TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2003 – 2008

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH
TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2003 – 2008”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN THỊ BÍCH TRÂM
: 05124133
: DH05QL
: 2005 - 2009
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

NGUYỄN THỊ BÍCH TRÂM

“TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH
TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2003-2008”

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Du
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:

-TP. Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên con xin cảm ơn cha mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng con khôn lớn nên người.
Em xin cảm ơn quý thầy, cô trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh nói chung
và quý thầy, cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng, đã tận tâm giảng dạy
cho em nhiều kiến thức thật hữu ích và quý giá.
Em xin đặc biệt cảm ơn thầy Nguyễn Du - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt
nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn đến các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài
nguyên-Môi trường và Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử dụng đất đã giúp đỡ, tận tình
hướng dẫn em rất nhiều trong suốt quá trình em thực tập.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa trên
đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Em nhận thức được rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn chế.
Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh khỏi
những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nữa những ý kiến đóng góp của
Quý thầy cô và các bạn để báo cáo của em được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Bích Trâm


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Bích Trâm, Lớp DH05QL, ngành Quản lý đất
đai khoá học 2005 - 2009 thuộc Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2003 - 2008".
Địa điểm thực tập: Văn phòng đăng lý quyền sử dụng đất huyện Nhơn Trạch tỉnh
Đồng Nai.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Du - Giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Huyện Nhơn Trạch có một vị trí quan trọng là nằm trong vùng kinh tế trọng điểm
phía nam giữa vùng tam giác kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, Biên Hòa, Bà Rịa Vũng
Tàu ven 2 tuyến giao thông thủy bộ huyết mạch của vùng và là cửa ngõ tương lai vào
thành phố Hồ Chí Minh nên Nhơn Trạch có lợi thế to lớn về phát triển công nghiệp,
dịch vụ, du lịch và là một trong những huyện có sức hút mạnh về vốn đầu tư, có triển
vọng phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao.
Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (QSDĐ) trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển
nhượng QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu
quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu SDĐ
thật sự.
Bằng các phương pháp điều tra, thống kê, phân tích, chuyên gia và so sánh các tài
liệu, số liệu thu thập được tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhơn Trạch;
điều tra tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải
quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương,

đề tài đánh giá sát thực về việc áp dụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải
quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn. Từ những vướng mắc còn tồn tại, đề tài đưa ra các
đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, đề tài
còn đánh giá một số vấn đề như: tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng, hiệu
quả kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng trên địa bàn.
Phòng Tài nguyên & Môi trường phối hợp với Văn phòng đăng ký QSDĐ đã tạo
ra những thành công nhất định trong công tác giải quyết hồ sơ, thực hiện tốt công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Báo cáo cũng đưa ra một số giải pháp nhằm
khắc phục những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn huyện, góp phần quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................1
PHẦN I. TỔNG QUAN................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...............................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học.................................................................................................3
I.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu.............................................................4
I.1.3. Cơ sở pháp lý..................................................................................................7
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................11
I.2.1.Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.................................................11
1.Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................11
2.Tài nguyên thiên nhiên........................................................................................13
3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.......................14
I.2.2.Tình hình phát triển kinh tế- xã hội huyện Nhơn Trạch.................................14
1.Tình hình phát triển kinh tế..................................................................................14
2.Tình hình xã hội:..................................................................................................20
3. Đánh giá chung về thực trạng Kinh tế - Xã hội..................................................22

I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.........................................................23
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................23
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................23

PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................24
II.1.Tình hình quản lý và sử dụng đất................................................................24
II.1.1.Công tác quản lý theo địa giới hành chính của huyện..................................24
II.1.1.1.Tình hình quản lý đất đai...........................................................................24
1.Công tác quản lý theo địa giới hành chính của huyện.........................................24
2.Công tác đo lập bản đồ địa chính huyện..............................................................25
3.Công tác lập Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất................................................25
4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.....................................................................26
5.Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.....................................................................26
6.Công tác giải quyết tranh chấp - khiếu nại - tố cáo.............................................26
7.Công tác đăng ký - cấp giấy - cấp đổi GCNQSDĐ.............................................27
II.1.2. Tình hình sử dụng đất..................................................................................27


1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008........................................................................27
2. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất năm 2008.........................................34
II.2. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2003 – 2008...............................35
II.2.1. Xác định bảng giá đất trên địa bàn huyện....................................................35
II.2.2. Hiện trạng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến nay............................37
II.2.3. Đánh giá chung về tình hình chuyển nhượng QSDĐ
giai đoạn 2003 – 2008............................................................................................42
II.2.4 Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng............................................46
II.2.5 Hiệu quả kinh tế thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ .............................47
II.2.6 Sự thay đổi của chính sách liên quan đến việc chuyển nhượng
giai đoạn 2003 – 2008............................................................................................49

II.2.7 Nhận xét tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2003-2008
của huyện Nhơn Trạch............................................................................................53

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. KẾT LUẬN.........................................................................................................56
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................57


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài nguyên Môi trường
VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KT-XH: Kinh tế xã hội
DTTN: Diện tích tự nhiên
NĐ-CP: Nghị định của Chính phủ
TT-TCĐC: Thông tư Tổng cục Địa chính
CV: Công văn
CT-UB: Chỉ thị Ủy ban
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
BTNN: Bê tông nhựa nóng
KCN: Khu công nghiệp
HS: Hồ sơ
TL: Tỉnh lộ
HL: Hương lộ
TP: Thành phố


DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Bảng 1: Tỷ trọng cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2006-2008

Bảng 2: Các chỉ tiêu về giáo dục giai đoạn 2003-2007
Bảng 3: Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính
Bảng 4: Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Nhơn Trạch GĐ 2004- 2010
Bảng 5: Kết quả giải quyết tranh chấp khiếu nại giai đoạn 2005 – 2007
Bảng 6: Cơ cấu đất đai năm 2008 theo đơn vị hành chính
Bảng 7: Cơ cấu đất nông nghiệp theo đơn vị hành chính
Bảng 8: Cơ cấu đất phi nông nghiệp theo đơn vị hành chính
Bảng 9: Cơ cấu đất chuyên dùng theo đơn vị hành chính
Bảng 10: Thống kê diện tích đất đai năm 2008 theo đối tượng quản lý và theo đơn vị hành
chính
Bảng 11: Bảng giá vị trí đất ở Nhơn Trạch
Bảng 12: Bảng giá các loại đất nông nghiệp
Bảng 13: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2003
Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2004
Bảng 15: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2005
Bảng 16: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2006
Bảng 17: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2007
Bảng 18: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2008
Bảng 19: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2003 – 2008

Bảng 20. Bảng thể hiện lượng hồ sơ đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính
giai đoạn 2003-2008
Bảng 21: Bảng tổng hợp số liệu thuế trước bạ- thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
2008
Bảng 22: Tổng hợp số liệu thuế trước bạ- thuế chuyển quyền SDĐ năm 2007
Bảng 23: Nguồn thu ngân sách từ việc chuyển nhượng QSDĐ GĐ 2003-2008


DANH SÁCH BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Biểu đồ 1: Biểu đồ lượng hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất ở giai đoạn

2003-2008
Biểu đồ 2: Biểu đồ lượng hồ sơ tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2003-2008
Biểu đồ 3: Biểu đồ lượng hồ sơ chuyển nhượng giai đoạn 2003-2008 theo đơn vị hành
chính.
Sơ đồ 1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và
Nghị định 17/1999/NĐ-CP
Sơ đồ 2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 và
Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai có vai trò quan trọng đối với con người, là cơ sở sản xuất ra của cải vật
chất cho xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa - xã hội,
an ninh - quốc phòng. Hiện nay, trên đà phát triển của cơ chế thị trường thì sự tăng
trưởng kinh tế - xã hội càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đai rất lớn,
nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn.
Nhơn trạch được tách từ huyện Long Thành theo nghị định 51/CP ngày
23/6/1994 của chính phủ và nằm ở phía Tây Nam của Đồng Nai. Bên cạnh đó Nhơn
Trạch còn nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam giữa vùng tam giác kinh tế
thành phố Hồ Chí Minh, Biên Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu ven 2 tuyến giao thông thủy bộ
huyết mạch của vùng và là cửa ngõ tương lai vào thành phố Hồ Chí Minh nên Nhơn
Trạch có lợi thế to lớn về phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch và là một trong
những huyện có sức hút mạnh về vốn đầu tư, có triển vọng phát triển kinh tế với tốc độ
tăng trưởng cao.
Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (QSDĐ) trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng
QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn,
tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu SDĐ thật sự.
Song việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên

những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến đất đai
tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu được lợi nhuận
thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo ra
những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên,để tìm hiểu tình hình thực tế ở địa phương, tìm ra
những thuận lợi, khó khăn, cũng như những vướng mắc trong việc áp dụng chính sách
pháp luật về đất đai trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, đồng thời đề xuất hướng giải quyết những khó khăn
vướng mắc đó chúng tôi được sự phân công của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản thực hiện đề tài: “Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nhơn
Trạch tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2003 – 2008 ” để có cái nhìn đúng đắn về công tác
chuyển nhượng QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục
những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.


* Mục tiêu nghiên cứu:
- Tìm hiểu về thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nhơn Trạch
tỉnh Đồng Nai. Từ đó rút ra những mặt tích cực cần phát huy và những mặt hạn chế
cần khắc phục.
- Xác định những vướng mắc bất cập trong việc thực hiện các chính sách pháp
luật về đất đai, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói
chung và công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
- Xác định nguyên nhân ảnh hưởng đến chuyển nhượng.
* Yêu cầu:
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học
và khách quan.
- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển
nhượng QSDĐ.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và
những hạn chế trong việc chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đánh giá một cách xác thực

và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ.
* Đối tượng nghiên cứu:
+ Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.
+ Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ.
+ Yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng.
* Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
và đất ở giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau, không tập trung nghiên cứu CNQSDĐ
giữa tổ chức với hộ gia đình, giữa các tổ chức với nhau giai đoạn 2003 - 2008.
* Ý nghĩa của đề tài:
Đề tài này giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng
mắc trong công tác chuyển nhượng.Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục
những hạn chế còn tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công
tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.


PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Cơ sở khoa học
Các khái niệm cơ bản:
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2003).
-Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy
định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển
nhượng), còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm chuyển

quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức các bên thỏa thuận theo hợp đồng
và chuyển giao đất, chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Ở đây, cả hai bên chuyển
quyền và nhận quyền sử dụng đất đều chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai và thiết
lập một quan hệ pháp luật đất đai mới. Hình thức chuyển đổi góp phần chuyển đổi
nhiều thửa ruộng đất manh mún thành ô thửa lớn tiện cho sản xuất.
Mua bán là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽ chuyển giao quyền
sử dụng và quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua sẽ trả tiền cho bên bán.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo
việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được
hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của
pháp luật vì vậy không thể dùng thuật ngữ “mua bán” ở đây.
-Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà
nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .
Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ) căn cứ vào diện tích
chuyển quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền SDĐ.


Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.



Giá đất: do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của CP.



Thuế suất:

* Bên chuyên nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%.
-Lệ phí trước bạ: là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa.
I.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu:
1. Giai đoạn trước năm 1975:
Trước năm 1975, từ bản Tuyên ngôn độc lập ngày 2/9/1945 đến Hiến pháp của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa vào năm 1946 và cả Hiến pháp năm 1959 thì Nhà
nước dưới chế độ cũ, quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được thừa nhận và
đảm bảo. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất, quyền làm chủ ruộng đất được
pháp luật quy định và thừa nhận. Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân.
Trong từng thời kỳ quan trọng, quyền sở hữu có sự thay đổi, song vai trò của sở
hữu tư nhân vẫn là chủ yếu. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được xác
định một cách rõ ràng.
Các quyền của người SDĐ trong thời kỳ này là:
 Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.
 Quyền ứng dụng huê lợi.
 Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
 Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
 Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được xem như các tài sản dân sự khác, chủ
thể của quyền sở hữu này là có quyền định đoạt những diện tích đất đai mà mình có.

Việc mua bán đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”, chỉ
thực hiện khi người chủ đất có bằng khoán đất (tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, số bản
đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền địa).
2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993:
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm


mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân về
ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đòan sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990-1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường làm cho

thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”. Những đổi mới
trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở cho
sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003:
Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với những quy định mới như sau:
- Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,
phường).


- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Quy định hạn mức các loại đất.
- Thừa nhận đất có giá trị.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền kinh
tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đông đảo quần chúng nhân dân,
tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho

các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện. Chính phủ và các Bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời
để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn
phòng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này, mẫu
hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP .
So với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP có nhiều điểm
sửa đổi, bổ sung, làm rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có
thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ có những sửa đổi bổ
sung về thành phần hồ sơ chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng
QSDĐ đối với tổ chức kinh tế.


4. Giai đoạn có Luật đất đai 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP đến nay:
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này

quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai
đã góp phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách lớn
trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai.
Nghị định 84/2007/NĐ- CP ra đời với những quy định cụ thể về việc thực hiện
các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân.
Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu
nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
triển khai thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005):
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng".


Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận
nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhưọng: loại đất, hạng đất,
vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng,
giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp đất chuyển nhượng
có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phải ghi rõ quyền
của người thứ ba đối với chuyển nhượng.
Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng".
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 700 của Bộ Luật
Dân Sự 2005): Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 699 của Bộ
Luật Dân Sự 2005):
1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất,

loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng.
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 701 của
Bộ Luật Dân Sự 2005)
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;
3. Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.


-Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 702 của Bộ
Luật Dân Sự 2005)
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất ;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
+ Những nguyên tắc chung về chuyển nhượng QSDĐ: (Điều 691 của Bộ Luật Dân
Sự 2005)
1. Hộ gia đình, cá nhân có quyền SDĐ hợp pháp được nhà nước công nhận thì
được phép thực hiện quyền chuyển nhượng.
2. Khi chuyển nhượng, các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền tự thỏa thuận
về nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sao cho phù hợp với pháp luật hiện hành
về LĐĐ và Luật Dân Sự.
3. Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn ghi
trong quyết định giao đất của bên chuyển nhượng được nhà nước giao đất trước đây,
phù hợp với Quy Hoạch SDĐ của địa phương, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn – cải tạo

độ màu mỡ của đất, không làm tổn hại đến lợi ích của những người SDĐ xung quanh.
4. Đảm bảo các nguyên tắc tất yếu sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu về đất đai của nhà nước là duy nhất
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người SDĐ, đồng thời khuyến khích đầu tư
vào việc SDĐ để đem lại hiệu quả SDĐ cao nhất.
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng QSDĐ từ
đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở khai thác hiệu
quả giá trị sử dụng đất của người đầu tư, tức khai thác hiệu quả sử dụng đất cao nhất
và khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế SDĐ của các bên tham gia chuyển nhượng.
+ Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau đây :
- Có nhu cầu sử dụng đất;
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật
về đất đai và nếu sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ thì đất sử dụng không
vượt quá về hạn mức đối với từng loại đất.


- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng QSDĐ
và không có đất sản xuất, không có đất ở, nếu được giao đất lần thứ hai đối với đất
nông nghiệp không thu tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
trong thời hạn 10 năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai
- Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì
diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1
khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

+ Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư,
phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 100- NĐ 181)
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi
có các điều kiện như sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định
thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đấ theo những căn cứ quy
định tại Điều 30 của Nghị định này;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy
định tại Điều 36 của LĐĐ và quy định của chính phủ về thu tiền SDĐ
Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà
người SDĐ đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trước ngày nghị định này có
hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho
phép chuyển mục đích SDĐ chưa xác định thời hạn SDĐ thì thời hạn SDĐ là 50 năm
kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ có hiệu lực thi hành.
+ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 103- NĐ 181)
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.


- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ
ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái

thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1.Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
1.Điều kiện tự nhiên
a.Vị trí địa lý
Huyện Nhơn Trạch được thành lập năm 1994, trên cơ sở được tách ra từ huyện
Long Thành tỉnh Đồng Nai. Huyện có vị trí giáp ranh giữa 3 tỉnh và thành phố là TP
Hồ Chí Minh, tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.
- Phía Bắc giáp huyện Long Thành (Đồng Nai) và sông Đồng Nai, bên kia sông
là khu vực Cát Lái, cù lao 6 xã thuộc Quận 2 và Quận 9 - TP Hồ Chí Minh
- Phía Đông giáp huyện Long Thành và một phần khu vực Mỹ Xuân, tỉnh Bà
Rịa Vũng Tàu (qua sông Thị vải)
- Phía Tây giáp huyện Nhà Bè- TP Hồ Chí Minh (qua sông Nhà Bè)
- Phía Nam giáp huyện Cần Giờ - TP Hồ Chí Minh (qua sông Đồng Tranh).
Huyện Nhơn Trạch có một vị trí quan trọng nằm ở trung tâm các cực lớn trong
vùng kinh tế trọng điểm phía nam và gần các cảng lớn, các tuyến giao thông quan trọng.
Từ trung tâm huyện đi TP. Hồ Chí Minh khoảng 70 km, nếu đi theo đường 25B qua phà
Cát Lái khoảng 35 km; đi Biên Hòa khoảng 40 km; đi Vũng Tàu khoảng 60 km.
Tọa độ địa lý:
 10o31’33’’ – 10o46’59’ vĩ độ Bắc.
 106o45’16’’ – 107o01’55’’ kinh độ Đông.
Năm 2005 tổng diện tích Huyện Nhơn Trạch là 41.083,68 ha chiếm 6,97% diện
tích toàn tỉnh Đồng Nai với 12 xã : Phước Thiền, Phú Hội, Long Tân, Phú Thạnh, Đại
Phước, Phú Hữu, Phú Đông, Phước Khánh, Vĩnh Thanh, Phước An, Long Thọ, Hiệp
Phước có một vị trí chiến lược
b.Địa hình
Toàn Huyện Nhơn Trạch có thể phân chia thành 4 loại địa hình - đất đai :
+ Khu vực đất thường gọi là khu đồi bát úp: có địa hình tương đối bằng phẳng
và cao, rất thuận lợi cho xây dựng. Cao độ trung bình từ 10 - 30m thấp dần từ phía

Bắc xuống phía Nam. Diện tích khoảng 10 - 12 ngàn ha.
+ Khu vực đất thấp : nằm xung quanh khu đồi bát úp, tập trung nhất là khu vực
phía Tây thuộc địa bàn 2 xã Phú Hữu và Phước Khánh (kéo dài từ chân đồi tới bờ sông


Nhà Bè và sông Lòng Tàu) và 1 phần phía bắc thuộc 2 xã Long Tân và Phú Hội ( từ
chân đồi kéo dài lên phía bắc giáp huyện Long Thành và sông Đồng Nai).
Đây là khu vực ruộng lúa và trồng cây ăn trái của huyện.
+ Khu vực rừng Sác : Là khu vực bị ngập do thủy triều, nằm ở khu vực phía
Nam và Đông Nam của huyện. Khu vực này đang được trồng rừng theo chương trình
phục hồi rừng ngập mặn của ngành lâm nghiệp.
+ Khu cù lao : nằm phía Tây Bắc huyện, giáp với quận 9 thành phố Hồ Chí
Minh - có diện tích khoảng 700 ha được bao bởi sông Đồng Nai, sông Sâu. Đây cũng
là khu vực đất thấp hiện đang sử dụng cho mục đích nông nghiệp.
c.Khí hậu
Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, khu vực Nhơn Trạch có đặc điểm
khí hậu chung của vùng Nam bộ và giống đặc điểm khí hậu của TP Hồ Chí Minh.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26oC.
- Độ ẩm không khí trung bình năm từ 78- 82%.
- Tổng giờ nắng trong năm từ 2600- 2700 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ
nắng.
- Lượng mưa trung bình khoảng 1.800- 2.000mm/năm.
- Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo 2 mùa mưa và khô. Về mùa mưa, gió thịnh
hành Tây- Nam. Về mùa khô, gió thịnh hành Đông - Bắc. Chuyển tiếp giữa hai mùa
còn có gió Đông và Đông Nam. Đây là loại gió địa phương, thường gọi là gió chướng.
Gió chướng khi gặp thủy triều sẽ làm nước dâng cao vào đất liền. Tốc độ gió trung
bình đạt 10-15m/s, lớn nhất 25- 30 m/s (90- 110 Km/h). Khu vực này ít chịu ảnh
hưởng của bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là 2 hiện tượng thường xảy ra.
d.Thủy văn
Nhơn Trạch có nhiều sông suối lớn và cũng là ranh giới với các huyện xung

quanh. Phía Bắc và phía Tây có sông Đồng Nai, sông Sâu và sông Nhà Bè, các sông
này đều thông với nhau (sông Sâu là 1 nhánh của sông Đồng Nai nối với sông Nhà Bè)
và thông ra sông Lòng Tàu (phía Tây Nam). Thượng nguồn sông Thị Vải nằm về phía
Đông Nam của huyện. Sông Đồng Tranh nối sông Thị vải và sông Lòng Tàu làm
thành ranh giới phía nam với huyện Cần Giờ ( T.P Hồ Chí Minh).
Ngoài các sông lớn, tại khu vực đất thấp có rất nhiều sông suối nhỏ và kênh rạch.
Các sông rạch nằm trong 1 hệ thống nối liền với nhau đồng thời chịu ảnh hưởng
của chế độ bán nhật triều. Hầu hết nước sông bị nhiễm mặn.
Các sông lớn tại đây có khả năng lớn về vận tải thủy. Hiện có nhiều dự án xây dựng
cảng lớn của VKTTĐPN như chùm cảng trên sông Thị Vải, Lòng Tàu, Nhà Bè.v.v...


2.Tài nguyên thiên nhiên
a.Tài nguyên nước
Nước mặt
Nguồn nước mặt chủ yếu của huyện là hệ thống sông Đồng Nai, lưu lượng
trung bình 312m3/s, cao nhất là 1.500m3/s,chất lượng nước khá tốt, ngoài ra nguồn
nước mặt các sông Nhà Bè, Lòng Tàu, Sông Sâu, sông Đồng Tranh, sông Thị Vải rất
dồi dào nhưng bị nhiễm mặn thường dùng phục vụ nuôi trồng thủy sản. Ngoài ra còn
sử dụng nguồn nước mặt từ các hồ chứa như:
- Hồ Lá Buông: Cách Nhơn Trạch 20 km, diện tích 580 ha, khả năng cấp nước
173.000m3/ngày.
- Hồ Suối Cả: Cách Nhơn Trạch 12 km, diện tích 580 ha, khả năng cấp nước
95.000m3/ngày.
Nước ngầm
Theo tài liệu khảo sát của Liên Đoàn Địa Chất - Thủy văn 08 cho thấy: Nguồn
nước ngầm ở huyện Nhơn Trạch rất phong phú và chất lượng khá tốt, đã khoan thăm
dò trên 20 giếng trên địa bàn huyện, trung bình khai thác với dung lượng từ 1050m3/h/giếng với độ sâu trung bình từ 60-80m. Khả năng khai thác nước ngầm của
huyện từ 55.000-60.000m3/ngày có thể cung cấp nước sinh hoạt, sản xuất cho đô thị
mới và Thị trấn Long Thành.

b.Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 41.083,68 ha, chiếm 6,97% diện tích
tự nhiên của tỉnh.
+ Có khoảng trên 11.000 ha đất xám bạc màu rất thuận lợi cho việc xây dựng
do đất cao, nền móng tốt.
+ Có khoảng trên 9.000 ha đất ven sông lớn như: sông Đồng Nai, Sông Sâu,
sông Nhà Bè, Sông Lòng Tàu, sông Thị Vải và khoảng 700 ha đất cù lao. Loại đất này
thấp, nền móng công trình yếu, có thể đưa vào khai thác dịch vụ du lịch, các khu nhà ở
thấp tầng và xây dựng các bến cảng.
+ Diện tích 4.246,45 ha rừng ngập mặn nay đã phủ xanh ở phía Nam và Đông
Nam, có thể cải tạo thành lâm viên phục vụ cho môi trường sinh thái của huyện và xây
dựng thủy công viên rất thuận lợi.
+ Phần đất thấp còn lại của các xã phía Bắc là vùng đất trồng lúa và cây ăn
trái. Vùng này không nên khai thác để xây dựng đô thị mà cải tạo thành vòng đai rau
xanh, hoa quả, thực phẩm phục vụ cho huyện và phát triển du lịch sinh thái.


c.Tài nguyên rừng
Huyện Nhơn Trạch có diện tích đất rừng là 9.004,33 ha, chiếm 37,36% diện
tích đất nông nghiệp phần lớn nằm ở xã Phước An. Đây là khu rừng trồng trên phần
đất ngập mặn ven sông và là lá phổi xanh cho huyện. Việc điều tiết bảo vệ môi trường
sinh thái của khu rừng phòng hộ này có ý nghĩa rất lớn cho phát triển đô thị của huyện
trong tương lai. Bên cạnh đó tiềm năng để phát triển du lịch sinh thái và kết hợp với
nuôi trồng thủy sản là rất cao
d.Tài nguyên khoáng sản
Nhơn Trạch có nguồn, đất, cát, đá phục vụ cho việc san lấp mặt bằng rất phong
phú đảm bảo cho san lấp mặt bằng trong quá trình phát triển đô thị của huyện trong
tương lai.
3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
Huyện Nhơn Trạch có một vị trí chiến lược thuận lợi cho việc xây dựng các

cảng phục vụ cho các khu công nghiệp của huyện, cũng như phục vụ cho các khu vực
lân cận. Ngoài ra trong tương lai không xa huyện Nhơn Trạch còn có ưu thế về các
tuyến đường bộ, đường như hai tuyến đường giao thông chính là đường xuyên Việt và
đường xuyên Á đều đi qua huyện Nhơn Trạch và nằm kề sân bay Long Thành. Với vị
trí địa lý của huyện, tương lai huyện Nhơn Trạch là TP. Công nghiệp bao gồm phức
hợp công nghiệp- đào tạo- công nghệ khoa học; đồng thời là đô thị dịch vụ- du lịch. Vì
vậy những công trình xây dựng hệ thống cảng, các tuyến giao thông, cơ sở hạ tầng, các
khu trung tâm, các khu dân cư là rất lớn.
I.2.2.Tình hình phát triển kinh tế- xã hội huyện Nhơn Trạch
1.Tình hình phát triển kinh tế
a.Tăng trưởng kinh tế
- Nền kinh tế của huyện có tốc độ tăng trưởng cao, năm 2008 GDP trên địa bàn
ước thực hiện ( giá cố định 1994) 1.264 tỷ đồng đạt 100% nghị quyết và bằng
117,86% so cùng kỳ
- Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2008 (giá cố định 1994) ước thực hiện
7.063 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch và bằng 124,6% cùng kỳ
- Cơ cấu kinh tế trên địa bàn đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng công
nghiệp hóa. Tỷ trọng các ngành kinh tế phi nông nghiệp tăng rất mạnh và tương ứng là
giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp.
- Ngành dịch vụ đồng thời cũng tăng nhẹ trong những năm qua như năm 2006
là 16,3%, năm 2007 là 20,6%, 22,4% năm 2008. Ngành nông nghiệp cũng giảm do
nhu cầu phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ, năm 2006 là 37,1%, năm
2007 là 29,8%, 25,4% năm 2008.


Bảng 1: Tỷ trọng cơ cấu các ngành kinh tế năm 2006-2008
Đơn vị tính : %
TT

Năm

2006

2007

2008

1

Nông lâm nghiệp

37,1

29,8

25,4

2

Công Nghiệp

46,6

49,6

52,2

3

Dịch vụ

16,3

20,6

22,4

Thành phần

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Qua bảng ta thấy giai đoạn 2006-2008 ngành nông lâm nghiệp đã giảm 11,7%
(năm 2006 là 37,1%, năm 2008 là 25,4%), ngành công nghiệp có xu hướng tăng 5,6%
(năm 2006 là 46,6%, năm 2008 là 52,2%), ngành dịch vụ cũng tăng nhẹ, tăng 6,1%
(năm 2006 là 16,3%, năm 2008 là 22,4%).
Tuy là huyện mới được tách ra từ Long Thành, nhưng với vị trí thuận lợi và sự
quan tâm của tỉnh nên kinh tế của huyện đã đạt được những thành tích đáng kể. Mặc
dù chịu tác động của khủng hoảng kinh tế trong khu vực, làm cho tốc độ đầu tư phát
triển công nghiệp (có vốn đầu tư nước ngoài) bị giảm sút; đồng thời giá cả thị trường
nông sản thường xuyên bị biến động, thời tiết lại bất thường đã ảnh hưởng rất lớn đến
tình hình phát triển kinh tế-xã hội của huyện; cũng như việc thực hiện các chỉ tiêu quy
hoạch sử dụng đất.
b.Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
 Nông nghiệp, thủy hải sản
- Tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm dần qua các năm, do nhu cầu phát triển các
ngành công nghiệp và dịch vụ.
- Ngành chăn nuôi đã dần cải thiện được tỷ trọng trong cơ cấu nông nghiệp, từ
19% năm 1995 đã tăng lên 30,4% năm 2000, 37,7% năm 2005 và năm 2007 là 39,2% .
Số lượng gia súc, gia cầm ngày càng tăng, đặc biệt là đàn heo. Năm 2003 là 25.547
con, năm 2005 là 35.800 con; năm 2006 là 39.067 con, năm 2007 là 31.000 con, năm
2008 là 40.000 con toàn huyện đã hình thành 13 trang trại nuôi heo với quy mô trên

100 con, riêng số lượng trâu bò có giảm do nhu cầu sử dụng sức kéo giảm.
- Ngành chăn nuôi phát triển tạo ra sự cân đối trong cơ cấu ngành nông nghiệp,
sản phẩm của chăn nuôi sẽ cung cấp cho các nhu cầu tại chỗ đối với người dân địa
phương và các đối tượng đang làm việc trên địa bàn huyện. Ngoài ra, tận dụng được
các sản phẩm của ngành trồng trọt, nâng giá trị sản phẩm của ngành.
- Tỷ trọng ngành trồng trọt tuy có giảm, nhưng vẫn giữ vai trò chủ đạo trong cơ
cấu nông nghiệp. Mặc dù, diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm dần nhưng với
chính sách “an toàn lương thực”, huyện đã tập trung tăng diện tích gieo trồng các loại


cây lương thực bằng các chính sách hợp lý như: cải tạo hệ thống đê nhằm thau chua
rửa mặn, áp dụng các biện pháp khoa học kỹ thuật trong nông nghiệp và tăng vụ. Tuy
nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng chỉ tiêu kế hoạch đề ra, do chưa phát huy hết
khả năng sử dụng của hệ thống kênh mương thủy lợi nhưng đáp ứng được nhu cầu
lương thực của địa phương.
- Trong quỹ đất nông nghiệp, đất lúa, đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cao
su, điều…) giảm, cây ăn quả có giá trị kinh tế và xuất khẩu cao, có diện tích tăng. Đã
chuyển đổi 1.669 ha đất năng suất thấp kém hiệu quả sang trồng mía, mì, nuôi trồng
thuỷ sản, cải tạo và trồng mới 160 ha cây ăn trái, nâng tổng số diện tích cây ăn trái lên
932 ha (năm 2005).
- Về nuôi trồng thủy sản: tuy giá trị sản lượng chưa cao, nhưng có ý nghĩa rất
lớn trong việc tăng mức thu nhập và cải thiện bữa ăn cho người dân. Năm 1997 diện
tích nuôi trồng thủy sản là 694,7 ha; đến năm 2000 đã tăng lên 1.024 ha, năm 2003 là
1.407 ha, năm 2006 tăng lên 1.725 ha, 2007 là 1.589 ha và 2008 là 1.783 ha. Sản
lượng nuôi trồng là 1.228 tấn (năm 2000), 2.626 tấn (năm 2003), 3.180 tấn (năm
2005), 4.029 tấn (năm 2008).
- Mặc dù tỷ trọng và diện tích đất nông nghiệp giảm đi đáng kể nhưng bằng
những chính sách phù hợp, huyện đã đưa ngành phát triển theo chiều sâu, tăng giá trị
sản phẩm. Tuy nhiên, các chỉ tiêu phát triển chỉ đạt 85 - 95% so với định hướng phát
triển ngành nông nghiệp. Vì vậy, việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch cho phù hợp

với xu hướng phát triển hiện nay là cần thiết.
- Về lâm nghiệp huyện đã chủ động trong công tác xây dựng, phòng cháy chữa
cháy và quản lý bảo vệ rừng. Huyện đã tổ chức triển khai phương án phối hợp các lực
lượng để kịp thời đối phó khi có cháy rừng xảy ra. Đồng thời huyện còn triển khai kế
hoạch kiểm tra, thành lập đoàn kiểm tra,giám sát Luật bảo vệ và phát triển rừng.
 Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
- Năm 2008 giá rị sản xuất công nghiệp là 7.063 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch và
bằng 125,6% cùng kỳ.
- Tình hình đầu tư vào sản xuất công nghiệp trên địa bàn huyện tiếp tục phát
triển: trong các khu công nghiệp trên địa bàn huyện đã thu hút thêm 39 dự án trong và
ngoài nước với tổng số vốn đầu tư là 571,24 triệu USD và có 37 công ty xin điều chỉnh
tăng vốn là 418,32 triệu USD (trong đó, vốn đầu tư nước ngoài là 478,79 triệu USD,
trong nước là 2,53 triệu USD). Tổng số dự án đầu tư sản xuất công nghiệp trên địa bàn
đến nay là 327 dự án với tổng số vốn đầu tư 6,43 tỷ USD (trong đó có 200 dự án đầu
tư nước ngoài- vốn đầu tư 4,645 tỷ USD và 127 dự án đầu tư trong nước- vốn đầu tư
1,784 tỷ USD) và đã có 200 dự án đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho hơn
50.000 lao động.
- Trên địa bàn có thêm 46 cơ sở tiểu thủ công nghiệp đăng ký kinh doanh với
tổng số vốn 3,3, tỷ đồng và đi vào hoạt động trên các ngành, nghề gia công cửa kính,