ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 1997 CHO ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI&BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN 12, TP. HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 1997 CHO ĐẾN NAY

SVTH :
MSSV :
LỚP
:
KHÓA :
NGÀNH :

NGUYỄN KIM HƯƠNG
05124026
DH05QL
2005-2009
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGÀNH QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN KIM HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN 12, TP. HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 1997 CHO ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Ngô Minh Thuỵ
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

-Tháng 8 năm 2009i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài báo cáo là sự kết hợp giữa phần lý thuyết, phần thực hành
lẫn kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình học tập ở trường và thời gian thực tập ở
phòng Tài Nguyên và Môi Trường Quận 12, Tp. Hồ Chí Minh.
Có được kiến thức tương đối đầy đủ như ngày hôm nay đó là nhờ sự giảng
dạy nhiệt tình của quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh. Đồng thời
cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô, chú, anh, chị ở Phòng Tài Nguyên và Môi
Trường quận 12 đã giúp đỡ em làm quen thực tế qua đó làm sáng tỏ phần lý thuyết đã
học được ở trường.
Để có được kết quả như ngày hôm nay, đầu tiên em xin chân thành biết ơn
cha mẹ và những người thân trong gia đình, người đã nuôi dưỡng và dìu dắt em khôn
lớn như ngày hôm nay.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài Nguyên và

Môi Trường quận 12 đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt 4 tháng thực tập. Đặc
biệt là sự giúp đỡ của các cô chú, anh chị trong tổ lưu trữ và tổ thụ lý đã nhiệt tình
hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập. Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh
Võ Minh Tân cùng anh Nguyễn Tiến Đạt, người hướng dẫn cho em trong suốt quá
trình thực tập ở cơ quan.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ
Chí Minh và quý thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình
giảng dạy cho em trong suốt 4 năm qua. Đặc biệt là thầy Ngô Minh Thụy đã hướng
dẫn nhiệt tình trong suốt thời gian em đi thực tập và giúp đỡ em hoàn thành bài báo
cáo này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian qua.
Sau cùng em xin gởi lời chúc sức khoẻ các cô chú, anh chị trong phòng Tài
Nguyên và Môi Trường quận 12, Tp. Hồ Chí Minh và toàn thể quý thầy cô Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản.

TP. HCM, tháng 8 năm 2009
Sinh viên

Nguyễn Kim Hương

ii


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

: Ủy ban nhân dân

TAND

: Tòa án nhân dân

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

HS

: Hồ sơ

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDNƠ & QSDĐƠ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền

sử dụng đất ở.

DNNN

: Doanh nghiệp nhà nước

HTX

: Hợp tác xã

iii


DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU
Bảng 1: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính
Bảng 2: Tổng hợp các chỉ tiêu về cơ sở vật chất ngành giáo dục
Bảng 3: Bản đồ địa chính các phường phân theo Tỷ lệ đo vẽ
Bảng 4: Tình hình cấp giấy qua các năm
Bảng 6: Cơ cấu sử dụng 03 loại đất chính năm 2008
Bảng 7: Cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2008
Bảng 8: Cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2008
Bảng 9: Cơ cấu sử dụng và quản lý đất đai
Bảng 10: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng năm 2008
Bảng 11: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng quản lý năm 2008
Bảng12: Lượng đơn tranh chấp của từng phường qua các năm trên địa bàn quận.
Bảng 13: Các dạng tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân
dân quận 12.
Bảng 14: Lượng đơn tranh chấp của từng phường qua các năm trên địa bàn quận.
Bảng 15: Các dạng tranh chấp đất đai
Bảng16: Kết quả hòa giải ở cơ sở qua các năm.

Bảng 17: Kết quả hòa giải ở cơ sở tại các phường giai đoạn 1997-2003.
Bảng 18: Số lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên cơ quan có thẩm quyền giải
quyết.
Bảng 19: Số lượng đơn tranh chấp về quận qua các năm
Bảng 20: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai ở cấp quận giai đoạn 1997-2003
Bảng 21: Kết quả hòa giải ở cơ sở qua các năm
Bảng 22: Kết quả hòa giải ở cơ sở tại các phường giai đoạn 2004 - 2008
Bảng 23: Số lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên cơ quan có thẩm quyền giải
quyết
Bảng 24:Kết quả hòa giải ở cở sở qua hai giai đoạn
Bảng 25: Số lượng đơn tranh chấp về quận qua các năm
Bảng 26: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai ở cấp quận giai đoạn 2004-2008

iv


DANH SÁCH CÁC MỤC BIỂU ĐỒ-SƠ ĐỒ
Biểu đồ 1: Tình hình phát triển kinh tế quận 12
Biểu đồ 2 : Cơ cấu sử dụng đất quận 12 năm 2008
Biểu đồ 3: Lượng đơn TCĐĐ giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ 4: tỷ lệ các dạng TCĐĐ giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ 5: Tình hình giải quyết hồ sơ TCĐĐ giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ 6: Lượng đơn hòa giải không thành chuyển cơ quan khác
Biểu đồ 7: Lượng đơn tranh chấp ở cấp quận giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ 8: Hình thức giải quyết hồ sơ TCĐĐ giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ 9: Lượng đơn tranh chấp đất đai giai đoạn 2004-2008
Biểu đồ 10: Các dạng tranh chấp đất đai giai đoạn 2004-2008
Biểu đồ 11: Tình hình hòa giải ở cơ sở giai đoạn 2004-2008
Biểu đồ 12: Đơn hòa giải không thành chuyển cơ quan khác
Biểu đồ 13: Lượng đơn tranh chấp cấp quận giai đoạn 2004-2008

Sơ đồ 1: Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai cấp cơ sở.
Sơ đồ 2: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy
ban nhân dân quận
Sơ đồ 3: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai của Uỷ ban nhân dân quận 12

v


MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU ........................................................................iv
DANH SÁCH CÁC MỤC BIỂU ĐỒ-SƠ ĐỒ..............................................................v
MỤC LỤC..................................................................................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..............................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý....................................................................................13
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................14
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................20
I.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên .......................................................20
I.2.2. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh
quan môi trường ........................................................................................................22
I.3. Nội dung, phương pháp ...............................................................................23
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................23
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................25
II.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..........................................................25

II.1.1.Tăng trưởng kinh tế ..........................................................................25
II.1.2.Thực trạng phát triển các ngành........................................................25
II.1.3. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội .................................................................................................................26
II.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................28
II.2. Tình hình quản lý đất đai............................................................................29
II.2.1. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .......................................29
vi


II.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................................29
II.2.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.....................................................................................................................30
II.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - QSDĐ ở ................................................................31
II.2.5. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.....................................................................................................................31
II.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. ..................................................................32
II.2.7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai ...............................................................32
II.3. Hiện trạng sử dụng đất quận 12 ..................................................................32
II.3.1. Cơ cấu sử dụng đất ..........................................................................32
II.3.2. Tình hình biến động đất đai .............................................................36
II.4. Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai giai đoạn 1997-2003 và 2004-2008 .37
II.4.1. Tình hình TCĐĐ giai đoạn 1997-2003 ............................................37
II.4.2. Các dạng tranh chấp đất đai giai đoạn 1997-2003............................39
II.4.3. Tình hình TCĐĐ giai đoạn 2004-2008 ............................................40
II.4.4. Các dạng tranh chấp đất đai giai đoạn 2004-2008............................43

II.4.5. Tình hình giải quyết TCĐĐ giai đoạn 1997-2003 và 2004-2008......44
II.4.6. Tình hình tranh chấp đất đai từ đầu năm 2009 đến nay ....................52
II.5. Thực tế giải quyết một số trường hợp cụ thể các dạng TCĐĐ chủ yếu trên
địa bàn .......................................................................................................................53
II.5.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................53
II.5.2. Tranh chấp việc đòi lại đất...............................................................55
II.6. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết TCĐĐ..................57
II.7. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác giải quyết TCĐĐ ..............58
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................60
KẾT LUẬN .......................................................................................................60
KIẾN NGHỊ ......................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................62

vii


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

ĐẶT VẤN ĐỀ
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”.
“Tranh chấp đất đai là sự tranh giành về quyền quản lý, quyền sử dụng về một
khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó là đúng pháp luật.
Vì vậy, họ không thể cùng nhau giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền
giải quyết”.
“ Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hay cán bộ, công chức theo thủ
tục của luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quyết định hành
chính, hành vi hành chính hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho
rằng quyết định hoặc hành vi hành chính đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và

lợi ích hợp pháp của mình”.
Từ đó ta thấy được tranh chấp là một trong những nội dung quản lý của nhà
nước về đất đai, có vai trò vô cùng quan trọng ở khắp các tỉnh thành trên cả nước, và
cụ thể hơn ta sẽ tìm hiểu ở quận 12. Quận 12 tuy mới được thành lập vào năm 1997 do
tách ra từ huyện Hóc Môn (gồm: quận 12 hiện nay và huyện Hóc Môn) nhưng với diện
tích khá lớn, dân số đông. Trong những năm qua, do quá trình đô thị hóa nhanh, nhu
cầu sử dụng đất cho các mục đích xây dựng khu công nghiệp, các công trình, cụm
công trình cao tầng chủ yếu tập trung dọc hai bên các trục lớn, nhất là phía Tây rạch
Bến Cát,… ngày càng tăng nên đất đai ngày càng có giá trị hơn dẫn đến tình trạng
tranh chấp đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp khó giải quyết. Hơn nữa công tác
giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều hạn chế, tình trạng khiếu kiện vẫn còn nhiều
gây ảnh hưởng trực tiếp đến công ăn việc làm của người dân. Do đó vấn đề tranh chấp
đất đai cần phải giải quyết triệt để, chính xác, hiệu quả để tạo ổn định cho xã hội tạo
điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội, bảo vệ an ninh trật tự, quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm sản xuất kinh doanh, và tạo nền tảng
cho quận phát triển nhanh chóng và bền vững. Tuy nhiên mấy năm gần đây tình hình
tranh chấp đất đai trên địa bàn có xu hướng giảm dần, do phần lớn đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nên đa số đã chuyển sang toà giải quyết nhưng thực tế
cũng không kém phần gay gắt, phức tạp. Chính quyền địa phương đã triển khai giải
quyết nhưng vẫn còn một số tồn động nhất định.
Để đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, vấn đề cần tìm ra những nguyên
nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, tìm ra những biện pháp nhằm giảm bớt và nâng cao
hiệu quả trong giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận là cần thiết và cấp bách.
1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình tranh chấp và
giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm
1997 cho đến nay”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai cũng
như các vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai.
- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng
mắt trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai, nâng cao
hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần hoàn thiện tốt việc quản lý nhà nước
về đất đai nhằm đem lại sự ổn định cho xã hội
Đối tượng nghiên cứu
- Các dạng tranh chấp đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND quận.
- Hồ sơ tranh chấp đất đai trên địa bàn quận.
- Các quy định pháp luật về đất đai, các chủ trương chính sách của Đảng và
nhà nước trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn qua các thời kỳ.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ đi sâu vào nghiên cứu các dạng tranh chấp trên địa bàn thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND quận từ năm 1997 đến nay và tiến hành tham gia giải
quyết một số hồ sơ tranh chấp đất đai mà UBND quận 12 nhận thụ lý từ năm 2008 đến
nay. Do thời gian cũng như khuôn khổ của một luận văn, đề tài xin đánh giá tổng quát
thành 2 giai đoạn: từ năm 1997 đến năm 2003 và giai đoạn từ năm 2003 đến năm
2008.
Ý nghĩa của việc thực hiện đề tài
Giúp ta hiểu biết sâu sắc hơn những kiến thức về pháp luật đất đai và thực
trạng tranh chấp đất đai hiện nay. Qua đó, biết cách vận dụng những kiến thức đã học
áp dụng vào thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai và rút ra được những kinh
nghiệm cho bản thân qua tiếp xúc với thực tế.
Nhờ đó ta nhận ra được những ưu điểm và hạn chế trong công tác giải quyết

tranh chấp đất đai trên địa bàn trong thời gian thực tập. Từ đó, phát huy những mặt
tích cực và khắc phục những mặt hạn chế để công tác giải quyết tranh chấp đất đai ở
địa phương ngày càng hoàn thiện hơn.
2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

PHẦN I:
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai và thanh tra
về đất đai là những vấn đề có liên quan với nhau. Muốn giải quyết tốt các vụ tranh
chấp, khiếu nại tố cáo thì phải thông qua thanh tra mà tìm ra nguyên nhân, chứng cứ
để có cơ sở khẳng định ai đúng ai sai và xử lý theo đúng pháp luật.
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Một số khái niệm
a. Tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai là sự tranh giành về quyền quản lý, quyền sử dụng về một
khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó là đúng pháp luật.
Vì vậy, họ không thể cùng nhau giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền
giải quyết.
b. Giải quyết tranh chấp đất đai:
Việc giải quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở
pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức.
Trên cơ sở đó, phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật.
* Ưu, khuyết điểm của tranh chấp đất đai:

Ưu điểm: Tranh chấp đất đai cũng có mặt tích cực của nó. Khi xảy ra nhiều thì
cũng có nghĩa là chính sách đất đai hiện hành đang bộc lộ nhiều quan điểm không còn
phù hợp với thực tiễn, cần phải nghiên cứu sửa đổi. Mặt khác, khi tranh chấp đất đai
mới xuất hiện thì nó thể hiện được sự vận động của nền kinh tế xã hội đang phát triển
đòi hỏi những cơ sở pháp lý phải vận động và phát triển theo.
Khuyết điểm: Tranh chấp đất đai không những làm ảnh hưởng trực tiếp đến
các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Ngoài ra, khi
tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không tốt đến tâm lý các bên tranh chấp gây nên
tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của
luật đất đai cũng như đường lối chính sách của nhà nước không được thực hiện một
cách triệt để.

3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

c. Khiếu nại đất đai:
Theo Luật Khiếu Nại Tố Cáo ngày 02/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Khiếu Nại Tố cáo ban hành ngày 1/6/2004 cho rằng “ khiếu nại là việc
công dân, cơ quan tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do luật này quy định đề
nghị cơ quan tổ chức có thẩm quyền quyết định hành chính, hành vi hoặc quyết định
kỹ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái
pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
d. Thanh tra đất đai:
Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ
nhằm rút ra những nhận xét, kết luận cần thiết để kiến nghị với cơ quan nhà nước
nhằm khắc phục những nhược điểm, thiếu sót, phát huy ưu điểm, góp phần nâng cao

hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
e. Quyết định hành chính:
Quyết định hành chính là quyết định bằng văn bản của cơ quan hành chính nhà
nước được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể về một vấn đề cụ
thể trong hoạt động quản lý hành chính.
f. Hành vi hành chính:
- Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, của người
có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước khi thực hiện nhiệm vụ, công vụ
theo quy định của pháp luật.
g. Quyết định kỷ luật:
-Quyết định kỷ luật là quyết định bằng văn bản của người đứng đầu cơ quan, tổ
chức để áp dụng một trong các hình thức kỷ luật là khiển trách, cảnh báo, hạ bậc
lương, hạ ngạch, cách chức, buộc thôi việc đối với cán bộ, công chức thuộc quyền
quản lý của mình theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức.
I.1.1.2. Ý nghĩa trong giải quyết tranh chấp đất đai:
-Là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, giải quyết các bất
đồng, mâu thuẩn giữa các chủ thể sử dụng trên cơ sở các quy định của pháp luật đất
đai, nhằm phục hồi những quyền và lợi ích của người sử dụng đất bị xâm hại, đồng
thời xử lý những hành vi vi phạm luật đất đai (nếu có). Từ đó làm họ tin tưởng và thực
hiện đúng chính sách của Đảng, Pháp Luật của nhà nước về đất đai.
-Thúc đẩy sản xuất nông nghiệp, tạo ra nhiều nông sản, đảm bảo lương thực
quốc gia nâng cao hiệu quả sử dụng đất

4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

-Ổn định trật tự an ninh xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, góp phần
khắc phục một số sai sót của Đảng, nhà nước ở từng địa phương.
I.1.1.3. Các chủ trương, biện pháp trong giải quyết tranh chấp đất đai
- Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp nên không chủ trương đặt ra đồng loạt
để giải quyết mà phải phân tích kỹ điều kiện, hoàn cảnh của từng trường hợp cụ thể mà
xem xét, giải quyết thấu tình đạt lý.
- Những mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân phải được giải quyết ngay từ cơ sở
hạ tầng bằng biện pháp công khai, dân chủ làm cho nông dân thực sự là người quyết
định trong từng quan hệ đất đai cụ thể theo pháp luật.
- Mối quan hệ giữa các nông dân với tổ chức kinh tế quốc doanh phải được giải
quyết công bằng, hợp lý và phù hợp với chủ trương đổi mới trong quản lý kinh tế nông
nghiệp hiện nay.
- Những hành động cố tình vi phạm pháp luật đất đai, tư lợi cửa quyền bao
chiếm ruộng đất trái phép phải xử lý nghiêm minh.
- Những sai lầm trước đây phải được khắc phục có hiệu quả nhưng không vì
thế mà xóa bỏ thành quả trong phát triển sản xuất và cải tạo xã hội chủ nghĩa đã đạt
được phải cân nhắc từng trường hợp cụ thể sai khâu nào, thời điểm nào thì sửa đúng
khâu đó, thời điểm đó không để kẻ xấu lợi dụng nhân cơ hội này đòi lại ruộng đất đã
được điều chỉnh đúng đắn trước đây.
Quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ nông dân có điều kiện tiến hành
khai hoang, mở rộng diện tích canh tác (ở những nơi có điều kiện) đi đôi với việc thực
hiện phân bố lại dân cư, hình thành các vùng dân cư mới, khảo sát, xúc tiến quy hoạch
lại các khu dân cư. Nghiêm cấm việc xây cất nhà trái phép không đúng với quy hoạch,
hạn chế tối đa việc lấy đất sản xuất nông nghiệp dùng vào mục đích khác.
Cũng cố tổ chức thực hiện công tác tiếp dân, tăng cường bố trí cán bộ chuyên
trách để giúp thủ trưởng xem xét giải quyết kịp thời các trường hợp tranh chấp đất đai,
không được để tồn động các vụ tranh chấp đất đai kéo dài.
a. Hòa giải tranh chấp đất đai:
Theo Điều 135 Luật Đất Đai Năm 2003 và Điều 159 Nghị Định 181:
Khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông

qua hòa giải cơ sở.
Nếu không tự hòa giải được thì gởi đơn đến UBND Xã, Phường, Thị Trấn nơi
có đất tranh chấp.
Thời hạn hòa giải là 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Thành phần hòa giải gồm: Chủ Tịch hoặc Phó Chủ Tịch UBND, đại diện, Mặt
Trận Tổ Quốc, đại diện Các Đoàn Thể, Cán Bộ Địa Chính, Cán Bộ Tư Pháp, người am
hiểu về đất đai tại địa phương.
Hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản. Biên bản phải ghi
đầy đủ họ tên, chức vụ các thành viên tham gia hòa giải và cả xác nhận hòa giải thành
hoặc không thành của UBND Xã, Phường, Thị Trấn. Biên bản hòa giải được gửi cho
các bên tham gia tranh chấp và lưu lại tại UBND Xã, Phường, Thị Trấn.
Trường hợp hòa giải thành mà có làm thay đổi hiện trạng, ranh giới thửa đất,
thay đổi chủ sử dụng đất thì biên bản hòa giải được gửi cho Phòng Tài Nguyên và Môi
Trường hoặc gửi đến Sở Tài Nguyên và Môi Trường.
Cơ quan Tài Nguyên Môi Trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết
định công nhận quyền sử dụng đất theo nội dung biên bản hòa giải thành và cấp mới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp hòa giải không thành, nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ quy định tại các Khoản 1,2 và 5 Điều 50
của Luật Đất Đai thì nguyên đơn gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ sơ
đến Tòa Án Nhân Dân; nếu đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ thì gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo hồ
sơ đến Phòng Tài Nguyên và Môi Trường hoặc Sở Tài Nguyên và Môi Trường.

6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Tự hòa giải

Hòa giải cơ sở

UBND Phường hoà giải
Thời gian không quá 30 ngày, kể từ ngày
nhận đơn.
Không ban hành quyết định giải quyết
tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp
quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Không được hoà giải các tranh chấp phát
sinh do hành vi vi phạm các quy tắt quản lý nhà
nước về nhà, đất mà theo quy định của pháp luật
phải bị xử lý hành chính hoặc hình sự.

Sở TNMT
(Qua PTNMT)
Trình UBND TP

Phòng TNMT
Trình UBND
Quận

Phòng TNMT
Trình UBND
Quận

UBND Quận
Ra quyết định
thay đổi ranh
giới thửa đất.
Cấp GCNQSDĐ

Sơ đồ 1: Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai cấp cơ sở.

7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Đơn tranh chấp

Tiếp nhận đơn có văn bản
hướng dẫn người tranh
chấp gởi đến cơ quan có
thẩm quyền giải quyết.
Thời gian: không quá 10
ngày kể từ ngày nhận đơn

Tổ tiếp dân

Thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của chủ tịch UBND quận:
Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư
với nhau mà các bên không có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản 1,2,5 Điều 50 luật đất đai 2003.
Tranh chấp quyền sử dụng nhà thuộc sỡ hữu nhà nước do UBND quận quản lý.

Cán bộ tiếp công dân tiếp nhận đơn, làm biên nhận, ghi sổ theo dõi và đề
xuất lãnh đạo chuyển đến phòng ban chuyên môn thuộc UBND Quận để thụ lý và
thông báo việc thụ lý.
Thời gian: không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận đơn.

Phòng ban tham mưu phân công cán bộ thụ lý tiến hành xác minh, lập báo
cáo đề xuất kèm dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp và hồ sơ gởi đến UBND
quận.
Thời gian: không quá 25 ngày, kể từ ngày thụ lý (cộng thêm 20 ngày nếu có đo,
vẽ, trưng cầu giám định)

Vụ việc rõ ràng

Chủ tịch UBND
ký ban hành
quyết định giải
quyết tranh chấp.
Thời gian: 5
ngày, kể từ ngày
nhận được báo
cáo kèm dự thảo
quyết định

Vụ việc phức tạp

VP HĐND- UBND tổ chức cuộc họp các phòng ban
chuyên môn để tư vấn giải quyết.
Thời gian: 10 ngày kể từ ngày nhận được ý kiến chỉ
đạo của chủ tịch UBND quận.
Lập biên bản và thông báo kết luận cuộc họp đến các
cơ quan liên quan: 5 ngày kể từ ngày họp.
Đối với sự việc cần xác minh bổ sung thì thời hạn xác
minh do chủ tịch UBND quận quyết định nhưng
không quá 15 ngày.

Sơ đồ 2: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của
Ủy ban nhân dân quận
8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

b. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Theo điều 38 Luật Đất Đai năm 1993 quy định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai UBND giải quyết tranh chấp đất đai đối với đất chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai đối với đất đã có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất. Khi không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân
dân có thẩm quyền, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên,
quyết định của cơ quan hành chính cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng.
Theo Luật Khiếu Nại, Tố Cáo khi không đồng ý với quyết định hành chính thì

đương sự phải khiếu nại lại quyết định hành chính tại cơ quan ra quyết định hành
chính đó.
Theo Điều 136 Luật Đất Đai 2003 và Điều 160 Nghị Định 181 thì thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân Xã, Phường, Thị Trấn mà
một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ Quy Định tại Khoản 1, 2
và 5 của luật này được giải quyết như sau:
Chủ tịch Ủy ban nhân Huyện, Quận, Thị Xã, Thành Phố Thuộc Tỉnh giải quyết
đối với tranh chấp đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia
đình với tổ chức; giữa tổ chức với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của
mình.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch Ủy ban
nhân dân Huyện, Quận, Thị Xã, Thành Phố Thuộc Tỉnh thì các bên tranh chấp có
quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch Ủy ban nhân Tỉnh, Thành
Phố Trực Thuộc Trung Ương là quyết định giải quyết cuối cùng.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành Phố Trực Thuộc Trung Ương giải
quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch Ủy ban
nhân dân Tỉnh, Thành Phố Trực Thuộc Trung Ương thì các bên tranh chấp có quyền
gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài Nguyên và Môi Trường; quyết
định của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Luật đất đai 2003 ra đời thì việc giải quyết tranh chấp được vận dụng theo luật
này. Về cơ bản, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất Đai năm 2003
giống với Điều 38 Luật Đất Đai năm 1993.
Một số thay đổi của LĐĐ năm 2003 so với LĐĐ năm 1993
Quy định bắt buộc mọi tranh chấp đều thông qua hòa giải ở cấp xã với thời gian
là 30 ngày làm việc. Việc hòa giải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên liên
quan, và có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đối với quyết định giải quyết lần đầu của chủ tịch UBND tỉnh, nếu đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại lên Bộ Trưởng Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường, chứ không được phép khiếu nại lên Thủ Tướng Chính Phủ.
Sự khác nhau về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo điều 38 Luật đất
đai năm 1993 với Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998.
Luật đất đai năm 1993

Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998

-Ủy ban nhân dân các cấp (trừ cấp
-Ủy ban nhân dân các cấp đều có
xã) có thẩm quyền giải quyết.
thẩm quyền giải quyết khiếu nại.
-Cơ quan địa chính các cấp chỉ
-Cơ quan chuyên môn trực thuộc
làm nhiệm vụ xác minh, kết luận, kiến Ủy ban nhân dân các cấp cũng là cơ
nghị.
quan giải quyết khiếu nại.
-Tòa án nhân dân giải quyết khiếu
-Tòa án hành chính giải quyết
nại đối với đất có giấy chứng nhận khiếu nại sau khi Ủy ban nhân đã giải

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyết khiếu nại lần đầu nếu đương sự
đất.
khởi kiện lên tòa án hành chính.
I.1.1.4. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Thực hiện công tác giải quyết tranh chấp đất đai cần tuân thủ những nguyên tắc
cơ bản sau:
Giải quyết mọi quan hệ về tranh chấp đất đai phải đảm bảo nguyên tắc: “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý”. Kiên quyết bảo vệ
những thành quả cách mạng về ruộng đất, đồng thời sửa chữa đúng pháp luật những
trường hợp đã xử lý hoặc xử lý không đúng.
Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng
trong quá trình thực hiện chính sách Pháp Luật Đất Đai của Nhà Nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hòa, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Miền Nam Việt Nam, Nhà Nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
Khoản 1 Điều 4 Nghị Định 181 về thi hành Luật Đất Đai 2003 quy định: nhà
nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc
10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

đòi lại đất mà nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất
trước ngày 15/10/1993 trong các trường hợp sau:
Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất miền
Bắc.
Chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bốc
lột thực dân, phong kiến ở miền Nam.
Đất đã hiến tặng cho nhà nước, cho hợp tác xã và cho tổ chức khác, cho hộ gia

đình, cá nhân.
Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của điều lệ hợp tác xã
nông nghiệp bậc cao.
Đất thổ cư mà nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất
vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho
người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất.
Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng vận động san sẻ bớt một phần ruộng
đất để chia cho những người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày
giải phóng.
Nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, phải dựa vào dân, bàn bạc dân chủ,
công khai quỹ đất với dân để giải quyết và phát huy tinh thần đoàn kết, tương trợ trong
nội bộ nhân dân để tìm ra giải pháp, không gò ép mệnh lệnh. Đề cao vai trò của các tổ
chức, đoàn thể để hòa giải các vụ tranh chấp có hiệu quả.
Đảm bảo người làm nông nghiệp có đất sản xuất, mọi người điều có nơi ở, gắn
việc giải quyết các vấn đề ruộng đất với tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất
hàng hóa theo hướng thâm canh tăng vụ, kinh doanh tổng hợp, mở mang ngành nghề,
phân bố lại lao động, dân cư phù hợp với đặc điểm và quy hoạch từng địa phương.
Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích phát triển sản xuất, ổn định và
từng bước cải thiện đời sống cho nhân dân.
Kết hợp hài hòa giữa căn cứ pháp luật với thực tiển, giữa các chính sách đất đai
với các chính sách xã hội khác.
Mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất đều bình đẳng trước pháp luật.
Nhà nước khuyến khích việc hòa giải tranh chấp đất đai trong nhân dân, bằng
con đường tự hòa giải và thương lượng trong nội bộ nhân dân với sự tham gia của
đoàn thể và các tổ chức xã hội.

11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

a. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo Điều 161 Nghị Định 181: tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên
tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các
loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai thì việc giải
quyết tranh chấp được thực hiện theo các căn cứ sau:
Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra.
Ý kiến của hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của Xã, Phường, Thị
Trấn thành lập gồm có:
Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch ủy ban nhân dân Xã, Phường, Thị Trấn là chủ tịch
hội đồng.
Đại diện của mặt trận tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn.
Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phun,
sóc đối với khu vực nông thôn.
Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về
nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đó.
Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất
đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch
sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.
- Chính sách ưu đãi người có công của nhà nước.
- Quy định của pháp luật về giao, cho thuê đất.
Hồ sơ tranh chấp đất đai bao gồm:
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
- Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất.
b. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp Chủ tịch ủy

ban nhân dân huyện, quận, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu:
Sau khi nhận được hồ sơ tranh chấp đất đai, phòng tài nguyên và Môi Trường
tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh theo các bước sau:
 Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ
sung hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp; trường hợp cần thiết mở hội
nghị tư vấn để giải quyết.
12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

 Làm việc với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thống nhất kết quả
thẩm tra, xác minh.
 Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc,
trình Ủy ban nhân dân quyết định vụ việc.
Trong quá trình thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, cán bộ phòng
tài nguyên và môi trường vẫn tiếp tục vận động đương sự hòa giải và rút đơn tranh
chấp.
Đơn TCĐĐ
Hòa giải thành

UBND phường

Tổ chức thực hiện

Hòa giải không thành

Tòa án

UBND quận
Chuyển đơn

Phòng TN&MT

Phòng TN&MT tham mưu cho
UBND quận xem xét và đề
xuất hướng giải quyết

Không
thuộc
thẩm
quyền

Hướng dẫn
đương sự
đến cơ quan
có thẩm
quyền

Quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của UBND quận
Sơ đồ 3: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai của Uỷ ban nhân dân quận 12
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp năm 1992
Luật đất đai năm 1993 và luật đất đai năm 2003
Luật khiếu nại tố cáo năm 1998 được sữa đổi bổ sung năm 2004 và 2005
Nghị định 181 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003
13

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

Nghị định 197 của Chính phủ quy định về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất năm 2004.
Nghị định 136/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 quy định chi tiết về hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Khiếu Nại Tố Cáo và Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Khiếu Nại Tố Cáo.
Nghị quyết số 23/2003/QH ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã
Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về nhà, đất do nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá
trình thực hiện chính sách cải tạo Xã Hội Chủ Nghĩa trước ngày 01/7/1991.
Quyết định 132/2006/QĐ-UBND ngày 05/9/2006 của UBND Thành Phố Hồ
Chí Minh về tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa
bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 63/2007/QĐ_UBND ngày 20/4/2007 của UBND Thành Phố Hồ
Chí Minh về việc ban hành mẫu nghiệp vụ tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
Thông tư liên tịch số:01/2002/TTLT ngày 03/01/2002 của tòa án nhân tối cao,
viện kiểm soát nhân dân tối cao, tổng cục địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của tòa
án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Một số văn bản quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai do Thành Phố
Hồ Chí Minh ban hành.
Quyết định số 447/QĐ-UB ngày 25/7/1991 của UBND Thành Phố về việc ban
hành quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 706/QĐ-UB-NC ngày 11/03/1994 do UBND Thành Phố ban
hành về việc phân công, phân cấp giải quyết khiếu nại tố cáo của người dân trên địa
bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

Quyết định số 1866/QĐ_UB_NC ngày 16/6/1994 do UBND Thành Phố ban
hành về việc uỷ quyền cho trưởng ban quản lý đất đai thành phố (sau đó là Giám Đốc
Sở Địa Chính nhà đất) được ra quyết định giải quyết khiếu nại đối với quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai.
Quyết định số 84/2001/QĐ-UB ngày 21/9/2004 về việc giải quyết tranh chấp
khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định tại mục 2 chương VI Luật Đất Đai 2003.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1. Các loại hình tranh chấp đất đai: Có 03 loại hình tranh chấp đất đai
a. Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Xảy ra do các bên có nhận thức khác nhau về
quyền sử dụng đất bên nào cũng cho rằng mình có quyền sử dụng đất hợp pháp và đưa
14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

ra bằng chứng để chứng minh về việc sử dụng đất hợp pháp của mình dẫn đến tranh
chấp.
b. Tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất: Bao gồm (nhà, cây lâu năm, công
trình, vật kiến trúc v.v…). Thông thường tranh chấp dưới dạng (tranh chấp sở hữu,
thừa kế, mua bán…tài sản), để yêu cầu được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
c. Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính (xã,
huyện, tỉnh): Do việc phân rạch địa giới không rõ ràng, việc định vị mốc giới không
chuẩn xác, không ổn định (sông bên lở, bên bồi…) tài liệu để phân vạch địa giới bị
thất lạc…
I.1.3.2. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp
Trong thực tế có nhiều dạng tranh chấp đất đai khác nhau, phát sinh từ nhiều
nguyên nhân khác nhau. Việc phân chia đó giúp ta dễ dàng tìm hiểu nguyên nhân và
đưa ra cách xử lý, giải quyết chính xác cho từng dạng riêng lẽ.

Theo mục đích sử dụng tranh chấp đất được chia thành các loại: tranh chấp đất
nông nghiệp, tranh chấp đất ở, tranh chấp đất công trình công cộng, tranh chấp đất tôn
giáo tín ngưỡng, …
Theo mối quan hệ tranh chấp đất đai giữa các chủ thể: gồm tranh chấp đất đai
giữ hộ gia đình, cá nhân với hộ gia đình, cá nhân; giữa hộ gia đình với cơ sở tôn giáo,
giữa hộ gia đình cá nhân với tổ chức, giữa hai tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức nước
ngoài, …
Hiện nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định cách phân loại và giải
quyết cụ thể nên cán bộ thụ lý gặp không ít khó khăn, lúng túng khi giải quyết. Cách
phân loại tranh chấp đất theo nội dung tranh chấp là cách tốt nhất, hợp lý nhất, mang
tính thực tiễn cao.
Một số dạng tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND quận:
a. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Thường xảy ra ở vùng nông thôn, xuất phát từ việc phải thuận tiện cho sản xuất
canh tác, các hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau.
Do không làm hợp đồng viết hoặc có làm nhưng đơn giản, sau một thời gian một bên
cảm thấy thiệt thòi nên không thực hiện đúng theo những thoả thuận trong hợp đồng
hoặc không thừa nhận đã chuyển đổi quyền sử dụng đất cho bên kia dẫn đến tranh
chấp.

15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

b. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
 Xảy ra do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như:
không trả tiền, không giao đất, hoặc trường hợp sau khi ký hợp đồng thấy bị hớ (giá

quá rẻ) nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng
không rõ ràng như không nói rõ diện tích, không giao kết ai đóng thuế, làm thủ tục,
hoặc hợp đồng chỉ bằng miệng, giấy tay… cũng dẫn đến tranh chấp.
 Thông thường các bên chuyển nhượng đất làm không đúng thủ tục về ký
kết hợp đồng, nhiều trường hợp chỉ hợp đồng miệng hoặc làm hợp đồng viết tay đơn
giản, đây là một yếu tố rất dễ xảy ra tranh chấp.
c. Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng như:
 Hết thời hạn thuê đất nhưng không giao trả đất.
 Không trả tiền thuê đất.
 Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê.
 Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
 Hợp đồng miệng không rõ ràng cụ thể.
d. Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên có
nghĩa vụ đã không thực hiện đúng cam kết, hoặc do thời điểm thế chấp việc định giá
không chính xác gây thiệt thòi cho một phía nên khó thương lượng giữa hai bên dẫn
đến tranh chấp.
e. Tranh chấp hợp đồng thừa kế quyền sử dụng đất:
Thường xảy ra do người có quyền sử dụng đất hợp pháp chết không để lại di
chúc hoặc có để lại di chúc nhưng không hợp lệ và những người thừa kế theo pháp luật
không thoả thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc không theo quy định của
pháp luật thừa kế nên tranh giành nhau.
f. Tranh chấp hợp đồng do lấn, chiếm đất:
Xảy ra khi một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp
trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp của nhà nước đã giao cho người
khác, nay tự động chiếm lại canh tác và dẫn đến tranh chấp.
g. Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này thông thường do một bên ở sâu hoặc xa mặt tiền( đường
hoặc kênh rạch), và một bên do có xích mích hoặc thành kiến cá nhân đã cản trở bên

16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Kim Hương

kia thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi nhờ qua, không cho bơm nước qua
để đến được nước của người kia…) từ đó dẫn đến tranh chấp.
h. Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất:
Loại tranh chấp này thường xảy ra do một bên có hành vi trái pháp luật dẫn đến
huỷ hoại đất bên kia, làm cho không thể sử dụng được hoặc sử dụng không hiệu quả(
như làm đổ dầu, làm sạt lỡ đất, lấp mương thoát nước…)
i. Tranh chấp quyền sử dụng đất:
Xảy ra do các bên có nhận thức khác nhau về quyền sử dụng đất bên nào cũng
cho rằng mình có quyền sử dụng đất hợp pháp và đưa ra bằng chứng để chứng minh về
việc sử dụng đất hợp pháp của mình dẫn đến tranh chấp ( ví dụ: cả hai bên đều đưa ra
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
j. Tranh chấp tài sản gắn liền với đất (bất động sản): Nhà, công trình,.v.v.
Thông thường tranh chấp dưới dạng (tranh chấp sở hữu, thừa kế, mua bán…tài
sản), để yêu cầu được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mặc dù nội dung chính
là tranh chấp tài sản.
k. Tranh chấp trong vụ án ly hôn:
Loại tranh chấp này thường xẩy ra ở nông thôn, trong vụ án ly hôn mfa vợ
hoặc chồng là thành viên trong hộ gia đình được giao quyền sử dụng đất.
Chỉ gắn liền với vụ án ly hôn có tranh chấp về phân chia tài sản là quyền sử
dụng đất..
l. Tranh chấp đòi tiền mua bán đất:
Được toà án giải quyết như đối với việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất( buộc thực hiện nghĩa vụ trả tiền).

Ngoài những dạng tranh chấp nói trên còn có tranh chấp về quyền sử dụng đất
có liên quan đến địa giới hành chính, do việc phân rạch địa giới không rõ ràng, việc
định vị mốc giới không chuẩn xác, không ổn định( sông bên lở, bên bồi…) tài liệu để
phân vạch địa giới bị thất lạc…
I.1.3.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp:
*Nguyên nhân khách quan:
Do chính sách, chủ trương về đất đai của nước ta trước đây như chính sách cải
cách ruộng đất năm 1954 nhằm tịch thu đất của địa chủ để chia cho tất cả các hộ gia
đình không có đất đã dẫn đến hiện tượng phân tán, chia nhỏ ruộng đất. Chính sách
“nhường cơm sẻ áo” năm 1975-1980 nhằm kiêu gọi người có nhiều đất tự nguyện chia
17