TÍNH CỤC BỘ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÍNH CỤC BỘ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

SVTH
MSSV
Lớp
Khóa
Ngành

: NGUYỄN NGỌC MỸ TIÊN
: 05135085
: DH05TB
: 2005 - 2009
: Quản lý thị trường Bất Động Sản

-Tp. Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN NGỌC MỸ TIÊN

TÍNH CỤC BỘ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh H ùng
Địa chỉ: Trường Đại học Nông Lâm TP. HCM
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản

(Ký tên: ……………………………………….)

-Tháng 07 Năm 2009-


Lời cảm ơn

“Những cây to lớn lên từ những hạt mầm bé nhỏ”. Con xin chân thành tri
ân gia đình đã xây dựng nền tảng vững chắc nhất cho những thành công bước
đầu của con.
Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động
Sản trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức quý
báu làm hành trang trí tuệ cho tôi trong chặng đường cam go phía trước.
Và hơn hết, tôi kính gửi lời tri ân sâu sắc đến thầy TS. Trần Thanh Hùng
đã tận tình hướng dẫn và khích lệ tôi trong quá trình xây dựng luận văn.
Những truyền đạt và kinh nghiệm sống may mắn được học hỏi từ Thầy không
những giúp tôi hoàn thành đ ề tài mà sẽ là tri thức quý báu cho tôi trong ngh ề
nghiệp đã chọn.
Đồng thời, xin gửi lời cám ơn đến các tác giả, các tác phẩm, các tài liệu
đã được sử dụng trong khoá luận này.
Và sau cùng tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, cổ vũ, động viên tinh thần của
tất cả những người bạn, những người đã cùng làm việc và chia sẻ những nỗi

niềm, những kiến thức, những kinh nghiệm hữu ích với tôi trong suốt thời
gian hoàn thành luận văn này.

Xin chân thành cám ơn!
Ngày 25 tháng 7 năm 2009
Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “Tính cục bộ của thị trường bất động sản và giải pháp khắc phục”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai &
Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm
TP.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo : Là nơi trung gian thỏa mãn các nhu cầu của con
người về bất động sản, thị trường bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố
thuộc vĩ mô cũng như vi mô trở nên rất phức tạp và khó kiểm soát. Theo thời gian
cùng với động học dân cư đô thị mà hình thành các khu dân cư trong thành ph ố với
những nét văn hóa – xã hội đặc trưng. Từ đó hình thành các phân khúc thị trường phân
bố xen kẽ nhau trong không gian v à thường xuyên diễn ra các quá trình trưởng giả hóa
hay hoang hóa tùy theo s ự thay đổi của nhu cầu nh à ở. Chính sự kết hợp ấy gắn với
các đặc tính khác của thị trường như tính cố định về vị trí, tính dị biệt bất động sản và
tính không thông suốt về thông tin thị tr ường (về giá cả, về chất l ượng bất động
sản),… gây nên các hiện tượng phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản.
Những yếu tố ấy là những nguyên nhân chính yếu tạo nên tính cục bộ của thị trường
bất động sản.
Nhận thấy yêu cầu cấp thiết của thị tr ường bất động sản hiện nay l à làm sao để
thông tin thị trường minh bạch, cũng nh ư giúp các đối tượng tham gia thị trường bất
động sản hiểu rõ hơn bản chất của thị trường được ví như “con ngựa bất kham” này,

tôi thực hiện đề tài nghiên cứu “Tính cục bộ của Thị trường Bất động sản và giải pháp
khắc phục”.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp kế thừa, điều tra, thống kê, so sánh, phân
tích, tổng hợp và hệ thống để đưa ra những nhận xét về tình hình thị trường bất động
sản nói chung và trong từng phân khúc thị trường nói riêng. Những nhận xét này sẽ
được chứng minh từ việc phân tích, tính toán thống k ê các số liệu thực tế về các chỉ số
giá căn hộ, nhà phố. Bên cạnh đó ứng dụng WebG is để minh bạch hóa về thông tin thị
trường bất động sản.
Những kết quả nghiên cứu của đề tài tuy còn nhiều hạn chế nhưng hy vọng sẽ là
một đóng góp hữu ích cho thị tr ường bất động sản Việt N am, giúp thị trường phát triển
ngày một tích cực hơn.


MỤC LỤC
Đặt vấn đề ................................ ................................ ................................ ................. 1
Tính cấp thiết của đề tài ................................ ................................ .............................. 1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................ ................................ ................... 2
Đối tượng nghiên cứu ................................ ................................ ................................ .2
Phạm vi nghiên cứu ................................ ................................ ................................ ....2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: ................................ ................................ ....................... 2
1.1. Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản......................... 3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản ................................ ............................. 3
a/ Khái niệm bất động sản................................ ................................ ........................... 3
b/ Những đặc điểm cơ bản của bất động sản ................................ ............................... 4
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản................................ .....6
a/ Khái niệm thị trường bất động sản ................................ ................................ ..........6
b/ Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản: ................................ ............8
1.2. Tính dị biệt, tính phân khúc, phân vùng và tính c ục bộ của thị trường bất
động sản ................................ ................................ ................................ .................... 8
1.2.1. Tính dị biệt của bất động sản ................................ ................................ .........9

1.2.2. Tính phân khúc, phân vùng và c ục bộ của thị trường bất động sản. ..........12
1.3. Các giải pháp khắc phục tính cục bộ của thị trường bất động sản................. 16
1.3.1. Xây dựng hàm giá bất động sản ................................ ................................ ....16
1.3.2. Phương pháp xây d ựng chỉ số giá bất động sản................................ ............17
1.3.3. Hệ thống thông tin bất động sản ................................ ................................ ...20
1.4. Giới thiệu tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố
Hồ Chí Minh ................................ ................................ ................................ ............24
1.4.1. Điều kiện tự nhiên ................................ ................................ .......................... 24
a/ Vị trí địa lý................................ ................................ ................................ ............. 24
b/ Địa hình................................ ................................ ................................ ................. 24
c/ Giao thông ................................ ................................ ................................ ............. 25
1.4.2. Điều kiện kinh tế – xã hội. ................................ ................................ ............26
1.5. Nội dung – Phương pháp nghiên cứu................................ ............................... 27
2.1. Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh...28
2.1.1. Khái quát tình hình phát tri ển thị trường bất động sản .............................. 28
2.1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản................................ ................. 31
a/ Thị trường nhà ở ................................ ................................ ................................ ....31
b/ Thị trường khách sạn ................................ ................................ ............................. 32
c/ Thị trường căn hộ chung cư ................................ ................................ ................... 35
d/ Thị trường văn phòng cho thuê ................................ ................................ .............. 37
e/ Thị trường căn hộ cao cấp ................................ ................................ ...................... 40
2.2. Các phương pháp kh ắc phục tính cục bộ của thị trường bất động sản..........43
2.2.1. Xây dựng hàm giá cho từng phân khúc thị trường ................................ ......44
2.2.2. Xây dựng chỉ số giá từng phân khúc và toàn b ộ thị trường bất động sản...49
a/ Xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà phố................................ .............................. 49
b/ Chỉ số giá căn hộ cao cấp................................ ................................ ....................... 51
c/ Chỉ số giá chung cho toàn bộ thị trường ................................ ................................ .52
2.2.3. Ứng dụng công nghệ WebGis. ................................ ................................ .......53
Kết luận ................................ ................................ ................................ .................... 63

DANH SÁCH CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ
SỐ THỨ TỰ

TÊN

Hình 1.1.

Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Hình 1.2.

Các phân khúc của thị trường bất động sản

Hình 1.3.

Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian

Hình 2.1.

Sự phân bố của các khách sạn tại th ành phố Hồ Chí Minh

Hình 2.2.

Phân khúc thị trường khách sạn theo khoảng cách vị thế

Hình 2.3.

Nguồn cung căn hộ từ năm 2007 đến năm 2010

Hình 2.4.

Các dự án sẽ hoàn thành trong giai đoạn từ 2007–2009

Hình 2.5.

Phân bố văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.

Hình 2.6.

Đồ thị biểu diễn khuynh h ướng giá thuê cao ốc văn phòng

Hình 2.7.

Đồ thị dự báo diện tích cung ứng cao ốc đến năm 2012

Hình 2.8.

Dự báo nguồn cung căn hộ cao cấp từ 2007 –2011.

Hình 2.9.

Các khu vực trong điểm xây dựng căn hộ cao cấp

Hình 2.10.

các phân khúc thị trường theo quy luật đường ngưỡng.

Bảng 1.

Giá dự báo căn hộ theo khoảng cách vị thế

Bảng 2:

Dữ liệu giá giao dịch nhà phố

Hình 2.11.

Biểu đồ giá của phân khúc nhà phố qua hai thời kì

Bảng 3:

Giá dự báo nhà phố

Hình 2.12.

So sánh giá thực của phân khúc căn hộ qua hai thời kỳ

Biểu đồ 2.13.

So sánh giá dự báo của phân khúc căn hộ qua 2 thời kỳ

Hình 2.14

Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006

Hình 2.15.

Giao diện trang chủ

Hình 2.16.

Giao diện thông tin chi tiết khu phố.

Hình 2.17.

Giao diện tin tức liên quan đến thị trường bất động sản.

Hình 2.18.

Giao diện thẩm định giá

Hình 2.19.

Giao diện chọn loại hình bất động sản cần thẩm định giá.

Hình 2.20.

Giao diện vị trí cần thiết lập cho bất động sản định giá.

Hình 2.21.

Giao diện thông tin chi tiết bất động sản cần thẩm định giá.

Hình 2.22.

Giao diện kết quả bất động sản thẩm định giá.

Hình 2.23.

Giao diện trang thông tin mua – thuê bất động sản.

Hình 2.24.

Giao diện trang thông tin về bất động sản bán – cho thuê.

Hình 2.25.

Giao diện trang thông tin về bất động sản bán – cho thuê.

Hình 2.26.

Giao diện trang diễn đàn

Hình 2.27.

Giao diện trang đăng thông tin cung cấp việc làm.


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

Đặt vấn đề
 Tính cấp thiết của đề tài:
Trong thời đại mới khi tri thức hóa v à toàn cầu hóa đã trở thành một cơ chế
không thể cưỡng lại, đoàn tàu kinh tế tri thức đang lau về phía tr ước, ai không nắm lấy
cơ hội leo lên tàu thì sẽ bị bỏ rơi. Vì lẽ đó, mỗi quốc gia phải tìm cách để lĩnh hội và

tiếp cận với nền tri thức mới. X ã hội mang tính phi tuyến, thế giới thay đổi h àng ngày
cùng với sự hỗn độn và phức hợp của nó. Vì vậy cần thay đổi thiên hướng tin vào
những điều vĩnh cữu và cần có nhận thức khách quan h ơn để có tư duy phù hợp với sự
thay đổi ấy. Chúng ta đã và đang sống trong thời kì chuyển mình của kinh tế – khoa
học – kỹ thuật nên cần có những đường hướng mới trong tư duy để bắt kịp với thời
đại. Lĩnh vực khoa học về bất động sản nói chung v à giá bất động sản nói riêng cho
đến nay vẫn là một điều mới mẻ tại Việt Nam. Việc ti ên phong đưa ra bất kỳ một lý
thuyết nào liên quan đến bất động sản đều gặp phải những ý kiến trái ng ược nhau.
Trong bài viết “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý t huyết mới về vị
trí dân cư đô thị” (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely) tác gi ả đã làm nên một cuộc
cách mạng mới trong nhận thức của chúng ta về giá trị bất động sản. Lý thuyết Vị thế
– Chất lượng của Hoàng Hữu Phê ra đời là một tư duy mới nhằm phần nào lý giải
động thái lựa chọn nhà của người dân đô thị. Theo ông, nh à ở được cấu thành bởi hai
nhóm yếu tố là chất lượng nhà ở và vị thế nơi ở nên tùy thuộc vào từng thành phần dân
cư, tầng lớp, địa vị, khả năng thu nhập… m à mỗi gia đình sẽ chọn một ngôi nhà thích
hợp với các tiêu chuẩn vật lý và xã hội kết hợp hài hòa trong nó. Chính sự kết hợp ấy
gắn với các đặc tính khác của thị tr ường như tính cố định về vị trí, tính không thông
suốt về thông tin thị trường (về giá cả, về chất l ượng bất động sản),… gây n ên các hiện
tượng phân khúc, phân vùng, tính dị biệt của bất động sản. Những yếu tố ấy l à những
nguyên nhân chính yếu tạo nên tính cục bộ của thị trường bất động sản.
Là nơi trung gian thỏa mãn các nhu cầu của con người về nhà ở, thị trường bất
động sản chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố thuộc vĩ mô cũng nh ư vi mô đó làm cho
thị trường này trở nên rất phức tạp và khó kiểm soát. Theo thời gian, x ã hội ngày càng
phát triển, nhu cầu của con ng ười về bất động sản ngày càng cao, song song v ới đó
chính là sự phân nhóm xã hội tương ứng với sự hình thành các khu dân cư trong thành
phố với những nét văn hóa – xã hội đặc trưng. Mỗi một khu dân cư được xem như một
phân khúc của thị trường với thành phần dân cư có phong cách tiêu dùng đ ặc thù phù
hợp với vị thế và thế đứng của họ. Các phân khúc thị trường nhà ở này phân bố xen kẽ
nhau trong không gian và thư ờng xuyên diễn ra các quá trình trưởng giả hóa hay
hoang hóa tùy theo sự thay đổi của nhu cầu nhà ở gọi là động học nhà ở đô thị.

Từ những điều trên thể hiện nét đặc thù của thị trường bất động sản chính l à
tính phân khúc, tính phân vùng, tính cục bộ sâu sắc.
Vấn đề đặt ra: tính phân khúc và phân vùng có ph ải là nguyên nhân dẫn đến
tính cục bộ của thị trường bất động sản hay không? Liệu có giải pháp n ào khắc phục
tính cục bộ của thị trường bất động sản không?
Với mong muốn tìm hiểu về vấn đề trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu “Tính
cục bộ của Thị trường Bất động sản và giải pháp khắc phục” dưới sự hướng dẫn của
TS. Trần Thanh Hùng, Trưởng Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản
lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Th ành phố Hồ Chí Minh.

- Trang 1 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
 Nghiên cứu các đặc điểm của thị tr ường bất động sản.
 Đưa ra giải pháp khắc phục các khuyết tật do các đặc điểm tr ên của thị trường
bất động sản tạo ra.
 Đối tượng nghiên cứu:
Cung, cầu, tính dị biệt, tính phân khúc, phân vùng c ủa thị trường bất động sản.
 Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Tìm hiểu tính cục bộ của thị tr ường bất động sản trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Nghiên cứu tính cục bộ của thị tr ường bất động sản giúp lý giải tại sao thị
trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực.
Quá trình nghiên cứu về mảng đề tài này tạo ra giải pháp khắc phục tính cục bộ

cho thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng chỉ số giá bất động sản v à ứng
dụng công nghệ thông tin, cụ thể là công nghệ website nhằm tạo ra sự thông suốt về
thông tin thị trường bất động sản.

- Trang 2 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
a/ Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ l à đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con ng ười trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật tr ên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhi ên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc th ù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại v à tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản v à động
sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, đ ược xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật

Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng ho à Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản l à “mảnh đất” chứ không phải l à
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung l à bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những t ài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp qu y định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đ ưa ra khái niệm bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất 1.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của n ước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản l à các tài sản bao gồm: Đất đai; Nh à,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các t ài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi n ước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định
về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các t ài sản này. Theo Bộ Luật Dân Sự 2005 của n ước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, phải chăng tất cả các t ài sản đi liền với các
công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không?
Trước vấn đề đặt ra như trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra một ý kiến về
vấn đề này, tuy ngắn gọn nhưng thể hiện đủ ý nghĩa về bất động sản nh ư sau: “Bất
1

Cục quản lý nhà, bản quyền © 2007 Cục Quản lý nhà và Thị trường Bât động sản - Bộ Xây dựng.

- Trang 3 -

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Chúng l à những vật
thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng n ày sẽ bị mất đi khi
tách rời khỏi đất đai”.
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những
nhóm sau đây:
– Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các t ài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời đ ược, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công tr ình xây dựng đó;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
+ Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
b/ Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
– Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển bất động sản đó đến
vị trí mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng v ị trí

cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố n ày thay đổi
thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. H ơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất
động sản chịu tác động của yếu tố v ùng và khu vực như :
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu v à kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm ri êng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. V ì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở th ành một loại sản phẩm
riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở
nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn h ơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa
việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính
dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. B ên cạnh đó,
đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn l àm đời sống kinh tế của đất đai bền vững h ơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh h ưởng lẫn nhau,
mỗi công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh
tế xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả
- Trang 4 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

2

kinh tế hội tụ đô thị . Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầ u, từ động thái thích ứng
của khu dân cư mà bất động sản có thể chuyển đổi từ h ình thái này sang hình thái
khác. Ví dụ: theo nhu cầu, một căn nh à cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh
hay trung tâm thương mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luậ t và chính sách của Nhà nước:
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, l à hàng hóa đặc biệt, các giao
dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn
đề về bất động sản chịu sự chi phối v à điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt l à hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt
chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các n ước đều quan
tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản, thị
trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục ti êu phát
triển kinh tế - xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu v à tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động
sản chịu sự chi phối của các yếu tố n ày mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thư ờng khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi v ùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của
thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý
xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Như đã nói trên, bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác
nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể đ ược tổng hợp và phân thành hai thuộc
tính cơ bản: vị thế xã hội và chất lượng vật lý. Sự kết hợp của hai thuộc tính đó tạo ra
khả năng đáp ứng các nhu cầu cho con ng ười. Cụ thể là:
Vị thế “là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất l ượng

môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một x ã hội nhất định, theo
nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể và có thể coi đó là chiều
thời gian3”.
Một cách định nghĩa khác từ lĩnh vực marketing hiện đại, “vị thế là những
thuộc tính phi vật thể vì nó ở trong tâm tư nguyện vọng của con người” nhưng nó được
thể hiện thông qua các quan hệ x ã hội, bởi sự mong muốn về mặt x ã hội, tức thiết lập
các quan hệ xã hội với các đối tác. Vị thế bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào số
lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ x ã hội. Cần chú ý rằng cường độ quan
hệ, độ lớn quan hệ chỉ bị giảm dần bởi yếu tố không gian , câu nói “Bán anh em xa,
mua láng giềng gần” hay “Xa mặt cách l òng” cũng xuất phát từ đây. Nơi nào có khả
năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nh à cung ứng dịch vụ đô

2

Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại V ương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
3

- Trang 5 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên
4

thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao . Nhận định trên một lần nữa chứng minh
giao dịch bất động sản thực chất không phải l à giao dịch bản thân bất động sản đó m à
là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản đó; nói cách khác giá trị bất động sản

được sinh ra từ kỳ vọng nhận đ ược các lợi ích sinh ra từ các mối quan hệ x ã hội xuất
phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó.
Tuy nhiên do tính cố định của bất động sản m à có sự nhầm lẫn giữa khái niệm
vị thế và vị trí, giữa vị trí địa lý tự nhiên và vị trí địa lý kinh tế. Trong ngành bất động
sản vị trí được xem là một nhân tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản
“thứ nhất vị trí, thứ hai vị trí v à thứ ba vị trí…”. Tuy nhiên vị trí không chỉ đơn giản là
nơi tọa lạc bất động sản, nơi bất động sản được xây dựng lên, không phải là vị trí trong
không gian địa lý tự nhiên. Một nghĩa đơn nhất vị trí không thể phản ánh đ ược tất cả
những yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản mà còn những nhân tố khác còn ẩn
chứa bên trong. Cần nắm bắt được cái gì còn tiềm ẩn phía sau vị trí, cái g ì tạo ra sự dị
biệt của bất động sản về vị trí, phải chăng đó l à hệ tọa độ (x,y,z). Chính vị thế đất đai
là yếu tố bổ sung cho khái niệm vị trí, cái l àm cho vị trí có sức mạnh ảnh hưởng của
con người. Vị trí ở đây không phải l à vị trí địa lý tự nhiên mà là vị trí địa lý kinh tế gắn
liền với hoạt động của con người trong xã hội, ở nghĩa này khái niệm vị trí bất động
sản tương đồng với khái niệm vị thế, vị thế bất động sản có đ ược từ vị thế của con
người, con người ở đâu thì vị thế ở đấy. Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành,
hoặc thông qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá tr ình xếp
hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách
ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính li ên quan tới vị thế,
thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, nh ư phương pháp phân tích h ồi quy
hedonic…
Chất lượng bất động sản bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm đ ược, như
diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ
số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện
có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
a/ Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị t rường bất động sản, nhưng
tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các

bên có liên quan. Là “nơi” di ễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nh ượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi gi ới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể tr ên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay k ìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị tr ường
bất động sản theo nhiều ti êu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động
sản gồm quyền sở hữu công tr ình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và
thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
4

Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).

- Trang 6 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

– Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường bất động sản mặt bằng nh à xưởng công nghiệp,..
– Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
– Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản
tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..

Căn cứ vào khu vực có bất động sản :
– Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất
động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất
động sản công cộng v.v..
– Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị tr ường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị tr ường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn ph òng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), th ị trường bất
động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị tr ường bất động sản công cộng v.v..
– Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị tr ường bất
động sản công cộng v.v..
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công c ộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...);
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác đư ợc (kinh doanh du lịch, v.v …) như di
sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh tr ên thị trường bất động sản:
– Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường cho thuê bất động sản;
– Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
– Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo tr ì
bảo dưỡng bất động sản v.v…

Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
- Trang 7 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối t ượng quan trọng là:
– Nhà nước;
– Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);
– Các trung gian tiếp thị;
– Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
b/ Những đặc điểm chủ yếu của thị tr ường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm ri êng:
– Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
– Thị trường bất động sản thực chất l à thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
– Thị trường bất động sản mang tính v ùng và tính khu vực sâu sắc;
– Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
– Cung về bất động sản phản ứng chậm h ơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản;
– Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
– Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
– Thị trường bất động sản có mối li ên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa bất
động sản với các loại hàng hóa thông thường khác. Có thể nói thuộc tính của bất động
sản tạo ra sự khác biệt của thị tr ường bất động sản so với các thị trường các loại hàng
hóa khác là tính dị biệt của bất động sản. Giữa t ính dị biệt, tính phân khúc, phân v ùng
và cục bộ có mối quan hệ mật thiết. Điều n ày sẽ được làm rõ ở phần sau.
1.2. Tính dị biệt, tính phân khúc, phân v ùng và tính cục bộ của thị trường bất
động sản
1.2.1. Tính dị biệt của bất động sản
Trong nghiên cứu về thị trường bất động sản những vấn đề tranh luận th ường
gặp phải bắt nguồn từ nhận thức về tính dị biệt của bất động sản. Vậy tính dị biệt của
bất động sản là gì? Dị biệt là sự khác biệt của bất động sản, khác biệt về vị trí, về kết
cấu công trình, về kiến trúc, về chất lượng nhà ở, về vị thế nơi ở, v.v…
Theo quan điểm của TS. Trần Thanh H ùng, hiện nay tồn tại hai quan điểm
nhận thức khác nhau về tính dị biệt. Quan điểm tuyệt đối hóa tính dị biệt v à quan điểm
tương đối hóa tính dị biệt. Quan điểm thứ nhất cho rằng mỗi bất động sản có một vị trí
độc tôn, nên không có bất động sản nào giống nhau, mặc dù liền kề nhau hay chồng
xếp lên nhau.
Hơn nữa khi xem xét bất động sản chỉ l à những vật thể vật chất đơn thuần thì
sự khác biệt của bất động sản chủ yếu l à sự khác biệt về vị trí. Kết cấu, kiến trúc v à
chất lượng công trình có thể giống nhau (do con ng ười làm ra), nhưng vị trí là không
thể giống nhau. Xem xét bất động sản l à những vật thể vật lý rời rạc, không có mối
liên hệ qua lại với nhau, vì vậy hệ quả tất yếu của nhận thức về đối t ượng hàng hóa bất
động sản trên thị trường là những bất động sản cụ thể, l à thửa đất, căn nhà hay công
- Trang 8 -

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

trình cụ thể. Cùng với sự tuyệt đối hóa tính dị biệt n ên khẳng định thị trường bất động
sản là thị trường mang tính không hoàn hảo, là thị trường cạnh tranh độc quyền với sự
phân khúc của cung và cầu theo các khu vực địa lý khác nhau v à có các mức giá khác
nhau, thị trường mang tính cá biệt của cung, cầu v à giá cả bất động sản, do vậy không
thể xác định được tổng cung, tổng cầu và mức giá cả thị trường bất động sản, “giá cả
thị trường bất động sản như lá diêu bông”, như có người đã ví. Điều này có vẻ hợp lý,
vì trong thực tế chỉ có những giao dịch với mức giá cá biệt cụ thể, không có mặt bằng
giá chung cho toàn bộ thị trường.
Tuy nhiên như đã nói trên, vị trí bất động sản được hiểu là vị trí trong không
gian địa lý thì không phải là thuộc tính đặc trưng của tài sản bất động sản. Vật thể bất
động sản có rất nhiều tính chất, nh ưng tính chất phản ánh tính tài sản chỉ là những tính
chất có mối quan hệ mật thiết với lợi ích của bất động sản mang lại cho ng ười sở hữu,
người tiêu dùng, được phản ánh thông qua giá trị của bất động sản. Thực tế cho thấy
giữa vị trí địa lý và giá trị bất động sản không có mối li ên hệ với nhau, vị trí là bất biến
nhưng giá trị bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố kinh tế – xã hội và
pháp luật, theo sự thay đổi vị thế xã hội của bất động sản.
Bất động sản ngoài những thuộc tính vật lý phản ánh chất l ượng bất động sản
còn có thuộc tính phản ánh vị thế xã hội. Sự khác biệt của các bất động sản phần lớn l à
do sự khác biệt về vị thế, nh ưng chỉ là sự khác biệt tương đối, đây chính là quan điểm
thứ hai về tính dị biệt của bất động sản. Sự khác biệt về vị thế có thể so sánh định
lượng thông qua các đại lượng như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, khoảng cách thời
gian từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung tâm kinh tế, văn hóa v à chính trị… Theo đó
công nhận tính dị biệt của bất động sản nhưng chỉ là tương đối nghĩa là chúng chỉ khác
nhau về mặt lượng, mà không phải là khác nhau về mặt chất. Một yếu tố thuộc tính
nào đó không hiện diện ở bất động sản có nghĩa l à yếu tố đó có lượng giá trị bằng 0.
Giá trị yếu tố thuộc tính bằng 0 được hiểu là yếu tố đó chưa xuất hiện trong bất động

sản cụ thể, mà không thể khẳng định nó không tồn tại. Ví như sự không tồn tại của vị
thế tương tự như sự không tồn tại của con ng ười, điều này là vô lý.
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, tất cả các bất động sản đều có các
yếu tố thành phần như nhau, nhưng chỉ khác nhau về lượng giá trị của các yếu tố n ày.
Cũng theo quan điểm này, cung cầu trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất
động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản kết quả của tổ hợp các yếu tố vị thế
và chất lượng bất động sản.
Dịch vụ bất động sản
Như đã nói, trong một đơn vị bất động sản cụ thể luôn tồn tại 2 thuộc tính c ơ
bản vị thế và chất lượng. Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” v à “social” của con
người, mức độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại l ượng được gọi là đơn vị
dịch vụ bất động sản. Các đ ơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về lượng vị thế và
chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con ng ười như nhau thì
có cùng một lượng dịch vụ bất động sản. Quan hệ nhận thức trên có thể xây dựng được
đồ thị minh họa sau.

- Trang 9 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

CL

Đường đồng lượng

Ngưỡng mong muốn

B
A
C

Đường đồng phí

0

VN

Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Có thể thấy những bất động sản A, B, C tr ên đường cong đồng lượng này
không hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về vị thế v à chất lượng, chỉ giống nhau
ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy không có ng ười chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về
chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính tr ên trong một tổ hợp
nhất định. Với một nguồn lực t ài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với h ành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung
cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này
tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong
nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường
cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản
hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản th ì sẽ có giá trị thị trường như nhau,
bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản đ ược
hình thành thông qua quan h ệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản. Điều này sẽ
được làm rõ như sau:
Cầu bất động sản
Cầu về hàng hóa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của ng ười tiêu dùng và nhà
kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học không phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu

cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ… Nhu cầu trở thành cầu
kinh tế khi nhu cầu này không có khả năng tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, được
đảm bảo bằng khả năng tài chính và phải có sự hoạt động của thị tr ường để nhu cầu có
khả năng thanh toán mới thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, mới có điều
kiện gặp được cung. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Cầu về hàng hóa bất động sản thường được thể hiện dưới dạng một tổ hợp có
điều kiện về vị trí, diện tích, số tầng,… dưới góc nhìn lý thuyết Vị thế – Chất lượng, là
một tổ hợp và chất lượng bất động sản. Vị thế v à chất lượng của bất động sản kết hợp
với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuâ n thủ quy luật “đường
ngưỡng”, tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế – xã hội của con
người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản. Lượng dịch vụ bất động sản l à
một biến số (Y) phụ thuộc v ào các biến số độc lập vị thế (VT) v à chất lượng (CL): Y =
f(VT, CL). Trong thực tế, không có người chỉ có cầu về khối bê tông cốt thép của căn
- Trang 10 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ láng giềng với những ng ười hàng xóm, với
các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… v à ngược lại5.
Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm n ào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Khi nghiên cứu về thị trường bất động sản, chúng ta cũng gặp n hững bất đồng
về cung và lượng cung. Lượng cung về dịch vụ bất động sản l à thay đổi trong dài hạn
và ít thay đổi trong ngắn hạn đối với to àn bộ nền kinh tế. Cung về dịch vụ bất động sản

xuất phát từ các nhà đầu tư phát triển bất động sản, từ những ng ười sở hữu bất động
sản thông thường, để dễ nghiên cứu ta phân thành hai nhóm người:
– Nhóm người phát triển bất động sản để bán hay cho thu ê;
– Nhóm người tiêu dùng bất động sản.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường:
– Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán;
– Giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) đ ược coi là giá thị
trường được cả người mua và người bán chấp nhận.
Hay nói cách khác, cung nhà đ ất là lượng nhà bất động sản có thể và sẵn sàng
tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản tr ên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định l à cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu v ào và chi phí phát triển nhà
ở. Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố
vật chất song nó lại có vai tr ò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu
thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản tr ên thị trường.
Khi nghiên cứu về cung bất động sản chúng ta gặp phải nhiều điều phức tạp,
nguồn cung bất động sản th ường được hiểu là toàn bộ quĩ bất động sản hiện có hay chỉ
hiểu là các bất động sản mới xây dựng? H ơn nữa còn nhầm lẫn giữa nguồn cung v à
cung; nhầm lẫn giữa nguồn cung l à các bất động sản với các công ty, xí nghiệp, xây
dựng, đầu tư bất động sản. Những vấn đề n ày chưa được giải quyết triệt để trong các
tài liệu hiện có.
Khi tiếp cận nghiên cứu về cung, chúng ta c ũng gặp phải vấn đề rắc rối với độ
co giãn của cung. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nh à đất nói
chung là rất nhỏ. Tổng cung về đất đai nói chung l à một đường không co giãn vì tổng
diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng l à không đổi.
Đường cung co giãn vì theo lý thuyết kinh tế độ co giãn của cung bị chi phối
hai yếu tố sau đây: Thời gian, cung ngắn hạn và cung dài hạn; Khả năng dự trữ hàng
hóa. Nếu xét ở góc độ lý thuyết Vị thế – Chất lượng thì mặc dù lượng bất động sản

như diện tích nhà ở, diện tích văn phòng cho thuê … sẽ không thay đổi trong ngắn hạn
nhưng vị thế có thể đang tăng hay giảm dần theo sự thay đổi của nhu cầu.
Có thể nói, với quan điểm tương đối hóa tính dị biệt đã mở ra một hướng đi mới
cho những nhà nghiên cứu có thể xác định được hàm cung cầu giá cả, tìm ra các quy
5

Trần Thanh Hùng, 2008. Phương pháp đ ịnh giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng/Tạp chí Địa
chính số 3 tháng 6 năm 2008.

- Trang 11 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

luật thị trường và mối liên hệ giữa chúng trong thị tr ường, giải quyết được những khó
khăn do tính dị biệt gây ra. Quan điểm t ương đối hóa tính dị biệt cũng công nhận sự
khác biệt giữa các bất động sản, tính cá biệt của cung cầu v à giá cả của từng bất động
sản cụ thể, cũng như tính phân khúc của thị trường bất động sản, nhưng không tuyệt
đối hóa những tính chất n ày, mà khẳng định tính dị biệt, tính cá biệt v à tính phân khúc
bất động sản chỉ là tương đối. Có nghĩa là các bất động sản khác nhau v à các phân
khúc thị trường có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong một không gian vị thế – chất
lượng. Vấn đề này sẽ được làm rõ ở phần sau.
1.2.2. Tính phân khúc, phân vùng và cục bộ của thị trường bất động sản.
Phân khúc thị trường được hiểu là chia thị trường thành những đoạn khác nhau
mà trong đó ứng với mỗi đoạn sẽ có một mặt h àng nhất định cho một nhóm ng ười nhất
định. Người ta gọi các đoạn phân chia đó l à khúc thị trường, tức là một nhóm người
tiêu dùng có phản ứng như nhau đối với cùng một tập hợp những kích thích của hoạt
động marketing. Và phân khúc th ị trường chính là quá trình phân chia người tiêu dùng

thành nhóm trên cơ sở những điểm khác biệt nh ư nhu cầu, về tính cách hay hành vi.
Bản chất của phân khúc thị trường chính là phân chia theo những tiêu thức nhất
định thị trường tổng thể qui mô lớn, không đồng nhất, muôn h ình muôn vẻ về nhu cầu
thành các nhóm (đoạn, khúc) nhỏ hơn đồng nhất về nhu cầu. D ưới đây sẽ trình bày
nguyên nhân dẫn đến sự phân khúc của thị trường bất động sản và sự biểu hiện của các
phân khúc thị trường trong các phân vùng không gian địa lý tự nhiên. Phân vùng chính
là biểu hiện không gian của phân khúc.
Như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản được hiểu như là “nơi”
diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nh ượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên
quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể tr ên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý
của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay k ìm hãm hoạt động
kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị tr ường. Thị trường bất động sản không chỉ
hiểu đơn giản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản đ ược thực hiện thông
qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị tr ường
hàng hóa khác, cụ thể là:
– Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định,
tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Thị trường bất động sản là một dạng thị
trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin v à các yếu tố cấu thành thị
trường6.
– Thị trường bất động sản mang tính v ùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu
sắc. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản th ường chỉ ảnh hưởng và được xác định
trong một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các
điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể 7. Việc xác định tổng cung, tổng cầu v à giá cả thị
trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Những nhận định nêu trên về đặc điểm của thị tr ường bất động sản, mặc d ù
được nhiều người đồng tình, nhưng vẫn chưa làm rõ tính chất độc quyền của thị tr ường
và nguyên nhân phân khúc th ị trường. Phải chăng thị trường bất động sản là thị trường
cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất của sản phẩm h àng hóa bất động sản?

6

Lê Đình Thắng, 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. Nxb Chính trị quốc gia. Tr. 19.
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản, Những vấn đề lý luận v à thực tiễn ở Việt
Nam. Nxb Tài chính. Tr. 18-19.
7

- Trang 12 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

Có phải tính phân khúc, tính không t ập trung, phân vùng của thị trường là do tính cố
định và tính không gian của đất đai tạo ra?
Các lý thuyết về thị trường bất động sản hiện nay vẫn c òn một khoảng cách
nhất định so với thực tế thị tr ường, chỉ nói đến cung cầu chung chung, đ ường cung đi
lên và đường cầu đi xuống, cung cầu gặp nhau h ình thành giá cả thị trường một đơn vị
bất động sản 8. Với khái niệm cung cầu chung chung nh ư vậy, không thể xác định đ ược
tính phân khúc của thị trường theo nhóm đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các
đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh
tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm.
Nếu khẳng định thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do
tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, thì dẫn đến hệ quả tuyệt đối hóa t ính phân khúc
của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật thị tr ường, do không
xác định được đường cầu thị trường cho tất cả mọi hàng hóa bất động sản 9.
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt bất động sản, có thể khẳng định rằng,
thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc thị tr ường khác
nhau hình thành từ sự khác biệt về độ co gi ãn của cầu 10, từ chính đặc tính của nhu cầu
về dịch vụ bất động sản. Thị tr ường bất động sản có tính độc quyền của ng ười cung do

tính cố định và tính vị thế của đất đai, theo đó ng ười cung ứng – nhà đầu tư phát triển
bất động sản có khả năng ấn định số l ượng và giá cả bất động sản cho các nhóm khách
hàng có hàm số cầu khác nhau với mục ti êu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh. Mô h ình
của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị (H ình 1.2).
Trên đồ thị đó, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục ho ành
là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng tr ên thị trường; các đường
cung ngắn hạn SS A, SSB, SST là các đường cung trong các phân khúc A, B và toàn th ị
trường; các đường cầu D A, DB, DT là các đường cầu trong các phân khúc A, B v à toàn
thị trường; các đường MR A, MRB, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân
khúc A, B và toàn thị trường; P A, PB, PT là các mức giá tương ứng với các lượng cung
YA, YB, YT trong các phân khúc A, B và toàn th ị trường; P 0 là chi phí bình quân tạo
lập một đơn vị dịch vụ bất động sản (hay giá th ành). Nếu loại bỏ được tính độc quyền
của người cung, thì thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường
cạnh tranh hoàn hảo, thì các mức giá trong các phân khúc P A, PB, PT sẽ tiến tới P 0.

8

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003. Thị trường bất động sản, Những vấn đề lý luận v à thực tiễn ở Việt
Nam. Nxb Tài chính. Tr. 46-49.
9
Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 172-173.
10
Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 177-179.

- Trang 13 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

P

SS
A

SS

PA

SS

T

B

PT
PB

DB

DA

ΠA

DT

ΠT

ΠB

P0

MRB

Y

IB

0

MRT

MRA
IT

IA

YA

YT

Y

YB

Hình 1.2. Các phân khúc c ủa thị trường bất động sản

Tính phân khúc của thị trường nhà ở đô thị xuất phát từ chính đặc tính các nhu
cầu về nhà ở, các nhu cầu về “physical” và “social”, liên quan m ật thiết với hành vi lựa
chọn vị trí cư trú đô thị của các phân nhóm ng ười tiêu dùng – các phân nhóm xã hội và

với sự hình thành các khu dân cư trong các thành phố với những nét văn hóa – xã hội
đặc trưng11. Mỗi một khu dân cư được xem như là một phân khúc của thị trường với
thành phần dân cư có phong cách tiêu dùng đ ặc thù phù hợp với vị thế và thế đứng của
họ trong xã hội. Các khu dân cư trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm
phần lớn liên tục và chờm nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc v ành
đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn v à một mức độ chất lượng
nhà ở chấp nhận được. Trong quá trình đó, các yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đóng
vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, còn mức thu nhập –nguồn lực tài chính
của họ có vai trò quyết định trong việc lựa chọn v à sử dụng nhà ở để đáp ứng các nhu
cầu vật chất và tinh thần, những đòi hỏi trong các lĩnh vực “physical” v à “social” của
bản thân, các nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản thân trong x ã
hội, hay nhu cầu về vị thế m à xã hội tôn vinh…
Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung đ ược
hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong
không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa – xã hội đặc thù. Vì vậy,
không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân v ùng của thị trường bất động sản
là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói.
Thông thường, các phân khúc thị trường với độ co giãn của hàm cầu theo giá khác
nhau được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau v à
các vùng văn hóa – xã hội dân cư riêng biệt.
Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng
chu vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nh ưng đặc trưng văn hóa – xã hội
dân cư lại là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn n ày. Có nghĩa là, mỗi một người có nhu
cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “ sống ở đâu”, mà
11

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại V ương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.

- Trang 14 -

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực “social”
trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình (Hình 1.3).

Hình 1.3. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian

Quá trình động học đô thị tạo ra tính phân khúc, phân vùng của thị trường.
Trong đó thị trường nhà ở đô thị biểu hiện rõ nét nhất, đồng thời cũng thể hiện r õ nhất
về vị thế. Phân khúc thị trường nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các phân khúc
khác, nguyên nhân là do bất động sản nhà ở không thể tách rời các bất động sản khác
như khu thương mại, khu công nghiệp, khu trung tâm hành chính, cao ốc văn phòng,
khách sạn… và ngược lại bất động sản thương mại như khách sạn, văn phòng,… phân
bố tại các khu nhà ở và thường tập trung tại các trung tâm vị thế phục vụ dân cư vùng
xung quanh và trở thành biểu tượng vị thế của khu vực đó . Nhà ở nằm xen kẽ với nhà
hàng, khách sạn, trụ sở, văn phòng công ty và các cửa hàng kinh doanh để có thể tối đa
hóa lợi nhuận thu được từ các hoạt động sản xuất - kinh doanh. Hơn nữa, thị trường
nhà ở có mối liên thông với các phân khúc khác của thị tr ường bất động sản bởi tính
thích ứng của nó. Một căn nhà dễ dàng trở thành cửa hàng, trung tâm thương mại hay
văn phòng… theo nhu cầu, xuất phát từ những biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích
ứng của khu dân cư.
Các phân vùng thị trường là biểu hiện không gian của tính phân khúc thị trường
bất động sản hình thành gắn liền với động học dân cư đô thị. Từ đó tạo ra tính cục bộ
của thị trường bất động sản. Tính cục bộ thị trường phần lớn do sự khác biệt văn hóa –
xã hội dân cư tạo ra cùng với sự không thông suốt về thông tin thị tr ường, mà phần lớn
là thông tin về đặc điểm văn hóa – xã hội dân cư, tức về vị thế xã hội của bất động sản

– yếu tố quyết định đến giá trị của bất động sản .
Có thể nói, tính cục bộ từ quá trình phân khúc, phân vùng c ủa thị trường bất
động sản suy cho cùng là một thực tại khách quan, l à hệ quả của quá trình phân hóa
giai tầng trong xã hội mà không thể san phẳng được, như khu vực đô thị là nơi có sự
tập trung dân cư và trình độ phát triển kinh tế cao nhất, nhưng thị trường bất động sản
cũng không thể trở nên đồng nhất như đã nói ở trên. Vì thế không thể sử dụng các biện
pháp chính sách, quy hoạch hay kinh tế để loại bỏ tính cục bộ có ngưồn gốc từ sự phân
hóa giai tầng xã hội của thị trường bất động sản. Tuy nhi ên, cùng với sự phát triển của
khoa học kỹ thuật, cuộc cách mạng số đ ã làm nền văn minh thay đổi một cách sâu sắc
với tốc độ và phạm vi thay đổi khác hẳn theo từng ng ày và ngay lập tức ảnh hưởng tới
- Trang 15 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

rất nhiều người trên hành tinh một cách trực tiếp hay gián tiếp. Từ đó, có thể giảm
thiểu tính cục bộ của thị tr ường bất động sản gắn liền với việc tạo ra tính thông suốt về
thông tin của các phân khúc thị trường.
1.3. Các giải pháp khắc phục tính cục bộ của thị tr ường bất động sản
Để khắc phục tính cục bộ của thị tr ường, ta cần hiểu sâu, hiểu r õ không chỉ các
yếu tố tác động bên ngoài mà còn các yếu tố nội tại của thị trường bất động sản.
Trong quá trình nghiên cứu giải pháp khắc phục tính cục bộ của thị tr ường bất
động sản thường gặp phải những vướng mắc về các đặc thù thuộc yếu tố không gian,
văn hóa – xã hội, chủ yếu là do sự phân vùng. Xét về bản chất, tính phân khúc, phân
vùng của thị trường bất động sản chỉ man g tính tương đối do sự khác biệt tương đối
của bất động sản vì bất động sản có thể dễ d àng chuyển đổi từ chức năng này sang
chức năng khác do tính thích ứng của nó.
Với quan điểm nhận thức về tính dị biệt t ương đối của bất động sản, về h àng

hóa bất động sản và quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản nêu ở phần trên cho thấy
bản chất thị trường mang tính phi tuyến. C ùng với đó là sự hoang hóa, trưởng giả hóa
làm cho giá cả của từng vùng từ trạng thái cất cánh sang suy giảm v à ngược lại. Để
khắc phục tính cục bộ của thị tr ường bất động sản thì cần phải có một tư duy mới về
vấn đề này. Theo TS. Trần Thanh Hùng cần phải có một đơn vị để thống nhất lại thị
trường, đơn vị ấy thể hiện đầy đủ hơn về bản chất của thị trường bất động sản. Giống
như thị trường chứng khoán, chỉ số VN – index, chỉ số chung cho thị trường chứng
khoán được tính toán dựa trên đơn vị cổ phiếu, thì đối với thị trường bất động sản đó
là đơn vị dịch vụ bất động sản (tổ hợp vị thế – chất lượng), đơn vị ấy thể hiện sự thỏa
mãn nhu cầu của con người về lợi ích chứa đựng trong một bất động sản cụ thể. Xác
định được giá trị đơn vị dịch vụ bất động sản th ì dù bất động sản là hàng hóa đặc biệt
nhưng hàng hóa bất động sản đã có một nét chung nhất để xây dựng chỉ số giá bất
động sản mà không cần phân biệt bất động sản đó nằm trong khu vực n ày hay khu vực
khác. Từ đó sẽ giúp hạn chế tính cục bộ của thị tr ường bất động sản.
Các giải pháp khắc phục tính cục bộ của thị trường bất động sản đề cập trong
đề tài này gồm xây dựng hàm giá bất động sản, xác định chỉ số giá bất động sản và xây
dựng mạng lưới thông tin ứng dụng công nghệ WebGis.
1.3.1. Xây dựng hàm giá bất động sản
Mô hình hàm hồi quy tổng quát
Hàm giá bất động sản theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng tính theo công thức
sau: Y = f(chất lượng, vị thế) = f{(Số tầng, diện tích khuôn vi ên...), (Mặt tiền hẻm,
khoảng cách tới trung tâm vị thế...)}. Nghĩa là giá bất động sản là một hàm số với các
biến số như số tầng, diện tích khuôn viên, mặt tiền, khoảng cách tới trung tâm vị thế ...
Căn cứ vào lý thuyết kinh tế vi mô kết hợp với thực tế, dạng h àm Cobb–Douglag được
chọn là phù hợp nhất để thực hiện việc ước lượng hàm giá bất động sản.
Trong giới hạn của đề tài này, đã đưa vào phương trình hồi quy với biến phụ
thuộc là giá bất động sản và các biến độc lập phản ánh các yếu tố vị thế v à chất lượng
bất động sản. Phương trình có dạng tổng quát như sau:
Y = A X 11X22X33 ... Xii eut
(1)

Trong đó:
Y là Lượng dịch vụ bất động sản (triệu đồng/m 2);
X1 Số tầng cao;
- Trang 16 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên
2

X2 là diện tích khuôn viên (đơn vị: m );
X3 là khoảng cách đến trung tâm vị thế (1/s);
Xi là vị trí mặt tiền hay trong hẻm;
A và i: là những tham số ta cần ước lượng;
eut là độ nhiễu.
Tất cả các biến X trên được xem là biến giải thích và Y là biến phụ thuộc. Để
đo lường được mức độ tác động này, trong đề tài này chỉ đề cập đến phương pháp
thường sử dụng phần mềm kinh tế l ượng là SPSS để ước lượng ra kết quả. Tuy nhiên
để dễ dàng cho việc ước lượng hãy chuyển phương trình (1) về dạng hàm Ln như sau
mà vẫn giữ nguyên được bản chất của hàm ban đầu:
LnY= LnA + 1LnX1 + 2LnX2 + 3LnX3 + ... + iLnXi + ut (2).
Đây là phương trình dùng để chạy ra kết quả ước lượng. Các bước xây dựng
mô hình ước lượng bao gồm:
– Đưa biến vào mô hình
– Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình
– Bảng phân tích sâu Anova
– Xác định các hệ số hồi quy
– Kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến
Trên cơ sở chạy hàm hồi quy, tìm ra giá thị trường của bất động sản và kết hợp

với những giá tình huống tìm ra sự chênh lệch từ đó dựa vào hiệu ứng mặt căng để đưa
ra kiến nghị quan trọng cho việc mua, bán bất động sản n ào cho có lợi.
Khi chạy hàm hồi quy với biến phụ thuộc l à giá cả bất động sản, biến độc lập l à
biến vị thế, chất lượng bất động sản, một vấn đề gặp phải l à có một độ vênh nhất định
giữa giữa giá trị dự báo và giá trị thu thập do đặc thù quan hệ cung cầu (tùy tình
huống, tùy khách hàng, tùy doanh nghi ệp và khả năng tài chính khác nhau mà có đ ộ
chênh lệch về giá).
Tuy nhiên, trong thực tế quản lý giá đất, giá bất động sản của một số n ước cho
phép sai số xấp xỉ 20% hay 30%. Bên cạnh đó, độ chênh lệch của giá dự báo theo hàm
giá so với giá điều tra thị trường không phải do phương pháp tính toán sai mà do đ ặc
thù của thị trường. Trong phần kết quả nghi ên cứu sẽ nói rõ hơn về điều này.
1.3.2. Phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản
Như đã trình bày ở trên, khi có một đơn vị thống nhất thì việc xây dựng chỉ số
giá bất động sản sẽ trở nên khả quan. Thực tế, việc xây dựng chỉ số giá bất động sản l à
trăn trở của nhiều nhà nghiên cứu về mảng thị trường này vì cũng giống như thị trường
chứng khoán, thị trường tiền tệ… thị trường bất động sản cũng cần có một chỉ số ri êng
cho mình. Trước nhu cầu đó, Bộ Xây dựng n ước ta đã tiến hành thực hiện việc xây
dựng chỉ số giá bất động sản dựa tr ên những số liệu về giá bất động sản thu thập đ ược
từ thị trường dưới sự giúp sức của một số công ty kin h doanh bất động sản. Tuy nhiên
đây không phải là công việc dễ dàng, vì vậy đến nay dù đã qua thời gian thực hiện
nhưng vẫn chưa đưa ra được kết quả mong đợi. Sự thống nhất mặt bằng chung về giá
cả thị trường bất động sản dựa tr ên đơn vị dịch vụ bất động sản nâng ta lên một tầm
nhìn mới. Giúp con người có tư duy mới về biện pháp thống nhất giá cả thị tr ường bất
động sản mà đến nay việc xây dựng chỉ số giá chung nhất cho thị tr ường bất động sản
vẫn là một điều không tưởng. Đây chính là điều cốt yếu để hạn chế tính cục bộ của thị
trường bất động sản.
- Trang 17 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

– Cách xây dựng chỉ số về giá bất động sản theo Bộ Xây Dựng (Real estate
Price index – RPI)
Đây là chỉ số rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị
trường bất động sản. Chỉ số giá n ày sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các
phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường nhà
cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng... Các chỉ tiêu liên quan về giá bất động
sản bao gồm: Chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ s ố tổng hợp chung về giá bất động sản);
Chỉ số cho các phân khúc thị tr ường: chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá nhà cho thuê, chỉ số
giá đất chuyển nhượng… ; Giá bán trung b ình cho 1m 2 các thành phần thuộc phân
khúc nhà ở (giá 1m 2 cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…), giá cho thuê trung bình
1m2 (văn phòng loại A,B, C...), giá trung bình cho 1m 2 đất nền...Chỉ số RPI cung cấp
cho cơ quan quản lý, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản thông tin về mức
biến động giá của bất động sản, qua đó định h ình được hiện trạng về giá của bất động
sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản,
mức độ thế chấp, cho vay…). Chỉ số về giá l à công cụ tiện lợi nhất giúp các c ơ quan
quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công c ụ quản lý trực tiếp hoặc
gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền
vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô.
Phương pháp xác định Chỉ số giá bất động sản RPI đ ược tính theo công
thức sau:

Tỷ trọng các phân khúc thị tr ường có thể căn cứ theo giá trị giao dịch của từng
phân khúc tại thời điểm năm trước đó. Khi tính toán chỉ số giá từng phân khúc thị
trường sẽ dựa vào mức độ biến động giá của từng phân đoạn thị tr ường để xác định. Ví
dụ, khi tính chỉ số giá nh à ở sẽ dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền sự biến động
các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà phố). Quyền số dựa trên
giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại. Chỉ số giá của từng loại căn

hộ sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1m2 căn hộ (tại thời điểm so sánh v à thời điểm
lựa chọn làm gốc). Việc quan trọng nhất v à phức tạp nhất là xác định giá cho 1m 2 căn
hộ để so sánh, do các căn hộ th ường có đặc điểm khác nhau về nhiều mặt (vị trí, mức
độ tiện lợi,…) dẫn đến giá của chúng kh ác nhau. Rất khó trong cùng một thời gian có
thể thu thập được số liệu của các căn hộ giống nhau về mọi mặt. Ảnh h ưởng sự khác
nhau cục bộ của các căn hộ đến giá có thể mô tả bằng các hiệu chỉnh, m à được các nhà
địnhgiá bất động sản sử dụng để đ ưa giá đối tượng này về so sánh giá của đối tượng
khác. Nguyên tắc chung để xác định chỉ số giá của căn hộ l à xây dựng các tính chất
thống nhất cho căn hộ chuẩn v à cần phương pháp thực hiện quy tất cả giá các căn hộ
về dạng chuẩn đã chọn, khi đó cho phép xem xét to àn bộ giá 1m2 các căn hộ như là
dạng hàng hóa cùng kiểu. Do đặc điểm của n ước ta là tốc độ đô thị hóa không đồng
đều giữa các vùng trong thành phố nên tốc độ biến động giá có sự ch ênh lệch lớn (ví
dụ vùng trung tâm thường không biến động nhiều bằng các khu đ ô thị mới khi đang
dần dần hoàn chỉnh quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng). Khi tính toán chỉ số về giá
sẽ tính cho từng vùng rồi tổng hợp lại thành chỉ số cho thành phố. (Ví dụ Hà Nội có
thể chia ra: vùng các quận nội thành, bắc sông Hồng, nam Hà Nội cũ, đông Hà Nội).
Một trong những đặc tính quan trọng của thị tr ường bất động sản là tính thụ động cao.
Nói cách khác thị trường bất động sản không dao động đột ngột với xu h ướng chuyển
- Trang 18 -