ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

ĐẶT VẤN ĐỀ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM
 Tính cấp
thiết
vấn đề
nghiên
KHOAcủa
QUẢN
LÝ
ĐẤT cứu:
ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Là một trung tâm kinh tế lớn nhất nước, trong những năm qua, Thành phố Hồ
Chí Minh đã có những bước phát triển đáng kể trong các lĩnh vực kinh tế-văn hóa-xã
hội, bộ mặt đô thị được chỉnh trang góp phần nâng cao hình ảnh của thành phố trong
mắt bạn bè quốc tế. Kinh tế phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và
nâng cao, các nhu cầu thiết yếu, đặc biệt là nhà ở, ngày càng được đáp ứng bởi hàng
loạt những dự án nhà ở, những khu chung cư cao cấp đã và đang được xây dựng và
đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, quỹ đất nội thành ngày
càng trở nên chật hẹp thì việc mở rộng phát triển ra các quận ngoại thành, như quận 9,
là điều tất yếu.
Nằm ở cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, trong những năm qua được
sự quan tâm đầu tư của các cấp lãnh đạo, Quận 9 đã có những thay đổi tích cực trong
kinh tế lẫn đời sống xã hội. Với quỹ đất rộng lớn, quận 9 đã thu hút được rất nhiều sự
quan tâm đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, bằng chứng là đã có hàng trăm dự án
nhà ở khác nhau như khu chung cư cao cấp, các khu nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội

đã và đang được xây dựng. Điều này đã tạo ra động lực tích cực trong đời sống nhân
dân, nhu cầu về một chỗ ở với đầy đủ những tiêu chuẩn, những tiện nghi đang dần
ĐỀ đáp
TÀI:
được
ứng. Tuy nhiên, thực tế lại không diễn ra như vậy. Tiến độ thi công chậm
chạp, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không thỏa đáng,… đã tạo ra không ít
khó khăn, phiền toái cho các nhà đầu tư lẫn người dân.
Xuất phát
từ thực
trạng trên,
đượcTHỰC
sự phân công
của Khoa
Quản
lý đất
ĐÁNH
GIÁ
TÌNH
HÌNH
HIỆN
CÁC
DỰ
ÁNđai &
bất động sản trường Đại học Nông Lâm TPHCM, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
NHÀ
Ởhiện
TRÊN
BÀN
"Đánh giá tình hình

thực
các dựĐỊA
án nhà
ở trênQUẬN
địa bàn 9
quận 9 Thành phố
Hồ Chí Minh" để có cái nhìn tổng quát về tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
quận 9, những kết quả đã đạt được và những vướng mắc cần được giải quyết.

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 thành phố Hồ
Chí Minh, nêu lên những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế, trên cơ sở đó đề
ra những giải pháp khắc phục khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, ổn định đời
sống nhân dân, ổn định công tác qui hoạch đô thị, góp phần thay đổi diện mạo quận 9
nói riêng và của toàn thành phố nói chung.

SVTH
:
MAI VĂN THUẬN
 Đối tượng nghiên cứu:
MSSV
:
04135111
 Đối tượng nghiên cứu:LỚP
Nghiên cứu tiến
triển khai thực hiện các dự án nhà ở
: độ DHO4TB

trên địa bàn quận 9 TPHCM.
KHÓA
:
2004-2008
 Đối tượng khảo sát: Các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 TPHCM.
NGÀNH
:
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
 Phạm vi nghiên cứu:
 Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 15/03/2008 đến 15/07/2008.

TP. Hồ Chí Minh tháng 7 năm 2008
Trang 1


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

MAI VĂN THUẬN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: KS. Ngô Minh Thụy
Trường Đại học Nông Lâm TPHCM

Kí tên:

Tháng 07 năm 2008
Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con
xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc
nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và
luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời
gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp
đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành
việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành

trang cho em trong cuộc sống và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất
đến Thầy Ngô Minh Thụy đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp
hướng dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo Phòng
Tài nguyên - Môi Trường Quận 9, đặc biệt là các Anh,
Chị ở Tổ Quy Hoạch đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn
em hoàn thành tốt luận văn này.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương
đã đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học
tập, sinh hoạt tại trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi
người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe,
hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.

Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Mai Văn Thuận, khoa Quản lý đất đai & bất động sản,
trường Đại Học Nông Lâm TPHCM.
Đề tài: "Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9
thành phố Hồ Chí Minh".
Giáo viên hướng dẫn: KS. Ngô Minh Thụy, bộ môn Kinh tế đất & bất động sản,
khoa Quản lý đất đai & bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TPHCM.
Nội dung tóm tắt:

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, trong những năm qua thị trường bất
động sản trong nước đã có sự phát triển đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây
dựng các dự án nhà ở. Mặc dù còn non trẻ và chưa thực sự ổn định, nhưng với những
gì đã diễn ra trong những năm gần đây đã cho thấy thị trường bất động sản nước ta là
một thị trường có tiềm năng lớn.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế có tốc độ đô thị hóa lớn nhất
nước. Trong những năm qua, cùng với áp lực về sự gia tăng dân số thì vấn đề giải
quyết chổ ở cho người dân trở nên bức xúc hơn bao giờ hết. Khi mà quĩ đất nội thành
ngày càng chật hẹp thì việc mở rộng đầu tư xây dựng các dự án nhà ở ra các quận,
huyện ngoại thành là điều tất yếu. Điều này không những giải quyết tình trạng thiếu
nhà ở cho người dân mà còn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng các khu vực ngoại
thành.
Quận 9 là một trong những quận ngoại thành có diện tích rộng lớn 11.389,62
ha. Tính đến nay đã có gần 300 dự án lớn nhỏ đã và đang được đầu tư xây dựng trên
địa bàn quận, trong đó, dự án nhà ở chiếm số lượng đáng kể. Điều này góp phần thay
đổi bộ mặt đô thị của quận nhưng cũng gây ra không ít những ảnh hưởng tiêu cực đến
đời sống nhân dân, đặc biệt là trong công tác giải tỏa, đền bù, tái định cư.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích khái quát tình hình đầu tư xây dựng và
tiến độ triển khai thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 trong những năm qua,
để từ đó thấy được những mặt hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý và đầu tư xây
dựng các dự án nhà ở trên địa bàn. Trên cơ sở đó, phân tích những nguyên nhân ảnh
hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và đưa ra những giải pháp khắc phục, tạo điều kiện
cho các dự án hoàn thành đúng tiến độ, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, góp
phần ổn định đời sống nhân dân và nâng cao giá trị thẩm mỹ cho cảnh quan đô thị.
Kết quả cho thấy, từ năm 1997 đến cuối năm 2006 trên địa bàn Quận đã có 94
dự án nhà ở các loại đã được triển khai thực hiện, trong đó có 36 triển khai đúng tiến
độ (chiếm 38,30%) và 58 dự án triển khai chậm hơn so với tiến độ (chiếm 61,70%).
Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn Quận là rất chậm.
Đề tài được thực hiện chủ yếu thông qua các phương pháp: phương pháp lý
thuyết, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra, phương

pháp phân tích-tổng hợp.

Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................................6
Phần 1. TỔNG QUAN.....................................................................................................7
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..........................................................................7
1.1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................................7
1.1.2. Cơ sở pháp lý.......................................................................................................23
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.....................................................................................24
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ..........................................................................24
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................................24
1.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và qui trình thực hiện........................................26
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................26
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................26
1.3.3. Qui trình thực hiện...............................................................................................26
Phần 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................27
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội Quận 9 ...............................................27
2.1.1. Điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên ........................................................27
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................29
2.1.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ...33
2.1.4. Đặc điểm đất đai hiện trạng và kế hoạch điều chỉnh đến năm 2010 ...................34
2.2. Khái quát thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận 9.........................................................36

2.2.1. Thực trạng công tác quy hoạch chi tiết và việc công bố công khai, quản lý xây
dựng theo quy hoạch..........................................................................................................36
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà ở ......................................................................37
2.2.3. Thực trạng nhà ở của nhóm đối tượng xã hội .....................................................39
2.2.4. Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận 9...................................................40
2.3. Thực trạng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận 9.......................................42
2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9 ...........................43
2.4.1. Đánh giá số lượng dự án nhà ở được triển khai thực hiện qua các năm .............44
2.4.2. Đánh giá chung tiến độ thực hiện các dự án nhà ở..............................................47
2.4.3. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở thương mại.....................................49
2.4.4. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội .............................................50
2.4.5. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở tái định cư ......................................52
2.4.6. So sánh tiến độ triển khai thực hiện giữa các nhóm dự án nhà ở........................55
2.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên
địa bàn Quận 9 và một số giải pháp khắc phục .................................................................56
2.5.1. Thuận lợi..............................................................................................................56
2.5.2. Khó khăn .............................................................................................................56
2.5.3. Giải pháp .............................................................................................................57
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .............................................................................................58
Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:
Là một trung tâm kinh tế lớn nhất nước, trong những năm qua, Thành phố Hồ
Chí Minh đã có những bước phát triển đáng kể trong các lĩnh vực kinh tế-văn hóa-xã

hội, bộ mặt đô thị được chỉnh trang góp phần nâng cao hình ảnh của thành phố trong
mắt bạn bè quốc tế. Kinh tế phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và
nâng cao, các nhu cầu thiết yếu, đặc biệt là nhà ở, ngày càng được đáp ứng bởi hàng
loạt những dự án nhà ở, những khu chung cư cao cấp đã và đang được xây dựng và
đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, quỹ đất nội thành ngày
càng trở nên chật hẹp thì việc mở rộng phát triển ra các quận ngoại thành, như quận 9,
là điều tất yếu.
Nằm ở cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, trong những năm qua được
sự quan tâm đầu tư của các cấp lãnh đạo, Quận 9 đã có những thay đổi tích cực trong
kinh tế lẫn đời sống xã hội. Với quỹ đất rộng lớn, quận 9 đã thu hút được rất nhiều sự
quan tâm đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, bằng chứng là đã có hàng trăm dự án
nhà ở khác nhau như khu chung cư cao cấp, các khu nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội
đã và đang được xây dựng. Điều này đã tạo ra động lực tích cực trong đời sống nhân
dân, nhu cầu về một chỗ ở với đầy đủ những tiêu chuẩn, những tiện nghi đang dần
được đáp ứng. Tuy nhiên, thực tế lại không diễn ra như vậy. Tiến độ thi công chậm
chạp, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không thỏa đáng,… đã tạo ra không ít
khó khăn, phiền toái cho các nhà đầu tư lẫn người dân.
Xuất phát từ thực trạng trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai &
bất động sản trường Đại học Nông Lâm TPHCM, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
"Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 Thành phố
Hồ Chí Minh" để có cái nhìn tổng quát về tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên
quận 9, những kết quả đã đạt được và những vướng mắc cần được giải quyết.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 thành phố Hồ
Chí Minh, nêu lên những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế, trên cơ sở đó đề
ra những giải pháp khắc phục khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, ổn định đời
sống nhân dân, ổn định công tác qui hoạch đô thị, góp phần thay đổi diện mạo quận 9
nói riêng và của toàn thành phố nói chung.
 Đối tượng nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tiến độ triển khai thực hiện các dự án nhà ở

trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Đối tượng khảo sát: Các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Phạm vi nghiên cứu:
 Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 15/03/2008 đến 15/07/2008.

Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Phần 1. TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
a. Tổng quan về nhà ở
 Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan điểm khác nhau về nhà ở tương ứng với từng giai đoạn phát triển
của lịch sử xã hội loài người. Nếu như trước kia người ta quan niệm nhà ở chỉ là nơi để
ở, để che mưa che nắng, thì ngày nay, cùng với sự phát triển của nhân loại, thì quan
niệm về nhà ở có nhiều thay đổi, đó không chỉ đơn giản là nơi để ở nữa mà còn là nơi
để con người tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Vì vậy, khi
nói về nhà ở, thường có hai cách hiểu sau:
Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định. Cũng theo nghĩa này với quan niệm truyền thống,
nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản, là phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho con người và
gắn liền với sở hữu hay sử dụng cá nhân của mỗi gia đình.
Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến

trúc kỹ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực.
Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là
chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời
các yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh. Điều này có thể
hiểu là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên
quan đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ
tầng kỹ thuật và môi trường của khu vực xung quanh. Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở
mà còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con
người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp
sau một ngày lao động mệt nhọc.
 Vai trò của nhà ở
Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là
nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng. Lúc đầu
nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu,…sau này nhà ở có
thêm nhiều chức năng mới. Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể
đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng. Vì thế, nhà ở trở
thành nơi cư trú lý tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản
để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội. Vai trò của nhà ở được khái quát ở những
khía cạnh sau:
- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ tái tạo
sức lao động
Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con
người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể
lực và trí lực cho người lao động. Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều
kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động.
Trang 7

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế
Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là
điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán
bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và
thời gian đi lại của họ. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã
hội. Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao
động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp
đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh
tế cả trong hiện tai và tương lai.
Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát
triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,
từ đó kích thích kinh tế phát triển.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh mối quan hệ xã hội
Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên
mới ra trường.
Với những vai trò quan trọng như trên, có thể nói việc đảm bảo có được chỗ ở
cho người dân là một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong xã hội.
Một xã hội không thể gọi là phát triển nếu những con người, những tế bào trong xã

hội đó không có được một chỗ để cư ngụ. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề chỗ ở cho người
dân không chỉ góp phần ổn định đời sống nhân dân mà còn góp phần tạo nên hình ảnh
của một xã hội văn minh và phát triển.
 Phân loại nhà ở theo Luật nhà ở 2005
- Nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại gồm 3 loại
chính: nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và nhà biệt thự. Điều 40 Luật nhà ở 2005 cũng qui
định rõ tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại như sau:
+ Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi
căn hộ không thấp hơn 45m2
+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây
dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m
+ Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không
vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
- Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho
các cá nhân thuộc diện chính sách có thu nhập thấp, bao gồm: cán bộ, công chức, viên
chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân
Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các
đối tượng khác theo qui định của Chính phủ.
- Nhà ở công vụ
Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho một số đối tượng quy

định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế
do Nhà nước quy định.
Đây là loại nhà ở thuộc sở hữu nhà được dùng cho cán bộ công chức thuộc
diện điều động của các cơ quan Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội. Người được
thuê nhà ở công vụ không được chuyển đổi hoặc cho thuê lại dưới bất kỳ hình thức
nào và có nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê khi hết tiêu chuẩn ở nhà công vụ hoặc
chuyển đi nơi khác hoặc nghỉ công tác.
- Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng
Là loại hình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong
khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.
Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một
trong các hình thức sau đây:
+ Tự xây dựng nhà ở,
+ Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở,
+ Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
 Cơ cấu các loại đất trong khu ở
Đất trong khu ở (đơn vị ở) thường được phân thành 4 loại chính: đất ở; đất xây
dựng các công trình công cộng; đất cây xanh và đất sân, đường.
- Đất xây dựng nhà ở: bao gồm diện tích xây dựng từng ngôi nhà; diện tích sân
vườn quanh nhà và vườn của nhóm nhà; diện tích các lối đi trong nhóm nhà. Đất xây
dựng nhà ở đô thị được giới hạn bởi hệ thống đường bộ, phân thành các lô đất có quy
mô vừa đủ để bảo đảm cuộc sống an toàn, thoải mái và bền vững. Đất ở của khu nhà ở
chiếm tỷ lệ 38 – 60% đất đai tùy theo tầng cao xây dựng trong khu nhà ở.
- Đất xây dựng các công trình công cộng: là những lô đất dành riêng cho các
công trình dịch vụ công cộng về các mặt văn hóa, xã hội,… chiếm tỷ lệ từ 21 – 35 %
đất đai, tỷ lệ này phụ thuộc vào quy mô và số tầng cao xây dựng. Các công trình này
phục vụ trực tiếp sinh hoạt hằng ngày của dân cư trong khu nhà ở.
- Đất cây xanh
Trong các khu nhà ở có hệ thống cây xanh vườn hoa công viên nhằm phục vụ
cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ em và người lớn. Khu cây xanh này thường được tổ

chức gắn liền với hệ thống trường học và câu lạc bộ. Đất cây xanh chiếm tỷ lệ từ 10 –
18% đất khu nhà ở.
- Đất sân đường: Là đất xây dựng các tuyến đường ô tô và đường bộ chủ yếu
trong khu nhà ở, kể cả đất cho bãi đậu xe, chiếm tỷ lệ khoảng 6 – 9%.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Bảng 1.1. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
Diện tích đất (m2/người)
Loại đô thị

Xây dựng
nhà ở

Sân,
đường

Công trình
công cộng

Cây xanh

Cộng

I-II

19-21

2-2,5

1,5-2

3-4

25-28

III-IV

28-35

2,5-3

1,5-2

3-4

35-45

V

37-47

3

1,5

3-4

45-55

(Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam)
b. Tổng quan về dự án đầu tư
 Khái niệm dự án
Dự án là một tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) những hoạt động có hệ thống
được thực hiện trong một thời gian xác định, bằng những nguồn lực xác định, nhằm
đạt một mục tiêu phát triển nhất định.
- Mỗi dự án đều phải có mục tiêu xác định và phục vụ cho mục đích phát triển,
sinh lợi
- Các hoạt động trong khuôn khổ dự án phải là hoạt động có hệ thống, có kế
hoạch, không thể tùy tiện
- Thời gian và nguồn nhân lực dành cho mỗi dự án là hữu hạn, không được
vượt qua một giới hạn nhất định, nếu trái lại có thể đạt được các mục tiêu trung gian
nào đó nhưng không đạt được mục đích cuối cùng là sự phát triển và sinh lợi. Vì vậy
không thể có những dự án “thực hiện với bất cứ giá nào”.
 Khái niệm đầu tư
Đầu tư là sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm
thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Có hai
hình thức đầu tư: Đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp.
Đầu tư gián tiếp (đầu tư tài chính): là hình thức đầu tư bằng cách mua các
chứng chỉ có giá trị như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán… để được hưởng lợi tức.
Với phương thức đầu tư này người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản trị công cuộc
kinh doanh.
Đầu tư trực tiếp: là phương thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham
gia quản trị kinh doanh. Có hai hình thức đầu tư trực tiếp:
- Đầu tư dịch chuyển: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn mua lại một số

cổ phần đủ lớn để được quyền chi phối hoạt động của doanh nghiệp. Trong hình thức
đầu tư này chỉ có sự thay đổi về quyền sở hữu, tài sản được dịch chuyển từ tay người
này sang tay người khác, không có sự gia tăng tài sản của các doang nghiệp.
- Đầu tư phát triển: là hình thức đầu tư trong đó người ta tạo dựng nên những
năng lực mới (về lượng hay về chất) cho các hoạt động sản xuất, dịch vụ để làm
phương tiện sinh lợi. Đầu tư phát triển cũng có nhiều hình thức như thiết lập cơ sở
mới, mở rộng cơ sở có sẵn, đổi mới công nghệ ở cơ sở đang khai thác. Đầu tư phát
triển có vị trí đặc biệt quan trọng, nó là biểu hiện cụ thể của tái sản xuất mở rộng, là
Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

biện pháp chủ yếu để cung cấp việc làm cho người lao động, là tiền đề để thực hiện
đầu tư tài chính và đầu tư dịch chuyển.
 Dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới,
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một
khoảng thời gian nhất định.
Với những khái niệm như trên có thể thấy được, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là
việc bỏ vốn để tạo lập mới, mở rộng hoặc cải tạo những khu nhà ở cũ nhằm gia tăng
số lượng và chất lượng những khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Như vậy, sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở là những khu nhà ở, đó có thể là
những khu chung cư cao cấp, những khu biệt thự sang trọng, khu chung cư tái định cư
hay khu nhà ở xã hội (nhà ở cho người có thu nhập thấp).
Đầu tư xây dựng nhà ở là hình thức đầu tư phát triển, sản phẩm của nó không
đơn thuần chỉ là phục vụ cho mục đích sinh lợi của chủ đầu tư mà còn phục vụ cho lợi

ích xã hội. Vì vậy, việc đầu tư thực hiện các dự án nhà ở cần được quản lý và giám sát
chặt chẽ trong từng giai đoạn, tránh tình trạng “dễ dãi” của các bên có liên quan cho
phép hàng loạt dự án được tiến hành xây dựng, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, gây
ra những ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân.
 Đặc trưng của dự án
Dự án có mục đích, kết quả rõ ràng: tất cả các dự án thành công đều phải có kết
quả được xác định rõ ràng như một tòa nhà chung cư, một hệ thống mạng cơ quan,
một hệ thống mạng cáp truyền hình,… Mỗi dự án bao gồm tập hợp các nhiệm vụ cần
thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thể này khi thực hiện sẽ thu được kết quả độc lập và tập
hợp các kết quả đó tạo thành kết quả chung của dự án. Các kết quả này có thể theo dõi,
đánh giá bằng hệ thống các tiêu chí rõ ràng. Nói cách khác, dự án bao gồm nhiều hợp
phần khác nhau được quản lý, thực hiện trên cơ sở đảm bảo thống nhất các tiêu chí về
thời gian, nguồn lực (chi phí) và chất lượng.
Thời gian tồn tại của dự án có tính chất hữu hạn: Dự án là một sự sáng tạo,
giống như các thực thể sống, dự án cũng trãi qua các giai đoạn: hình thành, phát triển
và kết thúc hoàn thành. Nó không kéo dài mãi mãi, khi dự án kết thúc hoàn thành, kết
quả dự án được chuyển giao, đưa vào khai thác sử dụng, tổ chức dự án giải tán.
Sản phẩm, kết quả của dự án mang tính độc đáo, mới lạ: Khác với các quá trình
sản xuất liên tục, có tính dây chuyền, lặp đi lặp lại, kết quả của dự án khộng phải là
sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính mới, thể hiện sức sáng tạo của con người. Do
đó, sản phẩm và dịch vụ thu được từ dự án là duy nhất, hầu như khác biệt so với các
sản phẩm cùng loại. Tuy nhiên trong nhiều dự án, tính duy nhất thường khó nhận ra.
Vì vậy, mỗi dự án cần phải tạo ra những giá trị mới chẳng hạn thiết kế khác nhau, môi
trường triển khai khác nhau, đối tượng sử dụng khác nhau...
Dự án liên quan đến nhiều bên: Dự án nào cũng có sự tham gia hữu quan của
nhiều bên như nhà tài trợ (chủ đầu tư), khách hàng (đơn vị thụ hưởng), các nhà tư vấn,
nhà thầu (đơn vị thi công, xây dựng) và trong nhiều trường hợp có cả sự tham gia của
cơ quan quản lý nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của nhà tài trợ mà sự tham gia của
các thành phần trên có sự khác nhau. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các

nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Dự án thường mang tính không chắc chắn: Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô
tiền vốn, vật liệu và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian giới hạn.
Đặc biệt đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng
thì thời gian đầu tư kéo dài nên rủi ro rất cao.
Môi trường phức tạp, tương tác và cạnh tranh cao: Quan hệ giữa các dự án
trong một tổ chức là quan hệ chia sẽ cùng một nguồn lực khan hiếm như đội ngũ kiến
trúc sư, lập trình, kiểm định chất lượng, đào tạo – chuyển giao. Đồng thời, dự án cạnh
tranh lẫn nhau về cả thiết bị lẫn tiền vốn. Đặc biệt, trong một số trường hợp, thành
viên ban quản lý dự án có “hai thủ trưởng” nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh
của cấp trên trực tiếp nào khi hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau. Từ đó có thể thấy rằng,
môi trường quản lý dự án có nhiều mối quan hệ phức tạp nhưng hết sức năng động.
 Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
- Phân loại theo nhóm: Tùy theo qui mô và tính chất của dự án mà tiến hành
phân loại theo nhóm. Ngoài dự án quan trọng Quốc gia do Quốc hội thông qua chủ
trương và cho phép đầu tư, các dự án còn lại được chia thành 3 nhóm: A, B, C. 1
- Phân loại theo nguồn vốn:
+ Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng vốn hỗn hợp
của nhiều nguồn vốn khác.

 Quản lý dự án
- Khái niệm quản lý dự án:
Phương pháp quản lý dự án lần đầu tiên được áp dụng trong lĩnh vực quân sự
của Mỹ vào những năm 50 của thế kỉ 20, đến nay nó nhanh chóng được ứng dụng rộng
rãi vào các lĩnh vực kinh tế, quốc phòng và xã hội. Có hai lực lượng cơ bản thúc đẩy
sự phát triển mạnh mẽ của phương pháp quản lý dự án:
Một là, nhu cầu ngày càng tăng về những hàng hóa và dịch vụ sản xuất phức
tạp, chất lượng cao trong khi khách hàng ngày càng “khó tính”;
Hai là, kiến thức của con người (hiểu biết tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật...)
ngày càng tăng.
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và
giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng
thời gian, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ
thuật và chất lượng sản phẩm, dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất
cho phép.
Quản lý dự án bao gồm 3 giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế hoạch, điều phối
thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám
sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định.

1

Phụ lục 1: Bảng phân loại dự án đầu tư của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng (ban hành kèm theo nghị định
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ) có quy định rõ cách phân loại dự án theo nhóm A, B, C.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Mục tiêu của quản lý dự án:
Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hoàn thành các công việc dự án
theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng trong phạm vi ngân sách được duyệt và theo
đúng tiến độ thời gian cho phép.
Ba yếu tố: thời gian, nguồn lực (cụ thể là chi phí, nguồn nhân lực...) và chất
lượng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Tầm quan trọng của từng mục tiêu có thể
khác nhau giữa các dự án, giữa các thời kỳ đối với từng dự án, nhưng tựu chung, đạt
được tốt đối với mục tiêu này thường phải “hi sinh” một trong hai mục tiêu kia. Cụ
thể, trong quá trình quản lý dự án thường diễn ra các hoạt động đánh đổi mục tiêu.
Đánh đổi mục tiêu dự án là việc hi sinh một mục tiêu nào đó để thực hiện tốt hơn các
mục tiêu kia trong ràng buộc không gian và thời gian. Nếu công việc dự án diễn ra
theo đúng kế hoạch thì không phải đánh đổi mục tiêu. Tuy nhiên, do nhiều nguyên
nhân khách quan cũng như chủ quan, công việc dự án thường có nhiều thay đổi nên
đánh đổi là một kỹ năng quan trọng của nhà quản lý dự án.
- Tác dụng của quản lý dự án:
Mặc dù phương pháp quản lý dự án đòi hỏi sự nỗ lực, tính tập thể và yêu cầu
hợp tác, nhưng tác dụng của nó rất lớn. Phương pháp quản lý dự án có những tác dụng
chủ yếu sau đây:
+ Liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa nhóm
quản lý dự án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào cho dự án
+ Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các
thành viên tham gia dự án
+ Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn, vướng mắc nảy sinh và điều
chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dự đoán được. Tạo điều kiện
cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bất đồng
+ Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn.
Tuy nhiên, phương pháp quản lý dự án cũng có mặt hạn chế của nó. Những
mâu thuẫn do cùng chia nhau một nguồn lực của đơn vị, quyền lực và trách nhiệm của

nhà quản lý dự án trong một số trường hợp không được thực hiện đầy đủ; vấn đề hậu
(hay bệnh) của dự án là những nhược điểm cần được khắc phục đối với phương pháp
quản lý dự án.
 Các giai đoạn của một dự án, vòng đời dự án (các lĩnh vực quản lý dự án)
Dự án là một thực thể thống nhất, thời gian thực hiện xác định và có độ bất định
nhất định, nên các tổ chức, đơn vị thường chia dự án thành một số giai đoạn để quản lý
thực hiện. Mỗi giai đoạn được đánh dấu bằng việc thực hiện một hay nhiều công việc.
Tổng hợp các giai đoạn này được gọi là chu kỳ hay vòng đời của dự án. Chu kỳ của dự
án xác định thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và thời gian thực hiện dự án. Chu kỳ
dự án xác định những công việc nào sẽ được thực hiện trong từng giai đoạn và ai sẽ
tham gia thực hiện. Nó cũng chỉ ra những công việc nào còn lại ở giai đoạn cuối sẽ
thuộc về hoặc không thuộc về phạm vi của dự án. Thông qua chu kỳ dự án có thể nhận
thấy một số đặc điểm:
- Mức chi phí và yêu cầu nhân lực thường là thấp khi mới bắt đầu dự án, tăng
cao hơn vào thời kỳ phát triển, nhưng giảm mạnh khi dự án bước vào giai đoạn kết
thúc.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Xác suất hoàn thành dự án thành công thấp nhất và do đó mức độ rủi ro là cao
nhất khi dự án bắt đầu thực hiện. Xác suất thành công sẽ tăng lên khi dự án bước qua
các giai đoạn sau.
- Khả năng ảnh hưởng của nhà tài trợ tới đặc tính cuối cùng của sản phẩm dự án
và do đó tới chi phí là cao nhất vào thời kỳ bắt đầu và giảm mạnh khi dự án tiếp tục
trong các giai đoạn sau.
Vòng đời dự án xác định các giai đoạn mà một dự án phải trãi qua tính từ lúc

bắt đầu cho tới khi kết thúc dự án. Các giai đoạn thường có cơ chế tự hoàn thiện kiểm
soát quản lý thông qua các công việc giám sát, đánh giá. Điển hình, sự chuyển tiếp
giữa các giai đoạn thường có điểm mốc đánh dấu và một kết quả chuyển giao cụ thể,
kèm theo những phê duyệt, tán thành của nhà tài trợ trước khi bước sang giai đoạn tiếp
theo.
Vòng đời phát triển dự án là khung làm việc dùng để mô tả các giai đoạn trong
quá trình phát triển và duy trì hệ thống. Vòng đời phát triển dự án cơ bản là nhóm các
giai đoạn của dự án. Các giai đoạn của dự án thay đổi tùy theo dự án, tổ chức hoặc lĩnh
vực kinh doanh, thường được chia thành 4 giai đoạn sau:
- Giai đoạn xây dựng ý tưởng
Xây dựng ý tưởng dự án là việc xác định bức tranh toàn cảnh về mục tiêu, kết
quả cuối cùng và phương pháp thực hiện kết quả đó. Xây dựng ý tưởng dự án được bắt
đầu ngay khi dự án bắt đầu hình thành. Tập hợp số liệu, xác định nhu cầu, đánh giá độ
rủi ro, dự tính nguồn lực, so sánh lựa chọn dự án... là những công việc được triển khai
và cần được quản lý trong giai đoạn này. Quyết định lựa chọn dự án là những quyết
định chiến lược dựa trên mục đích, nhu cầu và các mục tiêu lâu dài của tổ chức, doanh
nghiệp. Trong giai đoạn này, những nội dung được xét đến là mục đích yêu cầu của dự
án, tính khả thi, lợi nhuận tiềm năng, mức độ chi phí, độ rủi ro và ước tính nguồn lực
cần thiết. Đồng thời cũng cần làm rõ hơn nữa ý tưởng dự án bằng cách phác thảo
những kết quả và phương pháp thực hiện trong điều kiện hạn chế về nguồn lực. Phát
thảo ý tưởng dự án không cần thiết phải lượng hóa hết bằng các chỉ tiêu nhưng nó phải
ngắn gọn, được diễn đạt trên cơ sở thực tế.
Trong nhiều tổ chức và doanh nghiệp, đặc biệt ở giai đoạn này, dự án được
quản lý bởi những người có nhiệm vụ, chức năng khác nhau. Họ là những người biết
quản lý dự án, có đủ thời gian và sức lực để quản lý dự án trong khi vẫn làm tốt các
nhiệm vụ khác của mình.
- Giai đoạn phát triển
Giai đoạn phát triển là giai đoạn chi tiết xem dự án cần được thực hiện như thế
nào, nội dung chủ yếu của giai đoạn này tập trung vào công tác thiết kế và lập kế
hoạch. Đây là giai đoạn chứa đựng những công việc phức tạp nhất của một dự án. Nội

dung của giai đoạn này bao gồm những công việc như sau:
+ Thành lập nhóm dự án, xác định cấu trúc tổ chức dự án
+ Lập kế hoạch tổng quan
+ Phân tích công việc của dự án
+ Lập kế hoạch tiến độ thời gian
+ Lập kế hoạch ngân sách
+ Thiết kế sản phẩm và qui trình sản xuất
+ Lập kế hoạch nguồn lực cần thiết
Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

+ Lập kế hoạch chi phí và dự báo dòng tiền thu
+ Xin phê chuẩn thực hiện.
Kết thúc giai đoạn này, tiến trình thực hiện dự án có thể được bắt đầu. Thành
công của dự án phụ thuộc khá lớn vào chất lượng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng của các kế
hoạch trong giai đoạn này.
- Giai đoạn thực hiện
Giai đoạn thực hiện là giai đoạn quản lý dự án bao gồm các công việc cần thực
hiện như việc xây dựng nhà xưởng và công trình, lựa chọn công cụ, mua sắm thiết bị
và lắp đặt... Đây là giai đoạn chiếm nhiều thời gian và nỗ lực nhất. Những vấn đề cần
xem xét trong giai đoạn này là những yêu cầu kỹ thuật cụ thể, vấn đề so sánh, đánh giá
lựa chọn công cụ, thiết bị, kỹ thuật lắp ráp, mua thiết bị chính.
Kết thúc giai đoạn này, các hệ thống được xây dựng và kiểm định, hệ thống có
thể chuyển sang giai đoạn vận hành, đưa vào khai thác thử nghiệm.
- Giai đoạn kết thúc
Trong giai đoạn kết thúc của chu kỳ dự án, cần thực hiện những công việc còn

lại như hoàn thành sản phẩm, bàn giao công trình và những tài liệu liên quan, đánh giá
dự án, giải phóng nguồn lực. Một số công việc cụ thể cần được thực hiện để kết thúc
dự án là:
+ Hoàn chỉnh và cất giữ hồ sơ liên quan đến dự án
+ Kiểm tra lại sổ sách kế toán, tiến hành bàn giao và báo cáo
+ Thanh quyết toán tài chính
+ Đối với phát triển, xây dựng hệ thống cần chuẩn bị và bàn giao sổ tay hướng
dẫn lắp đặt, quản trị và sử dụng
+ Bàn giao dự án, lấy chữ kí của khách hàng về việc hoàn thành
+ Bố trí lại lao động, giải quyết công ăn việc làm cho những người từng tham
gia dự án
+ Giải phóng và bố trí lại thiết bị.
 Các bên tham gia trong một dự án
Các bên tham gia (liên quan) là tất cả những ai có liên quan hoặc bị ảnh hưởng
bởi các hoạt động của dự án, cụ thể:
- Có lợi ích nghiệp vụ trong kết quả dự án
- Liên quan trực tiếp tới dự án
- Đóng góp các nguồn lực cho dự án
Các bên liên quan dự án có những lợi ích, nhu cầu và ưu tiên khác nhau. Họ có
thể có những quan điểm khác nhau về việc dự án cố gắng hoàn thành những gì. Do đó,
việc xác định được các bên liên quan trong dự án càng sớm càng tốt, đặc biệt trong
giai đoạn xây dựng ý tưởng. Việc bỏ qua các bên liên quan còn chưa lộ diện sẽ là một
rủi ro rất lớn đến việc tổ chức thực hiện dự án. Thông thường, trong một dự án, các
bên tham gia bao gồm:
- Nhà tài trợ (chủ đầu tư):
Chịu trách nhiệm cuối cùng đối với sự thành công của dự án. Nhà tài trợ có
trách nhiệm kí kết hoàn tất các tài liệu lập kế hoạch và các yêu cầu thay đổi
Đồng thời cho phép nhóm quản lý dự án sử dụng các nguồn lực, bảo vệ và cố
vấn cho nhóm quản lý dự án
Trang 15

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Trong quá trình thực hiện dự án, nhà tài trợ có thêm các trách nhiệm xem xét lại
các tiến trình và chất lượng, cắt băng khai trương, khánh thành, kí và công bố tôn chỉ
dự án
- Nhà quản lý dự án (giám đốc dự án):
+ Làm việc với các đối tượng liên quan để định nghĩa dự án
+ Lập kế hoạch, sắp xếp lịch trình và dự thảo ngân sách các hoạt động của dự
án với đội ngũ ban đầu; chỉ huy nhóm dự án thực thi kế hoạch
+ Giám sát hiệu quả hoạt động và thực hiện các hoạt động hiệu chỉnh
+ Thường xuyên thông báo cho nhà tài trợ và các đối tượng liên quan dự án:
đưa ra yêu cầu và trình bày những thay đổi về phạm vi
+ Đóng vai trò là người trung gian giữa nhóm dự án và các đối tượng liên quan
- Nhà quản lý chức năng: Các nhà quản lý này chịu ảnh hưởng bởi các hoạt
động hay kết quả của dự án.
+ Kiểm soát và đóng góp nguồn lực cho dự án (con người, trang thiết bị...)
+ Có thể có những yêu cầu trái ngược với kết quả của dự án
+ Trong một số trường hợp là cấp trên của nhà quản lý dự án
- Khách hàng:
Trong trường hợp nhà tài trợ không phải là đơn vị triển khai sản phẩm của dự
án thì nhà tài trợ chính là khách hàng. Đối tượng này có nhiệm vụ sau:
+ Nhận đầu ra của dự án
+ Thanh toán cho đầu ra dự án
+ Xác định nhu cầu cho đầu ra dự án
+ Có thể là nhiều công ty hay cá nhân với những đặc điểm và yêu cầu trái
ngược nhau.

- Nhà cung cấp: Một dự án thường bao gồm nhiều hạn mục khác nhau, trong đó
có những hạn mục khi xem xét yếu tố khả thi, nhà tài trợ quyết định mua. Nhà cung
cấp có trách nhiệm cung cấp các thiết bị, sản phẩm hay dịch vụ cần thiết phục vụ cho
hoạt động của dự án thông qua hình thức hợp đồng, để đảm bảo dự án đạt được mục
tiêu đã đề ra.
 Ảnh hưởng của môi trường đến công tác tổ chức, quản lý dự án
- Quản lý vĩ mô đối với các dự án
Quản lý vĩ mô hay quản lý nhà nước đối với dự án bao gồm tổng thể các biện
pháp vĩ mô tác động đến các yếu tố của quá trình hình thành, thực hiện và kết thúc dự
án.
Trong quá trình triển khai dự án, nhà nước mà đại diện là các cơ quan quản lý
nhà nước về kinh tế luôn theo dõi chặt chẽ, định hướng và chi phối hoạt động của dự
án nhằm đảm bảo cho dự án đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội.
Những công cụ quản lý vĩ mô chính của nhà nước để quản lý dự án bao gồm chính
sách về tài chính, tiền tệ, tỷ giá, lãi suất, chính sách đầu tư, chính sách thuế, hệ thống
pháp luật, những qui định về chế độ kế toán, bảo hiểm, tiền lương...
- Quản lý vi mô đối với các hoạt động dự án
Quản lý dự án ở tầm vi mô là quản lý các hoạt động cụ thể của dự án. Nó bao
gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát... các hoạt động của
dự án. Quản lý dự án bao gồm hàng loạt vấn đề như quản lý thời gian, chi phí, nguồn
Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

vốn đầu tư, rủi ro, quản lý các hoạt động mua bán... Quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả của dự
án. Trong từng giai đoạn, tuy đối tượng quản lý cụ thể có khác nhau nhưng đều phải

gắn bó với ba mục tiêu cơ bản của hoạt động quản lý dự án là: thời gian, chi phí và kết
quả hoàn thành.
Theo đối tượng quản lý, quản lý dự án bao gồm 9 lĩnh vực chính cần được xem
xét, nghiên cứu là:
- Lập kế hoạch tổng quan: Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình tổ
chức dự án theo một trình tự logic, là việc chi tiết hóa các mục tiêu của dự án thành
những công việc cụ thể và hoạch định một chương trình thực hiện những công việc đó
nhằm đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách
chính xác và đầy đủ.
- Quản lý phạm vi: Là việc xác định phạm vi, giám sát việc thực hiện mục đích,
mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện công
việc nào nằm ngoài phạm vi của dự án.
- Quản lý thời gian: Là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát tiến độ thời
gian nhằm đảm bảo thời hạn hoàn thành dự án. Nó chỉ rõ mỗi công việc phải kéo dài
bao lâu, khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hoàn thành.
- Quản lý chi phí: Là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thực hiện chi phí theo
tiến độ cho từng công việc và toàn bộ dự án. Cụ thể là việc tổ chức, phân tích số liệu
và báo cáo những thông tin về chi phí.
- Quản lý chất lượng: Là quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩn chất
lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp ứng
mong muốn của chủ đầu tư.
- Quản lý nhân lực: Là việc hướng dẫn, phối hợp những nỗ lực của mọi thành
viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án. Nó cho thấy việc sử dụng lực
lượng lao động của dự án hiệu quả đến mức nào?
- Quản lý thông tin: Là quá trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt một
cách nhanh chóng và chính xác giữa các thành viên dự án và với các cấp quản lý khác
nhau. Thông qua quản lý thông tin có thể trả lời 3 câu hỏi: Ai cần thông tin về dự án?
Mức độ chi tiết? Các nhà quản lý dự án cần báo cáo cho họ bằng cách nào?
- Quản lý rủi ro: Là việc nhận diện các nhân tố rủi ro của dự án, lượng hóa mức
độ rủi ro và có kế hoạch đối phó cũng như quản lý từng loại rủi ro.

- Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán: Là quá trình lựa chọn nhà cung cấp
hàng hóa và dịch vụ, thương lượng với họ, quản lý các hợp đồng và điều hành việc
mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ... cần thiết cho dự án. Quá trình quản
lý này nhằm giải quyết các vấn đề: Bằng cách nào dự án nhận được hàng hóa và dịch
vụ cần thiết của các tổ chức bên ngoài? Tiến độ cung, chất lượng cung ra sao?

Trang 17


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

c. Tổng quan thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự của nước ta đã qui định rõ: Bất động sản là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Mặc dù đã được qui định rõ ràng như vậy, song trong thực tế, việc xác định một
tài sản là động sản hay bất động sản không phải lúc nào cũng dễ dàng. Do đó, có nhiều
nghiên cứu đã chỉ ra các tiêu chí để phân biệt một bất động sản. Theo đó, một tài sản
được xem là bất động sản khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó

không thay đổi,
- Tồn tại lâu dài.
 Tính chất bất động sản
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền
- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước.
 Khái niệm thị trường bất động sản
Theo cách hiểu thông thường nhất, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các
giao dịch về bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp...dựa trên các quan hệ hàng
hóa tiền tệ diễn ra trong một khoảng không gian và thời gian nhất định.
Dưới gốc độ kinh tế, thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ kinh
tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch bất
động sản.
Dưới gốc độ quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động
sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị
trường.
Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Trang 18


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường
bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường
thế chấp và bảo hiểm,...
Dựa vào trình tự tham gia, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi chung là thị
trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ
cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát), thị trường phi chính thức (thị
trường chưa kiểm soát được).
 Đặc điểm thị trường bất động sản
Do hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác
nên thị trường bất động sản cũng có những đặc trưng riêng của nó:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị

trường là không đơn giản và cần nhiều thời gian
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với sự biến động về cầu và giá
cả bất động sản.
 Các thành phần của thị trường bất động sản
- Cầu hàng hóa bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để
nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản. Nhu cầu về bất động
sản mà điển hình là nhu cầu về nhà, đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất
động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Nhu cầu của mỗi cá nhân có
xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này là vô
tận.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường
có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu
thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song
Trang 19


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có
khả năng thanh toán vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Cầu về bất động sản xuất
hiện trên cơ sở các điều kiện sau:
Cầu = {nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}
Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải, song trong một số
trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch chuyển sang trái (tai nạn, thảm họa chết
người hàng loạt, tâm lý hoang mang của người tiêu dùng,…).

Biểu đồ 1.1. Sự dịch chuyển của đường cầu
Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn
như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động sản:
+ Giá nhà đất,
+ Dân số,
+ Quá trình đô thị hóa,
+ Mốt và thị hiếu nhà,
+ Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng,
+ Những chính sách của chính phủ,…
Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là
không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác.
- Cung bất động sản:
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
Trang 20


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách
khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó

yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà
ở. Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố
vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu
thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Tác động của quy hoạch tới nguồn cung nhà đất: quy hoạch góp phần làm tăng
quỹ nhà ở chính thức và hạn chế quỹ nhà ở phi chính thức.
Tác động của sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: đây là một nhân tố
quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
Tác động của chính sách đến nguồn cung bất động sản: chính sách sẽ làm dịch
chuyển đường cung
+ Dịch chuyển sang trái: một cách đúng mức  chỉnh trang được bộ mặt, mỹ
quan đô thị; quá khắt khe  tăng lượng nhà ở phi chính thức.
+ Dịch chuyển sang phải: tăng khu vực nhà ở chính thức, giảm khu vực nhà ổ
chuột, phi chính thức và xóm lều.

Biểu đồ 1.2. Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản
Vấn đề đặt ra là khi đường cung dịch chuyển về bên trái do chính sách thu hẹp
phạm vi cấp giấy phép xây dựng và thắt chặt quy chuẩn xây dựng sẽ làm giảm cung
nhà ở trên thị trường, phải chăng Nhà nước đang đi ngược với mục tiêu “xã hội hóa
nhà ở”?
Thật ra, việc làm trên không hề đi ngược với mục tiêu quốc gia. Chúng ta vẫn
tiếp tục thực hiện công tác này, song theo đuổi mục tiêu không đồng nghĩa với phớt lờ
mọi rủi ro, hậu quả có thể xảy ra. Thực tế ở nhiều quốc gia cho thấy sự phát triển ồ ạt,
thiếu tính chọn lọc dễ dẫn đến tình trạng bỏ hoang, xây dựng dở dang, hỗn độn,…làm
Trang 21


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

lãng phí tài nguyên của cải vật chất, ảnh hưởng tiêu cực đến cảnh quan; đi ngược với
tinh thần sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Chính sách trên sẽ giúp loại bỏ các nhà đầu tư không đủ năng lực, hạn chế tình
trạng “chạy dự án” nhưng không đi vào thực hiện dự án.
- Giá cả bất động sản:
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả thị trường là giá bán có thể thực
hiện được tốt nhất của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường
xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều là tự nguyện, được thông tin đầy
đủ về thị trường và tài sản được mua bán.
Giống như những hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường. Cung - cầu về dịch
vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất
động sản.
Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động
sản có một số đặc trưng riêng:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình.
+ Tính khu vực.
+ Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó
mang lại, quyền lợi khác nhau giá cả cũng khác nhau.
+ Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc
chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệt của
người mua và người bán.
+ Theo dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là tài
nguyên có giới hạn.
 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
Từ những đặc điểm trên có thể thấy được tầm ảnh hưởng của thị trường bất

động sản đến nền kinh tế quốc dân. Đây là thị trường thu hút một khối lượng vốn đầu
tư rất lớn và có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác. Do đó, quản lý và phát
triển tốt thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, nâng cao đời
sống xã hội cho nhân dân. Vai trò của thị trường bất động sản được thể hiện ở những
điểm cơ bản sau:
- Xét ở cấp độ vi mô (hộ gia đình) bất động sản vừa là nơi để con người cư trú
vừa là nguồn vốn lớn để đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua thế chấp
hay mua bán. Xét ở cấp độ vĩ mô, bất động sản là nguồn tài sản chiếm tỉ trọng khá lớn
trong mỗi quốc gia, do đó có tác động lớn đến nền kinh tế quốc gia.
- Thị truờng bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, bởi khi đầu tư
vào bất động sản cần phải có nguồn vốn lớn, thời gian lâu dài. Như vậy, thị trường bất
động sản là đầu ra của thị trường vốn.
- Phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý và
phát triển đô thị. Vì vậy, để đảm bảo cho sự phát triển bền vững lâu dài, tạo diện mạo
hoàn chỉnh cho đô thị, nhất thiết phải quản lý và phát triển tốt thị trường bất động sản,
đặc biệt là thị trường đất đai và nhà ở.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Trang 22


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng
hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân
sách nhà nước. Và phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các loại giao dịch,
làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch, tức là tăng khối
lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách

nhà nước thông qua nguồn thu đáng kể về thuế.
- Phát triển tốt thị trường bất động sản góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho
nhân dân.
Tuy nhiên, bên cạnh những vai trò tích cực như trên, thị trường bất động sản
còn những tồn tại ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Như là
việc thị trường còn non trẻ, phát triển chưa ổn định, do đó còn nhiều rủi ro, nhất là
những biến động thất thường của nó ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế - xã
hội. Tình trạng lãng phí một lượng lớn của cải vật chất do việc xây dựng phát triển
chưa phù hợp với định hướng quy hoạch lâu dài. Tình trạng đầu cơ, lấn chiếm, xây
dựng trái phép, tranh chấp...gây ra không ít khó khăn cho công tác quản lý.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992 của nước Cộng Hòa Xã Hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông
qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007.
- Luật xây dựng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Luật nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005,
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006.
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP về việc hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất
động sản.
- Nghị định 181/NĐ-CP về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.
- Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định 16/2005/ NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy chế
quản lý đầu tư xây dựng.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số 137/2005/ QĐ-UBND ngày 21/05/ 2004 của Ủy ban nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh về việc phân cấp phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết cho Ủy
ban nhân dân Quận, Huyện.
- Quyết định số 109/2005/ QĐ-UB ngày 20/06/2005 của Ủy ban nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư
trong nước.
- Chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.

Trang 23


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Trước năm 1997 Quận 9 thuộc Huyện Thủ Đức. Sau năm 1997 Quận được
thành lập theo Nghị định 03/1997/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 1997 của Chính phủ.
với tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 ha và 214.321 nhân khẩu (theo thống kê năm
2006), toàn Quận có 13 phường với diện tích và dân số như sau:
Bảng 1.3. Thống kê dân số, diện tích theo đơn vị hành chính
STT

Tên phường

Dân số

Diện tích

( km2 )

Mật độ dân số
( Người/km2 )

1

Hiệp Phú

22.664

2,246.100

10.096

2

Long Bình

19.735

17,612.700

1.120

3

Long Phước

7.342

24,440.000

300

4

Long Thạnh Mỹ

17.128

12,056.700

1.421

5

Long Trường

7.310

12,663.800

577

6

Phú Hữu

6.118

11,880.000

515

7

Phước Bình

18.662

0,983.200

18.981

8

Phước Long A

16.953

2,365.300

7.167

9

Phước Long B

29.718

5,875.500

5.058

10

Tân Phú

17.001

4,451.100

3.820

11

Tăng Nhơn Phú A

27.428

4,189.800

6.546

12

Tăng Nhơn Phú B

15.178

5,282.900

2.873

13

Trường Thạnh

9.084

9,849.100

922

214.321

113,896.200

1.882

Tổng

(Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 9)
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Được tách ra từ huyện Thủ Đức, Quận 9 có xuất phát điểm thấp, nền kinh tế
kém phát triển, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống xã hội thấp kém. Trong
những năm qua, được sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, nền kinh tế Quận đã có nhiều
thay đổi tích cực, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng
cao.

Nằm trong hành lang công nghiệp TPHCM - Bà Rịa Vũng Tàu - Đồng Nai,
Quận có tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, ngành công nghiệp chiếm tỷ trọng chủ yếu
trong nền kinh tế của Quận. Theo thống kê năm 2005, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn
Quận đạt 6.917,69 tỷ đồng, trong đó:
- Công nghiệp chiếm 79,9%, thu hút 23,58% lao động.
Trang 24


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Nông nghiệp chiếm 1,3%, thu hút 6,33% lao động.
- Thương mại dịch vụ chiếm 18,8%, thu hút 19,50% lao động.
Hiện nay, nền kinh tế của Quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời
sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên. Song cho đến nay nguồn tài nguyên
đất đai của Quận vẫn chưa được khai thác hết cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội.
Thế mạnh trong cơ cấu kinh tế của Quận là công nghiệp nên cần phải có quy hoạch sử
dụng đất cụ thể nhhằm làm giảm thiểu ô nhiễm môi trường và những ảnh hưởng xấu
đến đời sống nhân dân.
Bảng 1.4. Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quận 9
(tính theo giá cố định năm 1994)
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu

2001

2002

2003

2004

2005 Tốc độ tăng
bình quân

Nông nghiệp

65,11

66,28

67,75

59,87

64,61

0,08

3.208,25 3.977,85 4.913,40

18,19

862,59

1.097,65 1.484,20 1.939,68

26,51

3.364,29 3.650,38

4.373,65 5.521,92 6.917,69

19,96

Công nghiệp
Thương mại
dịch vụ
TỔNG

2.534,96 2.721,51
764,22

(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)
Bảng 1.5. Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng của các ngành do Quận quản lý
(tính theo giá cố định năm 1994)
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu

2001

2002

2003

2004

2005

Tốc độ tăng
bình quân

Nông nghiệp

65,11

66,28

67,75

59,87

64,61

0,08

Công nghiệp

290,36

434,17

653,72

804,06

966,53

21,84

Thương mại
dịch vụ

683,18

778,61

1.011,99

1.401,71 1.850,19

21,84

TỔNG

1.038,65

1.279,06

1.733,46

2.265,64 2.881,33

15,82

(Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 9)

Trang 25