ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (849.98 KB, 78 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN
ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG
BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG
Sinh viên thực hiện
Lớp
Khóa
Ngành
: Nguyễn Việt Hà
: DH08QL
: 2008 - 2012
: Quản Lý Đất Đai
TP. Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2012
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGUYỄN VIỆT HÀ
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN
ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG
BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)
Ký tên: ………………………………
TP. Hồ Chí Minh tháng 7, năm 2012
Trang i
Bốn năm học tại trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, đối với em
là một thời gian vô cùng quý báu, vì qua đó em đã được các quý thầy cô, các anh chị
và các bạn bè đã truyền dạy cho em những kiến thức hết sức hữu ích là hành trang
giúp em tự tin hơn khi bước vào đời.
Trước tiên con xin cảm ơn cha mẹ, người đã chịu nhiều nhọc nhằn, vất vả nuôi
dạy con nên người. Bên cạnh đó, con cũng bày tỏ tình cảm biết ơn đến những người
thân trong gia đình đã dành cho con những tình cảm và những lời động viên để con
theo học và hoàn thành đề tài này.
Tiếp đến con xin chân thành cảm ơn đến ban giám hiệu, quý thầy cô trường đại
học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt là quý thầy cô giáo trong khoa Quản
lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình dạy bảo cho em những chuyên môn hữu ích về
công tác quản lý đất đai trong suốt thời gian học. Đặc biệt hơn là thầy Huỳnh Thanh
Hiền là người đã tận tâm, tận lực truyền đạt cho em những kiến thức mới mẽ cũng như
những phương pháp nghiên cứu để hôm nay em hoàn thành được đề tài này.
Em xin cảm ơn các cô chú và các anh chị trong TT-Phát Triển Quỹ Đất thị xã
Dĩ An, Tỉnh Bình Dương. Đặc biệt là anh Trần Văn Út, chị Võ Thị Thanh Thúy và anh
Huỳnh Thành Nhân đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành quá trình thực tập.
Và em cũng xin cảm ơn đến tất cả các anh chị và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình học tập.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và kính chúc quý thầy cô
dồi dào sức khỏe và hoàn thành tốt trong công cuộc trồng người.
Sinh viên
Nguyễn Việt Hà
TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012
Trang ii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Việt Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án
xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại
Phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền - giảng viên Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh
Để các dự án đề ra được hoàn thành theo đúng kế hoạch thì công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những công tác quan trọng không thể thiếu
góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án.
Đề tài nghiên cứu được tiến hành trên cơ sở căn cứ vào các văn bản pháp luật
hiện hành liên quan đến phương án, tìm hiểu những mặt đạt được và tồn tại của dự án
và rút ra một số kết quả như: Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn được
ban hành đã giúp cho công tác bồi thường, giải tỏa được thuận lợi hơn, đơn giá đưa ra
trong dự án đã được đa số các hộ dân chấp thuận, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác
bồi thường, việc bố trí tái định cư cho người dân ở khu vực đang được tiến hành rất
thuận lợi. Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành –
Suối mang lại hiệu quả lớn về các mặt kinh tế, chính trị, xã hội....
Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối
Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương với tổng diện tích đất giải
tỏa là 82.105,00 m2, số hộ dân 30 hộ,với 181 nhà xưởng và công trình kiến trúc. Đến
thời điểm hiện nay TT- phát triển quỹ đất cơ bản đã kiểm kê, áp giá và chi trả đèn bù
gần như đã hoàn thành và tiến hành vận động người dân bàn giao mặt bằng, trong đó
đã chi trả được 30 hộ trong đã 29 hộ giải tỏa trắng, thu hồi 82.105,00 m2 đất với tổng
kinh phí chi trả là 506.476.486.950 đồng, giải quyết được 99% số hồ sơ, đồng thời xét
tái định cư cho 25 hộ, còn lại 1 hộ. Hiện nay TT- phát triển quỹ đất đã nhận được 25
đơn khiếu nại liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và đã giải
quyết 22 đơn đạt hơn 88 %.
Bên cạnh vẫn còn một số hạn chế trong phương án chưa giải quyết, chưa được
đề xuất như: một số hộ dân trong khu vực dự án không bằng lòng với mức giá bồi
thường, giá thấp chưa sát với thị trường, chi phí hỗ trợ cho các hộ dân bị giải toả trắng
nhìn chung vẫn còn thấp chưa giúp được người dân giảm bớt khó khăn, dẫn đến còn
nhiều khiếu nại từ phía người dân.
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy được tình hình Bồi thường – Giải tỏa thực sự
có được những thuận lợi hay gặp phải những khó khăn nhất định.trên cơ sở đó đề xuất
một số giải pháp và kiến nghị điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
phù hợp để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện và được sự
đồng tình ủng hộ của người dân hơn.
Trang iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
:
Ủy ban nhân dân
HĐND
:
Hội đồng nhân dân
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
BT – GT
:
Bồi thường – Giải tỏa
HLBVĐB
:
Hành lang bảo vệ đường bộ
HLBVĐB
:
Hành lang bảo vệ đường điện
TT-PTTQĐ :
Trung tâm phát triễn quỹ đất
BTCT
:
Bê tông cốt thép
KCN
:
Khu công nghiệp
TN – MT
:
Tài nguyên – Môi trường
GCNQSDĐ :
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ø
:
đường kính
TĐC
:
Tái định cư
GTVT
:
Giao thông vận tải
Trang iv
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính .......................................................21
Bảng 2 Diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn thị xã Dĩ An .....................25
Bảng 3 Kết quả thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thị xã Dĩ An ............26
Bảng 4 Tình hình giao đất, cho thuê đất các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên địa
bàn Thị xã Dĩ An năm 2012 .........................................................................................27
Bảng 5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2012 .............28
Bảng 6 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An năm 2012 ...............................................30
Bảng 7 Một số công trình đã và đang triển khai trên địa bàn thị xã Dĩ An năm 2012.32
Bảng 8 Thống kê diện tích các loại đất trong dự án .....................................................35
Bảng 9 Thống kê tài sản hiện có trong dự án ...............................................................36
Bảng 10 Thống kê số hộ và nhân khẩu trong dự án .....................................................36
Bảng 11 Áp giá bồi thường về đất ................................................................................37
Bảng 12 Áp giá về công trình xây dựng, nhà ở ............................................................38
Bảng 13 Áp giá bồi thường công trình phụ - vật kiến trúc...........................................38
Bảng 14 Áp giá bồi thường công trình phụ ..................................................................39
Bảng 15 Áp giá bồi thường cây trái .............................................................................39
Bảng 16 Áp giá bồi thường hoa màu ............................................................................40
Bảng 17 Áp giá chính sách hỗ trợ một hộ dân bị giải tỏa ............................................40
Bảng 18 Áp giá chính sách Hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh do bị ngừng sản xuất
kinh doanh: áp dụng đối với các trường hợp sản xuất kinh doanh có giấy tờ hợp pháp
......................................................................................................................................41
Bảng 19 Bảng vị trí các thửa đất và đơn giá trong khu tái định cư ..............................41
Bảng 20 Giá trị bồi thường tài sản, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ đến ngày 1
tháng 7 năm 2012 .........................................................................................................42
Bảng 21 Kết quả so sánh giá đất của dự án so với các dự án khác ..............................43
Bảng 22 Kết quả bồi thường, hỗ trợ nhà ở đến ngày 1 tháng 7 năm 2012
......................................................................................................................................44
Bảng 23 Áp giá bồi thường nhà ở của một hộ dân bị giải tỏa ......................................44
Bảng 24 Áp giá bồi thường, hỗ trợ một số cây lấy gỗ .................................................45
Bảng 25 Áp giá bồi thường một số cây không quy định cụ thể trong phương án........46
Bảng 26 Bồi thường cây trái hoa màu ..........................................................................46
Bảng 27 kết quả các hộ dân bị giải tỏa trắng nhận mua suất tái định cư .....................47
Trang v
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1 Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả .........................................................16
Sơ đồ 2 Sơ đồ địa giới hành chính thị xã Dĩ An...........................................................20
Sơ đồ 3 Quy trình thực hiện đề tài................................................................................23
Sơ đồ 4 Sơ đồ hiện trạng vị trí dự án ............................................................................34
Biểu đồ 1 Cơ cấu các loại đất huyện Dĩ An .................................................................31
Biều đồ 2 Cơ cấu đất phi nông nghiệp thị xã Dĩ An năm 2012 ...................................32
Trang vi
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu:.....................................................................................................1
Đối tượng nghiên cứu: ...................................................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ........................................................................................................18
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...........................................................21
I.2.2.1. phát triển kinh tế ..........................................................................................21
I.3.1. Nội dung thực hiện ..........................................................................................22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................22
I.3.3. Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu .....................................................23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................24
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ
AN .................................................................................................................................24
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai..............................................................................24
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An............................................................29
II.2. TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ DĨ AN .............................................................................................................31
II.3. GIỚI THIỆU DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI VÀ
TUYẾN METRO SỐ 1 BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN TẠI PHƯỜNG BÌNH
THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG ....................................................34
II.3.1. Quy mô dự án .................................................................................................34
II.3.2. Hiện trạng sử dụng đất, tài sản hiện có trên đất, số hộ và nhân khẩu
trong khu giải tỏa trên địa bàn thị xã Dĩ An ..........................................................36
II.3.4. Chính sách hỗ trợ và tái định cư ..................................................................41
II.3.5. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tính đến ngày 1 tháng
7 năm 2012 .................................................................................................................43
II.4. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................43
II.4.1. Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................44
II.4.2 Đánh giá tính hiệu quả của dự án .................................................................49
II.4.2.1 Hiệu quả về kinh tế ......................................................................................49
II.4.2.2 Hiệu quả về xã hội .......................................................................................50
II.4.2.3 Hiệu quả về môi trường ..............................................................................50
II.4.3 Những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc ...................................................50
II.5. ĐỀ XUẤT CÁC HƯỚNG HOÀN THIỆN PHƯƠNG ÁN ..............................52
Trang vii
KẾT LUẬN ..................................................................................................................55
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................56
PHỤ LỤC
Trang viii
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thực hiện mục tiêu đến năm 2020 nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp thì
việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ sự phát triển của đất nước là không thể
thiếu. Tuy nhiên việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng đang gặp rất nhiều khó khăn do
những nguyên nhân khác nhau, một trong những nguyên nhân đó là việc thu hồi đất thực
hiện giải phóng mặt bằng.
Trong đó Dự án xây dựng đường bến xe Miền Đông mới (bến xe Suối Tiên) và
tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình
Dương với diện tích giải tỏa là 8,2 ha là 1 điển hình. Đây là công trình góp phần vì lợi ích
chung và lâu dài của cộng đồng, vì sự phát triển liên vùng trong tương lai, đảm bảo sự kết
hợp tiếp nối giữa các phương tiện khác nhau như đường bộ, đường sắt, Metro để phát huy
hiệu quả kinh tế, đảm bảo sự tiện ích cho người dân.
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư là một việc
làm rất cần thiết nhằm đảm bảo tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng củng
phải chú ý giải quyết tốt các vấn đề xã hội và cuộc sống của nhân dân. Do đó chính sách
bồi, thường hỗ trợ và tái định cư phải đảm bảo tạo lập được nơi ở mới, cuộc sống mới tốt
hơn hoặc bằng nơi ở cũ cho những người bị ảnh hưởng bởi dự án. Chính sách phải đảm
bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân bị thu hồi đất - nhà đầu tư – nhà nước.
Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một quá trình lâu dài, phức tạp tác động
đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Xử lý không tốt vấn đề này sẽ gây ra
tình trạng mất ổn định trong xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế. Ngược lại làm tốt công
tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông
thoáng cho phát triển, đẩy nhanh tiến độ các dự án thu hút đầu tư mà còn góp phần làm
lành mạnh nhiều mối quan hệ trong xã hội, củng cố được lòng tin của người dân, hạn chế
trình trạng tranh chấp, khiếu nại từ người sử dụng đất.
Trước yêu cầu cấp thiết đó đòi hỏi có 1 phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và
tái định cư hợp lý, thỏa đáng đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong sự phù hợp
với lợi ích của toàn xã hội, góp phần tích cực vào tiến trình xây dựng và phát triển đất
nước.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, với sự cho phép của khoa Quản Lý Đất đai và
Bất Động Sản, và sự giúp đỡ của TT-phát triển quỹ đất thị xã Dĩ An – tỉnh Bình Dương
em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên
tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương”.
Trang 1
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu về quy trình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã
Dĩ An tỉnh Bình Dương.
Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã Dĩ An tỉnh
Bình Dương của dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành
– Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương
Phân tích những mặt ưu củng như những mặt còn tồn tại của công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư hiện nay đang áp dụng trên địa bàn.
Qua thực tiễn, phát huy những kết quả đạt được, khắc phục những hạn chế vướng
mắc, rút ra những bài học kinh nghiệm và đề xuất một số giải pháp góp phần xây dựng
chính sách bồi thường phù hợp với thực tế địa phương và hoàn thiện hơn, đáp ứng quyền
lợi của người sử dụng đất.
Đối tượng nghiên cứu:
Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án xây dựng bến xe Miền
Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ
An, tỉnh Bình Dương;
Các văn bản pháp luật có liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới (bến xe suối tiên) và tuyến Metro số 1
Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
+ Trong khoảng thời gian nghiên cứu 10/03/2012 đến 10/7/2012
Trang 2
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn
a. Lược sử công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở nước Việt Nam qua
các thời kỳ
Quá trình phát triển kinh tế xã hội đã trải qua các giai đoạn lịch sử với những chế
độ chính trị khác nhau nên những chính sách được áp dụng trong bồi thường khi thực hiện
thu hồi đất củng khác nhau.
Giai đoạn trước năm 1975:
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, Đất đai thuộc sở hữu của Vua Chúa nên khi bị
thu hồi đất thì chủ sử dụng không được bồi thường.
Sau cách mạng tháng tám 1945, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được
thành lập, các luật lệ về Đất đai trong thời kỳ pháp thuộc bị bãi bỏ.
Năm 1946 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia ruộng đất cho
nông dân nghèo.
Năm 1953, Quốc hội ban hành luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có
ruộng”
Trước năm 1959, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn chưa được ban
hành. Năm 1959, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện đầu tiên qua
Nghị định số 151/HĐCP ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định tạm thời
trưng dụng đất, thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng quy định một số
điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, hoa màu cho nhân dân ở những
vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố.
Sau 30/04/1975, đất nước hoàn toàn độc lập, Đất đai cả nước thuộc chế độ sở hữu
tập thể dưới hình thức hợp tác xã. Tuy nhiên, hiến pháp năm 1980 của nước Việt Nam ra
đời đã khẳng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, vì thế
việc chủ sở hữu buộc nhà nước bồi thường khi thu hồi đất là không có căn cứ.
Năm 1986, sau đại hội toàn quốc lần VI, đất nước ta chuyển sang giai đoạn mới,
giai đoạn kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Các hoạt động sử dụng đất và
nhu cầu về Đất đai trở nên bức thiết hơn, thị trường Đất đai vì thế trở nên sôi động nhưng
vẫn còn là thị trường hoạt động không công khai. Ngày 29/12/1987 luật Đất đai 1988
được Quốc hội thông qua, nhưng vẫn chưa có những quy định cụ thể về vấn đề bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định lại “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
Giai đoạn từ 1993 – 2003:
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 đã điều chỉnh, sửa
đổi bổ sung một số điều cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm lúc đó. Cụ thể như
sau:
- Điều 12 khẳng định: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang
sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi
thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Trên cơ sở đó, hai Nghị định được ban hành để giải quyết những vấn đề vướng
mắc trong đền bù giải tỏa: Nghị định 87/NĐ-CP về việc quy định khung giá các loại đất
và Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên vẫn còn nhiều điều bất hợp lý trong thực hiện chính
sách bồi thường thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất như:
- Bảng giá đất do địa phương xây dựng dựa trên bảng giá đất của Chính phủ,
UBND tỉnh; không cập nhật kịp thời sự biến động giá cả dẫn đến giá quy định thấp hơn
nhiều so với giá thị trường gây phản ứng mạnh trong người dân.
- Việc tái định cư cho người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức.
- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng và
đất nông nghiệp … là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất khó khăn
do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và loại đất.
Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
Năm 1998, Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần đầu và ngày 29/4/1998
Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP trên cơ sở
điều chỉnh, bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP, ngày 04/11/1998
Bộ Tài chính củng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn Nghị định
22/NĐ-CP.
Giai đoạn từ 2003 đến nay:
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời ban hành các nghị
định hướng dẫn thi hành. Các văn bản này đã tạo căn cứ pháp lý quan trọng trong quản lý,
sử dụng đất đai, phát huy được nguồn lực từ đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế và ổn
định xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các nghị định đã bộc lộ một số nội dung
không phù hợp với thực tế như quy hoạch sử dụng đất; xác định giá đất; tổ chức phát triển
quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, một số quy định
về xác định giá các loại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ
trong khu dân cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện
tích đất nông nghiệp … còn chưa rõ nên việc áp dụng ở địa phương chưa thống nhất, nhà
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư, tình trạng khiếu kiện
đông người kéo dài xảy ra gây mất trật tự xã hội.
Để hướng dẫn những quy định mới về bồi thường, giải tỏa, tái định cư thì ngày
29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai năm 2003, ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP về
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thay thế cho Nghị định
22/NĐ-CP. Ngày 7/12/2004 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 116/TT-BTC hướng dẫn
thi hành Nghị định 197/NĐ-CP. Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định mới này
thay thế Nghị định 197/NĐ-CP. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện có nhiều điểm chưa
hợp lý trong thực tế như:
- Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất bao gồm 13 bước, việc quy định như vậy còn phức tạp, nhiều bước
trùng lặp cụ thể như: công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) và thông báo về việc thu
hồi đất (Điều 52); lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư (Điều 56). Từ đó dẫn đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng để giao đất cho chủ đầu tư thường kéo dài rất lâu.
- Mặt khác, một số bước công việc lại quy định quá chi tiết, không phù hợp với
thực tế như yêu cầu về việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi trong khi chưa
xác định rõ mốc giới của khu đất; việc thu hồi đất mà bàn giao ngay cho chủ đầu tư quản
lý sẽ dẫn đến tình trạng đất bị tái lấn chiếm, xê dịch mốc giới. Các nhà đầu tư thường phải
thực hiện 03 loại công việc: giới thiệu địa điểm, lập dự án đầu tư, xét duyệt hoặc cấp phép
hoặc chấp thuận dự án đầu tư; thu hồi đất, giao đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập
và xét duyệt quy hoạch xây dựng.
Gần đây, để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất.
I.1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
- Đất đai: là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn
định hoặc thay đổi có tính chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trong, bên trên
và bên dưới nó như khí hậu, đất, điều kiện địa chất, những hoạt động của động thực vật và
những hoạt động của con người trước đây, hiện tại ở chừng mực mà những thuộc tính này
ảnh hưởng đến tương lai.
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
- Định giá: là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản củng như xem xét các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn.
- Giá đất: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất (khoảng 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Khung giá đất: là do chính phủ xác định, xác định mức giá tối đa và mức giá tối
thiểu của mỗi loại đất theo mục đích xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định,UBND tỉnh hằng
năm xây dựng bảng giá đất cho các loại đất ở địa phương mình ứng với các mức độ tiềm
năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng Đất đai có điều kiện tự
nhiên, kinh tế-xã hội khác nhau.
- Thu hồi đất : là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của luật Đất đai 2003.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trả lại giá trị QSDĐ bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất (khoảng 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước giúp đỡ cho người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới (khoảng 7 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Tái định cư: là việc con người tạo dựng cuộc sống ở nơi cư trú mới sau khi di dời
khỏi nơi cư trú cũ vì một lý do nào đó. Trong thực tế có hai loại tái định cư:
+ TĐC tự nguyện: là do nhu cầu cuộc sống người dân tự nguyện di chuyển
từ nơi ở này sang định cư ở nơi khác.
+ Tái định cư bắt buộc: là do người dân bi trưng dụng đất để xây dựng các
dự án vì lợi ích chung của cộng đồng, của quốc gia.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường: là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả
của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến.
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
I.1.1.3. Một số quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
UBND tỉnh Bình Dương có liên quan đến dự án nghiên cứu
a. Bồi thường về đất
a1) Điều kiện để được bồi thường về đất
Áp dụng Điều 9 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương, cụ thể:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng Đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, cụ thể:
- Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ tặng cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã tại thời điểm tặng cho.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa (nhà tình thương, nhà đại đoàn kết) gắn liền với đất của
cơ quan, tổ chức giao nhà.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước
ngày 15/10/1993.
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật, cụ thể:
- Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuộc sở hữu nhà
nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu
nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà
nước và nhân dân cùng làm, các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
- Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân
dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở,
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc
giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất như sau:
- Bằng khoán điền thổ.
- Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ.
- Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất
ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc
chế độ cũ chứng nhận.
- Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp.
- Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân
dân tỉnh công nhận.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp Đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước
01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo khoản 3 Mục này và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không
có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các
trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a Phần I thì người đang
sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện
tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi
50% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của Nhà nước. Đối với phần diện tích vượt
hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không
được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông
nghiệp.
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
b) Đối với đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở)
và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại tại Điểm a Khoản 1
Mục a2 Điều a Phần I thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi 50% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy
định. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông
nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất
nông nghiệp.
c) Đối với đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối
với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không
vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
tại từng thời điểm.
d) Đối với đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại tại
Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a1 Phần I hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức
giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không
được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi
không có chỗ ở nào khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở
mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng
đất theo quy định.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực
tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
9. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
10. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/07/2004 nhưng đã
nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì được
bồi thường theo quy định sau:
a) Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao với trường hợp
được giao đất trước ngày 15/10/1993.
b) Với trường hợp được giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004
thì được bồi thường cụ thể như sau:
Trang 9
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
- Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đất ở trong hạn mức giao đất theo quy định của
Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại từng thời điểm.
- Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức
giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng phải trừ đi 50% tiền sử
dụng đất phải nộp theo quy định đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất.
a2) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như
sau
Áp dụng Điều 10 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương.
1. Đối với đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận
hoặc một trong các loại giấy tờ theo Khoản 3 Mục a1 Điều a Phần I và được Ủy ban nhân
dân cấp phường xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất
thực hiện theo quy định sau:
a) Đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sau
thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng
nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của
Ủy ban nhân dân tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, cụ thể sau:
- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và
công khai.
- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý.
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm
mốc.
- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức,
đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người
sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên
cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi
thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
b) Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không
thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất như quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục này
thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng.
Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì
phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
c) Đất đang sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất
là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với
Trang 10
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt
quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại
từng thời điểm.
d) Đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điểm a
Khoản 1 Mục I.1.1.3.1.2 hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không được bồi thường về
đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào
khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được
thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy
định.
2. Đối với thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã
được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐCP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các Khoản 3, 4 và 5 Mục I.1 Điều I Phần III của quy định này thì
thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận
không có tranh chấp củng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mức do
Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất.
a3) Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường
Áp dụng Điều 8 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương.
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Mục a1 và Mục a2.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất bị thu hồi
quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và Điều 35
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
5. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của Ủy ban nhân dân cấp xã.
6. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện theo mục a1 và Mục
a2 nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Mục này.
7. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ
01/07/2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không
đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất.
b. Bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
b1)Điều kiện để được bồi thường
1. Nguyên tắc bồi thường tài sản về tài sản
1.1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt
hại, thì được bồi thường.
1.2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường
hoặc hỗ trợ tài sản.
1.3. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
xây dựng thì không được bồi thường.
1.4. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1 tháng 7
năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định
trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt hoặc công bố thì không được bồi
thường.
1.5. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường, không được hỗ trợ, bao gồm cả cây trồng trên đất.
1.6. Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định phù hợp trên cơ
sở đề nghị của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
2. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
2.1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ Xây Dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính
theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công
trình do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
2.2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:
a) Mức bồi thường nhà, công trình = Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt
hại + 10% giá trị hiện có.
Giá trị hiện có của nhà, công trình: Được xác định bằng tỷ lệ % chất lượng còn lại của
nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương do ngành xây dựng trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng tổng
mức bồi thường tối đa không quá 100% và tối thiểu không dưới 40% theo đơn giá quy
định.
b) Mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác khi bị phá dỡ một phần:
- Nếu phần diện tích còn lại không còn sử dụng được nữa thì được bồi thường cho
toàn bộ nhà, công trình theo quy định.
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
- Nếu phần còn lại sử dụng được, thì được tính bồi thường phần công trình bị phá dỡ
theo đơn giá quy định và được trợ cấp sửa chữa thêm 20% giá trị thiệt hại đã được bồi
thường.
2.3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức
bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp
theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn
sử dụng thì không được bồi thường.
Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại
vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để
xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
2.4. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường.
2.5. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định
tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
2.6. Đơn giá bồi thường nhà ở, nhà xưởng, nhà tạm, công trình phụ áp dụng theo
giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi.
c. Đơn giá bồi thường nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên đất
Áp dụng Quyết định số 58/2011/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của UBND tỉnh Bình
Dương về đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.(Sẽ được thể hiện chi tiết trong
phần phụ lục: B)
Đối với những cây trồng không có trong Quyết định thì tính quy đổi theo cây trồng tương
đương.
d. Chính sách hỗ trợ và tái định cư
d1) Chính sách hỗ trợ (trường hợp giải tỏa trắng)
1. Hỗ trợ ổn định đời sống và gia đình chính sách
- Hỗ trợ ổn định đời sống:
Hỗ trợ 2.000.000 đồng/nhân khẩu thường trú tại căn hộ phải di dời (có đăng ký trong hộ
khẩu).
- Đối với gia đình chính sách (có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền) được
trợ cấp thêm :
+ Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng Lực lượng Vũ trang nhân dân, Anh hùng
Lao động: 5.000.000 đồng/hộ.
+ Thương binh, gia đình liệt sĩ (cha mẹ, vợ, chồng, con là liệt sĩ): 3.000.000
đồng/hộ.
Trang 13
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
+ Gia đình có công với cách mạng, gia đình cách mạng lão thành, gia đình cán
bộ hưu trí và các đối tượng đang hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác: 2.000.000
đồng/hộ.
Trường hợp trong một hộ gia đình có nhiều đối tượng chính sách được hưởng như nêu
trên thì chỉ tính một mức hỗ trợ của đối tượng có mức hỗ trợ cao nhất.
2. Hỗ trợ di chuyển
- Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được hỗ trợ
5.000.000 đồng/hộ.
- Nếu hộ không thuộc diện giải tỏa trắng mà chỉ giải tỏa hết nhà thì củng được hỗ
trợ di dời 5.000.000 đồng/hộ.
- Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường về đất và tài sản khi bị thu hồi mà phải
di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt.
- Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác, trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở
mới (bố trí vào khu tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở,
thời gian và mức hỗ trợ cụ thể là 2.000.000 đồng/hộ/tháng trong thời gian 6 tháng.
3. Hỗ trợ người thuê nhà đang thuộc sở hữu của Nhà nước
Các hộ đang thuê nhà của nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới, mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.
Trường hợp hộ thuê nhà sở hữu nhà nước mà diện tích tự cơi nới trái phép thì
không được bồi thường, chỉ được bồi thường chi phí cải tạo, sữa chữa, nâng cấp đối với
diện tích sữa chữa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
4. Hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh do bị ngừng sản xuất kinh doanh: áp dụng
đối với các trường hợp sản xuất kinh doanh có giấy tờ hợp pháp
a) Hộ kinh doanh có doanh thu dưới 10 triệu đồng/tháng: được hỗ trợ 10% doanh
thu trong 06 tháng.
b) Hộ kinh doanh có doanh thu từ 10 triệu đồng/tháng trở lên: được hỗ trợ theo
thực lãi (thu nhập sau thuế) trong 06 tháng, nhưng không thấp hơn 6 triệu đồng/hộ.
c) Doanh nghiệp bị ngừng sản xuất kinh doanh: được hỗ trợ theo thực lãi trong
03 tháng.
Doanh thu và thực lãi tính theo mức trung bình của các tháng của năm gần nhất và phải có
xác nhận của cơ quan Thuế địa phương.
5. Bồi thường cho người lao động do ngừng việc
Áp dụng Điều 27 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương.
a. Người lao động có giao kết hợp đồng lao động với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất,
kinh doanh có đăng ký kinh doanh được quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 27
Bộ Luật Lao động (Hợp đồng không xác định thời hạn hoặc hợp đồng từ 12 tháng đến 36
tháng); khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất của đơn vị nêu trên dẫn đến việc ngừng sản xuất,
kinh doanh (trường hợp bất khả kháng) thì người lao động được hỗ trợ trả lương ngừng
Trang 14
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
việc theo khoản 3 Điều 62 Bộ Luật Lao động (tiền lương do hai bên thoả thuận nhưng
không được thấp hơn mức lương tối thiểu do Nhà nước quy định).
b. Người lao động do ngừng việc trong trường hợp trên được hỗ trợ tiền lương
ngừng việc thấp nhất bằng ba (03) tháng lương; trường hợp cá biệt do thời gian ngừng sản
xuất, kinh doanh của đơn vị kéo dài hơn ba (03) tháng thì được hỗ trợ tối đa không quá
sáu (06) tháng lương. Trường hợp vẫn tiếp tục sản xuất, kinh doanh tại nơi bị thu hồi đất
trong thời gian thực hiện xây dựng lại cơ sở sản xuất kinh doanh ở địa điểm mới, thì
không áp dụng bồi thường chế độ trợ cấp ngừng việc quy định tại khoản 3 Điều 6 của Bộ
luật Lao động.
c. Tiền lương làm căn cứ để tính lương ngừng việc là tiền lương được đơn vị xây
dựng và đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động; bao gồm tiền lương cấp bậc,
chức vụ và phụ cấp (nếu có). Trường hợp đơn vị chưa xây dựng và đăng ký tháng lương,
bảng lương với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động thì việc hỗ trợ căn cứ bảng thanh
toán tiền lương tháng cuối của đơn vị trước khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
d. Số tiền bồi thường do ngừng việc này được chi trả trực tiếp cho người lao động
thông qua tổ chức Công đoàn của đơn vị hoặc thông qua Phòng Lao động - Thương binh
và Xã hội thị xã nếu doanh nghiệp chưa có tổ chức Công đoàn.
6. Hỗ trợ với cơ quan, tổ chức chính trị, xã hội
Hỗ trợ toàn bộ chi phí di chuyển theo dự toán đơn vị lập sau khi được Sở Tài chính
xem xét trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
d2) Tái định cư
Đối tượng, điều kiện tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất
ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:
a. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có
chỗ ở nào khác trong địa bàn phường nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá
nhân không có nhu cầu tái định cư).
b. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn
phường nơi có đất bị thu hồi.
c. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng
công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ
ở nào khác trong địa bàn phường nơi có đất bị thu hồi.
d. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung
sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01)
thửa đất ở bị thu hồi. Giao UBND thị xã Dĩ An căn cứ tình hình thực tế tại địa phương có
văn bản báo cáo, đề xuất Hội đồng thẩm định bồi thường tỉnh có ý kiến trình UBND tỉnh
Bình Dương quyết định diện tích đất để bố trí tái định cư và phương thức thanh toán.
Trang 15
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Việt Hà
e. Quy trình thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn tỉnh Bình Dương
Họp dân, công bố quyết định phê duyệt dự án
Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông báo, niêm yết về việc thu hồi đất
Xác định ranh từng thửa đất, đo đạc, xuất hồ sơ kỹ thuật
Vạch sơn, cắm cọc ranh giải tỏa
Kê khai, kiểm kê đất và tài sản trên đất
Áp giá, lập phương án dự thảo
Họp dân, công khai phương án dự thảo, lấy ý kiến
Lập, thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ
Niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư
Giải quyết khiếu nại (nếu có) đối với quyết định bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất
(Nguồn: TT. Phát triển quỹ đất - năm 2012)
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả
Trang 16
