THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAK PƠ TỈNH GIA LAI.
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (840.14 KB, 64 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐAK PƠ -TỈNH GIA LAI.
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
LÊ THỊ NHẠN
05124175
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT.
LÊ THỊ NHẠN
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐAK PƠ -TỈNH GIA LAI
Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên:………………………………..
-
TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 –
LỜI CẢM ƠN
Được sự quan tâm, giúp đỡ của Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản Trường
Đại Học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt là giáo viên hướng dẫn thầy Hà Thúc Viên,
cùng sự giúp đỡ tận tình của các cô, chú, anh, chị tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Đak Pơ em đã hoàn thành đề tài tốt nghiệp “Thực trạng hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ – tỉnh Gia
Lai”. Có được kết quả của ngày hôm nay trước hết là phải kể đến công lao dạy dỗ, chỉ
bảo tận tình của các quý thầy, cô trong khoa cũng như sự cố gắng, nổ lực không ngừng
của bản thân. Em có lời cảm ơn xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất
Đai và Bất Động Sản, quý thầy cô các bộ môn.
Thầy Hà Thúc Viên đã giúp đỡ, chỉ bảo em rất nhiều trong suốt quá trình thực
tập, luôn đưa ra những ý kiến hay giúp em hoàn thành đề tài này.
Các cô, chú, anh, chị tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Pơ đã tạo
điều kiện thuận lợi cho em, cung cấp đầy đủ các số liệu, tài liệu cần thiết cho đề
tài của em.
Gia đình, bạn bè những người luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ em rất nhiều.
TP. Hồ Chí Minh ngày 15/07/2009
Sinh viên thực hiện
Lê Thị Nhạn
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Nhạn, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai."
Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện từ 03/2009 - 07/2009 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Đak Pơ - tỉnh Gia Lai
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, việc Nhà nước quy định cho người sử dụng
đất được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở cho việc khai
thác tiềm năng đất đai, giải phóng sức sản xuất. Huyện Đak Pơ là địa bàn có nhiều lợi
thế trong trao đổi liên vùng về kinh tế - xã hội, vốn và lao động cũng như tiêu thụ sản
phẩm nên việc người sử dụng đất thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh là rất cần
thiết.
Đề tài đã khái quát toàn diện về các mặt của xã hội và cơ chế quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Làm tiền đề cho việc đánh giá mức độ ảnh hưởng đến
kết quả đăng ký thế chấp trong thời gian qua.
Bằng các phương pháp như là: Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh
và phương pháp chuyên gia đã tổng hợp đánh giá, phân tích các văn bản hiện hành liên
quan đến đăng ký thế chấp cũng như đối tượng và quy trình hoạt động của vấn đề
nghiên cứu. Từ kết quả nghiên cứu đề tài đã phân tích những khó khăn, vướng mắc
trong việc thực hiện trình tự, thủ tục thế chấp thông qua đó đề xuất hướng giải quyết
và kiến nghị để việc đăng ký thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn. Tạo cho đối tượng sử
dụng đất yên tâm thực hiện các quyền của mình và góp phần tích cực trong việc đem
lại nguồn thu ngân sách cho huyện nhà.
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã phản ánh thực trạng công tác quản lý nhà nước về
đất đai của huyện trong thời gian qua đã góp phần quan trọng vào hoạt động đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn. Mặt khác, đề tài đã
nêu lên được quy trình cũng như trình tự thực hiện cho việc đăng ký thế chấp, làm nền
tảng cho việc đánh giá kết quả thu được từ hoạt động này.
Bên cạnh những kết quả đạt được đáng khích lệ trong việc đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ, song vẫn tồn tại
những khó khăn cần phải được giải quyết. Từ kết quả thu được của việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ta thấy chưa thật sự tương xứng với
tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đak Pơ như hiện nay. Vì vậy, huyện cần
nâng cao giá trị đất đai hơn nữa bằng cách tạo cơ chế thông thoáng cho đối tượng sử
dụng đất
i
MỤC LỤC
Trang
Tóm Tắt ................................................................................................................................ i
Mục Lục ............................................................................................................................... ii
Bảng Biểu - Biểu đồ - Sơ đồ .................................................................................................iv
Chữ viết tắt........................................................................................................................... v
ĐẶT VẤN ĐỀ....................................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................................. 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................................... 3
I.1/ Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................................ 3
I.1.1/ Cơ sở khoa học ............................................................................................................. 3
1/ Một số khái niệm ............................................................................................................... 3
2/ Bản chất, đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất ........................................................... 4
3/ Ý nghĩa của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong
nền kinh tế thị trường ............................................................................................................ 5
4/ Những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.................................................................................................................................... 6
5/ Giới thiệu sơ lược về hoạt động cho vay của Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak
Pơ - tỉnh Gia Lai ................................................................................................................... 17
6/ Cách thức giải quyết quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi thu hồi nợ ................ 21
I.1.2 Cơ sở pháp lý:............................................................................................................... 22
I.1.3 Cơ sở thực tiễn.............................................................................................................. 24
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:.......................................................................................... 24
I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu............................................................ 24
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .................................................................................................... 24
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:.............................................................................................. 25
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................ 26
II. 1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu:............................. 26
II.1.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên: .................................. 26
1.Điều kiện tự nhiên ............................................................................................................. 26
2. Tài nguyên thiên nhiên ...................................................................................................... 28
II.1.2. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện ............................................ 29
1.Thực trạng về kinh tế ......................................................................................................... 29
2.Thực trạng về xã hội .......................................................................................................... 32
3.Tình hình quản lý đất đai của huyện ................................................................................... 34
a) Khảo sát, đo đạc, xác định địa giới hành chính; lập, quản lý bản đồ địa giới
hành chính, bản đồ địa chính ................................................................................................. 34
b) Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................................... 35
c) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ....................... 35
d) Công tác tài chính đất đai và giá đất ................................................................................. 35
e) Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý và sử dụng đất. ......................................................................................................... 36
f) Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.................................................................. 36
ii
g) Công tác cấp GCNQSDĐ.................................................................................................. 37
II.2. Thực trạng hoạt động thế chấp trong thời gian qua của huyện ........................................ 38
II.2.1. Các trường hợp thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ được đăng ký tại VPĐKQSDĐ. ............... 38
II.2.2. Nguyên tắc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ.......................................................... 38
II.2.3. Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiện đăng ký đăng ký . 39
II.2.4. Lệ phí đăng ký. ........................................................................................................... 39
1) Đối tượng và mức thu ....................................................................................................... 39
2) Tổ chức thu, nộp và quản lý sử dụng ................................................................................ 40
II.2.5. Trình tự, thủ tục thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu ................................................................................ 41
II.2.6.Thực trạng đăng ký thế chấp của địa phương từ năm 2006 - 06/2009 ........................... 44
II.2.7. Một số kết quả đạt được trong hoạt động cho vay thế chấp tại Chi nhánh
Ngân hàng NN & PTNT huyện Đak Pơ................................................................................. 50
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ............................................................................. 54
TÀI LIỆU KHAM KHẢO .............................................................................. 56
Phụ lục
iii
BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
BẢNG BIỂU
Bảng I.1.1.4f: Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm......................... 16
Bảng II.1.2.1.b1: Kết quả sản xuất nông nghiệp huyện Đak Pơ ............................................. 30
Bảng II.1.2.1.b2: Tổng đàn gia súc, gia cầm năm 2008 ......................................................... 31
Bảng II.1.2.2: Hiện trạng dân số huyện Đăk Pơ phân theo đơn vị hành chính
năm 2008 ............................................................................................................................. 32
Bảng II.1.2.3g: Tình hình cấp GCNQSDĐ của huyện đến cuối năm 2008 ............................. 37
Bảng II.2.3.1b: Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ ................................................... 40
Bảng II.2.6.1: Tình hình đăng ký thế chấp, xóa thế chấp của huyện từ năm 2006
đến nay ................................................................................................................................. 44
Bảng II.2.6.2: Số hộ đăng ký vay thế chấp năm 2006 ........................................................... 45
BảngII.2.6.3: Số hộ đăng ký vay thế chấp giai đoạn 2007 - 2008........................................... 47
Bảng II.2.7.1: Thống kê tình hình dư nợ tại Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT huyện
Đak Pơ.................................................................................................................................. 50
Bảng II.2.7.2: Thống kê theo mục đích vay vốn từ năm 2006 đến 06/2009 ............................ 51
Bảng II.2.7.3: Các hình thức tín dụng cho vay thế chấp ở Chi nhánh Agribank
Đak Pơ từ năm 2006 đến 06/2009 ......................................................................................... 52
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ II.1.2.1: Cơ cấu kinh tế huyện năm 2008 .................................................................. 29
Biểu đồ II.2.6.1: Tình hình đăng ký thế chấp, xoá thế chấp của huyện từ năm 2006
đến nay ................................................................................................................................. 44
Biểu đồ II.2.6.2: Tỷ lệ hồ sơ thế chấp theo mục đích vay vốn................................................ 48
Biểu đồ II.2.7.1: Thống kê tình hình dư nợ tại chi nhánh ngân hàng NN&PTNT
huyện Đak Pơ ....................................................................................................................... 50
Biểu đồ II.2.7.2: Thống kê theo mục đích vay vốn từ năm 2006 đến 06/2009 ........................ 51
Biểu đồ II.2.7.3: Các hình thức tín dụng cho vay thế chấp ở chi nhánh Agribank
Đak Pơ từ năm 2006 đến 06/2009 ......................................................................................... 53
SƠ ĐỒ
Sơ đồ I.1.1.5: Quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng NN và PTNT.................................... 19
Sơ đồ I.1.1.1: Vị trí địa lý huyện Đak Pơ............................................................................... 26
Sơ đồ II.2.5: Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Phòng TN & MT huyện
Đak Pơ ................................................................................................................................ 41
iv
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BĐS:...........................................................Bất động sản
CMND:.......................................................Chứng minh nhân dân
ĐKGDBĐ:..................................................Đăng ký giao dịch bảo đảm
GCNQSDĐ: ...............................................Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐƠ:.............................................Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
GCNQSHNƠ:.............................................Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
KNTS: ........................................................Khoanh nuôi tái sinh
NN & PTNT: ..............................................Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
NVTD: .......................................................Nhân viên tín dụng
QSDĐ:........................................................Quyền sử dụng đất
QSDĐƠ:.....................................................Quyền sử dụng đất ở
QSHNƠ:.....................................................Quyền sở hữu nhà ở
TAND: .......................................................Tòa án nhân dân
TN & MT: ..................................................Tài nguyên và Môi trường
TTCN: ........................................................Tiểu thủ công nghiệp
TSGLVĐ: ...................................................Tài sản gắn liền với đất
UBND: .......................................................Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ: .............................................Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XDCB: .......................................................Xây dựng cơ bản
v
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường Bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất) là một trong ba thị
trường nguồn lực chủ đạo đầu vào của nền kinh tế (gồm thị trường bất động sản, thị
trường lao động và thị trường vốn), có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Nhiều người cho rằng trong nước không thể có nguồn vốn lớn mà phải trông chờ vào
nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Hiện tại vấn đề được nhiều người chú ý là nước ta có
thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tìm ẩn trong bất động
sản. Nếu vực dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tìm ẩn) với
thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Muốn
vậy nhất thiết phải có một cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản có quyền được
thế chấp bằng bất động sản một cách dễ dàng hơn. Nếu làm tốt cơ chế này thì đất nước
sẽ có một nguồn vốn chủ động từ nội lực phục vụ cho đầu tư công nghiệp hóa - hiện
đại hóa.
Trong nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
việc tìm hiểu thông tin về tài sản trước khi tiến hành giao dịch dân sự, kinh tế liên
quan đến tài sản đó là hoạt động của các bên tham gia giao dịch hết sức chú trọng. Do
đó Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 về đăng ký
giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc cải thiện môi trường đầu tư.
Trên cơ sở của nghị định này ngày 04/07/2003 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư liên tịch 03/TTLT/BTP-BTNMT về việc hướng dẫn trình
tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất. Sau đó Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ban hành nhằm
quy định rõ hơn trước khi ngân hàng giải ngân thì buộc phải đăng ký thế chấp nếu
không giao dịch đó sẽ không có hiệu lực. Tiếp đến là Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 “sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005”. Những quy định này là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng của đất đai, tăng giá
trị quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo nhu cầu vốn cho
hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất, giao đất nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Theo
đó cho thấy việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã góp phần nhân
đôi giá trị sử dụng đất và mang lại ý nghĩa kinh tế thiết thực cho người dân, bởi không
phải bất cứ ai có nhu cầu muốn cải thiện và nâng cao mức sống đều có đủ điều kiện
thực hiện được, nhờ nguồn vốn vay được sẽ giúp họ sớm thực hiện được đúng mục
đích, nhu cầu của mình ngay cả khi khả năng thực tế chưa cho phép.
Tuy nhiên, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở nước ta
nói chung, ở huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai nói riêng chưa phát triển mạnh mẽ và chưa
phát huy hết tính tích cực của nó và vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế.
Xuất phát từ vấn đề nói trên tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai”
nhằm phân tích, đánh giá các vấn đề xoay quanh hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
Trang 1
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất
- Đưa ra một số đề xuất, giải pháp khắc phục góp phần hoàn thiện công tác thế
chấp của địa phương.
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: đối tượng, chủ thể, điều kiện, trình tự và thủ tục
đăng ký thế chấp, hoạt động cho vay.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chủ yếu nghiên cứu các vấn đề xoay quanh hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại huyện Đak Pơ – tỉnh Gia Lai giai đoạn từ năm
2006 đến nay.
Trang 2
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học:
1/ Một số khái niệm
Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được
pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng.
Tài sản gắn liền với đất: là tài sản không di dời được, bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp
việc thế chấp bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và tài sản đó.
Vườn cây lâu năm, rừng cây.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Quyền sở hữu tài sản
Quyền sở hữu tài sản nghĩa là có quyền quyết định hay định đoạt đối với tài
sản đó như: cho, tặng, bán, thừa kế, thế chấp….
Thế chấp
Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay
vốn, không có sự chuyển giao giữa người thế chấp và người nhận thế chấp, người thế
chấp vẫn sử dụng quyền sử dụng đất của mình để khai thác và sử dụng. Nếu như
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế
chấp lại là hình thức chuyển quyền có điều kiện vì quyền sử dụng đất ở đây chỉ là vật
bảo đảm cho một khoản vay.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Bên bảo đảm
Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký
quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp
bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.
Bên nhận bảo đảm
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện
quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận
cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, tổ chức tín dụng trong
trường hợp tín chấp và có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong
trường hợp ký quỹ.
Trang 3
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là việc bên bảo đảm hoặc người thứ ba có nghĩa vụ hoặc
cam kết dùng tài sản của mình (tài sản có thể là hiện tại hoặc hình thành trong tương
lai) để bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ dân sự hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự, có
thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện mà việc
thực hiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm cho bên
nhận bảo đảm để được hưởng lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác.
Tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau
thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà
bên bảo đảm có quyền nhận.
2/ Bản chất, đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Hiến pháp 1992 (Điều 18): “Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”. Cụ
thể hoá quy định này Luật đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư nước ngoài
tại Việt Nam (đã sửa đổi, bổ sung)…cho phép người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng. Đó chính là cơ sở pháp
lý để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp của mình. Vì đối tượng thế chấp là
đối tượng đặc biệt nên có những đặc điểm sau:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, kinh tế đặc thù. Đất đai là
loại tài sản đặc biệt không giống với các loại tài sản thông thường khác, vì vậy nếu so
sánh thế chấp tài sản thông thường với thế chấp quyền sử dụng đất ta sẽ thấy một bên
dùng quyền sở hữu tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ còn một bên dùng quyền sử dụng
đất để đảm bảo.
+ Đối với tài sản thông thường khi đem thế chấp thì tài sản thế chấp có thể do
bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba giữ. Nhưng khi thế chấp quyền sử
dụng đất, người sử dụng đất chỉ giao giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp
pháp thế chấp quyền sử dụng đất của mình và họ vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất đó
trong thời hạn thế chấp sao cho việc sử dụng đó không vi phạm hợp đồng thế chấp.
+ Thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt so với các hình thức
chuyển quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, cho
thuê lại, góp vốn liên doanh hình thành pháp nhân mới. Trong quan hệ thế chấp quyền
sử dụng đất thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác chỉ xảy ra khi
đến hạn mà bên thế chấp không còn khả năng trả nợ vay. Khi đó, bên nhận thế chấp sẽ
tiến hành phát mãi, đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Qua những đặc điểm nêu trên, ta thấy thế chấp quyền sử dụng đất là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất
chỉ là sự chuyển giao tạm thời một loại giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất sang cho bên nhận thế chấp nhằm thõa mãn lợi ích của hai
bên chứ hoàn toàn không thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như việc thực hiện nghĩa
vụ đối với Nhà nước.
Trong thực tế cuộc sống, không phải ai có nhu cầu về vốn đều có thể vay vốn được
vì có thể họ không có tài sản hoặc có mà không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn. Do
Trang 4
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho những người này vay vốn mà vẫn bảo đảm được
quyền lợi của bên vay, pháp luật cho phép người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất
của mình để bảo đảm cho những đối tượng trên vay vốn tại các tổ chức tín dụng.
3/ Ý nghĩa của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trong nền kinh tế thị trường.
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mở ra một khả năng mới cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thêm nguồn vốn để giải quyết những khó khăn trong
cuộc sống, đầu tư sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lợi của đất, mở rộng các
ngành nghề, giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho xã hội.
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước không có khả năng và điều kiện bao cấp
toàn bộ cho xã hội, mà với vai trò quản lý Nhà nước chỉ có thể đầu tư một phần giới
hạn ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng ban đầu cho sự phát triển kinh
tế xã hội. Còn lại, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đầu tư vào sản xuất, kinh
doanh phải tự lo trang trải vốn bằng nguồn vốn tự có hoặc đi vay của các tổ chức tín
dụng. Tất nhiên, có “vay” phải có “trả” hơn nữa còn phải bảo đảm chắc chắn được
nghĩa vụ trả nợ của mình trong đó thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
là một trong những hình thức phổ biến.
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của
người sử dụng đất vì nó không những mang lại giá trị tài sản đích thực cho người sử
dụng đất mà nó còn đáp ứng nhu cầu được vay vốn của họ thông qua việc dùng tài sản
là quyền sử dụng đất để thế chấp như: nhà, đất và các tài sản khác gắn liền với đất làm
vật bảo đảm tiền vay. Cho nên, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những giải
pháp giúp họ giải quyết được vấn đề thiếu vốn và giải quyết những khó khăn trong
cuộc sống.
Hướng tới mục tiêu chung của sự phát triển đất nước mà Đảng ta đã đề ra là:
“Dân giàu, nước mạnh, xã hội cân bằng, dân chủ và văn minh”. Thông qua việc thế
chấp, người chủ BĐS có thể vay được những khoản tiền cần thiết. Từ đó, họ có thể cải
thiện điều kiện sống, phát triển công việc sản xuất, kinh doanh, ngày càng nâng cao
được mức sống của mình. Đây là một trong những biện pháp hữu hiệu mang lại hiệu
quả kinh tế cao góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước.
Mặt khác, thế chấp BĐS còn có nhiều điểm khác biệt so với các hình thức thế
chấp tài sản khác, hoặc với hình thức cầm cố. Cụ thể thế chấp quyền sử dụng đất thì họ
vẫn có thể khai thác các nguồn lợi, lợi tức từ đất, còn đối với tài sản là nhà cửa thì họ
vẫn có thể cư trú, sinh hoạt ở đó hay là tiếp tục các hoạt động kinh doanh, sản xuất tại
đó. Như vậy, người sử dụng đất vẫn có thể sử dụng BĐS đã thế chấp nếu không có
hành vi vi phạm hợp đồng thế chấp. Đây chính là một trong những ưu thế của thế chấp
quyền sử dụng đất so với các hình thức khác của giao dịch bảo đảm, và cũng là một ưu
đãi mà Nhà nước giành cho người sử dụng đất.
Nổi bật, trong những năm trở lại đây, các hình thức vay vốn để mua nhà, sửa
nhà, xây nhà, hợp tác lao động sang các nước ngày càng phổ biến đáp ứng được các
nhu cầu thiết yếu về cuộc sống cho người sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng
cho tổ chức tín dụng mở rộng thị trường vay vốn mà vẫn chủ động trong việc thu nợ.
Trang 5
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Cho vay là hoạt động kinh doanh kiếm lời của các tổ chức tín dụng nhưng lợi
nhuận chỉ sinh ra khi hoạt động vay vốn được thực hiện, tức là phải tìm được khách
hàng. Vấn đề khó khăn mà các tổ chức tín dụng gặp phải là vốn huy động được mà
không có khách hàng vay, mặc dù họ đang rất cần vốn để phục vụ các nhu cầu của
cuộc sống hàng ngày, cũng như đầu tư cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ.
Thấy được tình hình đó Nhà nước với chức năng quản lý đã đưa ra những quy định
nhằm tháo gỡ tình trạng trên, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp xúc với
nguồn vốn của các tổ chức tín dụng, từ đó cùng lúc giải quyết được vấn đề thiếu vốn
của các nhà đầu tư, kinh doanh, vừa giải quyết được tình trạng tồn vốn của các tổ chức
tín dụng. Trong đó, những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất là hình thức phổ biến.
Tóm lại, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chẳng những
tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho người đi vay (gồm người sử dụng đất và người
được người khác bảo lãnh) là có vốn phục vụ cho các nhu cầu thiết thực của cuộc sống
hàng ngày, các chủ đầu tư đẩy mạnh tăng gia, sản xuất, kinh doanh góp phần ngày
càng nâng cao mức sống của họ, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Hơn nữa,
những quy định này là biện pháp bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng thu được
nợ vay vốn mà còn thu hút thêm nhiều khách hàng ngày càng mở rộng thị trường vốn.
4/ Những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất
a) Chủ thể trong quan hệ thế chấp
Chủ thể tham gia trong quan hệ thế chấp lúc nào cũng gồm cả 2 thành phần: Thứ
nhất là bên thế chấp gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, pháp nhân nước ngoài…Thứ
hai là bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy
định của luật tổ chức tín dụng.
Tuy thế chấp là quyền của người sử dụng đất nhưng không phải bất cứ tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân nào cũng đủ điều kiện để thế chấp. Quyền sử dụng đất không phải
là “loại tài sản” thuộc sở hữu riêng một cá nhân, một tổ chức nào mà đây là quyền
năng của Nhà nước. Nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho người sử dụng đất, lẽ ra
họ chỉ được sử dụng, khai thác các hoa lợi, lợi tức từ đất nhưng để tạo điều kiện nhằm
hổ trợ người dân được vay vốn, Nhà nước cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền
sử dụng đất của mình để vay vốn nếu đủ điều kiện mà pháp luật quy định.
b) Thế chấp quyền sử dụng đất
Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất
Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất,
thì người sử dụng đất được trực tiếp khai thác, sử dụng đất theo mục đích do Nhà nước
xác định thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có các quyền sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn…
Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất hợp pháp đều
đương nhiên có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định chỉ trong các
trường hợp sau đây, người sử dụng đất mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được nhà nước giao đất hoặc do nhận
chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp của người
Trang 6
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
khác hoặc đất không thu tiền sử dụng đất được chuyển sang hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất;
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất không thu tiền sử dụng
đất được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất,
tiền đã trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do được Nhà nước cho
thuê trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền
thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất do được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do được Nhà nước Việt
Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được
thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất hoặc
một trong các loai giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
Thứ hai, tại thời điểm thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp vẫn đang trong
thời hạn sử dụng đất.
Thứ ba, đất không có tranh chấp
Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất
Đối với tổ chức
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó được thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức
tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật (điểm d
khoản 2 Điều 110).
- Theo quy định tại khoản 6 Điều 90 và điểm d khoản 1 Điều 111 Luật đất đai
2003, tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc được Nhà nước cho thuê
đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất
cho cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trước tiền thuê đất, tiền thuê lại đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm, thì tổ chức kinh
tế được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì tổ
chức đó được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
Trang 7
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy
định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp
quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh ( khoản 7 Điều 113).
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đất
đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc đã trả
tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả
tiền thuê đất (khoản 6 Điều 90).
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 1 Điều 119).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 3 Điều 119).
- Theo quy định tại khoản 6 Điều 90 Luật đất đai năm 2003, trong trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày
Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại
hoặc trả trước tiền thuê lại cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít
nhất là 05 năm thì được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì tổ chức, cá nhân nước
ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được
thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước ta đã tạo nhiều điều kiện cho các đối
tượng tham gia thế chấp hơn, quy định về đối tượng tham gia thế chấp ngày được chặt
chẽ và mở rộng phạm vi hơn. Điều đó cũng chứng tỏ Nhà nước ta rất quan tâm và luôn
củng cố lại hệ thống văn bản pháp luật đất đai nói riêng và các văn bản pháp luật khác.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ
Theo pháp luật đất đai hiện hành thì hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định như sau:
Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được
tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và
kí tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng
đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí tên hoặc có văn bản
ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trang 8
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có công chứng, chứng thực.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất là tổ chức trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng
công chứng.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ mà người sử đất là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia
đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại phòng công chứng hoặc
chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Ban quản lý khu kinh tế, Ban quản lý
khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý).
Các bên giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ
- Có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng công chứng, UBND xã, phường, thị
trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng. Nội dung hợp đồng, văn bản về BĐS phải bảo
đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Việc soạn thảo hợp đồng, văn bản về BĐS có thể tham khảo các mẫu hợp đồng,
văn bản ban hành kèm theo Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày
13/3/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thời điểm có hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì hợp đồng
thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ.
Việc thế chấp có hiệu lực đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại
VPĐKQSDĐ.
Về giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp
Theo quy định tại khoản 5 Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì giá trị
quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm được xác định như sau:
- Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thì được xác định theo giá đất
do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị
QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng;
- Giá trị quyền sử dụng đất đối với các trường hợp khác, thì do các bên tham gia
giao dịch bảo đảm thỏa thuận.
Giải quyết tranh chấp khi phát sinh hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Theo quy định của Luật đất đai 2003, khi có tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ, thì trước hết các bên tranh chấp tự hòa giải; vì đây là hợp đồng mang tính
chất dân sự nên phải được sự thương lượng giữa hai bên, nếu không hòa giải được thì
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất phải tiến hành hòa giải, nếu UBND xã, phường,
thị trấn đã hòa giải mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí, thì TAND sẽ có
thẩm quyền giải quyết, kể cả trường hợp bên thế chấp đã có GCNQSDĐ hoặc chỉ có
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất
đai 2003.
Trang 9
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Như vậy, theo quy định tại các điều 135, 136 và 137 Luật đất đai 2003, thì hòa
giải tại UBND xã, phường, thị trấn là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất.
c) Thế chấp tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất
Theo pháp luật đất đai hiện hành quy định tài sản gắn liền với đất được thế chấp
bao gồm:
Nhà ở
Công trình kiến trúc khác
Cây rừng
Cây lâu năm
Theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai 2003 thì “trường hợp có tài sản gắn liền
với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Tuy
nhiên, theo hướng dẫn tại điểm 5.1 khoản 5 Mục III Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT
ngày 13/4/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004, thì tài sản gắn liền với đất không
được ghi trên GCNQSDĐ trong các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;
+ Đất mà chưa hình thành tài sản trên đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ;
+ Người được cấp GCNQSDĐ không có nhu cầu ghi nhận tài sản gắn liền với đất.
Nguyên tắc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất
Theo pháp luật về đất đai thì chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thế
chấp TSGLVĐ. Trong trường hợp xử lý TSGLVĐ đã thế chấp, mà người sử dụng đất
hợp pháp không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ thì Nhà
nước bảo đảm việc giao đất hoặc tiếp tục cho thuê đất đối với người nhận TSGLVĐ.
Trường hợp thế chấp TSGLVĐ mà đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
người sử dụng đất, thì không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Các trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.
Đối với tổ chức
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 109 Luật đât đai năm 2003, tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp QSDĐ và được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất đã trả có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài
sản thuộc sở thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật (khoản 3 Điều 110).
- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003, tổ chức kinh
tế sử dụng đất thuê, kể cả trường hợp thuê lại đất trong Khu công nghiệp được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
Trang 10
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật.
- Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2003, thì tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 114 Luật đất đai năm 2003 thì hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thuê được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì chỉ có
quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay
vốn sản xuất, kinh doanh.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2003 thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê hàng
năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Điểm b khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất
hàng năm được bán, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất
thuê lại tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Ngoài các truờng hợp nêu trên, theo quy định tại Điều 121 Luật đất đai năm 2003,
thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở tại Việt Nam được thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐƠ tại tổ chức tín dụng
hoạt động tại Việt Nam.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Theo khoản 3 Điều 119 Luật đất đai năm 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam.
- Theo khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Theo luật 2003 ta thấy những trường hợp thế chấp QSDĐ ít hơn so với thế chấp
TSGLVĐ, điều này cũng phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất trả tiền theo hình thức
nào mà pháp luật mới quyết định thế chấp TSGLVĐ hoặc QSDĐ. Hơn nữa TSGLVĐ
là sở hữu của người sử dụng cho nên Nhà nước phải tạo điều kiện thuận lợi cho họ thế
chấp tài sản mà mình có được để đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn trong kinh doanh,
sản xuất.
Trang 11
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Thế chấp nhà ở
Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên
hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà
ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là Tổ
trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản.
Người yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở có thể là người được bên thế chấp hoặc
bên nhận thế chấp uỷ quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với QSDĐƠ thì VPĐKQSDĐ
thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều
nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Chỉ được thế chấp nhà ở
nếu có đủ các điều kiện sau đây:
+ Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Hợp đồng thế chấp bằng TSGLVĐ không
bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Riêng việc thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng,
chứng thực của UBND huyện đối với nhà ở tại đô thị; chứng thực của UBND xã đối
với nhà ở tại nông thôn.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp TSGLVĐ có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký vào
hợp đồng.
Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng thế chấp TSGLVĐ, thì cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Toà án nhân dân.
d) Các loại đất không được thế chấp.
Luật đất đai năm 2003 quy định khá rắc rối, phức tạp tại 5 điều: Điều 110, 111,
112, 113 và 119 về các loại đất được phép thế chấp. Tuy nhiên, rất khó phân biệt được
những trường hợp nào không được phép thế chấp, kể cả đã đọc kỹ các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn. Vì vậy, cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp như:
+ Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê từ
ngày 01/7/2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền
thuê đất còn lại dưới 05 năm; đất thuê cảng hàng không, sân bay; đất của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
+ Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng QSDĐ, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước;
Trang 12
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
+ Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường
hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư;
+ Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
+ Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng
công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông,
thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép;
+ Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử
dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với
Nhà nước;
+ Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy
hoạch;
+ Đất không có đủ các điều kiện cấp GCNQSDĐ;
+ Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, bồi thường;…
e) Trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có).
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ có công chứng, chứng thực theo quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật đất đai hoặc có xác nhận của Ban quản lý
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định tại khoản 10 Điều 2
của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, một (01)
bản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bên thế chấp chưa có
GCNQSDĐ thì nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Giấy xác nhận của cơ quan Nhà nước đang
quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trong trường hợp bên thế chấp có tên trong
Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; các giấy tờ theo quy định tại điểm a và điểm c
khoản 1 Điều 135, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 13, các điểm a, c, d và đ khoản 1
Điều 137 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để thực hiện đồng thời với việc cấp
GCNQSDĐ.
Trang 13
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
- Trong trường hợp thực hiện việc đăng ký thế chấp đồng thời việc tách thửa,
hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài những giấy tờ nêu tại các tiết a, b, c điểm này, còn
phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 17/ĐK ban hành kèm theo
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.
Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn
liền với đất hình thành trong tương lai gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có).
- Hợp đồng thế chấp một (01) bản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Trường hợp bên thế
chấp là chủ sở hữu các TSGLVĐ thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp
vốn bằng QSDĐ mà không hình thành pháp nhận mới thì hồ sơ đăng ký có
GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giất tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50
của Luật đất đai hoặc hợp đồng thuê QSDĐ, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có công
chứng, chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường
hợp hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý
khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao.
- Bản sao Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ
trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận
của Ban quản lý khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao hoặc tài sản đó
không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư.
Trình tự thực hiện đăng ký thế chấp
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Nếu bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài nộp hồ sơ đăng ký tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, nơi có đất.
- Nếu bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất tại phường nộp hồ sơ đăng ký tại VPĐKQSDĐ cấp huyện, nơi có đất.
- Nếu bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất tại nông thôn (xã, thị trấn), thì hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại UBND xã, thị trấn
nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất không từ chối
đăng ký trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn (xã, thị
trấn) có nhu cầu đăng ký và nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký.
Như vậy có nghĩa họ có quyền lựa chọn nơi nộp hồ sơ. Quy định này tạo điều
kiện thuận lợi hơn cho người yêu cầu đăng ký.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ đăng ký
- Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, cán bộ đăng ký phải kiểm tra về thẩm quyền
đăng ký và tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký.
Thẩm quyền đăng ký được xác định căn cứ vào:
Người sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân;
Địa hạt nơi có đất, tài sản gắn liền với đất;
Trang 14
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
Loại tài sản gắn liền với đất và nội dung đăng ký.
- Tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký được xác định căn cứ vào sự đầy đủ của các giấy tờ
có trong hồ sơ so với quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp tại UBND xã, thị trấn thì UBND xã, thị
trấn thu lệ phí đăng ký; vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp và trao cho người yêu
cầu đăng ký giấy biên nhận hồ sơ.
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp
lệ. UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển toàn bộ hồ sơ và lệ phí đăng ký đã thu
cho VPĐKQSDĐ cấp huyện.
- Nếu không đủ điều kiện thế chấp thì cán bộ đăng ký từ chối đăng ký và hướng dẫn
người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định. Việc từ chối đăng ký phải được
lập thành văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
+ Trường hợp VPĐKQSDĐ từ chối đăng ký, thì trả lại toàn bộ hồ sơ và lệ phí
đăng ký đã thu cho người yêu cầu đăng ký hoặc gửi cho UBND xã, thị trấn, nếu hồ sơ
đăng ký được nộp tại UBND xã, thị trấn.
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả
đăng ký hoặc nhận được hồ sơ và lệ phí đăng ký (trong trường hợp từ chối đăng ký)
UBND xã, thị trấn có trách nhiệm trả cho người yêu cầu đăng ký.
Bước 3: Thực hiện đăng ký
- Nếu việc đăng ký đúng thẩm quyền và hồ sơ đăng ký hợp lệ thì cán bộ đăng ký
yêu cầu người đi đăng ký nộp hồ sơ nộp lệ phí đăng ký; ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ,
phút, ngày, tháng, năm) vào đơn yêu cầu đăng ký; vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế
chấp, và cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả đăng ký.
- Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ, có GCNQSDĐ, GCNQSHNƠ và
GCNQSDĐƠ; GCNQSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (gọi
chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được cấp theo quy
định của pháp luật đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ
sơ, nếu nộp hồ sơ sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm
nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
- Trong trường hợp hồ sơ đăng ký chỉ có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì việc đăng ký thế chấp được
thực hiện trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày VPĐKQSDĐ
nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
- Cán bộ đăng ký ghi nội dung đăng ký vào trang bổ sung của GCNQSDĐ theo quy
định của Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT
ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; vào Sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai
theo hướng dẫn tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT
- Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.
Bước 4: Trả kết quả
- Lưu giữ hồ sơ đăng ký thế chấp. Cơ quan đăng ký lưu một (01) bản, bản còn lại trả
trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký cùng
với hợp đồng và các loại giấy tờ khác theo quy định của Thông tư hoặc gửi cho UBND
Trang 15
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại
UBND xã, thị trấn.
f) Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
Lệ phí đăng ký
Lệ phí đăng ký thế chấp được thực hiện theo Thông tư liên tịch số
03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp được quy
định như sau:
Bảng I.1.1.4f: Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
STT
CÁC TRƯỜNG HỢP NỘP LỆ PHÍ
MỨC THU
(đồng/trường
hợp)
1
Đăng ký giao dịch bảo đảm
60.000
2
Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
50.000
3
Đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm
40.000
4
Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký
40.000
5
Yêu cầu sửa chữa sai sót trong đơn yêu cầu đăng ký giao
dịch bảo đảm
10.000
2) Mức thu phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm:
Mức thu phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm được quy định như sau (mỗi
lần cung cấp thông tin của bên bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm được tính là một trường
hợp):
TT
CÁC TRƯỜNG HỢP NỘP PHÍ
MỨC THU
(đồng/trường
hợp)
1
Cung cấp thông tin cơ bản (Danh mục giao dịch bảo đảm,
tài sản cho thuê tài chính; sao đơn yêu cầu đăng ký)
10.000
2
Cung cấp thông tin chi tiết (Văn bản tổng hợp thông tin
về các giao dịch bảo đảm)
30.000
g) Xóa đăng ký thế chấp
- Cơ quan đăng ký thế chấp thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:
+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện.
+ Việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
+ Hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản án, quyết định của tòa án.
+ Tài sản thế chấp đã được xử lý theo quy định của pháp luật.
+ Theo thỏa thuận của các bên.
- Trong trường hợp xóa đăng ký do hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản án,
quyết định của Tòa án thì việc đăng ký thế chấp không có giá trị pháp lý kể từ thời
điểm đăng ký.
Trang 16
Ngành :Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Nhạn
- Việc xóa đăng ký được thực hiện tại VPĐKQSDĐ nơi đã thực hiện việc đăng ký
thế chấp đó.
- Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp gồm có:
Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cán bộ đăng ký tiếp nhận và thụ lý hồ sơ, kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ, thông tin
lưu giữ tại cơ quan đăng ký → thực hiện xoá các thông tin tại Sổ địa chính, Sổ theo
dõi biến động đất đai, xóa nội dung đăng ký thế chấp trên trang bổ sung của
GCNQSDĐ → chứng việc xóa đăng ký vào đơn yêu cầu xóa đăng ký → trả trực tiếp
hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu xóa đăng ký.
5) Giới thiệu sơ lược về hoạt động cho vay của Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT
huyện Đak Pơ - tỉnh Gia Lai.
Với sự phát triển về kinh tế trên địa bàn huyện Đak Pơ hiện nay có rất nhiều chi
nhánh và phòng giao dịch ngân hàng được thành lập và đã đi vào hoạt động. Do thời
gian thực tập có hạn nên đề tài chỉ nghiên cứu về Chi nhánh Ngân hàng NN & PTNT
huyện Đak Pơ để tìm hiểu hoạt động thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ.
Các quy định về cho vay thế chấp BĐS tại của Ngân hàng NN & PTNT huyện
Đak Pơ - tỉnh Gia Lai.
Những đối tượng khách hàng được vay
+ Các pháp nhân và cá nhân Việt Nam
Các pháp nhân là doanh nghiệp Nhà nước, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ
chức khác có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Hộ gia đình, cá nhân
Tổ hợp tác
Doanh nghiệp tư nhân
Công ty hợp doanh
+ Các pháp nhân và cá nhân nước ngoài
Điều kiện để được vay vốn
- Đối với khách hàng là các pháp nhân và cá nhân Việt Nam:
+ Có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật;
+ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp;
+ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết;
+ Có dự án đầu tư, phương pháp sản xuất kinh doanh hoặc dịch vụ phục vụ sản
xuất kinh doanh và đời sống phải khả thi và có hiệu quả.
+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ,
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của Agribank Đak Pơ
- Đối với khách hàng vay là pháp nhân và cá nhân nước ngoài:
Khách hàng vay vốn là pháp nhân và cá nhân nước ngoài phải có năng lực pháp
luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân
Trang 17
