HẠCH TOÁN GIÁ THÀNH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở DỰ ÁN KHANG AN – PHƯỜNG PHÚ HỮU QUẬN 9 TP HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.46 MB, 71 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HẠCH TỐN GIÁ THÀNH CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
NHÀ Ở DỰ ÁN KHANG AN – PHƯỜNG PHÚ HỮU QUẬN 9 TP HỒ CHÍ MINH
Sinh viên thực hiện: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Mã số sinh viên: 05135052
Lớp: DH05TB
Khóa: 2005 - 2009
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-Tp Hồ Chí Minh tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẶNG NGUYỆT THU HIỀN
HẠCH TOÁN GIÁ THÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở
XÂY DỰNG KHANG AN – PHƯỜNG PHÚ HỮU QUẬN 9 TP HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Trần Duy Hùng
Địa chỉ cơ quan: Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:………………..…………………..
Tháng 7 năm 2009
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin gửi đến bố mẹ, gia đình thân u, những người
ln kề cận lời cảm ơn chân thành nhất, bố mẹ đã cho con được ngày hôm
nay, không những bằng vật chất mà bằng những lời động viên, chăm sóc con
trong suốt quãng thời gian con học tập và làm việc.
Tôi cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:
Thầy Trần Duy Hùng – Giảng viên khoa Quản lý Đất Đai và Bất Động
Sản trường Đại Học Nơng Lâm, TP Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn, chỉ
bảo tơi trong suốt q trình làm báo cáo tốt nghiệp.
Chị Phạm Thị Thanh Bình – Tổ trưởng Tổ Quy Hoạch phịng Quản Lý
Đơ Thị Quận 9. Cùng các anh chị phịng Quản Lý Đơ Thị Quận 9 đã nhiệt
tình giúp đỡ, chỉ bảo trong quá trình tơi thực tập.
Anh Triết - cơng ty TNHH địa ốc Khang Việt đã dành nhiều thời gian
hướng dẫn và cung cấp nhiều số liệu cho tơi.
Đồng kính gửi lời cảm ơn của tôi đến tất cả các quý thầy cơ đã đã dạy
dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu để làm hành
trang bước vào cuộc sống.
Tập thể lớp DH05TB, các bạn đã cùng nhau cố gắng, động viên và giúp
đỡ tôi trong suốt khoảng thời gian dài học tập tại trường.
Và tất cả mọi người đã nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn tơi trong suốt thời
gian làm luận văn báo cáo.
ĐẶNG NGUYỆT THU HIỀN
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đặng Nguyệt Thu Hiền, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Hạch tốn giá thành cơng trình xây dựng nhà ở dự án Khang An –
phường Phú Hữu - Quận 9 TP Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths.Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy Hoạch, Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản, trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất
động sản, đặc bịêt tại các đô thị, hoạt động của thị trường này diễn ra rất sơi nổi.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố có tỷ lệ đơ thị hóa cao nhất so với cả
nước, dự kiến dân số đô thị năm 2010 là 10 triệu người, đến năm 2025 là 16-17 triệu
người, đặc biệt là ở các Quận có q trình đơ thị hóa đang diễn ra nhanh như quận 9,
dân số tăng lên đáng kể trong các năm qua, và sẽ tiếp tục tăng nhanh trong những năm
tới, vì vậy việc phát triển quỹ nhà ở là một yêu cầu cấp bách.
Trước nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân, đồng thời nhằm thúc
đẩy nhanh quá trình đơ thị hóa theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần vào công
cuộc xây dựng Quận 9, và yêu cầu giãn dân từ nội thành đang bị quá tải về mật độ dân
số, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là vấn đề đang được quan tâm. Tuy nhiên, có một
vấn đề khác đang được được quan tâm của đơng đảo nhân dân nhất là những người có
thu nhập thấp, các nhà quản lý, xây dựng và đầu tư bất động sản. Đó là vấn đề giá
thành.
Liên quan đến vấn đề giá thành của cơng trình xây dựng nhà ở, là liên quan đến
dự toán và hạch toán của cơng trình, là những phần quan trọng để tính được giá thành
của cơng trình nhà ở đó một cách chính xác và khoa học nhất.
Đề tài thực hiện nhằm hạch tốn được giá thành của cơng trình xây dựng dự án
khu nhà ở Khang An. Từ đó rút ra được một số kết luận để hỗ trợ cho phương án đầu
tư, kinh doanh và đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án.
Bằng những phương pháp điều tra, thống kê, tổng hợp, phân tích và chuyên gia,
kết quả đạt được sau khi nghiên cứu đề tài:
- Tìm hiểu được thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Quận 9.
- Thực trạng các dự án trên địa bàn Quận.
- Tìm hiểu được các dự tốn các cơng trình nhà ở và các cơng tình hạ tầng kĩ
thuật của dự án Khang An.
- Rút ra được một số kết luận hỗ trợ phương án đầu tư, kinh doanh.
- Từ đó đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả dầu tư dự án.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I .......................................................................................................................3
TỔNG QUAN .............................................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận: .....................................................................................................3
I.2 Cơ sở pháp lý:.....................................................................................................8
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu:.............................................................................9
I.3.1 Đặc điểm tự nhiên:.......................................................................................9
I.3.2 Đặc điểm xã hội: ........................................................................................11
I.3.3 Đặc điểm kinh tế:.......................................................................................13
I.3.4 Đánh giá, phân tích điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tác động đối với
việc xây dựng nhà ở trên địa bàn Quận 9:...........................................................15
I.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu: .............................................................18
I.4.1 Nội dung nghiên cứu:.................................................................................18
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu:...........................................................................18
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................19
II.1 Thực trạng các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9: .............................................19
II.1.1 Thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận 9: ......................................................19
II.1.2 Thực trạng công tác phát triển nhà ở:........................................................21
II.1.3 Thực trạng thị trường nhà ở: .....................................................................22
II.1.4 Thực trạng các dự án trên địa bàn: ............................................................23
II.2 Khái quát về dự án khu nhà ở Khang An, Quận 9, TP Hồ Chí Minh:...............29
II.2.1 Giới thiệu chung:......................................................................................29
II.2.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng:.....................................................30
II.2.3 Giao thông và tiến độ thi cơng các trục đường chính: ...............................31
II.2.4 Liên kết vùng:...........................................................................................32
II.2.5 Các chỉ tiêu quy hoạch và kinh tế kỹ thuật của dự án:...............................34
II.2.6 Tiềm năng giá trị: .....................................................................................41
II.3 Hạch tốn giá thành cơng trình dự án Khang An: ............................................41
II.3.1 Hạch tốn phần đất cho cơng trình :..........................................................41
II.3.2 Hạch tốn cho chi phí xây dựng cơng trình nhà: .......................................43
II.3.3 Phân tích giá thị trường:............................................................................49
II.3.4 Lợi nhuận của cơng ty: .............................................................................52
II.4 Các biện pháp nâng cao và phát triển hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở: ...........53
KẾT LUẬN: ..............................................................................................................56
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Diện tích Quận theo các đơn vị hành chính...................................................10
Bảng 2: Dân số và mật độ dân số ...............................................................................11
Bảng 3: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm .........................................12
Bảng 4: Một số chỉ tiêu về công nghiệp .....................................................................14
Bảng 5: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ .........................................................15
Bảng 6: Số liệu nhà ở theo các đợt kê khai và báo cáo thống kê. ................................19
Bảng 7: Hiện trạng phân bố dân cư và nhà ở của Quận 9 đến cuối năm 2005............20
Bảng 8: Danh mục các dự án thuộc chương trình 02 chung cư và 2.000 căn hộ cho đối
tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Quận 9 (giai đoạn 2006 -2010) ..........................22
Bảng 10: Bảng cân bằng đất đai.................................................................................34
Bảng 11: Bảng giá đất năm 2005 của từng lô: ............................................................42
Bảng 12: Tổng hợp kinh phí xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật:.............................42
Bảng 13: Bảng tổng hợp giá thành cơ sở hạ tầng của từng lơ: ....................................42
Bảng 14: Tổng hợp kinh phí dự toán biệt thự đơn lập dự án Khang An......................43
Bảng 15: Tổng hợp kinh phí dự tốn biệt thự song lập dự án Khang An ....................44
Bảng 16: Tổng hợp kinh phí dự tốn nhà liên kế vườn dự án Khang An ....................45
Bảng 17: Chỉ số giá xây dựng của khu vực thành phố Hồ Chí Minh ..........................46
Bảng 18: Chi phí xây dựng của từng loại nhà sau khi đã được hạch toán theo chỉ số giá
xây dựng năm 2009: ..................................................................................................48
Bảng 19: Bảng giá thành từng loại nhà tại thời điểm lập dự án ..................................48
Bảng 20: Bảng giá thành từng loại nhà tại thời điểm hạch toán: ..................................49
Bảng 21: Tổng hợp giá thành cơng trình nhà ở...........................................................49
Bảng 22: Tiền đất hiện tại năm 2009 của từng lơ tính theo đơn giá: ...........................50
Bảng 23: Bảng giá đất dự án trên thị trường...............................................................50
Bảng 24: Tổng hợp giá đất của từng lô: .....................................................................51
Bảng 25: Chi phí xây dựng từng loại nhà tính theo đơn giá xây lắp của công ty.........51
Bảng 26: Giá thành từng loại nhà trên thị trường .......................................................52
Bảng 27: Tổng giá trị cơng trình nhà ở của dự án.......................................................52
Bảng 28: So sánh giữa giá của cơng ty và giá thành hạch tốn ...................................53
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1: Phối cảnh đường cao tốc Vũng Tàu và cầu Phú Mỹ ......................................32
Hình 2: Sơ đồ liên kết vùng của dự án .......................................................................33
Hình 3: Sơ đồ chỉ dẫn đến khu dự án .........................................................................34
Hình 4: Biệt thự đơn lập đã hoàn thành và đã đưa vào sử dụng ..................................35
Hình 5: Biệt thự song lập đang trong giai đoạn cuối hồn thành.................................36
Hình 6: Dãy nhà liên kế vườn đang xây dựng ............................................................37
Hình 7: Nhà liên kế vườn căn góc. .............................................................................38
Hình 8: Đường giao thơng trong dự án.......................................................................39
PHỤ LỤC
Thoả thuận số 2593/QHKT-ĐB2 của sở Quy hoạch kiến trúc thành phố về
điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở Khang An.
Quyết định giao đất số 694/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố ngày
24/02/2004.
Quyết định số 5482/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân Tp Hồ Chí Minh
ngày 29/11/2006 về điều chỉnh quyết định số 694/QĐ của UBND TP ngày 24/02/2004.
Hồ sơ đền bù giải phóng mặt bằng của một hộ có đất thuộc dự án.
Bảng dự tốn của loại nhà biệt thự song lập thuộc khu dân cư Khang An,
phường Phú Hữu Quận 9.
Bản vẽ chi tiết của loại nhà biệt thự song lập thuộc khu dân cư Khang An,
phường Phú Hữu, Quận 9.
Bảng tiên lượng dự tốn cơng trình lắp đặt mạng lưới cấp nước khu dân cư
Khang An, Phường Phú Hữu, Quận 9.
Bảng dự tốn khối lượng hạng mục đường giao thơng, vỉa hè, hệ thống
thốt nước của dự án Khang An.
Cơng văn số 1028/BXD-VP ngày 03/06/2009 của Bộ xây dựng về chỉ số
giá xây dựng quý 1/2009.
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nền kinh tế đang trên đà phát triển
mạnh theo tiến trình Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố. Các nhà đầu tư trong nước và
nước ngồi đang có những đầu tư đáng kể ở nhiều lĩnh vực như Công nghiệp, Thương
mại, Du lịch - Dịch vụ…một điều dĩ nhiên là nơi nào có đầu tư thì nơi đó sẽ thu hút
nhiều lao động, kể cả những lao động từ nơi khác đến và do đó, nhu cầu nhà ở những
nơi đó sẽ tăng theo. Đó là quy luật tất yếu. Thực tế thì Thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội,…là những đô thị đông dân với tỷ lệ tăng dân số cơ học cao ảnh hưởng đến hệ
thống cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Điều này gây rất nhiều khó khăn, phức
tạp đến đời sống của người dân, đặc biệt là ở các khu vực có q trình đơ thị hố đang
diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở và cải thiện chỗ ở rất lớn. Trước những vấn đề bức
xúc trên, việc quy hoạch, xây dựng những khu dân cư mới là một yêu cầu cấp thiết của
Nhà Nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn của cả nước, là đầu
mối giao lưu kinh tế giữa các vùng miền trong cả nước. Hiện nay Thành phố đang chịu
một áp lực lớn về gia tăng dân số, giải quyết việc làm, nhà ở, giao thơng, ơ nhiễm mơi
trường….mà trong đó áp lực lớn nhất là về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân. Một trong
các chủ trương lớn của chính quyền thành phố đã và đang được tiến hành là di dời một
số các xí nghiệp, cơ sở sản xuất…ra vùng ven thành phố và các huyện ngoại thành,
nhằm giảm bớt tình trạng ơ nhiễm trong nội thành, đồng thời tăng thêm diện tích đất ở.
Nhưng sự di dời các xí nghiệp ra ngoại thành, dẫn tới việc tăng nhanh tốc độ đơ thị
hố ra các khu vực vùng ven và ngoại thành, kéo theo nhu cầu nhà ở có dấu hiệu gia
tăng ở khu vực này.
Quận 9 là một trong năm quận ngoại thành đang trong quá trình đơ thị hóa của
thành phố Hồ Chí Minh. Nằm ở cửa ngõ phía Đơng của Thành phố, Quận 9 có xa lộ
Hà Nội chạy ngang và một số xa lộ lớn nối với các tỉnh xung quanh được dự kiến xây
dựng trong thời gian tới. Giao thơng thuỷ có sơng Đồng Nai chảy qua nối liền Quận
với cảng Cát Lái, cảng Vũng Tàu…Diện tích đất đai lại cịn khá lớn. Những lợi thế
trên là cơ hội để Quận 9 đón nhận đầu tư ở nhiều lĩnh vực khác nhau, thu hút lao động
từ khắp nơi đổ về, dân số tăng, kéo theo gia tăng nhu cầu nhà ở nói riêng và lĩnh vực
đầu tư phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Quận là điều đang trở thành hiện thực.
Trong khi các căn hộ cao cấp đang ế ẩm, còn nhà cho các đối tượng nghèo vẫn
"giậm chân tại chỗ", thì các căn hộ giá vừa phải và thấp hướng đến đối tượng có thu
nhập trung bình đang là một "điểm sáng" hứa hẹn hâm nóng thị trường bất động sản.
Ngay tại thời điểm hiện tại thì giá nhà ở đang là vấn đề rất đáng lưu ý của hầu hết mọi
người, có nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề giá thành một căn nhà như giá đất, giá vật
liệu xây dựng, giá nhân công, giá máy thi cơng…..
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự chấp nhận của Ban chủ nhiệm
khoa QLĐĐ & BĐS cùng Giáo Viên hướng dẫn, tôi thực hiên đề tài: “Hạch tốn giá
thành cơng trình xây dựng nhà ở dự án Khang An, phường Phú Hữu - Quận 9
TP Hồ Chí Minh”
1
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Mục tiêu nghiên cứu:
Sử dụng các phương pháp tính tốn để tính được giá trị của cơng trình mà chủ
yếu sử dụng bằng phương pháp chi phí.
Từ đó ta rút ra được một số kết luận để hỗ trợ cho phương án đầu tư, kinh doanh.
Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao và phát triển hiệu quả đầu tư.
Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu loại hình nhà ở và tính được giá thành từng loại của
dự án khu nhà ở Khang An Quận 9 và từ các số liệu có được tiến hành đánh giá hiệu
quả đầu tư của dự án.
Phạm vi nghiên cứu:
Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày
15/07/2009.
Không gian nghiên cứu : dự án quy hoạch khu nhà ở Khang An, phường Phú
Hữu - Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, khơng bao gồm loại hình nhà chung cư.
2
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận:
I.1.1 Tổng quan về thị trường Bất Động Sản:
a. Bất động sản:
Khái niệm:
Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những
gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các
cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật
quy định”.
Tính chất bất động sản:
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, địa điểm và khơng có khả năng
di dời được.
Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền (về vật lý và kinh tế).
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: mỗi cơng trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn
đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan
Hàng hố bất động sản mang tính dị biệt và khan hiếm, giới hạn về diện tích
bề mặt nên có giá trị lớn.
Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hố bất động sản có tính tăng trị và chịu chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách nhà nước
b. Thị trường bất động sản
Khái niệm:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được
nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản. Do đó, thị trường bất
động sản hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất
động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản,...
Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
3
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản;
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo;
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
I.1.2 Nhà ở:
a. Khái niệm: Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tạo ra sản
xuất lao động của mình để tồn tại và phát triển.
Nhà ở đô thị là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong một thời gian
dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đơ thị. Đó là một trong những điều kiện vật
chất rất cơ bản của sự sinh tồn của cư dân đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất
quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đô thị.
b.Vai trò nhà ở trong thị trường bất động sản:
Đối với cuộc sống con người: nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống của con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện
tượng thiên nhiên như bão, gió, mưa, nắng…
Đối với nền kinh tế: các thành phố đang đơ thị hố sản xuất xây dựng ln
chiếm tỷ trọng cao trong sản xuất cơng nghịêp, trong đó xây dựng nhà ở chiếm tỷ
trọng cao trong sản xuất xây dựng. Thị trường bất động sản nhà ở đóng góp vai trò rất
lớn trong nền kinh tế, khoảng 1/3 ngân sách nhiều quốc gia.
Đối với xã hội: nhà ở cũng như đất đai là một tài sản mang tính xã hội cao.
Tình trạng nhà ở phản ánh nhiều mặt về một đơ thị về tình trạng sinh sống của người
dân, nhà ở có thể góp phần vào bộ mặt mỹ quan đô thị.
Tất cả các yếu tố trên tạo nên gía trị xã hội của nhà ở
c. Đặc điểm của nhà ở:
Nhà ở là tài sản, khi được đăng ký và đem ra trao đổi trên thị trường chúng
trở hàng hố và là hàng hố đặc biệt, có giá trị lớn và việc giao bán phải bằng chứng từ
Tính cố định: Nhà ln gắn với đất ở một vị trí nhất định.
Giống như đất đai, hàng hố nhà ở mang hai thuộc tính: vật chất và xã hội. Do
có chứa thuộc tính xã hội nên thị trường nhà ở cũng được Nhà nước quan tâm quản lý.
Nhà ở là loại hàng hoá đa dạng về chủng loại
Đa dạng về mục đích sử dụng: dù có tên chung là nhà ở, nhưng nhà ở có thể
được sử dụng trong thực tế với nhiều mục đích khác nhau:
4
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Trước hết là để ở - đây là cơng năng chính
Mặt bằng sản xuất kinh doanh – như làm quán ăn, văn phòng, bán hàng
Cho thuê với mục đích kinh doanh
Tài sản thế chấp
……
Đa dạng về hình thức lưu chuyển: cho thuê (từng phần hay tồn bộ), bán (có
thời hạn, bán đứt, bán trả góp), cho tặng, thừa kế, thế chấp vay vốn, tịch thu phát
mãi…
d. Thị trường nhà ở:
Thị trường nhà ở hiện nay đang rất sôi động, nhất là ở những vùng đang đơ thị
hố. Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm cơ bản:
Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá
rộng phổ biến từ 150 m2-500 m2, thông thường ở các đơ thị đã hình thành lâu thì nhà
biệt thự thường gắn với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục
vụ cho việc xây dựng biệt thự.
Nhà vườn: loại nhà này có diện tích trên dưới 1000m2, nằm ở các vùng ven
có thể để ở chung quanh lại có thể trồng vườn cây. Đây là thị trường của tầng lớp
trung lưu, đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi.
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô đất từ 40m2 -120m2, phổ biến từ 60m2 – 80m2, có thể vừa
dùng để ở vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
Nhà chung cư nhiều tầng: phục vụ cho những người có thu nhập thấp và
trung bình kém với diện tích đất của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng
của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày
càng chiếm tỷ trọng cao trong các giao dịch nhà ở trên thị trường Bất động sản.
I.1.3 Dự án và quy hoạch chi tiết khu nhà ở:
a. Dự án: là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc
nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên
nguồn vốn xác định.
Dự án có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, bao gồm một tổ hợp các mục tiêu
được xác định rõ và trình tự thực hiện các hoạt động.
Dự án đầu tư: là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một
khoảng thời gian nhất định.
b. Quy hoạch chi tiết nhà ở:
Trong khu nhà ở có thể chia thành các bộ phận như sau:
Đất xây dựng nhà ở: Đất khu nhà ở chiếm khoảng 38 – 60% đất đai tuỳ theo
tầng cao xây dựng trong khu nhà ở.
5
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Đất xây dựng các cơng trình cơng cộng: là những lơ đất riêng dành cho các
cơng trình cơng cộng về mặt văn hoá, xã hội,…chiếm tỷ lệ từ 21-35% đất đai, tỷ lệ này
phụ thuộc vào quy mô và số tầng cao xây dựng. Các cơng trình này phục vụ trực tiếp
sinh hoạt hằng ngày của dân cư trong khu nhà ở.
Đất vườn hoa cây xanh: nhằm phục vụ cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ
em và người lớn, chiếm tỷ lệ 10 -18% đất khu ở.
Đất sân đường: là đất xây dựng các tuyến đường ô tô và đường bộ chủ yếu
trong khu nhà ở, kể cả đất bãi đậu xe và quay chiếm tỷ lệ 6 – 9%.
I.1.4 Cơng trình xây dựng:
Định nghĩa cơng trình xây dựng:
Cơng trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lấp gắn liền với đất đai
(bao gồm cả khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) được tạo thành bằng
vật liệu xây dựng, thi cơng và lao động.
Cơng trình xây dựng bao gồm một hay nhiều hạng mục cơng trình, nằm trong
dây chuyền cơng nghệ đồng bộ, hồn chỉnh (có tính đến việc hợp tác sản xuất) để sản
xuất ra sản phẩm của dự án.
I.1.5 Dự tốn xây dựng cơng trình:
Dự tốn là xác định toàn bộ vốn đầu tư cần thiết để xây dựng cơng trình, được
lập trong giai đoạn thiết kế, kỹ thuật. Tổng dự tốn cơng trình bao gồm: giá trị dự toán
xây lắp, giá trị dự toán mua sắm trang thiết bị, chi phí khác và các chi phí dự phịng.
Trong giá thành dự tốn thì chi phí trực tiếp chiếm tỷ trọng lớn nhất, sau đó là
khoản mục chi phí chung:
Chi phí trực tiếp là khoản chi phí có liên quan trực tiếp đến việc thực hiện
q trình thi cơng xây lắp cơng trình. Chi phí trực tiếp bao gồm:
Chi phí vật liệu: là giá trị của vật liệu bao gồm giá mua từ nguồn cung cấp,
chi phí vận chuyển, bảo quản xếp dỡ, chi phí tại hiện trường, các chi phí hao hụt trong
vận chuyển, bảo quản….
Chi phí nhân cơng: là các khoản chi phí về tiền lương các cấp bậc và các
khoản chi phụ, phụ cấp lương và một số khoản chi khác
Chi phí sử dụng máy thi cơng: là chi phí tính cho việc sử dụng các loại máy
móc thiết bị thi công xây lắp chạy bằng động cơ điêzen, hơi nước nén…., chi phí khấu
hao cơ bản, chi phí nhiên liệu, tiền nhân cơng điều khiển máy…..
Chi phí chung: là khoản mục chi phí khơng liên quan trực tiếp đến q trình
thi cơng xây lắp cơng trình.
Thu nhập chịu thuế tính trước: được tính bằng tỷ lệ phần trăm so với chi phí
trực tiếp và chi phí chung.
Thuế giá trị gia tăng đầu ra
Chi phí khác.
Chi phí dự phịng
I.1.5 Giá thành bất động sản:
6
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây
dựng các cơng trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng,
chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế và chi phí dự phịng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi
nhuận, hồn thiện hệ thống hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh…
I.1.6 Hạch tốn giá thành cơng trình:
a. Định nghĩa hạch tốn giá thành cơng trình xây dựng:
Hạch tốn là một bước sau khi hoàn thành dự án, chúng ta thực hiện bước này
như là một bước kiểm toán, tính tốn lại tất cả các chi phí đã có trong dự tốn và cả
những chi phí phát sinh trong suốt quá trình thực hiện và quản lý dự án.
b. Nội dung:
Xác định định mức, đơn giá xây dựng cơng trình
Xác định định mức xây dựng cơng trình
Lập đơn giá xây dựng cơng trình
Đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình
Đo bóc khối lượng từng phần
Tổng hợp khối lượng xây dựng cơng trình
Xác định giá thành xây dựng cơng trình
Áp dụng giá xây dựng cơng trình
Tổng hợp giá xây dựng cơng trình
Dự tốn chi phí xây dựng cơng trình
Xác định chi phí xây dựng
Xác định chi phí thiết bị
Xác định chi phí quản lý dự án
Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Xác định chi phí khác
Xác định chi phí dự phịng
Thẩm tra, phê duyệt dự tốn xây dựng cơng trình
Điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình
Hạch tốn chi phí xây dựng cơng trình
Xác định khối lượng thực hiện
Hạch toán định mức và đơn giá thực hiện
Hạch tốn chi phí xây dựng
Hạch tốn chi phí thiết bị
Hạch tốn chi phí quản lý dự án
7
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Hạch tốn chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Hạch tốn chi phí khác
Hạch tốn chi phí dự phịng
Thẩm tra, phê duyệt hạch tốn xây dựng cơng trình
I.1.7 Chỉ số giá xây dựng:
Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của giá xây
dựng theo thời gian. Các chỉ số giá xây dựng bao gồm:
Chỉ số giá xây dựng cơng trình là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của
giá xây dựng cơng trình theo thời gian.
Chỉ số giá phần xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động chi phí xây
dựng của cơng trình theo thời gian.
Chỉ số giá vật liệu xây dựng cơng trình là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến
động chi phí vật liệu xây dựng trong chi phí trực tiếp của cơ cấu dự toán theo thời
gian.
Chỉ số giá nhân cơng xây dựng cơng trình là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến
động chi phí nhân cơng trong chi phí trực tiếp của cơ cấu dự tốn theo thời gian.
Chỉ số giá máy thi công xây dựng cơng trình là chỉ tiêu phản ánh mức độ
biến động chi phí máy thi cơng xây dựng trong chi phí trực tiếp của cơ cấu dự tốn
theo thời gian.
Cách xác định chỉ số giá xây dựng của năm cần tính tốn: lấy chỉ số giá xây
dựng tại năm tính tốn chia cho chỉ số giá xây dựng của năm chọn làm gốc.
I.2 Cơ sở pháp lý:
Luật Đất Đai ngày 26/11/2003
Luật Xây Dựng ngày 26/11/2003
Luật Nhà ở ngày 29/11/2005.
Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2005 quy hoạch chi tiết và thi hành
luật nhà ở
Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai.
Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về Quy
hoạch xây dựng.
Quyết định 15/2001/QĐ-BXD ngày 20/7/2001 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng.
Quyết định 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng
về định mức chi phí quản lý dự án đầu tư cơng trình xây dựng
Quyết định 11/2005/ QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng
về định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình.
8
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Thông tư 16/2005/TT-BXD ngày 13/10/2005 về hướng dẫn điều chỉnh dự
tốn chi phí xây dựng cơng trình.
Quyết định 6/2005/ QĐ-BXD ngày 3/2/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về
định mức chi phí quy hoạch xây dựng.
Thơng tư 737/TT-BXD ngày 22/4/2008 về hướng dẫn đo bóc khối lượng
xây dựng cơng trình.
Thoả thuận số 2593/QHKT-ĐB2 ngày 12/08/2004 của sở Quy hoạch kiến
trúc thành phố về điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở Khang An.
Quyết định giao đất số 694/QĐ-UB ngày 24/02/2004 của Uỷ ban Nhân dân
Thành phố.
Quyết định số 5482/QĐ-UBND ngày 29/11/2006 của Ủy Ban Nhân Dân
Thành Phố về điều chỉnh quyết định số 694/QĐ-UB ngày 24/02/2004 của Uỷ ban
Nhân dân Thành phố.
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.3.1 Đặc điểm tự nhiên:
a. Vị trí địa lý:
Nằm về phía Đơng Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 9 là một trong năm Quận đơ
thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập theo Nghị định 03/NĐ - CP ngày
06/01/1997 của Chính phủ. Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,64 ha chiếm 5,4% diện
tích tồn Thành phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành.
Tồn Quận có 13 phường: Long Bình, Long Phước, Long Trường, Long Thạnh
Mỹ, Tân Phú, Trường Thạnh, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Hiệp
Phú, Phước Long A, Phước Long B và Phước Bình.
Vị trí Quận được xác định như sau:
Ranh giới hành chính: Phía Đơng giáp Thành Phố Biên Hịa và Long
Thành (tỉnh Đồng Nai).
Phía Tây giáp Quận 2 (Thành phố Hồ Chí Minh).
Phía Nam giáp Huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức và Huyện Dĩ An
(tỉnh Bình Dương).
Tọa độ địa lý: 1045’ – 1054’ vĩ độ Bắc.
16643’ – 10658’ kinh độ Đông.
9
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Bảng 1: Diện tích Quận theo các đơn vị hành chính
STT
Đơn vị hành chính
Diện tích tự nhiên (ha)
1
Hiệp Phú
2
Long Bình
1.761,27
3
Long Phước
2.444,00
4
Long Trường
1.266,38
5
Long Thạnh Mỹ
1.205,67
6
Phú Hữu
1.188,00
7
Phước Bình
8
Phước Long A
236,53
9
Phước Long B
587,55
10
Tân Phú
445,11
11
Tăng Nhơn Phú A
419,00
12
Tăng Nhơn Phú B
528,29
13
Trường Thạnh
984,91
224,61
98,32
Tổng
11.389,64
(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)
b. Đặc điểm khí hậu:
Quận 9 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo
Lượng bức xạ bình quân: Lượng bức xạ bình quân trong năm 12 Kcal/cm2, thời
gian chiếu sáng trong ngày trong các tháng ít thay đổi, dao động từ 12 giờ trong tháng
3 và tháng 4 đến 11 giờ trong tháng 7 và 8.
Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay
đổi, nhiệt độ cao nhất vào tháng 3 và 4 khoảng 400C.
Số giờ nắng: Mùa khơ có giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1 giờ/ngày, hầu như
khơng có sương mù. Từ tháng 5 đến tháng 10 có số giờ nắng bình quân 6 giờ/ngày. Số
giờ nắng bình quân trong năm là 6,5 giờ /ngày.
Bốc hơi: So với nhiệt độ lượng bốc hơi biến đổi lớn và theo mùa, tăng dần từ
tháng 12 đến tháng 5 và đạt cực đại 150mm ÷ 250mm, sau đó giảm dần từ 190mm ÷
130mm từ tháng 6 đến tháng 9. Độ ẩm khơng khí bình qn hàng năm là 79,5%.
Chế độ mưa: Lượng mưa biến động bình qn năm khoảng 1800 ÷ 2000
mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm, trong
mùa mưa lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10. Trong khu vực quận
9 lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, song vào tháng 7 Âm lịch hàng năm
10
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5 ÷ 7 ngày, nhân dân thường gọi là hạn
Bà Chằn.
c. Mạng lưới thủy văn:
Quận 9 có hệ thống sơng rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:
- Sông Đồng Nai: đây là con sông lớn nhất vùng Đơng Nam Bộ, đoạn sơng này
có chiều dài gần 28km, chiều rộng trung bình 480m, với độ sâu 15m, nơi sâu nhất
20m.
- Hệ thống Rạch Chiếc – Trao Trảo: là hệ thống nối 2 con sơng lớn sơng Sài
Gịn và sông Đồng Nai chảy qua huyện Thủ Đức cũ, nay nằm trên địa bàn quận 9.
- Sông Tắc và hệ thống sơng rạch phía Nam của Quận: sơng Tắc là nhánh sơng
tách dịng của sơng Đồng Nai, với chiều dài 13km, rộng 150m.
- Rạch Ông Nhiêu: dài 12,5km, rộng 80m, vào mùa khô con sông này là nơi dẫn
mặn xâm nhập vào nội đồng gây cản trở cho sản xuất và sinh hoạt.
- Rạch Bà Cua – Ông Cầy: (nằm trên ranh giới quận 2 và quận 9) dài 4,2km,
rộng 80m.
I.3.2 Đặc điểm xã hội:
a. Dân số:
Bảng 2: Dân số và mật độ dân số
STT
Tên Phường
Dân số (người)
Mật độ (người/km2)
1
Long Bình
20.538
1.166
2
Long Thạnh Mỹ
17.824
1.478
3
Tân Phú
17.948
4.032
4
Hiệp Phú
23.566
10.492
5
Tăng Nhơn Phú A
30.697
1.043
6
Tăng Nhơn Phú B
16.368
1.019
7
Phước Long B
32.055
1.021
8
Phước Long A
17.603
1.022
9
Trường Thạnh
9.981
1.013
10
Long Phước
7.599
311
11
Long Trường
8.403
664
12
Phước Bình
18.736
19.056
13
Phú Hữu
6.500
547
(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)
11
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Năm 2008, dân số toàn Quận là 227.815 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là
11,48 0/00, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 53,9 0/00, mật độ dân số bình quân là 19.178
người/km2. Dân cư phân bố không đồng đều giữa các phường. Mật độ dân cư cao nhất
là phường Phước Bình 19.056 người/km2, thấp nhất là phường Long Phước 311
người/km2.
Quy mô dân số ngày càng tăng do yếu tố chính là tăng cơ học. Do q trình đơ
thị hóa tăng nhanh, xuất hiện nhiều khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao và các nhà
máy xí nghiệp…nên dân cư nội thành chuyển ra, lao động các tỉnh khác đến tìm việc
và sinh sống trên địa phương. Tỷ lệ tăng tự nhiên gần đây giảm do tỷ lệ sinh con thứ 3
giảm. Nhưng với tốc độ tăng dân số hiện nay vẫn tạo nhiều áp lực cho xã hội.
Bảng 3: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm
Năm
2004
2005
2006
2007
2008
Dân số (người)
197.682 207.581 214.321 218.434 227.815
Tỷ lệ tăng tự nhiên (0/00)
11,48
12,84
12,85
11,87
11,48
Tỷ lệ tăng cơ học (0/00)
42,57
31,06
7,53
5,79
53,9
(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)n
b. Lao động: Năm 2008, số người trong độ tuổi lao động của Quận là 164.827
người chiếm 72,35% dân số.
Tỷ lệ lao động giữa nam và nữ cũng tương đối đồng đều, theo số liệu phòng
thống kê của Quận, hiện nay số người trong độ tuổi lao động là 164.827 người, chiếm
72,35% tổng dân số của Quận (trong đó Nam chiếm tỷ lệ 48,05%, Nữ chiếm tỷ lệ
51,95%)
Mức sống bình quân theo đầu người: Đời sống người dân trong vùng đã được
cải thiện rất nhiều so với những năm trước đây do người dân chuyển dần từ sản xuất
nông nghiệp sang công nghiệp, thương mại dịch vụ, đồng thời sản xuất nông nghiệp
cũng đang dần chuyển hướng sang nông nghiệp sạch kết hợp với du lịch sinh thái. Sở
dĩ số người trong độ tuổi lao động lớn vì lượng dân lao động nhập cư và số sinh viên
hiện đang học tập trên địa bàn là đáng kể. Do đó, sức ép dân số lên q trình phát triển
kinh tế xã hội trên địa bàn Quận hiện nay là rất lớn, vấn đề quản lý nhân khẩu, giải
quyết việc làm,…đang là những vấn đề đặt ra cho địa phương phải sớm giải quyết để
phấn đấu trở thành một đô thị văn minh.
c. Cơ sở hạ tầng :
Giao Thông:
Mạng lưới giao thông trên địa bàn Quận chưa phát triển, tồn Quận có 367,6km
đường các loại. Trong đó:
- Đường thuộc cấp Trung Ương quản lý (xa lộ Hà Nội) chiều dài đi qua Quận
17,6km, mặt đường bê tông nhựa, chất lượng cao.
12
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
- Đường cấp Thành phố quản lý (Lê Văn Việt, Nguyễn Xiễn, Nguyễn Duy
Trinh, Hoàng Hữu Nam, Đỗ Xuân Hợp, Lã Xuân Oai...) có chiều dài 35,7km, mặt
đường rộng 8m đã xuống cấp.
- Các tuyến đường do Quận quản lý có chiều dài 314,3 km, trong đó đường
nhựa 50,14km; mặt đường có chiều rộng từ 5 – 6m, chất lượng nhựa xấu, đường cấp
phối 84km; đường đất (kể cả đường mòn) dài 180,16km, mặt đường rộng từ 4 – 5m.
Trong các năm qua, Quận đã kết hợp với các phường nâng cấp, sửa chữa và làm mới
các con đường như đường 18 phường Phước Bình, đường liên ấp phường Hiệp Phú và
phường Tăng Nhơn Phú B, đường Long Thuận phường Long Phước…
Tính đến nay, mạng lưới giao thơng trên địa bàn chưa phát triển mặc dù đã
được Quận quan tâm chú ý đầu tư kết hợp đóng góp của nhân dân, nhưng do nguồn
vốn eo hẹp nên nhìn chung chất lượng đường giao thông của Quận chưa cao, chỉ đã
đáp ứng được tương đối nhu cầu đi lại của nhân dân, mật độ đường tồn Quận đạt 0,42
km/km2, cịn rất thấp so với tiêu chuẩn đường của đô thị (2 km/km2). Các tuyến
đường thường xuyên bị ngập khi trời mưa do khơng có hệ thống thốt nước; các tuyến
đường: Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp… thường xuyên bị kẹt xe do độ rộng đường không
đảm bảo cho lưu lượng xe cộ lưu thông…
Về giao thông đường thuỷ: Với lợi thế Quận có 18 km sơng Đồng Nai chảy
qua, ngồi ra cịn có hệ thống kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao
thông đường thuỷ vừa là hệ thống tiêu thốt nước. Trên hệ thống sơng rạch này đã
hình thành các bến phát triển tự phát theo yêu cầu giao lưu hàng hoá, chủ yếu là
nguyên vật liệu xây dựng (cát, đá, gạch, ngói, gốm sứ...) vận chuyển đến các tỉnh miền
Tây và các khu vực lân cận.
Giáo dục: Trên địa bàn Quận cịn có 1 trường đại học, 2 học viện, 1 trường
cao đẳng và 4 trường trung cấp, 1 trung tâm dạy nghề và 1 trung tâm giáo dục thường
xuyên.
Diện tích đất dành cho giáo dục cả Quận là 40,62ha và lượng học sinh 32.808
em (năm học 2004-2005) so với định mức diện tích đất trên đầu học sinh là 8 ÷ 10m2
thì diện tích đất các trường học của Quận đạt trên chuẩn.
Y tế: Quận 9 có 1 bệnh viện, 1 trung tâm y tế, 13 trạm y tế trên địa bàn 13
phường và có thêm 35 phịng khám tư nhân với 395 cán bộ y tế (trong đó có 110 bác
sĩ, nha sĩ và 97 dược sĩ). Quận đang tiếp tục xây dựng và củng cố Trung tâm y tế và
các Trạm y tế nhằm đạt được theo quy định của Bộ Y tế.
I.3.3 Đặc điểm kinh tế:
Quận 9 nằm trong hành lang cơng nghiệp thành phố Hồ Chí Minh – Bà RịaVũng Tàu – Đồng Nai, Quận có tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, ngành công nghiệp
chiếm tỷ trọng chủ yếu trong nền kinh tế của Quận.
a. Nông nghiệp:
Năm 2007 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch của UBND quận về việc chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật ni: theo hướng giảm dần diện tích đất lúa, tăng diện tích
cây - con có giá trị kinh tế cao. Nền sản xuất nơng nghiệp tại địa phương có nhiều
thuận lợi, nông dân được tiếp cận kỹ thuật - công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng với
13
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
kinh nghiệm đã và đang có; kết hợp với các chính sách của Nhà nước như hỗ trợ vốn,
kỹ thuật, thị trường và nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nơng nghiệp có chất lượng là thuận
lợi cơ bản trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, dưới ảnh hưởng của đơ thị hóa, đất
nơng nghiệp vẫn tiếp tục giảm.
b. Cơng nghiệp:
Ngành cơng nghiệp của Quận có nhiều thuận lợi. Khuyến khích các thành phần
kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư và thu hút cả vốn đầu tư nước ngồi góp phần tạo
điều kiện cho nhân dân lao động nâng cao tay nghề để xuất khẩu lao động, được học
các lớp huấn luyện nghiệp vụ chuyên môn, vừa học vừa làm…
Đồng thời, Quận còn tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng quy hoạch
(điện nước, ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại- dịch vụ…), cải cách
thủ tục hành chính, quản lý Nhà nước trong đăng ký kinh doanh, hậu kiểm tra sau đăng
ký kinh doanh. Thị trường tiêu thụ trong nước ta cũng tương đối ổn định, nhu cầu tiêu
dùng của người dân ngày càng tăng cao, đa số các doanh nghiệp đã chú ý đến chất
lượng sản phẩm nên dần tạo được uy tín trong và ngồi nước.
Trong những năm qua, ngành cơng nghiệp cịn gặp nhiều khó khăn về cơ sở vật
chất, chất lượng lao động, vốn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu,
và khả năng cạnh tranh trên thị trường so với các nước trên thế giới còn kém. Tuy
nhiên khơng phải vì vậy mà giá trị sản xuất cơng nghiệp bị thụt giảm, tình hình sản
xuất cơng nghiệp trong những năm gần đây: giai đoạn 2004-2008 ổn định và có chiều
hướng phát triển tốt. Ngay từ đầu năm một số doanh nghiệp đã chủ động tìm được đối
tác, ký kết hợp đồng sản xuất … đồng thời cũng tạo được việc làm ổn định cho người
lao động. Tổng sản lượng hàng năm cũng tương đối cao, số lao động trong ngành công
nghiệp tăng 9.521 người so với năm 2007, doanh thu của Quận vẫn tăng 509,657 tỷ
đồng so với năm 2007.
Bảng 4: Một số chỉ tiêu về công nghiệp
STT
Năm
Chỉ tiêu
2004
2005
2006
2007
2008
1
Cơ sở sản xuất
(cơ sở)
1.470
1.690
1.790
1.396
1.484
2
Số lao động
(người)
33.517
35.026
36.305
37.917
47.438
3
Giá trị sản xuất
3.977,851 4.913,402 5.326,603 7.075,558 7.585,215
(tỷ đồng)
(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)
14
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
c. Thương mại - Dịch vụ:
Số lượng lao động trong ngành thương mại - dịch vụ trong thời gian qua có sự
gia tăng đáng kể, hoạt động dịch vụ đa dạng không ngừng nâng cao cung cách phục vụ
và tiếp thị. Bên cạnh đó, Quận cịn nhanh chóng triển khai quy hoạch ngành thương
mại – dịch vụ, quy hoạch mạng lưới chợ, tạo điều kiện ổn định và phát triển đời sống
cho nhân dân buôn bán.
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng và phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường. Lĩnh vực cơng nghệ thơng tin cũng phát triển rất nhanh. Do
Quận nhà có nhiều khu di tích văn hóa nên càng thuận lợi hơn trong việc phát triển
ngành Du lịch - Dịch vụ. Đồng thời với sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt của Đảng và Nhà
nước, cùng với việc vận dụng tốt các chủ trương, chính sách đã tạo hành lang pháp lý
thơng thống, khuyến khích các thành phần kinh tế có đủ điều kiện tham gia hoạt động
kinh doanh bình đẳng trước pháp luật. Quận đã thu hút được tiềm năng về vốn, cơ sở
vật chất kỹ thuật và lưu thông hàng hóa phục vụ tốt nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của
người dân.
Trên địa bàn Quận có một số khu du lịch, điểm tham quan khu di tích với
phong cảnh khá lý tưởng nên đã thu hút khách tham quan với số lượng lớn trong dịp lễ
tết, đây là yếu tố giúp cho ngành dịch vụ phát triển. Doanh thu năm 2008 tăng
1.249,704 tỷ đồng so với năm 2007.
Bảng 5: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ
STT
Năm
Chỉ tiêu
2004
2005
2006
2007
2008
1
Số cơ sở
(cơ sở)
7.309
8.089
7.400
8.588
8.591
2
Số lao động
(người)
13.233
14.920
14.415
17.623
18.522
3
Doanh thu (tỷ
đồng)
1.401,
71
1.850,185
2.374,160 3.256,155 4.505,859
(Ngu(Nguồn: Phịng thống kê Quận 9)
I.3.4 Đánh giá, phân tích điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tác động đối với việc
xây dựng nhà ở trên địa bàn Quận 9:
a. Thuận lợi:
- Địa điểm của Quận nằm tại khu vực vùng gị có cấu tạo địa chất tốt như đất
xám phân bố ở vùng gị Ích Thạnh – phường Trường Thạnh, Long Trường, một phần
ấp Tây Hòa – phường Phước Long A, với diện tích 1.234,23ha, chiếm 10,92% diện
tích tồn Quận. Đây là đất xám trên phù sa cổ nên có tầng đất dày, cơ giới nhẹ, dễ
thốt nước, nghèo dinh dưỡng. Xét về mức độ thích nghi thì đất này phù hợp với loại
đất xây dựng hơn là đất nơng nghiệp vì có nền móng tương đối ổn định, phù hợp để
15
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
phát triển xây dựng cơng trình, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển đô thị.
Địa hình thuận lợi cho việc xây dựng các kiểu nhà vườn, phát triển cây kiểng.
- Quận 9 có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Đơng Bắc của Thành
phố, nằm trên các trục giao thơng chính là đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ 1A),
là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối liền Thành phố Hồ Chí Minh với khu cơng
nghiệp Biên Hịa, khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc tạo ra mối giao
lưu kinh tế - văn hóa - xã hội giữa Quận với Thành phố và các vùng lân cận thuận tiện
trong việc cung cấp nguồn vật liệu xây dựng. Quận 9 với vị trí địa lý tiếp giáp vùng
kinh tế tứ cận đã tạo đà cho sự phát triển, mở rộng đầu tư, mở rộng quan hệ hợp tác
phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực và cả nước. Trên hệ thống sông rạch đã hình
thành các bến phát triển tự phát theo yêu cầu giao lưu hàng hóa, chủ yếu là nguyên vật
liệu xây dựng (cát, đá, gạch, ngói, gốm sứ,…) vận chuyển đi và đến các tỉnh và các
khu vực lân cận. Với vị trí thuận tiện, Quận 9 được sự quan tâm đầu tư ưu tiên phát
triển về Kinh tế - xã hội, là đầu cầu của khu kinh tế trọng điểm lớn của đất nước ở phía
Nam, Quận 9 sẽ đóng vai trị là Quận ven với nhiều chức năng quan trọng trong Quy
hoạch phát triển thành phố Hồ Chí Minh trở thành “thành phố mở” vào năm 2020. Đây
cũng chính là cơ hội để “vùng bưng” trở thành đơ thị mới văn minh, tiện nghi.
- Quỹ đất phát triển cịn nhiều, chủ yếu chuyển từ đất sản xuất nơng nghiệp
(chiếm khoảng 40% tổng diện tích tồn quận). Theo số liệu đo đạc chính quy, diện tích
đất ở hiện có trên địa bàn Quận là 1.495,12ha, chiếm 24,38% diện tích đất phi nơng
nghiệp (13,13% diện tích tự nhiên) bình qn diện tích đất ở theo đầu người là 75,63
m2/người. Hiện nay, do được xác định là khu giãn dân của Thành phố nên diện tích đất
ở của Quận 9 đang tăng lên rất nhanh chủ yếu chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang.
Các dự án xây dựng khu dân cư trên địa bàn Quận rất nhiều tập trung nhiều ở các
phường Phú Hữu, Phước Long B và Trường Thạnh.
- Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước
chính cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói riêng
và thành phố nói chung. Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn trong
việc phát triển kinh tế, xã hội cũng như xây dựng các cơ sở hạ tầng và nhà ở của Quận
và cả thành phố.
Đặc trưng địa hình của Quận có phần gị và sườn gị đạt được độ cao thích
hợp để xây dựng các cơng trình lớn. Nếu xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía
Tây Bắc của Quận thuận lợi trong việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đơng Nam.
Quận 9 là địa phương có nền sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
lâu năm, nhiều mặt hàng truyền thống của Quận nhanh chóng có chỗ đứng trong nước
và tại thị trường nhiều nước. Về hoạt động kinh tế trên toàn địa bàn, vị trí đứng đầu là
sản xuất Cơng nghiệp. Các ngành được xem là mũi nhọn bao gồm dệt, các sản phẩm từ
kim loại và sản xuất hoá chất. Phân bố sản xuất CN trên địa bàn hiện nay khá hợp lý,
tập trung trên đồi gò thuộc các phường Phước Long A, Phước long B, Tăng Nhơn Phú
A, Tăng Nhơn Phú B… có điều kiện xây dựng các cơ sở hạ tầng và các dự án nhà ở rất
thuận lợi.
16
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền
Hiện tại, Phịng Tài Ngun Mơi Trường đã có định hướng phát triển nhà ở,
các kế hoạch của chương trình phát triển nhà ở đã được Quận và cấp trên xét duyệt
nhằm giải quyết các nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng nhanh của người dân
Trên địa bàn tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao,… thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Kéo theo đó là sự phát triển vượt
bậc của một số ngành nghề khác trong đó có ngành thương mại dịch vụ. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế tăng nhanh, cơ cấu kinh tế ngày càng chuyển dịch theo hướng tích cực.
Kinh tế Quận trong những năm qua liên tục tăng trưởng, đời sống của người
dân được nâng cao rõ rệt đã góp phần tạo điều kiện chon người dân tích lũy và đầu tư
xây dựng nhà ở.
Trên địa bàn Quận hiện nay, lực lượng lao động tương đối lớn. Với sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế Quận trong những năm gần đây, đã dẫn theo việc cơ cấu
dân số thay đổi tích cực từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, thương
mại, dịch vụ, đã phát triển một lực lượng đáng kể lao động phi nông nghiệp: công
nhân, viên chức (trong các đơn vị có vốn đầu tư trong nước và nước ngồi), thương
nhân, người làm dịch vụ….có thu nhập ổn định và hầu hết khá nên quan tâm đến việc
nơi ăn chốn ở ổn định để làm việc.
b. Khó khăn:
Đối với vùng địa hình thấp, có cấu tạo địa chất khơng thuận lợi cho việc xây
dựng cơng trình, đặc biệt đối với các cơng trình cao tầng. Do đó khi lập dự án phát
triển đơ thị, cần phải có các giải pháp kỹ thuật và kinh tế tối ưu, phải có biện pháp gia
cố nền móng thật tốt.
Mạng lưới sông, kênh, rạch chằng chịt và phức tạp gồm các hệ thống chính
như: Sơng Đồng Nai, Hệ thống Rạch Chiếc – Trao Trảo, Sông Tắc và hệ thống sông
rạch phía Nam của Quận, Rạch Ơng Nhiêu, Rạch Bà Cua – Ơng Cầy….gây khó khăn
cho việc xây dựng các cơng trình hạ tầng.
Chất thải từ các khu cơng nghiệp đổ về làm ô nhiễm nguồn nước ảnh hưởng
đến sức khỏe người dân, đến sản xuất và nuôi trồng thủy sản
Số lượng nhà, đất phải giải tỏa nhiều, tốn kém kinh phí khi triển khai các dự
án phát triển nhà. Đặc biệt đối với các dự án chỉnh trang đô thị và phát triển cơ sở hạ
tầng kỹ thuật.
Cơ sở hạ tầng của Quận đang từng bước được cải thiện nhưng hệ thống
đường sá chưa được đầu tư mở rộng, hệ thống cống rãnh chưa hoàn thiện, gây nên tình
trạng ngập úng lúc mưa lớn gây cản trở cho phát triển kinh tế của Quận. các dự án đầu
tư cơ sở hạ tầng trên địa bàn chưa được phối hợp đồng bộ giữa các ngành, gây lãng phí
rất lớn trong quá trình đầu tư.
Là địa bàn với số lượng dân nhập cư đơng nên gây khó khăn trong vấn đề
nhà ở, quản lý nhân sự.
Hoạt động cho thuê nhà ở còn ở dạng tự phát, chưa đi vào nề nếp, không đạt
tiêu chuẩn gây ô nhiễm môi trường
17
