ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
THỦ THIÊM”

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÃ THÀNH TÂM
05124092
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CÔNG NGHỆ ĐỊA CHÍNH

LÃ THÀNH TÂM

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
THỦ THIÊM”

Giáo viên hướng dẫn ThS. Phạm Hồng Sơn

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

(Ký tên…………………………)

Tháng 6 năm 2009


LỜI CẢM ƠN

Để có được vốn kiến thức vững chắc làm hành trang vào đời , tôi đã được sự
dìu dắt, dạy dỗ của Cha mẹ, Quý thầy cô, anh chị. Tôi xin trân thành biết ơn:
Cha, mẹ đã sinh ra con, nuôi dưỡng và tạo điều kiện cho con ăn học và khôn
lớn như ngày hôm nay, cảm ơn những người thân trong gia đình đã động viên giúp đỡ,
tạo niềm tin cho con trong suốt thời gian qua.
Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ
nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt thời gian tôi ngồi trên ghế giảng đường.

Quý thầy cô đã tận tình giảng dạy truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu
để làm hành trang cho tôi vào đời.
Thầy Phạm Hồng Sơn đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt luận
văn tốt nghiệp này.
Cảm ơn anh Trần Tuấn Khanh và các anh, chị trong Ban bồi thường giải phóng
mặt bằng quận 2 đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực tập tại ban.
Cảm ơn tập thể lớp DH05QL cùng những người bạn thân đã luôn bên tôi động
viên chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập.
Do hiểu biết còn hạn chế và thời gian thực tập còn ngắn nên đề tài không tránh
được những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2009
Sinh Viên

Lã Thành Tâm


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lã Thành Tâm, Khoa Quản lý Đất đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chi Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư dự án Khu đô
thị mới Thủ Thiêm”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Hồng Sơn, Khoa Quản lý Đấi đai và Bất
Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chi Minh.
Nội dung tóm tắt báo cáo
Trong những năm gần đây đất nước ta đang trong thời kỳ hội nhập và phát
triển, để đáp ứng cho nhu cầu phát triển đất nước thì nhu cầu sử dụng đất đai để xây
dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, cảnh quan đô thị, lợi ích quốc gia, mục
đích phát triển kinh tế là rất lớn. Quận 2 Tp.HCM là một quận mới được thành lập và
được chọn để phát triển trở thành trung tâm mới của Thành phố do đó rất nhiều diện
tích đất trên địa bàn quận 2 được thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã

hội như: Dự án Xa lộ Hà Nội, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Đường vành đai phía Đông,
cầu Phú Mỹ…Trong đó dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một dự án điển hình được
các cấp các ngành đặc biệt quan tâm. Dựa trên những cơ sở khoa học như: Khái niệm
về đất đai,vai trò của đất đai…Cùng với các văn bản pháp luật có liên quan làm cơ sở
pháp lý, đề tài nhằm thực hiện mục tiêu phân tích, đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Bằng một số phương pháp
nghiên cứu chủ đạo như: thu thập tài liệu, so sánh, đánh giá…đề tài tập chung nghiên
cứu một số nội dung trọng tâm là:
Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Chính sách bồi thường đối với các loại đất, các công trình hiện hữu, chính sách
hỗ trợ đối với những chủ sử dụng có đất bị thu hồi trong phạm vi dự án.
Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án, phân
tích tìm ra những nguyên nhân gây vướng mắc làm chậm tiến độ bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư của dự án và đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc
đó.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài em nhận thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của dự án đã đạt được một số kết quả cụ thể là: Từ đầu dự án cho đến ngày
05/05/2009 đã ban hành quyết định bồi thường 9.016/15.583 hồ sơ , đạt tỷ lệ 57,85%,
với số tiền là 6.006,13 tỷ đồng, diện tích đã bồi thường là 418,78ha/690,08ha đạt
60.69%. Bước đầu đã tạo môi trường thông thoáng để xây dựng Khu đô thị mới Thủ
Thiêm, tạo điều kiện cho người dân có đất bị thu hồi ổn định đời sống.. Bên cạnh đó
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn tồn tại nhiều khó khăn vướng mắc làm
chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án. Nguyên nhân của vấn đề này
xuất phát từ nhiều yếu tố như: đơn giá bồi thường, chính sách hỗ trợ chưa hợp lý,
chính sách pháp luật chưa ổn định…Nhằm giải quyết được những mặt hạn chế còn tồn
tại đề tài đã đưa ra một số đề xuất như: kiến nghị điều chỉnh một số chính sách về bồi
thường và hỗ trợ, phải đảm bảo mức hỗ trợ cho người bị thu hồi đất có cuộc sống mới
ổn định…Nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường bàn giao mặt bằng theo đúng
kế hoạch đã đề ra.

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I TỔNG QUAN

Trang1
3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1 Cơ sở khoa học
3
I.1.2 Cơ sở pháp lý
4
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
5
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
8
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
15
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
17
II.1 Khái quát dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm
17
II.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới
17
II.1.2 Đặc điểm của dự án
18
II.1.3 Quy mô khu chức năng
18
II.1.4 Dự kiến các giai đoạn phát triển

21
II.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị mớ Thủ Thiêm 21
II.2.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
21
23
II.2.2 Quy trình của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
II.2.3 Quy trình của công tác bồi thường, bốc mộ cải táng, di dời mồ mả trong
Khu đô thị mới Thủ Thiêm
26
II.2.4 Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm 28
II.3 Kết quả thực hiên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
43
II.3.1 Tiến độ bồi thường thu hồi diện tích
43
II.3.2 Tiến độ bồi thường đối với cơ quan, đơn vị trường học,cơ sở tôn giáo tín
ngưỡng giân gian
44
II.3.3 Tiến độ bồi thường khu vực ưu tiên
44
II.3.4 Tiến độ xác nhận pháp lý đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước
47
II.3.5 Công tác tái định cư
47
II.4 Đánh giá nhận xét công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án
48
II.4.1 Ảnh hưởng của giá đất tại khu vực quận 2 và những vấn đề có liên quan đến
48
tâm lý chấp hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
II.4.2 Thuận lợi của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
49

II.4.3 Khó khăn của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
50
II.4.4 Nguyên nhân gây chậm trễ của công tác bồi thường hỗ trợ và tái đinh cư 50
KẾT LUẬN
59


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BT- HT- TĐC:
UBND
QĐ
GCN
GCNQSDĐ
QSDĐ
TP HCM
XHCN
TN&MT
BTGPMB
GPMB
NĐ
TTg
QH

Bồi thường - hỗ trợ - tái định cư
Uỷ ban nhân dân
Quyết định
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất

Thành phố Hồ Chí Minh
Xã hội chủ nghĩa
Tài nguyên và môi trường
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng
Nghị định
Thủ thướng
Quy hoạch


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Các đơn vị hành chính quận 2
Bảng 2: Thống kê các loại đất quận 2
Bảng 3: Thống kê các nhóm đất của quận 2
Bảng 4: Bảng cơ cấu dân số quận 2
Bảng 5: Phân loại hồ sơ chi trả bồi thường
Bảng 6: Kết quả bồi thường khu vực Hồ trung tâm
Bảng 7: Kết quả bồi thường Khu hạ tầng kỹ thuật
Bảng 8: Kết quả bồi thường tuyến đường Lương Định Của
Bảng 9: Kết quả bồi thường Kênh số 1
Bảng 10: Kết quả bồi thường Khu quảng trường – Công viên Vầng trăng

11
12
13
14
44
45
45

46
46
47


ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đặc biệt
là giai đoạn những năm gần đây khi tình hình giao lưu, hội nhập quốc tế đang được mở
rộng, đất nước ta đã và đang giao lưu hội nhập với thế giới trên mọi lĩnh vực, nước ta
đã chính thức trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO. Những yếu
tố thuận lợi nêu trên là yếu tố rất quan trọng để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài
nước, đầu tư xây dựng đất nước ta. Tuy nhiên để thu hút và tạo sự yên tâm cho các nhà
đầu tư chúng ta phải tổ chức thực hiện và quản lý tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, mặt bằng xây dựng. Để thực hiện đúng quy trình quy hoạch và đúng tiến độ
mà kế hoạch sử dụng đất đã đề ra thì công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định
cư cho người dân khi nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng.
Với tình hình trên thì công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất là vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm, tác động đến nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế xã hội như: bố trí cơ cấu lao động, nhu cầu sử dụng đất ổn định, ổn định
đời sống sinh hoạt và sản xuất của người dân có đất bị thu hồi. Hiện nay chính sách về
đất đai còn tồn tại nhiều hạn chế làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái
định cư rất phức tạp và mang tính thời sự cấp bách, trở thành vấn đề đáng quan tâm
của dư luận và là vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, các
cấp lãnh đạo nhà nước và các nhà đầu tư… Nếu giải quyết tốt vấn đề trên không chỉ
tạo môi trường thông thoáng cho các dự án, thu hút thêm các nhà đầu tư… mà còn góp
phần hạn chế tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai từ người sử dụng đất, ổn định
xã hội, củng cố lòng tin của người dân vào sự lãnh đạo của đảng và nhà nước, giảm
bớt quan liêu tham nhũng…Do đó, để thực hiện tốt công tác bồi thường hỗ trợ thiệt hại
và tái định cư đảm bảo ổn định đời sống cho người dân tạo sự yên tâm cho các nhà đầu
tư và tạo điều kiện để phát triển đất nước, chúng ta phải nghiên cứu các phương án bồi

thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư một cách hợp lý đảm bảo tính thống nhất, đồng
bộ phù hợp với pháp luật và đảm bảo cho quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi,
tạo điều kiện tốt cho sự thành công của dự án góp phần vào sự phát triển chung của đất
nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, hiện nay ở
Thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều các dự án lớn được các nhà đầu tư trong và ngoài
nước đầu tư xây dựng như: những khu chế xuất, khu đô thị, văn phòng cho thuê khu
du lịch, khu vui chơi giải trí, các nhà máy nước, các công trình công cộng…
Quận 2 là một quận mới được tách ra từ huyện Thủ Đức cũ vào năm 1997
nhưng hiện nay lại là quận đang được Thành phố ưu tiên đầu tư phát triển rất mạnh và
đang được các cấp lãnh đạo Thành phố định hướng phát triển thành trung tâm dịch vụ
thương mại, văn hóa, thể dục thể thao, và là trung tâm kinh tế chính trị mới của Thành
phố trong tương lai. Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một trong những dự án
trọng điểm của quận 2 nói riêng và của cả Thành phố nói chung đang được ưu tiên đầu
tư. Tuy nhiên dự án đã triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định
cư từ đầu những năm 2002 nhưng cho tới nay vẫn còn rất nhiều hộ dân trong khu vực
dự án vẫn không chịu bàn giao mặt bằng và cố tình không chịu hợp tác với các cơ
quan chức năng.


Xuất phát từ những vấn đề trên em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ
Thiêm” để làm báo cáo tốt nghiệp kỹ sư ngành Quản lý Đất đai.
9 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Nhà nước khi thu
hồi đất trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án Khu
đô thị mới Thủ Thiêm quận 2, Tp.HCM.
Tìm ra những ưu điểm và những mặt còn hạn chế của dự án, đưa ra một số đề
xuất nhằm khắc phục những hạn chế để đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
9 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu phương án bồi thường và việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm
9 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn của các phường An Khánh, An Lợi
Đông, Thủ Thiêm, Bình Khánh, Bình An, Thạnh Mỹ Lợi và An Phú, quận 2 Thành
phố Hồ Chí Minh.


PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm liên quan tới công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư
a) Đất đai: Là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối
ổn định thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trong,
bên trên và bên dưới như: Khí hậu, đất, điều kiện thủy văn, điều kiện địa chất, những
hoạt động của động, thực vật và hoạt động của con người trước đây và hiện tại, ở
chừng mực mà những thuộc tính này ảnh hưởng đến vấn đề sử dụng đất của con người
trong tương lai.
b) Giá quyền sử dụng đất: Là số tiền được tính trên một đơn vị diện tích đất
do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
c) Thu hồi đất: Là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền
sử dụng đất hoặc thu hồi lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản
lý theo quy định của Luật đất đai 2003.
d) Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng đất cho người bị thu hồi đất.
e) Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua việc đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp chi phí để người bị
thu hồi đất đến nơi ở mới.

f) Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những
người bị ảnh hưởng bởi dự án của nhà nước khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết
hoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điền kiện để tiếp tục sinh sống phải
di chuyển đi nơi khác.
g) Khung giá đất: Là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và mức
giá tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm
năng của đất đai sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và đạt hiệu quả cao nhất.
h) Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định UBND cấp
Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương hàng năm xây dựng bảng giá đất cho các loại
đất tại địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo cho sự
công bằng giữa những người sử dụng đất đai có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với tình hình thực tế của địa
phương, nếu giá quá cao thì sẽ ảnh hưởng tới mục đích sử dụng đất, nếu giá quá thấp
thì tiềm năng đất đai sẽ không được khai thác hết.
2. Những vấn đề có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là công tác rất
quan trọng vì giấy chứng nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có
đất bị thu hồi. Do đó, phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
sẽ vừa đảm bảo cho quyền lợi của người sử dụng đất vừa giúp cho công tác bồi
thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư được diễn ra nhanh hơn.
b) Việc quản lý hồ sơ địa chính: Những biến động đất đai càng phải được cập
nhập thường xuyên giúp cho việc xác định nguồn gốc đất được rõ ràng từ đó công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ dễ dàng thuận tiện và chính xác hơn.


c) Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính: Phải thật chính
xác vì khi tiến hành bồi thường phải dựa vào diện tích của từng thửa đất, từng loại đất
để làm cơ sở bồi thường. Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ giảm được tình trạng
tranh chấp khiếu nại, giúp cho công tác bồi thường được thuận lợi hơn.
d) Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Ảnh hưởng rất lớn đến

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các dự án đầu tư phải tránh tình trạng thực
hiện không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế.
Quy hoạch và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có mối quan hệ chặt chẽ với
nhau. Nếu quy hoạch hợp lý, phù hợp thì công tác bồi thường sẽ được thực hiện dễ
dàng hơn.
e) Đối với công tác giao đất, cho thuê đất: Phải được phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục phải nhanh gọn, không phức tạp, khi đó công tác bồi thường hỗ trợ tái
định cư sẽ diễn ra nhanh hơn và đúng tiến độ hơn.
I.1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
Các văn bản pháp lý của Chính phủ, các Bộ, Ngành có liên quan đến công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc quy định khung giá
các loại đất.
Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của chính phủ về việc đền bù thiệt hại
khi nhà nước thu hồi đất.
Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 và các văn bản điều chỉnh
bổ sung có liên quan của UBND Thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 367/TTg ngày 04/06/1996 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
Quyết định 1997/QĐ-UB ngày 10/05/2002 của UBND Thành phố về việc thu
hồi và giao đất xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về việc ban hành quy định về đền bù, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong
khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực tái định cư tại

quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 773/QĐ-UB ngày 26/02/2003 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân
Thành phố về việc phê duyệt đơn giá đất để tính bồi thường hỗ trợ thiệt hại trong khu
quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Luật đất đai 2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất
đai 2003.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.


Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Quyết định số 6565/QĐ-UBND ngày 27/12/2005 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng Khu trung tâm đô thị mới Thủ
Thiêm tỷ lệ 1/5000.
Quyết định số 6566/QĐ-UBND ngày 27/12/2005 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ
1/2000.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều
của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP
về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND ngày 16/8/2006 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về sửa đổi bổ sung quyết định 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 và quy
định kèm theo về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong khu quy hoạch xây
dưng khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực phục vụ tái định cư tại quận 2 Thành
phố Hồ Chí Minh.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Quyết định số 05/2007/QĐ-UBND ngày 22/6/2007 của UBND quận 2 về ban
hành quy chế thực hiện trình tự thủ tục trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
đối với dự án có vốn ngân sách trên địa bàn quận 2.
Quyết định số 04/2007/QĐ-UBND của UBND quận 2 về ban hành quy trình
bồi thường bốc mộ cải táng di dời mồ mả trong phạm vi giải tỏa triển khai thực hiện
các dự án có vốn ngân sách trên địa bàn quận 2.
Công văn số 4301/UBND-ĐTMT ngày 7/7/2008 của UBND Thành phố, kèm
theo công văn số 6445/STC-HĐTĐBT-BCG ngày 1/7/2008 của hội đồng thẩm định
bồi thường thành phố về việc hỗ trợ từ chính sách tái định cư đối với nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước trong dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.
Quyết định số 06/2009/QĐ-UBND ngày 21/1/2009 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quy định ban hành kèm theo Quyết
định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 và Quyết định 123/2006/QĐ-UBND ngày
16/08/2006 của UBND Thành phố về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong
khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực tái định cư tại
quận 2.


I.1.3 Cơ sở thực tiễn
Lược sử về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng: Đất đai là nguồn tài
nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của nền sản
xuất xã hội. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt, cố định về không gian, giới hạn về diện tích nhưng thời
gian sử dụng là vô hạn và không thể tự sản xuất ra được. Đất đai luôn bị các điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội chi phối trong suốt quá trình sử dụng. Vì vậy trong suốt quá
trình hình thành và phát triển của lịch sử thì công tác quản lý đất đai luôn được các nhà
cầm quyền quan tâm. Trong đó, vấn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất ở nước ta
được đặt ra từ rất sớm, phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia trong
các giai đoạn lịch sử, nhưng tùy theo từng thời kỳ và xu thế phát triển mà nhà nước
của các chế độ khác nhau quy định công tác này khác nhau. Tuy nhiên, với nhịp độ

phát triển kinh tế - xã hội ngày càng lớn, nhu cầu giải phóng mặt bằng ngày càng cao
thì việc sửa đổi, bổ sung các quy phạm pháp luật cho phù hợp với từng thời kỳ là điều
tất yếu.
Giai đoạn trước năm 1975: Nước ta còn chia cắt 2 miền, miền Nam nằm dưới
sự thống trị của chính quyền Mỹ - Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay các điền
chủ. Miền bắc đã giành được chính quyền và lập ra nền dân chủ cộng hòa, bước đầu
thiết lập quan hệ sản xuất XHCN, xây dựng cơ sở vật chất của XHCN, Đảng và nhà
nước ta rất quan tâm tới vấn đề ruộng đất. Ngay sau cách mạng tháng 8 thành công,
Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô vào ngày 14/07/1946 thêm vào đó ngày
04/12/1959 quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III đã thông qua luật
cải cách ruộng đất, nhà nước tịch thu ruộng đất và tài sản của thực dân pháp và của đế
quốc xâm lược khác, của địa chủ, Việt gian, phản động, cường hào… chia cho dân
nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất.
Giai đoạn từ 1975 đến 1993: Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của hội
đồng chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên
đất trường hợp cần đất sử dụng thì cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý
về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng, thỏa thuận, khi nhà nước thu hồi
đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù thực tế đối với đất ở còn đất nông nghiệp
thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 đến 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn
hầu hết các công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì nhà nước dùng
phương thức vận động tự nguyện “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Nhìn chung giai
đoạn này ít xảy ra khiếu nại về bồi thường vì giai đoạn này đất chưa có giá trị cao.
Năm 1988 Luật đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong
lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người sử dụng
đất khi bị thu hồi được quy định tại điều 49 “ khi đất đai đang sử dụng bị thu hồi vì
nhu cầu của nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thực tế và được giao đất khác”.
người nhận đất thì phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất giao lại đất cho
mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Đây chỉ là thảo thuận giữa người nhận đất và người có đất bị thu hồi chứ nhà nước

chưa can thiệp tới. Với quy định như trên dẫn đến tình trạng không thống nhất trong
chính sách đền bù thiệt hại giữa các địa phương.
Giai đoạn từ 1993 đến 2003: Luật đất đai 1993 được quốc hội khóa IX thông
qua ngày 14/07/1993 lấy hiến pháp năm 1992 làm nền tảng và kế thừa Luật đất đai


1988, đã có sửa đổi, bổ sung nhiều điểm mới cho phù hợp với thực tế và thừa nhận đất
đai có giá trị.
Điều 12 khẳng định “đất đai có giá và nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Điều 27 quy định “trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử
dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia , lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc
bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của chính phủ”.
Trong thời gian này một số tiêu cực trong việc quản lý và sử dụng đất bắt đầu
phát sinh như: giao đất không đúng thẩm quyền, trái nguyên tắc, tranh chấp, lấn chiếm
đất đai. Để Luật đất đai được phát huy, Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội và các
Bộ đã ban hành hệ thống văn bản và chính sách về đất đai trong đó có Nghị định
87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất và Nghị định
90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quy định đền bù thiệt hại khi nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Hai Nghị định này ra đời đã giải quyết phần nào nhữnh vướng mắc trong
công tác đền bù, giải tỏa tạo sự thống nhất trong cách tính đền bù giữa các địa phương
trong cả nước, hạn chế được sự biến động về giá thông qua quy định mức giá cao nhất
và thấp nhất.
Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế không phù hợp với thực tế như: với tốc độ
phát triển nhanh của nền kinh tế thị trường, giá đất đai biến động mạnh, bảng giá đất
cập nhập không kịp thời dẫn đến giá các loại đất theo bảng giá đất của các địa phương
thấp hơn nhiều so với giá trị thực trên thị trường gây ra những phản ứng mạnh từ

những người có đất bị thu hồi. Chính sách tái định cư, do thiếu quy hoạch, quá trình
thực hiện xây dựng các khu tái định cư chưa đồng bộ với việc đền bù giải tỏa.
Để khắc phục những hạn chế cho phù hợp với thực tế Luật đất đai 1993 đã được
sửa đổi bổ sung lần đầu năm 1998 ngày 24/04/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định
số 22/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/NĐ-CP trên cơ sở điều chỉnh bổ sung
một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP, quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối
tượng được bồi thường, không được bồi thường, hỗ trợ thêm cho tài sản bị thiệt hại,
giá đền bù thiệt hại gần với giá thị trường hơn điều chỉnh theo hệ số trược giá k hỗ trợ,
trợ cấp thích hợp cho người bị di dời. Đồng thời ngày 04/11/1998 Bộ Tài Chính cũng
ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/NĐ-CP
tuy nhiên Nghị định 22/NĐ-CP vẫn còn chưa khắc phục được những hạn chế: cuộc
sống của người dân sau khi di dời, tái định cư lại gặp khó khăn như tìm việc làm mới,
học hành, ổn định cuộc sống, xây dựng những mối quan hệ mới…
Giai đoạn từ 2003 đến nay: Để khắc phục những hạn chế cho phù hợp với
thực tế xã hội. Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực ngày 1/7/2004. Luật đất
đai 2003 đã có nhiều điều chỉnh phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay của đất
nước, đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang là bức xúc đáng quan
tâm của toàn xã hội.
Trong Luật đất đai năm 2003, tại Điều 38 đã bổ sung một số trường hợp phải
thu hồi của Điều 26 Luật đất đai năm 1993 cho phù hợp với thực tế. Luật đất đai 2003
còn mở rộng một số trường hợp được bồi thường và không bồi thường khi thu hồi đất


tại Điều 38, Điều 42, Điều 43 để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất.
Một điểm mới trong Luật đất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn quy định về việc thu
hồi để phục vụ vào mục đích phát triển kinh tế, trong đó có việc mở rộng đường theo
chủ trương chỉnh trang đô thị.
Đồng thời ngày 29/4/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/NĐ-CP

hướng đẫn thi hành Luật đất đai 2003. Để hướng dẫn những quy định mới về bồi
thường, giải tỏa và tái định cư thì ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định
197/2004/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để
thay thế cho Nghị định 22/NĐ-CP. Ngày 07/12/2004 Bộ Tài Chính đã ban hành Thông
tư 116/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 197/NĐ-CP.
Đến ngày 21/1/2006, căn cư vào Luật tổ chức chính phủ, Luật đất đai 2003 và
theo đề nghị của Bộ TN&MT, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/ND-CP
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2003, trong đó có một số nội dung sửa đổi bổ sung có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
Qua những thời kỳ trên ta có thể thấy được pháp luật đất đai của nước ta ngày
càng đổi mới, ngày càng phù hợp và có những đóng góp quan trọng cho công cuộc đổi
mới của đất nước, góp phần cải thiện đời sống của người dân ngày một tốt hơn góp
phần lớn tạo nên một xã hội hiện đại, công bằng, dân chủ và văn minh.
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Sơ lược về sự hình thành và phát triển của quận 2
Quận 2 được thành lập chính thức ngày 01/04/1997( trên cơ sở tách ra từ huyện
Thủ Đức cũ), gồm 11 phường: An Khánh, An Phú, An Lợi Đông, Bình An, Bình
Khánh, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái, Thủ Thiêm, Thảo Điền, Thạnh
Mỹ Lợi. Quận 2 được quy hoạch là quận trung tâm đối trọng với quận 1, là chung tâm
kinh tế văn hóa thương mại và dịch vụ quốc tế… mang tầm chiến lược trong sự phát
triển của Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi như: định
hướng phát triển dung, có vị trí thuận lợi, tiền năng đất đai, cảnh quan thiên
nhiên…quận 2 vẫn còn gặp phải rất nhiều khó khăn trong thời kỳ công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn yếu kém, sản xuất kinh doanh
phát triển chậm, trình độ dân trí chưa đấp ứng được yêu cầu trong giai đoạn
mới…Cùng với những hoạt động chưa phù hợp của tình trạng quy hoạch treo, thị
trường nhà đất đóng băng, làm cho vùng đất vốn giàu tiềm năng vẫn còn gặp nhiều
gian khó.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển của Thành phố, quận 2 được quy hoạch phát

triển cùng với trung tâm hiện hữu sẽ trở thành trung tâm mới của Thành phố. Do đó,
quận 2 cần được đầu tư và phát triển rất lớn và rất nhiều dự án lớn đã được triển khai
trên địa bàn quận trong đó một số dự án trọng điểm như: Đại lộ Đông- Tây, dự án Xa
Lộ Hà Nội, Đường vành đai phía đông, cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, Khu đô thị mới
Thủ Thiêm, Khu công nghiệp Cát Lái… Do đó công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trở thành nhiệm vụ thường xuyên và hết sức nặng nề của các cấp, các ngành của
quận 2.
Việc triển khai thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án
đầu tư đã đạt được nhiều kết quả góp phần tích cực vào việc sớm triển khai các dự án


trên địa bàn quận, từng bước làm thay đổi bộ mặt quận, đời sống nhân dân dần đi vào
ổn định và từng bước được nâng cao.
Quận 2 hôm nay đang trở thành một đại công trường với những công trình tầm
cỡ đang được triển khai các ngôi trường mới thi nhau mọc lên, các trung tâm y tế được
đầu tư xây dựng mới, các khu dân cư hiện hữu được chỉnh trang, trung tâm hành chính
quận được hình thành… Tạo tiền đề cho quận 2 trở thành một trung tâm đô thị mới
văn minh hiện đại trong tương lai không xa.
II.2.2 Vị trí địa lý
Quận 2 nằm ở phía Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diên tích tự
nhiên 5.017,72 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cách
trung tâm Thành phố 300m hướng qua sông Sài Gòn và giáp ranh với các đơn vị hành
chính sau:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức.
- Phía Đông Bắc giáp quận 9.
- Phía Đông Nam giáp huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai.
- Phía Nam giáp quận 7.
- Phía Tây Nam giáp quận 4.
- Phía Tây giáp quận 1.
- Phía Tây Bắc giáp quận Bình Thạnh.

Hình 1: Bản đồ quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh
Trên địa bàn quận 2 có 11 đơn vị hành chính cấp phường và 38 trục đường giao
thông chạy qua như: Đại lộ Đông Tây, Xa Lộ Hà Nội, Trần Não, Lương Định Của,
Nguyễn Duy Trinh…


Bảng 1: Các đơn vị hành chính quận 2
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích
(ha)

Cơ cấu
(%)

Toàn quận

5.017,72

100

1

Phường An Phú

1.021,24

20,35

2

Phường An Khánh

180,07

3,59

3

Phườn An Lợi Đông

359,80

7,17

4

Phường Bình An

187,02

3,73

5

Phường Bình Trưng Đông

331,44

6,61

6

Phường Bình Trưng Tây

205,21

4,09

7

Phường Bình Khánh

215,2

4,29

8

Phường Thạnh Mỹ Lợi

1.325,08

26,41

9

Phường Thảo Điền

373,39

7,44

10

Phường Thủ Thiêm

150,43

3,00

11

Phường Cát Lái

668,84

13,33

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận 2)
I.2.3 Điều kiện tự nhiên
1. Địa hình
Địa hình quận 2 khá phức tạp, có nhiều kênh rạch, địa hình phẳng thấp, độ dốc
theo hướng Bắc Nam, có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5m đến 1,1m.
Có các gò cao đáng chú ý là: Gò Bình Trưng cao từ 2m đến 5m, gò Cát Lái cao từ 2m
đến 2.6m. Ở những vùng có độ cao dưới 1m thường bị ngập nước, nước rút theo chế

độ thủy triều.
Tại các gò có địa hình cao thổ nhưỡng chủ yếu là đất phù xa cổ thành phần chủ
yếu là đất cát pha, sét pha cát, sạn sỏi ở trạng thái đặc cứng nên có sức chịu tải từ
1kg/cm2 đến 1,5kg/cm2. Đối với những khu vực có địa hình thấp dưới 2m, đất đai chủ
yếu là đất phù sa mới có thành phần gồm cát, bùn sét trộn lẫn với xác thực vật nên sức
chịu tải nhỏ hơn 0,7kg/cm2.
2. Khí hậu
Quận 2 nằm trong vùng khí hậu gió mùa cận xích đạo, tuy nhiên vị trí địa lý của
quận 2 được bao quanh và chia cắt bởi phần lớn sông Sài Gòn, Đồng Nai và hệ thống
kênh rạch nên khí hậu tương đối dễ chịu. Trong năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa tư
tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Chế độ nhiệt: Nhiệt độ cao và điều hòa quanh năm, trung bình đạt 270 cao nhất
đạt 300 (tháng4) thấp nhất đạt 26,80 (tháng11). Tuy nhiên sự chênh lệch nhiệt độ giữa
ngày và đêm khá lớn từ 5-100
Nắng: số giờ nắng của cả năm là 1.892 giờ tháng 5 có số giờ nắng nhiều nhất
204 giờ (6-7 giờ/ ngày), tháng 11 có số giờ nắng ít nhất 136 giờ (4-5 giờ/ngày).


Lượng mưa trung bình năm đạt 1.895 mm/năm (dao động trong khoảng từ
1.329mm-2.178mm), tập trung chủ yếu vào mùa mưa (Tháng 6,7,8,9,10) chiếm 90%
lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7 có lượng mưa nhiều nhất. Ngược lại vào mùa
khô, lượng mưa ít, chỉ chiếm 10% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 2 có số ngày
mưa ít nhất. Số ngày mưa bình quân hàng năm là 159 ngày.
Do nền nhiệt độ cao nên lượng bốc hơi trung bình/năm tương đối cao 1.399mm,
chiếm gần 60% lượng mưa. Và mùa khô lượng bốc hơi thường cao hơn mùa mưa
khoảng 90mm.
Độ ẩm không khí: trung bình đạt 76% nhìn chung không ổn định và có sự biến
thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 8 (mùa mưa) lên đến 82% thấp nhất vào tháng 2
(mùa khô) là 70%. Sự chênh lệch độ ẩm không khí giữa 2 mùa khoảng từ 10 – 15%.
3. Thủy văn

Trên địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Đồng Nai và sông Sài Gòn với
chế độ thủy văn bán nhật triều. Ngoài ra, trên phạm vi lãnh thổ còn có hệ thống các
kênh rạch chằng chịt khác như rạch Bà Cua, rạch Chiếc … Chế độ thủy văn của các
kênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng của sông Đồng Nai và sông Sài Gòn.
I.2.4 Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất đai
Theo thống kê đất đai năm 2007 tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5.017,72
ha chiếm 2,39% diện tích đất tự nhiên của Thành phố. Trong đó đất nông nghiệp
chiếm 44,68%, đất chiếm dụng19.39%, sông suối kênh rạch tự nhiên chiếm 22,83%,
mặt nước chưa sử dụng chiếm 0,04%. quận 2 có quỹ đất rất lớn, hầu hết là đất trống,
thuận lợi cho đầu tư xây dựng các công trình và phát triển hệ thống giao thông.
Bảng 2: Thống kê các loại đất quận 2
STT

Loại đất

1

Nông nghiệp

2

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

2.241,91

44,68

Đất ở

972,97

19,39

3

Đất chuyên dung

621,69

12,39

4

Sông suối, kênh rạch

1.145,48

22,83

5

Đất bằng chưa sử dụng

33,64

0,67

6

Mặt nước chưa sử dụng

2,03

0,04

(Nguồn: phòng Tài nguyên Môi trường quận 2)
Quận 2 có các nhóm đất sau:
- Nhóm đất xám: Chiếm 7% tổng diện tích đất toàn quận, chủ yếu ở 2 phường
Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây và một ít phường Thạnh Mỹ Lợi.
- Nhóm đất phù sa: Chiếm 13% tổng diện tích đất toàn quận, chủ yếu ở phường
Cát Lái và Thạnh Mỹ Lợi.
- Nhóm Đất phèn phát triển: Chủ yếu tập chung ở các phường Thảo Điền, Bình
Khánh, An Phú và An Khánh, chiếm 16% tổng diện tích đất toàn quận nằm chủ yếu ở
vùng trũng, độ PH dưới 4,5.


- Nhóm đất phèn tiềm tàng chiếm tỷ lệ cao nhất với khoảng 64% diện tích đất
toàn quận. Phân bố chủ yếu ở các phường Thủ Thiêm, Bình Khánh, An Khánh, An
Phú, An Lợi Đông và Bình An.
Bảng 3: Thống kê các nhóm đất của quận 2
STT

Tên nhóm đất

Diện tích

(ha)

Tỷ lệ
(%)

1

Đất xám

351,24

7

2

Đất phù sa

652,31

13

3

Đất phèn phát triển

802,84

16

4

Đất phèn tiềm tàng

321,13

64

(Nguồn: Kết quả phân tích số liệu thống kê)
2. Cảnh quan môi trường
Quận 2 được bao bọc bởi hai con sông lớn là sông Sài Gòn và sông Đồng Nai
và hai rạch lớn là rạch Bà Cua và Rạch Chiếc và các hệ thống kênh rạch chằng chịt.
Quận 2 có tiềm năng lớn về cảnh quan thiên nhiên, rất phù hợp cho việc phát triển các
loại hình du lịch, văn hóa, thể dục thể thao kết hợp với du lịch sinh thái, tạo điều kiện
thuận lợi để giao lưu với các vùng lân cận, phát triển kinh tế, xã hội.
I.2.6 Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội
1. Điều kiện kinh tế
Trong giai đoạn 2000 – 2005, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm
của 3 ngành kinh tế chủ yếu (công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp , thương mại – dich
vụ, nông nghiệp) đạt mức 33,59%. Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
tăng bình quân hàng năm 23,47%, doanh thu thương mại - dịch vụ tăng hàng năm
71.93% sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, giá trị sản xuất bình quân hàng năm giảm
6,10%, thu ngân sách vượt chỉ tiêu phấn đấu, tăng bình quân hàng năm 14,85%.
Kinh tế ngoài quốc doanh có tốc độ tăng trưởng bình quân giá trị sản xuất đạt
171,56%/năm, kinh tế quốc doanh đạt 309,79%/năm và liên doanh với nước ngoài đạt
18,21%/năm.
2. Điều kiện xã hội
a) Dân số: Theo tổng điều tra dân số ngày 01/04/2009 quận 2 có 27.328 hộ dân
với 128.505 nhân khẩu, gồm 63.257 nam và 65.248 nữ, với 89.328 nhân khẩu thường
trú và 38.760 nhân khẩu tạm trú.
Mật độ dân số bình quân 2.514 người/km2 và có sự chênh lệch khá lớn giữa các

phường, cao nhất là phường An Khánh với 8.747 người/km2 thấp nhất là phường
Thạnh Mỹ Lợi 756 người/km2.


Bảng 4: Bảng cơ cấu dân số quận 2
Số dân
(người)

Tỷ lệ
(%)

STT

Chỉ tiêu

1

Tổng dân số

128.505

100

2

Nam

63.257

49,22

3

Nữ

65.248

50,78

(Nguồn: Phòng thống kê quận 2)
Trong 5 năm trở lại đây tỷ lệ tăng dân số của quận 2 có sự biến động thất
thường: năm 2005 tỷ lệ tăng dân số là 4,97% năm 2004 tỷ lệ tăng dân số là 12,91%
sang năm 2008 tỷ lệ tăng dân số lại là 3,84%, nguyên nhân tăng giảm phần lớn là do tỷ
lệ tăng dân số cơ học.
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trong những năm qua vẫn không thay đổi và giữ mức
1% đến 1,3%.
b) Lao động việc làm và thu nhập
- Lao động, việc làm
Theo thống kê năm 2008 trên địa bàn quận 2 có 78,388 người trong độ tuổi lao
động, chiếm 60,99% dân số toàn quận, thấp hơn tỷ lệ của Thành phố là 68,75%. số lao
động có việc làm chiếm 68%, chưa có việc làm chiếm 8,21%, nội trợ chiếm 13,89%,
còn lại là sinh viên, học sinh.
Trong những năm gần đây các cấp chính quyền, đoàn thể đã tạo công ăn việc
làm cho người lao động với nhiều hình thức, hàng năm giải quyết việc làm được
khoảng 5.000 lao động, tăng 12,5% so với những năm 2003 – 2005. Năm 2008 tỷ lệ
lao động thất nghiệp giảm xuống còn 8,21% đây là dấu hiệu lạc quan của tình hình
phát triển kinh tế xã hội của quận 2.
- Thu nhập và mức sống
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của
người dân không ngừng được cải thiện và nâng cao, thu nhập bình quân đầu người đạt

790.000 đồng/người/tháng.
Đã hoàn thành chương trình xóa đói giảm nghèo, giúp cho 2.171 lượt hộ vượt
khó, giảm nghèo, đang đẩy mạnh dạy nghề, hỗ trợ vốn cho người nghèo để thoát
nghèo.
3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a) Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: Trong giai đoạn 2000 – 2005 cùng với
sự phát triển và đô thị hóa sự ra đời của Luật doanh nghiệp cùng với sự phục hồi của
nguồn vốn đấu tư trực tiếp nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kéo theo sự tăng
trưởng giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận 2
luôn tăng từ 1.209,12 tỷ đồng năm 2005 lên 3.004,91 tỷ đồng năm 2008 tốc độ tăng
trưởng bình quân hàng năm đạt 23,47%, giảm tỷ trọng từ 89,34%/ năm còn 63,18%/
năm trong năm 2008.
b) Nông nghiệp: Khu vực kinh tế nông nghiệp, thủy sản của quận 2 có quy mô
nhỏ và trình độ phát triển không cao. Giá trị sản xuất nông nghiệp thủy sản có xu
hướng giảm dần hàng năm từ 19,13 tỷ đồng năm 2005 xuống còn 15,94 tỷ đồng năm
2008, tương ứng tốc độ giảm bình quân 6,1%/năm, giảm tỷ trọng từ 1,2% từ năm 2005


xuống còn 0,33%/năm 2008. Nguyên nhân chủ yếu là do tốc độ đô thị hóa ngày càng
nhanh dẫn đến diện tích đất nông nghiệp, thủy sản ngày càng bị thu hẹp.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu khái quát về dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn quận 2.
Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án.
Những kết quả đạt được của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, những
mặt còn hạn chế.
Đánh giá nhận xét công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và tiến hành
nghiên cứu những giải pháp nhằm khắc phục những mặt còn hạn chế và đưa ra một số

đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập tài liệu: thu thập các tài liệu liên quan đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn; các số liệu, tài liệu về dự án.
Phương pháp so sánh: so sánh tình hình kinh tế xã hội trước và sau khi có dự
án, các chính sách pháp luật, giá bồi thường với giá chuyển nhượng trên thị trường.
Phương pháp thống kê: thống kê số liệu về tổng số hồ sơ phải chi trả bồi thường
, tổng số hồ sơ đã hoàn tất chi trả bồi thường, số hồ sơ chưa giải quyết…
Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến của một số chuyên gia về công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay của nhà nước để có cái nhìn khái quát hơn ,
chính xác hơn.
Phương pháp kế thừa: Kế thừa các số liệu của ban bồi thường, giải phóng mặt
bằng quận 2 về tiến độ thực hiện dự án, các số liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã
hội từ phòng tài nguyên môi trường quận 2, tài liệu tổng quan của một số báo cáo tốt
nghiệp của các khóa trước.
Phương pháp điều tra thực tế: trực tiếp xuống địa bàn nghiêm cứu, điều tra hiện
trạng về giá đất, thu thập ý kiến của người dân có đất bị thu hồi để làm cơ sở so sánh
tình hình thực tế trên địa bàn với phương án bồi thường do nhà nước quy định.


I.3.3 Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu
Điều tra thu thập điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội trên địa
bàn

Tìm hiểu chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của quận 2
và của dự án nghiên cứu

Kết quả bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

Đánh giá, đưa ra những giải
pháp và kiến nghị
Sơ dồ 1: Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu
Bước 1: Điều tra thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế xã hội,
trên địa bàn nghiên cứu, đồng thời tiếp cận tìm hiểu chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư cho toàn quận và chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô
thụ mới Thủ Thiêm.
Bước 2: Thu thập số liệu phản ánh tiến độ, kết quả thực hiện công tác bồi
thường hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại Ban bồi thường - giải
phóng mặt bằng quận 2
Bước 3: Từ kết quả thu thập được đưa ra nhận xét, đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tiến hành nghiên cứu,
đề xuất những ý kiến nhằm giải quyết những vấn đề còn bất cập.


PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Khái quát về dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại quận 2 Thành phố Hồ Chí
Minh
Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được xác định trong quy hoạch tổng thể Thành
phố Hồ Chí Minh, là trung tâm mới của Thành phố, cùng trung tâm hiện hữu sẽ trở
thành trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh ở thế kỷ 21, văn minh, hiện đại, giàu bản
sắc dân tộc. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố tại kỳ họp thứ 8, khóa VII
và Đại hội Đảng bộ Thành phố lần VIII đã ra Nghị quyết xác định công trình Khu đô
thị mới Thủ Thiêm là một trong 5 chương trình, công trình kinh tế đòn bẩy của Thành
phố giai đoạn 2006 - 2010 với mục tiêu “Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành
một trung tâm đô thị văn minh, hiện đại, trung tâm tài chính - dịch vụ - thương mại cao
cấp của Thành phố và khu vực theo cơ chế tổ chức quản lý mới nhằm tạo một bước
đột phá đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng dịch vụ, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu

kinh tế, đáp ứng yêu cầu phát triển Thành phố trong giai đoạn mới”.
II.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới

Hình 2: Phối cảnh tổng thể Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Căn cứ theo đồ án quy hoạch tổng thể của Thành phố Hồ Chí Minh và Quyết
định số 6566/QĐ-UB ngày 27/12/2005 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Khu đô
thị mới Thủ Thiêm nằm trong bán đảo Thủ Thiêm, đối diện với trung tâm quận 1, qua
sông Sài Gòn nằm trên địa bàn quận 2 thuộc các phường Bình An, An Khánh, An Lợi


Đông, Thủ Thiêm, Bình Khánh. Trước đây khu vực này là vùng đất hoang hóa, nhiễm
mặn, dân cư chủ yếu sinh sống bằng nghề nông.
- Phía Bắc: Giáp sông Sài Gòn và phần còn lại của phường Bình An, Bình
Khánh quận 2.
- Phía Nam: giáp sông Sài Gòn qua quận 4 và quận 7.
- Phía Tây: giáp sông Sài Gòn qua quận 1.
- Phía Đông: giáp sông Sài Gòn qua quận 7 và giáp rạch Cá Trê nhỏ.
II.1.2 Đặc điểm của dự án
Kết nối với trung tâm hiện hữu của Thành phố Hồ Chí Minh có một nền lịch sử,
văn hóa phong phú và một số trung tâm lịch sử mang tính đặc thù như: cầu vượt sông
Sài Gòn, đường hầm Đại Lộ Đông Tây, Quảng trường, Công viên…
Các dịch vụ tư vấn và các sản phẩm phải được thực hiện trên tinh thần khu
trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là khu đô thị mang tính giao tiếp với mong muốn dân
số định cư là 200.000 người và một triệu lượt du khách, người lao động đến sinh hoạt
trong một ngày đêm.
Nổi bật và khai thác tối đa cảnh quan sông nước, thiên nhiên và địa hình của
bán đảo Thủ Thiêm nhằm tạo một sắc thái đặc trưng của đô thị Nam bộ trong xu thế
phát triển, tiến bộ của nhân loại hướng đến hoàn thiện mô hình đô thị sinh thái trong
tương lai. Việc tổ chức xanh hóa bộ mặt đô thị kết hợp với cảnh quan sông nước tạo ra
đặc thù hấp dẫn và sự tiến bộ của tri thức quy hoạch hiện đại được xem là tiêu chuẩn là

yêu cầu tất yếu có tính bắt buộc đối với Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
II.1.3 Quy mô và khu chức năng
1. Quy mô
Khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạnh với tổng diện tích 930ha.
Trong đó:
Khu đô thị mới: 770ha, khu tái định cư: 160ha.
Dân số: Khu đô thị mới khoảng 200.000 người, Khu tái định cư 45.000 người.
2. Quy hoạch phân khu chức năng Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Khu trung tâm thương mại, tài chính, dich vụ:
92ha.
Khu trung tâm Hội trợ, triển lãm quốc tế:
100ha.
Khu nhà ở cao cấp:
55ha.
Khu trung tâm văn hóa, du lịch, giải trí:
100ha.
Công viên trung tâm:
95ha.
Khu trung tâm hành chính:
18ha.
Đất dành cho giao thông:
177ha.
Thủ Thiêm đã sẵn sàng để nổi bật như một trung tâm mang tính môi trường,
bền vững, kinh tế và đầy sức sống của thế kỷ 21 cho Thành phố Hồ Chí Minh, cho
Việt Nam, cho cả Khu vực Đông Nam Á.