Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng toà án trên địa bàn huyện lạng giang, tỉnh bắc giang

THÂN VƯN HIẾU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

TÊN ĐỀ TÀI
“PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
BẰNG TOÀ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẠNG GIANG TỈNH BẮC GIANG”
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VĂN
THÂN VĂN HIẾU
Sinh ngày 26 tháng 9 năm 1980

2015 - 2017

HÀ NỘI – 2017

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
“PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
BẰNG TOÀ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẠNG GIANG TỈNH BẮC GIANG”
THÂN VĂN HIẾU

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 15k51010047
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS VŨ THỊ HỒNG VÂN

HÀ NỘI - 2017

2


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên
cạnh sự cố gắng nỗ lực của bản thân còn có sự hướng dẫn tận tình của quý
Thầy Cô, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời
gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến PGS. TS. Vũ Thị Hồng Vân, giáo
viên hướng dẫn, người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi
hoàn thành luận văn này. Xin được cảm ơn các thầy cô trong khoa đào tạo sau
Đại Học, kha Luật Kinh Tế, Viện Đại Học Mở Hà Nội đã truyền đạt kiến thức
và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên
cứu, đến khi thực hiện xong đề tài luận văn.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn tất cả những ai đã hỗ trợ tôi để tôi hoàn thành
luận văn này!
Hà Nội, tháng 10 năm 2017
Học viên thực hiện

Thân Văn Hiếu

3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính
chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và
đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật
Viện Đại học mở Hà Nội
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Thân Văn Hiếu

4


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS

:

Bộ luật tố tụng Dân sự

CHXHCN

:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

UBND

:

Ủy ban nhân dân

TAND

:

Tòa án nhân dân

VKSND

:

Viện kiểm sát nhan dân dân

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa

QSDĐ

:

QSDĐ

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhạn QSDĐ

VKSND

:

Viện kiểm sát nhân dân

VADS

:

Vụ án dân sự

5


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................... 9
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài .................................................. 9
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................... 11
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................... 12
3.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................... 12
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 12
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 13
4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 13

5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 14
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................... 14
7. Kết cấu của luận văn .............................................................................. 14
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG TÒA ÁN ....................... 16
1.1. Khái quát chung về tranh chấp QSDĐ ................................................ 16
1.1.1. Khái niệm tranh chấp QSDĐ .......................................................... 16
1.1.2. Đặc điểm tranh chấp QSDĐ ............................................................ 19
1.1.3. Phân loại tranh chấp tranh chấp QSDĐ ......................................... 21
1.1.4. Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp QSDĐ ............................ 23
1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa
án ................................................................................................................ 27
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án ..................... 27
1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án ................ 29
1.2.3. Vai trò của Tòa án trong giải quyết tranh chấp QSDĐ ....................... 32
1.3. Pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án ......................... 34

6


1.3.1. Khái niệm, đặc điểm về pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà
án .............................................................................................................. 34
1.3.2. Nội dung pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án ....... 37
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QSDĐ BẰNG TÒA ÁN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG .................................. 39
2.1. Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án ..... 39
2.1.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án .................... 39
2.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ ....................................... 48
2.1.3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ ................................. 61
3.1.Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án

tại huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang ....................................................... 80
3.1.1. Đặc điểm tình hình kinh tế chính trị của huyện Lạng Giang tỉnh Bắc
Giang ........................................................................................................ 80
3.1.2. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện
Lạng Giang tỉnh Bắc Giang trong những năm 2012 đến 2016 ................. 81
3.1.3. Một số khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ
tại Toà án và nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc ................... 83
Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QSDĐ TẠI TOÀ ÁN ......................... 92
3.1. Yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp QSDĐ baằng Tòa án
..................................................................................................................... 92
3.1.1. Phải bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện
vai trò đại diện chủ sở hữu ....................................................................... 92
3.2.2. Phải đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân .................. 92
3.3.3. Phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội ................... 93

7


3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng
Tòa án ............................................................................................................ 94
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ....................................................... 94
KẾT LUẬN ............................................................................................... 106

8


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong tiến trình phát triển của đất nước, với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng,
cùng với sự gia tăng của dân số, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng cao, đất là tài
sản có giá trị vô cùng lớn, dẫn đến những tranh chấp về QSDĐ là không thể tránh
khỏi, những tranh chấp này diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương.
Các vụ việc về tranh chấp QSDĐ được các Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều
và phức tạp. Qua tổng kết thực tiễn công tác xét xử của hệ thống Tòa án các cấp, thì
các vụ án về tranh chấp đất đai thường là những vụ án phức tạp nhất và có chiều
hướng gia tăng nhanh nhất, đa số các vụ án bị hủy, sửa hoặc phải ra hạn đều liên
quan đến tranh chấp QSDĐ. Điển hình có những vụ án phải giải quyết đến trên dưới
10 lần trong khoảng thờ gian khoảng 10 năm. Hiện tranh chấp, khiếu kiện về đất
chiếm trên 50% tổng số những tranh chấp, khiếu kiện. Hầu hết các vụ, việc khiếu nại
đông người, vượt cấp, gây bức xúc trong nhân dân, gây tranh cãi trong dư luận đều
lien quan đến tranh chấp đất. Gần đây nhất là việc người dân xã Đồng Tâm, huyện
Mỹ Đức bắt giữ 19 đồng chí chiến sỹ Công an và trước đây là vụ việc cưỡng chế đất
đối với ông Đoàn Văn Vươn của các cơ quan chức năng ở Hải Phòng đều xuất phát
từ tranh chấp đất. Từ đó đẫn đến mất an ninh, trật tự tại địa phương, làm giảm lòng
tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước về hoạt động quản lý, giải quyết tranh
chấp đất.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và những vướng mắc trong việc giải quyết
tranh chấp là do: Trên thực tế việc quản lý đất còn lỏng lẻo, nhiều thiếu sót, sơ hở;
việc giao đất và GCNQSDĐ tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày
càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa
được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi,
nhiều lúc giá đất tăng đột biến; hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh còn nhiều bất
cập, chưa thống nhất và phù hợp gây khó khăn cho quá trình xét xử và giải quyết
tranh chấp; sự phối hợp giữa các cơ quan còn chưa tốt, trình độ dân trí chưa cáo,

9

năng lực của cán bộ Tòa án còn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc...
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất nhằm ổn định
tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc
thẩm quyền của ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân (các Điều 21, 22 Luật Đất đai
năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003,
Luật đất đai năm 2013). Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng
chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai
năm 2013 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tương đối cụ thể, tạo
cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai
có hiệu quả hơn. Đó là tranh chấp đất có GCNQDĐ hay không có đều thuộc thẩm
quyền giải quyết của Toà án. Đây là quy định mới đảm bảo nguyên tắc mọi tranh chấp
đều dựa trên phán quyết của toà án và Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 được được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông
qua ngày 25 tháng 11 năm 2015 và có hiệu lực ngày 1/7/2016 (BLTTDS năm 2015)
quy định bổ sung nội dung của nguyên tắc quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp, theo đó, Toà án không được quyền từ chối giải quyết tranh chấp khi
chưa có điều luật để áp dụng. Đây cũng là áp lực đối với Toà án vì số vụ án tranh chấp
đất đai trong thời gian tới chắc chắn sẽ gia tăng.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và
là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung. Do đó, việc
nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền, thủ
tục giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và thực tiễn giải quyết
tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân nói chung và tại huyện Lạng Giang tỉnh Bắc
Giang nói riêng trong những năm gần đây. Trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm
sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh
chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai,
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về

10


mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận thức như vậy, tôi đã lựa chọn vấn đề “Pháp
luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án trên địa bàn huyện Lạng Giang,
tỉnh Bắc Giang” làm đề tài luận văn thạc sĩ Luật kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thông
qua TAND nói riêng không phải là vấn đề mới mẻ ở nước ta. Cho đến nay đã có khá
nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc
độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác
nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp
cận vấn đề.Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Khoa học xét xử - TAND tối
cáo về Nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai của TAND (năm
2001); Bình luận một số vụ án về tranh chấp đất đai của tác giả Tưởng Duy Lượng Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2001; Hội thảo Việt - Nhật về giải quyết tranh chấp
đất đai nhìn dưới góc độ cải cách tư pháp do Viện Nhà nước và Pháp luật - Viện
Khoa học xã hội Việt Nam tổ chức tại Hà Nội năm 2002;
Liên quan đến đề tài luận án, có thể kể đến một số công trình khoa học đã được
công bố sau: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn
Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội. Tác giả
chủ yếu tập trung phân tích các quy định về phân định thẩm quyền giữa Tòa án và Ủy
ban nhân dân, giữa Tòa dân sự và Tòa hành chính; đề cập thực trạng tranh chấp đất
đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta; phân tích, đánh giá
thực ̣trạng của quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trước khi có Luật
Đất đai năm 2003 và đề xuất một số giải pháp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh
chấp đất đai và hoàn thiện cơ chế phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Bên cạnh đó các luận văn, luận án như: “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật
đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà
nước và Pháp luật; Mai Thị Tú Oanh (2013) “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai bằng tòa án ở nước ta” – Học viện Khoa học và xã hội Việt Nam. Tác

giả chủ yếu nghiên cứu các quy định pháp luật từ năm trước 2013 về giải quyết tranh

11


chấp đất đai để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp từ đó có
những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai cũng như đề ra cá biện pháp, cơ chế bảo đảm cho viêc thực thi các quy đinh của
pháp luật và ̣ nâng cao hiêu quả giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Tuy nhiên các công trình nói trên chưa đi phân tích những quy định của pháp
luật hiện hành như Luật đất đai năm 2013, BLTTDS năm 2015 về giải quyết tranh
chấp đất đai bằng Tòa án, do vậy, học viên chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất bằng tòa án…” là nhằm phân tích những quy định mới của
pháp luật về vấn đề này trên cơ sở có tham khảo và kế thừa những kết quả nghiên
cứu trước đó về vấn đề này.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài có mục tiêu là luận giải làm rõ cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp
QSDĐ bằng Tòa án. Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng
Tòa án. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án và
đề xuất một số giải pháp nhằm thực thi các quy định của pháp luật có hiệu quả trong
thực tiễn.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định trên
các khía cạnh sau:
+ Nghiên cứu các vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng
Tòa án;
+ Phân tích và làm rõ những nội dung quy định của pháp luật hiện hành về giải
quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án; Trong đó đi sâu nghiên cứu phân tích quy định
của pháp luật hiện hành về nguyên tắc giải quyết, thẩm quyền của Tòa án trong việc

giải quyết tranh chấp QSDĐ; trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa
án. Tuy nhiên, do đề tài đề cập đến pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa
án tại địa bàn huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang nên phần trình tự, thủ tục giải quyết

12


tranh chấp QSDĐ mà luận văn nghiên cứu chỉ giới hạn ở giai đoạn sơ thẩm, luận văn
không nghiên cứu thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm và thủ tục đặc biệt;
+ Tìm hiểu thực tiễn giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án ở địa bàn huyện
Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang; qua đó phát hiện những vấn đề còn khó khăn, vướng
mắc, tìm ra nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục, đưa ra một số giải pháp hoàn
thiện pháp luật nhằm giúp cho các quy định của pháp luật phát huy được hiệu quả áp
dụng trong thực tiễn, nâng cao chất lượng công tác giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng
Tòa án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn là những vấn đề lý luận, pháp luật và
thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa ánở địa bàn huyện Lạng
Giang tỉnh Bắc Giang.
4.2.Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề tranh chấp quyền đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai là một vấn đề
có nội dung tương đối rộng; bản thân tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp QSDĐ
và tranh chấp liên quan đến QSDĐ, việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng được thực
hiện bằng nhiều hình thức như hòa giải, bằng Tòa án, bằng con đường hành chính.
Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu không
nghiên cứu toàn bộ việc giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ tập trung nghiên cứu
những vấn đề xung quanh việc giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án (trình tự,
thủ tục chỉ trong phạm vi Toà án nhân dân cấp huyện). Cụ thể, luận văn sẽ nghiên
cứu những nội dung: Khái niệm, đối tượng, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa của giải

quyết tranh chấp sử dụng đất bằng tòa án; đồng thời luận văn phân tích các quy định
của pháp luật về vấn đề này (tập trung chủ yếu ở BLTTDS năm 2015 và Luật đất đai
năm 2013); khảo sát, đánh giá những kết quả đã đạt được và một số khó khăn, vướng
mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp sử dụng đất bằng Tòa
án song luận văn cũng chỉ tập trung ở những số liệu khảo sát ở Tòa án nhân dân
huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang từ năm 2012 đến hết năm 2016; trên cơ sở đó tìm

13


hiểu nguyên nhân nhằm đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng, hiệu
quả của việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ bằng tòa án.
BLTTDS năm 2015 mới bổ sung thủ tục giải quyết các VADS theo thủ tục rút
gọn, tuy nhiên trong phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu quy
định về việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo thủ tục thông thường, không
nghiên cứu những quy định về việc giải quyết các tranh chấp sử dụng đất theo thủ tục
rút gọn.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác –
Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà
nước và Pháp luật trong tất cả các chương.
Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu khoa học như phân tích, so sánh, tổng hợp, lịch sử, phương pháp thống kê,
phương pháp phân tích, trao đổi chuyên gia, khảo sát thực tiễn, đánh giá v.v…
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Làm rõ những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án;
- Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp
QSDĐ bằng Tòa án.
- Trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng, Luận văn đã đề xuất một số giải pháp
nhằm áp dụng có hiệu quả các quy định của pháp luật và nâng cao chất lượng của

hoạt động giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án nhân dân nói chung và Tòa án
nhân dân huyện Lạng Giang nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết
cầu gồm 3 chương:
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng
Tòa án.

14


Chương 2. Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án và
thực tiễn áp dụng.
Chương 3. Phương hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án ở địa bàn huyện Lạng Giang tỉnh Bắc
Giang.

15


Chương 1.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG TÒA ÁN
1.1. Khái quát chung về tranh chấp QSDĐ
1.1.1. Khái niệm tranh chấp QSDĐ
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội xảy ra ở bất cứ hình thái kinh tế - xã hội
nào trong lịch sử. Tranh chấp đất đai phát sinh từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa
những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về quyền
và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Trong xã hội tồn tại mâu
thuẫn giai cấp đối kháng không thể điều hoà được thì tranh chấp đất đai mang “màu

sắc ” chính trị thể hiện thành cuộc đấu tranh giữa giai cấp sở hữu đất đai và các tư
liệu sản xuất chủ yếu khác của xã hội (giai cấp thống trị) với giai cấp lao động không
có tư liệu sản xuất phải đi làm thuê (giai cấp bị thống trị). Việc giải quyết triệt để các
tranh chấp đất đai được thực hiện bởi những cuộc cách mạng xã hội. Trong xã hội
không tồn tại mâu thuẫn giai cấp đối kháng không thể điều hoà được, tranh chấp đất
đai chỉ là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích giữa người sử
dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác. Thuật ngữ “tranh chấp đất
đai” hiện được sử dụng phổ biến trong đời sống, xã hội để chỉ những bất đồng trong
quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, xét dưới góc độ học thuật thì tranh chấp đất
đai là gì?
Để hiểu được thế nào là tranh chấp đất đai; trước hết cần đi từ khái niệm cơ bản
nhất, hiểu được thế nào là “tranh chấp”. Thuật ngữ “tranh chấp” nói chung có thể
hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các
bên liên quan. Nguồn gốc phát sinh của những mâu thuẫn này chủ yếu là từ những
quan hệ xã hội, vì thế nên cần thiết phải có nhiều ngành luật tương ứng để điều chỉnh.
Ví dụ: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên

16


trong quan hệ đất đai gọi là tranh chấp đất đai; tranh chấp về tiền lương giữa người
lao động và người sử dụng lao động gọi là tranh chấp lao động;…
Tranh chấp là một hiện tượng khách quan, sự tồn tại của tranh chấp có tính tất
yếu trong xã hội hiện nay, khi mà các mối quan hệ phát sinh ngày càng đa dạng và
phức tạp, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất. Có thể nói, tranh chấp đất
đai mà đặc biệt là tranh chấp về QSDĐ là hiện tượng phổ biến và thường xuyên diễn
ra trong hoạt động của nền kinh tế thị trường. Ngày nay, tranh chấp đất đai là một
trong những thuật ngữ quen thuộc, và phát sinh khá phổ biến ở Việt Nam.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp
phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ

trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”. Theo quan điểm này thì tranh chấp đất
đai có nội hàm tương đối rộng, trong đó: Các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp là
các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai gồm Nhà nước và người sử dụng đất;
đối tượng của tranh chấp đất đai là tất cả những xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể tham gia.
Theo Luật đất đai năm 2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ”(khoản 24
Điều 3).Theo đó, các chủ thể tham gia tranh chấp đất đai chỉ bao gồm những người sử
dụng đất. Đối tượng của tranh chấp được hiểu là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp
về “nghĩa vụ” liên quan đến đất đai của người hiện đang quản lý, sử dụng đất với
những người có liên quan trong quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các giao dịch dân sự
giữa các chủ thể mà đối tượng của giao dịch đó là quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất
đai đều được hiểu là quan hệ đất đai. Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan
đến việc thực hiện các giao dịch về đất đai sẽ được hiểu là tranh chấp đất đai, đây là
những tranh chấp dân sự, do vậy không thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan
hành chính mà sẽ do Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Như vậy, về ngôn ngữ học, khái niệm “tranh chấp đất đai” rộng hơn khái niệm
“tranh chấp QSDĐ”. Song ở Việt Nam do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên nội

17


dung chủ yếu của tranh chấp đất đai chỉ được hiểu là tranh chấp về QSDĐ. Bởi, Nhà
nước không thể đứng là một bên chủ thể ngang hàng với người sử dụng đất trong các
vụ kiện về tranh chấp đất đai. Theo đó, nếu người sử dụng đất thấy quyền lợi của
mình bị ảnh hưởng bởi các quyết định của cơ quan nhà nước, hành vi hành chính của
người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước thì có quyền khiếu nại theo
thủ tục khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vụ án hành chính.
Từ những phân tích trên có thể định nghĩa: Tranh chấp đất đai là tranh chấp
quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý,

sử dụng đất. Từ đó, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ
hay bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, vì làm rõ
khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp
trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống
nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai.
Hiện nay, hệ thống Tòa án ở nước ta vẫn thống kê các tranh chấp liên quan đến
QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung. Vì vậy, trong điều kiện của nước ta
hiện nay, cũng nên hiểu tranh chấp đất đai chính là tranh chấp QSDĐ và các tranh
chấp khác liên quan đến QSDĐ để đảm bảo phù hợp với thực tiễn. Và trong phạm vi
của luận văn tác giả chỉ nghiên cứu những vấn đề pháp luật về giải quyết tranh chấp
QSDĐ bằng Tòa án, không nghiên cứu tất cả tranh chấp đất đai.
Theo từ điển giải thích Luật học thì: “QSDĐ của Nhà nước là quyền khai thác
các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời
sống xã hội. Nhà nước thực hiện QSDĐ một cách gián tiếp thông qua việc giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ
đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”[46].
Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất,
cũng đương nhiên có QSDĐ, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc (nếu
xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang

18


tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị
của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu
đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai
chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản
thuộc về người sử dụng đất [20].
Như vậy, có thể hiểu: QSDĐ là chỉ những khả năng của một chủ thể được hưởng

những quyền hoặc phải thực hiện nghĩa vụ nhất định khi khai thác và sử dụng đất để
phục vụ cho các nhu cầu của đời sống xã hội. Những quyền đó được nhà nước công
nhận và bảo đảm thực hiện.
Từ những phân tích trên ta có định nghĩa: tranh chấp QSDĐ là sự bất đồng,
mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác.
1.1.2. Đặc điểm tranh chấp QSDĐ
Tìm hiểu về tranh chấp QSDĐ cho thấy loại tranh chấp này có một số đặc trưng
cơ bản sau đây:
Thứ nhất,chủ thể của tranh chấp QSDĐ
Do chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải
với tư cách chủ sở hữu nên chủ thể của tranh chấp QSDĐ cũng không phải là các chủ
thể có quyền sở hữu đối với đất mà là những người sử dụng đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử
dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vì vậy, chủ thể của tranh chấp QSDĐ là người
sử dụng đất, họ là chủ thể quản lý đất đai hoặc là chủ thể sử dụng đất.Vì Điều 53
Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp QSDĐ

19


Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất mà là tranh
chấp nhằm xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp. Cho nên đối tượng của tranh
chấp QSDĐ chính là QSDĐ hợp pháp.
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng
của tranh chấp QSDĐ chỉ giới hạn trọng phạm vi tranh chấp về quyền và nghĩa vụ

trong việc sử dụng đất đai. Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ thừa nhận và giải quyết
các tranh chấp về sử dụng đất. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất đai như tranh chấp
về đòi lại đất trước đây đã hiến, tặng cho Nhà nước; tranh chấp về đòi lại đất mà Nhà
nước đã chia cấp cho người nông dân trong cải cách ruộng đất; tranh chấp về đòi lại
đất trước đây đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất để làm ăn tập thể nay hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất bị giải thể v.v... sẽ không được coi là tranh chấp QSDĐ và
không xem xét giải quyết.
Thứ ba,về tính chất của tranh chấp QSDĐ
Trên thực tế, do đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nên quan hệ
quyền QSDĐ liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội như cộng đồng
dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, tranh chấp
QSDĐ phát sinh không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến
lợi ích của nhiều bên. Vì vậy, tranh chấp đất đai nếu không giải quyết nhanh chóng,
dứt điểm, kịp thời thì sẽ gia tăng sự phức tạp.
Hơn nữa, do tính chất phức tạp của nguồn gốc sử dụng đất cũng như sự biến
động của quan hệ đất đai qua các thời kỳ nên tranh chấp QSDĐ là một trong những
loại tranh chấp có tính chất gay gắt, phức tạp nhất. Trên thực tế, việc giải quyết tranh
chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; đặc biệt là các tranh chấp đất tôn giáo.
Thứ tư,việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp QSDĐ
Do quan hệ QSDĐ có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc phạm vi
điều chỉnh của một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật
bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản, Luật bảo vệ và phát triển rừng

20


v.v... mặt khác, tranh chấp QSDĐ xảy ra thường liên quan đến nhà ở, công trình xây
dựng, cây cối và vật kiến trúc khác... Nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật

khác có liên quan để xem xét, giải quyết.
1.1.3. Phân loại tranh chấp tranh chấp QSDĐ
Tranh chấp đất đai nói chung trong đó có tranh chấp QSDĐ là dạng tranh chấp
phổ biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp QSDĐ chiếm phần lớn án tranh tụng
tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam). Do đó, để giải quyết tranh chấp QSDĐ,
cần phải xác định được các dạng tranh chấp QSDĐ phổ biến. Việc xác định chính xác
dạng tranh chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương
sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố
tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân
dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và
đường lối giải quyết tranh chấp. Có nhiều cách để phân loại tranh chấp QSDĐ, cụ
thể:
- Căn cứ vào chủ thể tranh chấp, thì tranh chấp QSDĐ được phân chia thành các
loại chủ yếu sau đây:
+ Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân
Loại tranh chấp này bao gồm các tranh chấp cụ thể sau đây: tranh chấp giữa cá
nhân với cá nhân về chia tài sản chung là nhà, đất khi ly hôn; về thừa kế nhà, đất do
cha mẹ để lại, tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất, tranh chấp về chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ, tranh chấp về thế chấp bằng giá trị QSDĐ v.v...
+ Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức
Loại tranh chấp này bao gồm các dạng tranh chấp cụ thể sau đây: tranh chấp
giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan, tổ chức của Nhà nước; các nông, lâm trường;
đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức
chính trị, xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nước ngoài v.v trong quá trình sử dụng đất;
tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất khi

21


các tổ chức này giải thể.

+ Tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức
Tranh chấp này bao gồm tranh chấp giữa các tổ chức, cơ quan Nhà nước, tổ
chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức
này với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa
phương...
- Căn cứ vào đối tượng tranh chấp, được phân chia thành:
+ Tranh chấp về chuyển QSDĐ, bao gồm: tranh chấp về chuyển đổi QSDĐ; về
tặng cho QSDĐ; về chuyển nhượng QSDĐ; về cho thuê QSDĐ; về cho thuê lại
QSDĐ; về thừa kế QSDĐ; về thế chấp QSDĐ; về bảo lãnh bằng QSDĐ; về góp vốn
bằng QSDĐ.
+ Tranh chấp về đất cho người khác mượn để sử dụng, bao gồm: tranh chấp về
đòi đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân; về đất mà hộ gia đình, cá
nhân cho nhau mượn đất; về đất mà tổ chức cho nhau mượn đất.
- Căn cứ tính chất pháp lý của tranh chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp QSDĐ bao gồm: tranh chấp
về QSDĐ mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc tuy chưa có GCNQSDĐ nhưng
người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 100
Luật đất đai năm 2013 (gọi chung là giấy tờ hợp lệ về đất đai); tranh chấp về QSDĐ
mà người sử dụng đất không có GCNQSDĐ hoặc người sử dụng đất không có giấy tờ
hợp lệ về đất đai.
Xét về bản chất, tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ
hoặc người sử dụng đất tuy chưa có GCNQSDĐ nhưng có một trong các loại giấy tờ
hợp lệ về đất đai thì đây là một dạng của tranh chấp dân sự. Bởi lẽ, khoa học pháp lý
nước ta quan niệm QSDĐ là một loại quyền về tài sản vì: chủ thể sử dụng đất chủ yếu
là cá nhân - chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự; quan hệ đất đai là quan hệ tài sản
thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; người sử dụng đất có một số quyền

22

năng có mang tính định đoạt đối với QSDĐ như quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền
cho thuê QSDĐ, quyền để thừa kế QSDĐ, quyền tặng cho QSDĐ... Do đó, loại tranh
chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.
Đối với tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có GCNQSDĐ hoặc
người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ về đất đai thì đây là một dạng tranh chấp
mang tính chất hành chính. Bởi lẽ, việc cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà
nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Hơn nữa, việc xác định lý do vì
sao người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ về đất đai
thuộc thẩm quyền của các cơ quan quản lý đất đai. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp
này thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) (UBND cấp tỉnh và UBND dân
cấp huyện), hoặc khởi kiện ra Toà theo thủ tục tố tụng hành chính mà không được
khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự.
1.1.4. Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp QSDĐ
Tranh chấp QSDĐ xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là
biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử
dụng đất với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chấp này đã diễn ra ở hầu hết các
địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn
chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an
toàn xã hội. Vì vậy cần xác định những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp để từ đó có
những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và
hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp quyền sử dụng đất có thể xảy ra.Tìm
hiểu về thực tế tranh chấp QSDĐ, tôi thấy rằng loại tranh chấp này phát sinh có
nguồn gốc từ các nguyên nhân sau đây [20]:
Một là, do chiến tranh, sự thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai, sự đổi mới về
chính sách kinh tế.
Chiến tranh đã làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra
những dạng tranh chấp như: Tranh chấp giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu
ngày trở về, chạy nạn v.v..) với người đang chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới

23

đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khá lâu v.v.. Việc thay đổi chế độ sở hữu
về đất đai (từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân trước
Hiến pháp năm 1980, đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân - từ sau Hiến pháp năm
1980) đã khiến nhiều những tranh chấp về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy
ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây
dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực
nông thôn.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch sử do các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những nhiều về số lượng
mà còn có sự không thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung. Ví dụ như: Theo Hiến
pháp năm 1959 thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu cá nhân. Do đó, việc mua bán chuyển nhượng đất đai được
phép thực hiện, không bị cấm. Thời kỳ sau Hiến pháp năm 1980 cho đến trước khi
Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của chủ sở hữu
đối với đất đai. Pháp luật về đất đai nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993, 2003 ra đời và đặc
biệt là sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được phép thực
hiện đầy đủ các quyền của người sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử dụng,
QSDĐ trở thành một loại hàng hóa. Chính vì sự thiếu đồng bộ này nên thực tế các
quan hệ đất đai nảy sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì
không biết phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết.
Hai là, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai
Trước đây việc quản lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp
cho quá nhiều ngành có quyền quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ,
chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản lý.
Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý. Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp
quản lý. Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào ngành ấy quản lý dẫn đến tranh chấp giữa

24


chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với chủ sử
dụng đất chuyên dùng. Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loại
không do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác, sử
dụng. Tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra.
Gần đây, Đảng và Nhà nước ta đang chủ trương cải cách hành chính nhưng việc
thực hiện còn rất chậm trễ, sự quản lý về đất đai của các cơ quan hành chính còn
nhiều yếu kém. Điều này đặc biệt nổi cộm ở khu vực nông thôn, nơi mà kinh tế, xã
hội mới đang bước vào thời kỳ khởi sắc, có nhiều biến động sâu sắc đang diễn ra.
Việc cấp đất tùy tiện của các cơ quan hành chính, việc lơi lỏng trong kiểm tra, thanh
tra về đất đai, việc chậm trễ trong cấp GCNQSDĐ... là những nguyên do của nhiều
tranh chấp nảy sinh và lan rộng, thậm chí có những nơi, không chỉ là tranh chấp
quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau mà là tranh chấp giữa một bộ phận
không nhỏ dân cư với nhau.
Bên cạnh đó, trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế về mặt chủ
quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để tham nhũng, tiêu cực về
đất đai. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa đúng pháp luật mà
chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất
cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn
định chính trị - xã hội.
Ba là, do chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với
thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp v.v.
Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định)
với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu
đô thị mới còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích. Hơn nữa, chính sách, pháp
luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát

triển đất nước. Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về nội dung trong
một số quy định của pháp luật đất đai.

25