Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH NGUYỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:

60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu và kết quả

nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được cảm ơn.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn
gốc./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Nguyễn Minh Nguyệt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là người

trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế
huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các xã thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM
ƠN

............................................................................................................

ii

MỤC

LỤC................................................................................................................. iii DANH MỤC
CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi DANH MỤC CÁC
BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH
.......................................................................................

viii

MƠ

ĐÂU

....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ...................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất ...............................4
1.1.1. Quyền sở hữu ...........................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ............................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất....................................................................................4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................6
1.2.1. Các nước phát triển ...................................................................................6
1.2.2. Một số nước trong khu vực .......................................................................8
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước...........................11
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................13
1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng
đất từ năm 1993 đến nay ..........................................................................13
1.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụđnấtgở Việt Nam trong những năm qua...17

1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội...........21
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..............................................................................23

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................23
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................23
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyên Hoài Đức , thành phô
Ha Nôi ........................................................................................................23
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyên Hoài Đức .................................................23
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân
tại huyên Hoài Đức từ năm 2010 đến 2014............................................23
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên đia
ban huyên Hoài Đức ....................................................................................24
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................24
2.3.2. Phương pháp thu thập các tài liệu, sô liêu liên quan ...............................24
2.3.3. Phương pháp phân tích thống kê, tông hơp va xử lý số liệu ...................25
2.3.4. Phương pháp điều tra theo phiếu.............................................................25
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................27
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội huyện Hoài Đức ...............27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .............................................27
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ..............................................................................30

3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................................33
3.1.3. Đanh gia chung vê điêu kiên tư nhi-êkninh tê xa hôi cua huyên Hoài Đ.ứ..c..39
3.2. Tình hình, quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức ....................................41
3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hoài Đức..............................41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra .............44
3.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tai huyên Hoài Đức ......47
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ........................................47
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .................................48
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ............................................52
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ .......................................53
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng , cho QSDĐ ...........................................56
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp , bảo lãnh bằng QSDĐ ...................58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




v

3.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn QSDĐ ............................................61
3.3.9. Tình hình thực hiện quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ............61
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn ..............................63
3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoài Đức .......................................................................................72
3.4.1. Giải pháp về chính sách ..........................................................................72
3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất ................................73
3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật .............................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ .....................................................................................75

1. Kết luận .............................................................................................................75
2. Đề nghị..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

: Bộ Tài nguyên môi trường

BTP

: Bộ Tư pháp

CP

: Chính Phủ

CN -TTCN

: Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX

: Giá

trị sản xuất
NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn TT

:

Thông tư

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TH

: Trường hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 .................................31
Bảng 3.2:Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 .......................................33
Bảng 3.3: Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 ...............34
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức......................................42
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu
..................................................44
Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện
Hoài Đức từ năm 2010- 2014 ..............................................................................49
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp
tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014..............................................................51
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại huyện Hoài Đức từ
năm 2010 - 2014 ..................................................................................................55

Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyền tặng cho QSD đất tại huyện Hoài Đức từ
năm 2010 - 2014 ..................................................................................................57
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện
Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 .............................................................................60
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................63
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................65
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................66
Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn
2010-2014 ............................................................................................................67
Bảng 3.15: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân vềviệc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất ở nông thôn
....................................................................................................69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội .................................27
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 .......................................31

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

1

MƠ ĐÂU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng
riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm
2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc
phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất
đai năm 2003. Cụ thể như:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định
về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước
đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của
Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với

hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi
người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và
nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




2

Huyện Hoài Đức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho
phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị
được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ
tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng
đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động
thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ
quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa
bàn huyện Hoài Đức. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển
quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 20102014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục têu của đề tài
2.1.Mục têu tổng quát
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyên Hoài Đức, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật trên

địa bàn nghiên cứu.
2.2.Mục têu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoài Đức có liên quan đến
việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu
điều tra trên huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hoài
Đức, TP Hà Nội
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài
- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




3

- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế
- Từ số liệu điều tra được về việc thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng
đất địa bàn huyện Hoài Đức phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn
tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị.
- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiễn, có
khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật...”[10]. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài
sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn
tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một
chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công
cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả
hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất
định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất
định.
1.1.3. Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




5

đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy có thể
nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người dân
không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở hữu đối
với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm
“Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”[11], hay nói cách khác là quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia
thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn đề cần giải
quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,

không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải
quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và
mỗi người dân.
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất ”[11]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một
quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên
phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc
biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




6

đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” .
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền kinh tế,
mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản
xuất khác.

1.2.1.1. Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên nhiều lĩnh
vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động
phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được
hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm
nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ
quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký
rất cần thiết khi thế chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




7

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng
thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp,

người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế
chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ sử dụng đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận
nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó. Chủ đất
được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài
sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt
buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản.
1.2.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà
nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm
chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân
(đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều
có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi,
người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12
đến 60 mét [13]. Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm,
sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

8

nước [13]; nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với
chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt
buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc
chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà nước
có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ
quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất
phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh
vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình
hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình
chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán theo nguyên tắc của thị
trường.
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở
Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có
quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. Cụ
thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc

1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy
này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất,
thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




9

bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy
chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu): Có hai loại
giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới
thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có
quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử
dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K
được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được
đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được
chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại
giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp
giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp
đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có

quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu
NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có
thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu
NS4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




10

- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng
cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong
vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy
chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã
hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc
trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển
nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp cấp dựa
theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa. Các
thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế.
Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc

vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
1.2.2.2. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ
được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này QSDĐ không thể
chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân s ự, cho nên
chính quyền chỉ đon
́ g vai trò giám sát mà không can thiệp băn
̀ g biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để
được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




11

QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tôn
̉ g số vốn đầu tư cho việc sử dụng
theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ
ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt
Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và
việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê.
Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến
cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau
khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên cho thuê phải sử dụng
đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ
[16]..
- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy
CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền
sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [16].
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt
là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai
tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những
vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những
công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở
khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính
sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

12

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình
thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá tr ình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù. Hơn nữa,
các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường
này lại chủ yếu băn
̀ g phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây
dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị
trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế,
các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải
thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện
hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến
thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng
khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị
trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hoá . Để tạo
dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như
phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên
tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ
tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các
yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các
cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều
kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra
những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo
vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các biện pháp đền bù,

giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan
đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc
làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử
dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




13

dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh
thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh
giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị
trường.
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất
từ năm 1993 đến nay
1.3.1.1 Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày
01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày
01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của
Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




14

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất;
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá
trị QSDĐ;
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất
làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển
QSDĐ;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




15

định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch
số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi
trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

16

tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên môi trường
quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
- Nghị định 43/2014/NDD-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật đất đai 2013.
1.3.1.3 Các văn bản quy định thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà Nội về việc
ban hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội ban
hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử

dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất
công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội ban
hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN