn ra sôi động, ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước, thị trường đất đai lên cơn sốt mạnh, Luật đất đai 1987 không còn
phù hợp nữa.

Luật đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng QSDĐ là phù hợp với những đòi
hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc này không những giúp Nhà nước kiểm soát
được quá trình chuyển nhượng đất đai mà còn thiết lập QSDĐ hợp pháp cho người
dân, đây là biện pháp công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai của
người sử dụng đất. Điều này không những đảm bảo được lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất, khuyến khích người SDĐ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất đai
mà còn tạo điều kiện cho những người có nhu cầu SDĐ thật sự được sử dụng đất đai.
Đồng thời đảm bảo việc quản lý Nhà nước về đất đai tốt hơn, tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Chuyển nhượng QSDĐ được xem là một trong những hình thức điều phối đất
đai. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyển QSDĐ của mình (nếu không có nhu cầu
sử dụng hoặc sử dụng không mang lại hiệu quả) cho người khác sử dụng, nếu người
này có thể khai thác mảnh đất mang lại lợi nhuận cao hơn và ngược lại bên nhận
chuyển nhượng phải trả một khoản tiền cho người chuyển nhượng QSDĐ.
Thông qua hình thức chuyển nhượng, người dân có cơ hội thay đổi cuộc sống
của mình với những lợi nhuận thu được từ đất, tạo điều kiện bổ sung lao động nông
nghiệp dư thừa vào các lĩnh vực khác, chuyển nhượng QSDĐ còn góp phần đem lại
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Nếu Nhà nước không cho chuyển nhượng QSDĐ sẽ làm cho quan hệ đất đai trở
nên đông cứng, phức tạp, tình trạng mua bán đất đai vẫn xảy ra tràn lan, vô tổ chức,
trái phép mà Nhà nước không thể kiểm soát và quản lý được. Quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế nông thôn, phân bố lại lực lượng sản xuất diễn ra ngày càng nhiều và sẽ
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

không thể thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế ấy nếu như người sử dụng đất không

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu Nhà nước không thừa nhận quyền này
thì vô tình hay cố ý đã buộc người dân vào tình trạng giằng co, kéo dài giữa các lợi
ích. Chẳng hạn: người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng nữa, họ muốn chuyển
sang ngành nghề khác mà không được phép chuyển nhượng khi đó sẽ dẫn đến tình
trạng chuyển nhượng bất hợp pháp nên càng khó khăn cho công tác quản lý đất đai sau
này. Mặt khác, còn làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ thuế chuyển
quyền sử dụng đất. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 ra đời đã đáp ứng nhu cầu về lợi ích
kinh tế của người sử dụng đất từ việc chuyển nhượng đất đai.
I.1.1.3. Điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Được quy định tại khoản 1, điều 106 của Luật đất đai 2003:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Được phép chuyển nhượng QSDĐ theo Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều
kiện (Điều 104 - NĐ 181)
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì
không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày
được giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống
trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất

nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
I.1.1.4 Điều kiện không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 103 - NĐ 181)
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
I.1.1.5. Lược sử về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 Giai đoạn trước năm 1975
Giai đoạn này đất đai tồn tại ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử
dụng đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Quyền tư hữu tài sản của công dân
Việt Nam được thừa nhận và đảm bảo. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất,
quyền làm chủ ruộng đất được pháp luật quy định và thừa nhận.
Trong từng thời kỳ quan trọng, quyền sở hữu có sự thay đổi. Song, vai trò của
sở hữu tư nhân vẫn là chủ yếu. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được
xác định một cách rõ ràng.
Các quyền của người SDĐ trong thời kỳ này là:
 Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.
 Quyền ứng dụng huê lợi.
 Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
 Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
 Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được xem như các tài sản dân sự khác, chủ
thể của quyền sở hữu này là có quyền định đoạt những diện tích đất đai mà mình có.
Việc mua bán đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”, chỉ
thực hiện khi người chủ đất có bằng khoán đất (tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, số bản
đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền địa).
 Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi có Luật đất đai 1993
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987 Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với những quy định mới như sau:
- Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,
phường).
- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Quy định hạn mức các loại đất.
- Thừa nhận đất có giá trị.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền kinh
tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của quần chúng nhân dân, tạo điều
kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chưa rõ ràng nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện.

Ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ, phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn
phòng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này, mẫu
hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP .
So với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP có nhiều điểm
sửa đổi, bổ sung, làm rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có
thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ có những sửa đổi bổ
sung về thành phần hồ sơ chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng
QSDĐ đối với tổ chức kinh tế.
 Giai đoạn có Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP đến nay
Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn, ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này

quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
đã góp phần đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ ra đời đã bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai. Điểm nổi bật của Nghị Định 84 là đã có quy định diện tích đất tối
thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho từng địa phương cụ thể: “Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất
cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” (khoản 1, điều 17, Nghị định 84).
Sau đó, UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định
về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa. Kế tiếp là Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng
được nhu cầu, nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định cụ thể về
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ-CP.
- Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2003.

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định cụ thể về
thu tiền SDĐ.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính về lệ phí trước
bạ.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 23/05/2007 của Chính phủ bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

- Nghị quyết số 1126/1007/NQ-UBTVQH ngày 21/06/2007 của Ủy ban thường vụ
Quốc hội khóa 11 quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
- Luật thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội thông qua ngày 21/11/2007.
- Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều về lệ phí trước bạ.
- Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Tp.HCM quy định
về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 4949/QĐ-UBND ngày 05/11/2010 về việc công bố cập nhật, sửa
đổi, bổ sung và thay thế các thủ tục hành chính trong Bộ thủ tục hành chính chung áp

dụng tại UBND quận – huyện trên địa bàn Tp.HCM.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Quận 2 nằm trong khu vùng kinh tế trọng điểm của Tp.HCM nên có sự phát
triển nhanh về đô thị hóa và công nghiệp hóa, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh kéo
theo sự biến động lớn về đất đai. Hiện nay bộ mặt của quận đang từng ngày đổi mới
và được đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng để tiếp tục phát triển. Từ đó đã thu hút
được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều đối tượng với nhu cầu sử dụng đất của con
người ngày càng gia tăng, kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng
diễn ra rất sôi nổi.
Tình trạng sử dụng đất sai mục đích và chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký
diễn ra phổ biến, làm cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai gặp nhiều khó
khăn.
Việc xem xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ có thể giúp cho cơ quan quản lý
Nhà nước nắm chắc được quỹ đất theo từng loại đất, theo từng đối tượng sử dụng đất,
giúp địa phương biết và dự đoán được tình hình biến động đất đai, kiểm tra được tình
hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Lịch sử hình thành
Quận 2 được thành lập vào ngày 1/4/1997 theo Nghị định số 03/1997/NĐ-CP
ngày 6/1/1997 của Chính phủ (trên cơ sở các xã An Phú, An Khánh, Thủ Thiêm, Bình
Trưng, Thạnh Mỹ Lợi của huyện Thủ Đức cũ). Quận 2 là một trong 24 quận, huyện
của TP. Hồ Chí Minh, nằm ở phía Đông Bắc của thành phố với tổng diện tích tự nhiên
là 5.018,07 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cách trung
tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

I.2.2. Điều kiện tự nhiên
I.2.2.1. Vị trí địa lý

Hình 1.1: Vị trí quận 2 TP.HCM
Quận 2 nằm ở phía Đông Bắc của thành phố với tổng diện tích tự nhiên là 5.018,07
ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, giáp ranh với các đơn
vị hành chính sau:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức.
- Phía Nam giáp quận 7 (qua sông Sài Gòn) và tỉnh Đồng Nai (qua cầu Đồng
Nai).
- Phía Tây giáp quận 1, quận 4 và quận Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn).
- Phía Đông giáp quận 9 (qua rạch Bà Cua).

Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

Bảng 1.1: Diện tích các đơn vị hành chính quận 2
STT

Tên đơn vị hành chính

Diện tích
(ha)

Cơ cấu
(%)

1

Phường Thạnh Mỹ Lợi

1.325,08

26,41

2

Phường An Phú

1.021,24

20,35

3

Phường Cát Lái

668,84

13,33

4

Phường Thảo Điền

373,39

7,44

5

Phường An Lợi Đông

359,63

7,17

6

Phường Bình Trưng Đông

331,44

6,60

7

Phường Bình Khánh

215,20

4,29

8

Phường Bình Trưng Tây

205,22

4,09

9

Phường Bình An

186,96

3,73

10 Phường An Khánh

180,13

3,59

11 Phường Thủ Thiêm

150,93

3,00

5.018,07

100

Toàn quận

(Nguồn: Phòng TN - MT quận 2)
I.2.2.2. Địa hình
Địa hình quận 2 nằm trong vùng địa hình bằng phẳng và thấp trũng của thành phố
Hồ Chí Minh, địa hình khá phức tạp, có nhiều kênh rạch, độ dốc theo hướng Bắc
xuống Nam. Có độ cao trung bình so với mực nước biển từ 0,5m đến 1,1m. Có các gò
cao đáng chú ý là: gò Bình Trưng cao từ 2m - 5m, gò Cát Lái cao từ 2m - 2,6m. Ở
những vùng có độ cao dưới 1m thường bị ngập, nước rút theo chế độ thuỷ triều.
I.2.2.3. Khí hậu
Quận 2 có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa trong năm: mùa
khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
Nhiệt độ dao động từ 26,80C - 360C, nhiệt độ trung bình hàng ngày là 270C. Nhiệt
độ cao nhất ở tháng 4 đạt 300C, thấp nhất là tháng 11 đạt 26,80C
Độ ẩm trung bình trong năm từ 70 - 80%. Sự chênh lệch độ ẩm giữa mùa mưa và
mùa nắng khoảng 10 - 15 %.
Lượng mưa trung bình năm là 1.895mm/năm (dao động trong khoảng từ 1.329mm
- 2.178mm). Lượng mưa trong mùa mưa xấp xỉ 90% lượng mưa trung bình năm.
Chế độ gió: chủ yếu là gió Đông Nam nhiều nhất vào mùa khô với tần suất 30 40%, gió Tây Nam mạnh nhất đạt 25 - 30% và nhiều nhất vào mùa mưa; riêng gió Tây
Bắc có nhiều vào giao thời của hai mùa.

Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

I.2.2.4. Tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên đất
Đất đai của quận được chia thành 3 nhóm chính:
- Nhóm đất phèn: Nhóm đất này chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 80% có hai loại đất
chính: đất phèn tiềm tàng và đất phèn phát triển.
- Nhóm đất phù sa: Chiếm 13% so với các loại đất có trên địa bàn quận. Có 2 loại đất
chính: đất phù sa loang lổ đỏ vàng, glây, dưới có tầng sinh phèn; đất phù sa có đốm rỉ
glây dưới có tầng sinh phèn. Đây là loại đất rất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Trong đó, ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ trên cơ sở cung cấp nước tưới và ngoài ra
có thể sử dụng một phần nhỏ để phát triển trồng các loại cây ăn trái.
- Nhóm đất vàng xám: Chiếm 7%. Trong nhóm đất này phổ biến có 3 loại đất: đất
xám điển hình có tầng loang lổ đỏ vàng trên phù sa cổ, đất xám mùn glây trên phù sa
cổ, đất xám nhiễm phèn trên phù sa cổ. Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ
giới hóa, thích hợp với các loại cây công nghiệp hàng năm, cây công nghiệp ngắn ngày
như rau, đậu...
 Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt:
Địa bàn quận có 2 con sông lớn là sông Sài Gòn, sông Đồng Nai và một số
kênh rạch, hàng năm cung cấp khoảng 15 tỷ m3 nước. Chất lượng nguồn nước trong và
tương đối sạch, là nguồn nước phục vụ chủ yếu cho sản xuất và đời sống của nhân dân.
- Nguồn nước ngầm:
Theo kết quả điều tra thăm dò và thực tế nguồn nước ngầm ở vùng gò phong
phú và chất lượng tốt, mực nước ngầm vào mùa khô từ 5 – 9m và mùa mưa từ 2 – 4m.
Ở vùng thấp mực nước ngầm nông từ 0,5 – 0,8m thường bị nhiễm phèn, tầng nước ở
độ sâu từ 15 – 25m trở lên mới có chất lượng khá.
I.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
I.2.3.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng năm 2011
thì tổng giá trị sản xuất đạt 37.505,23 tỷ đồng.
Thu nhập bình quân đầu người năm 2011 đạt 1.952 USD/người (đạt 35,136
triệu đồng/người/năm).

Cơ cấu kinh tế năm 2011: thương mại - dịch vụ chiếm 65,5%, công nghiệp
chiếm 34,41%, nông nghiệp chiếm 0,09%.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

Biểu Đồ Cơ Cấu Kinh Tế Quận 2 năm 2011

34.41%

Công Ngiệp
Nông Nghiệp
TM - DV

65.50%

0.09%

Biểu đồ 1.1: Cơ cấu kinh tế quận 2 năm 2011
Bảng 1.2: Sự biến động về giá trị và cơ cấu kinh tế quận 2 trong những năm qua
2005
Chỉ tiêu

Giá Trị
(tỉ đồng)

2007
Cơ
cấu
(%)

Giá trị
(tỉ đồng)

2009
Cơ
cấu
(%)

Giá Trị
(tỉ đồng)

2011
Cơ
cấu
(%)

Giá trị
(tỉ đồng)

Cơ
cấu
(%)

Theo ngành
kinh tế

5.773,95 100,00 12.533,93 100,00 25.898,37 100,00 37.505,23 100,00

Công ngiệp

3.857,04

66,80

6.701,64

58,97

8.847,24

34,16 12.906,21

34,41

TM - DV

1.885,43

32,65

5.801,15

40,69 17.020,11

65,72 24.567,06

65,50

31,48

0,55

31,14

Nông nghiệp

0,34

31,02

0,12

31,96

0,09

(Nguồn: UBND quận 2)
 Ngành nông nghiệp
Tỷ trọng của ngành ngày càng giảm, nhưng giá trị của ngành thì ít thay đổi, nhờ
vào những tiến bộ kỹ thuật trong sản xuất. Từ 2005 – 2011, giá trị tăng 0,48 tỷ trong
khi tỷ trọng của ngành giảm từ 0,55% xuống còn 0,09%.
Kết quả điều tra vụ mùa: tổng diện tích gieo trồng lúa 181ha đạt 78% kế hoạch,
giảm 79 ha, dự ước năng suất gieo trồng là 2,61tấn/ha, tăng 74% so vụ trước.
Diện tích rau đậu 18,66ha; diện tích cây công nghiệp và cây kinh tế khác
30,31ha; diện tích trồng cây lâu năm tập trung 19,16ha.

Kết quả thống kê thủy sản năm 2011 như sau: Số hộ nuôi trồng thủy sản là 128
hộ, diện tích nuôi 45,81ha. Sản lượng thu hoạch năm 2011 là 230,8 tấn. Riêng số hộ
đánh bắt còn 32 hộ chủ yếu sống tại Phường Thạnh Mỹ Lợi sản lượng đánh bắt trong
năm là 18,6tấn. Diện tích nuôi cá cảnh thống kê được là 50m2 trên thể tích bồn nuôi
99m3 của 8 hộ nuôi chủ yếu là cá La Hán, Kim Long và bảy màu.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

 Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Giá trị của ngành công nghiệp ngày càng tăng, nhưng tỷ trọng của ngành lại có
xu hướng giảm trong cơ cấu nền kinh tế của quận, cụ thể từ năm 2005 – 2011, giá trị
của ngành tăng 9049,17 tỷ đồng, tỷ lệ của ngành trong nền kinh tế lại giảm 32,39%.
Trong năm 2011, ngành công nghiệp đã đạt giá trị sản xuất 12.906,21 tỷ, chiếm
34,41% trong cơ cấu kinh tế.
Ngành điện: kế hoạch xây dựng thực hiện cho năm 2011 thuộc ngành điện trên
địa bàn quận 2 là 33 tỷ, chủ yếu thực hiện các công trình công cộng phục vụ người
dân.
Ngành nước: Đã triển khai kế hoạch phát triển cấp nước giai đoạn 2 các khu vực
đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Thị Định thuộc các phường Bình Trưng Tây, Bình
Trưng Đông, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái. Và giải quyết nước sinh hoạt cho nhân dân một
số khu vực phường An Phú, An Khánh.
 Ngành Thương mại – dịch vụ
Theo xu hướng chung của sự phát triển, giá trị và tỷ trọng của ngành Thương mại –
dịch vụ càng tăng trong nền kinh tế của quận. Từ 2005 – 2011, giá trị tăng 22.861,63
tỷ, tỷ trọng của ngành tăng gấp đôi từ 32,65% lên 65,50%.
I.2.3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu của quận 2 trong những năm qua chuyển dịch đúng định hướng theo “Công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp” và đang chuyển
dịch theo hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
chiếm tỷ trọng cao nhưng đã và đang có xu hướng giảm dần tỷ trọng (từ 66,8% năm
2005, và chỉ còn 34,41% vào năm 2011); thương mại - dịch vụ đã và đang có xu
hướng tăng dần tỷ trọng (từ 32,65% năm 2005 lên 65,5% năm 2011); nông nghiệp
giảm từ 0,55% năm 2005 còn 0,09% năm 2011. Các ngành dịch vụ khác trên địa bàn
như tài chính, ngân hàng, vận tải, kho bãi, thông tin liên lạc, khách sạn, nhà cho
thuê…đều tăng tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế.
Như vậy đến năm 2011, cơ cấu kinh tế là: công nghiệp 34,41%, thương mại - dịch
vụ 65,5%, nông nghiệp 0,09%.
Nhìn chung, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong những năm qua trên địa bàn quận
là đúng hướng, thích ứng với xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá trình đô thị
hoá nhanh của một đô thị. Trong những năm tới, khi quá trình công nghiệp hoá đã
bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạt động
dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế. Đồng thời
từng bước giảm tỷ trọng ngành công nghiệp, nông nghiệp. Có như vậy, nền kinh tế của
quận mới phát triển cân đối, bền vững, tương xứng với vị trí, vai trò của quận.
I.2.3.3. Thực trạng phát triển xã hội
 Dân số
Theo niên giám thống kê năm 2005 - 2011 của quận 2. Tính đến 31/12/2011 dân số
của toàn quận đạt 134.803 người, số hộ 34.903 hộ, trung bình khoảng: 3,86 người/hộ
(trong đó: 65.979 nam chiếm 48,94% và 68.824 nữ chiếm 51,06%; có 23.494 hộ
thường trú và 11.409 hộ tạm trú). Tỉ lệ tăng dân số bình quân khoảng 1,6% năm.
Tỷ lệ tăng tự nhiên: 1,30%. Mật độ dân số: 2.687 người/km2.
Trang 14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

Dân số quận 2 phân bố không đồng đều, đông nhất là phường An Phú gồm 5.431
hộ với 21.859 nhân khẩu và thấp nhất là phường An Lợi Đông có 94 hộ với 332 nhân
khẩu. Về thành phần dân tộc thì người Kinh chiếm đại đa số với tỷ lệ là 98,9%, tiếp
theo là người Hoa với tỷ lệ 0,45%, các dân tộc khác chiếm số lượng không đáng kể.
Kết quả dân số phân chia theo phường được thông qua bảng sau:
Bảng 1.3: Tình hình dân số phân theo phường
Dân số đến 31/12/2011(người)
STT

Tên phường
Tổng cộng

Tổng số

Trong đó:
Nữ

Thường
trú

134.803

68.824

90.686

Tạm trú

Số hộ

44.117 34.903

1

An Phú

21.859

11.502

14.690

7169

5.431

2

Thảo Điền

19.216

9.904

8.932

10.284

6.197

3

An Khánh

2.237

1.897

1.543

694

565

4

Bình Khánh

2.997

1.870

2.165

832

757

5

Bình An

17.846

9.001

9.904

7.942

4.400

6

Thủ Thiêm

730

634

255

475

88

7

An Lợi Đông

332

474

294

38

94

8

Bình Trưng Đông

16.852

8.219

13.418

3.434

4.525

9

Bình Trưng Tây

20.641

10.466

17.642

2.999

5.052

10

Cát Lái

13.288

6.599

9.806

3.482

3.336

11

Thạnh Mỹ Lợi

16.874

8.257

13.214

3.66

4.458

(Nguồn: UBND quận 2)
 Lao động và việc làm
Đến thời điểm ngày 31/12/2011 trên địa bàn quận có 89.383 người trong độ tuổi
lao động, chiếm 62,22% dân số toàn quận, thấp hơn tỷ lệ của thành phố (68,75%). Dân
số trong độ tuổi lao động phần lớn tập trung ở những phường có dân số đông như: An
Phú (11.881 lao động), Thảo Điền (10.103 lao động). Dân số có khả năng lao động
chiếm 95% dân số trong độ tuổi lao động. Nguồn lao động tăng nhanh là một trong
những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội của quận.
Quận 2 có nguồn nhân lực lao động trẻ, có 79,94% lao động trong độ tuổi dưới
40 tuổi, trong đó số người có khả năng lao động tốt nhất từ 20 tuổi đến 34 tuổi chiếm
gần 74,65% trong tổng số. Vấn đề việc làm cho lao động trong những năm qua toàn
thể địa phương và các cấp chính quyền bằng nhiều hình thức đã tạo công ăn việc làm
cho người lao động. Năm 2011 giải quyết việc làm được 5.679 lao động, tỷ lệ thất
nghiệp lao động giảm xuống còn 8,05% (so với số người có khả năng lao động). Đây
là dấu hiệu lạc quan trọng quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quận.

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

 Mức sống và thu nhập bình quân đầu người
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống của đại
bộ phận nhân dân trong quận không ngừng được cải thiện và nâng cao. Chỉ tiêu thu
nhập bình quân đầu người đến năm 2011 tăng lên đến 2.928.000 đồng/tháng. So với
thu nhập thành phố là ở mức trung bình.
Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch
theo hướng tích cực, chi cho ăn uống ngày càng tăng và tương tự là sự gia tăng phần
chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác.
 Giáo dục - đào tạo
Về cơ bản, cơ sở trường lớp và giáo viên có thể đáp ứng nhu cầu giảng dạy cho
con em của nhân dân trong quận. Hệ thống trường lớp rất được quan tâm đầu tư xây
dựng, chất lượng đào tạo cũng từng bước được nâng cao hơn năm trước.
Điển hình là: Tốc độ tăng số học sinh mầm non và phổ thông trong những năm qua
trung bình đạt 90%; 85% trẻ 3 - 5 tuổi được vào học mẫu giáo; tỷ lệ trẻ đúng tuổi vào lớp
1 và lớp 6 đạt 100 %; học sinh tốt nghiệp trung học cơ sở vào học trung học phổ thông ở
các hệ công lập, bán công, dân lập và tư thục đạt 90%, số còn lại học ở các trường chuyên
nghiệp dạy nghề và trung học giáo dục thường xuyên; sau lớp 12 có khoảng 40% vào đại
học, một số còn lại học nghề tại các trường trung học chuyên nghiệp và dạy nghề. Tỷ lệ
học sinh thi đỗ tốt nghiệp các cấp học bình quân đạt từ 99% trở lên ở bậc tiểu học, 98%
trở lên ở bậc trung học cơ sở và 90% ở cấp trung học phổ thông.
I.2.3.4. Thực trạng về cơ sở hạ tầng
 Giao thông
Quận 2 có mạng lưới giao thông đường bộ gồm 38 tuyến đường bộ chính, trong
đó có một số tuyến quan trọng như: Đại lộ Đông Tây, Xa lộ Hà Nội, Trần Não, tỉnh lộ
25B, Nguyễn Thị Định,… Với tổng chiều dài là 71,05 km, chiều rộng trung bình
khoảng 6,78 m, trong đó: 59,85 km đường trải nhựa, 8 km đường bê tông xi măng và
3,2 km đường cấp phối trải đá dăm.
Diện tích đất sử dụng vào mục đích giao thông chiếm tỷ lệ thấp 7,7% so với tổng
diện tích đất tự nhiên, trong khi theo chỉ tiêu ngành xây dựng phải đạt 18 - 20% tổng

diện tích đất tự nhiên. Quy mô mặt cắt của một số tuyến đường chính lại quá bé so với
nhu cầu và cấp đường tương ứng nên thường xảy ra kẹt xe và quá tải nghiêm trọng vào
những giờ cao điểm.
Về hệ thống giao thông trong các khu dân cư phần lớn là các hẻm đường đất chưa
được bê tông hóa, lầy lội về mùa mưa, bụi về mùa khô, hạn chế đến việc vận chuyển
hàng hóa, gây khó khăn trong việc đi lại của người dân.
 Thủy lợi
Hệ thống thủy lợi bên cạnh việc cung cấp nước tưới cho sản xuất, mà còn phục
vụ việc tiêu thoát nước sinh hoạt và nước thải công nghiệp, gồm các tuyến chính như:
rạch Chiếc, rạch Bà Cua, rạch Giồng Ông Tố, rạch Cá Trê, rạch Cầu Đỏ,…
Nguồn nước trên hệ thống kênh rạch chưa bị ô nhiễm môi trường bởi chất thải
sinh hoạt và công nghiệp gây ra. Mặt khác tình trạng các hộ dân lấn chiếm kênh rạch
còn ít phổ biến, đã tạo nên những điều kiện thuận lợi trong việc tiêu thoát nước thải,
triển khai công tác vệ sinh môi trường và cung cấp nước tưới cho sản xuất.
Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Thị Minh Thư

Tuy nhiên, địa bàn quận nằm trong vùng có địa hình thấp, chịu ảnh hưởng chế
độ bán nhật triều cũng như khả năng kè và bê tông hóa hệ thống kênh rạch còn hạn chế
nên thường bị bồi lắng gây cản trở phần nào đến tốc độ dòng chảy, nhất là hạn chế khả
năng tiêu thoát nước trong mùa mưa, tạo nên tình trạng úng lụt ở một số khu vực.
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất trên địa
bàn quận 2, Tp.HCM.
 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 2 từ năm 2006 đến nay.

 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển
nhượng QSDĐ.
 Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn.
 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ
 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý tình hình chuyển
nhượng QSDĐ ở địa phương.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn nghiên
cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
2. Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số
lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình
quản lý Nhà nước về đất đai của quận và lập thành các bảng biểu số liệu về những kết
quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến
nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét
đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm. Từ
đó rút ra những nhận xét, kết luận.
5. Phương pháp đánh giá: Đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để đưa ra
những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: Để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên môn
của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn. Đặc biệt là
những cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.3. Quy trình thực hiện
Bước 1: Xác định các yêu cầu chủ yếu, tìm thông tin.
Bước 2: Tìm hiểu địa bàn nghiên cứu: điều kiện tự nhiên, KT-XH.
Bước 3: Thu thập các văn bản pháp quy về chuyển nhượng QSDĐ để nắm các quy
trình chuyển nhượng.
Bước 4: Đánh giá vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất ở
quận trong thời gian qua.

Bước 5: Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn. Qua đó nhận xét
tình hình sử dụng đất, hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ.

Trang 17