ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 62009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

-------  -------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH - TỈNH ĐỒNG NAI
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6/2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

Ngô Thanh Trường
05124130
DH05QL
2005 - 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
-------  -------

NGÔ THANH TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH - TỈNH ĐỒNG NAI
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6/2009
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Huỳnh Thanh Hùng
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên:

-Tháng 07 năm 2009-


Lời cảm ơn!

Con xin ghi nhớ công ơn cha mẹ, người đã cực khổ nuôi
dưỡng chúng con nên người, hết lòng chăm sóc và là chỗ dựa
vững chắc cho con trong thời gian qua.
Con xin vô cùng cảm ơn Ông bà, các cô chú đã hết lòng
chăm lo, giúp đỡ con trong những ngày tháng con gặp khó
khăn.
Xin chân thành gửi lòng biết ơn đến:
Thầy Huỳnh Thanh Hùng đã hết lòng giúp đỡ và hướng

dẫn em hoàn thành bài báo cáo này.
Ban chủ nhiệm khoa, quý thầy, cô khoa Quản lý đất đai &
Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã
quan tâm, dạy dỗ, truyền đạt cho em những kiến thức quý báu
trong suốt quá trình học tập trên giảng đường Đại học.
Các cô, chú, anh, chị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Long Khánh
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại
cơ quan.
Tập thể lớp quản lý đất đai khoá 31 đã giúp đỡ, động viên
tôi trong những năm học vừa qua.


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ngô Thanh Trường, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM.
Đề tài: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2005 đến 6/2009.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Trường Đại học Nông
Lâm.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Long Khánh là thị xã có nền kinh tế phát triển nhanh cùng với tốc độ đô thị hóa
cao nên tỷ trọng các ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ ngày càng tăng. Từ đó
người dân mới thấy được giá trị và giá trị sử dụng của đất đai. Lúc này, họ mới quan
tâm về quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất đang sử dụng. Công tác cấp
giấy cần phải đẩy mạnh giúp cho nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình
đồng thời bảo vệ được lợi ích hợp pháp cho người dân.
Bên cạnh mặt tích cực của sự phát triển kinh tế xã hội thì vấn đề quản lý đất đai
cũng gặp những vấn đề phức tạp và đa dạng, đất đai thường xuyên thay đổi với nhiều
hình thức khác nhau. Để giúp nhà nước quản lý đất đai tốt thì công tác cấp giấy phải

đẩy mạnh kịp thời cập nhật các thông tin đất đai phản ánh đúng hiện trạng sử dụng
đất,giải quyết khó khăn cho công tác quản lý về đất đai.
Trong giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 6/2009, công tác cấp GCNQSDĐ của thị
xã Long Khánh có một số kết quả như sau:
Tổng diện tích cấp là: 1149,55 ha.
Tổng số giấy được cấp là: 14004 giấy.
Đất ở đô thị được cấp giấy với 131,37 ha chiếm tỉ lệ đất ở là 61,63%, đất ở nông
thôn được cấp giấy với 323,34 ha chiếm tỉ lệ đất ở là 58,47%.
Trong đó, khu vực nông thôn cấp được 5479 giấy với diện tích là 814,41 ha
chiếm 4.24% diện tích đất tự nhiên; khu vực đô thị cấp được 8525 giấy với diện tích là
335,15 ha tỉ lệ 1,75%.
Từ kết quả trên thì Long Khánh vẫn còn phần lớn diện tích đất chưa được cấp
giấy gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Để giải quyết khó khăn này thì biện
pháp tốt nhất là phải đấy nhanh công tác cấp giấy vận động người dân đi đăng kí
quyền sử dụng đất để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho người dân và giúp nhà nước thực
hiện tốt chức năng quản lý của mình


MỤC LỤC
TRANG
Lời cảm ơn

i

Tóm tắt

ii

Mục lục

iii

Danh sách các chữ viết tắt

v

Danh sách các bảng

vi

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

PHẦN I: TỔNG QUAN

3

I.1. Lịch sử kê khai đăng kí đất ở Việt Nam

3

I.1.1. Sơ lược về lịch sử kê khai đăng kí đất ở Việt Nam trước năm 1945

3

I.1.2. Công tác đăng kí đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới chế độ Cộng Hòa Miền Nam
Việt Nam

3

I.1.3. Công tác đăng kí đất chế độ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa và Cộng Hòa XHCN
Việt Nam

3

I.2. Cơ sở lý luận về công tác cấp GCNQSDĐ

6

I.2.1. Cơ sở khoa học

6

I.2.2. Cơ sở pháp lý

9

I.2.3. Cơ sở thực tiễn

10

I.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu

10

I.3.1. Điều kiện tự nhiên

10

I.3.2. Tình hình kinh tế xã hội

13

I.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu

15

I.4.1. Nội dung nghiên cứu

15

I.4.2. Phương pháp nghiên cứu

15

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

16

II.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động
đất đai
16
II.1.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai

16

II.1.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất

19

II.1.3. Tình hình biến động đất đai

25

II.1.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất liên quan đến công tác cấp
giấy
26
II.2. Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Long Khánh

27

II.2.1. Vài nét cơ bản của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về GCNQSDĐ

27

II.2.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Long Khánh

27

II.2.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Long Khánh năm 2005

32

II.2.4. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Long Khánh năm 2006

34

II.2.5. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Long Khánh năm 2007

36

II.2.6. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Long Khánh năm 2008

38

II.2.7. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Long Khánh trong 6 tháng năm
2009

43

II.2.8. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn 2005 đến 6/2009

44

II.3. Những khó khăn và thuận lợi trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã
Long Khánh

48

II.3.1. Thuận lợi

48

II.3.2. Khó khăn

48

II.4. Đề xuất phương hướng nhằm hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ

49

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

51

III.1 Kết luận

51

III.2. Kiến nghị

51

Tài Liệu Tham Khảo
PHỤ LỤC


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. UBND

:

Ủy ban nhân dân

2. TN-MT

:

Tài nguyên Môi trường

3. VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

4. QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

5. GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6. HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

7. KQ

:

Kết quả

8. GCN

:

Giấy chứng nhận

9. QH-KHSDĐ

:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

10. BĐĐC

:

Bản đồ địa chính


DANH SÁCH CÁC BẢNG
TRANG
Bảng 2.1. Thống kê diện tích các xã, phường trên địa bàn thị xã Long Khánh

16

Bảng 2.2. Thống kê bản đồ địa chính

18

Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2009

19

Bảng 2.4. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2009

20

Bảng 2.5.Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009

22

Bảng 2.6. Cơ cấu sử dụng đất ở năm 2009

23

Bảng 2.7. Cơ cấu sử dụng đất chuyên dùng năm 2009

23

Bảng 2.8. Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2009

24

Bảng 2.9. Biến động diện tích đất năm 2009 so với năm 2005

25

Bảng 2.10. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ thị xã Long Khánh năm 2005

32

Bảng 2.11. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đơn lẻ của thị xã Long
Khánh năm 2006

34

Bảng 2.12. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đồng loạt của thị xã Long
Khánh năm 2006
34
Bảng 2.13. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đơn lẻ của thị xã Long
Khánh năm 2007

35

Bảng 2.14. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đồng loạt của thị xã Long
Khánh năm 2007
36
Bảng 2.15. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đơn lẻ của thị xã Long
Khánh trong 2008

40

Bảng 2.16. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đồng loạt của thị xã Long
Khánh năm 2008
41
Bảng 2.17. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đơn lẻ của thị xã Long
Khánh trong 6 tháng năm 2009

42

Bảng 2.18. Số GCN và diện tích được cấp GCNQSDĐ hồ sơ đồng loạt của thị xã Long
Khánh trong 6 tháng năm 2009
42
Bảng 2.19. Tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thị xã Long Khánh từ
năm 2005 - 06/2009
43
Bảng 2.20. Số lượng GCNQSDĐ chưa phát hồ sơ đồng loạt giai đoạn 2005 đến 6/2009
của thị xã Long Khánh
44


Bảng 2.21. Trường hợp liên quan đến phát GCNQSDĐ giai đoạn 2005 đến 6/2009 của
thị xã Long Khánh
45
Bảng 2.22. Số GCNQSDĐ chưa được cấp của thị xã Long Khánh đến 2009

45

Bảng 2.23. Tổng hợp liên quan đến tình hình cấp giấy của thị xã Long Khánh từ trước
tới nay
46

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu sử dụng các loại đất chính

20

Biểu đồ 2.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp

21

Biểu đồ 2.3. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp

22

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo nghị định 181/2004/NĐ-CP

29

Sơ đồ 2.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo quyết định 03/2008/QĐ-UBND

38


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên của một quốc gia vô cùng quý giá, là địa bàn sinh sống
hoạt động của con người và là nhu cầu cần thiết cho sự phát triển. Đất đai còn là địa
bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc
phòng của mỗi quốc gia. Đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng đối với sản xuất và đời
sống xã hội. Do đó, sử dụng đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao và giữ
được sự bền vững môi trường là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia trên thế giới.
Vì vậy, nước ta đã không ngừng tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất
đai nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất của người

dân. Một trong những giải pháp đó là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất(GCNQSDĐ) cho người sử dụng đất để họ yên tâm sản xuất, ổn định đời sống. Mặt
khác GCNQSDĐ còn giúp cho cơ quan quản lý đất đai nắm chắc quỹ đất.
Thị xã Long Khánh được tách ra từ huyện Long Khánh cũ mà trước đây là một
huyện của tỉnh Đồng Nai, được thành lập từ tháng 01 năm 2003 theo Nghị định số
97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 của Chính phủ về việc thành lập thị xã Long Khánh
và các phường, xã trực thuộc; thành lập các huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ tỉnh Đồng
Nai. Trên cơ sở tách thị trấn Xuân Lộc thành 06 phường và 01 xã cùng với các xã
thuộc huyện Long Khánh cũ, có tổng diện tích tự nhiên là 19.187,50 ha.
Tuy mới thành lập nhưng thị xã đã có những bước tiến đáng kể về Kinh tế Văn hoá - Xã hội. Do mới thành lập nên không tránh khỏi những khó khăn trong việc
quản lý nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng. Từ khi Luật đất đai 2003
ra đời và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang được triển khai một cách đồng
bộ và có hiệu quả, đây là cơ sở để công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn.
Bên cạnh đó, do áp dụng Luật mới nên công tác cấp GCNQSDĐ cũng gặp
không ít những khó khăn. Xuất phát từ những khó khăn đó và được sự đồng ý của
khoa Quản lý đất đai & Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh em
thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Long Khánh - tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2005 đến tháng
6/2009 ”.

Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai



SVTH: Ngô Thanh Trường

Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ các phường, xã trên địa bàn thị xã Long Khánh.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Long Khánh.
- Đề xuất hướng hoàn thiện công tác cấp giấy.


Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:
+ Các loại hình sử dụng đất được xét để cấp GCNQSDĐ.
+ Hồ sơ đăng ký và các văn bản liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ.
-Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Long Khánh.
+ Về thời gian: Thời gian thực hiện từ tháng 3/2009 đến tháng 07/2009.
+ Giới hạn về nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu, tìm hiểu quy trình cấp giấy theo Nghị
định 181/2004/NĐ-CP.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Lịch sử kê khai đăng ký đất ở Việt Nam.
I.1.1. Sơ lược về lịch sử kê khai đăng ký đất ở Việt Nam trước năm 1945.

Ngay từ thế kỉ thứ VI công tác đạc điền và quản lí điền địa đã được ra đời để
phục vụ công tác quản lí của chế độ phong kiến. Đây là bộ hồ sơ đất đai cũ nhất mà
ngày nay còn lưu giữ lại tại một số nơi ở Bắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời
Gia Long (năm 1802). Ở Nam Bộ chưa tìm thấy địa bộ thời Gia Long mà chỉ thấy địa
bộ thời Minh Mạng.
I.1.1.1. Sổ địa bạ thời Gia Long:
Được lập cho từng xã, phân biệt rõ công điền và tư điền của mỗi xã. Trong đó
ghi rõ tên chủ sử dụng, diện tích, tứ cạnh, đẳng hạng để tính thuế. Nhưng hệ thống sổ
này lại không có bản đồ kèm theo và không dùng một đơn vị thống nhất ở các địa
phương. Nên việc sử dụng rất khó khăn và đã không được tu chỉnh trong quá trình sử
dụng.
I.1.1.2. Sổ địa bạ thời Minh Mạng:
Có nhiều tiến bộ hơn so với thời Gia Long. Sổ được lập trên cơ sở đạc điền với
sự có mặt chứng kiến của đầy đủ các quan chức trong làng, chi huyện và các điền chủ.
Sau đó Pháp xâm lược nước ta năm 1858 và thực hiện các chính sách cai trị của
mình và đưa ra nhiều phương pháp quản lý điền thổ khác nhau ở mỗi miền nên trong
thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền thổ như:
- Chế độ điền thổ ở Nam Kỳ.
- Chế độ quản thủ địa chánh ở Trung Kỳ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chánh ở Bắc Kỳ.
I.1.2. Công tác đăng kí đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới chế độ Cộng Hòa Miền
Nam Việt Nam.
Sau cuộc Cách mạng tháng Tám thành công, miền Bắc đi lên XHCN còn miền
Nam vẫn bị đế quốc xâm chiếm. Nhất là từ sau năm 1954, miền Nam Việt Nam bị chia
cắt dưới chính quyền Việt Nam Cộng Hòa, ở các tỉnh phía Nam vẫn tồn tại hai chế độ:
chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925.
I.1.2.1 Tân chế độ điền thổ:
Được đánh giá là chặt chẽ, có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc và vẫn được ưu
tiên triển khai mạnh để thay thế dần cho tất cả các hình thức quản thủ khác. Hệ thống
thiết lập hồ sơ phải có:

- Bản đồ giải thửa chính xác.
- Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản.
- Sổ mục lập theo từng tên chủ sở hữu, xếp theo vần ABC.
Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là: Số lượng tài liệu, sổ sách phải song
song tồn tại quá nhiều, kích thước sổ sách , bằng khoán quá lớn khó sử dụng và dễ bị
hư hỏng.
I.1.2.2. Chế độ quản thủ điền địa:
Được coi là một giải pháp tình huống tạm thời để đáp ứng yêu cầu cấp bách
việc quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc đó. Thực hiện chế độ này, phương pháp đo
đạc rất đơn giản để các xã có thể tự đo vẽ lược đồ song phải tuân theo một trình tự
pháp lí chặt chẽ:
- Từng xã phải lập hội đồng phân ranh và tổ chức phân ranh hành chính xã.
- Lập hội đồng điều tra bất động sản và ban kiến điền để thực hiện điều tra.
Xác định ranh giới và chủ quyền từng lô đất, trên cơ sở đó lập lược đồ giải thửa.
Kết thúc kiến điền, Ty điền địa sẽ lập hồ sơ gồm: Sổ điền bộ, sổ điền chủ lập
theo chủ sở hữu.
I.1.3. Công tác đăng kí đất dưới chế độ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa và Cộng
Hòa XHCN Việt Nam.
I.1.3.1. Thời kỳ từ sau Cách mạng tháng Tám đến 1979.
Sau Cách mạng tháng Tám thành công, chính quyền cách mạng đã tịch thu
ruộng đất của địa chủ chia cho nông dân với khẩu hiệu “ Người cày có ruộng “ nhằm
xóa bỏ chế độ tư hữu về đất đai. Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã mở
các nông trường để tập trung sản xuất phát triển kinh tế, tăng sản lượng lương thực

phục vụ cho chiến tranh. Trong những năm 60 miền Nam đang bị chiến tranh ác liệt,
miền Bắc vừa sản xuất vừa là hậu phương của miền Nam và vừa chống lại chiến tranh
phá hoại của đế quốc Mỹ xuống miền Bắc Việt Nam. Chính vì vậy, Đảng đã quyết
định phát động phong trào hợp tác hóa sản xuất, đại bộ phận nông dân đã góp ruộng
đất vào hợp tác xã, do vậy hiện trạng ruộng đất đã có nhiều thay đổi.
Trong suốt những năm này do chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành địa chính các
cấp thường xuyên không ổn định, đặc biệt Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý
nào làm cơ sở nên công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ vẫn
chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra
nhanh về đất đai để giúp Nhà nước nắm chắc diện tích phục vụ yêu cầu phát triển sản
xuất nông nghiệp. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại:
Bản đồ giải thửa và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất, thông tin về chủ sử dụng đất
trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử
sử dụng đất.
I.1.3.2. Thời kỳ 1980 đến 1988.
Từ sau năm 1980: công tác đăng kí đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan
tâm và tổ chức thực hiện theo quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng
Chính phủ và chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ. Thực hiện
theo yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định 56/ĐKTK ngày
5/11/1981. Theo quy định này, việc đăng kí đất có một trình tự khá chặt chẽ, việc xét
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

duyệt đăng kí đất phải do một hội đồng đăng kí thống kê ruộng đất của xã thực hiện,
kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện mới được đăng kí, cấp GCNQSDĐ.
Do hoàn cảnh đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn đang gặp nhiều khó

khăn, hơn nữa đại bộ phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã và đang tiếp tục được
tập thể hóa nên nhiều yêu cầu, mục tiêu yêu cầu nhiệm vụ đăng kí đất theo quyết định
56/ĐKTK đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ để đảm bảo yêu cầu trước mắt là nắm nhanh
diện tích đất cả nước, phục vụ cho kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước. Kết quả
thực hiện chỉ thị 299/TTg còn nhiều hạn chế, các khu dân cư nông thôn hầu hết còn đo
bao và để dân tự khai không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ.
Đặc biệt trong giai đoạn này Nhà nước đã ban hành Hiến pháp 1982 và Luật đất đai
1987 để phục vụ cho công tác quản lý ruộng đất và công tác cấp giấy.
I.1.3.3. Thời kỳ 1988 đến trước 1993.
Sau luật đất đai 1988: đăng kí đất đai cấp GCNQSDĐ đã trở thành một nhiệm
vụ bắt buộc và hết sức cần thiết làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai và cũng là
nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ quản lý đất đai.
Bản đồ địa chính và các loại sổ sách địa chính phản ánh đầy đủ chính xác về vị
trí thửa đất, diện tích loại đất, chủ sử dụng đất để làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện
chức năng quản lí Nhà nước đối với đất đai.
Sau khi tiến hành công tác thống kê diện tích đất, lập bản đồ địa chính trên
phạm vi toàn quốc. Tổng cục địa chính ra quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày
14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ và kèm theo thông tư số
302/TT- ĐKTK ngày 28/10/1989 nhằm chính thức cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng
sử dụng đất hợp pháp, không vi phạm pháp luật đất đai trên phạm vi toàn quốc.
Nước ta là nước nông nghiệp mà trước tình hình kinh tế mở cửa hội nhập quốc
tế đặc biệt là sau nhiều năm đóng cửa nền kinh tế nước ta tụt hậu so với thế giới. Tuy
ta là một nước nông nghiệp nhưng lương thực trong nước lại thiếu thốn trầm trọng
phải nhập khẩu từ các nước láng giềng, cùng với vấn đề quản lý Nhà nước không chặt
chẽ, chế độ khoán sản phẩm quan liêu bao cấp quá lâu. Trước tình hình này Đảng và
Nhà nước đã quyết định họp và Hiến pháp 1992 đã ra đời cùng với đó là Luật đất đai
1993 cũng đã ra đời để phục vụ cho công tác quản lí và sử dụng đất.
I.1.3.4. Thời kỳ từ 1993 đến nay.
Tại chương II, điều 13, Luật đất đai 1993 ra đời đã khẳng định một lần nữa
đăng kí cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Vì vậy, ngành địa chính đã đưa ra nhiều văn bản
luật và dưới luật nhằm quy định phù hợp với tình hình thực tiễn:
- Quyết định 499/QĐ-TCĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục địa chính ban hành
các mẫu sổ điạ chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dỗi biến động đất đai;
- Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính hướng dẫn
việc đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ theo quy trình thủ tục như
sau: UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ký giấy cho hộ gia đính cá nhân sử
dụng vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm
Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

muối thuộc đô thị, sử dụng vào các mục đích (trừ đất chuyên dùng) thuộc vùng nông
thôn.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
I.1.3.5 Thời kỳ từ sau Luật đất đai 2003 ra đời.
Luật đất đai 2003 ra đời một lần nữa khẳng định tầm quan trọng của đất đai
trong xã hội, và sau đó là hàng loạt các văn bản hướng dẫn, bổ sung cho Luật đất đai
được ban hành:
- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật đất
đai;
- Quyết định 24/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 117/2004/NĐ-CP ngày 07/12/2004 hứơng dẫn thi hành Nghị định
198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/7/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy
CNQSDĐ, thực hiện quyền sử dụng đất;
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 01/11/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.2. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
I.2.1. Cơ sở khoa học.
I.2.1.1. Một số khái niệm
- Đăng ký đất đai: là một thủ tuc hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý
toàn bộ đất đai chặt chẽ theo pháp luật và đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất: là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

- Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ: theo điều 52 của Luật đất đai 2003:

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức cơ
sở tôn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ
trưòng hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
+ UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này được
uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCNQSDĐ.
- Điều kiện được cấp giấy CNQSDĐ:
+ Phải có một trong những loại giấy tờ về QSDĐ ( khoản 1,2 và 5 thuộc điều 50
của Luật đất đai 2003 ).
+ Trường hợp không có một trong những loại giấy tờ về QSDĐ thì người sử
dụng phải sử dụng đất ổn định, “liên tục” theo quy định tại Khoản 4 điều 50 của Luật
đất đai là đất phải đáp ứng một trong những tiêu chí sau:
Đất được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ khi
thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy hoặc đến thời
điểm thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp
giấy.
Trường hợp đất đã sử dụng liên tục quy định tại Khoản 4 mà có sự thay
đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về QSDĐ. Do
đó đối với hồ sơ cấp giấy loại này phải được xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng
pháp lý của thửa đất xin cấp giấy.
+ Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt và điều này được quy
định tại điểm b, khoản 2 điều 48 thuộc nghị định 181, điều này cụ thể hơn như sau:
Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn được
xét duyệt.
Đối với trường hợp đất sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phải phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch đó.
-Nhà nước không cấp giấy cho những trường hợp sau: thuộc khoản 2, điều 41
Nghị định 181 năm 2004.
+ Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại điều 3 Nghị định 181
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản
lý sử dụng.

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê
lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d, khoản 5 điều 3.
+ Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy theo quy định tại
điều 50, 51 của Luật đất đai 2003.
+ Người nhận khoán đất trong các nông, lâm trường.
I.2.1.2. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông
tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập
trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến
động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý
Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả hơn, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai, hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Trong đó quy
định, hồ sơ địa chính bao gồm:
- Sổ mục kê: được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong quá
trình đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm
đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến

quá trình sử dụng đất.
- Bản lưu GCNQSDĐ.
- Sổ địa chính: là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; là
sổ thể hiện thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và
tình trạng sử dụng đất của người đó.
- Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn; sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử
dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Bản đồ địa chính: Bản đồ địa chính thể hiện chính xác vị trí, ranh giới, diện
tích và một số thông tin địa chính của từng thửa đất. Bản đồ địa chính là tài liệu có giá
trị pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất của
từng chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai,
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…..
I.2.1.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đòi hỏi tất yếu khách quan của
Nhà nước và người sử dụng vì:
- GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng
pháp luật.
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê….

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

I.2.1.4. Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ
Dưới chế độ XHCN đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất. Nhà
nước chỉ giao quyền cho chủ sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, người sử dụng
đất được hưởng các quyền và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật.
Đăng kí đất đai thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, thể hiện đầy đủ
những thông tin về tự nhiên, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó giúp
các cơ quan quản lý thực hiện các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Vai trò của công tác đăng kí, cấp GCNQSDĐ:
+ Giúp UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất ở địa phương, làm cơ sở cho
việc quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất.
+ Giúp cho nhân dân thực hiện tốt nghĩa vụ của mình đối với đất nước.
+ Sau khi thực hiện việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính các cấp.
+ Thông qua đăng ký cấp GCNQSDĐ giúp cho địa phương thực hiện tốt các
nội dung và nhiệm vụ quản lý đất đai khác.
I.2.1.5. Ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ
Giúp nhà nước quản lý chặt quỹ đất: Trong chế độ XHCN, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và người dân chỉ được quyền sử dụng theo
đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt. Điều này giúp Nhà nước quản lý chặt
chẽ quỹ đất, điều tiết được giá đất, cân bằng mức đất đai của từng cá nhân, tránh tình
trạng đầu cơ đất đai. Vì vậy, GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý
mọi đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai và xử lý những trường hợp
vi phạm, khiếu nại có liên quan tới đất đai.
Xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất:
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất, qua đó người sử dụng đất thực hiện những quyền mà pháp luật công nhận như

chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế, cho thuê…Do đó, góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng pháp luật.
Góp phần giải quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai, đồng thời hạn chế tranh
chấp đất đai. Đất đai luôn là vấn đề sôi động, người sử dụng đất luôn muốn lợi về
mình vì vậy tình trạng tranh chấp luôn xảy ra.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất, khi người sử dụng đất có GCNQSDĐ đồng nghĩa với việc sử dụng
đất của riêng mình.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

I.2.2. Cơ sở pháp lý.
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành
luật đất đai;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
Phủ về thi hành luật đất đai;
- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ;
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 92/2007/QĐ-UBND ngày 30/12/2008 của UBND tỉnh ban hành quy định

bản giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
I.2.3. Cơ sở thực tiễn.
- Công tác cấp GCNQSDĐ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đồng thời giúp cân
bằng và định hướng sử dụng đất đạt hiểu quả cao.
- Việc cấp GCNQSDĐ giúp người dân yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
- GCNQSDĐ là cán cân xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử
dụng đất.
- GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý giúp giải quyết tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
- Do vậy công tác cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, đây là một trong những
cơ sở để đánh gía tình hình quản lý đất đai.
I.3 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.3.1. Điều kiện tự nhiên.
I.3.1.1. Vị trí địa lý.
Thị xã Long Khánh được tách ra từ huyện Long Khánh cũ mà trước đây là một
huyện của tỉnh Đồng Nai, được thành lập từ tháng 01 năm 2003 theo Nghị định số
97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 của Chính phủ về việc thành lập thị xã Long Khánh
và các phường, xã trực thuộc; thành lập các huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ tỉnh Đồng
Nai. Trên cơ sở tách thị trấn Xuân Lộc thành 06 phường và 01 xã cùng với các xã
thuộc huyện Long Khánh cũ, có tổng diện tích tự nhiên là 19.187,50 ha.
Thị xã có vị trí như sau:
- Phía Bắc giáp
: huyện Định Quán.
- Phía Đông giáp : huyện Xuân Lộc.
- Phía Nam giáp
: huyện Cẩm Mỹ.
- Phía Tây giáp
: huyện Thống Nhất.
Trang 10

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

huyện Định Quán

huyện
Thống Nhất
huyện
Xuân Lộc

huyện Cẩm Mỹ

Hình I.1. Sơ đồ vị trí của thị xã Long Khánh
Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

Thị xã Long Khánh có vị trí khá thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội. Nằm
trong vùng kinh tế trọng điểm kinh tế phía nam, tiếp giáp với các cực đô thị lớn của
khu vực như: TP. Biên Hòa và TP. Vũng Tàu, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh; đồng thời
thị xã còn là cửa ngõ tiếp nối vùng miền Trung, Tây Nguyên với miền ĐBSCL thông
qua các huyết mạch giao thông đường bộ: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 56, Quốc lộ 20...Ngoài
ra với vị trí này rất thích hợp phát triển các loại hình du lịch sinh thái, đặc biệt là các
loại hình dịch vụ khi sân bay quốc tế được hình thành thuộc huyện Long Thành.
I.3.1.2. Địa hình.
Thị xã Long Khánh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa đồng bằng Sông Cửu

Long và cao nguyên miền Đông Nam Bộ nên có độ cao trung bình khoảng 150m so
với mực nước biển. Đây là vùng đồi gò lượn sóng, địa hình thấp dần từ Đông Bắc sang
Tây Nam.
Nhìn chung thị xã Long Khánh có địa hình tương đối bằng phẳng, kiến tạo nền
địa chất tốt, rất thuận lợi cho xây dựng công trình và phát triển kinh tế - xã hội.
Trên địa bàn có núi nhưng không nhiều với vài ngọn như: núi Đồi Rìu (Xuân Thanh),
núi Thị (Suối Tre) và vài ngọn đồi nằm rải rác trong toàn thị xã.
I.3.1.3. Khí hậu và thủy văn.
a. Khí hậu.
Địa phương nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với hai mùa rõ rệt là
mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mùa khô
bắt đầu từ tháng12 và kết thúc vào tháng 4 năm sau, tuy nhiên có năm cũng có sự biến
động một vài tuần giữa vài tuần giữa.
Tổng số giờ nắng trung bình đạt từ 2.200 - 2.600 giờ , mùa khô số giờ nắng
chiếm từ 55 - 60% tổng số giờ nắng trong năm.
Nhiệt độ trung bình nằm trong khoảng 24 - 26 oC, nhiệt độ tối cao từ 34 – 35
0
C, nhiệt độ tối thấp từ 19 – 20 0C.
Độ ẩm trung bình là 85 - 90%, mùa mưa từ 92 - 95%, mùa khô từ 70-75%, độ
ẩm thấp nhất từ 19 – 20 0C.
Lượng mưa trung bình hàng năm 2150 mm/năm.
Trong năm có hai mùa gió chính: gió mùa Đông Bắc xảy ra vào mùa khô và gió
mùa Tây Nam xảy ra vào mùa mưa. Tốc độ trung bình từ 2 - 3 m/s, tốc độ mạnh nhất
25 - 35 m/s. Long Khánh chỉ bị ảnh hưởng gián tiếp bởi gió bão, tuy nhiên đôi khi vẫn
có lốc xoáy giật tới 80- 90 m/s.
b. Thủy văn.
Long Khánh có 2 mùa : mùa lũ và mùa cạn, mùa lũ diễn ra trong mùa mưa, còn
mùa cạn diễn ra trong mùa khô. Modun dòng chảy bình quân hàng năm Mo=30 –
321s/km. Đa số suối ở Long Khánh đều ngắn và không sâu do vậy nguồn nước mặt
phục vụ nông nghiệp bị hạn chế. Tuy nhiên nhờ vào địa chất bazan với khả năng tiềm

trữ nước ngầm cao, mà trữ lượng nước ngầm trên địa bàn rất lớn, cụ thể lưu lượng
nước mỗi lỗ khoan lớn hơn 1000 m3/ ngày.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên.
Thuận lợi:
- Vị trí nằm ở cửa ngõ phía Đông của tỉnh, thị xã Long Khánh đóng vai trò kết nối
vùng cao nguyên Nam Trung Bộ với Đồng bằng Nam Bộ; Là đô thị trung tâm của
vùng phía Đông tỉnh Đồng Nai, có đường giao thông thuận lợi đi đến các huyện giáp
ranh.
- Đất đai màu mỡ và có độ phì cao thích hợp cho phát triển nông nghiệp chuyên sâu
đặc biệt là các loại cây công nghiệp có giá trị kinh tế cao như: sầu riêng, chôm chôm,
xoài... Việc hình thành vùng chuyên canh sẽ phát huy được tiềm năng đất đai, tăng
năng suất và chất lượng nông sản.
- Nền đất có kết cấu tốt, bằng phẳng là cơ sở để bố trí các công trình xây dựng, cơ sở
hạ tầng. Nguồn nước ngầm có trữ lượng khá cao và chất lượng tốt.
Khó khăn:
- Mùa khô kéo dài làm cạn kiệt nguồn nước mặt.
- Khí hậu ẩm dễ sinh dịch bệnh phá hoại cây trồng.
- Một số khu vực tiếp giáp với suối có độ dốc lớn khó khăn trong canh tác.
I.3.2. Tình hình kinh tế xã hội.
I.3.2.1. Tăng trưởng kinh tế.
Trong những năm qua nền kinh tế trên địa bàn tiếp tục tăng trưởng. Trong đó
tốc độ tăng của khu vực thương mại - dịch vụ luôn cao hơn so với tốc độ tăng của khu

vực sản xuất. Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng, tăng dần tỷ trọng
thương mại dịch vụ, tiểu thủ, công nghiệp và giảm dần về nông nghiệp. Giá trị sản
xuất ngành công nghiệp tăng từ 307,5 tỷ đồng năm 2000 lên 489 tỷ đồng năm 2005 và
614 tỷ đồng năm 2008. Tỷ trọng nông lâm ngư nghiệp trong cơ cấu GDP đã giảm từ
42,2% năm 2000 xuống còn 25,6% năm 2005 và 15,6% năm 2008. Dịch vụ tăng từ
25,4% năm 2000 lên 44,2% năm 2005 và 52,3% năm 2008.
Nhìn chung, cơ cấu kinh tế của thị xã đã có sự chuyển dịch đáng kể, nhưng chất
lượng chuyển dịch chưa cao, chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ từng ngành còn chậm, tỷ
lệ sản phẩm công nghiệp có hàm lượng công nghệ cao còn thấp, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế chưa gắn liền với chuyển dịch cơ cấu lao động và nâng cao năng suất lao động
I.3.2.2. Dân số, lao động.
Theo số liệu thống kê năm 2008 dân số của thị xã là 141.242 người, mật độ dân
số là 717 người/km2. Trong giai đoạn 2005 – 2008 tỷ lệ tăng dân số bình quân mỗi
năm của thị xã là 1,7%. Với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay đã tạo nhiều áp lực
cho xã hội, nhất là trong quản lý và sử dụng đất. Vì vậy kiểm soát tỷ lệ tăng dân số là
nhiệm vụ hàng đầu cần được quan tâm.
Nguồn lao động của thị xã tương đối dồi dào, tổng số lao động là 85.467 người
chiếm 60,5% dân số của thị xã. Trong đó lao động nông nghiệp chiếm 41,6%, lao động
công nghiệp và xây dựng chiếm 13,4%, dịch vụ - thương mại chiếm 45%.
Từ số liệu trên cho thấy lao động nông nghiệp vẫn còn chiếm tỷ lệ khá cao, trong khi
hoạt động của các ngành nghề khác chưa đủ lớn mạnh để thu hút lực lượng lao động
nông nghiệp chuyển sang. Vì vậy để tăng cường phát triển kinh tế cần phải chú trọng
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

chuyển đổi cơ cấu ngành mà việc đầu tiên cần phải làm là phân bổ lại nguồn lao động

cho hợp lý.
I.3.2.3. Dân tộc – Tôn giáo.
a. Dân tộc.
Về thành phần dân tộc, trên địa bàn thị xã có 21 dân tộc như: Kinh, Tày, Thái,
Hoa, Khơ–me, Mường, Nùng, Dao, Cơ–ho, Thổ, Mạ,...Trong đó người Kinh chiếm đa
số 89,7%; kế đến là người Hoa chiếm 6.75% sống tập trung ở xã Bình Lộc, Bàu Sen
và các phường Xuân Trung, Xuân An; còn các dân tộc khác chiếm tỷ lệ rất thấp (dân
tộc Xtiêng, Cơ–tu chiếm 0,0005%) sống rải rác ven các đồi.
b. Tôn giáo.
Về tôn giáo, thì phật giáo và thiên chúa giáo chiếm phần lớn, trong đó phật giáo
chiếm 31,2%, Thiên chúa giáo chiếm 27,3%, ngoài ra còn có các tôn giáo khác như :
Tin lành, Hồi giáo, Cao đài, Hòa hảo,...tập trung nhiều ở trung tâm của thị xã.
Ở Long Khánh, thành phần dân tộc và tôn giáo khá đa dạng nên tác động mạnh mẽ đến
việc quản lý và sử dụng đất đai mà cụ thể là do tập quán canh tác của mỗi dân tộc khác
nhau.
Tuy nhiên trong những năm qua với những chính sách quan tâm đặc biệt của
Đảng và Nhà nước đã tạo lòng tin giúp người dân, nhất là dân tộc thiểu số an tâm sản
xuất, ổn định cuộc sống, không du canh, du cư, góp phần tạo thuận lợi trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai
I.3.2.4. Cơ sở hạ tầng.
Thị xã có mạng lưới giao thông khá chi tiết. Có đường Quốc lộ 1A chạy qua với
chiều dài 14,3 km, ngoài ra còn có Quốc lộ 56 dài 47 km nối thị xã với tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Đây là các trục giao thông đối ngoại quan trọng cầu nối lưu thông, trao đổi
hàng hóa với các vùng khác như TP Hồ Chí Minh - Vũng Tàu - các tỉnh miền Trung
và Tây Nguyên. Có 10 tuyến đường liên xã phường với chiều dài 43,67 km..
Hiện nay tất cả các xã, phường trên địa bàn thị xã đã có điện, tỷ lệ hộ dùng điện
99%. Tỷ lệ hộ được cấp nước sạch đạt 69% với 10 trạm bơm đang khai thác công suất
khoảng 7000 m3/ngày đêm và 01 bể chứa 500 m3.
Hệ thống thông tin liên lạc tương đối đều khắp 15 xã, phường. Tất cả các
phường, xã trên địa bàn đều có trạm phát thanh, bưu điện.
Giáo dục luôn được đầu tư, đào tạo bồi dưỡng giáo viên, xây dựng cơ sở vật

chất nhằm đáp ứng nhu cầu học tập. Có 05 trường THPT, 12 trường THCS, 19 trường
tiểu học, có 07 trường mầm non và 10 trường mẫu giáo.
Nhận xét chung về tình hình kinh tế xã hội.
Thuận lợi:
- Thị xã Long khánh nằm ở vị trí khá thuận lợi chịu sự tác động phát triển của 3 vùng
kinh tế trọng điểm: Thành phố Hồ Chí Minh – Biên Hòa – Vũng Tàu. Thị xã còn là
một vành đai lớn cung cấp lương thực, thực phẩm cho vùng kinh tế trọng điểm.
- Với nền khí hậu – thủy văn tương đối ổn định, nền đất đỏ bazan trên địa hình tương
đối bằng phẳng là ưu thế cho phát triển nông nghiệp, công – thương nghiệp và xây
dựng cơ sở hạ tầng.
- Dân cư phân bố tương đối tập trung, điều kiện và mức sống tương đối khá, lực lượng
lao động dồi dào.
Trang 14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

- Từ một huyện đi lên thị xã được Tỉnh và Trung ương đầu tư cơ sở hạ tầng và khuyến
khích đầu tư đã tạo điều kiện to lớn trong việc phát triển KT – XH. Điều này đã góp
phần làm cho tình hình biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều
Khó khăn:
- Lực lượng lao động có kỹ thuật còn thiếu.
- Áp lực gia tăng dân số còn lớn.
- Chưa chủ động được nguồn nước tưới cho sản xuất nông nghiệp vào mùa khô.
- Tốc độ đô thị hóa cao ảnh hưởng lớn đến môi trường đô thị.
I.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.4.1. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác cấp

GCNQSDĐ.
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Long Khánh - tỉnh
Đồng Nai.
- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn các xã, phường và thị xã Long
Khánh - tỉnh Đồng Nai .
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ.
- Đề xuất hướng hoàn thiện công tác cấp giấy.
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: tiến hành điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
có liên quan và các văn bản pháp luật về đất đai của trung ương và của địa phương có
liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ.
- Phương pháp so sánh: so sánh số giấy được cấp qua các năm.
- Phương pháp thống kê: thống kê diện tích, dân số, lao động, số hồ sơ đăng ký sử
dụng đất, số hồ sơ được cấp giấy và số hồ sơ chưa được cấp giấy.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ sơ tổng hợp các số liệu, phân tích tìm ra
những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ.
I.5 Quy trình thực hiện.
Bước 1: Thu thập số liệu, bảng biểu.
Bước 2: Phân tích tổng hợp tài liệu.
Bước 3: Đánh giá tình hình cấp giấy địa phương.
Bước 4: Tổng hợp số liệu thuyết minh.
Bước 5: Viết báo cáo, hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ngô Thanh Trường

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến
động đất đai.
II.1.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai.
II.1.1.1. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính
Thị xã Long Khánh được tách ra từ huyện Long Khánh cũ mà trước đây là một
huyện của tỉnh Đồng Nai, được thành lập từ tháng 01 năm 2003 theo Nghị định số
97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 của Chính phủ về việc thành lập Thị xã Long Khánh
và các phường, xã trực thuộc; thành lập các huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ tỉnh Đồng
Nai. Trên cơ sở tách thị trấn Xuân Lộc thành 06 phường và 01 xã cùng với các xã
thuộc huyện Long Khánh cũ, có tổng diện tích tự nhiên là 19.187,50 ha . Thị xã có vị
trí như sau:
- Phía Bắc giáp : huyện Định Quán.
- Phía Đông giáp : huyện Xuân Lộc.
- Phía Nam giáp : huyện Cẩm Mỹ.
- Phía Tây giáp : huyện Thống Nhất.
Bảng 2.1. Thống kê diện tích các xã, phường trên địa bàn thị xã Long Khánh

Stt
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

12
13
14
15

Tên đơn vị

Diện tích (ha)

Toàn Thị xã
Hàng Gòn
Bảo Vinh
Xuân Tân
Bàu Sen
Xuân Lập
Suối Tre
Bầu Trâm
Bình Lộc
Bảo Quang
Xuân Trung
Xuân An
Xuân Hòa
Xuân Bình
Xuân Thanh
Phú Bình

19.187,50
3.342,31
1.561,73
1.060,46

1.286,85
1.608,69
2.386,38
1.178,22
2.183,16
3.427,51
99,72
141,92
218,92
120,98
138,95
231,70

Tỉ lệ %
100,00
17,42
8,14
5,53
6,71
8,38
12,44
6,14
11,38
17,86
0,52
0,74
1,14
0,63
0,72
1,21

(Nguồn: Phòng TN-MT thị xã Long Khánh)

Trang 16