ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN, TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN,
TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010

Sinh viên thực hiện: VÕ TRẦN TRỌNG TUẤN
Mã số Sinh viên

: 07124139

Lớp

: DH07QL

Khoá

: 2007- 2011

Ngành

: Quản lý đất đai

-Tháng 08 năm 2011 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Sinh viên thực hiện: VÕ TRẦN TRỌNG TUẤN

Đề tài :

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN,
TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010

Giáo viên hướng dẫn: ThS.Ngơ Minh Thụy
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn
………………………………………………………
………………………………………………………
………………………………………………………
………………………………………………………
………………………………………………………
………………………………………………………

-Tháng 08 năm 2011-


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn ba mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng tôi
khôn lớn nên người.
Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ

Chí Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản nói riêng, đã tận tâm giảng dạy cho tôi nhiều kiến thức thật
hữu ích và quý giá.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Ngô Minh Thuỵ - giảng viên Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi
hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Đồng cảm ơn các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài nguyên &
Môi trường huyện Hóc Môn đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi nhiệt tình trong
suốt thời gian thực tập.
Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các bạn trong và ngoài
lớp DH07QL cùng các anh chị khóa trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên
tôi trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Võ Trần Trọng Tuấn


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Trần Trọng Tuấn, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN TP.HCM TỪ NĂM
2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010”.
Giáo viên hướng dẫn:Th.S Ngô Minh Thuỵ, Bộ môn: Chính Sách Và
Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông
Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Địa điểm thực tập: Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Hóc Môn –
Thành phố Hồ Chí Minh.
Hóc Môn là huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ phát
triển kinh tế và đô thị hoá khá cao, với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là

109,43 km2. Do vậy, Hóc Môn đang dần lớn mạnh và thu hút nhiều nhà đầu tư
trong và ngoài nước. Nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng và cấp thiết, kéo
theo đó là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở địa phương
cũng ngày một sôi động, đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm
gần đây. Các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan
Nhà nước lần lượt được ban hành, được đổi mới cho phù hợp với nhu cầu phát
triển chung của xã hội. Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương, đồng thời tìm ra những thuận
lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật của nhà nước
về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh; nghiên cứu
tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải
quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa
phương để từ đó đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình,
cá nhân, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn.
Ngoài ra, đề tài cũng đánh giá các vấn đề liên quan khác như diện tích
chuyển nhượng, giá chuyển nhượng; mục đích, tình hình đời sống người dân sau
khi chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế từ việc chuyển nhượng sử dụng đất trên
địa bàn.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ...............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ...............................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu........................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học……………………………………………………………...3
I.1.2. Cơ sở pháp lý………………………………………………………………10
I.1.3.Cơ sở thực tiễn……………………………………………………………..11
I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu...................................................................................12

I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện....................................13
I.3.1. Nội dung nghiên cứu……………………………………………………….13
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu…………………………………………………..13
I.3.3. Quy trình thực hiện………………………………………………………...15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................................................16
II.1. . Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường………….16
II.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Hóc Môn……………16
II.1.2.Điều kiện kinh tế-xã hội…………………………………………………..22
II.1.3.Điều kiện xã hội…………………………………………………………...26
II.1.4.Điều kiện cơ sở hạ tầng……………………………………………………29
II.1.5.Thực trạng môi trường…………………………………………………….32
II.1.6.Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan
môi trường……………………………………………………………………….32
II.2.Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................33
II.2.1. Công tác đo đạc, thành lập hồ sơ địa chính………………………………33
II.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ…………………………………….36
II.2.3. Công tác giao, thu hồi đất…………………………………………………37
II.2.4. Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai………………………...37
II.3. Tình hình sử dụng đất đai......................................................................................37
II.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010…………………………………………37
II.3.2. Tình hình biến động đất đai qua các năm…………………………………39
II.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên điạ bàn huyện Hóc Môn từ năm
2006 đến cuối tháng 12/2010........................................................................................43
II.3.1. Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ………………………..43
II.3.2.Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn
năm 2006 đến cuối tháng 12/2010………………………………………………48
II.4. Mục đích chuyển nhượng QSDĐ của người dân trên địa bàn huyện Hóc Môn .54
II.5. Đánh giá một số vấn đề trong việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Hóc Môn...........................................................................................................58
II.5.1. Vấn đề thuế trong chuyển nhượng QSDĐ……………………………….58

II.5.2. Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa………………………………….59
II.5.3. Vấn đề giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình………….…………60
II.5.4. Vấn đề về sự thống nhất giữa cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan thuế
và bộ phận “ Một cửa”…………………………………………………………...61
II.5.5. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng……………….62
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ.........................................................................................63
1. KẾT LUẬN..............................................................................................................63
2 .KIẾN NGHỊ.............................................................................................................64


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Các đơn vị hành chính huyện Hóc Môn ................................................... 17
Bảng 2. Các chỉ tiêu khí hậu .................................................................................. 19
Bảng 3. Một số cây trồng chủ yếu năm 2010 ........................................................ 23
Bảng 4. Các loại vật nuôi chính năm 2010 ............................................................ 23
Bảng 5. Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Hóc Môn giai đoạn 2006-2010 ............ 25
Bảng 6. Dân số trung bình phân theo giới tính và khu vực giai đoạn 2006-2010 27
Bảng 7. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính huyện Hóc Môn –TP.HCM ........... 34
Bảng 8. Thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ của huyện Hóc Môn giai
đoạn 2006- 12/2010 ................................................................................................ 36
Bảng 9. Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2010 ................................... 38
Bảng 10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 và
2009 ........................................................................................................................ 40
Bảng 11. Biến động diện tích đất ở hộ gia đình theo mục đích sử dụng năm 2010 so
với năm 2008 và 2009……………………………………………………………..43
Bảng 12. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 và
2009………………………………………………………………………………..43
Bảng 13. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn

2006- 12/2010 ......................................................................................................... 48
Bảng 14. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đất ở tại huyện Hóc Môn
giai đoạn 2006- 12/2010 ......................................................................................... 50
Bảng 15. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Hóc Môn giai đoạn
2006- 12/2010 ......................................................................................................... 52
Bảng16.Tổng hợp kết quả điều tra tình hình đời sống người dân
sau chuyển nhượng QSDĐ………………………………………………………...55
Bảng 17. Kết quả điều tra diện tích đất chuyển nhượng…………………………..56
Bảng 18. Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng………………………………..56


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
I. Biểu đồ
Trang
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế Huyện Hóc Môn năm 2010 .......................................... 26
Biểu đồ 2.1: Dân số trung bình phân theo giới tính giai đoạn 2005-2009 ............. 27
Biểu đồ 2.2: Dân số trung bình phân theo khu vực giai đoạn 2005-2009 ............. 28
Biểu đồ 3. Biểu đồ thể hiện cơ cấu theo mục đích SDĐ năm 2010 huyện Hóc Môn 39
Biểu đồ 4. Biểu đồ thể hiện biến động các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 so
với năm 2008 và 2009 ............................................................................................ 40
Biểu đồ 5. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn
2007- 3/2011 ........................................................................................................... 49
Biểu đồ 6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở giai đoạn 20073/2011 ..................................................................................................................... 51
Biểu đồ 7. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2007-03/2011) .... 53
II. Sơ đồ
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài ........................................................................ 30
Sơ đồ 2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003
và Nghị định 181/2004/NĐ-CP .............................................................................. 44
Sơ đồ 3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân tại
huyện hóc Môn. ...................................................................................................... 45

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TNMT

Tài nguyên môi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

TW

Trung Ương

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

KT-XH

Kinh tế- xã hội

CNH- HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

QHSDĐ- KHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất

STT

Số thứ tự

BTNMT

Bộ Tài Nguyên & Môi Trường

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN/ GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CN/ CNQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang có những bước chuyển biến
rõ rệt và đạt được nhiều thành tựu đáng kể, nhất là nước ta đã gia nhập vào Tổ chức
thương mại thế giới WTO, điều này dẫn đến sự phát triển kinh tế về nhiều mặt. Tuy
nhiên, sự tăng trưởng ngày càng cao ấy cũng dẫn đến áp lực càng lớn đối với đất đai,
nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn. Do đó tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất diễn ra ngày một phổ biến và phức tạp.
Kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện thuận
lợi cho các cơ quan có thẩm quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng
như quá trình sử dụng đất của người dân. Thế nhưng bên cạnh đó cũng có nhiều
trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai....Điều này làm
ảnh hưởng rất lớn đến người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường đất đai ở địa
phương. Cho nên công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là vấn đề
nóng bỏng, cấp thiết, được sự quan tâm của nhiều người dân và cơ quan ban ngành.
Nó đòi hỏi cần có những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà
nước về đất đai.
Với lợi thế là một huyện ngoại thành có lịch sử phát triển lâu đời cùng với vị trí
địa lý thuận lợi cho việc phát triển các thế mạnh truyển thồng về ngành nông nghiệp,

nền kinh tế Hóc Môn ngày càng ổn định và tăng trưởng khá, cơ cấu kinh tế ngày càng
chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.Theo đó, việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cũng diễn ra hết sức sôi động kéo theo hàng loạt
những vấn đề tiêu cực xảy ra, gây nhức nhối cho các cơ quan ban ngành của địa
phương và ảnh hương nhiều đến đời sống, sản xuất của người dân. Vì thế, cơ quan
Nhà nước cần nắm bắt, quản lý chặt chẽ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của người dân trên địa bàn huyện. Đồng thời cũng có những biện pháp, chính sách
nhằm ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản
lý và sử dụng đất một cách tốt nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Môn ,Thành phố Hồ Chí
Minh từ năm 2006 đến cuối năm 2010”.

Trang 1 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn,
TP.HCM để làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách pháp luật
của Nhà Nước về đất đai.
Thông qua những số liệu thống kê được, đề tài tiến hành phân tích, đánh giá,
nhận xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn. Từ đó, làm rõ
những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng
QSDĐ cũng như có những đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về tình hình chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp và đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Hóc Môn và các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ
của địa phương.
 Phạm vi nghiên cứu:
 Không gian: Địa bàn huyện Hóc Môn, TP.HCM
 Thời gian: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến cuối
tháng 12/ 2010

Trang 2 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1.. Các khái niệm cơ bản
a) Chuyển nhượng QSDĐ: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất
đai năm 1993. Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm
chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
góp vốn giá trị QSDĐ.
Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người
SDĐ (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng
(gọi là bên nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người
chuyển nhượng.
b) Giấy chứng nhận QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ còn xác nhận mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước

quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế
và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời Giấy chứng
nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối
tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện
các giao dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp,…tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động
sản. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ
c) Giá đất:
Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà nước quy định, do
thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham
gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động sản. Có
thể nói việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số vốn bỏ ra,
lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
(ĐKTN, KT-XH, pháp luật…).
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng,
Trang 3 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của

năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ,
lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Nhìn từ nhiều góc độ trong việc
hình thành giá đất thì giá đất cũng có những những mức giá khác nhau do nhu cầu và
mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có mức giá khác
nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà nước quy định.
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường.
d) Lệ phí trước bạ: là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng kí
quyền sở hữu.
e) Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đóng góp vào ngân sách Nhà nước đối với
người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất .
f) Thuế TNCN: là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã
hội, trong khoản thời gian nhất định( thường là một năm).
I.1.1.2. Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ
Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà Nước thống nhất quản lý và phải được sử dụng sao cho đạt hiệu quả
kinh tế cao nhất.
Chính vì vậy mà việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đât Đai 2003

cũng không nằm ngoài mục tiêu đáp ứng những đòi hỏi tất yếu ấy của nền kinh tế thị
Trang 4 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

trường. Thực chất việc chuyển nhượng QSDĐ cũng là thiết lập quyền cho người sử
dụng đất được sử dụng hợp pháp.
Nếu như không có việc chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không tham gia
vào quan hệ thị trường. Nói đến thị trường là nói đến kẻ mua, người bán và giá cả. Do
vậy nếu người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ không có cơ
sở pháp lý để xác lập mối quan hệ mua bán QSDĐ trên thị trường, không thể có người
mua, người bán, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành một cách khách
quan và chính xác được, QSDĐ trở nên kém giá trị.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử
dụng đất này với chủ sử dụng đất khác, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của
họ, một người có nhu cầu bức thiết về SDĐ và một người không còn hoặc ít nhu cầu
SDĐ trực tiếp, cần có sự thỏa thuận với nhau sao cho vấn đề trở nên hợp lý hơn. Từ đó
viêc chuyển nhượng QSDĐ cần được quy định và được thực hiện một cách công khai,
rõ ràng.
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và vốn có những đặc trưng, đặc thù riêng nên
giá trị của nó thực chất chỉ là sự “ ước tính”chứ không thể tính đúng và tính đủ và tính
chính xác tuyệt đối được. Cho nên việc điều tiết quan hệ về chuyển nhượng QSDĐ
cũng không giống với việc điều tiết các quan hệ về chuyển dịch tài sản khác.
Với lợi thế là một huyện ngoại thành có tốc độ phát triển kinh tế khá nhanh,
Hóc Môn đã và đang từng bước đổi mới cùng với nhịp độ phát triển theo hướng CNHHĐH. Nhờ có vị trí đặc biệt thuận lợi tạo cho huyện một vị trí thuận lợi để phát triển
công nghiệp và đô thị hóa, hỗ trợ cho nội thành giảm áp lực dân cư đồng thời là vành
đai cung cấp thực phẩm cho thành phố. Theo đó, nhu cầu về SDĐ của con người và xã

hội cũng tăng lên nhanh chóng bởi áp lực kinh tế và dân số. Do vậy mà việc chuyển
dịch đất đai đáp ứng nhu cầu này là không thể tránh khỏi, và việc chuyển nhượng
QSDĐ cũng là một tất yếu không thể không tính đến.
I.1.1.3. Lược sử về việc chuyển nhượng QSDĐ
a) Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Trong thời kì này vai trò của sở hữu tư nhân vẫn luôn là chủ yếu bởi vì
mọi người được tự do khai khẩn ruộng đất và làm chủ mảnh đất của mình. Chính vì
vậy mà việc “mua bán” trong giai đoạn này hết sức đơn giản với nguyên tắc chỉ cần có
sự đồng ý của cả hai bên về giá cả và thủ tục.

Trang 5 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

b) Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất

là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường làm
cho thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài; tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật,”. Những đổi
mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở
cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
Trang 6 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

c) Giai đoạn từ sau năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai 2003 ra đời
Ngày 14/09/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 lần đầu tiên đã cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ
mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng nguyện vọng
chính đáng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện. Chính phủ và các Bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời
để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 05/09/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi
được phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển
quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, trên
tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản
tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau mà
không thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi
bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định
cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã
xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn
trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng.

Trước tình hình đó, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải kịp thời đổi
mới. Năm 2001, Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều
Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 được ban hành để
chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17. Nhưng Nghị định 79 không có thay đổi gì nhiều,
chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức.
Trang 7 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

Do đó, Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định 17.
Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng 2
Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP.
d) Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn, ngày 26/11/2003 Quốc hội ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, điều kiện
để thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thỏa mãn:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Tiếp đến Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó cũng góp phần cụ thể hóa việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cũng
như những điều kiện cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng.

 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi
có các điều kiện sau:(khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP)
 Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền xét duyệt;
 Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định thời
hạn SDĐ đồng thời với việc duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại điều
30 của Nghị định này;
 Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy
định tại điều 36 của Luật Đất Đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất.
 Điều 103 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.

Trang 8 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích SDĐ theo QHSDĐ- KHSDĐ đã được xét duyệt.
 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,

đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho QSDĐ có điều kiện:
 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, đất còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với
đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn 10 năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai.
 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất Đai 2003 và
Nghị định 181 thì lại phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc về hạn mức nhận chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp. Và ngày 21/6/2007, Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11
lại ban hành Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy định cụ thể về hạn mức
nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục
đích nông nghiệp như sau:
 Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: Không quá
sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông
Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối với các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Trang 9 

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

 Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung
du, miền núi.
 Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mươi (50) ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận
chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng
loại đất quy định.
Hàng loạt những văn bản pháp luật ra đời lần lượt sau đó với những quy định cụ
thể về việc thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ
của người dân nhằm đảm bảo cho việc thực hiện CNQSDĐ ngày một tốt hơn. Trong
đó, Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ đã bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.

Đặc biệt, điểm nổi bật của Nghị định này là đã có quy định diện tích đất tối thiểu
được phép tách thửa đối với từng loại đất của từng địa phương cụ thể: “Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho
phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”( khoản 1, điều 17, Nghị định 84). Đây là
sự đổi mới mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu
cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.

I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992.
 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất
Đai 2003.
Trang 10 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

 Nghị định 17/1999/ NĐ- CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
 Nghị định 79/2001/ NĐ- CP của Chính Phủ đã được ban hành ngày 1/11/2001
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ- CP.
 Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8/06/2000 của Chính Phủ quy định cụ thể về
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.
 Nghị định 198/2004/ NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy định cụ thể
về thu tiền SDĐ.
 Thông tư của Bộ Tài chính số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

tiền sử dụng đất
 Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ.
 Nghị định 80/NĐ- CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều về lệ phí trước bạ.
 Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ, bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai
 Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 02/11/2007.
 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ
quốc hội khóa 11 quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
 Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22-6-2007 về thực hiện cơ chế một cửa,
một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước.

I.1.3.Cơ sở thực tiễn
 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2020 Thành phố Hồ Chí
Minh.
 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí
Minh đến năm 2020
 Quy hoạch các ngành trên địa bàn huyện Hóc Môn và các quy họach chuyên
ngành cấp Thành phố, cấp Huyện có liên quan : Xây dựng, Công nghiệp, Du lịch, Giao

Trang 11 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

thông-Vận tải, Giáo dục- Đào tạo, Y tế, Thể dục Thể thao, Thương mại- Dịch vụ,
Nông nghiệp, Môi trường...đến năm 2020.


Báo cáo chính trị Đại hội Đảng bộ huyện Hóc Môn lần thứ XI (nhiệm kỳ 2010 –

2015).
 Báo cáo thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng qua
các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 của UBND huyện Hóc Môn.
 Niên giám thống kê huyện Hóc Môn năm 2005 – 2010.
 Báo cáo nhu cầu sử dụng đất của các Sở, ban, ngành trên địa bàn huyện Hóc Môn
giai đoạn 2011- 2015, định hướng đến năm 2020.

I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu
Lịch sử huyện Hóc Môn gắn liền với cuộc khởi nghĩa 18 thôn vườn trầu
(1885). Đây là là một trong những địa danh được hình thành sớm nhất trong lịch sử
300 năm Sài Gòn – Gia Định. Nơi đây bắt đầu hình thành các cộng đồng dân cư sinh
sống chủ yếu bằng nghề nông , lâm nghiệp với nhiều loại hình phát triển phong phú và
đa dạng. Thời Pháp thuộc, Hóc Môn là một trong 04 quận của tỉnh Gia Định (Hóc
Môn, Thủ Đức, Gò Vấp, Nhà Bè). Đến thời Mỹ- Ngụy chiếm đóng miền Nam (19541975), quận Hóc Môn tiếp tục thuộc tỉnh Gia Định. Đối với cách mạng tùy theo yêu
cầu phát triển của phong trào cách mạng trong từng thời điểm, Hóc Môn có nhiều lần
tách nhập, thay đổi ranh giới hành chính. Sau ngày thành phố được giải phóng
(30/4/1975), Hóc Môn là 01 trong 06 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh
bao gồm 16 xã và 01 thị trấn. Từ ngày 01/4/1997 đến nay, do yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội chung của thành phố, huyện Hóc Môn tách ra 07 xã để thành lập quận 12.
Hiện nay, Hóc Môn có 11 xã và 01 thị trấn.
Hóc Môn là huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở phía Tây bắc
thành phố Hồ Chí Minh. Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện theo số liệu kiểm kê năm

2010 là 10.943 ha, tổng dân số là 415.502 người, mật độ dân số 3.797 người/km2. Phía
Bắc: giáp huyện Củ Chi Phía Đông: giáp thị xã Thuận An,tỉnh Bình Dương. Phía
Đông Nam: giáp quận 12. Phía Nam: giáp quận Bình Tân. Phía Tây Nam: giáp huyện
Bình Chánh. Phía Tây: giáp huyện Đức Hoà, tỉnh Long An.
Với lợi thế là một huyện ngoại thành có lịch sử phát triển lâu đời cùng với vị trí
địa lý thuận lợi cho việc phát triển các thế mạnh truyển thồng về ngành nông nghiệp,
nền kinh tế Hóc Môn ngày càng ổn định và tăng trưởng khá, cơ cấu kinh tế ngày càng
chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, với trọng tâm hướng vào các
Trang 12 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

ngành công nghiệp, thương mại và dịch vụ, giảm tỉ trọng khối ngành nông nghiệp
trong cơ cấu kinh tế của huyện, hình thành rõ nét thế mạnh theo cơ cấu kinh tế nông
nghiệp – công nghiệp– thương mại dịch vụ.
Tuy nhiên, do điều kịện cơ sở vật chất chung của toàn huyện còn nhiều hạn chế,
đặc biệt là hệ thống giao thông còn gặp nhiều khó khăn, tiến trình đô thị hóa còn chậm,
hiện tỷ lệ đất nông nghiệp của huyện còn khá lớn. Đây là những thách thức trong công
cuộc phát triển KT-XH của địa phương.
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất có liên quan
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ 2006
đến cuối tháng 12/2010


Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Hóc Môn

Đánh giá về thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc
Môn từ từ 2006 đến cuối tháng 12/2010
- Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng.
- Phân tích, đánh giá một số vấn đề tồn tại trong quá trình chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý tình hình chuyển
nhượng QSDĐ ở địa phương.

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp thống kê: Thống kê, thu thập các số liệu, tài liệu, báo cáo về điều
kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Hóc Môn.
 Phương pháp phân tích, tổng hợp: từ những số liệu đã thu thập được tiến hành
phân tích, tổng hợp và rút ra nhận xét, đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ
ở địa phương.
 Phương pháp so sánh: So sánh trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, các vấn
đề có liên quan đến công tác chuyển nhượng. Từ đó rút ra những kết luận và đưa ra
đề xuất, biện pháp khắc phục.

Trang 13 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

 Phương pháp đánh giá: Sau khi phân tích, tổng hợp các số liệu thu thập được,

đưa ra những nhận xét, kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở huyện Hóc
Môn.
 Phương pháp chuyên gia: học hỏi, tham khảo ý kiến từ những cán bộ chuyên
môn ở địa phương về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.

Trang 14 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

I.3.3. Quy trình thực hiện:

Thảo luận ban đầu
+ Xác định các yêu cầu
chủ yếu
+ Tìm thông tin
Tìm hiểu địa bàn nghiên cứu
+ Điều kiện tự nhiên
+ Điều kiện kinh tế- xã hộimôi trường

+ Thu thập các văn bản pháp quy về
CNQSDĐ( TW & địa phương)
+ Nắm các quy trình CNQSDĐ

- Đánh giá thực trạng kinh tế - xã hội có liên
quan đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
- Đánh giá công tác quản lý đất đai, hiện
trạng sử dụng đất có liên quan và tình hình

chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp từ
2006 đến nay.

Hiện trạng SDĐ năm 2010
Biến động đất đai qua các năm

Đánh giá hoạt động CNQSDĐ
trên địa bàn huyện
+ Quy trình, thủ tục, hồ sơ,
thời gian thụ lý hồ sơ
+ Kết quả CNQSDĐ giai đoạn
2007- 3/2011 ở Hóc Môn

-Đánh giá một số vấn đề trong quá trình
CNQSDĐ:
+ Thuế CQSDĐ
+ Diện tích tối thiểu tách thửa
+ GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình
+ Hạn mức CNQSDĐ
+ Sự thống nhất giữa cơ quan TNMT,
chi cục thuế và bộ phận “Một cửa”
+ Chuyển mục đích SDĐ sau CN
-Đề xuất giải pháp thực hiện

Tìm hiểu đời sống người dân
sau CN

TỔNG KẾT
- Báo cáo.
- Sơ đồ, bảng

(nếu có).

biểu

Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài
Trang 15 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường.
II.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Hóc Môn:
II.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
1.Vị trí địa lý
Huyện Hóc Môn thuộc thành phố Hồ Chí Minh, được chia thành 12 đơn vị
hành chính cấp xã, trong đó thị trấn Hóc Môn là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hoá
của huyện. Các đơn vị còn lại là: xã Tân Thới Nhì, xã Tân Hiệp, xã Thới Tam Thôn,
xã Đông Thạnh, xã Nhị Bình, xã Xuân Thới Sơn, xã Tân Xuân, xã Trung Chánh, xã
Xuân Thới Thượng , xã Xuân Thới Đông, xã Bà Điểm.
Ranh giới hành chính của huyện được xác định như sau:
- Phía Bắc: giáp huyện Củ Chi
- Phía Đông: giáp thị xã Thuận An,tỉnh Bình Dương
- Phía Đông Nam: giáp quận 12
- Phía Nam: giáp quận Bình Tân
- Phía Tây Nam: giáp huyện Bình Chánh
- Phía Tây: giáp huyện Đức Hoà, tỉnh Long An
Nằm ở cửa ngõ Tây Bắc thành phố, Hóc Môn có hệ thống đường quốc lộ,

đường vành đai, tỉnh lộ, hương lộ khá hoàn chỉnh. Sông, kênh rạch cũng là thế mạnh
về giao thông đường thủy, tất cả tạo cho huyện một vị trí thuận lợi để phát triển công
nghiệp và đô thị hóa, hỗ trợ cho nội thành giảm áp lực dân cư đồng thời là vành đai
cung cấp thực phẩm cho thành phố.

Trang 16