THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 – TP HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1023.33 KB, 55 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TÍNH BỒI
THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC
HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 – TP HỒ CHÍ MINH
SVTH: PHẠM THỊ THANH TRẦM
MSSV: 04135123
LỚP: : DH04TB
KHĨA: 2004 – 2008
NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản
Tp Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2008
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Thanh Trầm, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TÍNH BỒI THƯỜNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN9 – TP HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh Tế,Trường Đại Học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Qua một thời gian thực hiện công tác thẩm định giá để tính bồi thường trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh, các quy định ban hành trước đây về quy trình thực hiện,
phương pháp thực hiện công tác này đã dần bộc lộ những điểm bất hợp lý và không
còn phù hợp với tình hình phát triển của Thành phố. Nhận ra những bất cập đó, Ủy ban
nhân dân Thành phố chỉ đạo Hội đồng thẩm định bồi thường, giải phóng mặt bằng
thành phố tiến hành sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy trình cũng như phương pháp thực
hiện công tác thẩm định giá để tính bồi thường sao cho phù hợp với tình hình thực tế
của Thành phố và tinh thẩn chỉ đạo của Trung ương về công tác này.
Đề tài “Thẩm định giá để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn quận 9, TP Hồ Chí Minh” với nội dung là tìm hiểu về công tác
thẩm định giá để tính bồi thường trên địa bàn quận 9 nói riêng và thành phố Hồ Chí
Minh nói chung nhằm mục tiêu trước hết giới thiệu thực trạng công tác này trong thời
gian qua và nhất là nghiên cứu các quy trình cũng như phương pháp thực hiện thẩm
định để áp dụng thẩm định giá tính bồi thường của một số dự án trên địa bàn quận 9.
Từ đó, đề xuất giải pháp thực hiện trong thời gian tới để định hướng đi đúng đắn cho
công tác thẩm định giá tính bồi thường và phát huy được hết vai trò của nó phục vụ
hiệu quả cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận 9 cũng như
thành phố Hồ Chí Minh.
Vấn đề nghiên cứu của đề tài lấy cơ sở lý luận từ lý thuyết thẩm định giá tài sản và
các quy phạm pháp luật quy định về công tác thẩm định giá tính bồi thường của Nhà
nước làm cơ sở lý luận xuyên suốt của đề tài. Và phương pháp chủ đạo được sử dụng
trong đề tài để giải quyết vấn đề nghiên cứu là phương pháp phân tích, xử lý thông tin.
Dựa trên cơ sở lý luận và phân tích các thông tin thu thập được bằng phương pháp
phân tích xử lý thông tin ta có được kết quả nghiên cứu trọng tâm nhất của đề tài là
tiến hành thẩm định giá để tính bồi thường của dự án được chọn ngẫu nhiên trên địa
bàn quận 9 và rút ra nhận xét. Từ đó đi đến kết luận trong thời gian tới cần có những
quy định về giá, quy trình cũng như phương pháp thẩm định giá để tính bồi thường sao
cho cân đối hài hòa lợi ích của các bên có liên quan mà vẫn đảm bảo mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội.
MỤC LỤC
Tiêu đề
Trang
Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
Phần 1:TỔNG QUAN ............................................................................................ 3
I.1Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học............................................................................................. 3
I.1.2 Căn cứ pháp lý của vấn đề nghiên cứu ........................................................ 8
I.2 Tổng quan khu vực nghiên cứu........................................................................... 9
I.2.1 Sơ lược về sự hình thành và phát triển quận 9.............................................. 9
I.2.2 Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 10
I.2.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội .............................................................. 12
I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu và các bước thực hiện............................... 16
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 16
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 17
I.3.3 Các bước thực hiện nghiên cứu................................................................... 18
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 19
II.1. Công tác bồi thường và thẩm định giá tính bồi thường trong thời gian qua .. 19
II.1.1 Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh....................................................... 19
II.1.2 Trên địa bàn quận 9 .................................................................................. 22
II.2 Tiến hành thẩm định giá bất động sản để tính bồi thường của dự án đường song
hành xa lộ Hà Nội mở rộng .................................................................................. 25
II.2.1 Đặc trưng của tài sản thẩm định gía ......................................................... 25
II.2.2 Cơ sở giá trị,các nguyên tắc,phương pháp và các dữ liệu sử dụng để
thẩm định giá .......................................................................................................... 27
II.2.3 Kết quả thẩm định giá............................................................................... 28
II.3.Thực trạng công tác bồi thường và thẩm định gía bất động sản để tính bồi
thường..................................................................................................................... 42
II.3.1 Thực trạng chung ...................................................................................... 42
II.3.2 Những vướng mắc và nguyên nhân trong công tác bồi thường và thẩm định
giá bồi thường trên địa bàn quận 9 ......................................................................... 43
II.4. Những giải pháp cho công tác thẩm định giá để tính bồi thường trong
thời gian tới............................................................................................................. 46
II.4.1 Đối với TPHCM nói chung....................................................................... 46
II.4.2 Đối với tình hình thực tiễn ở quận 9......................................................... 48
Kết luận ................................................................................................................. 50
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhiều năm qua,vấn đề đền bù giải tỏa luôn khiến cho các chủ đầu tư dự án đau
đầu.Các cấp chính quyền khi “đụng” vấn đề này luôn gặp phải hàng loạt khó khăn và
đối diện hàng ngàn trường hợp khiếu kiện.Theo dẫn chứng của công ty cổ phần Đức
Khải_đơn vị đang có đề án xin thành lập tổng công ty đền bù giải tỏa_trong số 60
tỉnh,thành phố được khảo sát thì có 55 tỉnh,thành phố có dự án chậm giải phóng mặt
bằng với tổng số 1.273 dự án(tổng diện tích là 31.288 ha).Riêng tại TP.Hồ Chí
Minh,tính từ năm 1998 đến nay,còn gần 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt
bằng,ảnh hưởng tới 102.000 hộ dân,trong đó hiện đang còn gần 5.000 hộ đang chờ
được tái định cư.Theo đó,TP.Hồ Chí Minh còn 51 dự án chậm triển khai giải phóng
mặt bằng. Cũng theo điều tra khảo sát của công ty này,việc giải phóng mặt bằng ở các
địa phương đều chậm so với quy định và thường kéo dài từ 18 tháng đến 5 năm,cá biệt
có một số dự án kéo dài đến 10 năm.
Để phục vụ và hỗ trợ đắc lực cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
trong thời gian qua Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố (HĐTĐBT) - Sở Tài
chính TP.HCM đã xây dựng và không ngừng hoàn thiện quy trình cũng như phương
pháp thẩm định giá cả bất động sản (BĐS) để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
thực hiện các dự án đầu tư nhằm ngày càng nâng cao hiệu quả của công tác này nói
riêng và hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai và BĐS nói chung.
Xác định rõ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói chung và thẩm định giá
bồi thường nói riêng có vai trò quan trọng trong việc giảm sai sót khi tổ chức thực
hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời bảo đảm quyền lợi của nhân dân theo
đúng chính sách pháp luật của Nhà nước, quận 9 đã quan tâm xây dựng quy chế hoạt
động của Hội đồng bồi thường (tức Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
(HĐBT)), Tổ công tác, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng (BBT GPMB) và mối
quan hệ trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan chức năng của quận để công tác này
được tổ chức thực hiện một cách thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư
trong việc triển khai thực hiện dự án, cũng nhờ đó người dân tự kiểm tra được việc
tính toán giá trị bồi thường cho BĐS của mình khi Nhà nước thu hồi.
Đề tài này nghiên cứu giải quyết vấn đề thẩm định giá BĐS sao cho giá tính bồi
thường cho BĐS bị thu hồi hài hòa được lợi ích của tất cả các bên có liên quan mà vẫn
đảm bảo lợi ích kinh tế xã hội, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai giải phóng mặt
bằng,góp phần vào sự phát tiển kinh tế xã hội của quận 9.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu áp dụng quy trình thẩm định giá tính bồi thường của Sở Tài Chính
TPHCM (HĐTĐBTTP) để thẩm định giá bồi thường cho BĐS bị Nhà nước thu hồi
thực hiện dự án đầu tư. Từ đó, vận dụng vào điều kiện quận 9 nghiên cứu: tình hình
thực hiện công tác bồi thường và thẩm định giá bồi thường ở quận 9, áp dụng quy trình
để thẩm định giá để tính bồi thường của dự án Đường song hành xa lộ Hà Nội mở
rộng.
Cuối cùng, đề xuất ý kiến về thẩm định giá tính bồi thường vừa khoa học vừa có
ý nghĩa thực tiễn để cân bằng được lợi ích của tất cả các bên có liên quan mà vẫn bảo
đảm sự phát triển kinh tế xã hội của quận 9 nói riêng và của TP.HCM nói chung.
- Trang 1 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
+Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá của BĐS để tính bồi thường trong các
phương án bồi thường được trình thẩm định và quy trình thẩm định giá tính bồi
thường.
+Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về công tác thẩm định giá cả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn Quận 9, TPHCM từ khi BBT GPMB quận 9 được thành lập cho đến nay.
- Trang 2 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm liên quan
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Thẩm định giá
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ngày 10/5/2002, thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá BĐS: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện
của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá BĐS là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm sự nhạy cảm
tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng như
có những thông tin cần thiết.
- Giá và Thẩm định giá BĐS để tính bồi thường
Thẩm định giá tính bồi thường không giống với thẩm định giá BĐS vì hầu hết
các mục đích khác là dựa trên cơ sở giá thị trường để phân tích, giá BĐS được dùng để
thẩm định cho mục đích tính giá bồi thường từ trước đến nay sử dụng ở nước ta là một
dạng của giá phi thị trường.
Thẩm định giá BĐS để tính bồi thường tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định
rõ ràng của Nhà nước cụ thể hóa bằng các văn bản pháp luật được ban hành và bổ sung
tùy theo tình hình cụ thể qua từng giai đoạn phát triển của hệ thống luật pháp Việt
Nam ứng với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
- Sự khác nhau giữa “định giá” và “thẩm định giá” để tính bồi thường
“Định giá” và “thẩm định giá” đều là các công việc phải làm trong một quy trình
thẩm định giá tính bồi thường. Trong quy trình đó, xác định giá là trách nhiệm của
HĐBT của dự án để trình một giá tài sản tính bồi thường lên UBND (Thành phố,
quận) phê duyệt; còn thẩm định giá là chức năng của cơ quan thẩm định giúp việc cho
UBND (HĐTĐBTTP), cơ quan này có trách nhiệm thẩm định giá tính bồi thường do
HĐBT của dự án trình lên để làm cơ sở cho UBND Thành phố phê duyệt hay điều
chỉnh lại giá đó.
- Quy trình thẩm định giá: là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho các nhà thẩm
định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể bảo
đảm được.
- Quy trình thẩm định giá BĐS để tính bồi thường: là một quy trình được Nhà
nước xây dựng và quy định bằng các văn bản pháp luật hiện hành về công tác thẩm
định giá BĐS để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Trang 3 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
2. Nguyên tắc cơ bản thẩm định giá để tính bồi thường
Theo chỉ đạo của UBND Thành phố, HĐTĐBTTP xác định nguyên tắc cơ bản để
xác định và thẩm định giá tài sản để tính bồi thường là:
- Giá để tính bồi thường phải đảm bảo được cho người dân sau khi bị thu hồi đất
có thể tạo lập lại được nơi ở và cuộc sống mới với điều kiện ít nhất là bằng cuộc sống
trước khi Nhà nước thu hồi đất.
- BĐS của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi nghĩa là người dân đã mất
đi chỗ ở của mình nên cần và phải được bồi thường sao cho người dân có thể tạo lập
được BĐS mới tương đương. Còn đối với tổ chức thì BĐS là tài sản đã được trích
khấu hao hàng năm trong chi phí hao mòn vô hình nên khi thu hồi chỉ tính bồi thường
cho giá trị còn lại của BĐS đó.
3. Về phương pháp thẩm định giá để tính bồi thường
Theo chỉ đạo của Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài
chính áp dụng phương pháp thẩm định giá cho các BĐS bị thu hồi như sau:
- Việc thẩm định giá BĐS của HĐTĐBTTP tuân thủ theo đúng quy định tại Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. Về phương
pháp thẩm định giá BĐS, Sở Tài chính TPHCM vận dụng 2 phương pháp xác định giá
đất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 và hướng dẫn áp dụng tại Thông tư
số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính.
- Đối với các khu đất lớn có quy hoạch là khu dân cư nhưng không có thông tin
về các giao dịch những khu đất tương tự, thì căn cứ vào quy hoạch chi tiết đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt để xác định diện tích đất dành để phân lô và diện tích xây
dựng nhà chung cư cao tầng (bao gồm diện tích xây dựng tòa nhà và diện tích các công
trình phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư đó), kết hợp kết quả khảo sát giá đất của các
khu liền kề, sau đó áp dụng phương pháp so sánh giá bán để xác định giá trị toàn bộ
diện tích đất ở đã phân lô và diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng của khu đất đã
quy hoạch.
- Đối với nhà nhiều tầng mà không thu thập được thông tin về tài sản tương tự để
áp dụng phương pháp so sánh, thì không phân bổ giá đất theo hệ số mà UBND Thành
phố quy định để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn Thành phố (vì trong quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có thể bao hàm
cả những yếu tố chính sách của Nhà nước áp dụng cho các đối tượng khác nhau); nên
tiến hành khảo sát giá chuyển nhượng các căn hộ chung cư thực tế trên thị trường để
xác định hệ số giá các căn hộ có cùng vị trí ở các tầng khác nhau, hệ số giá của các căn
hộ nằm ở các vị trí khác nhau trên cùng một tầng, trên cơ sở đó phân bổ giá đất cho
các tầng khác nhau, các vị trí khác nhau.
4. Chính sách bồi thường và thẩm định giá để tính bồi thường, hỗ trợ cho đối
tượng hộ gia đình, cá nhân
UBND thành phố đã ban hành Quy định kèm theo Quyết định số 106/2005/QĐUB ngày16 tháng 6 năm 2005 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất làm cơ sở để thực hiện chính sách bồi thường.Theo đó:
- Trang 4 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
a. Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất
Nguyên tắc bồi thường:
Người bị Nhà nước thu hồi đất đã có hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường (bằng đất mới có cùng mục đích sử
dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi); trường
hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ.
Trường hợp bồi thường bằng đất hoặc nhà mà phần bồi thường có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền. Người sử dụng đất
được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải tính trừ đi
khoản nghĩa vụ tài chính này vào phần giá trị bồi thường để trả nợ ngân sách.
Điều kiện để được bồi thường về đất:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Có một trong các giấy tờ chứng minh người sử dụng đất sử dụng đất hợp lệ, ổn
định và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ Có các giấy tờ trên nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp lệ, ổn định (kể cả sử dụng đất theo quyết định thi hành
án của tòa án) và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ Đất thuộc trường hợp Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, hộ
gia đình, cá nhân đó vẫn đang sử dụng.
+ Đất được UBND cấp xã chứng nhận là sử dụng chung cho cộng đồng và không
có tranh chấp.
+ Tổ chức sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận
chuyển nhượng đất hợp pháp từ người dân (tiền sử dụng đất và chuyển nhượng này
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) hay đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp
từ hộ gia đình, cá nhân.
Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường:
+ Không đủ các điều kiện để được bồi thường như trên.
+ Đất bị thu hồi không thuộc trường hợp “Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế” thì
đều không bồi thường.
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng hay đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn.
+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường nhưng thuộc một trong các
trường hợp trên cũng không được bồi thường.
Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
- Bồi thường đối với đất nông nghiệp:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường, hỗ trợ bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng; không bồi thường
bằng đất có cùng mục đích sử dụng do thành phố Hồ Chí Minh không còn quỹ đất
nông nghiệp chưa giao cho người sử dụng.
- Trang 5 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
+ Đối với phần diện tích đất nông nghiệp có vị trí mặt tiền đường và không mặt
tiền đường áp dụng theo khung giá các lọai đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban
hành để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư tập trung và đất vườn, ao liền
kề với đất ở trong khu dân cư tập trung, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông
nghiệp cùng loại đất còn được hỗ trợ thêm bằng tiền. Mức hỗ trợ thêm được tính bằng
20% giá đất ở để tính bồi thường có vị trí liền kề.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì
không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
và được hỗ trợ theo quy định
+ Các trường hợp lấn chiếm đất hoặc người đang sử dụng đất không đủ điều kiện
bồi thường về đất vẫn được xét hỗ trợ (không quá 100%, 60% đơn giá các loại đất
nông nghiệp hoặc không hỗ trợ tùy từng trường hợp).
+ Đối với các dự án có quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư, nếu người bị thu hồi
toàn bộ đất nông nghiệp trong dự án này có diện tích từ 1.000m2/hộ trở lên, có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được bồi thường, có nhu cầu về
chỗ ở, có hộ khẩu tại TP.HCM thì được mua một căn hộ chung cư hoặc được giao đất
ở tại khu tái định cư của dự án theo giá bán tái định cư do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt với nguyên tắc một hộ/một căn hộ chung cư hoặc một hộ/một nền đất
ở. Trường hợp đặc biệt, HĐBT của dự án xem xét, đề xuất cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết cụ thể căn cứ vào điều kiện (diện tích bị thu hồi, số nhân khẩu, số hộ
khẩu,.v.v....), số lượng căn hộ chung cư hoặc quỹ đất ở đang có sẵn và đề xuất mức giá
bán lại cho các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp.
+ Phần diện tích chênh lệch do diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (do các yếu tố tự nhiên gây ra) thì được xem xét, hỗ trợ
không quá 60% đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp cùng loại.
+ Dự án không có quỹ căn hộ chung cư để bán cho người có đất nông nghiệp bị
thu hồi thì được hỗ trợ thêm bằng tiền.
Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường theo giá đất ở.
+ Đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho hoặc được giao có thu tiền thì được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp;
trường hợp đất sử dụng do được cho thuê theo thẩm quyền thì chỉ được bồi thường chi
phí đầu tư vào đất còn lại.
Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở:
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được
bồi thường bằng giao đất ở mới; nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền
theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương.
- Trang 6 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Trường hợp các hộ dân có đất ở vị trí không mặt tiền đường có cùng đơn giá bồi
thường (70% đơn giá mặt tiền đường) thì áp dụng thống nhất một đơn giá đất theo quy
định để tính trừ nghĩa vụ tài chính và cho phép vận dụng theo nghĩa vụ tài chính để
đảm bảo có mức giá bồi thường phù hợp nếu có cùng nguồn gốc sử dụng, cùng vị trí
khu đất.
b. Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công
trình xây dựng
Nguyên tắc bồi thường tài sản:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì
được bồi thường. Nếu đất đó không thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy trường
hợp được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ.
- Nhà, công trình xây dựng không phép, vi phạm quy hoạch, hoặc sau khi có
quyết định thu hồi đất thì không được bồi thường.
- Tài sản có thể tháo dời và di chuyển được thì không được bồi thường mà được
hỗ trợ chi phí di dời, lắp đặt và thiệt hại khi di dời theo mức do UBND cấp tỉnh quy
định phù hợp với pháp luật và thực tế địa phương.
Bồi thường nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác:
Nhà ở, công trình sinh hoạt xây dựng gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân
khi bị Nhà nước thu hồi thì được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà, công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành, đảm bảo người dân có
thể tái tạo lập được chỗ ở sau khi bị thu hồi.
- Đối với các công trình xây dựng của cơ quan, đơn vị Nhà nước và tổ chức khác
thì được tính bồi thường giá trị còn lại của công trình (vì tài sản của các tổ chức đều
được khấu hao hàng năm) và hỗ trợ thêm từ 10% đến 20% giá trị hiện có của công
trình.
- Đối với nhà, công trình xây dựng không hợp pháp trên kênh, rạch, sông: kể cả
nhà xây dựng một phần trên đất, một phần trên kênh rạch: không được bồi thường mà
tùy theo từng trường hợp được xét hỗ trợ 80% trị giá nhà + 30% hỗ trợ thêm + được
xem xét tái định cư; hoặc chỉ hỗ trợ phá dỡ, di dời; hoặc không được hỗ trợ, phải tự di
dời không điều kiện.
Bồi thường tài sản khác:
Nhà có hệ thống điện thoại, đồng hồ nước, đồng hồ điện (thuê bao), giếng nước
được bồi thường:
- Đồng hồ điện, nước chính (thuê bao): bồi thường theo mức giá lắp đặt mới hoặc
chi phí di dời do cơ quan Điện lực và đơn vị Quản lý Cấp nước thực hiện.
- Đồng hồ điện, nước phụ (câu lại): bồi thường theo chi phí thực tế.
- Giếng nước khoan, giếng nước đào thủ công: bồi thường theo chi phí thực tế tại
địa bàn.
- Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng: từ 1.500.000 đến
6.000.000 đồng/mộ tùy theo từng loại mộ (mộ đất, mộ xây thường, đá ong, mộ xây
bán kiên cố, mộ xây kiên cố, mộ cốt cải táng).
- Trang 7 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
+ Mộ chôn phân tán trong đất khuôn viên của hộ gia đình, trên đất nông nghiệp
thì phần diện tích đất có mộ tính giá bồi thường theo nguồn gốc pháp lý của đất đang
sử dụng và được hỗ trợ thêm chi phí khi cải táng là 2.000.000 đồng/mộ.
+ Đất mộ trong khu vực nghĩa trang, nghĩa địa hiện hữu áp dụng theo giá đất phi
nông nghiệp nhưng không thấp hơn 2.000.000 đồng/mộ.
+ Đối với mộ đặc biệt kiên cố hoặc có kiến trúc phức tạp thì được xem xét, xác
định mức bồi thường, hỗ trợ di dời hợp lý cho từng trường hợp và do HĐBT của dự án
giải quyết.
- Đối với cây trồng, hoa màu và vật nuôi:
+ Được tính bồi thường theo giá của địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
+ Mức bồi thường đối với: cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch đó; cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không
bao hàm giá trị quyền sử dụng đất); cây rừng được bồi thường theo giá trị thiệt hại
thực tế của vườn cây (tiền bồi thường chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo
quy định).
+ Đối với cây trồng, vật nuôi chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến nơi
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do di chuyển, trồng lại
(đối với cây trồng).
+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến kỳ thu hoạch thì không
phải bồi thường; chưa đến kỳ thu hoạch thì bồi thường thiệt hại thực tế do thu hoạch
sớm.
- Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (đèn đường, đường điện, cáp điện thoại,
đường cấp thoát nước,.v.v...): Lập phương án di dời cho từng trường hợp, phương án
di dời do đơn vị quản lý trực tiếp công trình đó lập, theo định mức kinh tế kỹ thuật
chuyên ngành, thông qua cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. Mức bồi
thường thiệt hại di dời bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương với công trình bị phá dỡ, nếu công trình không còn sử dụng thì không
được bồi thường.
I.1.2. Căn cứ pháp lý của vấn đề nghiên cứu
+ Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của UBND Thành phố
+ Quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 của UBND Thành phố
+ Quyết định số 106/2005/NĐ-CP ngày 16/6/2005 của Uỷ ban nhân dân thành phố
+ Quyết định số 6281/2005/QĐ-UBND ngày 12/12/2005 của UBND Thành
+ Quyết định số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND Thành phố
+ Quyết định số 13/2006/QĐ-UBND ngày 06/02/2006 của UBND Thành phố
+ Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài chính
+ Công văn số 8272/UBND-ĐT ngày 07/11/2006 và Thông tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính.
+ Công văn số 3708/UBND-ĐT
+ Quyết định số 31/2003/QĐ-UB ngày 10/3/2003 của UBND Thành phố
+ Quyết định số 27/2003/QĐ-UBND ngày 05/3/2003 của UBND Thành phố.
- Trang 8 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
I.2. TỔNG QUAN KHU VỰC NGHIÊN CỨU
Hình 1.Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai 5-10 năm của quận 9
I.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển quận 9
Quận 9 được thành lập theo
Nghị định số 03-CP của Thủ tướng
Chính phủ ngày 06/01/1997,tách ra
từ huyện Thủ Đức cũ.
Nằm ở cửa ngõ phía đông TP.
HCM, quận 9 (vốn là một phần của
huyệnThủ Đức cũ) hiện có diện tích
tự nhiên 11.362ha với 126.220 nhân
khẩu, 13 phường, vốn là vùng
đất sình lầy, chằng chịt kênh rạch...
Sau hơn 30 năm xây dựng và phát
triển ( nhất là trong những năm gần
đây), quận 9 đã thật sự thay da đổi
thịt và đang trên đà phát triển với một Hình2. Sự chuyển mình của một quận mới ven nội thành
diện mạo mới.
- Trang 9 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Quận 9 ngày nay cách trung tâm thành phố khoảng 7km theo xa lộ Hà Nội. Đông
giáp huyện Nhơn Trạch,tỉnh Đồng Nai, ranh giới tự nhiên là sông Đồng Nai, Tây giáp
Quận Thủ Đức, Nam giáp Quận 2, Bắc giáp Thành phố Biên Hòa,tỉnh Đồng Nai(xem
hình 1.1).Đặc điểm bao trùm của quận 9 là vùng đồng bưng, cỏ lác và dừa nước.
Trước đây, quận 9 còn nhiều đất hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối
mòn ngang dọc qua các vùng bưng. Hệ thống kênh rạch dày đặc thuận lợi cho việc
nuôi trồng thủy sản, canh tác lúa nước và các loại cây hoa màu.
Đây là vùng đất được khai phá sớm: đình làng, chùa xây dựng ở vùng bưng này ngày
nay trở thành những di tích văn hóa lịch sử như: đình Phong Phú, chùa Phước Tường,
chùa Hội Sơn... Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất đất nước, quận
9 là một vùng đất sình lầy, hơn 90% dân cư ở đây sống bằng nghề nông. Phát huy
truyền thống kiên cường bất khuất trong chiến tranh chống giặc ngoại xâm, nhân dân
nơi đây cùng bắt tay khắc phục hậu quả chiến tranh, từng bước khôi phục sản xuất
nông nghiệp, phát triển sản xuất tiểu thủ công nghiệp.
Năm 1997, thực hiện chủ trương đô thị hóa các quận huyện ven, quận 9 đã nhanh
chóng đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Bộ mặt nông thôn
và đô thị đã từng bước được cải tạo, chỉnh trang. Rất nhiều công trình dự án phúc lợi
công cộng quy mô lớn đã được thực hiện như: cầu, đường, trạm xá, trường học... góp
phần đáp ứng nhu cầu chăm sóc y tế, học tập, sinh hoạt... của nhân dân, từng bước
được thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định trật tự xã hội.
Sau 11 năm đầu tư và phát triển, bộ mặt quận 9 đã có những thay đổi khá rõ
nét.Nhiều con đường, nhiều khu phố khang trang trên khắp địa bàn. Đặc biệt, ở
phường nào cũng có trường học cho con em từ mầm non đến cấp 3; phường nào cũng
có trạm y tế và mỗi trạm y tế đều có bác sĩ... Vốn là vùng kênh rạch chằng chịt, người
dân ở một số xã đi lại bằng xuồng, ghe, thế nhưng trong 11 năm trở lại đây những cây
cầu bê-tông khang trang như: cầu Ông Nhiêu (nối Phú Hữu với Long Trường), cầu
Trường Phước (nối Long Trường với cù lao Long Phước)... đã làm cho giao thông
thuận tiện, đi lại dễ dàng, nhờ đó mà tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội không ngừng
phát triển.
Quận 9 có khu công nghệ cao TP.Hồ Chí Minh đang được xây dựng. Intel hiện là
nhà đầu tư lớn nhất vào quận, đã đầu tư vào đây với số tiền đăng kí ban đầu là 600
triệu USD,ngoài ra còn có rất nhiều những dự án đầu tư khác vào vùng đất nhiều tiềm
năng này.
I.2.2. Điều kiện tự nhiên
1.Vị trí địa lý
Quận 9 là một trong 5 quận mới của TP.HCM được thành lập từ ngày 01/4/1997
theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ.
Quận 9 nằm ở cửa ngõ phía Đông của TPHCM, có vị trí như hình 1.1:
- Phía Bắc giáp thành phố Biên Hòa,tỉnh Đồng Nai;
- Phía Nam giáp Quận 2;
- Phía Tây giáp Quận Thủ Đức;
- Phía Đông giáp huyện Nhơn Trạch,tỉnh Đồng Nai.
- Trang 10 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
2.Địa hình
Địa hình quận 9 phần lớn bằng phẳng, thấp, có một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông
Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam.Chi tiết hơn,ở quận 9 có 2 đạng địa
hình phổ biến:
- Dạng đất bằng thấp, độ cao xấp xỉ 2 đến 4 m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối
thuận lợi.
-Dạng đất gò cao lượn sóng, độ cao thay đổi từ 4 đến 32 m, trong đó từ 4 - 10 m
chiếm khoảng 19% tổng diện tích. Phần cao trên 10 m chiếm khoảng 11%.
3.Khí tượng,khí hậu
Quận 9 nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo.
Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8
giờ/ngày. Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 27,42 oC (thay đổi trong khoảng 25 29 oC). Nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12. Độ ẩm trung bình cả năm
khoảng 77,5%.
Ngoài ra, quận 9 có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt nên việc
phát triển nông nghiệp có phần dễ dàng hơn so với các tỉnh miền trung hay ĐBSCL.
Nhìn chung, đặc điểm khí hậu khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là các
loại cây trồng đặc sản nhiệt đới có năng suất cao. Về mặt môi trường, sự phân bố nhiệt
độ trong năm như vậy đã tạo điều kiện dễ dàng cho các quá trình hoạt động sinh hóa
xảy ra, dẫn đến hiện tượng phân hủy nhanh các chất hữu cơ chứa trong các chất thải
(rắn và lỏng) góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường TP.
4.Thổ nhưỡng
Đa số đất quận 9 thuộc nhóm đất xám phát triển trên phù sa cổ. Nhóm đất này thích
hợp cho phát triển cây công nghiệp hàng năm, cây công nghiệp ngắn ngày và rau đậu...
Ngoài ra còn nhóm đất khác như đất đỏ vàng dùng cho việc xây dựng cơ bản……
Nhìn chung, đất đai quận 9 thuộc loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu
Long và miền Đông Nam Bộ. Để đáp ứng cho yêu cầu sản xuất lớn nông nghiệp, cần
đầu tư cải tạo, bồi dưỡng đất. Khu vực ngập triều có khả năng đưa vào nuôi trồng thủy
sản, tuy nhiên cần có chính sách quản lý và hướng dẫn cụ thể, tránh tình trạng phá
rừng bừa bãi và làm tổn hại đến môi sinh của vùng này.
5.Khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn quận 9 chủ yếu là vật liệu xây dựng như sét gạch
ngói, cát, sạn, sỏi; nguyên liệu cho gốm sứ và chất trợ dung; các nguyên liệu khác như
than bùn……
- Trang 11 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
I.2.3.Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Bảng 1Tổ chức hành chính, dân số và diện tích tự nhiên quận 9.
Stt
Đơn vị hành Dân số
chính
Người
Quận 9
Diện tích
(%)
Ha
(%)
169.309
100
20.160,24
100
1
Tân Phú
16.441
9,71
444,90
2,21
2
Tăng Nhơn Phú
A
23.158
13,68
418,98
2,07
3
Tăng Nhơn Phú
B
14.698
8,68
528,28
2,62
4
Long Trường
6.880
4,06
1.260,98
6,25
5
Trường Thạnh
8.880
5,24
987,00
4,90
6
Long Phước
6.801
4,01
2.443,90
12,14
7
Hiệp Phú
2.027
1,20
223,75
1,13
8
Phước Long A
16.210
9,58
237,22
1,17
9
Phước Long B
28.634
16,92
587,55
2,91
10
Long Thạnh Mỹ
5.780
3,41
198,28
0,98
11
Long Bình
17.963
10,60
1.782,60
8,84
12
Phú Hữu
5.246
3,10
1.186,32
5,88
13
Phước Bình
16.591
9,80
9.860,48
48,9
1.Kinh tế
a. Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Quận đã chú trọng khuyến
khích các doanh nghiệp, cơ sở
sản xuất đến địa bàn đầu tư phát
triển sản xuất tăng nhanh. Năm
1997, trên địa bàn quận có 366
cơ sở sản xuất cá thể, 18 doanh
nghiệp, 16 công ty, đến cuối
năm 2007 có 1.493 cơ sở sản
xuất cá thể, 162 doanh nghiệp,
03 Hợp tác xã , với tổng số vốn
đầu tư 826,003 tỷ đồng.
Thực hiện chủ trương của
Thành phố, quận đã tạo điều kiện Hình 3.Hoạt động sản xuất của một công ty trên địa bàn quận
61/ 74 cơ sở sản xuất gây ô nhiễm trong danh mục di dời ra khỏi địa bàn, đồng thời
triển khai thực hiện chương trình Nghị quyết Trung ương 5-khoá IX về phát triển kinh
tế tập thể; sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước (01 đơn vị sáp nhập về Tổng Công ty,
02 đơn vị cổ phần hoá toàn phần).
- Trang 12 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Bằng việc huy động vốn, nhiều doanh nghiệp, cơ sở sản xuất đã mạnh dạn đầu tư đổi
mới máy móc thiết bị, công nghệ để nâng cao chất lượng mẫu mã hàng hóa; nhiều cơ
sở sản xuất, hộ gia đình đã phát huy sáng kiến, cải tiến kỹ thuật, ứng dụng các tiến bộ
khoa học, kỹ thuật công nghệ cao, đã góp phần đưa sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công
nghiệp của quận tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Tổng giá trị sản lượng Công
nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp năm 1997 là 159,034 tỷ đồng, đến nay là 1.095,220 tỷ
đồng. Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm 24,65 %.
Công tác quản lý Nhà nước trên các lĩnh vực kinh tế được tăng cường và đi vào chiều
sâu. Quận đã xây dựng quy hoạch ngành Thương mại- Dịch vụ, Công nghiệp-tiểu thủ
công nghiệp; quy hoạch của hàng xăng dầu, gas; chú trọng việc quản lý chất lượng,
nguồn gốc hàng hóa mua bán tại quận; tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát thị
trường, chống buôn lậu, hàng gian, hàng giả, hàng kém phẩm chất, góp phần hỗ trợ
cho các doanh nghiệp, hộ cá thể an tâm mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.
b. Sản xuất Nông nghiệp
Trước tình hình thời tiết hạn hán kéo dài, xâm
nhập mặn sâu vào nội đồng và dịchv cúm gia cầm,
thủy cầm tái phát, giá cả vật tư nông nghiệp đều
tăng, các hộ chăn nuôi theo xu hướng tăng giảm
của giá cả đầu ra, sản xuất nông nghiệp gặp nhiều
khó khăn, UBND Quận đã tập trung chỉ đạo sản
xuất như: xây dựng phương án tổng thể triển khai
dự án 100 ha vườn cây ăn trái-phường Long
Phước; triển khaiđề án nuôi cá cảnh năm 2005,
trồng cây cây kiểng giai đoạn 2005-2010; hướng
dẫn nông dân chống sự xâm nhập mặn; tăng cường
công tác khuyến nông; vận động nông dân tận
dụng mặt nước hiện có để phát triển nuôi trồng
thủy sản ; chủ động tăng cường kiểm tra giám sát
Hình 4. Một hộ sản xuất chăn nuôi
chặt chẽ dịch cúm gia cầm và phòng ngừa tích cực.Kết quả:
Về trồng trọt, vụ lúa Đông Xuân thu hoạch năng suất bình quân khoảng 3,1 tấn/ha, so
với vụ Đông xuân 2004 giảm 33,07% diện tích và 39,73% sản lượng. Hiện nay đang
gieo trồng vụ lúa Hè Thu. Diện tích vườn cây ăn trái cũng được tiếp tục đầu tư phát
triển.
Trong lĩnh vực chăn nuôi, tổng đàn bò tăng 2,75%, đàn dê tăng 62,37%, riêng tổng đàn
heo giảm 12,19% so cùng kỳ; Ba-Ba giảm 7,10%. Về tình hình nuôi thủy sản vẫn phát
triển, diện tích nuôi cá 176,37 ha, tôm 9,34 ha; hoạt động nuôi cá bè trên sông Tắc
hiện có 42 hộ nuôi với 83 lồng bè. Riêng mô hình cá cảnh mới phát triển ở diện hẹp
1,13 ha( một vài hộ ở phường Long Bình, Tăng Nhơn Phú A, Long Thạnh Mỹ).
c. Thương mại –Dịch vụ
Trong những năm qua, cùng với đà phát triển kinh tế, ngành thương mại dịch vụ đã
từng bước mở rộng thị trường, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng và giải trí của người dân,
với giá cả hàng hóa ổn định, lưu thông hàng hóa thực sự là đòn bẩy thúc đẩy sản xuất
phát triển, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận đúng theo định hướng chung.
Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm tăng 28,06 % .
- Trang 13 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Quận đã luôn tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư
phát triền đúng hướng, đúng pháp luật. Cơ sở kinh doanh phát triển nhanh.
d. Thu Chi Ngân sách
Công tác thu thuế: Quận đã tăng cường các giải pháp nâng cao quản lý thu, thường
xuyên củng cố Hội đồng tư vấn thuế 13 phường; tăng cường trách nhiệm ủy nhiệm thu
của phường. Kết quả thực hiện dự toán thu hàng năm đếu đạt và vượt .
Thu ngân sách Nhà nước đạt 909,559 tỷ đồng, Thu ngân sách quận đạt 1.106,443 tỷ
đồng. Chi ngân sách chặt chẽ, đảm bảo nhu cầu thực hiện nhiệm vụ chính trị - xã hội
của quận, tiết kiệm chi hàng năm 8,4%, đảm bảo mức kết dư ngân sách bình quân
13,1%.
Công tác quản lý ngân sách có nhiều chuyển biến tích cực. Thực hiện tốt chủ trương
khoán biên chế, kinh phí quản lý hành chính, giao quyền tự chủ tài chính trong đơn vị
hành chính sự nghiệp và 13 phường.
2.Văn hóa_Xã hội
a.Giáo dục
Nhận thức giáo dục, đào tạo nguồn
nhân lực là điều kiện quyết định bảo đảm
cho quá trình đô thị hóa thành công, Đảng
bộ, chính quyền, các đoàn thể và nhân dân
quận đã huy động các nguồn lực đầu tư
cho sự phát triển ngành giáo dục một cách
căn cơ, bền vững. Quận Có 03 trường
đạt chuẩn quốc gia,hầu hết các trường đạt
chuẩn xanh-sạch-đẹp cấp quận và thành
phố. Chất lượng giáo dục đào tạo ngày
càng được nâng cao, học sinh được chú
Hình 5.Những ngôi trường mới khang trang
trọng giáo dục toàn diện.
Hàng năm tỷ lệ học sinh tốt nghiệp các cấp đều tăng,các phong trào dạy giỏi, học
giỏi và xây dựng trường tiên tiến đã được hưởng ứng trong toàn quận và đạt nhiều kết
quả. Công tác phổ cập giáo dục, quận đã lần lượt đạt các mục tiêu xóa mù chữ phổ cập
giáo dục. Công tác chuẩn hóa đội ngũ cán bộ quản lý, giáo viên các bậc học được quan
tâm cả về chất lượng chuyên môn và phẩm chất chính trị.
Thực hiện mục tiêu xã hội hoá các hoạt động giáo dục đã được các ngành, đoàn thể
và nhân dân tham gia tích cực, bình quân mỗi năm huy động khoảng 1 tỷ đồng để mua
sắm thêm thiết bị dạy và học, sửa chữa trường lớp, lập quỹ khen thưởng giáo viên và
học sinh.
b.Y tế
Vào năm 1997 quận chưa có trung tâm y tế đã tạo dựng cơ sở khám, chữa bệnh tại nhà
mượn tạm của dân. Quận có 13 phường nhưng chỉ có 10 trạm y tế trong đó 5 trạm y tế
phường chưa có đủ biên chế. Đến nay 13 phường đều có Trạm Y tế, mỗi trạm y tế đều
có 01 bác sĩ, nữ hộ sinh và các chức danh cần thiết phục vụ cho việc khám, chữa bệnh
và thực hiện chống dịch, phòng dịch.
Trung tâm Y tế được đầu tư xây dựng, tổ chức khám chữa bệnh thường xuyên,
bình quân mỗi năm trung tâm khám, cấp thuốc miễn phí, chiếm 20% nguồn thu viện
- Trang 14 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
phí. Công tác quản lý các bệnh xã hội được quan tâm.Thực hiện nhiều biện pháp
phòng chống và ngăn chặn các dịch bệnh như: SARS, dịch cúm gia cầm, bệnh sốt xuất
huyết…Công tác kiểm tra giám sát an toàn vệ sinh thực phẩm được triển khai thực
hiện tốt.
Công tác Dân số- kế hoạch hoá gia đình được triển khai bằng nhiều hình thức, đa
dạng phong phú cho từng nhóm đối tượng trong độ tuổi sinh đẻ thực hiện kế hoạch hóa
gia đình. Ngòai ra, tổ chức các hoạt động chăm sóc sức khỏe cộng đồng bằng việc
phát triển các điểm khám bệnh ( Đông và Tây y).
c.Chính sách xã hội
Nhằm giúp trẻ khám chữa bệnh ở các cơ sở công lập, các tổ chức khám phẩu
thuật và điều trị các loại khuyết tật quận đã triển khai cấp thẻ Bảo hiểm y tế cho trẻ
dưới 6 tuổi. Cùng với nguồn ngân sách kết hợp sự hỗ trợ của các ngành, đoàn thể,
phường tổ chức chăm lo trẻ em nghèo có hoàn cảnh khó khăn vào dịp lễ, tết nguyên
đán, ngày Quốc tế Thiếu nhi.
Triển khai chiến dịch tăng cường tuyên truyền vận động và lồng ghép dịch vụ sức
khỏe sinh sản/ kế hoạch hóa gia đình tại 07 phường có mức sinh cao; tăng cường công
tác tư vấn vãng gia, truyền thông nhóm nhỏ…. Tuy nhiên, do nhận thức chưa đúng của
người dân về quyền và nghĩa vụ trong Pháp lệnh dân số và do lực lượng chuyên trách
các phường chưa ổn định nên ảnh hưởng đến kết quả của các chương trình mục tiêu,
trong đó việc thực hiện hai chỉ tiêu lâm sàng ( đình sản và dụng cụ tử cung) đạt tỷ lệ
còn thấp, tỷ lệ sinh con thứ 3 có chiều hướng tăng cao
Chính sách đền ơn đáp nghĩa và chăm lo người nghèo, người già yếu neo đơn là
hai chủ trương lớn của Thành phố được quận tích cực thực hiện trong dịp kỷ niệm 30
năm ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất đất nước. Quận đã hoàn thành
chương trình nhà tình nghĩa-nhà tình thương; sửa chữa, xây dựng 07 căn nhà tình
nghĩa, 41 căn nhà tình thương, cấp 1.274 thẻ bảo hiểm y tế cho diện chính sách, tổ
chức cải táng 16 hài cốt liệt sĩ về nghĩa trang Liệt sĩ Thành phố. Vận động quỹ Đền ơn
đáp nghĩa được 155 triệu.
Tiếp tục thực hiện Chương trình xóa đói giảm nghèo, tổ chức điều tra thu nhập hộ
nghèo, vận động quỹ Xóa đói giảm nghèo với số tiền trong 6 tháng đạt 67,26% chỉ tiêu
thành phố giao.Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là UBND quận đã chỉ đạo nhiều biện
pháp thu hồi nợ như thu nợ góp hàng tháng, thông qua danh sách các hộ nợ quá hạn tại
các cuộc họp sinh hoạt tổ tự quản, thành lập tổ vận động đến từng hộ nợ quá hạn
nhưng đến nay tỷ lệ nợ quá hạn vẫn còn chiếm tương đối lớn 19,22%. Theo tiêu chí
mới, qua kiểm tra nâng chuẩn có 832 hộ được nâng mức thu nhập lên trên 4 triệu
đồng/ người/năm ( đạt 55% so nghị quyết), điều tra đưa ra khỏi danh sách 108 hộ
nghèo vượt chuẩn trên 6 triệu đồng/người/năm ( đạt 13% so Nghị quyết). Đồng thời,
bổ sung đưa vào danh sách hộ nghèo 295 hộ, trong đó có 217 hộ có thu nhập dưới 4
triệu đồng/người/năm.
Công tác đào tạo nghề – giải quyết việc làm: lập kế hoạch đào tạo nghề miễn phí,
kế hoạch điều tra lao động và việc làm cho người lao động quận. Ngoài ra, trong 6
tháng đầu năm quận đã huy động công lao động công ích đạt 49,43% so kế hoạch
3.Đầu tư xây dựng cơ bản
Công tác đầu tư xây dựng cơ bản luôn được quan tâm chỉ đạo thường xuyên. Tình hình
thực hiện vốn đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa công trình trên địa bàn quận từ năm
- Trang 15 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
1997 đến nay thực hiện khoảng 800 tỷ đồng (trong đó vốn ngân sách Nhà nước chiếm
40-50%, còn lại là vốn đầu tư của các ngành và huy động vốn từ sức của nhân dân). Tỷ
lệ tăng vốn bình quân là 15-18% hàng năm, chủ yếu tập trung thi công các công trình
trọng điểm có vốn đầu tư lớn, nhiều công trình phúc lợi xã hội được thực hiện góp
phần phục vụ nhu cầu thiết thực của nhân dân.
4.Công tác bồi thường,tái định cư
Từ năm 2003 đến nay, cùng lúc trên địa bàn triển khai trên 90 dự án quy hoạch dân cư,
khu sản xuất công nghiệp, đặc biệt là triển khai các dự án trọng điểm của Thành phố
như Khu Công nghệ cao, Khu Công viên lịch sử văn hóa dân tộc, đường vành đai,
Vòng Xoay Xuyên Á, trục Song hành xa lộ Hà Nội…
Công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất, vận động di dời bàn giao mặt bằng đã tác
động đến đời sống nhân dân, là nhiệm vụ vô cùng khó khăn, phức tạp.Quận đã tập
trung lãnh đạo, chỉ đạo Hội đồng bồi thường dự án, các ngành, các phường triển khai
thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng theo yêu cầu trọng tâm,
trọng điểm phù hợp với từng giai đoạn cụ thể và mang lại nhiều kết quả.
Thực hiện quy chế dân chủ cơ sở trong quá trình triển khai các dự án. Chính quyềnMặt trận Tổ quốc, các Đoàn thể đã phối hợp chặt chẽ với các phòng ban và Ủy ban
nhân dân các phường có dự án; tích cực vận động nhân dân đồng tình với Nhà nước về
chủ trương xây dựng các dự án phát triển kinh tế, công trình phúc lợi xã hội trên địa
bàn; tham gia giải quyết kịp thời những vấn đề thực tế xảy ra, nắm bắt kịp thời thái độ
của người dân đối với chủ trương, chính sách bồi thường, góp phần cho quận hoàn
thành cơ bản công tác bồi thường-giải phóng mặt bằng một số dự án.
5.An ninh_quốc phòng
Về An ninh: Tình hình an ninh chính trị,trật tự xã hội được giữ vững,kịp thời nắm tình
hình và đề xuất xử lý các trường hợp khiếu kiện đông người,những hành vi manh động
cũng như các hoạt động chống phá của các đối tượng cực đoan,quá khích,lợi dụng tôn
giáo……
Về Quốc phòng:Lực lượng vũ trang duy trì chế độ trực sẵn sàng chiến đấu,trực phòng
không;thường xuyên phối hợp nắm chắc tình hình,chú trọng tình hình an ninh chính
trị,sẵn sàng xử trí có hiệu quả các tình huống có thể xảy ra.Công tác tuyển quân,giao
quân 2 cấp quận_phường hàng năm đều đạt 100% chỉ tiêu được giao.Công tác quản
lí,gọi tập trung huấn luyện và kiểm tra sẵn sàng chiến đấu lực lượng dự bị động viên
chặt chẽ.
I.3.Nội dung,phương pháp nghiên cứu và các bước thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
1.Thực trạng công tác bồi thường và thẩm định giá bồi thường trên địa bàn TP.HCM
nói chung và địa bàn nghiên cứu(Q.9) nói riêng
2.Tiến hành thẩm định giá tính bồi thường BĐS khi bị nhà nước thu hồi đất thực hiện
dự án đầu tư trên địa bàn quận 9.
- Nội dung thẩm định: thẩm định giá BĐS được xác định để tính bồi thường, hỗ
trợ.
- Phương pháp thẩm định được lựa chọn là phương pháp so sánh và phương pháp
thu nhập (theo quy định của Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài
chính) để thẩm định giá tính bồi thường cho BĐS bị Nhà nước thu hồi.
- Trang 16 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
- Tiến hành thẩm định giá tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 01 dự án
được chọn ngẫu nhiên trên địa bàn quận 9.
- Nhận xét đánh giá kết quả đạt được.
3.Những giải pháp cho công tác bồi thường nói chung và thẩm định giá tính bồi
thường nói riêng trong thời gian tới trên địa bàn quận 9 và TP.HCM.
I.3.2.Phương pháp nghiên cứu
1.Phương pháp điều tra thu thập số liệu
Là phương pháp thực hiện tìm kiếm những số liệu, tư liệu, tài liệu, những căn cứ
khoa học liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
Điều tra, thu thập những thông tin thực tế liên quan đến các BĐS thuộc phạm vi
bồi thường của phương án bồi thường cần thẩm định.
2.Phương pháp xử lý số liệu
Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…
Từ những số liệu, thông tin thu thập được tiếp tục tư duy để đi đến kết luận. Mục
tiêu nghiên cứu là kết quả của quá trình tư duy, tính toán.
3.Phương pháp chuyên gia
Phương pháp điều tra chọn mẫu, điều tra bằng phiếu,.v.v...
Tham khảo ý kiến, kinh nghiệm của những người có chuyên môn về thẩm định
giá và thẩm định giá bồi thường để bổ sung những mặt thiếu sót, những thông tin
chuyên ngành và kiểm tra kết quả đạt được.
Tham khảo ý kiến của Hội đồng thẩm định bồi thường các cấp.
4.Các phương pháp thẩm định giá,gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập
Dựa trên cơ sở các phương pháp xác định giá đất và tài sản theo quy định tại
Điều 4 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004, các phương
pháp thẩm định giá bồi thường cho BĐS bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án đầu
tư cũng áp dụng các phương pháp này để thẩm định tính chính xác, phù hợp của
phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại. Các phương pháp được sử dụng là:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp thẩm định dựa trên cơ sở so
sánh với giá tính bồi thường của các dự án tương tự đã và đang thực hiện bồi thường
lân cận, có cân đối với mặt bằng giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương sao cho
không làm ảnh hưởng đến việc bồi thường của các dự án đó.
+ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định bằng cách xác định mức giá
đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị
diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 01 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp
này chỉ áp dụng để thẩm định giá cho các loại BĐS xác định được các khoản thu nhập
mang lại từ đất. Tuy nhiên trong thực tế phương pháp này không được sử dụng phổ
biến để thẩm định giá bồi thường.
- Trang 17 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
I.3.3. Các bước thực hiện nghiên cứu
Để đi đến kết quả cũng là mục tiêu cuối cùng của đề tài, người thực hiện đã tiến
hành các bước như sau:
- Lựa chọn địa bàn nghiên cứu: quận 9, TP.HCM.
- Thu thập thông tin:
+ Tổng quan về địa bàn nghiên cứu: từ các nguồn sách báo và đi khảo sát thực
địa.
+ Thông tin về công tác bồi thường và thẩm định giá bồi thường chung của
TP.HCM và của địa bàn quận 9.
+ Thông tin về các dự án đầu tư đã, đang và sắp lập phương án giá để tính bồi
thường trên địa bàn quận.
- Lựa chọn ngẫu nhiên 01 dự án đầu tư đang tiến hành lập và thẩm định phương
án giá để tính bồi thường: dự án được chọn là dự án Đường song hành xa lộ Hà Nội
mở rộng.
- Khảo sát thực địa khu đất được thu hồi thực hiện dự án trên để lấy thông tin về
vị trí và các đặc điểm (diện tích, quy mô, hiện trạng sử dụng đất,...) của khu này; đồng
thời thu thập thông tin từ BBTGPMB quận 9 về giá để tính bồi thường thực tế của các
dự án lân cận.
- Đánh giá thông tin thu thập được và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù
hợp: phương pháp được chọn cho dự án là phương pháp so sánh trực tiếp.
- Tiến hành thẩm định và rút ra nhận xét, kết luận, đề xuất giải pháp.
- Viết báo cáo thu hoạch kết quả nghiên cứu.
- Trang 18 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1.Công tác bồi thường và thẩm định giá tính bồi thường trong thời gian
qua
II.1.1.Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
1.Hội đồng thẩm định bồi thường, giải phóng mặt bằng thành
phố(HĐTĐBTTP)
HĐTĐBTTP do UBND Thành phố quyết định thành lập theo Quyết định số
6281/QĐ-UBND ngày 12/12/2005 trên cơ sở kiện toàn tổ chức của Hội đồng thẩm
định đền bù, giải phóng mặt bằng thành phố. Chức năng của HĐTĐBTTP là thẩm
định các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt và đã
công bố; thẩm định các phương án bồi thường, hỗ trợ di dời đối với các tổ chức bị
thu hồi đất, theo đề nghị của HĐBT của các dự án và theo trình tự quy định của
UBND Thành phố.
Nội dung thẩm định gồm
+ Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án.
+ Việc xác định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường, hỗ trợ.
+ Phương án bố trí tái định cư.
Hồ sơ pháp lý để thẩm định phương án bồi thường gồm
- Công văn đề nghị thẩm định phương án bồi thường của Chủ tịch HĐBT của
dự án.
- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án đã được Chủ tịch
HĐBT của dự án ký (nội dung phương án theo quy định tại Quy định kèm theo
Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND, ngày 16/6/2005 của UBND Thành phố) (gởi
01 bản chính và 04 bản sao).
- Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án
+ Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(bản sao, nếu có).
+ Quyết định thành lập HĐBT dự án của Chủ tịch UBND quận, huyện.
+ Quyết định của UBND quận, huyện về danh sách các hộ gia đình và cá
nhân, các cơ quan, đơn vị và tổ chức khác phải điều chỉnh, di chuyển hoặc bị ảnh
hưởng trong phạm vi thu hồi đất.
+ Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được Chủ tịch
UBND quận, huyện phê duyệt.
+ Biên bản họp HĐBT của dự án (có sự tham dự của đại diện hộ dân trong
khu quy hoạch sẽ thu hồi đất) thông qua Phương án tổng thể và phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
- Trang 19 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
+ Các văn bản pháp lý khác có liên quan đến khu quy hoạch và dự án đầu tư
(nếu có).
(Tất cả văn bản pháp lý nêu trên (bản sao đều được đóng thành tập kèm theo
phương án bồi thường)
+ Hồ sơ bồi thường, hỗ trợ di dời của các tổ chức (từng trường hợp có hồ sơ
riêng, bao gồm tất cả các văn bản pháp lý có liên quan đến tổ chức và việc lập hồ
sơ bồi thường, hỗ trợ).
+ Hồ sơ hợp đồng thuê các đơn vị tư vấn xác lập chi phí bồi thường, hỗ trợ di
dời đối với các tổ chức.
2.Quy trình thẩm định giá để tính bồi thường của HĐTĐBTTP
Ngày 29/5/2003, Chủ tịch HĐTĐBTTP (lúc đó là Hội đồng thẩm đinh đền
bù giải phóng mặt bằng thành phố) ban hành Quy trình thẩm định giá để tính bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của HĐTĐBTTP tại Quyết định số 140/QĐ-HĐTĐ,
theo đó công tác thẩm định giá để tính bồi thường sẽ đi theo quy trình gồm các
bước như Sơ đồ 1. Tổng cộng thời gian thẩm định là từ 15-20 ngày làm việc.
Bước 1: (từ 05 đến 08 ngày làm việc) nhận hồ sơ và xem xét nội dung phương án
bồi thường, chuyên viên phụ trách địa bàn đi khảo sát thực địa và góp ý phương án
bồi thường, phát thư mời họp Hội đồng thẩm định bồi thường.
Bước 2: ( 03 ngày làm việc) Họp HĐTĐBTTP thẩm định phương án bồi thường,
hoàn chỉnh biên bản Họp Hội đồng trình ký.
Bước 3: ( 05 ngày làm việc) HĐBTDA hoàn chỉnh lại phương án bồi thường theo
biên bản kết luận của HĐTĐBTTP và gửi lại Hội đồng.
Bước 4: (02 ngày làm việc) TCV xem xét phương án bồi thường đã hoàn chỉnh
của HĐBTDA trình Chủ tịch HĐTĐBTTP xem xét và ký thẩm định phương án
bồi thường.
Sơ đồ 1.Quy trình thẩm định của HĐTĐBTTP theo Quyết định số
140/2003/QĐ-HĐTĐ
Tuy nhiên, qua một thời gian áp dụng quy trình này trên địa bàn Thành phố
đã dần phát sinh những điểm bất hợp lý, không còn phù hợp với tình hình thực tế
phát triển của Thành phố nữa. Từ khi có Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định
hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Thông tư 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 17, UBND Thành phố ban hành
- Trang 20 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Quyết định 8272/UB-ĐT ngày 07/11/2006 về việc quyết định sử dụng giá đất để
tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường, Quyết định số 13/2006/QĐ-UB ngày
06/02/2006 của UBND thành phố đã ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của
HĐTĐBTTP Hồ Chí Minh và quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ sắp có hiệu lực cũng cho phép thuê đơn vị được Nhà
nước cho phép hoạt động thẩm định giá để tư vấn cho HĐBT của dự án xác định
cụ thể giá tính bồi thường, cho nên HĐTĐBTTP đang nghiên cứu bổ sung hoàn
thiện quy trình thẩm định giá để tính bồi thường theo Quyết định số 140/QĐHĐTĐ trước kia để thiết lập một quy trình mới gồm các bước cơ bản sau (xem Sơ
đồ2):
HĐBT của dự án
Thuê
Đơn vị tư vấn về giá BĐS
Nghiệm
thu để đề
xuất giá
đất tính
bồi thường
Chứng thư thẩm
định
Xác định giá
thị trường của
BĐS bị thu
HĐTĐBTTP
Thẩm định giá
tính bồi thường
do HĐBT của dự
án trình
Trình
phê
UBND Thành phố
Sơ đồ 2. Quy trình thẩm định giá để tính bồi thường của HĐTĐBTTP
theo Quyết định số 13/2006/QĐ-UB
Trong đó,
- Trang 21 -
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
SVTH : Phạm Thị Thanh Trầm
Bước 1 : HĐBT của dự án thuê đơn vị tư vấn có chức năng hoạt động về thẩm
định giá được Nhà nước cho phép hoạt động xác định giá cả chuyển nhuợng thực
tế trên thị trường của đất bị thu hồi trong điều kiện thị trường bình thường để làm
cơ sở tính bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Bước 2 : Sau khi có chứng thư xác định giá của đơn vị tư vấn, HĐBT của dự án tổ
chức nghiệm thu chứng thư và họp đề xuất cụ thể giá đất để tính bồi thường trình
HĐTĐBTTP thẩm định.
Bước 3 : HĐTĐBTTP họp Hội đồng tổ chức thẩm định giá để tính bồi thường do
HĐBT của dự án trình thẩm định.
Bước 4 : Sau khi thẩm định và thông qua giá đất để tính bồi thường do HĐBT của
dự án đề xuất, HĐTĐBTTP trình UBND thành phố phê duyệt.
=> Thời gian thẩm định:
+ Đối với hồ sơ thẩm định phương án, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông
thường thì thời gian thẩm định không quá 10 ngày làm việc.
+ Đối với hồ sơ phải giải quyết theo thời gian chỉ đạo của UBND TP thì Hội đồng
thực hiện theo thời gian quy định.
Đây là quy trình áp dụng để thẩm định giá tính bồi thường cho những dự án
không được phân cấp cho đơn vị thẩm định cấp quận thực hiện
II.1.2.Trên địa bàn quận 9
1.Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 9
-Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng (BBTGPMB) quận 9 trực thuộc
UBND quận 9,có chức năng triển khai công tác bồi thường,giải phóng mặt bằng
cho các dự án đầu tư trên địa bàn,chịu sự quản lý,chỉ đạo trực tiếp của UBND
quận 9,đồng thời chịu sự hướng dẫn của các sở,ngành thành phố có liên quan đối
với các lĩnh vực hoạt động được phân công.
-Nhiệm vụ và quyền hạn của BBTGPMB bao gồm:
+Tổ chức các thủ tục triển khai thực hiện các dự án,hướng dẫn thủ tục kê
khai và lập hồ sơ phục vụ công tác bồi thưởng giải tỏa mặt bằng khi có quyết định
thu hồi đất hoặc khi có yêu cầu của HĐBT về bồi thường thiệt hại,giải phóng mặt
bằng của dự án đầu tư.BBTGPMB phải xác định tính chính xác của bảng chiết
tính bồi thường và phải bồi thường thiệt hại cho ngân sách nhà nước hoặc cho
người bị thu hồi đất nếu để xảy ra sai sót.
+Hướng dẫn về chuyên môn,nghiệp vụ công tác bồi thường,giải phóng mặt
bằng(lập,thẩm định,triển khai công tác bồi thường và các thể thức thực hiện) đối
với các đơn vị do quận phân cấp.Phối hợp với các đơn vị khác trên địa bàn quận
nghiên cứu,đề xuất giải quyết các trường hợp khiếu nại về bồi thường giải phóng
mặt bằng.
+Tham mưu cho UBND quận 9,HĐBT thiệt hại,giải phóng mặt bằng của
quận đối với từng dự án đảm bảo theo trình tự,thủ tục tiến hành bồi thường,giải
phóng mặt bằng;bảo đảm quá trình thực hiện các dự án có bồi thường,giải phóng
- Trang 22 -
