TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA THÀNH, TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 172004 – 62009

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA THÀNH, TỈNH
TÂY NINH GIAI ĐOẠN 1/7/2004 – 6/2009

SVTH: ĐIỂU LAI
MSSV: 05113292
LỚP: DH05QL
KHÓA: 2005 - 2009
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-Tháng 07 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐIỂU LAI

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA THÀNH, TỈNH
TÂY NINH GIAI ĐOẠN 01/7/2004 – 6/2009

Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Dương Thị Tuyết Hà

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:………………………………

- Tháng 07 năm 2009 -


LỜI CÁM ƠN
- Để có được ngày hôm nay, con gửi lời thành kính đến Cha Mẹ đã sinh thành
dưỡng dục con nên người.
- Trân trọng cảm ơn BGH và toàn thể thầy cô khoa QLĐĐ & BĐS Trường Đại
Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giúp đỡ truyền đạt kiến thức
chuyên môn quý báu cho tôi trong suồt quá trình học tập.
- Chân thành biết ơn cô Dương Thị Tuyết Hà - đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn tốt nghiệp này.
- Chân thành cám ơn: Ban lãnh đạo và các cô chú anh chị phòng TN&MT
huyện Hoà Thành – tỉnh Tây Ninh đã giúp đỡ, hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp.
- Cảm ơn anh Huỳnh Thanh Phú K28 và chú Phạm Thành Công đã tận tình chỉ
bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực tập tại cơ quan.
- Cám ơn các bạn cùng khoa, cùng lớp đã nhiệt tình động viên giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập cũng như hoàn thành luận văn này.

Sinh viên thực hiện
Điểu Lai

Trang i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Điểu Lai, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại

Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa
Thành, tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ 01/7/2004 – 6/2009”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà, bộ môn Chính sách pháp luật,
khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Hòa Thành là một huyện trung tâm giáp Thị Xã Tây Ninh, nơi chịu nhiều ảnh
hưởng của sự phát triển KT – XH – MT của Thị Xã Tây Ninh, là đầu mối thương mại
của Tỉnh. Thời gian gần đây, huyện Hòa Thành đang trên đà phát triển và đô thị hóa
nhanh, các cụm dân cư được hình thành, các cụm công nghiệp được quy hoạch, mạng
lưới giao thông được quan tâm triển khai đồng bộ, cơ sở hạ tầng không ngừng được
nâng cấp,..đã làm cho tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trở nên sôi động và hết sức phức tạp, gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc tìm hiểu tình hình CNQSDĐ tại địa phương nhằm
tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, những
bất cập trong quá trình giải quyết hồ sơ của công dân, các hoạt động chuyển nhượng
phức tạp thường xảy ra trên địa bàn huyện và đề ra những phương hướng giải quyết cụ
thể là việc làm hết sức cần thiết.
Qua quá trình nghiên cứu bằng phương pháp điều tra, thu thập, thống kê, phân tích,
so sánh, kế thừa và phương pháp chuyên gia. Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế –
xã hội của địa phương và các vấn đề liên quan đến CNQSDĐ, đặc biệt là quá trình giải
quyết hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn huyện. Kết quả đạt được như sau: số lượng
hợp đồng chuyển nhượng năm sau tăng cao hơn năm trước. Nguyên nhân, một phần do
hiệu quả hoạt động của TTDVĐC huyện Hòa Thành và công tác giải quyết hồ sơ theo
cơ chế “1 cửa”. Vì Hòa Thành là huyện thí điểm cơ chế “1 cửa” trước tiên của tỉnh, là
huyện tiên phong đi đầu trong các công tác giải quyết hồ sơ theo hướng tiến bộ. Thực
hiện cơ chế “ 1 cửa” gắn liên với lịch sử hình thành của TTDVĐC huyện Hòa Thành.
Mặc khác, do chính sách pháp luật ngày càng được quy định rõ ràng, cụ thể làm người
dân yên tâm hơn, thời gian giải quyết hồ sơ rút ngắn hơn, quy trình giải quyết hồ sơ
đơn giản hơn,.. đặc biệt là công tác QHKHSDĐ của huyện được thực hiện đồng bộ,
tạo niềm tin vững mạnh trong nhân dân do đó hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi

động. Cụ thể năm 2004 là 2943 hồ sơ, năm 2005 là 3879 hồ sơ, năm 2006 là 4625 hồ
sơ, năm 2007 là 5148 hồ sơ, năm 2008 là 4578 hồ sơ và 6 tháng đầu năm 2009 là 1523
hồ sơ. Qua đó cho thấy việc áp dụng cơ chế “1 cửa” trên địa bàn là rất hợp lý.
Bên cạnh đó vẫn còn một số hiện tượng không lành mạnh đáng chú ý như hiện
tượng san lấp trái phép, chuyển mục đích SDĐ trái phép, xây dựng trái phép, chuyển
nhượng QSDĐ trái phép (giấy tay), đầu cơ đất đai gây lãng phí đất,.. đây là những hiện
tượng cần được quan tâm xử lý kịp thời nhằm tránh ảnh hưởng đến đời sống nhân dân
xung quanh, công tác quản lý Nhà nước về đất đai và công tác quy hoạch chung của
huyện.
Trang ii


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ
Bảng II.1: Bảng thống kê các tuyến đường trong huyện.
Bảng II.2: Thống kê các nhóm đất chính.
Bảng II.3: Thống kê hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và giao để quản
lý.
Bảng II.4: Diện tích các xã, thị trấn của huyện Hòa Thành.
Bảng II.5: Biến động đất đai qua các năm.
Bảng II.6: Thống kê số tờ bản đồ, diện tích đo vẽ theo từng tỉ lệ bản đồ
Bảng II.7: Thống kê số GCNQSDĐ, diện tích và tỷ lệ % đạt được so với chỉ tiêu
đặt ra của huyện đên nay.
Bảng II.8: Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai qua các năm.
Bảng II.9: Hoạt động chuyển nhượng năm 2004.
Bảng II.10: Hoạt động chuyển nhượng năm 2005.
Bảng II.11: Hoạt động chuyển nhượng năm 2006.
Bảng II.12: Hoạt động chuyển nhượng năm 2007.
Bảng II.13: Hoạt động chuyển nhượng từ năm 2004 – 2007.
Bảng II.14: Hoạt động chuyển nhượng năm 2008.
Bảng II.15: Hoạt động chuyển nhượng 6 tháng đầu năm 2009.

Bảng II.16: So sánh tình hình chuyển nhượng qua các năm ở các địa phương.
Biểu đồ I.1: Biến động các loại đất qua các năm
Biểu đồ II.1: Hợp đồng CNQSDĐ ở từ năm 2004 – 6/2009.
Biểu đồ II.2: Hợp đồng CNQSDĐ nông nghiệp từ năm 2004 – 6/2009.

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ I.1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định
17/ 1999/NĐ-CP.
Sơ đồ I.2: Trình tự thực hiện việc CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị
định 181/2004/NĐ-CP
Sơ đồ II.1: Trình tự thủ tục CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hòa
Thành.

Trang iii


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNQSDĐ
KT – XH
KT – XH – MT
KT – XH – VH
LĐĐ
QSDĐ
GCNQSDĐ
UBND
BĐS
TM – DV
CN – XD
NN

TTDVĐC
TNCN
QHKHSDĐ
TN&TKQ
TN&MT
HĐCN

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
: Kinh tế – xã hội.
: Kinh tế – xã hội – môi trường.
: Kinh tế – xã hội – văn hóa.
: Luật Đất đai.
: Quyền sử dụng đất.
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
: Ủy ban nhân dân.
: Bất động sản.
: Thương mại – Dịch vụ.
: Công nghiệp – Xây dựng.
: Nông nghiệp
: Trung Tâm Dịch Vụ Địa Chính.
: Thu nhập cá nhân.
: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
: Tiếp nhận và trả kết quả.
: Tài nguyên và Môi trường.
: Hợp đồng chuyển nhượng.

Trang iv


PHỤ LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................1
Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................2
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1.Các khái niệm cơ bản ......................................................................................3
I.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................3
I.1.2. Người sử dụng đất .......................................................................................3
I.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................4
I.1.4. Giá đất.........................................................................................................4
I.1.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất........................................5
I.1.6. Thuế thu nhập cá nhân................................................................................. 6
I.2. Lược sử phát triển vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn ..................................6
I.2.1. Giai đoạn trước năm 1975 ...........................................................................6
I.2.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất Đai 1988 ........................7
I.2.3. Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước khi có Luật Đất Đai
năm 1993…….………………………………………………………………… .... 7
I.2.4. Giai đoạn từ sau Luật Đất Đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai năm
2003...........................................................................................................................8
I.2.5. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP
đến nay ......................................................................................................................11
I.3. Cơ sở pháp lý .................................................................................................14
I.4. Sơ lược về địa bàn nghiên cứu........................................................................15
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................16
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................16
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................16
I.5.3. Quy trình thực hiện......................................................................................17
PHẦN II

KẾT QUẢ - THẢO LUẬN
II.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội ..............................................18
II.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................18
II.1.1.1. Vị trí địa lý..............................................................................................18
II.1.1.2. Địa hình ..................................................................................................18
II.1.1.3. Khí hậu ...................................................................................................18
II.1.1.4. Thủy văn và tài nguyên nước ..................................................................19
Trang v


II.1.1.5. Tài nguyên đất ........................................................................................19
II.1.1.6. Tài nguyên khoáng sản............................................................................19
II.1.1.8. Tài nguyên nhân văn ...............................................................................20
II.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ...........................................................................20
II.1.2.1. Tình hình kinh tế.....................................................................................20
II.1.2.2. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................20
II.1.2.2.1. Mạng lưới giao thông ...........................................................................20
II.1.2.2.2. Xây dựng cơ bản ..................................................................................20
II.1.2.2.3. Văn hóa – giáo dục – y tế .....................................................................21
II.1.2.3. Tình hình xã hội ......................................................................................21
II.1.2.3.1. Dân số..................................................................................................21
II.1.2.3.2. Dân tộc và tôn giáo ..............................................................................21
II.1.2.3.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội đến hoạt động
chuyển nhượng ..........................................................................................................22
II.1.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến hoạt động chuyển nhượng ...........22
II.1.3.2. Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế - xã hội đến hoạt động chuyển nhượng 22
II.2. Tình hình sử dụng đất ...................................................................................23
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008...............................................................23
II.2.1.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng ........................................23
II.2.1.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và giao để quản lý ..........24

II.2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính........................................25
II.2.2. Biến động đất đai qua các năm...................................................................25
II.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai...........................................................27
II.3.1. Công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính.....................................................27
II.3.2. Công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ .............................................27
II.3.3. Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..........................28
II.3.4. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai ...................................................29
II.3.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.............................................................30
II.4. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn............................30
II.4.1. Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hòa Thành ............30
II.4.2. Hoạt động Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm....33
II.4.2.1. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2004.........................33
II.4.2.2. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005.........................36
II.4.2.3. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006.........................38
II.4.2.4. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007.........................39
II.4.2.5. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008.........................41
II.4.2.6. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 tháng đầu năm 2009......42

Trang vi


II.5. So sánh hoạt động chuyển nhượng của huyện Hòa Thành với một số huyện
khác ...........................................................................................................................45
II.6. So sánh giữa quy trình CNQSDĐ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP và quy
trình của huyện Hòa Thành........................................................................................46
II.7. Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn đề CNQSDĐ đối
với kinh tế xã hội .......................................................................................................47
II.7.1. Nguyên nhân chuyển nhượng.....................................................................47
II.7.2. Đối tượng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng và các loại hình chuyển
nhượng ......................................................................................................................48

II.7.3. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi có hoạt động chuyển nhượng,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................48
II.7.4. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và Hiệu quả KT – XH
thông qua CNQSDĐ ..................................................................................................49
II.7.4.1. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và Hiệu quả KT – XH
thông qua CNQSDĐ ..................................................................................................49
II.7.4.2. Hiệu quả KT – XH thông qua CNQSDĐ.................................................50
II.8. Những tồn tại vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
phương hướng giải quyết cụ thể.................................................................................50
II.8.1. Những tồn tại vướng mắc...........................................................................50
II.8.2. Hướng giải quyết ......................................................................................51
PHẦN III
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
III.1. Kết luận .......................................................................................................53
III.2. Kiến nghị.................................................................................................... 53

Trang vii


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư xây dựng kinh tế,
văn hóa, xã hội và an ninh – quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa
đất nước ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên, vấn đề quản lý và sử dụng đất
đai cũng đã được quan tâm đặc biệt và LĐĐ 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn
chế của các văn bản trước đó. Khẳng định đất đai có giá trị và lần đầu tiên thừa nhận

CNQSDĐ (Chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là hợp pháp mang lại hiệu quả cao về
mặt KT – XH – MT.
Quá trình hội nhập với nền kinh tế quốc tế, trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng
đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ, phát triển các khu
dân cư đã tạo ra sự biến động đất đai đáng kể nhất là vấn đề CNQSDĐ gây không ít
khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Mặc dù LĐĐ 1993 đã khẳng định những ưu
điểm và giải quyết đáng kể vấn đề đặt ra tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế cơ
bản chính vì vậy mà Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban
hành LĐĐ 2003 để một lần nữa hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của nhà nước.
CNQSDĐ là một vấn đề nóng và được nhiều người quan tâm đến hiện nay. LĐĐ
2003 đã đề cập rất rõ, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải quyết hồ sơ chuyển
nhượng một cách nhanh chóng. Bên cạnh việc vận dụng, giải quyết tuân thủ theo pháp
luật cũng có không ít những trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay,
đầu cơ đất đai,… làm cho ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người sử dụng đất, đến
vấn đề quản lý và sử dụng đất của Nhà nước.
Hòa Thành là một huyện trung tâm giáp Thị Xã Tây Ninh, nơi chịu nhiều ảnh
hưởng của sự phát triển KT – XH – MT của Thị Xã Tây Ninh, là đầu mối thương mại
của Tỉnh. Hòa Thành luôn không ngừng nâng cao và phát triển cơ sở hạ tầng, KT - XH
để thay đổi bộ mặt theo kịp với sự phát triển vững mạnh và đi đầu của Thị Xã Tây
Ninh. Nếu Thị Xã Tây Ninh phấn đấu để trở thành Thành phố thuộc Tỉnh, thì Hòa
Thành phấn đấu trở thành một huyện có cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội xứng đáng là
cánh tay đắc lực của Thị Xã. Vì là Huyện chịu nhiều ảnh hưởng của Thị Xã nhất nên
tình hình biến động đất đai và chuyển nhượng diễn ra rất sôi động. Quá trình giải
quyết cũng diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, tuy nhiên vẫn còn tồn tại không ít những
khó khăn bất cập.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của Khoa Quản Lý đất đai và Bất
động sản, tôi thực hiện đề tài: “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hòa Thành, Tỉnh Tây Ninh giai đoạn 1/7/2004 – 6/2009”.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Nắm rõ tình hình CNQSDĐ trong thời gian qua trên địa bàn nghiên cứu. Qua

thực trạng chuyển nhượng tại địa phương rút ra được những mặt tích cực, tiêu cực,
cũng như những vấn đề còn tồn tại vướng mắc trong công tác quản lý chuyển nhượng.
Từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển
nhượng của các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hòa
Thành, tỉnh Tây Ninh.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Đối tượng nghiên cứu:
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
nghiên cứu.
- Một số vấn đề liên quan đến công tác quản lý chuyển nhượng trên địa bàn nghiên
cứu.
Phạm vi nghiên cứu:
- Trên địa bàn huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.
- Nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng ở địa phương từ 1/7/2004 – 6/2009.
Ý nghĩa thực tiễn:
- Hệ thống được tình hình chuyển nhượng trong thời gian qua, những khó khăn,
thuận lợi và đưa ra xu hướng chuyển nhượng trong thời gian tới. Từ đó đề xuất những
giải pháp cụ thể liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng của các đối tượng
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.

Trang 2

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1.Các khái niệm cơ bản:
I.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật Đất đai năm 1993 mà không thể sử dụng từ
“mua bán đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người
dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, quyền chiếm đoạt đất đai. Nhà
nước chỉ cho phép người sử dụng đất được CNQSDĐ của mình cho người khác.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo những quy định của Bộ Luật
Dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.
CNQSDĐ là một trong 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp) theo điều 3 Luật Đất đai năm 1993 và là một trong 10 quyền của người sử dụng
đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) theo
điều 106 Luật Đất đai năm 2003.
Như vậy, CNQSDĐ là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử
dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho người được
chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển
nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
CNQSDĐ là hình thức chuyển quyền khá đơn giản. Nếu trong chuyển đổi QSDĐ
(quyền sử dụng đất) đối tượng được chuyển giao là đổi đất lấy đất thì trong quan hệ
CNQSDĐ dưới sự thỏa thuận giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng là
đổi đất lấy tiền.
Vì người chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu cầu
sử dụng đất nữa, họ chuyển nhượng cho người thật sự có nhu cầu sử dụng đất và chấm

dứt quan hệ pháp luật đất đai. Ở đây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ đất đai (bên
chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển
nhượng).
I.1.2. Người sử dụng đất.
Người sử dụng đất trên địa bàn Huyện Hòa Thành tỉnh Tây Ninh bao gồm các đối
tượng cụ thể như sau:
- Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước của Tỉnh, huyện và các
xã, thị trấn, tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện được giao đất, công nhận QSDĐ, cho
thuê đất, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân được UBND (Ủy ban nhân dân) huyện giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSDĐ trên địa bàn.
- Cộng đồng dân cư gồm: cộng đồng người Khơme, Chăm, Hoa được UBND
huyện giao đất hay công nhận QSDĐ.
- Cơ sở tôn giáo gồm: Tòa Thánh Cao Đài và các thánh thất ở khắp các xã, thị trấn
trong huyện được UBND Tỉnh Tây Ninh công nhận QSDĐ.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, về sống ổn định tại huyện được
UBND Tỉnh giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào huyện theo pháp luật về đầu tư được
UBND Tỉnh Tây Ninh cho thuê đất.
I.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi

ích hợp pháp của người sử dụng đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ
đất. Nếu Nhà nước chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, chủ sử
dụng có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai của mình thì sau ngày giải
phóng năm 1975, cụ thể Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng theo dúng
kế hoạch và quy hoạch đã được phê duyệt. Điều này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ
quỹ đất, điều tiết được giá đất, xác định hạn mức đất của từng cá nhân tránh tình trạng
đầu cơ đất đai. Chính vì vậy, GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu để Nhà nước có thể
quản lý đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý vi
phạm, khiếu nại có liên quan đến đất đai.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất
để người dân an tâm sinh sống sản xuất, kinh doanh và thực hiện giao dịch dân sự về
nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Việc
thực hiện cấp GCNQSD đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và các
quan hệ tài chính về đất đai, góp phần sử dụng đất được giao có hiệu quả nhất. Cho
nên nhu cầu cấp GCNQSDĐ đang là nhu cầu bức thiết của người dân để xác lập
QSDĐ hợp pháp của mình. Điều đó đòi hỏi ở từng cấp quản lý Nhà nước về đất đai
phải có sự thay đổi phù hợp, phân bổ đất đai một cách hợp lý. Do đó, việc tổ chức
đăng ký cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng nhất
trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai.
I.1.4. Giá đất.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Nhìn từ nhiều góc độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những mức
giá khác nhau do nhu cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với
mỗi cơ chế có mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà nước quy định.
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

- Giá đất thỏa thuận CNQSDĐ (giá đất thị trường): là mức giá có thể chấp nhận
được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một giao dịch, cả
hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết định sáng suốt, minh mẫn và
không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường.
I.1.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền sử dụng đất.
Nhà nước luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện các
quyền lợi của mình khi bước vào thời kỳ hội nhập quốc tế, các chính sách đất đai luôn
Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

có sự điều chỉnh và dần chuyển sang công nhận thị trường bất động sản. Bên cạnh đó
thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền lợi phải gắn liền với nghĩa vụ của mình. Vì
vậy, người sử dụng đất khi chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Ngày 22/6/1994, Luật thuế chuyển QSDĐ được ban hành nhằm tăng cường quản lý
Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo đảm công bằng về
nghĩa vụ thuế cho người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ. Nhưng quy định thuế suất quá
cao, tại Khoản 1 Điều 7 có quy định:
+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
thuế là 10%.
+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 20%.
Và trong thời gian này thì bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Đây là một khoản thuế quá lớn đối với người sử dụng đất, cho nên trong thực tế người
sử dụng đất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà
nước. Điều này đòi hỏi phải có sự điều chỉnh mức thuế cho phù hợp với thực tế nhằm

đảm bảo lợi ích của nhân dân và thuận lợi trong công tác quản lý của Nhà nước.
Nhận thấy sự bất cập này, đến ngày 21/12/1999, Quốc hội khóa 10 ban hành Luật
số 17/1999/QH10 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất đã giảm thuế suất rất nhiều (đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4%)
tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng các bên thực hiện thông qua cơ quan Nhà nước.
Ngày 08/6/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ.
Ngày 23/10/2000, thông tư 104/2000/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính được ban
hành hướng dẫn cụ thể Nghị định 19/2000/NĐ-CP.
Việc ban hành Luật thuế sửa đổi, bổ sung và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn
cụ thể Luật thuế chuyển QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong
việc chuyển quyền, đảm bảo sự công bằng và góp phần vào nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước.
Căn cứ tính thuế.
Thuế chuyển QSDĐ căn cứ dựa vào: diện tích chuyển quyền, giá đất và thuế suất
chuyển QSDĐ.
- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giá đất: bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trên
cơ sở khung giá của Chính phủ.
- Thuế suất:
+ Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền:
 Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản là 2%.
 Đối với đất ở, đất chuyên dùng là 4%.
+ Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ
 Lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%.

Trang 5

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Ngày 29/7/2008 Nghị định 80/2008/NĐ-CP Nghị định chính phủ ban hành sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP và Nghị định 47/2003/NĐ-CP về
lệ phí trước bạ. Giảm lệ phí trước bạ còn 0,5%.
Từ ngày 01/01/2009 giảm thuế chuyển quyền còn 2%, lệ phí trước bạ 0,5%.
I.1.6. Thuế thu nhập cá nhân:
Ngày 01/01/2009 luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành. Luật này được
chính phủ ban hành thông qua kỳ họp thứ 2 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XII.
Thuế thu nhập cá nhân là phần thuế đánh vào các cá nhân khi phát sinh thu nhập
trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Phân loại theo 2 đối tượng: Cá nhân cư trú và
không cư trú.
- Đối với cá nhân cư trú phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi đối tượng này phát
sinh thu nhập trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.
- Đối với cá nhân không cư trú phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi đối tượng này
phát sinh thu nhập trong lãnh thổ Việt Nam.
- Trong đó thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định cụ thể như
sau:
* Cá nhân cư trú:
Thuế = Giá chuyển nhượng theo từng lần chuyển nhượng – (Giá mua bất động sản
+ Các chi phí liên quan).
+ Giá chuyển nhượng BĐS: Giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Giá mua BĐS: Giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.
+ Các chi phí liên quan: Căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật,
các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến QSDĐ, chi phí cải tạo
đất, cải tạo nhà, san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình

kiến trúc trên đất, các chi phí khác liên quan đến chuyển nhượng BĐS.
+ Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc
chuyển nhượng BĐS thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá BĐS.
* Cá nhân không cư trú:
Thuế = Giá chuyển nhượng BĐS × Thuế suất 2%.
I.2. Lược sử phát triển vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn:
I.2.1. Giai đoạn trước năm 1975:
Trong giai đoạn này nước ta còn là thuộc địa của chính quyền Mỹ, Nhà nước chế
độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. Chủ sở hữu có các quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy đất đai
lúc bấy giờ cũng được xem như các tài sản dân sự khác, chủ thể của quyền sở hữu đất
đai có quyền định đoạt phần diện tích mà mình có.
Trong giai đoạn này thì việc mua bán và thủ tục mua bán đất đai rất đơn giản. Hoạt
động mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng đất có bằng khoán nghĩa là có
đăng bộ, sổ địa bổ, số bản đồ, số hiệu khoán và được thể hiện dưới hình thức “ Tờ bán
đứt đoạn” hay “ Tờ bán trọn sổ”.
* Tờ bán đứt đoạn: Là tờ lập ra của người làm chủ vật đó, đứng sang quyền làm
chủ vật đó cho một người khác bằng lòng mua và trả một số tiền.
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

* Tờ bán trọn sổ: Cũng là một trong những giấy tờ mua bán lúc bấy giờ được người
đứng tên trong sổ sang quyền làm chủ sổ này cho một người khác đồng ý theo thỏa
thuận bằng tiền hay bằng một tài sản khác có giá trị.
Đối với những trường hợp tự lấn chiếm, khai khẩn đất rồi tự sang nhượng cho
người khác bằng giấy tay phải làm thủ tục được Ủy Ban Hành Chính Sở Tại xác nhận

rồi mới được chuyển đến Ty Điền Địa cấp tỉnh để lập thủ tục đóng bách phần và sang
bộ.
I.2.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất Đai 1988:
Sau năm 1975 nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất trong
cả nước. Quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất bị thu hẹp đến mức xem như bị xóa bỏ
hoàn toàn, không còn tồn tại nữa. Hiến Pháp năm 1980 có quy định như sau:
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất và thềm
lục địa,....điều thuộc sở hữu của toàn dân”. Đây là bước chuyển biến có ý nghĩa hết sức
quan trọng, là cở sở pháp lý cơ bản cho các chính sách điều chỉnh đất đai mở ra khả
năng giao lưu lâu dài cho nông dân sản xuất và làm cho nông dân yên tâm và cảm thấy
gắn bó ngày càng mật thiết hơn với diện tích mà mình đang sử dụng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá cho nên nó khác với các tài sản khác,
các quyền năng của quyền sở hữu đất đai gồm có: Quyền chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt.
Theo quy định đất đai ở nước ta chỉ có một quyền sở hữu duy nhất là sở hữu toàn
dân, quyền sở hữu duy nhất này thuộc về nhà nước, các chủ thể được giao đất chỉ có
quyền sử dụng. Vì thế đất đai bắt đầu không phải là đối tượng dùng để trao đổi, mua
bán.
Cho nên trong giai đoạn này vấn đề chuyển nhượng vẫn chưa được đề cập đến.
Nhà nước vẫn chưa công nhận việc chuyển nhượng đất đai và cũng chưa nhìn nhận
được đất đai cũng như các hàng hóa khác nhưng nó mang tính chất rất đặc biệt nên
không thể tự ý điều chỉnh hay sắp đặt một cách chủ quan. Trên thực tế trong giai đoạn
này do nhu cầu tất yếu, việc chuyển nhượng nhà đất vẫn diễn ra nhưng mang tính chất
âm thầm.
I.2.3. Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước khi có Luật Đất Đai năm
1993:
Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến pháp năm 1980, việc khai thác quản
lý đất đai vẫn còn yếu kém. Để cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 và những yêu cầu đổi
mới, phát triển kinh tế. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng định sự
đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định

hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII đã
thông qua Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều. Đây là sự kiện rất
quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai mà nền tảng là Hiến pháp
năm 1980.
Luật Đất đai năm 1988 đã giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc mà trước đó chưa
có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Trong đó, quan trọng nhất là xác định đối
tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời. Nếu như
không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng đất đai dưới mọi
hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Tại

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Điều 16, Luật Đất đai năm 1988 có quy định việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn
trong 03 trường hợp sau:
1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp;
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất
cho nhau, tổ chức lại sản xuất;
3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động và đất đai ngày
càng có giá trị nên việc chuyển nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước
vào nền kinh tế thị trường. Nhu cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm
cho giá đất tăng nhanh dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây
cất không phép đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Trước tình hình đó,

Hiến pháp năm 1992 ban hành rất kịp thời tại điều 18 có quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo
quyết định của pháp luật“
Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc
sống, phù hợp với điều kiện kinh tế đổi mới của đất nước, làm cơ sở cho sự ra đời của
Luật Đất đai năm 1993.
I.2.4. Giai đoạn từ sau Luật Đất Đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai
năm 2003:
Ngày 14/9/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 với những quy định mới như sau:
- Thừa nhận đất có giá trị.
- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
- Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã, phường.
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp.
Đây là lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ mang tính
đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan đã đáp ứng được nguyện vọng chính
đáng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm
1993 có hiệu lực, việc chuyển nhượng trong luật vẫn còn nhiều bất cập:
- Những quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết,
chồng chéo.
- Chính phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
CNQSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có sự
xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng phức tạp, dẫn đến
tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra liên tục và kéo dài.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao: Nghị định 114/NĐ-CP của Chính

phủ ngày 05/9/1994 quy định người chuyển nhượng phải đóng thuế chuyển quyền sử
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

dụng đất là 10% giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ là 2% trị giá
tài sản tính thuế. Do đó, người sử dụng đất tự chuyển nhượng cho nhau mà không
thông qua cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Những quy định về CNQSDĐ còn quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 1995
được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực ngày 01/7/1996. Theo Luật
Dân sự thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được
thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng này phải lập thành văn bản có chứng thực
của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về
hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền nêu trên.
Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về nhà đất nhất là nhu cầu CNQSDĐ.
Cho nên, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
So với Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Luật Dân sự
năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
chưa được cụ thể. Và để cụ thể hóa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, sau khi thống nhất với
Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn phòng
Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC
hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã nêu trên.
Trong quá trình thực hiện chuyển quyền theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Thông
tư 1417/TT-TCĐC vẫn còn nhiều vướng mắc nên Nghị định 79/2001/NĐ-CP của

Chính phủ được ban hành ngày 01/11/2001 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của
Nghị định 17/1999/NĐ-CP có nhiều điểm được sửa đổi, làm rõ. Tuy nhiên, nội dung
CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân không có gì thay đổi đáng kể chỉ có những sửa
đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức kinh tế.
Và trong thời gian này, mẫu hồ sơ CNQSDĐ được quy định theo Nghị định
79/2001/NĐ-CP và Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định
79/2001/NĐ-CP.
 Hồ sơ CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
- Hợp đồng CNQSDĐ được ban hành theo thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày
12/11/2001;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Sơ đồ thửa đất (trích đo trên thực địa hoặc trích lục bản đồ thửa đất);
- Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (trong trường hợp được giao đất
hoặc được thuê đất).
Trình tự thực hiện CNQSDĐ.

Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

UBND phường,
xã, thị trấn nơi
có đất

(1)

Chủ sử

dụng đất

(4)

Cơ quan
thuế

(5)
Phòng Địa
chính
(2)
(3)
UBND quận,
huyện, thành
phố thuộc
tỉnh
Hồ sơ đi
Hồ sơ trả
Sơ đồ I.1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/
1999/NĐ-CP.
Quy trình cuyển nhượng trải qua 5 giai đoạn, sau khi chủ sử dụng đất nộp hồ sơ tại
UBND xã, phường, thị trấn. Sau khi được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì chủ
sử dụng đất trực tiếp đem hồ sơ nộp tại Phòng Địa chính để được xác nhận. Tiếp theo
thì UBND Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh xác nhận tiếp lên hợp đồng chuyển
nhượng.
Việc nhiều cơ quan cùng xác nhận lên một hợp đồng chuyển nhượng có phần làm
cho hợp đồng đảm bảo tính pháp lý, tránh việc sai sót hồ sơ do đã qua nhiều cơ quan
kiểm tra và xác nhận. Tuy nhiên, làm mất nhiều thời gian để giải quyết xong một hồ
sơ. Việc UBND quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào hợp đồng chuyển
nhượng là không cần thiết, nên qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xác nhận là được

để tránh mất thời gian của UBND Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh và UBND
Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh chỉ ký GCNQSDĐ ở khâu cuối cùng là được.
Nói chung quy trình CNQSDĐ theo nghị định Nghị định 17/1999/NĐ-CP là còn
quá dài dòng, người dân phải mất nhiều thời gian để đến cơ quan nhà nước, UBND
Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh phải mất 2 lần ký xác nhận. Mặc khác, không có
quy định cụ thể thời gian trao trả GCNQSDĐ sau khi người SDĐ thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính. Điều này làm ảnh hưởng nhiều đến đời sống người dân, do mỗi người
điều có mục đích riêng trong việc sử dụng GCNQSDĐ.

I.2.5. Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐCP đến nay:
Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả, chi tiết và rõ
ràng hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật Đất đai năm 2003. Tiếp đến là
Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và
nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐCP và cũng đã giảm bớt được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước. Đồng
thời, tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
Sự ra đời của Luật Đất Đai 2003 và tiếp theo là Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã có
nhiều điểm thông thoáng hơn về các điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng,
hồ sơ chuyển nhượng và quy trình chuyển nhượng cũng đơn giản hơn so với Nghị định
17/1999/NĐ-CP. Tạo điều kiện thuận lợi, giảm bớt các thủ tục không cần thiết gây
phiền hà, mất thời gian của người dân và cơ quan nhà nước.
 Những quy định pháp luật về CNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2003 và
Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

a. Điều kiện chuyển nhượng.
Tại Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định chung của người sử dụng
đất được CNQSDĐ khi có các điều kiện sau:
- Có GCNQSDĐ;
- Đất không có tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo Khoản 1, Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
b) Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác
định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những
căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai năm 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
Những trường hợp không được chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng có
điều kiện:
- Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ.
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì
không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10)
năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
b. Trình tự thủ tục.
Đối tượng

CNQSDĐ

(1)
(4)

Văn phòng
đăng ký
QSDĐ

(2)

Phòng Tài
nguyên và
Môi trường

(3)

Nộp thuế

Cơ quan
thuế
Hồ sơ đi
Hồ sơ trả

Sơ đồ I.2: Trình tự thực hiện việc CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo
Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã góp phần giảm gánh nặng
công việc của phòng Tài nguyên và Môi trường, giúp giải quyết công việc theo trình
tự, nhanh chóng và không bị chồng chéo.
Giảm số lần người SDĐ lên cơ quan nhà nước, vì các cơ quan có trách nhiệm

chuyển hồ sơ đến các cơ quan tiếp theo, người dân chỉ chờ thông báo của cơ quan nhà
nước để đến bổ sung hồ sơ cần thiết hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Thời gian giải quyết hồ sơ nhanh gọn chỉ có 10 ngày làm việc, đối với vùng khó
khăn thì cộng thêm không quá 20 ngày. Việc giải quyết nhanh gọn, giảm thời gian giải
quyết hồ sơ đã tạo niềm tin của người dân đối với cơ quan nhà nước, và giúp cơ quan
nhà nước kiểm soát được thời gian giải quyết hồ sơ, số lượng hồ sơ được giải quyết
cũng nhiều hơn. Đồng thời có quy định cụ thể thời gian nhận GCNQSDĐ sau khi họ
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính càng làm cho người dân an tâm và tin tưởng hơn vào
cơ quan nhà nước.
UBND Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh cũng giảm số lần ký giấy, nếu ttheo
Nghị định 17/1999/NĐ-CP là 2 lần thì bây giờ chỉ còn 1 lần, hạn chế mất thời gian của
UBND Quận, huyện, Thành phố để UBND Quận, huyện, Thành phố thuộc tỉnh thực
hiện các công tác quản lý nhà nước về hành chính và đất đai khác.
 Sự khác nhau về quy định CNQSDĐ giữa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị
định 79/2001/NĐ-CP so với Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP có những điểm thoáng hơn được thể hiện như sau:
- Quy định thời điểm thực hiện.
- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng.
- Không quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất nông nghiệp phải
chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ,

thông qua thừa kế QSDĐ.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Không quy định hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mới được nhận
CNQSDĐ.
- Đối với đất chuyên dùng không quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đi nơi
khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất mới được chuyển nhượng.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các quy định tại Điều 121 của Luật
Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được
tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
 Sự khác nhau về quy trình thực hiện CNQSDĐ giữa Nghị định
17/1999/NĐ-CP và Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Nghị định 17/1999/NĐ-CP

Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Sau khi được UBND xã xác nhận
Hồ sơ chuyển nhượng lập tại UBND
vào hợp đồng chuyển nhượng chủ sử xã, sau khi chứng thực UBND xã có trách
dụng đất trực tiếp nộp tại văn phòng nhiệm chuyển cho VPĐK QSDĐ
UBND huyện.
Văn phòng UBND huyện là cơ

VPĐK QSDĐ có thể giao dịch trực
quan trung gian giữa chủ sử dụng đất và tiếp với chủ sử dụng đất hoặc thông qua
cơ quan địa chính, UBND huyện.
UBND xã, phường.
Chủ sử dụng đất phải mất 5 lần đi
Chủ sử dụng đất chỉ mất 4 lần đến cơ
đến các cơ quan Nhà nước.
quan Nhà nước.
Cơ quan địa chính phải trình ký lên
UBND huyện 2 lần.

Chỉ trình ký UBND huyện 1 lần.

Nghị định 181/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn rất
nhiều so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Hồ sơ chỉ cần có GCNQSDĐ hoặc các giấy
tờ về QSDĐ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và Hợp
đồng CNQSDĐ. Điều này tránh được những phức tạp, giúp giảm bớt nhiều giấy tờ
nhưng vẫn đảm bảo đủ cơ sở để xác nhận điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển
nhượng và hạn mức sử dụng đất. Đồng thời hạn chế rất nhiều các tranh chấp liền ranh
và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sau này. Mặt khác, để tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, trong thực hiện chuyển nhượng người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính bao gồm cả người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhằm
giảm bớt tình trạng đầu cơ đất đai và chỉ khi người dân có nhu cầu thật sự mới tham
gia thị trường chuyển nhượng.
I.3. Cơ sở pháp lý:
- Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Điều 3 chương I, điều 75 chương IV Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua ngày 24/7/1993.
- Điều 5, 6, 7 chương II, chương IV Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được
Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994.

- Điều 706 bộ luật dân sự năm 1995 được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Điều 1 và 3 luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về Luật sửa đổi một số điều
của Luật thuế chuyển quyền.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa
đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai.

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 104/2000/TT-TCĐC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định
19/2000/NĐ-CP.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn mẫu các Hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Chương IV, V luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Chương X Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng dất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Phần thứ V bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Ngày 29/7/2008 Nghị định 80/2008/NĐ-CP Nghị định chính phủ ban hành sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP và Nghị định 47/2003/NĐCP về lệ phí trước bạ.
- Điều 14 mục 1, điều 23 mục 2 chương II, điều 29 chương III Luật thuế thu nhập
cá nhân được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp
thứ 2 thông qua ngày 21 tháng 11 năm 2007.
I.4. Sơ lược về địa bàn nghiên cứu:
Huyện Hòa Thành trước là quận Phú Khương, một trong 4 quận của tỉnh Tây Ninh.
Sau ngày giải phóng được chính quyền cách mạng sắp xếp và đổi thành huyện Hòa
Thành với tổng diện tích tự nhiên là 203.790 ha, gồm 12 xã, một thị trấn và có số dân
218.866 người. Sau năm 2001 do thực hiện mở rộng Thị xã Tây Ninh nên đã cắt
chuyển một số xã, đến nay thì Hòa Thành chỉ còn 7 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích
tự nhiên là 8.311,84 ha.
Hòa Thành là huyện có diện tích tự nhiên nhỏ nhất tỉnh, nhưng mật độ dân số trung
bình khá cao. Huyện nằm ngay trung tâm tỉnh, sát cạnh Thị xã Tây Ninh, với mạng
lưới giao thông khá hoàn chỉnh, quốc lộ 22B chạy dọc qua hai đầu Nam Bắc nối các
huyện Châu Thành, Thị xã Tây Ninh, Trảng Bàng, Gò Dầu. Đồng thời là cầu nối giao
thông quan trọng giữa Thành phố Hồ Chí Minh với Campuchia. Các tỉnh lộ 797, 799,
đường tỉnh Nguyễn Thái Học, đường tỉnh Trường Đông – Chà Là liên kết với Thị xã
Tây Ninh ở phía Bắc và phía Đông huyện. Do đó Hòa Thành đã tạo nhiều điều kiện
thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển KT – XH – VH .
Trong những năm qua huyện đã có những thành công nhất định trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai như cấp giấy CNQSDĐ, chỉnh lý biến động đất đai, đo đạc
thành lập bản đồ,..trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề nóng bỏng rất

được quan tâm của người dân và các cơ quan ban ngành. Vì thế việc hệ thống đánh giá
tình hình chuyển nhượng trong những năm qua để rút ra những ưu khuyết điểm nhằm
đưa ra những kiến nghị phù hợp là một việc làm hết sức cần thiết.
Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Điểu Lai

Thế mạnh của huyện là thương nghiệp và dịch vụ, chiếm tỷ trọng khá cao trong
tổng GDP, bên cạnh đó ngành xây dựng cũng tương đối phát triển đóng góp to lớn vào
tổng GDP chung của huyện. Hòa Thành chưa có khu công nghiệp, cụm công nghiệp
tập trung chủ yếu là tiểu thủ công nghiệp, các cơ sở sản suất nhỏ lẻ do tư nhân làm
chủ, doanh nghiệp nhà nước không đáng kể.
Tuy nhiên, trong những năm qua huyện Hòa Thành đã có sự phát triển vượt bậc về
kinh tế, cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, văn hóa, giáo dục đặc
biệt được chú trọng. Về chính sách quản lý và sử dụng đất với cơ chế một cửa của
Phòng Tài Nguyên và Môi Trương, có sự hỗ trợ của Trung tâm dich vụ địa chính Hòa
Thành – đơn vị sự nghiệp có thu, đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện hồ sơ, giúp
công tác cấp giấy, chỉnh lý biến động đất đai, chuyển nhượng QSDĐ, được thực hiện
một cách nhanh chóng. Nhưng thực tế vẫn còn những vướng mắc nhất định trong vấn
đề đăng ký biến động đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng QSDĐ.
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
I.5.1. Nội dung nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung sau:
+ Điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện.
+ Tìm hiểu những quy định hiện hành về CNQSDĐ.

+ Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Hòa Thành giai đoạn từ 01/7/2004 –
6/2009.
+ Tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng, tình hình sử
dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế – xã hội thông qua
CNQSDĐ.
+ Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện CNQSDĐ. Đưa ra những
đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện công tác CNQSDĐ tại địa bàn nghiên cứu.
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, vận dụng các phương pháp sau:
Phương pháp điều tra, thu thập: Điều tra thu thập trực tiếp các thông tin, tài liệu,
số liệu về CNQSDĐ trên địa bàn huyện Hòa Thành, để theo dõi và ghi nhận lại diễn
biến của việc chuyển nhượng. Điều tra, hỏi thăm các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện, cán bộ địa chính xã, một số hộ dân chuyển nhượng và các hộ dân địa
phương sinh sống lâu năm trên địa bàn.
Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu thu thập được như số liệu chuyển
nhượng từng năm, dân số, diện tích chuyển nhượng và tình hình biến động đất đai
hàng năm.
Phương pháp phân tích: Phân tích, đánh giá các tài liệu, số liệu thu thập được về
số hợp đồng chuyển nhượng, diện tích biến động đất đai và hoạt động quản lý chuyển
nhượng của cơ quan nhà nước.
Phương pháp so sánh: So sánh tình hình CNQSDĐ qua các năm, giữa các xã và thị
trấn qua các năm, giữa các huyện khác trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
Phương pháp kế thừa: Kế thừa các báo cáo về tình hình CNQSDĐ của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hòa Thành, các nội dung nghiên cứu liên quan đến công
Trang 16