ĐO ĐẠC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TỶ LỆ 1:500 VÀ 1:1000 XÃ TÂN QUÝ TÂY, HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

-------  -------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐO ĐẠC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG BẢN ĐỒ ĐỊA
CHÍNH TỶ LỆ 1:500 VÀ 1:1000 XÃ TÂN QUÝ TÂY,
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
Lớp
Khóa
Ngành

:
:
:
:
:

NGUYỄN MẠNH TÍN
05124179
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

- Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CÔNG NGHỆ ĐỊA CHÍNH
-------  -------

NGUYỄN MẠNH TÍN

ĐỀ TÀI:

“ĐO ĐẠC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG BẢN ĐỒ ĐỊA
CHÍNH TỶ LỆ 1:500 VÀ 1:1000 XÃ TÂN QUÝ TÂY,
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Hồng Sơn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:


CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
Kính gửi: Công ty đo đạc bản đồ - XD – TM –DV – Kỹ thuật tổng hợp Sông
Cầu.
Tôi tên: Nguyễn Mạnh Tín là sinh viên khoá 31, khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.

Trong thời gian vừa qua tôi đã hoàn thành quá trình thực tập tại cơ quan với đề
tài: “Đo đạc chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 và 1:1000 xã Tân Quý
Tây, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh”.
Thời gian từ ngày 10/03/2009 đến ngày 30/06/2009.
Trong thời gian thực tập tại cơ quan tôi đã được sự giúp đỡ nhiệt tình của các
cô, chú, anh, chị. Nay tôi đã hoàn thành quá trình thực tập, xin Ban Giám đốc xác nhận
cho tôi.
Kính mong được sự giúp đỡ của quý cơ quan. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Xác nhận của cơ quan thực tập
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
Thủ Đức, ngày …. Tháng …. Năm …….
GIÁM ĐỐC


Lời cảm ơn!

Lời cảm ơn!
Đầu tiên, con xin cảm ơn Ba Mẹ đã sinh thành và nuôi
dưỡng con khôn lớn nên người.
Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông

Lâm TP. Hồ Chí Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng đã dạy bảo và
truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích và quý giá trong
suốt những năm tháng theo học tại trường.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Th.S Phạm Hồng Sơn - giảng
viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã tận tình hướng
dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Các cô, chú, anh, chị CTY TNHH ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ - XD
– TM – DV - KỸ THUẬT TỔNG HỢP SÔNG CẦU đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong thời gian thực tập tại cơ quan.
Tập thể các bạn lớp Quản lý đất đai khóa 31 đã giúp đỡ,
động viên tôi trong những năm học vừa qua.
Tuy nhiên, do thời gian thực tập có hạn, những kiến thức
còn hạn chế của bản thân, nên sẽ không tránh khỏi những
thiếu sót. Vì vậy, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy
cô và các bạn.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
NGUYỄN MẠNH TÍN


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Mạnh Tín, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đo đạc chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 và 1:1000 xã
Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Phạm Hồng Sơn, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài được thực hiện từ tháng 03 đến tháng 06
năm 2009 tại xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh.

- Một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất
đai, phản ánh kịp thời hiện trạng sử dụng đất ngoài thực địa, giúp nhà nước nắm rõ
thông tin về quỹ đất. Đó là công tác đo đạc, chỉnh lý biến động đất đai.
Cùng với sự phát triển vượt bậc của ngành công nghệ thông tin, không chỉ thế
giới mà ở Việt Nam việc áp dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý nhà nước
về đất đai trở nên phổ biến. Bên cạnh đó là sự không đồng bộ trong việc sử dụng các
phần mềm, dẫn đến CSDL BĐĐC được quản lý không theo một khuôn dạng nào. Cho
nên, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý nhà nước về đất đai chưa được
đồng bộ giữa các cấp gây rất nhiều trở ngại cho các nhà quản lý, đặc biệt là công việc
chỉnh lý biến động nằm tại các khu vực có nhiều biến động trên cả nước nói chung và
xã Tân Quý Tây nói riêng.
- Xuất phát từ thực trạng đó, đề tài giải quyết các nội dung cơ bản sau:
+ Thu thập, phân tích, đánh giá bản đồ hiện có.
+ Đối soát thực địa để phân loại các trường hợp biến động trên địa bàn.
+ Xây dựng quy trình chỉnh lý biến động CSDL BĐĐC bằng phần mềm
Microstation và Famis.
+ Tiến hành đo đạc thực địa bằng máy toàn đạc điện tử để lấy số liệu.
+ Ứng dụng các chức năng của phần mềm Microstation và Famis để chỉnh lý
biến động CSDL BĐĐC.
+ So sánh hiệu quả của phần Microstation và Famis so với các phần mềm
chuyên dụng khác.
- Sử dụng các phương pháp nghiên cứu: nghiên cứu tài liệu, nghiên cứu thực tế,
phương pháp toàn đạc trực tiếp trên mặt đất để chỉnh lý biến động BĐĐC.
- Kết quả đạt được là 59 tờ bản đồ số của xã Tân Quý Tây sẽ được chỉnh lý
theo đúng HTSDĐ phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước nói chung và của
địa phương nói riêng.

-i-

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................1
PHẦN 1: TỔNG QUAN .............................................................................................3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lí: ................................................................................................... 11
I.1.3 Cơ sở thực tiễn: ................................................................................................ 11
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU............................................................. 13
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 13
I.2.2 Hiện trạng sử dụng đất...................................................................................... 14
I.2.3 Nguồn tư liệu bản đồ ........................................................................................ 17
I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 19
I.3.1 Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 19
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 19
I.3.3 Phương tiện nghiên cứu .................................................................................... 19
I.3.4 Quy trình thực hiện........................................................................................... 20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 22
II.1 TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở XÃ TÂN QUÝ TÂY........................... 22
II.1.1 Nguyên nhân gây ra biến động ........................................................................ 22
II.1.2 Tình hình biến động ........................................................................................ 22
II.2 XÂY DỰNG LƯỚI KHỐNG CHẾ ĐO VẼ (KINH VĨ 1, KINH VĨ 2)............... 24
II.2.1 Các quy định chung......................................................................................... 24
II.2.2 Yêu cầu kỹ thuật của lưới khống chế đo vẽ...................................................... 25
II.2.3 Các dạng lưới đường chuyền ........................................................................... 26
II.2.4 Trút số liệu từ máy đo toàn đạt điện tử sang máy vi tính.................................. 28
II.2.5 Tính toán bình sai lưới khống chế đo vẽ .......................................................... 31
II.3 ĐO VẼ CHI TIẾT CÁC YẾU TỐ NỘI DUNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH ............. 38
II.3.1 Quy trình đo vẽ chi tiết.................................................................................... 38
II.3.2 Nội dung đo vẽ chi tiết .................................................................................... 39
II.3.3 Tiến hành đo vẽ chi tiết ................................................................................... 40

II.3.4 Xử lý số liệu đo chi tiết ................................................................................... 40
II.3.5 Kết quả đạt được ............................................................................................. 42
II.4 BIÊN TẬP CHỈNH LÝ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH ................................................. 43
II.4.1 Ứng dụng phần mềm Microstation và Famis chỉnh lý biến động...................... 43
II.4.2 Kết quả đạt được sau quá trình chỉnh lý........................................................... 54
II.4.3 Đánh giá hiệu quả............................................................................................ 55
II.4.4 So sánh với các phần mềm khác ...................................................................... 56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 58
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 58
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................. 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 60

-ii-


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008 ...................................................................... 14
Bảng 2: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng ................................................. 15
Bảng 3: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2008.................................................. 16
Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008............................................ 16
Bảng 5: Thống kê số tờ bản đồ và số thửa đến 2007 ................................................. 18
Bảng 6: Tình hình biến động theo mục đích sử dụng đất của xã Tân Quý Tây .......... 23
Bảng 7: Thống kê các điểm địa chính cấp I, II .......................................................... 24
Bảng 8: Yêu cầu kỹ thuật đường chuyền kinh vĩ cấp 1, 2.......................................... 25
Bảng 9: Yêu cầu hạn sai các yếu tố trong đo góc ...................................................... 26
Bảng 10: Kết quả bình sai gần đúng đường chuyền................................................... 34
Bảng 11: Kết quả bình sai đơn giản đường chuyền ................................................... 38
Bảng 12: Thống kê các loại đất theo tên cũ chuyển sang tên đất theo MĐSD2003.... 50
Bảng 13: Thống kê biến động Tên CSD, Địa chỉ, Loại đất........................................ 55
Bảng 14: Thống kê biến động Ranh thửa, Diện tích, Số hiệu thửa............................. 55

Bảng 15 : Thống kê so sánh biến động trước và sau chỉnh lý .................................... 55

DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình đo đạc, chỉnh lý biến động BBĐĐC ............................................ 21
Sơ đồ 2: Sơ đồ tổng quát máy toàn đạc điện tử ......................................................... 28
Sơ đồ 3: Quy trình đo vẽ chi tiết ............................................................................... 39
Sơ đồ 4: Quy trình biên tập bản đồ địa chính ............................................................ 43

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Sơ đồ vị trí xã Tân Quý Tây......................................................................... 13
Hình 2: Lưới đường chuyền phù hợp ........................................................................ 27
Hình 3: Lưới đường chuyền khép kín........................................................................ 27
Hình 4: Lưới đường chuyền treo ............................................................................... 28

DANH SÁCH BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính............................................................ 15
Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................................ 17

-iii-


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
QSDĐ
BĐĐC
CSDL BĐĐC
GCN QSDĐ
GCN
NĐ
QĐ

TN&MT
HTSDĐ

Uỷ ban nhân dân
Quyền sử dụng đất
Bản đồ địa chính
Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Nghị định
Quyết định
Tài nguyên và Môi trường
Hiện trạng sử dụng đất

PHỤ LỤC
Phụ lục 1:
Phụ lục 2:
Phụ lục 3:
Phụ lục 4:
Phụ lục 5:
Phụ lục 6:
Phụ lục 7:
Phụ lục 8:
Phụ lục 9:
Phụ lục 10:

Kinh tuyến trục cho từng tỉnh, thành phố
Tờ bản đồ số 47 sau biến động tách thửa, nhập thửa và mở đường GT
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa
Bảng thống kê, kiểm kê diện tích đất đai xã Tân Quý Tây 2008

Tọa độ các điểm lưới khống chế đo vẽ
Bảng kết quả bình sai lưới đường chuyền
Sơ đồ lưới đường chuyền khu đo 2
Bảng phân loại đất theo mục đích sử dụng
Biên bản bàn giao kết quả đo đạc và bản đồ địa chính
Bản đồ toàn xã Tân Quý Tây

-iv-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Hiện nay, với tốc độ đô thị hoá ngày càng mạnh mẽ, dân số tăng nhanh trong
khi đất đai chỉ có giới hạn. Chính vì vậy việc quản lý sử dụng đất hợp lý và có hiệu
quả trở nên cấp thiết. Song song với sự phát triển đô thị, tình hình sử dụng đất có
những biến động rất lớn nhất là quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng
QSDĐ diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát được. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa
phương nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông
tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng thông qua đo đạc, chỉnh lý, cập nhật biến động
đất đai trên BĐĐC. Việc cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và
nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nước hoạch định
chính sách quản lý và phát triển.
Công nghệ thông tin đã được ứng dụng trong mọi lĩnh vực với ưu thế vượt trội,
chúng ta cần khai thác các tính năng ưu việt của chúng. Công nghệ thông tin, cụ thể
hơn là máy tính và các phần mềm chuyên ngành, nên Tổng cục địa chính nay là Bộ

Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan như Viện nghiên cứu địa chính đã đẩy
mạnh công tác đào tạo, phổ biến ứng dụng công nghệ mới trong lĩnh vực quản lý đất
đai để mang lại hiệu quả cao, giảm bớt khối lượng công việc, cập nhật thông tin nhanh
chóng và chính xác, chỉnh lý và lưu trữ thông tin tốt.
Bình Chánh là một huyện của Tp. Hồ Chí Minh, là huyện đang trên đà phát
triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy nên ở huyện Bình Chánh quá trình đô thị hoá đang
diễn ra khá mạnh mẽ, quá trình sử dụng đất và biến động đất đai diễn ra rất phức tạp
trong khi dữ liệu thuộc tính BĐĐC chưa được cập nhật, công tác cập nhật, chỉnh lý
biến động đất đai hiện nay phần lớn thực hiện theo phương pháp thủ công; việc cập
nhật biến động vào CSDL BĐĐC hầu như chưa được thực hiện đầy đủ gây nhiều khó
khăn cho việc quản lý, thiếu chính xác và truy xuất tìm kiếm thông tin mất nhiều thời
gian.
Để khắc phục tồn tại trên và đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai đòi
hỏi phải triển khai ngay việc chuẩn hoá CSDL BĐĐC, cập nhật, chỉnh lý biến động
đất đai vào CSDL BĐĐC để bước đầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Microstation,
Famis và những phần mềm ứng dụng khác là những phần mềm hữu ích để thực hiện
công việc đó.
Xuất phát từ thực tiễn ấy, được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản trường Đại học Nông Lâm, Công ty đo đạc bản đồ - XD – TM – DV - kỹ
thuật tổng hợp Sông Cầu và sự hướng dẫn của thầy Phạm Hồng Sơn, em xin thực hiện
đề tài: “Đo đạc chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 và 1:1000 xã Tân
Quý Tây, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC tỷ lệ 1:500 và 1:1000.
- Xác định hiện trạng sử dụng đất lên bản đồ.
-1-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

- Cập nhật biến động lên BĐĐC, tra cứu thông tin và phục vụ các công tác cấp
đổi GCN QSDĐ và công tác quản lý Nhà nước khác.
Đối tượng nghiên cứu
- CSDL BĐĐC xã Tân Quý Tây.
- Những biến động trên BĐĐC xã Tân Quý Tây so với hệ thống bản đồ xây
dựng năm 2003.
Phạm vi đề tài
- Không gian: Xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh.
- Thời gian thực tập từ ngày 10/03 đến ngày 30/06/2009.

-2-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Bản đồ địa chính
a. Khái niệm
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm
đất nhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được duyệt, các yếu tố
địa lý có liên quan; lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan thực
hiện, Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận.
b. Nội dung bản đồ địa chính
- Điểm khống chế toạ độ, độ cao Nhà nước các hạng, điểm địa chính, điểm độ

cao kỹ thuật và các điểm khống chế đo vẽ, các điểm chi tiết.
Tất cả các điểm khống chế toạ độ Nhà nước các cấp hạng, các điểm địa chính
cấp I, II, các điểm trong lưới khống chế đo vẽ, các điểm khống chế ảnh, điểm trạm đo,
các điểm mia chi tiết đều phải đưa lên bản đồ bằng toạ độ hoặc bằng các số liệu đo
trực tiếp ở thực địa.
- Địa giới hành chính các cấp.
Địa giới hành chính các cấp biểu thị trên bản đồ địa chính phải phù hợp với hồ
sơ địa giới hành chính; các văn bản pháp lý có liên quan đến việc điều chỉnh địa giới
hành chính các cấp. Riêng ranh giới sử dụng đất của các đơn vị hành chính tiếp giáp
với biển, của các đảo tính đến đường thủy triều trung bình thấp nhất trong nhiều năm.
Các mốc địa giới hành chính phải xác định toạ độ với độ chính xác như điểm
trên ranh giới thửa đất và thể hiện lên bản đồ.
Đối với các đơn vị hành chính giáp biển, các đảo nếu trong hồ sơ địa giới hành
chính không khép kín ranh giới hành chính thì trên bản đồ địa chính thể hiện ranh giới
sử dụng đất đến đường mép nước triều kiệt. Đường mép nước triều kiệt (đường thủy
triều trung bình thấp nhất trong nhiều năm) thể hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên
và Môi trường. Trường hợp chưa xác định được đường mép nước triều kiệt thì trên
BĐĐC thể hiện ranh giới sử dụng đất đến tiếp giáp với biển ở thời điểm đo vẽ BĐĐC.
Khi biểu thị địa giới hành chính thì địa giới hành chính cấp cao thay cho địa
giới hành chính cấp thấp.
- Ranh giới thửa đất: Là ranh giới sử dụng đất của thửa đất, nó quyết định
quyền và nghĩa vụ của người chủ sử dụng mảnh đất đó.
- Nhóm loại đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân loại thành các
nhóm đất chính sau:
+ Đất nông nghiệp;
+ Đất phi nông nghiệp;
+ Đất chưa sử dụng;
+ Đất có mặt nước ven biển.
- Công trình xây dựng trên đất: Là các công trình được Nhà nước cho phép xây
dựng như nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng và các công trình xây dựng công cộng khác.

-3-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Chỉ thể hiện các công trình xây dựng chính (nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng),
không thể hiện các công trình tạm thời và các công trình chỉ tồn tại trong thời gian
ngắn.
- Hệ thống giao thông : Là tất cả các đường sắt, đường bộ, đường giao thông
nội bộ trong khu dân cư, đường liên xã, đường giao thông nội đồng trong khu vực đất
nông nghiệp, đường lâm nghiệp, đường phân lô trong khu vực đất lâm nghiệp và các
công trình có liên quan đến đường giao thông như cầu, cống, hè phố, lề đường, chỉ
giới đường, phần đắp cao, xẻ sâu.
- Hệ thống thuỷ văn: Trên BĐĐC phải biểu thị đầy đủ hệ thống sông ngòi,
mương, máng và hệ thống rãnh thoát nước. Đối với hệ thống thuỷ văn tự nhiên phải
thể hiện đường bờ ổn định và đường mép nước ở thời điểm đo vẽ hoặc thời điểm chụp
ảnh. Đối với hệ thống thuỷ văn nhân tạo chỉ thể hiện đường bờ ổn định.
- Ghi chú thuyết minh: Trên BĐĐC phải dùng hình thức ghi chú thuyết minh
để thể hiện định tính, định lượng của các yếu tố nội dung như địa danh, độ rộng, độ
dài, độ cao, diện tích, số thửa đất, loại đất và các thông tin khác của thửa đất (nếu có).
Mốc giới, chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ
độ địa chính, địa danh.
c. Cơ sở toán học của bản đồ địa chính
_ Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 được
thành lập ở múi chiếu 30 trên mặt phẳng chiếu hình, trong hệ toạ độ Quốc gia VN2000 và độ cao Nhà nước hiện hành. Kinh tuyến gốc (00) được quy ước là kinh tuyến
đi qua GRINUYT. Điểm gốc của hệ toạ độ mặt phẳng (điểm cắt giữa kinh tuyến trục
của từng tỉnh và xích đạo) có X = 0 km, Y = 500 km. Điểm gốc của hệ độ cao là điểm
độ cao gốc ở Hòn Dấu - Hải Phòng. Kinh tuyến trục của từng tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương được quy định ở phụ lục 1.
Trường hợp có sự chia tách, sáp nhập thành tỉnh mới, Bộ TN&MT sẽ quy định
kinh tuyến trục cho tỉnh mới trên cơ sở đảm bảo yêu cầu của quản lý đất đai trên địa
bàn tỉnh và chuyển đổi dữ liệu quản lý đất đai (nếu có) là ít nhất.
_ Chia mảnh, đánh số hiệu mảnh và ghi tên gọi của mảnh bản đồ địa chính gốc
theo nguyên tắc sau:
o Chia mảnh và đánh số hiệu mảnh bản đồ
+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:10000
Dựa vào lưới kilômet (km) của hệ toạ độ mặt phẳng theo kinh tuyến trục cho
từng tỉnh và xích đạo, chia thành các ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước thực tế là 6
x 6 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:10000. Kích thước hữu ích của bản đồ
là 60 x 60 cm tương ứng với diện tích là 3600 ha.
Số hiệu của mảnh bản đồ tỷ lệ 1:10000 gồm 8 chữ số: 2 số đầu là 10, tiếp sau là
dấu gạch nối (-), 3 số tiếp là số chẵn kilômet (km) của toạ độ X, 3 chữ số sau là 3 số
chẵn kilômet (km) của toạ độ Y của điểm góc trái trên của mảnh bản đồ Trục toạ độ X
tính từ xích đạo có giá trị X = 0 km, trục toạ độ Y có giá trị Y = 500km trùng với kinh
tuyến trục của tỉnh.
+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:5000
Chia mảnh bản đồ 1:10000 thành 4 ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước thực tế
là 3 x 3 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:5000. Kích thước hữu ích của bản
-4-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

đồ là 60 x 60 cm tương ứng với diện tích 900 ha.
Số hiệu mảnh bản đồ đánh theo nguyên tắc tương tự như đánh số hiệu mảnh
bản đồ tỷ lệ 1:10000 nhưng không ghi số 10.

+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000
Chia mảnh bản đồ 1:5000 thành 9 ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước thực tế
1 x 1 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000. Kích thước hữu ích của bản đồ
là 50 x 50 cm tương ứng với diện tích 100 ha.
Các ô vuông được đánh số thứ tự theo chữ số Ả Rập từ 1 đến 9 theo nguyên tắc
từ trái sang phải, từ trên xuống dưới. Số hiệu của mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000 bao gồm
số hiệu mảnh 1:5000, gạch nối và số thứ tự ô vuông.
+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:1000
Chia mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000 thành 4 ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước
thực tế 0,5 x 0,5 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:1000. Kích thước hữu ích
của bản đồ là 50 x 50 cm tương ứng với diện tích 25 ha.
Các ô vuông được đánh thứ tự bằng các chữ cái a, b, c, d theo nguyên tắc từ
trái sang phải, từ trên xuống dưới. Số hiệu mảnh bản đồ tỷ lệ 1:1000 bao gồm số hiệu
mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000, gạch nối và số thứ tự ô vuông .
+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:500
Chia mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2000 thành 16 ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước
thực tế 0,25 x 0,25 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:500. Kích thước hữu
ích của bản đồ là 50 x 50 cm tương ứng với diện tích 6,25 ha.
Các ô vuông được đánh số thứ tự từ 1 đến 16 theo nguyên tắc từ trái sang phải,
từ trên xuống dưới. Số hiệu mảnh bản đồ tỷ lệ 1:500 bao gồm số hiệu mảnh bản đồ tỷ lệ
1:2000, gạch nối và số thứ tự ô vuông trong ngoặc.
+ Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:200
Chia mảnh bản đồ 1:2000 thành 100 ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước thực
tế 0,10 x 0,10 km tương ứng với một mảnh bản đồ tỷ lệ 1:200. Kích thước hữu ích của
bản đồ là 50 x 50 cm tương ứng với diện tích 1,00 ha.
Các ô vuông được đánh số thứ tự từ 1 đến 100 theo nguyên tắc từ trái sang
phải, từ trên xuống dưới. Số hiệu mảnh bản đồ tỷ lệ 1:200 bao gồm số hiệu mảnh bản
đồ tỷ lệ 1: 2000, gạch nối và số thứ tự ô vuông.
o Tên gọi của mảnh bản đồ: Tên gọi của mảnh bản đồ địa chính gốc là tên của
đơn vị hành chính (Tỉnh - Huyện - Xã) đo vẽ bản đồ.

o Phá khung bản đồ
Khi lập BĐĐC gốc, trong trường hợp khu vực đo vẽ có biển, phần lãnh thổ của
nước láng giềng hoặc đơn vị hành chính bên cạnh không cùng một khu đo (đã có hoặc
chưa có BĐĐC) chiếm phần lớn diện tích của mảnh bản đồ mà phần đất liền (hoặc
phần lãnh thổ Việt Nam) hay phần diện tích của đơn vị hành chính cần đo vẽ bản đồ
chỉ chiếm khoảng 1/5 diện tích hoặc nhỏ hơn thì cho phép ghép vào mảnh bản đồ kề
sát. Mảnh bản đồ kề sát được phép mở rộng kích thước khung (gọi là phá khung)
nhưng đường khung mở rộng này vẫn phải lấy chẵn 10 hoặc 20 cm trên bản đồ.
Kích thước của mảnh bản đồ vẽ phá khung quy định trên cơ sở khả năng cho
phép, thuận tiện cho quản lý, sử dụng. Kích thước các mảnh bản đồ vẽ phá khung phải
-5-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

quy định rõ trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình.
_ Chia mảnh, đánh số phiên hiệu mảnh và ghi tên gọi của mảnh bản đồ địa
chính theo đơn vị hành chính cấp xã (gọi là BĐĐC) .
BĐĐC được phân mảnh cơ bản theo nguyên tắc một mảnh BĐĐC gốc là một
mảnh BĐĐC. Các mảnh BĐĐC trong đơn vị hành chính xã có độ gối phủ là 20 hoặc
40 cm ở mỗi cạch khung bản đồ.
Tên gọi của mảnh BĐĐC là tên của đơn vị hành chính (Tỉnh - Huyện - Xã) lập
bản đồ. Số hiệu mảnh bản đồ địa chính bao gồm số hiệu của mảnh bản đồ địa chính
gốc và số thứ tự của tờ BĐĐC đánh theo đơn vị hành chính xã bằng số Ả Rập từ 01
đến hết theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dưới cho tất cả các tỷ lệ đo vẽ
và không trùng nhau trong một đơn vị hành chính xã.
d. Phương pháp thành lập
_ Phương pháp sử dụng ảnh máy bay.

_ Phương pháp đo vẽ trực tiếp ngoài thực địa bằng máy toàn đạc điện tử.
_ Phương pháp đo bằng hệ thống định vị toàn cầu GPS.
e. Vai trò của bản đồ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai
Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát
triển, đấu tranh, xây dựng của nhà nước ta. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu ở mỗi
Nhà nước. Bất kỳ một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết
vấn đề đất đai của mình.
Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất quá lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp
vi phạm pháp luật về đất đai. Pháp luật về quản lý đất đai đã được Nhà nước ban hành
theo từng giai đoạn nhưng không đồng bộ và không theo kịp sự vận động, phát triển
của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản nhưng còn mang tính
tự phát, thiếu định hướng. Sự ra đời của thị trường bất động sản đã khẳng định được
giá trị của đất đai nhưng vấn đề quản lý thị trường này còn yếu kém đã tạo ra thị
trường ngầm về đất đai… Do đó, BĐĐC sẽ giúp các cơ quan Nhà nước thấy được sự
biến động của đất đai, những diễn biến của thị trường đất đai và từ đó đề ra các chính
sách giải quyết đúng đắn, kịp thời.
2. Biến động đất đai
a. Khái niệm
Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình
thể, kích thước của thửa đất, mục đích sử dụng đất… so với hiện trạng ban đầu.
Nguyên nhân biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu
cầu về đất đai rất lớn, chẳng hạn như từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông
nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều;
đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao. Từ đó, để Nhà nước quản lý về đất đai
được chặt chẽ hơn thì công tác theo dõi, cập nhật biến động đất đai của các cấp quản
lý ở địa phương là hết sức cần thiết.
b. Phân loại biến động đất đai
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành 2
nhóm biến động chính:

-6-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Biến động hợp pháp
Là những biến động do cơ quan có thẩm quyền cho phép và thực hiện đúng
theo quy định của pháp luật.
Biến động hợp pháp gồm:
- Biến động về quyền sử dụng đất
+ Chuyển đổi
+ Chuyển nhượng
+ Hợp thức hoá
+ Thừa kế, cho tặng
+ Thay đổi do chia tách quyền sử dụng đất (tách hộ)
- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Biến động do quy hoạch (xây dựng và nâng cấp các cơ sở hạ tầng cho địa
phương; xây mới, mở rộng đường giao thông theo tuyến; xây dựng mở rộng công
trình thuỷ lợi; các dự án,…).
- Biến động do thiên tai (đất lở, đất bồi).
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên GCN QSDĐ; do
cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự thửa đất; số thứ tự tờ bản
đồ, địa chỉ thửa đất,…
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hoà giải thành
đối với tranh chấp đất đai của UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ.
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định hành chính giải quyết khiếu nại tố
cáo về đất đai của UBND cấp có thẩm quyền.

- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, quyết định của Toà án nhân dân hoặc
quyết định của cơ quan thi hành án.
- Biến động do nhận QSDĐ theo văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù
hợp với pháp luật.
- Biến động do nhận QSDĐ do chia tách, sát nhập tổ chức theo quyết định của
cơ quan, tổ chức.
- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo quyết định của cơ quan có thẩm
quyền hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật.
Biến động bất hợp pháp
Là những biến động không phù hợp với các quy định của pháp luật. Gồm:
- Xây dựng nhà ở, công trình không giấy phép.
- Chuyển mục đích sử dụng đất không được sự đồng ý của địa phương.
- Chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có GCN QSDĐ.
- Chuyển nhượng đất nông nghiệp trong dự án quy hoạch.
3. Hồ sơ địa chính
a. Khái niệm
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
-7-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ thành quả của việc đo đạc
địa chính và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất bao gồm
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội pháp lý phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính gồm:
b. Bản đồ địa chính
Khái niệm: BĐĐC là sự thể hiện bằng số hay trên các vật liệu như giấy,

diamat hệ thống các thửa đất của từng chủ sử dụng và các yếu tố cụ thể theo hệ thống
không gian, thời gian nhất định và chịu sự chi phối của pháp luật.
Đặc điểm của bản đồ địa chính
- BĐĐC là bản đồ chuyên ngành phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- BĐĐC lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và được thống nhất
trong cả nước.
- BĐĐC được biên tập, biên vẽ từ BĐĐC cơ sở theo từng đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi
thửa theo chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được
hoàn chỉnh phù hợp với các số liệu trong hồ sơ địa chính.
- BĐĐC được lập theo tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất do Bộ TN&MT quy
định, trên hệ toạ độ và độ cao nhà nước.
Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính: Lưu trữ toàn bộ BĐĐC của một phường, xã.
BĐĐC bao gồm 2 loại bản đồ:
Bản đồ gốc: Là bản đồ đầy đủ thông tin như một BĐĐC nhưng không bị giới
hạn bởi khung bản đồ. Phạm vi bản đồ gốc có thể là toàn bộ phường, xã hoặc chỉ một
vùng nào đó. Cách chia bản đồ gốc về mặt không gian là phụ thuộc hoàn toàn vào
người thành lập bản đồ. Nói chung cách chia bản đồ gốc thường phụ thuộc vào khối
lượng dữ liệu bản đồ và cách phân vùng khi đo vẽ.
Bản đồ địa chính: Là loại bản đồ được nêu như trên. Phạm vi và cách chia
mảnh BĐĐC tuân theo sơ đồ bảng chắp đã được phê duyệt trong luận chứng khi đo
vẽ. BĐĐC sẽ được lấy từ một hoặc nhiều mảnh bản đồ gốc lên.
Các trường hợp thay đổi thửa đất phải được chỉnh lý lên bản đồ địa chính:
BĐĐC được chỉnh lý khi có thay đổi mã thửa đất, tạo thửa đất mới, thửa đất bị
sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa, có thay đổi mục đích sử dụng đất; đường
giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình khác theo tuyến, khu vực đất chưa
sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng
thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới; có thay đổi về
mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an
toàn công trình, về chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, về địa danh và các ghi chú thuyết

minh trên bản đồ.
c. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất đã được
cấp GCN QSDĐ của người đó;
Sổ địa chính cung cấp thông tin phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai;
Bao gồm 200 trang ( gồm trang hướng dẫn, nội dung, mục lục)

Nội dung:
-8-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

+ Tên và địa chỉ người sử dụng.
+ Thửa đất gồm: Số hiệu thửa đất; diện tích sử dụng riêng hoặc sử dụng chung;
mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; nguồn gốc sử dụng, phát hành và số vào sổ cấp
GCN.
+ Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: Giá đất, tài sản
gắn liền với đất; những hạn chế về quyền sử dụng đất; nghĩa vụ tài chính về đất đai
chưa thực hiện; những thay đổi trong quá trình sử dụng đất.

Nguyên tắc lập sổ:
+ Sổ được lập, chỉnh lý theo thủ tục đăng ký.
+ Thứ tự ghi vào sổ địa chính theo thứ tự cấp giấy.
+ Sổ được lập thành các quyển riêng cho từng loại đối tượng:
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư SDĐ, tổ chức,
cá nhân nước ngoài: Quyển A- 1,2...;
- Hộ, cá nhân (hộ khẩu xã khác), người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở:

quyển B-1,2...
- Người mua căn hộ chung cư: Quyển C-1,2...
- Hộ, cá nhân (hộ khẩu xã khác), cộng đồng dân cư: Quyển D-1, Đ-1,...
+ Mỗi người sử dụng đất ghi một trang gồm tất cả các thửa, không hết thì mở
trang mới và ghi thông tin liên kết các trang của người đó.
+ Đối với thửa đất sử dụng chung ghi vào trang của từng người (diện tích
chung).
+ Nội dung thông tin ghi theo nội dung thông tin trên GCN.
Trong đó ghi bằng ký hiệu đối với: Mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng.

Cách ghi cụ thể và ký hiệu được hướng dẫn sau trang bìa của mỗi thửa.

Đối với nơi đã lập sổ địa chính theo Thông tư 1990 được xử lý như sau:
+ Sổ địa chính đã lập được tiếp tục sử dụng trong quản lý đất đai.
+ Thửa đã cấp GCN có biến động không tạo thửa mới thì chỉnh lý vào sổ cũ.
+ Thửa đất đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động mà tạo thửa mới thì ghi
vào sổ địa chính mới.
d. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện tất cả các
thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất.

Mục đích lập sổ: Để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin thửa đất, thông
kê và kiểm kê đất đai.

Hình thức: Kích thước là (297 x 420)mm, có 200; các trang đầu để
hướng dẫn.

Nội dung:
+ Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: Mã số, diện tích, tên người sử dụng,
loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo GCN, theo QH, theo Kiểm kê

và mục đích sử dụng khác.

-9-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

+ Đường giao thông, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ văn: Ghi ký hiệu, số thứ tự và tên
đối tượng có trên mỗi tờ bản đồ.

Sổ được lập trong quá trình đo vẽ BĐĐC và được chỉnh lý trong các
trường hợp sau:
+ Sau khi cấp GCN: Bổ sung mục đích theo GCN, chỉnh lý nội dung khác có
thay đổi;
+ Trong chỉnh lý biến động: Chỉnh lý các nội dung có thay đổi (trừ mục đích
quy hoạch);
+ Trong kiểm kê đất: Chỉnh lý mục đích sử dụng đất theo kiểm kê.

Nguyên tắc lập sổ:
+ Lập chung cho các tờ BĐĐC thuộc từng xã;
+ Thứ tự vào sổ theo thứ tự số hiệu của tờ bản đồ đã đo vẽ;
+ Mỗi tờ bản đồ vào theo thứ tự số hiệu thửa đất; ghi hết các thửa đất thì để
cách số trang bằng 1/3 số trang đã ghi cho tờ đó, tiếp theo ghi các đối tượng theo
tuyến; sau đó vào sổ cho tờ BĐĐC tiếp theo.

Cách ghi cụ thể và ký hiệu loại đất được hướng dẫn sau trang bìa của
mỗi quyển sổ.


Lập sổ mục kê đối với trường hợp sử dụng sơ đồ, bản đồ khác, trích đo
địa chính:
+ Lập sổ riêng cho từng loại tài liệu sử dụng: Sơ đồ, bản đồ, trích đo địa chính;
+ Thứ tự nội dung ghi vào sổ như quy định đối với BĐĐC.

Đối với sổ mục kê được lập theo mẫu cũ được xử lý như sau:
+ Nơi lập sổ mục kê đã và cấp GCN theo BĐĐC thì tiếp tục sử dụng sổ đã lập;
+ Nơi lập sổ mục kê đất đai theo BĐĐC nhưng chưa cấp GCN thì lập lại sổ
mới;
+ Nơi đã lập sổ mục kê và cấp GCN theo sơ đồ hoặc bản đồ khác thì tiếp tục sử
dụng sổ cho đến khi đo vẽ bản đồ địa chính thay thế;
+ Nơi đã lập sổ mục kê và cấp GCN theo sơ đồ hoặc bản đồ khác mà nay đã đo
vẽ BĐĐC thì lập sổ mục kê đất đai mới khi tổ chức cấp đổi GCN.
e. Sổ theo dõi biến động đất đai: Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi
những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi
biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký
biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong
quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về
quyền của người sử dụng đất, về GCN QSDĐ).
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã, phường, thị
trấn lập, quản lý. Mỗi quyển sổ gồm 200 trang, có kích thước là 297mm x 420mm.
Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến động về
sử dụng đất đã được chỉnh lý trên sổ địa chính.
Ghi vào sổ theo dõi biến động đất đai theo thứ tự thời gian thực hiện việc đăng
ký biến động về sử dụng đất.
-10-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

g. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp GCN QSDĐ (gọi là sổ cấp GCN) được lập để theo dõi, quản lý việc
phát hành và cấp GCN QSDĐ.
Cập nhật chỉnh lý sổ cấp GCN trong quá trình biến động về sử dụng đất được
thực hiện như sau:
- Trường hợp GCN QSDĐ bị thu hồi hoặc được cấp lại, đổi lại thì gạch bằng
mực đỏ vào hàng ghi thông tin về việc cấp GCN QSDĐ đó, trừ thông tin tại cột ghi
chú.
- GCN QSDĐ được cấp cho thửa đất mới được ghi vào sổ tiếp theo số thứ tự
cuối cùng của GCN QSDĐ đã cấp thuộc đơn vị hành chính lập sổ.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
_ Luật đất đai được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
_ Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai.
_ Nghị định 198/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
_ Nghị định 17/2006/NĐ – CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung 1 số điều của Nghị định 181.
_ Hướng dẫn in GCNQSDĐ số 389/ĐKTKĐĐ ngày 19/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
_Thông tư 973/2001/TT – TCĐC ngày 20/06/2001 của Tổng cục địa chính về
việc hướng dẫn áp dụng hệ quy chiếu và hệ toạ độ Quốc gia VN – 2000.
_ Thông tư 117/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ – CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
_ Thông tư 08/2007/TT – BTNMT ngày 2/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng

SDĐ.
_ Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 2/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
_ Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ tài
nguyên và Môi trường ban hành qui định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
_Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 Ban hành Quy phạm thành
lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000
_Quy phạm thành lập BĐĐC - Bộ Tài nguyên và Môi trường – Hà Nội 1999.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
Với sự phát triển kinh tế xã hội như hiện nay cùng với sự tăng nhanh của dân
số, nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh là điều tất nhiên. Đất đai ngày nay đã trở thành
một loại hàng hóa đặc biệt, nhu cầu mua bán trao đổi là rất lớn. Chính vì đất đai biến
động như vậy nên một việc làm hết sức cần thiết là phải cập nhật, chỉnh lý biến động
lên BĐĐC và hệ thống sổ bộ để quản lý kịp thời những thửa đất biến động ngoài thực
địa.
-11-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Phần mềm Microstation và bộ Mapping Office đã được ứng dụng rộng rãi
trong việc quản lý BĐĐC trong khi Bộ TN&MT đã ban hành quyết định về sử dụng
phần mềm Famis là phần mềm chuẩn thống nhất trong toàn ngành địa chính.
Chính vì vậy, với một địa bàn nhiều biến động như xã Tân Quý Tây, huyện
Bình Chánh mà việc thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến động đa số bằng thủ công, việc
ứng dụng phần mềm Microstation và Famis để chỉnh lý biến động trên BĐĐC là cần
thiết và đảm bảo tính chính xác, khoa học cũng như tiết kiệm thời gian và chi phí.
Cũng trên cơ sở đó mà việc quản lý và chỉnh lý biến động đất đai ở địa phương được

tiến hành thuận tiện và hiệu quả hơn.

-12-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Hình 1: Sơ đồ vị trí xã Tân Quý Tây
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
1.
Vị trí địa lý
Xã Tân Quý Tây là xã nông thôn, đa số người dân sống bằng nghề sản xuất
nông nghiệp, một số ít làm dịch vụ, phát triển dô thị hóa còn chậm. Do đó việc quản lý
và sử dụng đất đai tương đối được thuận lợi.
Xã Tân Quý Tây có diện tích tự nhiên: 835.78 ha (Theo số liệu chỉ thị 634/TTg
của Thủ Tướng Chính Phủ).
- Phía Đông giáp: Xã Hưng Long.
- Phía Tây giáp: Xã Bình Chánh và Thị Trấn Tân Túc.
- Phía Nam giáp: Xã Long Thượng và Xã Phước Lý thuộc Tỉnh Long An.
- Phía Bắc giáp: Xã An Phú Tây.
Diện tích xã Tân Quý Tây thuộc lớp các xã nhỏ của huyện Bình Chánh, chỉ
chiếm khoảng 3% diện tích đất tự nhiên trên toàn huyện.
-13-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

2.
Khí hậu
Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 260C. Cao nhất tháng tư là 310 – 330.
Thấp nhất vào tháng 12 là 240. Lượng mưa trung bình từ 1300mm – 1700mm. Tuy
nhiên, vẫn chịu ảnh hưởng của những tháng hạn trong trong mùa mưa tạo nên tình
trạng thiếu nước cho sản xuất nông nghiệp.
Độ ẩm trung bình hàng năm khá cao. Mùa khô 79,5% và khoảng 80% – 90%
vào mùa mưa. Độ ẩm không khí thấp nhất trong ngày vào khoảng độ 13h (48%) và
cao nhất từ lúc 1h – 7h (95%).
3.
Thổ nhưỡng
Dạng đất phù sa chiếm khoảng hơn 40 ha. Đất phèn có khoảng 27 ha nằm ven
các rạch lớn. Còn lại là vùng cao đất xám. Trong điều kiện thổ nhưỡng như ở xã Tân
Quý Tây rất tương đối thuận lợi cho việc trồng cây rau màu.
4.
Nguồn nước
Nước dùng cho sản xuất phần lớn phụ thuộc vào mưa, một phần bơm từ giếng
đóng và các ao hồ, kênh, mương chứa giữ nước mặt tự nhiên. Nước đóng thường bị
nhiễm phèn vào mùa khô. Không đủ nước tưới vào mùa khô, khả năng tiêu nước chưa
tốt vào mùa mưa.
I.2.2 Hiện trạng sử dụng đất
1. Cơ cấu các loại đất chính
Tổng diện tích tự nhiên của xã là 835.78 ha; trong đó đất nông nghiệp 709 ha;
đất phi nông nghiệp 126.78 ha; đất chưa sử dụng 0 ha.
Trong 835.78 ha diện tích tự nhiên, đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất
84.83 % so với tổng diện tích tự nhiên toàn xã. Đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ
15.17% so với diện tích tự nhiên, chủ yếu tập trung ở ấp 1 và dọc hai bên các con

đường chính của xã. Số liệu trên cho thấy đây là một xã còn nghèo và đang trên
đà phát triển. Đất chưa sử dụng hiện nay không còn vì đã được người dân tận
dụng triệt để.
Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008
LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH (ha)

CƠ CẤU (%)

Diện tích tự nhiên

835.78

100.00

Đất nông nghiệp

709.00

84.83

Đất phi nông nghiệp

126.78

15.17

0.00

0.00

Đất chưa sử dụng

Bảng tổng kết theo HTSDĐ tại địa phương.

-14-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính
2. Cơ cấu theo đối tượng sử dụng
Đối tượng sử dụng đất chủ yếu là hộ gia đình cá nhân 780.44 ha chiếm tỷ lệ
93.37%. Diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý là 44.86 ha, tỷ lệ: 5.36%.
Còn lại một phần nhỏ thuộc sở hữu của UBND cấp xã (0.02%), Tổ chức kinh tế
(0.29%), Tổ chức khác (0.75%).
Việc đối tượng sử dụng đất chủ yếu là hộ gia đình cá nhân nên ngành nông
nghiệp đóng góp một phần rất lớn vào ngân sách của xã.
Bảng 2: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng
Đối tượng sử dụng

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Hộ gia đình cá nhân

780.44

93.37

UBND cấp xã

0.17

0.02

Tổ chức kinh tế

2.46

0.29

Tổ chức khác

6.28

0.75

Diện tích đất theo đối tượng
được giao để quản lý

44.86

5.36

( Nguồn: Phòng Địa chính – Xây dựng xã Tân Quý Tây)

3. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp có 709 ha; bao gồm 708.26 ha đất sản xuất nông nghiệp; 0.74
ha đất nuôi trồng thủy sản, xã Tân Quý Tây không có đất lâm nghiệp.
Trong nhóm đất nông nghiệp, chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp chiếm tỉ lệ cao
nhất 99.89% so với diện tích nhóm đất nông nghiệp. Trong đó:
- Đất trồng cây hàng năm chiếm tỷ lệ 27.23% so với diện tích đất sản xuất nông
nghiệp. Gồm đất trồng lúa nước và đất trồng rau màu.
- Đất trồng cây lâu năm chiếm tỷ lệ 72.77% so với diện tích đất sản xuất nông
nghiệp. Bao gồm đất trồng cây ăn quả và diện tích đất vườn gắn liền với đất ở theo
quy ước thống kê vào đất trồng cây lâu năm.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản có diện tích 0.74 ha chiếm tỉ lệ 0.11% trong tổng số
diện tích nhóm đất nông nghiệp.
-15-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

Bảng 3: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2008
LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH (ha)

CƠ CẤU (%)

Đất nông nghiệp

709.00

100.00

Đất sản xuất nông nghiệp

708.26

99.89

-Đất trồng cây hàng năm

192.89

27.23

-Đất trồng cây lâu năm

515.37

72.77

Đất nuôi trồng thủy sản

0.74

0.11

Đất lâm nghiệp

0.00

0.00

Đất nông nghiệp khác

0.00

0.00

( Nguồn: Phòng Địa chính – Xây dựng xã Tân Quý Tây)
4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối với đất phi nông nghiệp, đất ở chiếm diện tích lớn nhất 70.07ha chiếm tỷ lệ
55.27%, tập trung hầu hết ở khu vực quen các trục giao thông. Chính vì vậy việc phát
triển ngành công nghiệp chủ yếu dọc theo đoạn Quốc lộ 1A đi qua và các con đường
lớn như Đinh Đức Thiện và Hương lộ 11.
Đất chuyên dùng có diện tích khá lớn với tỷ lệ 41.57% so với tổng diện tích phi
nông nghiệp. Một ít còn lại là đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất tôn giáo, tín ngưỡng.
Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH (ha)

CƠ CẤU (%)

126.78

100.00

Đất ở

70.07

55.27

Đất chuyên dùng

52.70

41.57

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

1.59

1.25

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

2.42

1.91

Đất sông suối, MNCD

0.00

0.00

Đất phi nông nghiệp khác

0.00

0.00

Đất phi nông nghiệp

( Nguồn: Phòng Địa chính – Xây dựng xã Tân Quý Tây)

-16-


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Mạnh Tín

0%

1.91%

0%

1.25%

41.57%

55.27%

Đất ở

Đất chuyên dùng

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

Đất sông suối, MNCD

Đất phi nông nghiệp khác

Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp
I.2.3 Nguồn tư liệu bản đồ
_ Trước năm 2005 xã Tân Quý Tây sử dụng chủ yếu là bản đồ giấy được đo vẽ
thiếu chính xác và chưa phản ánh đúng HTSDĐ. Việc chỉnh lý trên bản đồ giấy gặp
nhiều khó khăn.
_ Từ năm 2005 địa phương đã sử dụng BĐĐC số được đo vẽ bằng phương
pháp toàn đạc (đo đạc vào năm 2003) với độ chính xác khá cao.
_ Hệ thống lưới địa chính cấp I, II vẫn đang được sử dụng cho đến nay.
Bản đồ địa chính số của phường gồm 59 mảnh ở dạng file *.dgn. Việc chỉnh lý
trên bản đồ thuận tiện hơn so với bản đồ giấy.
Hệ thống bản đồ tương đối mới, tuy nhiên sau nhiều năm đã có nhiều biến
động phức tạp. Điều đó phát sinh nhiều khó khăn trong việc quản lý bản đồ. Chính vì
vậy cần phải có một hệ thống BĐĐC mới hơn phản ánh đúng HTSDĐ của mỗi người
dân.

-17-