ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TỪ NĂM 2004
ĐẾN NAY

SVTH : MAI THI THU THANH
MSSV : 05124118
LỚP
: DH05QL
KHÓA : 2005 - 2009
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

-Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH

MAI THỊ THU THANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TỪ NĂM 2004

ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Du
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ……………)

-Tháng 7 năm 2009-

2


LỜI CẢM ƠN

Trải qua bốn năm học tại trường ĐH Nông Lâm TP Hồ Chí Minh để lại trong
em rất nhiều tình cảm tốt đẹp, nhất là lớp ĐH Quản Lý Đất đai khóa 31.
Em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám Hiệu trường ĐH Nông Lâm TP Hồ Chí Minh.
- Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
Cám ơn các thầy cô đã tận tình chỉ bảo, truyền đạt cho em những kiến thức và
kinh nghiệm quý báu trong thời gian qua.
Em xin trân trọng gửi lời biết ơn đến thầy ThS. Nguyễn Du đã trực tiếp hướng
dẫn và chỉ bảo tận tình cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Em cũng xin chân thành cám ơn các cô chú anh chị ở Văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất Quận 9 đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em trong suốt quá trình
thực tập tại địa bàn.
Đồng thời cũng xin lời cám ơn đến các bạn bè đã giúp đỡ động viên trong suốt
quá trình học tập.
Em nhận thức được rằng chuyên môn và kinh nghiệm của em còn hạn chế. Tuy
đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không thể tránh khỏi thiếu

sót. Kính mong thầy cô, các anh chị và các bạn tận tình góp ý kiến để bài luận văn
được hoàn thiện hơn.

ĐH Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009
Sinh viên
Mai Thị Thu Thanh

3


TÓM TẮT
MAI THỊ THU THANH, Trường ĐH Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh, Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Ngành Quản Lý Đất Đai, Khóa 31.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận 9 từ năm 2004 đến nay”.
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Du, Bộ môn Quy Hoạch, Khoa Quản Lý
Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Địa điểm thực tập: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 9, TP.HCM.
Quận 9 là một quận ngoại ô của Thành phố Hồ Chí Minh. Quận được thành lập
theo Nghị định số 03-CP của Thủ tướng Chính phủ ngày 6 tháng 1, 1997 tách ra từ
huyện Thủ Đức cũ. Vốn là vùng đất sình lầy, chằng chịt kênh rạch… đã được đầu tư
cơ sở hạ tầng, nay Quận 9 thật sự đã thay da đổi thịt và đang trên đà phát triển với một
diện mạo mới. Đi kèm đó là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
và đất ở diễn ra rất mạnh mẽ và phức tạp. Điều này đã gây không ít khó khăn cho địa
phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề tài thực hiện dựa trên các phương pháp: chuyên gia, kế thừa, phân tích, tổng
hợp tập trung vào một số nội dung như: khái quát điều kiện tự nhiện kinh tế xã hội,
đánh giá hiện trạng sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai và tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009. Từ đó, đưa ra những đánh giá
sát thực về thực tế áp dụng các văn bản pháp luật đất đai, về trình tự thủ tục giải quyết

hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn quận. Đề tài đã đánh giá một số
vấn đề như: tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, hiệu quả kinh tế - xã hội từ việc
chuyển nhượng trên địa bàn. Đồng thời, cũng đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ những vướng mắc còn tồn tại.
Sự phối hợp giữa Phòng tài nguyên môi trường Quận 9 và Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đã đạt được những hiệu quả nhất định trong công tác giải quyết hồ
sơ. UBND Quận đã chính thức áp dụng phần mềm GIS trong công tác giải quyết hồ
sơ, điều này đẩy mạnh được công tác giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai, nhất là hồ
sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kết quả: qua thời gian tìm hiểu đã thu được những kết quả nhất định. Nắm
được tình hình chuyển nhượng của Quận 9 trong thời gian qua, từ đó nhận rõ được
những thuận lợi và khó khăn của cán bộ trong quá trình giải quyết hồ sơ. Đưa ra được
những kiến nghị cần thiết giúp cho việc giải quyết hồ sơ được tốt hơn.

4


MỤC LỤC
Tiêu đề
Trang
LỜI CÁM ƠN ..............................................................................................................
TÓM TẮT ....................................................................................................................
MỤC LỤC....................................................................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, PHỤ LỤC..............................................
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT......................................................................
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................
I.1 ĐẶT VẤN ĐỀ.......................................................................................................1
I.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..................................................................................1
I.3 YÊU CẦU .............................................................................................................2
I.4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .................................2

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU...........................................................................3
II.1 Cơ sở thực tiễn .....................................................................................................3
II.1.1 Giai đoạn trước năm 1975.......................................................................3
II.1.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai trước
năm 1993 .........................................................................................................3
II.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi có Luật
Đất đai năm 2003 .............................................................................................3
II.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay ................................5
II.2 Cơ sở pháp lý .......................................................................................................5
II.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu ...............................................................................6
II.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................................6
II.4.1 Nội dung nghiên cứu ..............................................................................6
II.4.2 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................6
PHẦN II KẾT QUẢ THẢO LUẬN
III.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN THIÊN
NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI QUẬN 9 ...................................................................7
III.1.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN...............7
III.1.1.1 Vị trí địa lý....................................................................................7
III.1.1.2 Địa hình ........................................................................................7
III.1.1.3 Khí hậu, thời tiết ...........................................................................8
III.1.1.4 Nguồn nước, thủy văn ...................................................................8
III.1.2 ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ...........................................................................8
III.1.2.1 Nông nghiệp..................................................................................8
III.1.2.2 Công nghiệp..................................................................................9
III.1.2.3 Thương mại và dịch vụ ............................................................... 10
III.1.3 ĐẶC ĐIỂM XÃ HỘI .......................................................................... 10
5


III.1.3.1 Dân số và lao động...................................................................... 10

III.1.3.2 Giáo dục – Y tế ........................................................................... 12
III.1.3.3 Cơ sở hạ tầng .............................................................................. 13
III.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI.................................................................... 15
III.2.1 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ..................................... 15
III.2.1.1 Cơ cấu sử dụng đất...................................................................... 15
III.2.1.2 Biến động đất đai ........................................................................ 16
III.2.2 CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI.......................... 17
III.2.2.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, thành
lập bản đồ địa chính.................................................................................. 17
III.2.2.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ............................................ 18
III.2.2.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................... 19
III.2.2.4 Giải quyết tranh chấp về đất đai .................................................. 22
III.3 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 ....................................................................................... 22
III.3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2004..................................................................................................... 23
III.3.2 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2005..................................................................................................... 25
III.3.3 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2006..................................................................................................... 27
III.3.4 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2007..................................................................................................... 29
III.3.5 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2008..................................................................................................... 30
III.3.6 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2009..................................................................................................... 32
III.4 QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 ....................................................................................... 35
III.4.1 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận từ năm

2003 đến trước khi có văn phòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ............ 35
III.4.2 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ khi có văn
phòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay ......................................... 37
III.4.3 Tình hình chuyển nhượng đất trái phép trên địa bàn quận 9 ................ 40
III.5 NỘI DUNG CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN
QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................ 41
III.5.1 Luật đất đai ......................................................................................... 41
III.5.2 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 41
6


III.5.3 Nghị Định 17/1999/NĐ-CĐ ................................................................ 43
III.5.4 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND .......................................................... 45
III.5.5 Luật thuế thu nhập cá nhân.................................................................. 46
III.6 NGUYÊN NHÂN VÀ NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA VẤN
ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN KINH
TẾ XÃ HỘI CỦA QUẬN 9 ...................................................................................... 48
III.6.1 Nguyên nhân khách quan .................................................................... 48
III.6.2 Nguyên nhân chủ quan ........................................................................ 48
III.6.3 Ảnh hưởng của vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đến kinh tế xã hội........................................................................................... 49
III.6.3.1 Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng .................................. 49
III.6.3.2 Hiệu quả kinh tế xã hội thông qua chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ............................................................................................... 49
PHẦN KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ......................................................................... 51
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 51
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

7


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, PHỤ LỤC
BẢNG BIỂU
Bảng
Trang
Bảng 1: Diện tích quận theo đơn vị hành chính...........................................................7
Bảng 2: Các chỉ tiêu về Nông nghiệp ..........................................................................9
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về công nghiệp ......................................................................9
Bảng 4: Các chỉ tiêu về thương mại dịch vụ.............................................................. 10
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007 .................................... 11
Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận 9 qua các năm ..................................... 11
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục............................................................................... 12
Bảng 8: Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 .............................................. 13
Bảng 9: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 ...................................................................... 15
Bảng 10: Biến động đất đai giai đoạn 2006 - 2008.................................................... 16
Bảng 11: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính ................................................................ 18
Bảng 12: Thống kê sổ bộ địa chính đang sử dụng ..................................................... 19
Bảng 13: Số liệu cấp GCN QSDĐ nông nghiệp từ năm 2004 đến 2008 .................... 20
Bảng 14: Số liệu cấp GCN QSH nhà ở từ năm 2004 đến 2008.................................. 21
Bảng 15: Số liệu cấp GCN QSDĐ ở và QSH nhà ở qua các năm .............................. 21
Bảng 16: Thống kê tình trạng tranh chấp đất đai qua các năm................................... 22
Bảng 17: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004........................ 24
Bảng 18: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005........................ 26
Bảng 19: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006........................ 28
Bảng 20: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007........................ 29
Bảng 21: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008........................ 31
Bảng 22: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 06 tháng đầu năm 2009... 32
Bảng 23: Thống kê lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm ....................... 33

Bảng 24: Số liệu tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2004 đến
tháng 6 năm 2009 theo HS....................................................................................... 34
Bảng 25: Số liệu tổng hợp diện tích chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2004 đến
tháng 6 năm 2009 theo ĐVHC.................................................................................. 35

8


BIỂU ĐỒ

Biểu đồ
Trang
Biểu đồ 1: Biểu đồ thể hiện sự biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất.......... 17
Biểu đồ 2: Biểu đồ cấp GCN QSDĐ từ năm 2004 đến 2008 ..................................... 21
Biểu đồ 3: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004 ............................................... 25
Biểu đồ 4: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005 ............................................... 27
Biểu đồ 5: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006 ............................................... 29
Biểu đồ 6: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007 ............................................... 30
Biểu đồ 7: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 ............................................... 31
Biểu đồ 8: Biểu đồ chuyển nhượng QSDĐ 06 tháng đầu năm 2009 .......................... 33

SƠ ĐỒ

Sơ đồ
Trang
Sơ đồ 1: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 từ năm 2003 đến trước
khi có VPĐK ............................................................................................................ 44
Sơ đồ 2: Trình tự giải quyết hồ sơ theo nghị định 181............................................... 47
Sơ đồ 3: Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ toàn phần tại quận (từ khi có
văn phòng đăng ký đến nay) ..................................................................................... 47

Sơ đồ 4: Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ một phần tại quận (từ khi có
văn phòng đăng ký đến nay) ..................................................................................... 48

9


PHẦN I. MỞ ĐẦU
I.1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài sản cố định, không bị giới hạn về thời gian sử dụng
nhưng bị giới hạn về không gian và có sự phân định ranh giới rõ ràng giữa các quốc
gia. Mỗi quốc gia có chính sách đất đai khác nhau và có quyền sở hữu khác nhau về
đất đai. Ở Việt Nam theo Điều 1 của Luật đất đai đã ghi: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà Nước thống nhất quản lý” nên quyền sở hữu về đất đai và quyền sử dụng
đất đai bị tách rời. Điều đó càng nhấn mạnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai là
một nhiệm vụ quan trọng và việc quản lý tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng
tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn vềy lượng. Và khi đất đai được thừa
nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và
có nhiều diễn biến phức tạp. Có những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo trình tự quy định, cũng có những trường hợp người dân tự ý chuyển quyền sử
dụng đất không thông qua cơ quan có thẩm quyền hoặc thủ tục chưa đầy đủ. Chính
những thực trạng này gây không ít khó khăn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, là quyền của người
sử dụng đất được Luật đất đai, Nghị định 17/CP, Nghị định 79/CP, Chỉ thị 08/CT, Chỉ
thị 18/CT quy định.
Trong tình hình nền kinh tế thị trường và tốc độ đô thị hóa như hiện nay, thì
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp là điều không tránh khỏi.
Đã qua 12 năm đô thị hóa nhưng dân cư Quận 9 còn khá thưa thớt so với các
quận mới thành lập như Quận Bình Tân, Quận Tân Phú. Quận 9 có khu công nghệ cao

Thành Phố Hồ Chí Minh đang được xây dựng. Intel hiện là nhà đầu tư vào đây với số
tiền đăng kí ban đầu là 600 triệu Đôla Mỹ. Do đó thu hút sự quan tâm của nhiều
ngành, nhiều đối tượng, vì vậy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn biến
sôi động và phức tạp.
Trước tình hình đó, để tìm hiểu thực tế tình hình chuyển nhượng và việc áp
dụng các chính sách pháp luật về đất đai trong việc quản lý tình hình chuyển nhượng
trên đia bàn Quận 9, được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
chúng tôi thực hiện đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN Q9 TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY.”
I.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 9.
- Tìm hiểu một số văn bản pháp luật có liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
- Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội dẫn đến tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tình hình quản lý sử dụng đất đai.
- Phân tích đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ từ đó đưa ra những nhận xét về
hiệu quả KT-XH của việc chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.

10


- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các chính sách pháp luật
về đất đai, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói
chung và công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
I.3 YÊU CẦU
- Nắm chắc luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến tình hình chuyển
nhượng.
- Thu thập đầy đủ, chính xác các số liệu về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn.
- Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng.
I.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

 Đối tượng nghiên cứu:
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9
- Các văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Chủ yếu tập trung tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất
ở (không có tài sản gắn liền với đất) của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2004 đến năm
2009.

11


PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
II.1 Cơ sở thực tiễn
II.1.1 Giai đoạn trước năm 1975
Thị trường bất động sản nhà đất (BĐSNĐ) của Việt Nam về thực chất đã hình
thành từ trước khi nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra đời. Trong thời kỳ này, thị
trường BĐSNĐ thực chất chỉ ở mức độ thô sơ, hoạt động chủ yếu thông qua các hoạt
động mua bán trao tay, không thông qua đăng ký kê khai và nộp thuế cho Nhà nước.
Việc “mua bán” đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”, chỉ
thực hiện khi người chủ đất có bằng khoán đất tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, sổ bản
đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền Địa.
Thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thị trường BĐSNĐ nhìn chung không
được Nhà nước thừa nhận và bản chất thị trường cũng chỉ là các hoạt động như thời kỳ
trước khi nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra đời.
II.1.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 để xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên
quyền sở hữu cá nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận.
Tuy nhiên, trong giai đoạn này việc khai thác quản lý đất đai vẫn còn nhiều yếu

kém. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai gồm 6 Chương, 57 Điều
để hoàn thiện hơn Hiến pháp năm 1980 trong công tác khai thác quản lý đất đai. Kể từ
khi Luật Đất đai ra đời đã thừa nhận đất đai là loại hàng hoá và khi đó thị trường BĐS
nhà đất mới thực sự phát triển sôi động, mạnh mẽ và cũng hết sức phức tạp.
Luật Đất đai năm 1988 đã giải quyết được hàng loạt những vấn đề quan trọng
trong việc xác định đối tượng nào thì được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có
thời hạn hoặc tạm thời; các nguyên tắc của việc sử dụng đất.
Cuối những năm 80 đầu những năm 90, khi nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế
tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường thì thị trường Việt Nam cũng đã có nhiều
biến động bất ngờ.
Sự chuyển đổi nền kinh tế vĩ mô khiến cho nhiều người ồ ạt, đổ xô nhau đi mua
một thứ vốn dĩ được xem là thiết thực nhất trong thế giới mà giá cả luôn thay đổi và
không ổn định lúc bấy giờ - Đó là đất. Trong khi đó quyền chuyển nhượng đất đai
chưa được Pháp luật thừa nhận. Trước tình hình đó Hiến pháp năm 1992 đã kịp thời
đổi mới với Điều 18: “Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp
lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Điều này đã làm
cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
II.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi có Luật Đất đai 2003
Ngày 07/07/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới (Luật đất đai 1993)
thay thế cho Luật Đất đai năm 1988. Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 góp phần bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai 1988. So với Luật 1988 thì
Luật 1993 có nhiều điểm tiến bộ hơn. Luật Đất đai mới thừa nhận và quy định điều
kiện được chuyển quyền sử dụng đất.
12


 Thừa nhận đất có giá trị.
 Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ.
 Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.

 Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã.
 Quy định hạn mức SDĐ nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu và
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Khi việc chuyển quyền sử dụng đất được chính thức thừa nhận thì việc quy định
về thuế chuyển quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết. Do đó, ngày 22/06/1994 Luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được ban hành đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp
thuế và đem lại nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. “Để tăng cường quản lý Nhà nước
về đất đai, khuyến khích sử dụng đất hiện quả, bảo đảm công bằng về nghĩa vụ nộp
thuế và động viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất
khi chuyển quyền sủ dụng đất”. Ngày 22/06/1994 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
được ban hành. Với mức thuế suất CQSDĐ được áp dụng là 10% đối với đất sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây
dựng công trình và các loại đất khác. Đây là một mức thuế suất khá cao.
Do vậy “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất năm 1994” đã được Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày
21/12/1999. Điều 7 được sửa đổi như sau: “Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất
quy định như sau: 1. Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối, thuế suất là 2%; 2. Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất
là 4%”.
Bộ luật dân sự được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 28/10/1995 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/1996 đã quy định chủ
thề là cá nhân và hộ gia đình. Cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người khác khi có giấy chuyển quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Pháp luật đất đai. Tuy nhiên chưa có
hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, trình tự thực hiện các quyền của người sử dụng
đất. Điều này đã làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt ra ngoài sự
quản lý của Nhà nước. Do đó, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định
17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế

quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Sự ra đời của
Nghị định 17 đã đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất là nhu cầu chuyển
nhượng QSDĐ.
Ngày 18/09/1999 Tổng cục Địa chính nay là Bộ Tài Nguyên Môi Trường đã
ban hành Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐCP. Thông tư này đã giúp giải quyết hồ sơ trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn. Sau
đó Tổng cục địc chính đã ra Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC để hướng dẫn sửa đổi; bổ
sung điểm 6 Mục I của Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 của Tổng
cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm

13


1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại thừa
kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này, mẫu
HS chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư
1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
II.1.4 Giai đoạn có Luật Đất đai 2003 và NĐ 181/2004/NĐ-CP đến nay
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật Đất đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai
đã góp phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách lớn
trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai.
II.2 Cơ sở pháp lý

- Hiến pháp năm 1992
- Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày 22/06/1994.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá
trị QSDĐ.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 của Tổng cục địa chính hướng dẫn
thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung
một số điều của Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng dẫn
mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
2004.
- Bộ luật dân sự 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về trình tự, thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
14


- Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 có hiệu

lực từ ngày 1/1/2009 quy định về đối tượng nộp thuế, thu nhập chịu thuế.
II.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Quận 9 nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành Phố, phía Đông giáp huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, ranh giới tự nhiên là sông Đồng Nai, phía Tây giáp Quận
Thủ Đức, phía Nam giáp Quận 2, phía Bắc giáp Thành Phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Diện tích tự nhiên là 11389,64 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn Thành phố TP.HCM.
Địa hình của Quận là phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với việc xây
dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng bị phèn mặn và
ngập úng, chiếm khoảng 70% DTTN.
Đã qua 12 năm đô thị hóa nhưng dân cư quận 9 còn khá thưa thớt so với các
quận mới thành lập như Quận Bình Tân, Quận Tân Phú. Quận 9 có khu công nghệ cao
Thành phố Hồ Chí Minh đang được xây dựng. Intel hiện là nhà đầu tư lớn nhất vào
quận, đã đầu tư vào đây với số tiền đăng kí ban đầu là 600 triệu USD.
II.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
II.4.1 Nội dung nghiên cứu
a) Khái quát điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế xã hội của Quận 9.
b) Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
c) Tím hiểu công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
d) Tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
+ Kết quả chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở (không có tài sản gắn liền
với đất) từ năm 2004 đến năm 2009.
+ Đánh giá diễn biến chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở.
+ Những tồn tại vướng mắc ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp và đất ở.
II.4.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp so sánh: so sánh số liệu qua các năm để đưa ra nhận xét chung.
- Phương pháp phân tích: phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình
hình chuyển nhượng.
- Phương pháp tổng hợp: tổng hợp tất cả các số liệu thu thập được.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia, và cán bộ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Phương pháp kế thừa: Kề thừa những tài liệu có sẵn liên quan đến lĩnh vực
đất đai.

15


PHẦN II. KẾT QUẢ THẢO LUẬN
III.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI
III.1.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN
1. Vị trí địa lý:
Quận 9 là một Quận đô thị hóa của TP.HCM được tách ra từ Huyện Thủ Đức
cũ theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ Tướng Chính Phủ, Quận 9 chính
thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1997. Quận 9 nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông
Thành Phố, cách trung tâm Thành Phố khoảng 7 km theo xa lộ Hà Nội.
Tọa độ địa lý:
 10045’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
 166043’ – 106058’ kinh độ Đông.
Quận 9 hiện có 13 phường trực thuộc:
Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính
TT

Đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

1

Long Trường

1266,38

2

Long Phước

2444,00

3

Trường Thạnh

4

Phú Hữu

5

Phước Long A

236,53

6

Phước Long B

587,55

7

Tăng Nhơn Phú A

418,98

8

Tăng Nhơn Phú B

528,29

9

Tân Phú

445,11

984,91
1188,00

10 Hiệp Phú

224,61

11 Phước Bình

2444,00

12 Long Thạnh Mỹ

1205,67

13 Long Bình

1761,27

Tổng cộng

11389,64

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
2. Địa hình
Địa hình được phân thành 2 vùng chính: vùng đồi gò và vùng bưng.

16


-Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8-2 m, tập trung ở các phường: Long Bình,
Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, Hiệp Phú, diện tích khoảng 3.400 ha,
chiếm 30% diện tích toàn Quận.
-Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, nằm ở phía Đông và ven các kênh rạch,
có độ cao khoảng 0,8-2 m, có những khu vực rất trũng cao dưới 1m như khu vực
phường Phú Hữu, chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên toàn Quận.
Do đặc trưng địa hình của Quận là phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với việc
xây dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng bị phèn mặn
và ngập úng, chiếm khoảng 70% DTTN, nên cần phải có biện pháp phòng chống ngập
úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu, thời tiết:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và mùa khô
rõ rệt. Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết

tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ trung bình là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi, nhiệt độ cao nhất
tại đây là tháng 3, 4 là 400C. Lượng mưa biến động bình quân khoảng 1800 – 200
mm/năm.
4. Nguồn nước và thủy văn:
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt, với hệ thống sông Đồng Nai là
con sông lớn nhất Đông Nam Bộ đi qua địa giới của Quận 9 tới phường Long Phước,
đoạn sông này có chiều dài 28 km. Đây là con sông giúp đẩy mặn cũng như là nguồn
cung cấp nước ngọt cho toàn Quận.
Bên cạnh đó các hệ thống như: Rạch Chiếc - Trao Trảo nối 2 con sông lớn là
sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, hệ thống sông rạch phía Nam và sông Tắc. Sông Tắc
(là nhánh sông tách dòng của sông Đồng Nai), nằm trong địa phận 2 phường Long
Trường và Long Phước với chiều dài là 13 km; và rạch Ông Nhiêu dài 12 km, rạch Bà
Cua - Ông Cày (ranh giới Quận 9 và Quận 2) dài 5 km… Tuy vào mùa khô việc xâm
nhập mặn là không thể tránh khỏi nhưng với mạng lưới sông, rạch như trên tạo điều
kiện thuận lời cho người dân trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất.
III.1.2 ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ
1. Nông nghiệp:
Năm 2007 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch của UBND quận về việc chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi: theo hướng giảm dần diện tích đất lúa, tăng diện tích
cây - con có giá trị kinh tế cao. Nền sản xuất nông nghiệp tại địa phương có nhiều
thuận lợi, nông dân được tiếp cận kỹ thuật-công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng với
kinh nghiệm đã và đang có; kết hợp với các chính sách của Nhà nước như hỗ trợ vốn,
kỹ thuật, thị trường và nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp có chất lượng là thuận
lợi cơ bản trong sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, dưới ảnh hưởng của đô thị hóa, đất nông nghiệp vẫn tiếp tục giảm,
mật độ nông dân chuyển đổi ngành nghề từ nông nghiệp sang thương nghiệp, dịch vụ
và tiểu thủ công nghiệp tăng. Hơn nữa, tình hình chi phí đầu vào tăng, giá cả nông sản
bấp bênh, dịch bệnh gia cầm, gia súc vẫn còn tiếp diễn. Tình hình dịch rầy nâu, bệnh
17

vàng lùn vẫn là nguy cơ bộc phát thành dịch gây hại trên lúa đã ảnh hưởng đến sản
xuất nông nghiệp.
Bảng 2: Các chỉ tiêu về nông nghiệp
Năm
TT

2003

2004

2005

2006

2007

Chỉ tiêu
1

Diện tích lúa gieo trồng (ha)

2

1.579,5

1.154,2

651,7

333,19

280,15

Diện tích cây hoa màu (ha)

41,60

39,80

45,55

41,71

30,52

3

Năng suất lúa (tạ/ha)

29,85

31,72

30,37

27,41

32,50

4

Số lượng gia súc (con)

13.778

12.575

14.954

22.084

21.707

5

Số lượng gia cầm (con)

165.350

41.176

6.266

5.266

1.978

6

Doanh thu (tỷ đồng)

70,690

65,360

67,070

54,699

56,232

(Nguồn: Phòng thống kê)
Qua bảng thống kê trên cho thấy diện tích lúa giảm đáng kể do tác động của
quá trình đô thị hóa. Và năm 2007 diện tích đất nông nghiệp giảm đi nhiều so với
những năm trước đó còn 5.096,06 ha, doanh thu của ngành nông nghiệplà 56,232 tỷ
đồng giảm 14,458 tỷ so với năm 2003. Cùng với ảnh hưởng của cả nước phải chịu sự
ảnh hưởng của các dịch bệnh trên làm giảm lượng gia súc, gia cầm đi rất nhiều.
2. Công nghiệp:
Năm 2007, ngành công nghiệp của quận có nhiều thuận lợi. Sự ra đời của Luật
doanh nghiệp, Nghị định 88/2006/NĐ-CP về việc đăng ký kinh doanh đã thay thế các
quy định cũ, với những quy trình và thủ tục thông thoáng hơn. Khuyến khích các thành
phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư và thu hút cả vốn đầu tư nước ngoài. Điển
hình là khu Công nghệ cao TP.HCM với sự tham gia của các đối tác nước ngoài như
Ba Lan, Đài Loan… góp phần tạo điều kiện cho nhân dân lao động nâng cao tay nghề
như xuất khẩu lao động, được học các lớp huấn luyện nghiệp vụ chuyên môn, vừa học
vừa làm…
Đồng thời, Quận còn tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, cải cách thủ tục hành
chính, quản lý Nhà nước trong đăng ký kinh doanh, hậu kiểm sau đăng ký kinh doanh.

Và thị trường tiêu thụ trong nước ta cũng tương đối ổn định, nhu cầu tiêu dùng của
người dân ngày càng tăng cao; đa số các doanh nghiệp đã chú ý đến chất lượng của
sản phẩm nên dần dần đã tạo được uy tín trong và ngoài nước.
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về công nghiệp
Năm

2004

2005

2006

2007

Cơ sở sản xuất (cơ sở)

1.440

1.658

1.747

1.922

Số lao động (người)

19.532

20.609

21.006

23.107

Giá trị sản xuất (tỷ đồng)

804,061

966,528

1.095,220

1.352,208

Chỉ tiêu

18


(Nguồn: Phòng thống kê)
Trong những năm qua, ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về vốn, cơ
sở vật chất, trình độ lao động, chất lượng lao động và khả năng cạnh tranh trên thị
trường nhưng tổng sản lượng hàng năm cũng tương đối cao và ổn định. Giá trị sản
xuất của ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp thực hiện được là 1.352,208 tỷ
đồng, tăng 23,46% so với cùng kỳ năm 2006 (1.095,220 tỷ đồng); đạt 112,24% so với
kế hoạch năm (1.204,742 tỷ đồng), vượt 12,24% tương ứng với 148,060 tỷ đồng.
3. Thương mại và dịch vụ:
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng và phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường. Lĩnh vực công nghệ thông tin cũng phát triển rất nhanh. Do
quận nhà có nhiều khu di tích văn hóa nên càng thuận lợi hơn trong việc phát triển

ngành Du lịch - Dịch vụ. Đồng thời với sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt của Đảng và Nhà
nước, cùng với việc vận dụng tốt các chủ trương, chính sách đã tạo hành lang pháp lý
thông thoáng, khuyến khích các thành phần kinh tế có đủ điều kiện tham gia hoạt động
kinh doanh bình đẳng trước pháp luật. Quận đã thu hút được tiềm năng về vốn, cơ sở
vật chất kỹ thuật và lưu thông hàng hóa phục vụ tốt nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của
người dân.
Bảng 4: Các chỉ tiêu trong về Thương mại - Dịch vụ
Năm
2003

2004

2005

2006

2007

Số cơ sở (cơ sở)

7.265

7.309

8.089

7.400

8.588

Số lao động (người)

12.820

13.233

14.920

14.415

14.406

Doanh thu (tỷ đồng)

1.012

1.402

1.850

2.374

3.256

Chỉ tiêu

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Năm 2007 tiếp tục ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm, bệnh lở mồm long móng,
dịch heo tai xanh ở gia súc nên tình hình mua bán tại các khu vực chợ gặp khó khăn,
một số tiểu thương phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh… và còn nhiều khó khăn

khác. Nhưng doanh thu của quận vẫn tăng 3.256,155 tỷ đồng (tăng 17,69% so với năm
2006 là 2.766,635 tỷ đồng). So với chỉ tiêu phấn đấu của quận là 3.181,630 tỷ đồng thì
doanh thu 2007 đạt 102.34%, vượt 2.34% tương ứng 75,525 tỷ đồng.
III.1.3 ĐẶC ĐIỂM XÃ HỘI
1. Dân số và lao động:
a. Biến động dân số và mật độ dân số:
Năm 2007, dân số toàn Quận là 218.434 người, quy mô dân số ngày càng tăng
do yếu tố chính là tăng cơ học. Do là tác động của quá trình đô thị hóa với khu Công
nghệ cao Quận 9, khu công nghiệp và các nhà máy xí nghiệp liên tục xuất hiện… nên
dân cư nội thành chuyển ra, tỉnh khác đến tìm việc và sinh sống trên địa phương. Tỷ lệ
tăng tự nhiên những năm gần đây giảm do tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm. Nhưng với tốc độ
tăng dân số hiện nay vẫn tạo nhiều áp lực cho KT-XH.

19


Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007
TT

DÂN SỐ (người)

ĐƠN VỊ HC

1

Long Trường

7.478

2

Long Phước

7.649

3

Trường Thạnh

9.179

4

Phú Hữu

6.280

5

Phước Long A

17.328

6

Phước Long B

30.350

7

Tăng Nhơn Phú A

28.606

8

Tăng Nhơn Phú B

15.476

9

Tân Phú

17.138

10

Hiệp Phú

22.981

11

Phước Bình

18.564

12

Long Bình

19.996

13

Long Thạnh Mỹ

17.418
218.434

TỔNG

(Nguồn: Phòng thống kê)
Qua số liệu thống kê ta thấy tình hình biến động dân số chuyển biến rất phức
tạp, tăng mạnh ở những năm 2005-2007.
Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận 9 qua các năm
TT

Năm
Chỉ tiêu

2004

2005

2006

2007

197.682 207.581 214.321 218.434

1

Dân số TB (người)

2

Tỷ lệ tăng tự nhiên (%)

1,148

1,283

1,285

1,87

3

Tỷ lệ tăng cơ học (%)

4,257

2,412

1,614

1,265

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Quận tiếp tục đẩy mạnh công tác vận động và giáo dục, phổ biến các chủ
trương, chính sách, pháp luật dân số, kế hoạch hóa gia đình, hạ tỷ lệ tăng dân số tự
nhiên dưới 1,27%.
b. Lao động
Quy mô dân số trên địa bàn Quận tăng, tạo nguồn lao động dồi dào. Năm 2007
số lao động đang làm việc trong ngành Công nghiệp tăng 23.107 người, chiếm 54,05%
trong tổng số lao động của 3 ngành trên. Đây là một thế mạnh của địa phương cùng
với lợi thế gần các trường Đại học, Cao Đẳng, Trung học, nguồn lao động này hứa hẹn
trong tương lai sẽ tạo ra một lượng giá trị sản xuất cực lớn. Đồng thời với sự phát triển
20


mạnh mẽ của Khu công nghệ cao tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động được đào
tạo theo chuyên môn nghiệp vụ và nâng cao tay nghề. Với những thuận lợi trên Quận 9
dần tiến lên là một Quận công nghiệp.
Tiếp tục triển khai thực hiện Quyết định 156/2006/QĐ-UBND của UBND
Thành phố về hỗ trợ đào tạo và giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi và
Quyết định 157/QĐ-TTg về mở rộng các hình thức cho học sinh, sinh viên nghèo vay
vốn học tập. Tăng cường công tác quản lý nguồn lao động, phấn đấu giới thiệu giải
quyết việc làm cho 4.000 lao động có việc làm ổn định.
Những năm gần đây lượng lao động phân bố trong ngành nông nghiệp chuyển
dần sang ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và Thương mại - Dịch vụ. Điều
đó cho thấy nền kinh tế nước ta đang tiến đến một nền kinh tế hiện đại với khoa học
công nghệ tiên tiến.
2. Giáo dục – Y tế:
a. Giáo dục đào tạo
Về cơ bản lượng giáo viên có thể đáp ứng được nhu cầu giảng dạy cho con em
trong Quận. Hệ thống trường lớp được quan tâm xây dựng, chất lượng đào tạo từng

bước được nâng cao nên tỷ lệ học sinh tốt nghiệp các cấp năm sau cao hơn năm trước.
Các trường tập trung nâng cao chất lượng giảng dạy, phấn đấu năm học 2008 - 2009
huy động học sinh đúng tuổi vào lớp 1 và lớp 6 đạt tỷ lệ 100%, hiệu suất đào tạo tiểu
học 98%, hiệu suất đào tạo trung học cơ sở 90%. Giữ vững thành quả phổ cập bậc
trung học phổ thông. Tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở, trang thiết bị phấn đấu 03 trường
đạt chuẩn quốc gia. Phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động các trung tâm học tập
cộng đồng, tạo ra xã hội học tập góp phần nâng cao dân trí. Hướng dẫn, quản lý các cơ
sở giáo dục ngoài công lập theo phân cấp quản lý.
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục
Năm
Chỉ tiêu
Trường học
Lớp học
Giáo viên (người)
Học sinh (người)

2004

2005

2006

2007

56

57

48

58

787

847

859

957

1.091

1.162

1.172

1.295

29.583 32.808 33.134 35.810

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Ngoài ra, Quận còn có 1 trường Đại Học, 2 Học Viện, 1 trường Cao Đẳng, 4
trường Trung Cấp, 4 trung tâm dạy nghề và trung tâm giáo dục thường xuyên.

21


Bảng 8: Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9
TT

Cấp học

Số trường
(trường)

Số cơ sở
(cơ sở)

1

Mầm non

21

28

2

Tiểu học

16

3

THCS

4

THPT
TỔNG

Số phòng
(phòng)

Số học sinh
(học sinh)

DT khuôn
viên (ha)

200

7.498

50,632

31

438

13.078

139,372

12

11

334

10.594

126,257

3

3

101

4.640

89,934

52

73

1.073

35.810

406,195

(Theo niên giám thống kê Quận 9)
Diện tích đất giáo dục cả Quận là 406,195 ha và có 35.808 em (năm học 20082009) so với định mức diện tích đất trên đầu học sinh: 8 – 10 m2 (theo Quyết định
02/2003/QĐ-UB của UBND Thành phố về phê duyệt quy hoạch ngành giáo dục) thì
diện tích đất các trường học của Quận đạt trên chuẩn. Tuy vậy, về lâu dài Quận cần bố
trí thêm quỹ đất dành cho giáo dục để đảm bảo trong thời gian tới dân số tăng và lượng
học sinh cũng gia tăng thêm.

b. Y tế:
Hiện nay, Quận có bệnh viện Quân Dân Miền Đông và Trung Tâm Y Tế Quận
9 (Bệnh viện Quận 9) giữ chức năng khám chữa bệnh cho người dân trong Quận. Hầu
hết các phường đều có trạm y tế riêng, đã hoàn thành công tác chăm sóc sức khỏe cho
người mẹ và trẻ em, triển khai các đợt tiêm chủng vắcxin cho trẻ, phòng ngừa dịch
cúm. Hàng năm có các đợt khám, phát thuốc miễn phí từ các bệnh viện lớn tại các
phường: Long Bình, Trường Thạnh, Long Phước... Ngoài ra, Quận còn có thêm nhiều
phòng khám tư nhân với khoảng trên 530 cán bộ y tế. Nhìn chung công tác khám chữa
bệnh đã được đảm bảo và trung bình mỗi năm khám chữa bệnh cho trên 500.000
người, sức khỏe của người dân đã được cải thiện và nâng cao rất nhiều.
Tăng cường tuyên truyền, vận động nhân dân phòng ngừa dịch bệnh, khống chế
không để dịch bệnh xảy ra. Phấn đấu có 6 phường đạt chuẩn Quốc gia về y tế.
3. Cơ sở hạ tầng:
Để đáp ứng nhu cầu phát triển của Quận cũng như đảm bảo chất lượng cuộc
sống tốt hơn cho người dân. Các cấp lãnh đạo đã và đang tiến hành sửa chữa hàng loạt
các công trình như xây dựng mới nhiều trụ sở làm việc của các ngành, các khối ở các
cấp; trùng tu di tích lịch sử, xây dựng trung tâm văn hóa, nhà thiếu nhi, nhà văn hóa
xây dựng mới nhiều phòng học, sửa chữa một số hạng mục công trình, mở rộng, nâng
cấp và lắp đặt hệ thống chiếu sáng trên nhiều tuyến đường…
a. Giao thông vận tải:
 Giao thông đường bộ:
Toàn quận có 367,6 km đường các loại, trong đó:
- Đường do trung ương quản lý (xa lộ Hà Nội) chiều dài đi qua Quận là 17,6 km.
- Đường cấp Thành phố quản lý (Lê Văn Việt, Nguyễn Xiễn, Nguyễn Duy Trinh,…)
có chiều dài 35,7 km.
22


- Các tuyến đường do Quận quản lý có chiều dài 314,3 km, trong đó đường nhựa là
50,14 km; đường cấp phối 84 km; đường đất (kể cả đường mòn) dài 180,16 km. Trong

các năm qua, Quận đã kết hợp với các phường nâng cấp, sửa chữa và làm mới các con
đường 18 phường Phước Bình, đường liên ấp phường Hiệp Phú và phường Tăng Nhơn
Phú B, đường Long Thuận phường Long Phước…
Tính đến nay, mạng lưới giao thông của Quận tuy đã được quan tâm chú ý đầu
tư kết hợp đóng góp của nhân dân, nhưng do nguồn vốn eo hẹp nên nhìn chung, chất
lượng đường giao thông của Quận chưa cao, chỉ đáp ứng được tương đối nhu cầu đi lại
của nhân dân. Mật độ đường toàn Quận đạt 0,42 km/km2, còn rất thấp so với tiêu
chuẩn đường của đô thị (là 2 km/km2). Các tuyến đường thường xuyên bị ngập do trời
mưa do không có hệ thống thoát nước; các tuyến đường: Lê Văn Việt, Đỗ Xuân
Hợp… thường xuyên bị kẹt xe do độ rộng đường không đảm bảo cho lưu lượng xe cộ
lưu thông.
 Giao thông đường thủy:
Với lợi thế Quận có 18 km sông Đồng Nai chảy qua, ngoài ra còn có hệ thống
kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao thông đường thủy vừa là hệ
thống tiêu thoát nước. Trên hệ thống sông rạch này đã hình thành các bến phát triển tự
phát theo yêu cầu giao lưu hàng hóa, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng (cát, đá,
gạch, ngói, gốm sứ…) vận chuyển đến các tỉnh miền Tây và các khu vực lân cận.
b. Hệ thống lưới điện:
Do Quận 9 được hình thành từ Quận Thủ Đức cũ nên hệ thống cấp điện của
Quận chịu sự chi phối của hệ thống cấp điện chung thuộc địa bàn Quận Thủ Đức.
Nguồn điệ Quận 9 được cấp điện từ lưới điện chung của Thành phố và trực tiếp nhận
điện từ trạm biến áp chính. Lưới điện của Quận gồm có 3 cấp:
 Lưới truyền tải (cao thế) gồm có 2 tuyến:
+ Tuyến 220 KV đi qua địa bàn Quận một đoạn khoảng 3,4 km (tuyến 220 KV Đa
Nhim – Thủ Đức).
+ Tuyến 110 KV: hiện có 2 tuyến đi qua địa bàn Quận khoảng 18,5 km.
 Lưới điện trung thế:
Tổng chiều dài lưới điện 110 KV trung thế phân phối trên địa bàn Quận 9
khoảng 127,5 km. Mạng lưới điện trung thế 15 KV đã khép kín trong 13 phường.
 Lưới điện hạ thế:

Mặc dầu trạm và đường dây hạ thế đã được đầu tư hàng loạt nhưng do dân cư
phát triển không theo quy hoạch nên mạng lưới hạ thế chưa đảm bảo an toàn.
c. Bưu chính viễn thông:
Mạng lưới thông tin liên lạc của Quận trực thuộc Tổng công ty Bưu Chính viễn
thông và trong những năm qua đã có những bước phát triển. Số hộ có máy điễn thoại
ngày càng tăng, mạng lưới đưa thư được mở rông, đã có xe chuyên dùng.
Mạng lưới truyền thanh, phát hành báo chí cũng phát triển khá nhanh trong thời
gian qua, tạo nên cuộc sống tinh thần khá phong phú cho người dân. Tuy nhiên vẫn
còn tỉ lệ khá lớn người dân còn chưa được tiếp cận nhiều với sự phát triển này do ở
những vùng khó khăn ở xa trung tâm.
d. Cấp nước:
23


Hệ thống cấp nước của Quận khá phát triển, với hai nguồn chủ yếu là nước máy
và nước ngầm. Nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức công suất 650.000
m3/ngày đêm, song đa số người dân sử dụng nước ngầm được cung cấp bởi các trạm
xử lý nước do Trung tâm nước của Sở Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn
TP.HCM quản lý.
e. Thoát nước:
Toàn Quận vẫn chưa có hệ thống thoát nước đô thị cũng như chưa có hệ thống
thu và xử lý nước thải. Một số phường có khu dân cư tập trung thì có tuyến thoát nước
cục bộ, phần còn lại thoát nước tự nhiên theo sông rạch.
f. Vệ sinh môi trường:
Môi trường trên địa bàn Quận cần được quan tâm: Rác thải trên sông rạch cần
được nạo vét, khai thông dòng chảy nhằm tránh gây ngập úng trong mùa mưa. Đặc
biệt cần chú ý đến nước thải công nghiệp trên địa bàn Quận được thải ra từ Khu Công
Nghiệp Bắc Thủ Đức, công ty dệt Phước Long, Phong Phú, bột giặt Viso và hàng loạt
các cơ sở sản xuất gạch ngói bằng phương pháp thủ công được thải thẳng ra môi
trường, chưa có hệ thống lọc xử lý. Khói bụi công nghiệp cũng làm ảnh hưởng rất lớn

đến môi trường đô thị. Rác thải từ các khu vực sản xuất lớn đã được thu gom phân loại
chuyển đến bãi rác thành phố, các cơ sở sản xuất nhỏ, thủ công chưa được quản lí chặt
chẽ, còn tình trạng xả rác bừa bãi xung quanh khu vực.
III.2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
III.2.1 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
1. Cơ cấu sử dụng đất
Bảng 9: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008
Loại đất

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Đất nông nghiệp

4982,48

43,75

Đất phi nông nghiệp

6345,74

55,71

61,42

0,54

11389,64

100,00

Đất chưa sử dụng
Diện tích tự nhiên

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
Với cơ cấu sử dụng đất như trên cho thấy Quận 9 đang có tố độ đô thị hoá
nhanh và đang có xu hướng chuyển dần mục đích sang nhóm đất phi nông nghiệp để
đáp ứng nhu cầu nhà ở và đất cho dân cư trên địa bàn cũng như nhu cầu phát triển nền
kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa của Quận.
a. Đất nông nghiệp:
Những năm qua, xuất phát từ quá trình đô thị hóa và việc triển khai thực hiện
hàng trăm dự án trên địa bàn đã khiến diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn quận
ngày càng thu hẹp. Theo dự báo của UBND Quận, tình hình sử dụng đất nông nghiệp
quận 9 giai đoạn 2006 – 2010 sẽ còn tiếp tục giảm mạnh và đến năm 2010, tổng diện
tích đất sản xuất nông nghiệp dự kiến chỉ còn khoảng 860 ha, tức sẽ giảm gần 2000 ha
(chỉ còn khoảng 31,1% so với năm 2006).
24


Trước tình hình diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, định hướng phát
triển nông nghiệp Quận 9 giai đoạn 2006 – 2010 đã được Ban chấp hành Đảng bộ
quận xác định là sẽ khuyến khích giảm dần việc đầu tư những loại cây trồng, vật nuôi
hiệu quả thấp, chiếm diện tích gieo trồng, canh tác rộng như trồng lúa, chăn nuôi
heo… đồng thời sẽ tập trung đầu tư cho những loại cây trồng, vật nuôi hiện nay như
hoa lan, cây kiểng, cá cảnh, cây sen, và rau sạch, kết hợp với nuôi thủy sản hoặc
chuyên canh thủy sản… Trên cơ sở đó, Ban chấp hành Đảng bộ Quận đã xây dựng
chương trình hành động số 03/Ctr/QU ngày 31/10/2006 và UBND Quận 9 có Kế

hoạch số 22/KH-UNBD-KT ngày 6/2/2007 để tập trung chỉ đạo cho công tác chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi trên địa bàn đến năm 2010.
Việc chuyển đổi cây trồng vật nuôi đã được quận thực hiện theo hướng duy trì
phát triển các mô hình sản xuất có hiệu quả, mang tính ngắn hạn, phù hợp với điều
kiện thổ nhưỡng của từng phường.
2. Biến động đất đai:
Do có nhiều loại đất với nhiều đối tượng sử dụng nên tình hình biến động đất
đai xảy ra trên địa bàn diễn biến hết sức phức tạp. Các loại đất đều biến động đáng kể,
trong đó biến động chuyển nhượng QSDĐ có ảnh hưởng lớn đến vấn đề này. Các loại
biến động:
 Biến động về diện tích.
 Biến động về mục đích sử dụng.
 Biến động về chủ sử dụng.
Bảng 10: Biến động đất đai giai đoạn 2006-2008
Năm 2008
Loại đất

Diện tích
(ha)

So với năm 2006
Diện tích
năm 2006

Tăng (+)
Giảm (-)

So với năm 2007
Diện tích
năm 2007

11389,64

11389,64

Đất nông nghiệp

4982,48

5130,16

-147,68

5096,06

-113,58

Đất phi nông nghiệp

6345,74

6197,32

148,42

6231,42

114,32

61,42

62,16

-0,74

62,16

-0,74

Diện tích tự nhiên

Đất chưa sử dụng

-

11389,64

Tăng (+)
Giảm (-)
-

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường)
Tính đến năm 2007 diện tích tự nhiên toàn Quận giảm 11,23 ha so với 2005,
nguyên nhân chủ yếu là do quá trình lở đất, xói mòn tại những khu vực các phường có
ranh giới tiếp giáp sông Đồng Nai, khu vực có nhiều kênh rạch như: Long Bình, Long
Trường, Long Phước…
Diện tích đất nông nghiệp năm 2008 được thống kê là 4.982,48 ha, giảm 113,58
ha so với năm 2007 và giảm 147,68 ha so với năm 2006. Với tốc độ đô thị hóa mạnh,
KT-XH ngày càng đi lên thì nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng nhanh; đồng thời nhu cầu
SDĐ sản xuất trong các lĩnh vực Thương mại, Dịch vụ, Công nghiệp… cũng tăng, đất

nông nghiệp thì giảm đi. Mặt khác, các dự án khu công nghệ cao đã được hoàn thành
và đền bù giải tỏa được một khu vực rộng lớn đất nông nghiệp.
25