ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (670.65 KB, 59 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12
TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY
SVTH : NGUYỄN THỊ KIỀU OANH
MSSV : 07124085
LỚP
: DH07QL
KHĨA : 2007- 2011
NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
_TP.HỒ CHÍ MINH,THÁNG 8 NĂM 2011_
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NGUYỄN THỊ KIỀU OANH
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12
TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan:Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên………………………………..)
-Tháng 8 năm 2011
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, con xin cảm ơn ba mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng con khôn
lớn nên người.
Em xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản
nói riêng, đã tận tâm giảng dạy cho em nhiều kiến thức thật hữu ích và quý
giá.
Em xin đặc biệt cảm ơn sâu sắc đến thầy ThS.Lê Mộng Triết - giảng viên
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em
hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Đồng cảm ơn các cô chú, anh chị trong Văn phòng đăng ký QSDĐ Quận
12 đã hỗ trợ và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập.
Đồng thời cũng xin gửi lời cảm ơn đến các bạn trong và ngoài lớp cùng
các anh chị khóa trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian
học tập và thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian và kiến thức còn hạn chế ở một số lĩnh vực nhất định đề tài
không tránh khỏi sai sót, kính mong thầy cô và các bạn sẽ có những đóng góp
quý báu, chân tình.Trên cơ sở đó tôi sẽ rút ra những kinh nghiệm để hiểu biết
thêm về công tác chuyển nhượng.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Nguyễn Thị Kiều Oanh
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kiều Oanh, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Quận 12 từ năm 2006 đến nay”
Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết, Bộ môn: Chính Sách và Pháp Luật,
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ
Chí Minh.
Địa điểm thực tập: Văn Phòng đăng ký QSDĐ- Phòng TNMT Quận 12, Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Quận12 là một trong những Quận có tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí
Minh, là một địa bàn chiến lược kinh tế và quân sự của thành phố Hồ Chí Minh. Có vị
trí địa lý và điều kiện tự nhiên hết sức thuận lợi cho việc phát triển các ngành nônglâm nghiệp, công nghiệp và dich vụ. Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của
Quận rất nhanh về kinh tế - xã hội. Chính vì vậy đã thu hút rất nhiều dự án và các nhà
đầu tư cũng như thu hút nhiều dân nhập cư từ các nơi khác đến sinh sống và làm
việc,chính vì thế mà Quận 12 được đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng phát triển và
đang từng ngày đổi mới. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra
hết sức sôi động kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục
đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất lớn.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khuôn khổ Pháp Luật sẽ giúp cho
Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất đai, tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không
đơn thuần theo khuôn khổ Pháp Luật, thực tế cho thấy nó diễn ra vô cùng phức tạp và
đa dạng, vì vậy cần có những biện pháp quản lý thích hợp để phát triển thị trường
chuyển nhượng một cách lành mạnh.
Nhằm mục đích tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
nguyên nhân chuyển nhượng cũng như tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng,
những vướng mắc và các giải pháp để công tác chuyển nhượng ngày càng tốt hơn
chúng tôi đã thực hiện đề tài : “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến nay”.
Bằng phương pháp thống kê, so sánh, điều tra, thu thập số liệu về tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề tài đã tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất
đai trên địa bàn Quận 12, đánh giá các vấn đề có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2006 đến nay, rút ra được những vướng mắc
ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng và một số giải pháp để hoàn thiện hơn vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của Pháp Luật
thì vẫn còn nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai bằng “giấy
tay”, mà các nguyên nhân chủ yếu như: kiến thức, sự am hiểu về Pháp Luật còn hạn
chế, do thói quen người dân còn e ngại khi đến cơ quan nhà nước, cũng như nhiều
trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể làm thủ tục
chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước được….
Trên cơ sở so sánh, phân tích thông tin có được, đề tài đã tìm ra được những mặt tích
cực và những tồn tại xung quanh hoạt động chuyển nhượng để đưa ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC ......................................................................................................................1
Trang...............................................................................................................................1
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu .....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 9
1.1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 10
1.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ........................................................................12
1.2.1.Tổng quan về điều kiện tự nhiên của Quận 12 ................................................. 14
1.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................18
1.3.1.Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 18
1.3.2.Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 18
PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................19
2.1. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và sử dụng đất có liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ...........................................................................19
2.1.1. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính .................................................... 19
2.1.2. Công tác quản lý,sử dụng đất theo ranh giới hành chính: .............................. 20
2.1.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 21
2.1.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................... 21
2.1.5.Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo............................................. 22
2.2.Tình hình sử dụng đất ..........................................................................................23
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 23
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, quản lý đất đai................... 24
2.2.3.Tình hình biến động đất đai qua các năm.......................................................... 26
2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12 từ năm 2006
đếnT5/2011. ...............................................................................................................29
2.3.1. Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ............................. 29
Theo Nghị định 181/2004/N Đ-CP. ............................................................................. 29
2.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12 từ năm
2006 đến năm T5/2011 .................................................................................................. 32
2.3.3.Nguyên nhân và mục đích sử dụng tiền của người dân sau khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12....................................................... 41
2.3.5. Những thuận lợi và khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa phương. ................................................................................................ 46
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ..........................................................................................48
Kết luận ......................................................................................................................48
Kiến nghị....................................................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................50
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 01. Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất trên địa bàn Quận 12 ............15
Bảng 02. Dân số phân theo đơn vị hành chính quận 12 tính đến tháng 5/2009 ............17
Bảng 03. Bản đồ địa chính các phường phân theo tỷ lệ đo vẽ ......................................19
Bảng 04. Các đơn vị hành chính Quận 12 .....................................................................20
Bảng 05. Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành chính tại Quận 12 .............................20
Bảng 06. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ Quận 12 qua các năm ..............................22
Bảng 07. Hiện trạng sử dụng đất Quận 12 năm 2010 ...................................................23
Bảng 08.Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng năm 2010 ...........................................24
Bảng 09 . Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2010 ...........................25
Bảng 10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 và
2009 ...............................................................................................................................26
Bảng 11. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 ..................................27
so với năm 2006 và 2007 ...............................................................................................27
Bảng 12. Biến động đất đai giai đoạn 2006-2010 .........................................................27
Bảng 13 .Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ...............................32
Bảng 14.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ................................33
Bảng 15 .Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ...............................34
Bảng 16 . Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 ..............................35
Bảng 17. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 ...............................36
Bảng 18. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến T5/2011 ..........................37
Bảng 19. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến
tháng 05 năm 2011 ........................................................................................................38
Bảng 20.Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị hành chính từ năm 2006 đến tháng 5
năm 2011 .......................................................................................................................39
Bảng 21.Nguyên nhân và mục đích sử dụng tiền người dân sau khi chuyển nhượng
QSDĐ ............................................................................................................................42
Bảng 22. Kết quả điều tra diện tích đất chuyển nhượng ...............................................43
Bảng 23. Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng ........................................................43
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 01. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005-2009 ......................................16
Biểu đồ 02.Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 .....................................................................24
Biểu đồ 03 . Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng ...........................................................25
Biểu đồ 04. Thể hiện biến động diện tích theo mục đích sử dụng ................................28
Biểu đồ 05. Lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2006-05/2011 .........38
Biểu đồ 06.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính từ
năm 2006 đến tháng 5 năm 2011 ...................................................................................40
DANH SÁC CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 01. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003
và Nghị định 181/2004/NĐ-CP .....................................................................................29
Sơ đồ 02 . Quy trình chuyển nhượng theo Văn bản .....................................................31
2584/UBND-TNMT ngày 9/12/2009 của UBND Quận 12 ..........................................31
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát
triển của nền sản xuất xã hội, của bản thân con người và là điều kiện sinh tồn của thế
giới động thực vật trên thế giới. Với đặc tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian
nhưng vô hạn về thời gian sử dụng đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật
chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng trong đời
sống chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, là nguồn nội lực quan
trọng để phát triển kinh tế trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Vì
vậy việc sử dụng và quản lý đất đai một cách đầy đủ và hợp lý là mục tiêu quan trọng
trong chiến lược phát triển về mọi mặt của quốc gia.
Trước khi Luật đất đai 1993 ra đời Nhà nước nghiêm cấm chuyển nhượng quyền
sử dụng đất dưới mọi hình thức. Khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực đã cho phép người
sử dụng đất được thực hiện 5 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp và cho thuê quyền sử dụng đất, trong đó quyền chuyển nhượng đã khai thông
được sự bế tắc trong vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho
việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả nhất.Bên cạnh sự tuân thủ theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp
chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán bằng “giấy tay”…, hình thành nên thị
trường ngầm gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước.
Quận 12 tuy mới được thành lập vào năm 1997 do tách ra từ huyện Hóc Môn
(gồm: quận 12 hiện nay và huyện Hóc Môn) nhưng với diện tích khá lớn, dân số đông.
Trong những năm qua, do quá trình đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích xây dựng khu công nghiệp, các công trình, cụm công trình cao tầng chủ yếu
tập trung dọc hai bên các trục lớn, nhất là phía Tây rạch Bến Cát,… ngày càng tăng
nên đất đai ngày càng có giá trị hơn.
Quận12 là một trong những Quận có tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí
Minh, là một địa bàn chiến lược kinh tế và quân sự của TPHCM, có vị trí địa lý và
điều kiện tự nhiên hết sức thuận lợi cho việc phát triển các ngành nông-lâm nghiệp,
công nghiệp và dich vụ. Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Quận rất
nhanh về kinh tế – xã hội, chính vì vậy đã thu hút rất nhiều dự án và các nhà đầu tư
cũng như thu hút nhiều dân nhập cư từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc. Chính
vì thế mà Quận 12 được đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng
ngày đổi mới. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra hết sức
sôi động kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất
nông nghiệp sang đất ở là rất lớn.Việc tìm hiểu, hệ thống lại thực trạng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn để tìm ra những tồn tại, vướng mắc, đề ra những giải
pháp thiết thực để hoàn thiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn
là một việc làm rất cần thiết.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến nay”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Trang 1
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
-Tìm hiểu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí
Minh ( Từ năm 2006 đến T5/2011); những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó sẽ chỉ ra được những điểm cần phát huy, những mặt
hạn chế cần khắc phục và đề xuất hướng giải quyết những mặt tồn tại hạn chế đó.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
- Tình hình CNQSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí Minh.
- Các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là những hoạt động liên quan đến chuyển
nhượng quyền sử dụng hợp pháp đối với đất nông nghiệp và đất ở giữa các hộ
gia đình cá nhân với nhau diễn ra trên địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí Minh từ
năm 2006 đến tháng 5 năm 2011.
Ý nghĩa của đề tài
Đề tài được thực hiện với kết quả góp phần giúp địa phương tìm hướng giải
quyết hoàn thiện hơn về phát triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.
Trang 2
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
Các khái niệm liên quan
1. Chuyển nhượng QSDĐ
Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993. Để đáp ứng
nhu cầu về đất đai cho đại đa số người dân, tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất
chủ động đầu tư, năng động hơn, đạt hiệu quả hơn trong việc sử dụng tài nguyên đất,
đồng thời tăng nguồn ngân sách cho nhà nước, Luật đất đai 2003 ra đời đã quy định
chi tiết các quyền của người sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong các
quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ. Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, trong đó người SDĐ (gọi là bên chuyển
QSDĐ) được chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác (người được
chuyển nhượng hay gọi là bên nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả
tiền cho người chuyển nhượng và tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân Sự và
Pháp luật về đất đai.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận QSDĐ giúp xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối
tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm
pháp luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư
pháp lý đặc biệt quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối tượng SDĐ để người dân an
tâm sinh sống, lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện các giao dịch dân sự về nhà
đất theo quy định của pháp luật như : chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,…
tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Như vậy, Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ.
3. Điều kiện được phép CNQSDĐ
Được quy định tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai 2003:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (nếu người sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều
50 của Luật đất đai thì vẫn được làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất này và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều
135, 136, 137 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và sau đó mới thực hiện thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất);
Trang 3
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất trong thời hạn sử dụng;
- Được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Bộ Luật Dân Sự và pháp
luật về đất đai.
Điều 104- Nghị định 181/2004/NĐ-CP: trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất có điều kiện.
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử
dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn
mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.
4.Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo điều 99-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ quy
định:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Trang 4
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa
kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước
giao đất.
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền
sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ;
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên
đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh
doanh.
5. Điều kiện không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 103 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
Trang 5
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
6. Hợp đồng CNQSDĐ.
Theo điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng
như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng”.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do các bên tự thỏa thuận nhưng
phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng : loại đất, hạng đất, vị trí,
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, giá
chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán.Trong trường hợp đất có liên quan
đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng thì phải ghi rõ quyền của người
thứ ba đối với chuyển nhượng.
Điều 698 của Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Tên, địa chỉ của các bên.
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên.
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất.
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng.
5. Giá chuyển nhượng.
6. Phương thức, thời hạn thanh toán.
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên phải làm hợp đồng, hợp đồng phải
được lập thành văn bản.Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, tức mọi thủ tục phải được đăng ký tại UBND cấp có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trang 6
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
7. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.Về quyền
- Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bên nhận quyền sử
dụng đất chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại điều 313 của Bộ Luật Dân sự.
- Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận quyền sử dụng
đất trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đúng thời hạn.
2.Về nghĩa vụ
- Xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao.
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích,
đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp
đồng và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Báo cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về quyền của người thứ
ba đối với quyền sử dụng đất được chuyển nhượng (nếu có).
- Nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.
8. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất
1.Về quyền
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy
tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với đất chuyển nhượng.
- Được sử dụng đất đúng thời hạn, đúng mục đích.
2.Về nghĩa vụ
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển
quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND các cấp có thẩm quyền theo quy định.
- Đảm bảo quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất (nếu có).
9.Thuế CNQSDĐ
1. Giá đất
Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà nước quy định, do thực tế
chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham gia vào
nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động sản. Có thể nói
việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số vốn bỏ ra, lao
động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố (ĐKTN,
KT-XH, pháp luật…).
Trang 7
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ
quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo
từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền
kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được cộng bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ,
lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Nhìn từ nhiều góc
độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những những mức giá khác nhau
do nhu cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có
mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà nước quy định.
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường) : là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường.
2. Lệ phí trước bạ
Là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu.
3. Thuế TNCN
Là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã hội, trong
khoản thời gian nhất định( thường là một năm).
4. Mức thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước năm 2009 thuế chuyển quyền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng
đất phải nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo
quy định của Pháp luật về đất đai. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện
tích đất được giao nhận với giá đất tính thuế và thuế suất. Theo điều 7 của luật sửa đổi,
bổ sung một số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất
khác là 4%.
Ngày 01/01/2009 Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời đã xóa bỏ thuế chuyển quyền
sử dụng đất và thay vào đó người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay khi
thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phải nộp hai loại phí là
thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất.
Trang 8
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
-Trừ những trường hợp được miễn giảm thuế quy định tại điều 4 và điều 5 Nghị
định 100/2008/NĐ-CP thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
tính theo một trong hai cách sau (theo mục 3 của Nghị định 100/2008/NĐ-CP):
- Cách 1:Thuế= 25% của thu nhập tính thuế= 25% (giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất-giá vốn và các chi phí khác liên quan). Giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, giá vốn và các chi phí khác liên quan được quy định rõ tại điều 18 Nghị định
100/2008/NĐ-CP.
- Cách 2:Thuế= 2% trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp
không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính
thuế).
- Theo quy định Nghị định của Chính phủ số 80/2008/NĐ-CP.Tỷ lệ (%) thu lệ
phí trước bạ nhà, đất là 0,5%, căn cứ tính lệ phí trước bạ giá đất do UBND tỉnh ban
hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993
Sau ngày 30/4/1975, đất nước được thống nhất, độc lập , bắt đầu tiến hành xây
dựng khôi phục lại đất nước.Trong thời gian này, nước ta có 3 hình thức sở hữu đối
với đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.Hiến pháp năm 1980
ra đời đã thay đổi cơ bản quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ”, quyền sở hữu tư nhân về đất đai không
được Pháp luật thừa nhận, mọi hình thức“mua bán” đất đai đều bị nghiêm cấm.
Sau Đại Hội Đảng toàn quốc lần VI năm 1986, đất nước ta đổi mới nền kinh tế
theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa.Trên tinh thần đó, ngày 29/12/1987, Luật đất đai ra đời là văn bản đầu tiên có
tính pháp lý cao nhất để thống nhất quản lý đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm
1980.Luật đất đai 1988 đã kịp thời giải quyết một loạt các vấn đề quan trọng như xác
định đối tượng sử dụng đất, các nguyên tắc sử dụng đất.Tuy nhiên người sử dụng đất
không còn nhu cầu sử dụng thì trả lại, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn
còn bị nghiêm cấm. Đây là những quy định chưa được khả thi, sát với thực tế vì nhu
cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tồn tại, Luật đất đai 1988 tại điều 16 có quy
định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ giới hạn trong 3 trường hợp sau:
-Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.
-Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất
cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
-Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong hộ
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1900-1992, nền kinh tế bao cấp thật sự nhường chỗ cho nền
kinh tế thị trường, đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà đất tăng cao, thị trường nhà đất
lên cơn sốt.Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được cho phép, hoạt động chuyển
nhượng bằng giấy tay của người dân diễn ra sôi nổi, cùng với việc đầu cơ tích lũy, đẩy
giá đất tăng cao, xây cất không xin phép...Do vậy, chính sách đất đai phải thay đổi thể
Trang 9
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
hiện tại điều 18, Hiến pháp năm 1992: “tổ chức cá nhân có trách nhiệm bồi bổ, khai
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất’’. Sự đổi
mới này đã đáp ứng được nhu cầu của người dân.
2. Giai đoan từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay
Ngày 14/9/1993, Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 1993.Qua đó thừa nhận
đất đai có giá trị và thừa nhận các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Luật đất đai 1993 đã hoàn
thiện, bổ sung những điều còn thiếu chưa phù hợp trong Luật đất đai 1988 giúp Nhà
nước quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân.
Sau 5 năm thực hiện, bộc lộ những bất cập như chưa có văn bản hướng dẫn củ
thể về trình tự thủ tục, biểu mẫu hướng dẫn củ thể đi kèm với luật thuế chuyển quyền
quy định thuế suất chuyển quyền quá cao đã dẫn đến người dân tự chuyển nhượng qua
giấy tay, Nhà nước không thể quản lý.
Sau đó nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và nghi
định 79/2001/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 17 đã ra đời củ thể
hóa các thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa đầy đủ.
Do vậy Luật đất đai 2003 ra đời, ngày 26/01/2003, quyền sử dụng đất được mở
rộng tối đa, Luật đất đai 2003 cùng với nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật
đất đai và các Nghị định, Thông tư khác đã góp phần làm rõ, đơn giản hóa trình tự thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp đáp ứng nhu cầu người dân và giúp nhà
nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai. Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã hoàn
chỉnh, đủ sức để tự phát triển cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu
vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
- Chương X-nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
luật đất đai do chính phủ ban hành.
+ Điều 98 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
+ Điều 99 quy định nhận quyền sử dụng đất.
+ Điều 100 quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ Điều 102 quy định trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
+ Điều 103 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất.
+ Điều 104 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất có điều kiện.
+ Điều 105 trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử
dụng đất.
- Chương XI- nghị định- 181/2004/N Đ-CP ngày 29/10/2004 về trình tự thủ tục
hành chính về quản lý và sử dụng đất đai.
Trang 10
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
+ Điều 117 quy định thực hiện thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất.
+ Điều 148 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Điều 119 quy định việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền.
+ Điều 120 quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong
khi thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai.
- Phần V của Bộ Luật Dân Sự 2005-quy định về chuyển quyền sử dụng đất,chương
XXVI về những quy định chung,chương XXVIII về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng
đất.
- Điều 36 của Luật Đất Đai 2003 quy định phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
việc chuyển mục đích SDĐ và quy định của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003..
- Nghị định 17/1999/ NĐ- CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
Chương III - nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển nhượng,chuyển đổi,cho thuê,cho thuê lai,thừa kế,thế chấp,góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
+ Điều 8 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
cá nhân.
+ Điều 9 quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp.
+ Điều 10 quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Điều 11 quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nghị định 79/2001/ NĐ- CP của Chính Phủ đã được ban hành ngày 1/11/2001 về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ- CP.
- Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8/06/2000 của Chính Phủ quy định cụ thể về thi
hành Luật thuế chuyển QSDĐ và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất.
- Chương II -Nghị định 198/2004/ NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy
định cụ thể về thu tiền SDĐ.
+ Điều 6 quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thông tư 66/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày
08/06/2000 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật chuyển quyền sử dụng đất và
luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Trang 11
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
- Thông tư của Bộ Tài chính số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ, bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai
- Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 2/11/2007.
- Chương I -Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Điều 3 quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận.
+ Điều 8 quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
- Chương III- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và
QSDĐ ở, GCNQSDĐ tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/03/2007.
+ Điều 16 quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp
chuyển nhượng nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
1.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
Quận 12 là một trong những Quận được thành lập theo Nghị định số 03/CP ngày
06/01/1997 của Chính Phủ nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam và chính
thức đi vào hoạt động ngày 01/04/1997 .Quận 12 được tách ra từ 7 xã của huyện Hóc
Môn cũ có truyền thống cách mạng của quê hương 18 thôn vườn trầu, vườn cau đỏ,
chiến khu Thạnh Lộc - An Phú Đông. Hiện nay Quận gồm 11 phường (Phường Tân
Thới Nhất, Phường Đông Hưng Thuận, Phường Tân Hưng Thuận, Phường Trung Mỹ
Tây, Phường Tân Chánh Hiệp, Phường Tân Thới Hiệp, Phường Hiệp Thành, Phường
Thới An, Phường Thạnh Xuân, Phường Thạnh Lộc và Phường An Phú Đông) với tổng
diện tích đất tự nhiên là 5.274,91 ha, chiếm 2,49% so với tồng diện tích đất tự nhiên
của Thành phố Hồ Chí Minh, là một Quận ngoại thành đang trên đà đô thị hoá, cơ cấu
kinh tế đang có bước phát triển rõ nét…
Trang 12
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
Trang 13
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
1.2.1.Tổng quan về điều kiện tự nhiên của Quận 12
1. Vị trí địa lý
Quận 12 nằm ở phía Tây Bắc thành phố có diện tích tự nhiên 5.274,91 ha. Ranh
giới hành chính được giới hạn bởi:
- Phía Đông giáp huyện Thuận An (tỉnh Bình Dương) và quận Thủ Đức (phần
giáp sông Sài Gòn).
- Phía Tây giáp huyện Hóc Môn và quận Bình Tân.
- Phía Nam giáp quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp, quận Tân Bình, quận Tân
Phú, và quận Bình Tân.
- Phía Bắc giáp huyện Hóc Môn.
2. Địa hình, địa chất
Vùng đất phía Tây Rạch Bến Cát: Có cao độ trên 2m so với mặt nước biển, có
cấu tạo nền đất là phù sa cổ, thành phần chủ yếu là cát, cát pha, thường có màu vàng
nâu, đỏ nâu, thường xen lẫn sỏi, cuội laterite.
Sức chịu tải của nền đất khá tốt, lớn hơn 1,5 kg/cm2.
Vùng đất phía Đông rạch Bến Cát và dọc theo kênh Tham Lương: Cao độ mặt
đất thấp dưới 2m. Có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét,
trộn lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen.
3. Khí hậu, thời tiết
Là 1 Quận thuộc vùng Đông Nam Bộ có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo,
mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều, khí hậu trong năm
được chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11 hàng năm, mùa
nắng bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ trung bình là 27oC, biên độ giao động giữa ngày và đêm 5oC -10oC.
Độ ẩm biến thiên theo mùa, tỷ lệ nghịch với chế độ nhiệt, độ ẩm trung bình là 77%.
- Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.983 mm/năm, tập trung chủ yếu vào các
tháng 6, 7, 8, 9 và 10. Số ngày mưa bình quân hàng năm là 159 ngày.
- Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam. Gió thịnh hành trong mùa khô là
gió Đông Nam với tầng suất 30 – 40%; gió thịnh hành vào mùa mưa là gió Tây Nam
với tầng suất 66%.Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, gió mạnh nhất là 22,6m/s, đổi chiều
theo mùa. Cường độ gió thường thấp ở cấp 2, 3 khi có dông mạnh lên cấp 4, 5.
4. Hệ thống thủy văn
- Chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài Gòn.
Sông Sài Gòn đi qua địa bàn có chiều rộng trung bình khoảng 150m, sâu 10 - 15m, lưu
lượng kiệt nhất là tháng 4 (8m3/s) và cao nhất là tháng 10 (180m3/s).
- Sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát, kênh Tham Lương, kênh Trần
Quang Cơ và một số kênh rạch khác trên địa bàn quận tạo tiền đề cho việc hình thành
một mạng lưới giao thông thủy quan trọng, thuận lợi lưu thông nối kết liên hoàn xuyên
suốt với các nơi, đồng thời đảm nhiệm tiêu thoát nước cho cả địa bàn.
Trang 14
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
5. Các nguồn tài nguyên
Tài nguyên đất
Bảng 01. Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất trên địa bàn Quận 12
Hệ thống phân loại đất Việt Nam
ST
T
Ký
hiệu
Tên đất
Hệ thống phân loại
đất theo
FAO/UNESCO
Ký
hiệu
Tên đất
Diện tích
(ha)
1
F
Đất vàng nâu feralit trên phù
sa cổ
FRx
Xanthic
Ferralsols
355,36
2
Pp
Đất phù sa trên nền phèn tiềm
tàng
FLt
Thionic
Fluvisols
12,79
3
SiP
Đất phèn tiềm tàng, phèn ít
GLtp
Protothionic
Gleysols
728,50
4
Sp
Đất phèn tiềm tàng, phèn
trung bình
GLtp
Protothionic
Gleysols
2.042,16
5
X
Đất xám điển hình
ACh
Haplic
Acrisols
752,22
6
Xf
Đất xám có tầng loang lổ
ACp
Plinthic
Acrisols
999,35
7
Sông, rạch
357,53
Tổng cộng
5.274,91
(Nguồn: Phòng TNMT Quận12)
Tài nguyên nước
* Nguồn nước mặt: do một hệ thống sông rạch cung cấp. Các sông, kênh rạch
chính: sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát, Bến Thượng, Cầu Dừa, Trần
Quang Cơ. Tài nguyên nước mặt khá thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp và
du lịch sinh thái.
* Nguồn nước ngầm: khá phong phú đặc biệt tại các phường thuộc khu vực phía
Tây rạch Bến Cát có độ sâu phổ biến 20-50m ở một số khu vực có độ sâu 30 - 100m.
Nước ngầm đóng vai trò quan trọng trong cung cấp nguồn nước sinh hoạt và sản xuất
cho một bộ phận lớn dân cư và các họat động kinh tế xã hội trên địa bàn. Tuy nhiên,
trong thời gian qua việc khai thác nước ngầm còn tùy tiện, thiếu quy hoạch và quản lý
chưa chặt chẽ.
Trang 15
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
1.2.2. Thực trạng phát triển KT-XH đối với đất đai
1. Thực trạng phát triển kinh tế
Cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế từ “Công nghiệp - Nông nghiệp - Thương mại, dịch vụ” chuyển
dịch sang “Công nghiệp - Thương mại, dịch vụ - Nông nghiệp” và đang định hình phát
triển theo hướng “Thương mại, dịch vụ - Công nghiệp - Nông nghiệp”. Cơ cấu kinh tế
trên địa bàn chuyển dịch theo hướng tích cực, đúng quy hoạch. Ngành công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp giữ tỷ trọng ổn định (năm 2005 giá trị sản xuất công nghiệp
chiếm 40,23% và tăng lên 41,43% vào năm 2009); ngành thương mại dịch vụ ngày
càng chiếm tỷ trọng cao (năm 2005 tổng doanh số chiếm 55,20% tăng lên 56,36% vào
năm 2009); tỷ trọng ngành sản xuất nông nghiệp thị trường đã tạo ra động lực mới,
phát huy nội lực mở rộng quy mô sản xuất cho các thành phần kinh tế.
Tăng trưởng kinh tế
Cơ chế chính sách đã có những bước đổi mới tích cực và ước đạt 2.789,410 tỉ
đồng năm 2009, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là
18,51%.
Tỷ đồng
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
TM ‐ DV
CN ‐ TTCN
NN
GDP
2005
2006
2007
2008
2009
Nă
m
(Nguồn: Phòng TNMT Quận 12)
Biểu đồ 01. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005-2009
2.Thực trạng xã hội
Dân số và việc làm.
Quận 12 có cơ cấu dân số trẻ, tháp tuổi có dạng hình cây thông, phình to dưới
đáy tháp, thể hiện mức sinh cao, số người dưới tuổi lao động cao…Cơ cấu lao động đã
có sự biến động đáng kể, các ngành công nghiệp và thương nghiệp thu hút ngày càng
nhiều lao động từ ngành nông nghiệp chuyển qua. Nhìn chung đời sống nhân dân
trong quận ngày càng được cải thiện với thu nhập bình quân đầu người hàng năm luôn
tăng và số hộ nghèo chiếm tỷ lệ ngày càng giảm.
Trang 16
Ngành:Quản Lý Đất Đai
SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh
Bảng 02. Dân số phân theo đơn vị hành chính quận 12 tính đến tháng 5/2009
STT
Đơn vị hành chính
Tổng số nhân
khẩu (người)
Diện tích
(ha)
Mật độ
dân số
(ng/km2)
1
P. Hiệp Thành
63.857
542,37
1,2
2
P. Tân Chánh Hiệp
43.415
421,37
1
3
P. Tân Thới Nhất
44.894
389,97
1,2
4
P. Đông Hưng Thuận
36.261
255,20
1,4
5
P. Trung Mỹ Tây
36.171
270,63
1,3
6
P. Tân Thới Hiệp
37.474
261,97
1,4
7
P. Tân Hưng Thuận
27.873
181,08
1,5
8
P. Thạnh Xuân
25.732
968,58
0,3
9
P. Thạnh Lộc
28.567
583,29
0,5
10
P. Thới An
26.020
518,45
0,5
11
P. An Phú Đông
25.562
881,96
0,3
Toàn quận
395.790
5.274,91
0,8
(Nguồn: Phòng TNMT Quận 12)
Về giáo dục
Tổng kết năm học 2009-2010: Bậc tiểu học có 22.153/22.465 học sinh được lên
lớp thẳng (đạt 98,6%); học sinh tốt nghiệp THCS là: 2.911/2.941 (đạt 99%); học sinh
tốt nghiệp THPT đạt 95,62%; số học sinh trúng tuyển vào lớp 10 trường công lập là
2.248/2790 học sinh đạt tỷ lệ 80,6%. Có 175 giáo viên đạt giáo viên dạy giỏi cấp Quận
, có 118 học sinh giỏi cấp quận và 54 học sinh giỏi cấp TP. Năm học 2009 - 2010 huy
động trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%; học sinh hoàn thành chương trình tiểu học vào lớp
6 đạt 100%.
Y tế
Được hình thành và phát triển khá đồng bộ từ cấp Quận xuống cấp cơ sở, trang
thiết bị y tế ngày càng được tăng cường. Công tác khám chữa bệnh luôn được quan
tâm, công tác phòng chống dịch bệnh được duy trì thường xuyên.
3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Giao thông
- Toàn Quận có 445 tuyến đường giao thông, với tổng chiều dài 203,19 km
(trong đó: có 66 tuyến bê tông nhựa nóng với chiều dài 59,59 km), diện tích chiếm đất
163,1929 ha và hơn 284.179 dân được bao quanh một phần Quốc Lộ 1A và hệ thống
giao thông dày đặt và phong phú cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 20
km. Là cửa ngõ giao thông quan trọng của thành phố nối liền các tỉnh miền Đông Nam
Trang 17
