PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN KHU CĂN HỘ SAVICO QUỐC LỘ 13 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC – TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN KHU CĂN HỘ SAVICO
QUỐC LỘ 13 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC
QUẬN THỦ ĐỨC – TP.HCM

VƯƠNG ĐÌNH CƯỜNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 05/2009


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “PHÂN TÍCH HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN KHU CĂN HỘ SAVICO QUỐC LỘ 13 PHƯỜNG HIỆP BÌNH
PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC TP.HỒ CHÍ MINH”, do VƯƠNG ĐÌNH CƯỜNG, sinh
viên khóa 31, ngành QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI, đã bảo vệ thành
.

công trước hội đồng vào ngày

Th.s. TRẦN MINH HUY
Giáo viên hướng dẫn

Ngày tháng năm 2009

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày tháng năm 2009

Ngày tháng năm 2009


LỜI CẢM TẠ
Để hoàn thành đề tài này, tôi đã được sử ủng hộ và giúp đỡ của nhiều người.
Trước tiên con xin gởi lời biết ơn sâu sắc đến cha mẹ, anh, chị, em trong gia đình đã
nuôi dạy con và cho con có được ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cám ơn quý thầy cô, đặc biệt là quý thầy cô Khoa Kinh Tế
Trường Đại Học Nông Lâm đã giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức trong
suốt 4 năm trên giảng đường. Đó chính là hành trang, là nền tảng vững chắc để tôi có
thể tự tin bước vào đời.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Minh Huy - giảng viên Khoa Kinh Tế
Trường Đại Học Nông Lâm, người đã hết lòng giảng dạy và trực tiếp hướng dẫn cho
tôi hoàn thành đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo cùng toàn thể cán bộ công nhân viên các
bộ phận của công ty cổ phần dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (SAVICO), đặc biệt là các anh
chị trong Bộ phận Nghiên cứu phát triển đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập tại
công ty.
Xin cảm ơn tất cả những người thân, bạn bè đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực tập.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn tất cả mọi người, những người đã giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này. Tôi sẽ ghi nhận những giá trị cao quý đó bằng lòng biết ơn vô hạn và
kính chúc mọi người được nhiều sức khỏe, thành đạt và hạnh phúc
TP.Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2009

Sinh viên
Vương Đình Cường


NỘI DUNG TÓM TẮT
VƯƠNG ĐÌNH CƯỜNG. Tháng 05 năm 2009. “ Phân Tích Hiệu Quả của
Dự Án Khu Căn Hộ SAVICO Quốc Lộ 13”
VUONG DINH CUONG. May 2009. “Analyse the Effect of the Project
SAVICO Apartment at National Highway No.13”.
Khóa luận tập trung nghiên cứu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án “Khu Căn
Hộ SAVICO Quốc Lộ 13”, do chủ đầu tư là công ty cổ phần dịch vụ tổng hợp Sài Gòn
(SAVICO) thực hiện, nhằm hạn chế các rủi ro, đồng thời đưa ra định hướng phát triển
tối ưu cho dự án.
Đề tài tập trung vào một số vấn đề sau:
Đề tài tìm hiểu về dự án “Khu Căn Hộ Savico tại Quốc Lộ 13” trên cơ sở phân
tích một số chỉ tiêu như: tổng nguồn vốn đầu tư, chi phí, doanh thu dự kiến của dự án,
xác định giá trị theo thời gian của dòng tiền, kế hoạch thực hiện dự án. Xây dựng dự
án với mục đích chính là căn hộ bán, dùng một số chỉ tiêu kinh tế để đánh giá tính khả
thi của dự án.


MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

x

DANH MỤC PHỤ LỤC

xi

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

1

1.1.

Đặt vấn đề

1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.2.1. Mục tiêu chung

2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu

2

1.4.

Cấu trúc khóa luận

3

CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN

4

2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu

4

2.2. . Tổng quan về địa bàn nghiên cứu

4

2.2.1. Giới thiệu khái quát về công ty

4

2.2.2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty

5

2.2.3. Lĩnh vực kinh doanh

6

2.3. Chức năng, nhiệm vụ, mục tiêu của công ty

7

2.3.1. Chức năng

7

2.3.2. Nhiệm vụ

7

2.3.3. Mục tiêu

7

2.4. Thực trạng của công ty

7

2.4.1. Hệ thống tổ chức của công ty

7

2.4.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

9

2.5. Những thuận lợi và khó khăn hiện tại

11

2.5.1. Thuận lợi

11

2.5.2. Khó khăn

12
v


2.6.

Kết luận

13

CHƯƠNG 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Cơ sở lý luận

14
14

3.1.1. Những vấn đề chung

14

3.1.2. Đánh giá dự án đầu tư về mặt kinh tế

19

3.1.3. Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư về mặt xã hội

21

3.1.4. Ý nghĩa của phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư 22
3.1.5. Phân loại hiệu quả dự án đầu tư

22

3.1.6. Nội dung cơ bản của phân tích hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư 23
3.1.7. Quan điểm giám sát, đánh giá đầu tư
3.2. Các phương pháp nghiên cứu

3.3.

24
24

3.2.1. Phương pháp tính toán cơ bản

24

3.2.2. Phương pháp phân tích tổng hợp

25

3.2.3.

25

Phương pháp thu thập số liệu

3.2.4. Phương pháp xử lý số liệu

25

3.2.5.

26

Phương pháp bảng cân đối

Các chỉ tiêu trong phân tích hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư

26

3.3.1. Đánh giá độ an toàn về tài chính dự án đầu tư

26

3.3.2.

28

Đánh giá mức sinh lời, tính khả thi của dự án

3.3.3. Đánh giá dự án đầu tư về mặt kinh tế xã hội
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

30
31

4.1.

Tổng quan về dự án

31

4.2.

Hiện trạng khu đất

33

4.3.

Sự cần thiết phải đầu tư dự án

33

4.4.

Các giải pháp xây dựng cơ bản

35

4.4.1. Giải pháp kiến trúc

35

4.4.2. Giải pháp kết cấu

36

4.5.

Cơ sở pháp lý của dự án

37

4.6.

Kế hoạch triển khai (dự thảo)

38

4.7.

Phân tích tài chính của dự án

38

4.7.1. Dự trù vốn xây dựng công trình
vi

38


4.7.2. Cơ cấu nguồn vốn - lịch vay và trả nợ vay
4.8. Hiệu quả của dự án

41

4.8.1. Hiệu quả kinh tế của dự án

41

4.8.2. Hiệu quả xã hội của dự án

45

4.9. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật cho công trình

5.2.

46

4.9.1 Hệ thống kỹ thuật chính

46

4.9.2. Hệ thống thoát nước

46

4.9.3. Các giải pháp kỹ thuật khác và trang thiết bị

48

4.9.4. Quản lý dự án

52

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1.

39

Kết luận

56
56

5.1.1. Ưu điểm

56

5.1.2. Hạn chế

56

Kiến nghị

57

5.2.1. Uỷ Ban Nhân Dân Quận Thủ Đức

57

5.2.2. Chủ đầu tư

57

5.3. Phần kết luận

58

TÀI LIỆU THAM KHẢO

59

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BCVT

Bưu chính viễn thông

BXD

Bộ xây dựng

CHK

Cục hàng không

CN

Chi nhánh

CP

Cổ phần

CTCP

Công ty cổ phần

DA

Dự án

DAĐT

Dự án đầu tư

ĐHCĐ

Đại hội cổ đông

ĐT – XD

Đầu tư – Xây dựng

ĐVT

Đơn vị tính

HT

Hệ thống

KDPTDA

Kinh doanh phát triển dự án

KT

Kiến trúc

NĐ

Nghị định

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

QĐ

Quyết định

QH

Quy hoạch

TKCS

Thiết kế cơ sở

TMB

Thuê mặt bằng

TMCP

Thương mại cổ phần

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTTM

Trung tâm thương mại

UBND

Ủy ban nhân dân

VB

Văn bản

VNĐ

Việt Nam đồng

WTO

Tổ chức thương mại thế giới
viii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Biểu Thuế Tiêu Thụ Đặc Biệt Một Số Loại Xe Ô Tô

13

Bảng 3.1. Chi Phí và Doanh Thu của Hai Dự Án

20

Bảng 4.1. Tốc Độ Phát Triển Nhà Ở tại TP Hồ Chí Minh Đến Năm 2010

34

Bảng 4.2. Bảng Cân Bằng Đất Đai

36

Bảng 4.3. Kế Hoạch Triển Khai Dự Án

38

Bảng 4.4. Dự Trù Vốn Xây Dựng Công Trình

39

Bảng 4.5. Cơ Cấu Phân Bổ Nguồn Vốn

40

Bảng 4.6. Kế Hoạch Vay và Trả Nợ

41

Bảng 4.7. Thông Số Qui Hoạch

41

Bảng 4.8. Giá Bán Dự Kiến Các Block

42

Bảng 4.9. NPV và IRR Theo Quan Điểm Tổng Dự Án

42

Bảng 4.10. NPV và IRR Theo Quan Điểm Chủ Đầu Tư

42

Bảng 4.11. Lợi nhuận của dự án

43

Bảng 4.12. Phân tích độ nhạy một chiều

43

Bảng 4.13. Phân Tích Độ Nhạy 2 Chiều NPV

44

Bảng 4.14. Phân Tích Độ Nhạy 2 Chiều IRR

44

Bảng 4.15. Khảo Sát Mức Giá Bán Căn Hộ Cao Cấp tại Quận Thủ Đức Hiện Nay

44

Bảng 4.16. Bậc Chịu Lửa của Các Vật Liệu Bên Trong Công Trình

49

Bảng 4.17. Thời Gian Chịu Lửa Tối Thiểu Thiết Kế Cho Các Bộ Phận Cấu Thành Các
50

Khoang Ngăn Cháy

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Sơ Đồ Tổ Chức của Công Ty

8

Hình 3.1. Sơ Đồ Trình Tự Thủ Tục Chuẩn Bị Đầu Tư trên Địa Bàn TP.HCM

15

Hình 3.2. Phân Loại Hiệu Quả Đầu Tư về Mặt Định Tính

22

Hình 3.3. Phân Loại Hiệu Quả Đầu Tư về Mặt Định Lượng

23

Hình 4.1. Sơ Đồ Vị Trí Dự Án

32

Hình 4.2. Biểu Đồ Cơ Cấu Tổng Mức Đầu Tư

39

Hình 4.3. Biểu Đồ Cơ Cấu Nguồn Vốn Đầu Tư

40

Hình 4.4. Biểu Đồ So Sánh Mức Giá Một Số Căn Hộ Cao Cấp tại Quận Thủ Đức

45

Hình 4.5. Sơ Đồ Xử Lý Nước Thải của Tòa Nhà

48

x


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Báo Cáo Ngân Lưu
Phụ lục 2: Bảng Tính Chi Phí Tư Vấn và Chi Phí Quản Lý Dự Án Theo Quyết Định
1751/2007/BXD
Phụ lục 3: Lịch Vay và Trả Nợ
Phụ lục 4: Chi Tiết Doanh Thu Từng Block
Phụ lục 5: Chi Phí Đầu Tư

Phụ lục 6 : Kế Hoạch Triển Khai

xi


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1.

Đặt vấn đề
Theo đánh giá của tổ chức Pricewaterhouse-Coopers (PwC) và Tổ chức nghiên

cứu Urban Land Institute (có trụ sở tại Mỹ), thì TP.HCM là một trong mười thị trường
bất động sản triển vọng nhất của khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Thời gian gần
đây nguồn vốn của các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào ngành bất động sản khá lớn.
Bên cạnh đó, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng khiến nhu cầu về văn phòng cho
thuê, khách sạn, căn hộ cao cấp... tăng cao.
Số người Việt Nam mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê ngày càng tăng.
Về căn hộ bán, theo Công ty Savills VN, thị trường vẫn còn non yếu. Từ nay đến cuối
năm có hơn 1,000 căn hộ cao cấp hoàn thành với giá trên 1,000 USD/m2. Dự báo trong
thời gian tới nguồn cung tiếp tục tăng với những dự án có số căn hộ lớn hơn so với
hiện nay.
Cách trung tâm TP.HCM 8 km, quận Thủ Đức đang là địa điểm hết sức hấp dẫn
và thuận lợi cho việc phát triển các khu căn hộ, theo quy hoạch chung dân số hiện
trạng quận Thủ Đức năm 2006 là 355,788 người, dự kiến năm 2010 là 400,000 –
410,000 người, năm 2015 là 480,000 – 520,000 người, năm 2020 là 550,000 người.
Việc phân bố dân cư trên địa bàn quận Thủ Đức chia thành 5 khu ở tập trung, trong đó
khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước dự kiến khoảng 18,000 người,
tập trung dân cư hiện hữu tại quốc lộ 13, định hướng phát triển là các nhà ở dân cư xen

kẽ với các chung cư cao từ 18 – 22 tầng là chủ yếu. Đồng thời, quận Thủ Đức cũng là
nơi tập trung các khu chế xuất, khu công nghiệp, xung quanh là các tỉnh có nền kinh tế
năng động như Đồng Nai, Bình Dương, chính vì vậy lượng dân cư tập trung ở đây là
rất lớn, nhu cầu nhà ở rất cao.


Vì thế, việc xây dựng các khu căn hộ dân cư nhằm đáp ứng các nhu cầu của thị
trường là một việc rất cần thiết. Với vấn đề đặt ra này, tôi đã quyết định thực hiện luận
văn tốt nghiệp: “Phân Tích Hiệu Quả của Dự Án Khu Căn Hộ SAVICO Quốc Lộ 13”
(sau đây gọi tắt là dự án) nhằm tập hợp các đề xuất bỏ vốn để tiến hành các hoạt động
đầu tư trên địa bàn phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức. Bên cạnh đó,phân tích
các chỉ tiêu, đề ra phương án kinh doanh để tăng tính hiệu quả của dự án.
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu chung
Dự án “Khu Căn Hộ SAVICO Quốc Lộ 13” với chủ đầu tư là công ty cổ phần
dịch vụ tổng hợp Sài Gòn là một dự án đầy tiềm năng, chính vì thế việc đánh giá hiệu
quả kinh tế mà dự án mang lại là rất cần thiết, khóa luận phân tích sự ảnh hưởng của
các yếu tố tài chính, các chỉ tiêu về kinh tế để dự đoán hiệu quả mà dự án đem lại.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Dự kiến giá bán của dự án
Phân tích chi phí của dự án.
Phân tích các chỉ tiêu lợi nhuận ròng, hệ số sinh lời của dự án nhằm đánh giá dự
án có đem đến lợi nhuận cho doanh nghiệp hay không và đem đến lợi nhuận bao
nhiêu.
Phân tích hiện giá thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ của dự án nhằm tìm
hiểu việu đầu tư có đem đến lợi ích cho doanh nghiệp hơn là việc đầu tư vào dự án
khác hay không.

Phân tích những yếu tố có ý nghĩa quan trọng tác động đến dự án.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của dự án.
1.3.

Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại Bộ phận Nghiên cứu & Phát

triển thuộc công ty dịch vụ tổng hợp Sài Gòn. Địa chỉ: 68 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q1
TP.HCM và khu vực dự án quốc lộ 13.
Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ ngày 15/02/2009 đến ngày
15/05/2009.
Giới hạn đề tài: Do kiến thức về lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn hạn chế
nên đề tài khó tránh khỏi thiếu sót..
2


1.4.

Cấu trúc khóa luận
Khóa luận gồm 5 chương:
Chương 1: đề cập đến sự cần thiết của đề tài, giới thiệu chung về tầm quan

trọng của việc phân tích hiệu quả kinh tế của dự án.
Chương 2: đưa ra những khái niệm, quan điểm về việc phân tích hiệu quả kinh
tế của dự án, tổng quan về địa bàn nghiên cứu.
Chương 3: khái niệm về các chỉ tiêu cần phân tích, các chỉ tiêu có liên quan
khác, phương pháp thu thập dữ liệu và phân tích các chỉ tiêu đánh giá dự án.
Chương 4: nêu lên kết quả đã phân tích ở chương 3 và đưa ra một số thảo luận
xung quanh dự án.
Chương 5: rút ra những kết luận về hiệu quả kinh tế của dự án và đề xuất các

giải pháp, hướng lựa chọn đầu tư cũng như một số kiến nghị đối với nhà nước và công
ty chủ đầu tư.

3


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Các khóa luận trước đây có liên quan đến vấn đề nghiên cứu: trong khóa luận
có tham khảo đề tài nghiên cứu về dự án đầu tư Trung tâm Thương mại - dịch vụ Hiệp
Phú Quận 9 do sinh viên Lê Thị Thuý, sinh viên khoá 30, ngành Quản Trị Kinh Doanh
thực hiện
Các bài viết, ý kiến của các chuyên gia đầu ngành: khóa luận có tham khảo báo
cáo của công ty CBRE về chủ đề “Thời điểm tốt nhất để xây dựng tại Thành phố Hồ
Chí Minh”, qua đó tổng hợp một vài ý kiến đánh giá về thị trường bất động sản trong
giai đoạn hiện nay.
Các bài viết về thực tiễn đầu tư: tổng hợp các khái niệm về đầu tư xây dựng tại
các diễn đàn như: lấy đó làm cơ sở
lý luận ban đầu để từ đó phân tích hiệu quả của dự án.
Các văn bản pháp luật, văn bản tại công ty như: bảng dự kiến tiến độ xây dựng
công trình, hợp đồng thiết kế phương án kiến trúc, phương án kêu gọi đầu tư vào khu
căn hộ SAVICO quốc lộ 13.
2.2. . Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
2.2.1. Giới thiệu khái quát về công ty
Tên Công ty

CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ TỔNG HỢP SÀI
GÒN

Tên tiếng Anh

SAIGON GENERAL SERVICE CORPORATION

Tên viết tắt

SAVICO

Địa chỉ

68 Nam kỳ Khởi nghĩa, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh

Điện thoại

(84.8) 3821 3913

Fax

(84.8) 3821 5992
4


Email



Website

Biểu tượng Công ty

Mã số thuế

0301154821

Nơi mở tài khoản

Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – CN. Tp.HCM

Số tài khoản

007.100.000.7399

Đơn vị

Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn
(Savico)

Vốn điều lệ

203.610.400.000đ
(Bằng chữ:Hai trăm lẻ ba tỷ sáu trăm mười triệu
bốn trăm ngàn đồng)

2.2.2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Giai đoạn 1982 - 1992: Công ty cổ phần dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico)
tiền thân là công ty Dịch vụ Quận 1, đơn vị đầu tiên trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh cũng như cả nước hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, đánh dấu cho lịch sử ngành

kinh tế dịch vụ ra đời để phục vụ các mặt đời sống vật chất và tinh thần cho người tiêu
dùng. Đến năm 1985, công ty đã phát triển trên 30 cửa hàng dịch vụ với những ngành
nghề dịch vụ khác nhau như: may đo, uốn tóc, điện, điện tử...
Giai đoạn 1992 - 1998: Savico với phương châm lấy hoạt động dịch vụ làm nền
tảng đồng thời mở rộng sang các lĩnh vực về đầu tư, xuất nhập khẩu và thương mại
như lắp ráp và kinh doanh xe gắn máy, kinh doanh ôtô, dịch vụ Taxi, vận chuyển hành
khách... Bên cạnh đó, công ty đã mở rộng ra ngoài phạm vi TP.HCM để tổ chức thị
trường và phục vụ cho khách hàng tại các thành phố lớn như Cần Thơ, Hà Nội, Đà
Nẵng, cùng với việc phát triển hệ thống đại lý phân phối trên cả nước. Nhiều tập đoàn
lớn của nước ngoài như : Toyota, Suzuki, General Motor, ... đã tín nhiệm hợp tác và
lựa chọn Savico làm đại lý phân phối sản phẩm.
Giai đoạn 1998 - 2004: Savico chính thức trở thành công ty thành viên của
Tổng Công ty Bến Thành. Công ty đã tập trung chuyển hướng dần qua công tác đầu tư
vào các lĩnh vực như ngân hàng, bưu chính viễn thông và từng bước tổ chức hệ thống
5


bán lẻ với những sản phẩm cao cấp như ôtô, xe gắn máy, điện tử, mắt kính, đồ thời
trang...
Giai đoạn 2005 - đến nay: Ngày 09/07/2004 công ty được cổ phần hóa chính
thức theo Quyết định số 3449/QĐ–UB của Ủy ban Nhân dân TP.HCM. Ngày
04/01/2005 công ty chính thức đi vào hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần với
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103002955 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hồ
Chí Minh cấp ngày 15/12/2004, đăng ký thay đổi lần thứ 5 vào ngày 04/11/2008.
Qua hơn 03 năm hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, công ty Savico đã
xây dựng định hướng chiến lược để trở thành công ty đầu tư tập trung phát triển ở 03
lĩnh vực: Dịch vụ thương mại; Dịch vụ bất động sản và Dịch vụ tài chính,
2.2.3. Lĩnh vực kinh doanh
Dịch vụ thương mại: Tập trung phát triển các trung tâm thương mại, hệ thống
phân phối những mặt hàng như xe ôtô, xe gắn máy có thương hiệu trên thị trường như

Toyota, Ford, GM-Daewoo, Suzuki; lĩnh vực xe gắn máy với các nhãn hiệu Suzuki,
SYM, Yamaha, Honda; Cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ: taxi, dịch vụ viễn
thông, dịch vụ bán lẻ tự động, thời trang cao cấp...
Dịch vụ bất động sản: Tập trung phát triển các dự án lớn là xây dựng khu phức
hợp tại 104 Phổ Quang - Quận Tân Bình với vốn đầu tư 52,000,000 USD và 115-117
Hồ Tùng Mậu với vốn đầu tư 48,000,000 USD; đồng thời tập trung hợp tác, phát triển
các dự án bất động sản; cho thuê cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ, khu
phức hợp trung tâm thương mại - căn hộ - văn phòng, dịch vụ cho thuê kho bãi...; phát
triển, kinh doanh các khu dân cư, nhà ở, khu biệt thự cao cấp, khu du lịch, khu nghỉ
dưỡng cao cấp...
Dịch vụ Tài chính: Tập trung nắm giữ cổ phần lớn tại Ngân hàng TMCP Phương
Đông, Ngân hàng TMCP Việt Á, công ty CP BCVT Sài Gòn, công ty CP chứng khoán
Phương Đông, và các công ty trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, bất động sản, đầu tư hạ
tầng kỹ thuật, thương mại dịch vụ... phù hợp với chiến lược phát triển của công ty. Sự
tham gia sâu rộng và tận dụng tốt các cơ hội, cơ sở vật chất sẵn có đã đem lại những
hiệu quả kinh tế cao cho SAVICO, đồng thời xây dựng được uy tín, thương hiệu của
SAVICO trên nhiều lĩnh vực có tham gia vốn góp.

6


2.3. Chức năng, nhiệm vụ, mục tiêu của công ty
2.3.1. Chức năng
Qua hơn 26 năm hoạt động và hơn 03 năm sau cổ phần hóa, SAVICO đã ổn
định tổ chức, phát triển lực lượng, đẩy nhanh tốc độ đầu tư và phát triển thị trường,
công ty đã khẳng định hướng đi của công ty là trở thành một công ty đầu tư. Đồng thời
để tham gia hội nhập kinh tế quốc tế, khu vực và trong nước, công ty đã xác lập chiến
lược phát triển và tái cấu trúc bộ máy để trở thành công ty đầu tư, tập trung vào 03 lĩnh
vực chủ yếu là: dịch vụ thương mại, dịch vụ bất động sản và dịch vụ tài chính.
2.3.2. Nhiệm vụ

Savico hiện có thế mạnh ở lĩnh vực dịch vụ ô tô, nên tăng cường mở rộng các
đại lý, các điểm bán mới, chú trọng tới mặt hàng ô tô hiên nay chưa được chú ý như xe
phục vụ nông nghiệp, xe tải nhỏ…tập trung khai thác hiệu suất kinh doanh, đánh giá
tiềm năng thị trường.
Mang đến cho khách hàng tại Việt Nam các sản phẩm, dịch vụ cao cấp, đạt
chuẩn quốc tế trong các lĩnh vực: dịch vụ thương mại, bất động sản và tài chính.
Luôn duy trì chất lượng dịch vụ tốt nhất và công nghệ tối ưu nhằm đáp ứng nhu
cầu xã hội ngày càng cao,
Tối đa hóa lợi nhuận, tích lũy tái đầu tư để phát triển, góp phần giải quyết việc
làm và nâng cao đời sống người lao động, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế
xã hội.
2.3.3. Mục tiêu
Savico chuyển hướng từ mô hình dịch vụ sang đầu tư tài chính là xu hướng
trong tình hình kinh tế hiện nay. Để thực hiện được điều này, cần đánh giá tiềm năng,
hiệu quả của các ngành hãng mà công ty đang quản lýù. Đánh giá tình hình thị trường
dể có kế hoạch đầu tư. Bên cạnh đó, cần chuẩn bị đội ngũ quản lý giỏi có khả năng
phân tích tài chính và thị trường.
2.4. Thực trạng của công ty
2.4.1. Hệ thống tổ chức của công ty

7


Hình 2.1. Sơ Đồ Tổ Chức của Công Ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN KIỂM SOÁT

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI

BỘ PHẬN
Ô TÔ XE
MÁY

BỘ PHẬN PR &
IT

CÔNG TY
CON

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
NHÂN SỰ & QTHC

BỘ PHẬN NHÂN
SỰ
BỘ PHẬN QUẢN
TRỊ HÀNH

PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC BẤT ĐỘNG
SẢN

BỘ PHẬN
QUẢN TRỊ

TÀI CHÍNH

BỘ PHẬN ĐẦU
TƯ DỰ ÁN

BỘ PHẬN KINH
DOANH PHÁT
TRIỂN DỰ ÁN
BỘ PHẬN
NGHIÊN CỨU
PHÁT TRIỀN

CÔNG TY LIÊN
DOANH LIÊN KẾT

PHÓ TỔNG
GIÁM ĐỐC
KHU VỰC

PHÓ TỔNG
GIÁM ĐỐC TÀI
CHÍNH

ĐƠN VỊ TRỰC
THUỘC
8

BỘ PHẬN
KẾ TOÁN

CÔNG TY
ĐẦU TƯ

BỘ PHẬN KIỂM
SOÁT NỘI BỘ

Nguồn: Báo cáo thường niên 2008


2.4.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Đại hội đồng cổ đông
Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của công ty, quyết
định những vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được Luật pháp và Điều lệ Công ty
quy định.
Hội đồng quản trị
Hội đồng quản trị là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả quyền
nhân danh công ty do luật pháp, Điều lệ và Nghị quyết Đại Hội Đồng Cổ Đông quy
định trừ những thẩm quyền thuộc về Đại Hội Đồng Cổ Đông. Hội đồng quản trị có
trách nhiệm thay mặt ĐHCĐ để đề ra phương hướng, nghị quyết, kiểm tra giám sát
Tổng giám đốc điều hành và những người quản lý khác.
Ban kiểm soát
Ban kiểm soát là cơ quan kiểm tra việc thực hiện nghị quyết Đại hội đồng cổ
đông, các mặt hoạt động của công ty, liên quan đến tính trung thực của báo cáo tài
chính của công ty, có nhiệm vụ và quyền hạn được Luật pháp và Điều lệ công ty quy
định.
Ban Tổng giám đốc
Tổng giám đốc do Hội đồng quản trị bổ nhiệm, chịu trách nhiệm trước Hội
đồng quản trị và Đại hội đồng cổ đông về điều hành và quản lý hoạt động kinh doanh
của công ty. Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật của công ty. Các Phó
Tổng giám đốc có trách nhiệm thực hiện theo sự phân công của Tổng giám đốc trong

việc điều hành các hoạt động kinh doanh của công ty. Ban Tổng giám đốc có nhiệm vụ
và quyền hạn được Luật pháp và Điều lệ công ty quy định.
Các phòng ban chức năng
Bộ phận Quản trị hành chánh: Thực hiện công tác quản trị văn phòng về tài
sản, hành chánh văn thư, con dấu; quản lý hồ sơ pháp lý nhà đất và toàn bộ các tài sản,
phương tiện, thiết bị; Thực hiện các thủ tục pháp lý hành chánh; quản lý sinh hoạt và
bảo vệ an toàn cơ quan; Thực hiện các nhiệm vụ đối nội và đối ngoại của công ty.
Bộ phận Nhân sự: Thực hiện công tác quản trị về nhân sự, tham mưu về việc tổ
chức bộ máy quản lý, nhân sự như đánh giá hiệu quả của sự vận hành; xây dựng và
hoàn thiện các chính sách thu hút lao động giỏi, duy trì và phát triển nguồn nhân lực
9


như chính sách tiền lương, thưởng, chính sách đào tạo, đề bạt, chính sách đãi ngộ, cải
thiện môi trường làm việc; nâng cao công tác quản trị nguồn nhân lực thông qua hệ
thống đánh giá nhân viên được duy trì thường xuyên.
Bộ phận PR và bộ phận IT: Thiết lập, duy trì mối quan hệ, sự tín nhiệm và hiểu
biết lẫn nhau trong nội bộ, giữa công ty và cộng đồng; gắn kết các chương trình hành
động nhằm xây dựng văn hóa doanh nghiệp; xây dựng hình ảnh Công ty, quảng bá
thương hiệu SAVICO.
Quản lý hệ thống mạng máy tính phục vụ cho công tác quản trị điều hành; lựa
chọn và cập nhật các giải pháp, phần mềm ứng dụng; Hỗ trợ kỹ thuật trong việc cập
nhật thông tin trên Website của công ty, quản lý email của công ty, chuyển tải đến các
bộ phận có liên quan.
Bộ phận Nghiên cứu phát triển: Xây dựng chiến lược phát triển công ty, kế
hoạch ngắn hạn, kế hoạch trung và dài hạn; kế hoạch kinh doanh hàng năm; theo dõi,
đánh giá, kiểm soát tình hình thực hiện kế hoạch, dự báo, đề xuất các giải pháp thực
hiện để đạt được hiệu quả các mặt hoạt động kinh doanh của các bộ phận, đơn vị trực
thuộc, các công ty con, công ty liên doanh, liên kết trong hệ thống Savico.
Bộ phận ôtô - xe gắn máy: Xây dựng chiến lược phát triển toàn bộ hệ thống ôtô,

xe gắn máy cho công ty, thường xuyên phân tích, đánh giá, dự báo thị trường và hoạch
định các giải pháp để tổ chức việc kinh doanh về ôtô, xe gắn máy đạt hiệu quả cao
nhất.
Bộ phận đầu tư dự án: Thực hiện các thủ tục pháp lý về các dự án bất động sản;
lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, dự toán công trình; tổ chức đấu thầu xây dựng; đấu
thầu tư vấn giám sát, quản lý dự án; giám sát công trình thi công với tiêu chí chất
lượng hàng đầu cùng với việc đầu tư các thiết bị hiện đại đáp ứng cho khách hàng với
sự thỏa mãn cao nhất.
Bộ phận Kinh doanh và Phát triển dự án: Nghiên cứu thị trường, xác định mục
tiêu kinh doanh của dự án; xây dựng dự án tiền khả thi, phương án kinh doanh khả thi;
Xây dựng kế hoạch, tổ chức quản lý và khai thác kinh doanh các dự án bất động sản;
quan hệ với đối tác và khách hàng tiềm năng để hợp tác và phát triển dự án.
Bộ phận Đầu tư tài chính: Xây dựng và thực hiện chiến lược đầu tư tài chính,
bao gồm đầu tư dài hạn và ngắn hạn; xây dựng danh mục đầu tư có hiệu quả, mục tiêu
10


phù hợp với chiến lược phát triển kinh doanh và đạt hiệu quả sử dụng vốn mức cao
nhất.
Bộ phận Quản trị tài chính: Xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch tài
chính theo kế hoạch kinh doanh của công ty, xây dựng kế hoạch tài chính trung và dài
hạn. Đồng thời phân tích việc huy động, phân bổ, sử dụng vốn một cách có hiệu quả.
Đề xuất các kênh huy động vốn tốt nhất cho công ty thực hiện việc kinh doanh, đầu tư
tài chính và phát triển dịch vụ bất động sản.
Bộ phận kế toán: Tổ chức thực hiện việc hạch toán, lập báo cáo tài chính hợp
nhất của công ty theo chế độ kế toán hiện hành; hướng dẫn hạch toán và kiểm tra báo
cáo tài chính của các đơn vị trực thuộc, các công ty con; kiểm tra, giám sát việc sử
dụng và bảo tồn vốn trong toàn hệ thống công ty.
Bộ phận kiểm soát nội bộ: Thực hiện chức năng phòng ngừa rủi ro, kiểm tra
việc chấp hành về các mặt hoạt động theo quy định của công ty, theo dõi, đánh giá hệ

thống báo cáo; giám sát và đánh giá mức độ chấp hành các quy định của pháp luật về
bảo đảm an toàn trong hoạt động kinh doanh; kiểm tra, giám sát việc chấp hành các
nội quy, quy chế của công ty; định kỳ phân tích, đánh giá, rút kinh nghiệm, đề xuất các
giải pháp để nâng cao hiệu quả từng mặt công tác và hoàn thiện các quy trình nghiệp
vụ.
2.5. Những thuận lợi và khó khăn hiện tại
2.5.1. Thuận lợi
Dịch vụ bất động sản: công ty đang quản lý và sử dụng nhiều mặt bằng tại các
vị trí trung tâm thành phố, là điều kiện thuận lợi để phát triển các dự án bất động sản
có hiệu quả cao. Nhu cầu về văn phòng – căn hộ cho thuê, nhà ở, chung cư, … tại Việt
Nam ngày càng tăng theo sự phát triển kinh tế. Nhà nước đang xem xét tháo gỡ cho thị
trường bất động sản với nhiều chính sách ưu đãi. Do vậy Savico sẽ đẩy nhanh tốc độ
phát triển các dự án đang có đáp ứng cơ hội kinh doanh và tăng tích lũy để phát triển
các dự án mới có qui mô lớn hơn.
Hệ thống thương mại - dịch vụ: Savico có vị thế trong ngành ôtô và xe gắn máy
do tích lũy nhiều năm kinh nghiệm, quy tụ đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, đã tạo
được uy tín đối với khách hàng, đối tác chiến lược trong và ngoài nước. Đặc biệt đã
phát triển hệ thống phân phối ôtô rộng khắp cả nước, là đại lý cho nhiều thương hiệu
11


ôtô danh tiếng. Đồng thời, Savico là một thương hiệu có uy tín và chất lượng về dịch
vụ thương mại tổng hợp, hoạt động kinh doanh thương mại đa dạng hóa, đa ngành
nghề. Nhu cầu ôtô tại Việt Nam vẫn tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới do tốc độ
tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân tăng, tỷ lệ người có xe ôtô còn thấp, cơ sở hạ
tầng tiếp tục mở rộng và phát triển. Do lộ trình cắt giảm thuế nhập khẩu ôtô để hội
nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, trong vài năm tới giá ôtô sẽ giảm mạnh, kích
thích tiêu dùng. Bên cạnh đó, nhu cầu tiêu thụ mua sắm, tiêu dùng của người dân Việt
Nam vẫn tiếp tục tăng. Trình độ dân trí tăng, đòi hỏi nhiều loại hình dịch vụ phong
phú, đa dạng.

Tiềm lực tài chính - Hệ thống quản lý: công ty có tiềm lực tài chính tốt, luôn
lành mạnh, có uy tín và năng lực trong việc huy động vốn, tạo điều kiện thuận lợi
trong đầu tư, phát triển kinh doanh. Hệ thống quản lý của công ty ngày càng được
hoàn thiện, đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực, trình độ, đoàn kết, gắn bó, hiểu nhau
và ngày càng được trẻ hóa. Đội ngũ Ban điều hành quyết tâm xây dựng phong cách
quản trị hiện đại, minh bạch, đồng thời đã xây dựng văn hóa doanh nghiệp trong toàn
hệ thống Savico. Trong định hướng phát triển chung của TP. HCM đến năm 2010 sẽ
trở thành trung tâm tài chính, kinh tế lớn của cả nước và khu vực. Riêng đối với
Savico, mảng hoạt động đầu tư tài chính trong giai đoạn vừa qua đã đạt được nhiều kết
quả khả quan. Trên cơ sở đó để tiếp tục kế thừa và nâng cao hơn nữa hiệu quả của
đồng vốn đầu tư, Savico sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư, tăng cường công tác thẩm định và
quản lý rủi ro, kiểm tra, giám sát công tác đầu tư; hoàn thiện quy trình đầu tư khoa học
và hiệu quả; thu hút nhân tài, đào tạo nguồn nhân lực cho bộ phận đầu tư tài chính; tận
dụng tốt những cơ hội thị trường và đồng thời phát triển các mảng dịch vụ tài chính có
liên quan. Đặc biệt là trong lĩnh vực tài trợ tín dụng tiêu dùng.
2.5.2. Khó khăn
Do ảnh hưởng của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, nên trong năm 2009 này,
công ty đang đứng trước những khó khăn và thử thách to lớn:
Thị trường chứng khoán liên tục tuột dốc và phá “đáy” kỷ lục, thị trường bất
động sản gặp nhiều khó khăn do tâm lý e ngại từ các nhà đầu tư. Giá cho thuê các căn
hộ cao cấp cũng ngày càng xuống, do thu nhập giảm nên người dân có xu hướng tiết
kiệm chi tiêu, thay đổi nhu cầu về nhà ở.
12


Thị trường ô tô Việt Nam được dự báo là sẽ gặp nhiều bất lợi, với những khó
khăn như:
- Biểu thuế tiêu thụ đặc biệt mới có hiệu lực ngày 01/04/2009 tăng như sau:
Bảng 2.1. Biểu Thuế Tiêu Thụ Đặc Biệt Một Số Loại Xe Ô Tô
Loại xe

Dung tích động cơ Thuế mới Thuế cũ Mức thay đổi giá sau thuế
(cc)

(%)

(%)

Dưới 2,000

45

50

2,000-3,000

50

Không đổi

Trên 3,000

60

Tăng 7%

Xe 6-9 chỗ Dưới 2,000

45

2,000-3,000

50

Tăng 15%

Trên 3,000

60

Tăng 23%

Xe 5 chỗ

30

Giảm 3%

Tăng 12%

Nguồn: />- Khủng hoảng từ hãng mẹ:
Những thông tin xấu liên tiếp từ các hãng mẹ đã ảnh hưởng đến ngành ô tô
trong nước. Các nhà sản xuất sẽ chẳng dễ dàng xin được hãng mẹ hỗ trợ giảm giá,
khuyến mãi hay tăng thời hạn bảo hành để kích cầu, kế hoạch đưa sản phẩm mới sẽ
không còn thuận lợi.
Về lĩnh vực đầu tư tài chính, do những biến động về kinh tế nên một số dự án sẽ
bi hoãn tiến độ thực hiện, vì vậy cần tăng cường công tác thẩm định đánh giá để đầu tư
có hiệu quả nhất.
2.6.

Kết luận
Với những ưu thế sẵn có, SAVICO đang tập trung đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện

các dự án của mình, một trong các dự án đó là “Khu căn hộ SAVICO quốc lộ 13”, dựa
trên những nghiên cứu và phân tích thì đây là một dự án mang tính khả thi cao, có tiềm
năng rất lớn. Những phân tích chi tiết về dự án sẽ được trình bày trong các chương tiếp
theo của khóa luận này.

13


CHƯƠNG 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Cơ sở lý luận
3.1.1 Những vấn đề chung
a) Khái niệm về dự án đầu tư
Dự án đầu tư (chiến lược dài hạn) là tổng thể các giải pháp nhằm sử dụng các
nguồn lực hiện có như lao động. vật tư, tiền vốn, đất đai, tài nguyên…nhằm tạo ra lợi
ích thiết thực cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhà nước và xã hội.
b) Khái niệm công trình xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất (bao
gồm cả mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) được tạo thành bằng vật liệu xây dựng,
thiết bị và lao động.
c) Các hình thức đầu tư
Theo chức năng quản trị vốn đầu tư:
- Đầu tư trực tiếp: chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra.
- Đầu tư gián tiếp: chủ đầu tư không trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra.
Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư:
- Đầu tư phát triển: chủ đầu tư bỏ vốn nhằm gia tăng sản xuất.

- Đầu tư dịch chuyển: chủ đầu tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị
tài sản.
Theo ngành đầu tư:
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là hoạt động đầu tư đầu tư phát triển nhằm xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
- Đầu tư phát triển công nghiệp là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
các công trình công nghiệp.
14