ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI TẠI PHƯỜNG LONG BÌNH, QUẬN 9, TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG
MỚI TẠI PHƯỜNG LONG BÌNH, QUẬN 9, TP.HCM

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
::
:
:

NGUYỄN THỊ THANH THẢO
08124073
DH08QL
2008 - 2012
Quản Lý Đất Đai

TP.HCM, tháng 7 năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THANH THẢO

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH
CƯ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI TẠI
PHƯỜNG LONG BÌNH, QUẬN 9, TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Du
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên:……………………………)

- Tháng 7 năm 2012-


LỜI CẢM ƠN

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư xây dự án Bến xe
Miền Đông tại phường Long Bình-Quận 9-TP.HCM” ngoài sự nỗ lực
của bản thân em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất nhiều từ Gia
đình, Nhà trường, Thầy Cô, bạn bè.
Con xin bày tỏ lòng cảm ơn Cha, Mẹ đã không quản nhọc
nhằn, dãi nắng dầm sương, chắt chiu nuôi dưỡng, dạy dỗ và tạo điều
kiện cho con học tập trong suốt mười mấy năm qua.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý

đất đai và Bất động sản cùng toàn thể thầy cô đã tận tình dạy dỗ và
truyền đạt kinh nghiệm kiến thức cho em trong thời gian học tập.
Em chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Du đã nhiệt tình quan
tâm, hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện đề tài để
hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn tới Ban Bồi thường giải phóng mặt
bằng Quận 9, đặc biệt là anh Huỳnh Vũ Lâm cùng Cô,Chú, Anh,Chị
trong Phòng Nghiệp vụ 2 đã tạo điều kiện thuận lợi cho em thu thập
tài liệu, số liệu và nhiệt tình giúp đỡ truyền đạt kinh nghiệm kiến
thức bổ ích trong suốt thời gian em thực tập tại cơ quan.
Mình cảm ơn tập thể lớp DH08QL và bạn bè đã luôn bên cạnh
giúp đỡ động viên nhau trong quá trình học tập.
TP.HCM ngày 12 tháng 07 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Thị Thanh Thảo


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thanh Thảo, Khoa Quản lý Đất đai& Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác BT -GPMB và hỗ trợ TĐC dự án xây dựng Bến xe
Miền Đông Mới-phường Long Bình-Quận 9-Thành phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Du, bộ môn Quy hoạch, khoa Quản lý Đất
đai& Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Bồi thường giải toả là công tác gắn liền với quá trình giải phóng mặt bằng để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Công tác bồi thường hết
sức phức tạp và khó thực hiện vì nó không những ảnh hưởng đến đời sống của người
dân trong khu vực giải toả mà còn ảnh hưởng đến toàn xã hội. Do đó, phải nghiên cứu
xây dựng phương án đền bù giải tỏa và tái định cư một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và thỏa mãn được nguyện vọng của người

sử dụng đất bị thu hồi.
Dự ánđầu tư xây dựng Bến xe Miền Đông Mới là công trìnhgóp phần hoàn chỉnh hệ
thống cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chung của Quận, tạo sự khang trang cho khu vực
đô thị, bảo đảm môi trường, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và giảm ùn tắc giao
thông trong giờ cao điểm.
Xuất phát từ tình hình thực tế ở địa phương, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc
áp dụng các chính sách, các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Qua đó có được những nhận định tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, từ đó rút ra những hạn chế, tồn tại và bài học kinh nghiệm, đưa ra những đề xuất
nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, làm cho các dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp như :
− Phương pháp điều tra, khảo sát;
− Phương pháp thu thập tài;
− Phương pháp phân tích tổng hợp;
− Phương pháp chuyên gia ;
− Phương pháp so sánh.
Tính đến thời điểm này việc tính toán áp giá của dự án về cơ bản đã hoàn thành.
Đã thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án với tổng kinh phí
bồi thường hỗ trợ và hỗ trợ tái định cư là 610.173.783.000đồng. Bố trí tái định cư cho
07 hộ dân tại Khu tái định cư Long Sơn.


Thành phố ban hành quyết định thu hồi đất chung

Thành lập hội đồng bồi thường

UBND Quận ban hành quyết định thu hồi đất cá nhân

Phát tờ khai, hướng dẫn kê khai

Kiểm kê hiện trạng, thu thập tài liệu liên quan

Xét nguồn gốc đất và xét tái định cư
Xây dựng phương án tổng thể
Lập, thẩm định phương án,chi tiết về BT-HT-TĐC
Áp giá BT, HT theo chính sách, đơn giá của UBND Tỉnh

Đồng ý

Chi trả tiền BT,HT

Bàn giao mặt bằng

Quyết định công bố giá trị HT&TDC

Không đồng ý

Khiếu nại theo luật KN-TC về đất đai
Chưa đồng ý, đã vận động
bàn giao mặt bằng
Gửi tiền HT-BT vào ngân hàng

Cưỡng chế


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................................3
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................2
PHẦN I: PHẦN TỔNG QUAN......................................................................................4
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: .................................................................4
I.1.1 Cơ sở khoa học: .....................................................................................................4
I.1.2 Cơ sở pháp lý: .......................................................................................................5
I.1.3 Cơ sở thực tiễn: ......................................................................................................5
I.2 Khái quát địa bàn Quận 9: ..................................................................................9
I.2.1 Điều kiện tự nhiên: ................................................................................................9
I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên: .......................................................................................12
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế: ..............................................................................14
I.2.4 Điều kiện xã hội: ..................................................................................................17
I.3 Tổng quan về công tác BT - HT - TĐC trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM: ....21
I.3.1 Tổng quan về Ban BT - GPMB Quận 9: .............................................................21
I.3.2 Việc thực hiện chính sách bồi thường của Ban BT - GPMB quận 9. ..................21
I.3.3 Quy trình thực hiện công tác BT-GPMB của Ban BT - GPMB quận 9: .............22
I.3.4 Kết quả công tác bồi thường - GPMB năm 2011: ...............................................23
I.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:...............................................................24
I.4.1 Nội dung nghiên cứu: ...........................................................................................24
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu:.....................................................................................24
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................26
II.1 Tình hình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận 9 TP.HCM:...................................................................................................................26
II.1.1 Tình hình quản lý đất đai:...................................................................................26
II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2012: ................................31
II.1.3 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức: ..............................................................34
II.2 Khái quát dự án Bến Xe Miền Đông Mới tại phường Long Bình, Quận
9,TP.HCM:................................................................................................................35
II.2.1 Vị trí, quy mô dự án: ..........................................................................................35
II.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của dự án : .....................................................................37
II.2.3 Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án: ...................................................37

Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

II.2.4 Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án: ..........................................................38
II.2.5 Sơ lược về phương án bồi thường, tái định cư: ..................................................38
II.3 Kết quả đạt được đến ngày 12/06/2012: ............................................................48
II.4 Những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc mà dự án gặp phải cũng như các
giải pháp hoàn thiện: .................................................................................................51
II.5 Nhận xét ảnh hưởng của dự án tới người dân. .................................................51
PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................53
KẾT LUẬN ...............................................................................................................53
KIẾN NGHỊ ..............................................................................................................53
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................55


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6

7
8
9
10
11
12
13

CHỮ VIẾT TẮT
UBND
TP.HCM
TN&MT
QSDĐ
QĐ- HĐBT
GCNQSDĐ
BT - GPMB
BT - HT - TĐC
S
W
O
T
UNDP

CHI TIẾT
Ủy Ban Nhân Dân
Thành phố Hồ Chí Minh
Tài nguyên và môi trường
Quyền sử dụng đất
Quyết định hội đồng bồi thường
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Strenghts : Điểm mạnh
Weaknesses: Điểm yếu
Opportunities: Cơ hội
Threats: thách thức
United Nations DevelopementProgramme

DANH MỤC CÁC HÌNH
Số hiệu hình
Hình 01
Hình 02
Hình 03

Tên hình
Bản đồ vị trí quận 9
Quy hoạch tổng thể Bến xe Miền Đông Mới
Toàn cảnh khu tái định cư Long Sơn – quận 9

Trang

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Số hiệu sơ đồ
Sơ đồ 01
Sơ đồ 02

Tên sơ đồ
Quy trình thực hiện việc giải tỏa BT - GPMB
Trình tự thực hiện đề tài

Trang

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ
Biểu đồ 01
Doanh thu các nghành giai đoạn 2007 - 2011
Phân bố lao động trong các ngành sản xuất giai
Biểu đồ 02
đoạn 2007 - 2011

Trang


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Bảng 01
Bảng 02
Bảng 03
Bảng 04
Bảng 05
Bảng 06
Bảng 07
Bảng 08
Bảng 09
Bảng 10
Bảng 11

Bảng 12
Bảng 13
Bảng 14
Bảng 15
Bảng 16
Bảng 17
Bảng 18
Bảng 19
Bảng 20
Bảng 21
Bảng 22
Bảng 23
Bảng 24
Bảng 25
Bảng 26
Bảng 27
Bảng 28

Tên bảng
Doanh thu các ngành giai đoạn 2007 - 2011
Các chỉ tiêu về nông nghiệp giai đoạn 2007 - 2011
Một số chỉ tiêu về công nghiệp giai đoạn 2007 - 2011
Một số chỉ tiêu về thương mại - dịch vụ giai đoạn
2007 - 2011
Biến động dân số trên địa bàn Quận giai đoạn 2007 2011
Phân bố dân cư trên địa bàn các phường của quận 9
Phân bố lao động trong các ngành sản xuất giai đoạn
2007 - 2011
Kết quả đo đạc bản đồ địa chính
Chỉ tiêu sử dụng các mục đích sử dụng đất của Quận

đến năm 2020
Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận 9 năm 2012
Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2012
Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012
Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức năm 2012
Cơ cấu tổ chức và diện tích theo nguồn gốc sử dụng
năm 2012
Thống kê các loại đất thu hồi
Chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án Bến xe Miền
Đông Mới
Giá đất ở dự án Bến Xe Miền Đông Mới
Hỗ trợ về không đủ điều kiện bồi thường về đất
Giá đất nông nghiệpBến Xe Miền ĐôngMới
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất của hộ gia
đình, cá nhân
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất của tổ
chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh.
Hỗ trợ di dời
Tổng hợp chi phí bồi thường
So sánh dự án
Thống kê các loại đất bồi thường
Thống kê thiệt hại công trình, vật kiến trúc trên đất
Thống kê thiệt hại về cây trồng
Ma trận SWOT

Trang 1

Trang

Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
Bồi thường giải phóng mặt bằng là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm
trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai, nó tác động đến nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế, xã hội như: Bố trí cơ cấu lao động, nhu cầu sử dụng đất, ổn định đời
sống, sinh hoạt và sản xuất của người dân..., nếu thực hiện không tốt có thể để lại
những hậu quả không lường.Hiện các vụ khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70% các
vụ khiếu kiện, điển hình và nóng bỏng nhất trong thời gian qua đó là vụ cưỡng chế thu
hồi đất ở xã Quang Vinh, huyện Tiên Lãng, thành phố Hải Phòngnhư là một hồi
chuông đánh thức các nhà chức trách xem xét lại quy trình quản lý cũng như hệ thống
pháp luật đất đai của nước ta.
Nước ta đang trong giai đoạn Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước đòi hỏi
phải có cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, hài hòa thì tiến trình phát triển được đảm bảo.
Hiện nay TP.HCM đang chịu sức ép bởi dân số đông và nhu cầu đi lại của người dân
ngày càng nhiều đã gây nên tình trạng “đất chật người đông” tạo ra nhiều khó khăn
cho kinh tế, xã hội và môi trường, trong đó tình trạng kẹt xe trên địa bàn thành phố
đang là vấn đề nhức nhối cho các nhà quản lý.
Thực hiện Nghị Quyết 20 - NQ/TW của Bộ Chính trị về phương hướng phát
triển Thành phố đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020. Trên địa bàn quận 9 đã
triển khai nhiều dự án nhiều dự án nhằm phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng như án
Khu dân cư Đông Tăng Long, xây dựng Bến xe Miền Đông Mới, Dự án mở rộng theo
lộ giới Xa lộ Hà Nội, dự án khu Trung tâm Hành chính quận9…
Để các dự án nói chung và dự án xây dựng Bến xe Miền Đông Mới nói riêng
được tiến hành một cách thuận lợi thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vai
trò then chốt trong việc hoàn thành dự án. Nó đòi hỏi Ban BT phải đưa ra một
phươngán hợp lý và đúng pháp luật cũng như nhà đầu tư đưa ra biện pháp phù hợp.
Qua các thời kỳ chính sách pháp luật của nước ta, của UBNDTP.HCM và của

UBND quận9 đã có nhiều thay đổi phù hợp với sự phát triển của xã hội, vì vậy phương
án bồi thường hỗ trợ và tái định cư cũng có nhiều thay đổi, bổ sung và sửa chữa cho
phù hợp nhưng vẫn còn nhiều hộ chưa đồng ý với phương án bồi thường nên chưa đáp
ứng được kế hoạch đề ra, do đó nghiên cứu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trong dự án Bến xe Miền Đông Mới nhằm đưa ra những biện pháp phù hợp giúp dự án
hoàn thành đúng tiến độ.
Xuất phát từ tình hình thực tế, em thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư Dự án Bến xe Miền Đông Mới trên
địa bàn quận9, TP.HCM”
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực trạng công tác BT - GPMB và hỗ trợ tái định cư “Dự án Bến xe
Miền Đông Mới trên địa bàn quận9, TP.HCM” tại phường Long Bình.
Qua đó tìm hiều những nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng, đi sâu vào tâm tư nguyện vọng của người dân.Từ đó đưa ra các kiến
Trang 2


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

nghị để hoàn thiện chính sách bồi thường, giải quyết những vấn đề tồn tại trong những
vướng mắc gặp phải.
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư của “Dự án Bến xe
Miền Đông Mới trên địa bàn quận9, TP.HCM”. Những hồ sơ, chính sách và bảng giá
đất được áp dụng bồi thường, giải tỏa và tái định cư của dự án và dự án xây dựng Khu
đô thị mới Đông Tăng Long tại phường Trường Thạnh, quận 9 TP.HCM.
- Những quy định của pháp luật có liên quan đến bồi thường, giải tỏa và tái định
cư.

- Tâm tư nguyện vọng của người dân trong diện giải tỏa.
Phạm vi nghiên cứu
Với thời gian có hạn và phạm vi của đề tài tốt nghiệp nên việc nghiên cứu chỉ
giới hạn trong “Dự án Bến xe Miền Đông Mới (Bến xe Suối Tiên) trên địa bàn quận9,
TP.HCM”.
Về các chính sách pháp luật quy định về BT - GPMB -TĐC từ khi Luật đất đai
2003 có hiệu lực đến nay.
Thời gian nghiên cứu từ ngày 12/3/2012 đến ngày 12/7/2012.

Trang 3


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

PHẦN I: PHẦN TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường;
- Đất đai: Là vùng đặc trưng (không gian) được xác định trong đó bao gồm: Thổ
quyển, thạch quyển, thuỷ quyển, sinh quyển, khí quyển được xác định trong phạm vi
đó và hoạt động quản trị của con người từ quá khứ đến hiện tại và triển vọng trong
tương lai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo
quy định của Luật đất đai 2003.

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới.
- Thiệt hại vô hình:Là những thiệt hại mà không thể tính toán được, như mất việc
làm, xa trường học, bệnh viện, xa hàng xóm cũ, xa nếp sống phố phường cũ… của
người dân khi phải di chuyển chỗ ở.
- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị
ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển
đến nơi ở mới.
- Giá đất:Là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
- Khung giá đất:Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá đất : Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh
hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ tiềm
năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với
Trang 4


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục đích sử dụng đất, nếu
giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng
đất sẽ không đạt được hiệu quả.
- Giá trị quyền sử dụng đất:Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời gian hạn sử dụng đất xác định.
I.1.2 Cơ sở pháp lý:
- Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày 26 tháng 11 năm
2003;
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai và Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất; các Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12
năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ - CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số
70/2006/TT - BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư và Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
I.1.3Cơ sở thực tiễn:
 Tổng quan các khuyến cáo về chính sách BT - HT - TĐC của các tổ chức
quốc tế.
Trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc tham khảo các nguyên
tắc đặt ra trong công tác giải tỏa di dời theo khuyến cáo của tổ chức Liên Hiệp quốc
Trang 5


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

cũng như qua kinh nghiệm một số nước đã được đúc kết là rất cần thiết, qua đó có thể
kế thừa một cách chọn lọc những kinh nghiệm và nguyên tắc có thể áp dụng được vào
điều kiện Việt Nam, góp phần giảm thiểu bớt những khó khăn vướng mắc trong công
tác bồi thường giải tỏa từ các dự án phát triển hiện nay.


Nguyên tắc chung trong chính sách bồi thường TĐC do UNDP khuyến cáo.

Để bảo đảm tính công bằng và “Bền vững” trong chính sách đền bù TĐC, qua
đúc kết kinh nghiệm của nhiều nước đã thực hiện, tổ chức UNDP đã đề ra 6 nguyên tắc
chính và đã khuyến cáo thành phố Hà Nội và TP.HCM thực hiện từ năm 1996, tại dự án
hỗ trợ kỹ thuật về “Tăng cường năng lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP.HCM” do
Sở Xây dựng chủ trì, bao gồm như sau:
1. Khi quy hoạch hoặc phê duyệt dự án, nên cố gắng hạn chế tối đa di dời

những nơi có thể tránh được, hay nói khác đi cố gắng giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di
dời khi có thể được.
2. Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời, trước tiên cần phải xây dựng một
kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo
đảm rằng những người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với
nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội.
3. Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo
đảm sự tham gia của cộng đồng trong tiến trình bồi thường.
4. Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm
vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc
sống cho những người bị di dời.
5. Nguyên tắc bồi thường “Phi vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều
hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền.
6. Những hộ cư trú chưa hợp pháp (về pháp lý nhà đất) cũng vẫn có thể nhận
được chi phí bồi thường.
(Nguồn: Dự án VIE/95/051, Sở Xây Dựng,1997)
 Nhận định và so sánh với thực tiễn đang áp dụng hiện nay tại TP.HCM cụ
thể trên địa bàn quận 9.
Một cách tổng quát, 6 nguyên tắc được nêu trên rất gần với chính sách đền bù
TĐC hiện nay của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cụ thể trên địa bàn quận
9 đã và đang áp dụng. Sáu nguyên tắc đó đã thể hiện quan điểm giải quyết rất công
bằng cùng một lúc cho hai phía: Phía người dân bị ảnh hưởng (xem các nguyên tắc
1,2,3,5 và 6) và phía nhà đầu tư về phương diện tài chính (xem nguyên tắc 4). Để có
thể nhận định cụ thể việc triển khai thực hiện chính sách giải tỏa bồi thường so với 6
nguyên tắc nêu trên, cần đi vào từng nguyên tắc để xem xét đánh giá.
1. Khi xét đến nguyên tắc thứ nhất:“Nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những nơi
có thể tránh được, hay nói khác đi giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời khi có thể được”.
Trang 6

Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

Đây là nguyên tắc đã được phần nào vận dụng tại Việt Nam trong thời gian
qua. Một số dự án sau khi tính toán hiệu quả, chính quyền địa phương đã lựa chọn
phương án giảm thiểu tối đa việc giải tỏa di dời các hộ dân trong khu vực bị ảnh
hưởng dự án, qua đó điều chỉnh quy mô và phạm vi dự án sao cho phù hợp. Tuy nhiên,
nguyên tắc này hầu như vẫn chưa được quán triệt hầu hết ở mọi nơi.
2. Khi xét đến nguyên tắc thứ hai:“Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời,
phải có xây dựng một kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý
hậu di dời, để bảo đảm rằng những người bị di dời tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc
ngang bằng với nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội”.
Nguyên tắc này đã được thường xuyên nhắc đến trong các dự án tại TP.HCM
cụ thể trên địa bàn quận 9 vừa qua, đặc biệt là một trong những quan điểm đã được
nêu ra từ Nghị quyết 18 của Thành Ủy về công tác giải tỏa di dời. Tuy nhiên, thực tế
cho thấy công tác điều tra xã hội học gần như chưa được chú trọng khi xây dựng kế
hoạch giải tỏa bồi thường. Một số dự án chỉ tiến hành điều tra khảo sát đặc điểm kinh
tế - xã hội của các hộ bị di dời dường như chỉ mang tính chiếu lệ, chưa xem như một
căn cứ quan trọng để xây dựng phương án hỗ trợ sao cho phù hợp. Kinh nghiệm của
một số dự án thực hiện giải tỏa di dời thành công tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn quận
9 vừa qua cho thấy, khâu điều tra xã hội học là cực kỳ cần thiết và quan trọng. Nếu
chúng ta hiểu được đối tượng sắp sửa di dời là ai, thì sẽ có cơ sở đề ra các giải pháp và
biện pháp hỗ trợ một cách thiết thực và hiệu quả nhất. Ngoài ra, trong cấu thành các
chi phí bồi thường, nhiều dự án hiện nay dường như cũng chưa chú trọng đến công tác
hỗ trợ những thiệt hại “Vô hình” mà các hộ phải gánh chịu. Những thiệt hại này cũng
có thể “Lượng hóa” một phần từ kết quả điều tra xã hội học để bổ sung trong chính
sách bồi thường. Nhìn chung, tình hình bố trí một số hộ tạm cư quá lâu như hiện nay,
đã đi ngược lại với nguyên tắc thứ hai này.
3. Khi xét đến nguyên tắc thứ ba:“Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh

hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo đảm sự tham gia của cộng đồng”.
Thực chất nguyên tắc này đã được quan tâm hàng đầu trong chính sách giải tỏa
bồi thường của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng và cụ thể là trên địa bàn
quận 9. Trong Điều 56 Nghị Định 84/2007/NĐ - CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 đã
khẳng định phải có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ dân
có đất bị thu hồi. Do vậy, nguyên tắc này phù hợp với quan điểm trong chính sách và
đã được thực hiện một cách khá nhất quán trong giai đoạn vừa qua.
4. Khi xét đến nguyên tắc thứ 4: “Những bên được hưởng lợi từ dự án phát
triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần về chi phí giải toả, di
dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người bị di dời”.
Là nguyên tắc đang được nghiên cứu vận dụng trong cả nước. Trên thực tế,
nguyên tắc này chưa được thực hiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức
nào hướng dẫn.
Trang 7


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

5. Khi xét đến nguyên tắc thứ 5:“Nguyên tắc đền bù “Phi vật chất” (hỗ trợ
khía cạnh kinh tế - xã hội) cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền
bù vật chất, bằng tiền”.
Hầu hết các khung chính sách đền bù và TĐC vừa qua đều chú trọng nhiều đến
việc tính toán mức giá đền bù, sao cho cao nhất, với tinh thần giúp đỡ tối đa cho người
dân bị ảnh hưởng (bằng tiền). Riêng về khía cạnh hỗ trợ “Phi vật chất”, mặc dù có đề
cập, nhưng dường như chưa được chú trọng nhiều, qua việc cụ thể hóa trong các hành
động thiết thực. Có nhiều biện pháp hỗ trợ dưới dạng “Phi vật chất”, chẳng hạn như
các hộ bị giải tỏa, có thể được chính quyền địa phương cấp một thẻ ưu tiên, xác nhận
là đối tượng đang bị giải tỏa từ dự án phát triển của TP.HCM và khi di chuyển đến bất

kỳ địa phương nào, khi xuất trình thẻ ưu tiên, cũng được ưu tiên mua đất, giải quyết
nhanh chóng thủ tục xây nhà, thủ tục chuyển hộ khẩu và nhất là thủ tục chuyển trường
một cách nhanh chóng cho con cái họ v.v.. Qua đó giá trị của việc “Hỗ trợ phi vật chất”
đối với các hộ bị di dời mới được thể hiện một cách hiệu quả nhất. Những dạng hỗ trợ
này cần được nghiên cứu và áp dụng đa dạng hơn đối với các hộ TĐC.
6. Khi xét đến nguyên tắc thứ 6: “Những hộ cư trú bất hợp pháp (về pháp lý
nhà đất) cũng vẫn nhận được đền bù”.
Là nguyên tắc chưa phù hợp với điều kiện Việt Nam hiện nay. Do đặc thù của
Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng và cụ thể trên địa bàn quận 9 về chính sách
quản lý đất đai trong suốt thời gian dài, nên dẫn đến tính pháp lý, nguồn gốc đất đai
khá phức tạp, không thể áp dụng theo nguyên tắc trên. Mặc dù không áp dụng nguyên
tắc trên, khung chính sách tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn quận 9 vẫn cố gắng chia
thành các nhóm đối tượng (không có giấy tờ hợp pháp) theo thời điểm như
18/12/1980, 15/10/1993, 22/4/2002 để ban hành các mức trợ cấp khác nhau.
Tóm lại, 6 nguyên tắc khuyến cáo trong khung pháp lý di dời TĐC do tổ chức
UNDP khuyến cáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Việt Nam hiện nay. Tuy
nhiên, khi đi vào chi tiết cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng
nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải tỏa bồi thường. Để có cái nhìn
tổng quát về quan điểm bồi thường TĐC của tổ chức Liên Hợp quốc, có thể tham khảo
công thức công thức đầy đủ dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộ dân bao gồm:
DI DỜI = GIẢI TỎA(1) + TÁI ĐỊNH CƯ(2) + ỔN ĐỊNH CUỘC SỐNG(3)
Thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã có nhắc đến vấn đề ổn định cuộc sống,
nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát và theo dõi
xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào, sau khi TĐC nhận tiền hay nhận nhà mới,
qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ cho họ. Nói khác đi, việc đền bù “Phi
vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất “Bằng
tiền”. Bên cạnh đó, về TĐC, mặc dù cho đến nay, thành phố có rất nhiều nỗ lực để cải tiến
chính sách về bồi thường và hỗ trợ, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan
tâm đúng mức đến việc bồi thường những thiệt hại “Vô hình” do giải tỏa gây ra. Hầu hết,
Trang 8

Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

chính sách hiện nay đều dựa trên các thiệt hại “Hữu hình” để bồi thường như đất đai, nhà
ở, kinh doanh v.v… và gần đây có đề cập đến tác động do mất việc làm khi thu hồi đất.
Tuy nhiên, nếu tính đúng và tính đủ, cần phải bồi thường những thiệt hại “Vô
hình” như do con cái chuyển trường học từ trong nội thành ra ngoại thành, thiệt hại do
phải chia nhỏ quy mô hộ gia đình truyền thống, với nhiều thế hệ sinh sống (do phải lên
chung cư), hoặc là thiệt hại do phải đi làm xa hơn, rủi ro về tai nạn giao thông sẽ cao hơn
v.v… Ở một số nước, những chi phí này đều được tính toán vào trong tổng giá trị bồi
thường. Như vậy, có hai vấn đề chưa được nghiên cứu thực hiện cho đồng bộ là nghiên
cứu các thiệt hại “Vô hình” của các hộ di dời để lượng hóa chi phí bồi thường và nghiên
cứu giai đoạn hậu TĐC, qua đó đề xuất một cơ chế giám sát và theo dõi những hộ đã bị di
dời.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc: “Những đối tượng được hưởng lợi từ
dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải
toả, di dời” nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hành chính
sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăng của những
đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trãi một phần hoặc toàn bộ chi phí di dời,
góp phần tăng tính “Bền vững” cho các dự án phát triển có di dời, tạo thêm nguồn thu
để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần thúc đẩy công tác
giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn.
Nhìn chung trong hầu hết các dự án, Ban BT - GPMBquận 9 và Ban Quản lý
các dự án trên địa bàn luôn cố gắng trong việc thực hiện công tác BT - HT - TĐC với
mục đích hỗ trợ tối đa, giảm thiểu đến mức thấp nhất những thiệt hại mà người dân
phải chịu để họ sớm ổn định cuộc sống sau khi bị giải tỏa, di dời. Công tác tổ chức
quản lý, giám sát việc bồi thường giải tỏa được thực hiện tốt hơn với đội ngũ cán bộ có

năng lực và phẩm chất. Việc tổ chức TĐC ngày càng được quan tâm với tiêu chí tạo
chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
I.2 Khái quát địa bàn Quận 9:
I.2.1 Điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí địa lý:
Nằm ở phía Đông TP.HCM, quận 9 là một trong năm Quận đô thị hóa của
TP.HCM, được thành lập theo Nghị định 03/NĐ - CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ.
Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,62ha chiếm 5,4% diện tích toàn Thành phố.
Toàn quận có 13 phường:Hiệp Phú, Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu,
Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Tân
Phú, Phước Long A, Phước Long B.
Ranh giới hành chính:
- Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa Và huyện Long Thành - Đồng Nai
- Phía Tây giáp quận 2 - TP.HCM
- Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai
Trang 9


Ngành: Quản lý Đất đai

-

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

Phía Bắc giáp quận Thủ Đức - TP.HCM

Hình 01: Bản đồ vị trí Quận 9
Trang 10

Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

Tọa độ địa lý:
- 10045’ - 10054 vĩ độ Bắc
- 166043’ - 106058’ kinh độ Đông
2.Địa hình, địa mạo:
- Địa hình Quận được chia thành 2 vùng chính: gò đồi và vùng bưng, có sự đan
xen của hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng và cù lao.
- Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8 - 32m, tập trung ở các phường: Long
Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, Hiệp Phú chiếm diện tích khoảng
3.400ha, chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận .
Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía Đông Nam
của Quậnvà ven các kênh rạch, độ cao từ 0,8 - 2,0m có những khu đất trũng độ cao
dưới 1m như Phường Phú Hữu, Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh chiếm
khoảng 65% diện tích toàn Quận.
Do đặc trưng địa hình của Quậnphần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với
việc xây dựng các công trình lớn. bên cạnh đó còn có địa hình thấp trũng đất phèn mặn
và ngập úng, chiếm khoảng 65% diện tích toàn Quận, nên cần phải có biện pháp phòng
chống ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu
Quận9 nằm ở khu vực gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao, ổn định,
lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng cao với 2 mùa mưa và mùa khô rõ rệt. Mùa mưa
tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu cuối tháng 5 đến hết tháng 11, mùa khô ứng
với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ:Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270C, biên độ nhiệt ở đây ít thay đổi,
nhiệt độ cao nhất vào tháng 3, tháng 4 khoảng 400C.
Chế độ gió:Khu vực này chịu ảnh hưởng của gió mùa cận xích đạo với hướng
gió chính:

- Hướng gió Bắc - Đông Bắc từ tháng 10 - 12.
- Hướng gió Nam - Tây Nam từ tháng 5 - 11.
Chế độ mưa:Lượng mưa phân bố tương đối đều, song vào tháng 7 âm lịch hàng
năm thường có đợt hạn hán ngắn kéo dài, nhân dân thường gọi là hạn Bà Chằn. Lượng
mưa biến động bình quân khoảng 1.800–2.000mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa
mưa chiếm khoảng 90% tổng lượng mưa trong năm, lượng mưa tập trung chủ yếu vào
tháng 8 đến tháng 10. Đối với khu vực trong khu dân cư như Khu dân cư Nam Hòa
Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, Trường Thạnh mưa lớn kéo dài thường gây
ngập úng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của người dân.
4. Mạng lưới thủy văn
Quận9 có hệ thống kênh rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:
- Sông Đồng Nai:Đây là con sông lớn nhất vùng Đông Nam Bộ, có lưu lượng
khoảng 4500km3, bắt nguồn từ cao nguyên Lâm Đồng đổ về biển Đông đi qua địa
phận quận9 tới phường Long Phước, đoạn sông này có chiều dài 28 km. Đây là con
Trang 11


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

sông giúp đẩy mặn, cũng như là nguồn cung cấp nước ngọt cho toàn địa bàn quận, bao
gồm cả nông nghiệp và sinh hoạt.
- Hệ thống sông Rạch Chiếc –Tao Trảo là hệ thống nối hai con sông lớn: sông
Sài Gòn và sông Đồng Nai chảy qua huyện Thủ Đức cũ, nay nằm trên địa bàn quận9.
- Sông Tắc và hệ thống sông phía Nam của quận: sông Tắc là nhánh sông tách
dòng của sông Đồng Nai, nằm trong địa phận hai phường Long Trường Và Long
Phước với chiều dài 13 km, rộng 150m. Đây là sông cung cấp nước cho 2 phường trên.
- Rạch Ông Nhiêu dài 12,5 km, rộng 80m, vào mùa khô con sông này nơi dẫn
mặn xâm nhập và nội đồng gây cản trở cho sản xuất và sinh hoạt.

- Rạch Bà Cua - Ông Cày (nằm trên ranh giới quận9 và quận2) dài 4,2 km, rộng
80m cung cấp nước cho các phường Phú Hữu, Long Trường và dẫn nước từ nội đồng
ra sông Đồng Nai. Về mùa khô con rạch này chịu ảnh hưởng mặn 0,4%.
Tuy vào mùa khô việc xâm nhập mặn là không thể tránh khỏi nhưng với mạng
lưới sông, rạch như trên tạo nên điều kiện thuận lợi cho người dân sinh hoạt cũng như
sản xuất.
I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên:
1.Tài nguyên đất:
Toàn Quậncó diện tích 11.389,62ha chiếm 5,4% diện tích toàn thành phố. Theo
hệ thống phân loại đất Việt Nam thì đất quận9 thuộc 5 nhóm đất trong 9 nhóm đất của
thành phố, bao gồm:
- Đất vàng đỏ và đất xám:Tập trung ở đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng
Nhơn Phú A, Tân Phú diện tích khoảng1.576,52ha, chiếm 13,84% diện tích toàn
Quận, có tầng đất dày, nghèo chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước kém.
- Đất xám:Phân bổ ở vùng gò Ích Thạnh - phường Trường Thạnh, Long Trường,
một phần Ấp Tây Hòa - phường Phước Long A, với diện tích 1.234,23ha, chiếm
10,92% diện tích toàn Quận. Đây là đất xám trên nền phù sa cổ nên có tầng đất dày, cơ
giới nhẹ, dễ thoát nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số. Xét về mức độ
thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì có nền
móng tương đối ổn định.
- Đất phù sa:Phân bố ở phía Tây các Phường Long Phước, Long Bình với diện
tích 196,95ha chiếm 2,08% diện tích toàn Quận. Đất phù sa phân bố ở địa phương là
loại đất phù sa loang lổ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn.Đây là loại đất chua, trị
số pH xấp xỉ với đất phèn, cation trao đổi tương đối cao kể cả Ca++ và Mg++, Na+, riêng
K+ rất thấp, CEC tương đối cao, đạt trị số lý tưởng cho việc trồng lúa.
- Đất phèn:Phân bố ở các khu Trường Lưu, Phước Lai - Phường Long Trường,
Phú Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6.451,94ha
chiếm 56,65% diện tích toàn Quận.
- Đất xói mòn trơ sỏi đá:Có diện tích 83,32ha, chiếm 0,88% diện tích toàn Quận,
phân bố ở khu vực phía Bắc phường Long Bình. Đất được hình thành là hậu quả của

một quá trình xói mòn, rửa trôi mãnh liệt trong một thời gian dài.Đất xói mòn trơ sỏi
Trang 12


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

đá không có khả năng sản xuất, có thể khai thác làm vật liệu xây dựng.Đồng thời có
thể trồng và bảo vệ rừng nhằm khôi phục hệ sinh thái tự nhiên hoặc đưa vào sử dụng
cho các mục đích phi nông nghiệp.
2. Tài nguyên nước:
- Tài nguyên nước mặt:Diện tích có mặt nước của Quậnchiếm 16,86% tổng diện
tích tự nhiên của Quậnvới 1.920,97ha. Trên địa bàn Quậncó con sông Đồng Nai là con
sông lớn nhất và nguồn nước chính cung cấp cho thành phố với diện tích lưu vực
45.000km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước.
- Tài nguyên nước ngầm: Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong
việc phát riển kinh tế - xã hội Quậnvà cả thành phố. Nước ngầm phân bố rộng khắp,
nhưng chất lượng tốt vần là khu vực vùng gò và triền gò độ sâu từ 5 - 50m và có nơi
50 - 100m, đối với vùng đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn ên
chất lượng nước không đảm bảo, trữ lượng khai thác ước tính 100 - 200m3/ ngày.
Nhìn chung:Nguồn nước mặt và nước ngầm của Quậnkhá dồi dào. Tuy nhiên,
hiện nay việc khai thác nước ngầm còn tùy tiện và thiếu quy hoạch nên thành phố cần
có biện pháp để hướng dẫn công tác khai thác nước ngầm.Việc sử dụng phải có quy
hoạch và sự quản lý chặt chẽ sao cho hợp lý và hiệu quả, đồng thời ngăn chặn việc xả
nước sản xuất và sinh hoạt trực tiếp ra sông gây ô nhiễm nguồn nước.
3.Tài nguyên về cảnh quan phục vụ du lịch
Do đặc điểm phản dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo
nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể tái tạo thành các khu vui chơi tham quan du lịch quy
mô lớn, đủ sức phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận, khu

đồi gò độ cao 32m, diện tích rộng 1.000ha có thể bố trí khu thể thao, vui chơi, kết hợp
khôi phục các công trình lịch sử. Bên cạnh đó, Quậncòn có vùng đồng bằng ven các hệ
thống sông rạch diện tích 6.500ha có nhiều cảnh quan thiên nhiên về sông nước, cây
cảnh. Đặc biệt có hai cù lao trên sông Đồng Nai:Cù lao Long Phước, cù lao Bà Sang là
những đất phù sa màu mỡ có thể trồng các loài cây trái dặc trưng cho vùng Nam bộ kết
hợp với du lịch sông nước…
Trên địa bàn có một số tài nguyên cảnh quan được cải tạo trở thành các khu vui
chơi giải trí rất thu hút khách du lịch, như Khu du lịch Suối Tiên, Vườn Cò…
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất.
 Thuận lợi:
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm khá dồi dào, là nguồn nước chính cung
cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trên địa bàn.
Hệ thống sông rạch phát triển tạo nên hệ thống thoát nước tự nhiên rất tốt, bên
cạnh đó phần lớn địa hình thấp trũng là nơi đóng vai trò là hồ điều hòa nước ở phía
Bắc cho khu vực trung tâm thành phố nên khi quy hoạch nên khi quy hoạch cần phải
lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này, tránh san lấp tùy tiện.
Trang 13


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

Địa hình sườn gò và đồi gò có độ cao thích hợp để xây dựng các công trình xây
dựng các công trình lớn.Xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây Bắc của
Quậnthuận lợi cho việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam.
Với điều kiện thổ nhưỡng đã nêu trên cùng với sự phong phú về nguồn nước,
khá thuận lợi cho việc cải tạo để chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ cây lúa-hiệu quả thấp
sang các loại cây có giá trị cao hơn, tạo được cảnh quan phù hợp với đô thị.

Do đặc điểm phản dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển tạo nên
nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành khu vui chơi, khu sinh thái, nghỉ dưỡng phục
vụ cho nhu cầu dân cư thành phố và các vùng lân cận.
 Khó khăn
Với đặc điểm khí hậu có hai màu rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản
xuất và sinh hoạt của người dân.Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực thấp
trũng.Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh
trưởng và phát triển của cây trồng.
Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất công
trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đô thị
hóa không đồng đều giữa các phường trong Quận.
Xuất phát điểm là khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu là thuần nông, đời sống
người dân gắn liền với thửa ruộng, trình độ dân trí còn thấp. Đây cũng chính là áp lực
lớn cho quá trình đô thị hóa của Quận, đặc biệt là quá trình đô thị hóa của Quận, đặc
biệt là chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho những người dân trong
vùng dự án có đất bị thu hồi để thực hiện quá trình đô thị hóa.
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế:
Tuy được thành lập năm 1997, xuất phát là một Quậnthuần nông. Nhưng trong
những năm qua, dưới sự tác động của cơ chế thị trường, yêu cầu của quá trình đô thị
hóa và nhu cầu sử dụng đất để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch
vụ, khu dân cư trên địa bàn…đã tạo ra những biến động đến đời sống kinh tế -xã hội
của đại bộ phận dân cư trên địa bàn. Diện tích đất nông nghiệp ngày càng được thu
hẹp, điều này chứng tỏ quá trình đô thị hóa của quận9 đang diễn ra rất mạnh mẽ. Đặc
biệt quận9 lại nằm trong hành lang công nghiệp TP.HCM -Bà Rịa Vũng Tàu -Đồng
Nai, Quậncó tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, nghành công nghiệp chiếm tỷ trọng chủ
yếu trong nền kinh tế của Quận. Đây là thế mạnh để phát triển kinh tế theo hướng công
nghiệp.
Hiện nay, nền kinh tế của Quậnđã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời
sống khu dân cư không ngừng tăng lên. Cơ cấu kinh tế của Quậntrong những năm gần
đây được xác định là công nghiệp, thương mại -dịch vụ và nông nghiệp.

Song cho đến nay nguồn tài nguyên đất đai của Quậnvẫn chưa được khai thác
hết cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Thế mạnh trong cơ cấu kinh tế của
Quậnhiện nay là công nghiệp, nên cần phải có quy hoạch sử dụng đất cụ thể nhằm làm
Trang 14


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

giảm thiểu ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng xấu đến môi trường sống và sức khỏe
của nhân dân.
Theo số liệu thống kê năm 2011, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của Quậnđạt
12.151,415 tỷ đồng. Trong đó:
- Nông nghiệp chiếm 0,49% thu hút 28,78% lao động;
- Công nghiệp chiếm 62,42% thu hút 59,98% lao động;
- Thương mại - dịch vụ chiếm 37,09% thu hút 11,24% lao động.
Bảng 01: Doanh thucác ngành giai đoạn 2007 - 2011
Đơn vị tính: tỷ đồng
TT
1
2
3

Năm
Chỉ tiêu
Nông nghiệp
Công nghiệp
Thương mại dịch vụ

2007

2008

2009

2010

2011

65,36
3.977,85

67,07
4.913,40

54,699
5.526,60

56,232
7.075,56

60,341
7.585,22

1.484,20

1.850,19

2.374,16

3.256,16

4.505,86

(Nguồn: Phòng thống kê)

8000
7000
6000

ĐVT: tỷ đồng

5000

Nông nghiệp

4000

Công nghiệp
Thương mại - dịch vụ

3000
2000
1000
0
2007

2008

2009

2010

2011

Biểu đồ 01:Doanh thu ngành qua các năm 2007-2011
1. Nông nghiệp:
Năm 2007 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch của UBND Quậnvề việc chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi:Theo hướng giảm dần diện tích đất lúa, tăng diện tích
cây con có giá trị kinh tế cao. Nền sản xuất nông nghiệp tại địa phương có nhiều thuận
lợi, nông dân được tiếp cận kỹ thuật - công nghệ trang thiết bị hiện đại cùng với kinh
nghiệm đã và đang có; kết hợp với các chính sách của nhà nước như hỗ trợ vốn, kỹ
thuật, thị trường và nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp có chất lượng là thuận lợi
cơ bản trong sản xuất nông nghiệp.
Trang 15


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

Bảng 02: Các chỉ tiêu về nông nghiệp giai đoạn 2007 - 2011
S
T
T
1
2
3
4

5
6
7

Chỉ tiêu

Năm

Diện tích lúa cây trồng(ha)
Diện tích cây hoa màu (ha)
Năng xuất lúa (tạ/ha)
Số lượng gia súc (con)
Số lượng gia cầm (con)
Doanh thu (tỷ đồng)
Số người lao động(người)

2007

2008

1.154,2
39,80
31,72
12.575
41.176
65,36
6.577

651,7
45,55

30,37
14.594
6.266
67,07
6.239

2009

2010

2011

33,2
280,2 243,90
41,71
30,52
30,99
27,41
32,5
33,72
22.084 21.707
22.141
5.266
1.987
1.828
54,7
56,23
60,24
5.013
4.472

4.345
(Nguồn:Phòng thống kê)
Qua bảng trên cho thấy diện tích lúa tiếp tục giảm do tác động của quá trình đô
thị hóa. Năm 2011 diện tích lúa giảm 36,3 ha sao với những năm trước đó. Doanh thu
của nghành nông nghiệp là 60,24 tỷ đồng tăng 4,01 tỷ đồng so với năm 2010. Bên
cạnh đó, dù tình hình dịch bệnh ở gia cầm, gia súc đã giảm nhưng số lượng đàn gia
súc, gia cầm vẫn không tăng đáng kể.
Trong những năm tới Quậnsẽ đẩy mạnh chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi
trên lĩnh vực nông nghiệp theo hướng phát triển nông nghiệp đô thị.
2.Công nghiệp:
Ngành công nghiệp của Quậncó nhiều thuận lợi, sự ra đời của Luật Doanh
nghiệp, Nghị định 88/2006/NĐ - CP về việc đăng ký kinh doanh đã thay thế các quy
định cũ, với những quy trình và thủ tục thông thoáng hơn. Khuyến khích các thành
phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư và thu hút cả vốn đầu tư nước ngoài. Điển
hình là khu công nghệ cao TP.HCM với sự tham gia của các đối tác nước ngoài như:
Nhật Bản, Ba Lan, Đài Loan… góp phần tạo điều kiện cho nhân dân lao động nâng
cao tay nghề để xuất khẩu lao động được học các lớp huấn luyện nghiệp vụ chuyên
môn, vừa học vừa làm…
Bảng 03: Một số chỉ tiêu về công nghiệp giai đoạn 2007 - 2011
STT
Năm
2007
2008
2009
2010
2011
Chỉ tiêu
Cơ sở sản xuất
1
1.470

1.690
1.790
1.396
1.484
(cơ sở)
Số lao động
2
33.517
35.026
36.305
37.917
47.438
(người)
Giá trị sản
3
3.977,851 4.913,402 5.326,603 7.075,558 7.585,215
xuất (tỷ đồng)
(Nguồn:Phòng thống kê)
Trong những năm qua, ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về cơ sở vật
chất, chất lượng lao động, vốn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu,
và khả năng cạnh tranh trên thị trường so với các nước trên thế giới còn kém. Tuy
Trang 16


Ngành: Quản lý Đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo

nhiên, không phải vì vậy mà giá trị sản xuất công nghiệp bị tụt giảm, tình hình sản
xuất công nghiệp trong những năm gần đây: Giai đoạn 2007 -2011 ổn định và có chiều

hướng phát triển tốt. Ngay từ đầu năm một số doanh nghiệp đã chủ động tìm được đối
tác, ký kết hợp đồng sản xuất… đồng thời cũng tạo được việc làm ổn định cho người
lao động. Tổng sản lượng hàng nămcũng tương đối cao, số lao động trong ngành công
nghiệp tăng 9.521 người so với 2010, doanh thu của Quậnvẫn tăng 509,657 tỷ đồng so
với năm 2010.
3. Thương mại - dịch vụ:
Số lượng lao động trong ngành thương mại- dịch vụ trong thời gian qua có sự
gia tăng đáng kể, hoạt động dịch vụ đa dạng không ngừng nâng cao cung cách phục vụ
và tiếp thị.
Đồng thời với sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt của Đảng và Nhà nước, cùng với
việc vận dụng tốt các chủ trương, chính sách đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng,
khuyến khích các thành phần kinh tế có đủ điều kiện tham gia hoạt động kinh doanh
bình đẳng trước pháp luật.
Bảng 04: Một số chỉ tiêu về thương mại - dịch vụ giai đoạn 2007- 2011
Năm
2007
2008
2009
2010
2011
STT
Chỉ tiêu
Số cơ sở
1
7.309
8.089
7.400
8.488
8.591
(cơ sở)

Số lao
2
13.233
14.920
14.415
17.623
18.522
động(người)
Doanh thu (tỷ
3
1.401,71 1.850,185 2.374,160 3.256,155 4.505,859
đồng)
(Nguồn:Phòng thống kê)
Trên địa bàn Quậncó một số khu du lịch, điểm tham quan khu di tích với phong
cảnh khá lý tưởng nên đã thu hút khách tham quan với số lượng lớn trong dịp lễ, tết.
Đây là yếu tố giúp cho ngành dịch vụ phát triển, doanh thu năm 2011tăng 1.249,704 tỷ
đồng so với năm 2010.
I.2.4 Điều kiện xã hội:
1. Dân số:
Đầu năm 2012 dân số Quận khoảng 227.815 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là
0
11,4 ( / 00 ), tỷ lệ tăng cơ học 53,9 (0/ 00 ) mật độ dân số bình quân là 19 người/km2. Quy
mô dân số ngày càng tăng do yếu tố chính là tăng cơ học. Do quá trình đô thị hóa tăng
nhanh, xuất hiện nhiều khu công nghiệp: Khu Công nghệ cao và các nhà máy xí
nghiệp…nên dân cư nội thành chuyển ra, lao động các tỉnh khác đến tìm việc và sinh
sống trên địa phường.

Trang 17