PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.89 MB, 98 trang )
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN
05135107
DH05TB
2005 – 2009
Quản lý thị trường Bất Động Sản
- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT
NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xn Nhã
Địa chỉ cơ quan: Khoa Kinh Tế
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên
ThS. Bùi Xn Nhã
- Tháng 7 năm 2009 -
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô giáo đã dạy
dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu để làm hành trang
bước vào cuộc sống.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Thanh Hùng – Trưởng bộ môn Kinh tế
Đất Đai và Bất Động Sản, Thầy Bùi Xuân Nhã – Giảng viên khoa Kinh Tế đã nhiệt
tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Phòng định giá- Ngân Hàng Techcombank, đặc biệt là
Anh Trần Nam Hà - Phó phòng định giá, Anh Lê Đức Huân, chị Nguyễn Thị Phương
Lan cùng toàn thể các anh chị trong phòng định giá, mặc dù rất bận rộn với công việc
nhưng đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ
với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường.
Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ
và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được ngày hôm
nay.
NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN
Nhaọn xeựt cuỷa ủụn vũ thửùc taọp
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
TpHCM, ngy thỏng nm 2009
n v thc tp
Nhận xét của giáo viên hướng dẫn
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
TpHCM, ngày… tháng… năm 2009
Giáo viên hướng dẫn
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Vân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xuân Nhã,
Khoa Kinh Tế
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Xuất phát từ nhu cầu tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của
các cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng để từ đó có thể vận dụng để đề xuất
những ý kiến mới về phát triển sản phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế
trong tương lai, nâng cao mức đáp ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những
khách hàng tiềm năng.
Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu tổng quan về bất động sản, thị trường bất
động sản và lý thuyết hành vi người tiêu dùng, tổng quan về tình hình thị trường bất
động sản và tình hình cung cầu căn hộ cao cấp, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Phương pháp nghiên cứu: gồm có phương pháp sưu tầm tài liệu, phương pháp
tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp thu thập số
liệu, phương pháp phân tích dữ liệu.
Kết quả đạt được:
- Mô tả đặc điểm của những cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng
và sự lựa chọn của họ đối với những yếu tố nào dẫn đến quyết định mua căn hộ, phân
loại khách hàng theo tùng loại căn hộ.
- Xây dựng ba hàm hồi quy cho ba loại căn hộ giá cao, trung bình, thấp từ
đó thấy được khách hàng chọn yếu tố nào chủ yếu đối với từng loại căn hộ.
MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC..................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 01
PHẦN I: TỔNG QUAN.......................................................................................... 02
I.1 Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................ 02
I.1.1 Bất động sản .............................................................................................. 02
1. Khái niệm................................................................................................ 02
2. Phân loại ................................................................................................. 02
a. Bất động sản có đầu tư xây dựng ....................................................... 02
b. Bất động sản không thể đầu tư xây dựng............................................ 03
c. Bất động sản đặt biệt.......................................................................... 03
3. Đặc trưng ................................................................................................ 03
a. Khả năng co giãn của cung cầu Bất động sản kém............................. 03
b. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao..... 03
c. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt............................ 03
d. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.................................. 04
I.1.2 Thị trường bất động sản ........................................................................... 04
1. Khái niệm................................................................................................ 04
2. Phân loại ................................................................................................. 04
a. Căn cứ theo công dụng của BĐS........................................................ 04
b. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS ....................................... 04
c. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường ....................... 04
3. Đặc trưng ................................................................................................ 05
a. Không có thị trường trung tâm........................................................... 05
b. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở......... 05
c. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo .......................................... 05
4. Các thành phần của thị trường bất động sản............................................. 06
a. Cầu hàng hóa bất động sản................................................................ 06
b. Cung hàng hóa bất động sản.............................................................. 06
5. Vị trí và vai trò ........................................................................................ 07
I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và phân loại chung cư..................................... 08
1. Định nghĩa............................................................................................... 08
2. Phân loại ................................................................................................. 08
I.1.4 Hành vi người tiêu dùng ........................................................................... 12
1. Khái niệm................................................................................................ 12
2. Mô hình về hành vi người mua hàng ....................................................... 12
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm ............................................ 13
a. Văn hóa.............................................................................................. 13
b. Xã hội ................................................................................................ 13
c. Tiến trình của quyết định mua sắm..................................................... 13
4. Sự thỏa mãn của khách hàng ................................................................... 14
I.1.5 Các chỉ tiêu nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà14
1. Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng, tiện ích) ..................................... 14
a. Phần cứng.......................................................................................... 14
b. Phần mền ........................................................................................... 15
2. Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua
chung .......................................................................................................... 17
3. Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ..................... 18
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu ...................................................................... 19
I.2.1 Lịch sử hình thành .................................................................................... 19
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 19
1. Khái quát về khu vực quận 7 ................................................................... 19
2. Khái quát về khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ............................................. 20
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ........................... 23
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 23
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
I.3.3 Quy trình thực hiện................................................................................... 24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Tình hình thị trường căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM........................ 25
II.1.1 Diễn biến của thị trường Bất động sản Tp.HCM trong những năm gần
đây...................................................................................................................... 25
II.1.2 Các khu vực phát triển căn hộ chung cư ................................................ 27
II.1.3 Tình hình cung cầu về căn hộ cao cấp hiện nay tại Tp.HCM................ 28
1. Cung........................................................................................................ 28
2. Cầu.......................................................................................................... 29
II.1.4 Giá các căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM ....................................... 30
II.2 Giới thiệu về các căn hộ chung cư ở Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng ..................... 33
II.2.1 Đặc điểm của các căn hộ.......................................................................... 33
1. Khu Nam Viên ........................................................................................ 33
2. Khu Giải Trí............................................................................................ 34
3. Khu Kênh Đào......................................................................................... 34
4. Khu Cảnh Đồi ......................................................................................... 34
II.2.2 Tình hình cung cầu căn hộ ...................................................................... 34
1. Cung........................................................................................................ 34
2. Cầu.......................................................................................................... 36
II.2.3 Giá các căn hộ .......................................................................................... 36
II.3 Kết quả nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà của cư dân Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ..................................................... 37
II.3.1 Phương pháp thu thập thông tin và cỡ mẫu........................................... 37
II.3.2 Đặc điểm mẫu nghiên cứu ....................................................................... 37
1. Giới tính..................................................................................................... 37
2. Tuổi ........................................................................................................... 38
3. Tình trạng hôn nhân ................................................................................... 38
4. Trình độ học vấn ........................................................................................ 39
5. Thu nhập hàng tháng.................................................................................. 40
6. Mục đích mua căn hộ ................................................................................. 40
7. Nguồn thông tin mà người mua quan tâm................................................... 41
II.3.3 Sự lựa chọn của cư dân khi mua căn hộ ................................................. 43
1. Hướng căn hộ............................................................................................. 43
2. Phương thức thanh toán.............................................................................. 43
3. Phương thức giao nhà................................................................................. 44
II.3.4 Đặc điểm của cư dân phân theo loại căn hộ ........................................... 46
II.3.5 Xây dựng mô hình hồi quy để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ của cư dân Khu đô thị Phú Mỹ Hưng .................................. 48
1. Giới thiệu ba loại căn hộ ............................................................................ 48
a. Căn hộ giá cao................................................................................... 48
b. Căn hộ giá trung bình ........................................................................ 48
c. Căn hộ giá thấp.................................................................................. 49
2. Xây dựng mô hình hồi quy ......................................................................... 49
a. Đối với các cư dân mua căn hộ giá thấp ............................................ 50
b. Đối với các cư dân mua căn hộ giá trung bình ................................... 52
c. Đối với các cư dân mua căn hộ giá cao.............................................. 55
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .................................................................................... 58
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam ................ 09
Bảng 2: Giá của một số chung cư cao cấp tại Tp.HCM ............................................. 30
Bảng 3: Các dự án căn hộ cao cấp đã và đang xây dựng đến tháng 06/2007.............. 35
Bảng 4: Thống kê đặc điểm của toàn bộ cư dân được khảo sát.................................. 42
Bảng 5: Các lựa chọn của cư dân từng loại căn hộ ................................................... 46
Bảng 6: Đặc điểm của cư dân từng căn hộ ............................................................... 47
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Giới thiệu một số căn hộ Luxury ............................................................... 09
Hình 1.2: Giới thiệu một số căn hộ High Class ......................................................... 10
Hình 1.3: Giới thiệu một số căn hộ Middle Class ...................................................... 10
Hình 1.4: Giới thiệu một số căn hộ Low Class .......................................................... 10
Hình 1.5: Bản đồ quy hoạch Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ...................................... 21
Hình 2.1: Giá căn hộ cao cấp tháng 2/2009 ............................................................... 30
Hình 2.2: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp. HCM .................................... 30
Hình 2.3: Biểu đồ giá các căn hộ chung cư tại Khu đô thị ......................................... 36
Hình 2.4: Tỷ lệ Nam / Nữ cư dân được khảo sát ....................................................... 37
Hình 2.5: Tuổi của cư dân ........................................................................................ 38
Hình 2.6: Tỷ lệ tình trạng hôn nhân của cư dân......................................................... 39
Hình 2.7: Trình độ học vấn của cư dân khảo sát ....................................................... 39
Hình 2.8: Thu nhập của cư dân khảo sát.................................................................... 40
Hình 2.9: Mục đích mua căn hộ của cư dân .............................................................. 40
Hình 2.10: Nguồn thông tin mà cư dân quan tâm ..................................................... 41
Hình 2.11: Tỷ lệ cư dân quan tâm đến hướng căn hộ ................................................ 43
Hình 2.12: Tỷ lệ phương thức thanh toán nhà mà cư dân chọn.................................. 44
Hình 2.13: Tỷ lệ phương thức giao nhà cư dân chọn ................................................. 45
Hình 2.14: Một số căn hộ giá cao............................................................................. 48
Hình 2.15: Một số căn hộ giá trung bình .................................................................. 49
Hình 2.16: Một số căn hộ giá thấp ........................................................................... 49
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài:
Nhìn xuyên suốt 30 năm qua, TP Hồ Chí Minh đã trở thành tựu điểm về sức ép dân
cư trong một nước kinh tế đang phục hồi và phát triển như Việt Nam chúng ta. Do đó
các khu dân cư mới ra đời nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở. Đến nay, hầu hết các quậnhuyện trên địa bàn TP đều có khu dân cư mới có tính tập trung với nhiều sắc màu đa
dạng trong kiến trúc và quy hoạch cạnh tranh với các khu dân cư hiện hữu, trong đó
các loại nhà ở có tiện nghi và kết cấu kiên cố tăng lên với tốc độ chóng mặt được xây
dựng ở tất cả các quận huyện. Điều này phản ánh mức sống, mức thu nhập của các
tầng lớp dân cư và kinh tế thành phố tăng lên rõ rệt. Có thể kể ra các khu dân cư
(KDC) mới như: khu Bàu Cát (Q.Tân Bình), KDC Miếu Nổi (Q.Bình Thạnh), khu
Kênh Nhiêu Lộc (Q1, Q3, Q.Phú Nhuận), bên cạnh các KDC ở mức tầm trung còn có
các loại KDC cao cấp, khu biệt thự và khu biệt thự nhà vườn như: Khu biệt thự Cát Lái
tọa lạc bên sông Sài Gòn với những dãy biệt thự kiến trúc kiểu Pháp, màu sắc lộng lẫy,
có cây xanh bóng mát, có hồ cá cây cảnh, có hòn non bộ xinh xắn. Ngoài ra còn có chủ
trương xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi đã được quy
hoạch và đang đi vào xây dựng. Bên cạnh những KDC mới nêu trên không thể không
nói đến khu đô thị hiện đại bậc nhất của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.
Đó là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với những thành công và đạt hiệu quả lớn về KTXH, các tiện ích công cộng và cuộc sống dân cư, chất lượng môi trường, an ninh trật
tự, an toàn xã hội. Sự hình thành Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng xanh, sạch đẹp có nét
đặc thù của nó: đô thị hiện đại, con người văn minh đã tạo được thương hiệu mạnh trên
thương trường, đáp ứng cho mọi người dân có nhu cầu về một cuộc sống tốt đẹp, bình
yên, an toàn, thoải mái, không ngừng nghiên cứu, suy nghĩ sáng tạo nhằm tìm ra
những sản phẩm tốt để thỏa mãn nhu cầu của nhiều người.
Do đó để tìm hiểu xem những cư dân Phú Mỹ Hưng đến ở đây vì nhưng lý do gì,
người thực hiện đã tiến hành: nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ ở Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng
- Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hô của cư dân Phú Mỹ Hưng. Qua đó đề xuất những ý kiến mới về phát triển sản
phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế trong tương lai, nâng cao mức đáp
ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những khách hàng tiềm năng.
- Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng
- Phạm vi nghiên cứu: Do giới hạn về kiến thức và kinh nghiệm đề tài chỉ xác định
những lý do liên quan đến câu hỏi: Mua nhà vì những lí do nào? theo từng đối tượng.
Phỏng vấn và điều tra 150 cư dân sống trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được phân
loại theo giá: căn hộ giá cao, trung bình, thấp.
- Ý nghĩa: Đề tài phần nào phân tích được những mặt mạnh của Phú Mỹ Hưng giúp
người đọc hiểu rõ hơn và có thể đưa ra quyết định nên mua nhà ở đâu để phù hợp với
mong muốn và điều kiện của họ.
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Bất động sản:
1. Khái niệm:
- Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN
Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời bao gồm: đất đai,
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
do pháp luật quy định”
- Thuật ngữ Bất động sản trong thẩm định giá Bất động sản được hiểu là đất đai,
tài sản gắn liền với đất và các quyền gắn liền với nó.
- Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước
ta tất cả đều công nhận bất động sản có các đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ
thể như sau:
Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được;
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh
quan và các vật ngoại cảnh…;
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của BĐS có thể nói do chất lượng vật lý và vị thế xã
hội của nó tạo ra. Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được
như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số
lượng phòng, số tầng cao…Vị thế BĐS là một hình thức do sự mong muốn
về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện
cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ
thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
2. Phân loại
a) Bất động sản có đầu tư xây dựng:
Bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ … Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn tính chất phức
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nói
chung nhóm BĐS này được giao dịch trên thị trường nhiều nhất, dễ xảy ra biến
động và có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cũng
như phát triển đô thị bền vững
b) Bất động sản không thể đầu tư xây dựng:
Chủ yếu là đất nông nghiệp hay các loại đất khác như: đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối, đất rừng…loại đất này ít giao dịch trên thị trường.
c) Bất động sản đặt biệt:
Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, các di sản văn hóa vật
thể, nhà thờ, chùa chiền, miếu, nghĩa trang… Nhóm này hầu như không tham
gia giao dịch trên thị trường BĐS
3. Đặc trưng
a) Khả năng co giãn của cung cầu Bất động sản kém
Nhìn chung cung và cầu đối với Bất động sản là tương đối kém đàn hồi với
những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể
hiện trên các mặt sau:
Tổng cung về đất đai là cố định
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về
mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của
địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện
chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo
quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
b) Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua,
bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán
giao dịch thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán
giao dịch cao.
c) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường giá trị Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch
dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
d) Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Do tính chất quan trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước có những quy định và có sự quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.
I.1.2. Thị trường Bất động sản:
1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản
thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất
động sản. Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa
điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng
lưới thông tin liên lạc.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể được mua bán giữa người mua
và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.Mỗi
bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến việc định giá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu
dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
2. Phân loại
a) Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau: thị trường đất đai (nông
nghiệp và phi nông nghiệp), thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn
phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công
cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, trung tâm văn hóa, công viên cây xanh…),
thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp,
khu chế xuất…), thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn), thị trường công
trình đặt biệt có các BĐS phi vật thể được khai thác kinh doanh du lịch như
di sản văn hóa, di tích lịch sử
b) Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS:
-
Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
-
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
-
Thị trường cho thuê BĐS
-
Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
-
Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,
tư vấn BĐS, định giá BĐS…
c) Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
-
Thị trường cấp 1: (thị trường BĐS sơ cấp) là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
-
Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
3. Đặc trưng
a) Không có trị trường trung tâm
Hiện nay, không có một thị trường Bất động sản với tính cách là địa điểm
tập trung tại đó những người mua và người bán Bất động sản tác động qua lại
lẫn nhau. Việc mua bán Bất động sản thông thường qua các đơn vị kinh doanh
Bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán)
với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người
bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những
người môi giới (thường được gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là sự giao dịch kém
an toàn. Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành
lập trung tâm giao dịch Bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch
giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng
phát triển tốt cần khuyến khích.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó
thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
b) Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là không thể động không thể thiêu hủy, chỉ cất mang đi,
sự thừa thải đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một
địa phương khác làm cho thị trường Bất động sản có đặc tính địa phương.
Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần phải quán triệt khi thẩm
định giá Bất động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán Bất động sản ở
địa phương, đặc điểm cụ thể của Bất động sản bao gồm các đặc điểm, hình
dạng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi trương xung quanh…Cần được chú ý và
xem xét đúng mức.
c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền
nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh
mẽ hơn giá hàng hóa thông thường.
Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của Bất động sản, phương pháp tiến
hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch
góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh thị trường Bất động sản,
ngoài những sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà, mỗi một mảnh đất còn
có những đặc trưng riêng biệt do vị trí, địa điểm của nó. Đa số các giao dịch
trong thị trường tài sản được tiến hành riêng rẽ, và thậm chí nếu các giao dịch
kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết
về diện tích ngôi nhà, tình trạng sở hữu tình trạng giao dịch.
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
4. Các thành phần của thị trường bất động sản
a) Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm
đất đai và tài sản gắn liền với đất tại mỗi thời điểm xác định mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu
đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ đất tự sẵn có của chính bản thân họ.
Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
được chuyển thành cầu trên thị trường.
Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ
chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời.
Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở
thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường:
Giá cả của bất động sản;
Thu nhập của người tiêu dùng;
Giá của các mặt hàng có liên quan;
Những dự kiến của khách hàng;
Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng;
b) Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một
mức giá giới hạn nhất định.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
Giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị
trường được cả người mua và người bán chấp nhận
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong
quy hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu
tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát
triển nhà ở. Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm
thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên
thị trường.
Tóm lại, chúng ta có thể thống nhất một vài quan điểm về cung bất động sản
như sau: Lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường phụ thuộc vào
yếu tố như giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có,
số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lí của nhà nước, những
dự báo về tương lai…Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất
động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời
gian cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
5. Vị trí và vai trò
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước
phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công
trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất
nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường này chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá
trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước.
Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ
thể sau:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một
lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng
trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân (khi các quan hệ giao dịch có
thanh toán thì tăng tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng, ngoài ra hoạt động
thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh còn
nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản).
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử
dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là
đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân
thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông
thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kì công nghiệp hoá,
hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát triển.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như
thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động…
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động
lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng
hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thị trường bất động sản phát triển
theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các loại giao dịch, làm cho cùng
một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối
lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước thông qua tăng thu nhập về thuế.
Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối
với nền kinh tế và đời sống xã hội.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những biến
động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời
sống xã hội. Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều
ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá bất động sản
lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn
trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây
dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm
môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện.
Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi
trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục
trong tương lai. Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư không
nhỏ, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất lớn của xã hội .
Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài
sản lớn rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình. Phát triển thị trường bất
động sản đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh
tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân.
I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư
1. Định nghĩa
Tại khoản 1, điều 70 Luật nhà ở có định nghĩa nhà chung cư như sau “ Nhà
chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang, và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
2. Phân loại
Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới.
Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất
hiện với chất lượng cao, điển hình nhất trong giai đoạn này là Thuận Kiều Plaza
trên đường Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn
hộ cao cấp, sau đó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ để
ở xuất hiện ở trung tâm thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,…
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Kể từ đó tại thành phố đã bắt đầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong
các chung cư “cao cấp”. Chỉ trong hơn 5 năm đã xuất hiện rất nhiều chung cư cao
tầng với chất lượng cao đã và đang được xây dựng. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư
xây dựng và kinh doanh địa ốc nước ngoài nhảy vào Việt Nam, hàng loạt các
chung cư cao cấp ra đời.
Do đó có nhiều cách phân loại nhà chung cư khác nhau:
- Cách phân loại thứ nhất theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty quản
lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE hoa Kỳ), cách phân loại
này chủ yếu được dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở.Cụ thể
chung cư được phân thành bốn loại gồm:
Bảng 1: Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Loại chung cư
Đối tượng khách Vị trí
hàng
Ví dụ
Luxury
Người thu nhập Trung tâm
cao, Việt kiều,
người nước ngoài
Landcaster,Avalon,
Sailing,Centec(Q1).
Paster Court (Q3)
High Class
Người thu nhập Trung tâm, ven The Manor, Saigon
cao, Việt kiều, trung tâm hay khu pearl
(Q.Bình
người nước ngoài
mới quy hoạch
Thạnh), Indochina
Park tower (Q1)…
Middle Class
Người thu nhập khá Ven trung tâm, khu Cantavil,
Estella,
mới quy hoạch
Blooming Park,
Low Class
Người thu nhập Ven trung tâm, khu An Lạc,Miếu Nổi,
khá, trung bình khá mới quy hoạch
Phú Thạnh, Sun
View, Fortuna..
Luxury: chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao
cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất.
Avalon
Lancaster
Sailing
Pasteur Court
Hình 1.1: Giới thiệu một số căn hộ Luxury
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
High Class: chung cư cao cấp loại khá, thiết kế rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí
tương đối tốt, giá thấp hơn chung cư Luxury.
Indochinna Park
The Manor
Saigon Pearl
Panorama
Hình 1.2: Giới thiệu một số căn hộ High Class
Middle Class: chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nột thất thuộc
dạng khá, vị trí có thể không đẹp, giá thấp hơn căn hộ High Class.
Blooming Park
Cantavil
Estella
Hình 1.3: Giới thiệu một số căn hộ Middle Class
Low Class: là dạng chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản, nội thất
tương đối tốt, thường nằm trong các vùng ven hoặc các vùng mới quy hoạch có
cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư.
Sun View
Phú Thạnh
Fortuna
Hình 1.4: Giới thiệu một số căn hộ Low Class
- Cách phân loại thứ hai theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội
thất, dịch vụ và tiện ích.Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị
trường và được tổng hợp bởi tổ nghiên cứu thị trường- phòng Marketing của công
ty Sacomreal.Theo cách này, chung cư được phân ra làm ba loại:
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Chung cư cao cấp: được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm tại
trung tâm, các quận nội thành hoặc trong những khu đô thị sang trọng có tiềm
năng phát triển trong tương lai.Về giao thông thường nằm trên các tuyến đường
huyết mạch, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.Da số các công trình này do các nhà
thầu có uy tín lớn trong và ngoài nước đảm nhiệm hoặc giám sát thu
công.Trang thiết bị nội thất cao cấp ( gỗ, gạch, sơn, các thiết bị nhà bếp, nhà vệ
sinh phải đạt tiêu chuẩn quốc tế hoặ quốc gia), tiện ích đi kèm hoàn hảo (có
hầm để xe đủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn, quán café, quầy
bar, siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ, y tế nội khu, truyền hình
cáp- internet, có công viên ội khu, lối đi bộ…).Đặc biệt phải có hệ thống thang
máy tốc độ cao, phòng cháy chữa cháy cho từng căn hộ, khu vực công cộng, hệ
thống điện, nước, gas phải đảm bảo xuyên suốt 24/24. Ngoài ra đội ngũ bảo vệ
được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của nước ngoài và bảo trì định kỳ
chu đáo là đặc điểm riêng của loại chung cư cao cấp này.
Chung cư loại khá: đa số các chung cư này được thiết kế khá đẹp, nằm trong
các khu quy hoạch tương đối tốt (có mức sống trung bình khá). Giao thông
tương đối thuận lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tưng đối hoàn chỉnh.Được các
nhà thầu uy tín trong nước đảm nhận.Trang thiết bị nội thất thuộc dạng trung
bình khá, có các tiện ích cơ bản đi kèm (trung tâm mua sắm thường nằm ở tầng
trệt, có hầm để xe, hệ thống thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chữa cháy tự
động, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt buộc phải có.căn hộ
trong các khu chung cư này có giá bán vừa phải phù hợp với những đốitượng có
thu nhập khá.
Chung cư thường: là loại chung cư có giá thấp hơn các chung cư khá, chúng
được xây dựng chủ yếu dành cho đối tượng có tu nhập trung bình, vì thế chất
lượng công trình chỉ đạt chuẩn quốc gia, thiết kế đơn giản, trang thiết bị nội thất
loại trung bình nhằm giảm tối đa chi phí căn hộ.Với mức thu nhập trung bình
thì đòi hỏi các dịch vụ và tiện ích cũng không cao (một phần vì không có nhu
cầu cao, một phần vì không đủ khả năng thanh toán cho số tiền dịch vụ hàng
tháng quá lớn).Chung cư chỉ có các tiện ích cần thiết đ kèm như thang máy,
hầm để xe, hệ thống báo cháy và bảo vệ của các chung cư kiểu này thường
không chuyên nghiệp.
Đó là những cách phân loại do nhu cầu khách quan của thị trường, không được
quy định rõ ràng bằng văn bản, do đó ngày 2 tháng 6 năm 2008, Bộ Xây Dựng
đã chính thức ban hành thông tư 14 về phân hạng chung cư. Theo đó, nhà chung
cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn
thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư đó là:
Nhà chung cư hạng 1(chung cư cao cấp) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng
đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ
điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
I.1.4. Hành vi người tiêu dùng
1. Khái niệm
Hành vi người tiêu dùng là hành vi mua sắm của người tiêu thụ cuối cùng, tức
cá nhân hay hộ gia đình đang mua hàng hóa, dịch vụ để tiêu thụ cho bản thân, gia
đình.Hành vi người tiêu dùng ở mọi nơi đều khác nhau về tuổi tác trình độ học vấn,
tu nhập, thị hiếu.Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố cơ bản:
-
Văn hóa (nền văn hóa, tiểu văn hóa và giai cấp xã hội),
-
Xã hội (nhóm người tham khảo, gia đình và vai trò cùng địa vị xã hội),
-
Cá nhân (giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hòa cảnh kinh tế, lối sống cá nhân và
ý niệm bản thân),
-
Tâm lý (động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ).
2. Mô hình về hành vi người mua hàng (A model of consumer behavior)
Kích thích
marketing
-
Sản
- Kinh tế
phẩm
- Công
Giá
nghệ
Địa
điểm
Cổ
động
Đặc điểm Quy trình quyết
người mua định
Kích thích
khác
- Chính trị
- Văn hóa
-
Vă
n
hóa
Xã
hội
-
Cá
tính
-
Tâ
m
lý
Trang 12
-
Xác định
vấn đề
Quyết định của
người mua
-
Chọn sản
phẩm
-
Tìm
thông tin
-
Chọn nhãn
hiệu
-
Đánh giá
-
Chọn đại lý
-
Quyết
định
-
Định thời
gian
-
Hành vi
mua
-
Định số
lượng
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân
Tìm ra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đế các
hành vi mua hàng, phân tích quyết định mua sắm của khách hàng.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm
a. Văn hóa: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cách hành xử giống
nhau so với những người thuộc tầng lớp xã hội khác.Con người được xem là có
vị trí xã hội thấp hay cao phụ thuộc vào tầng lớp xã hội hiện tại.Tầng lớp xã hội
của mỗi người được xác định bởi một số biến như: nghề nghiệp. lợi tức, tài sản,
giáo dục và định hướng giá trị.
b. Xã hội:
- Các yếu tố xã hội bao gồm:
Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoạc gián tiếp tới thái
độ hành vi của con người gồm nhóm thành viên (có tác động qua lại lẫn
nhau), nhóm hạng nhất (có quan hệ qua lại thường xuyên như gia đình, bạn
bè, láng giềng, đồng nghiệp), nhóm hạng hai ( ít có sự tác động qua lại như:
tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề, nhóm tôn giáo).
Gia đình: các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh
mẽ đến hành vi của người mua, có hai loại gia đình: - gia dình định hướng:
cha mẹ là những người định hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước
muốn cá nhân , - gia đình riêng: vợ chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp
đến hành vi người mua.
Vai trò và địa vị xã hội: trong đời ở từng thời điểm con người sẽ tham
gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người đó sẽ có vai trò và địa vị
khác nhau, và con người luôn có xu hướng lựa chọn những sản phẩm thể
hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội, nhất là đối với các sản
phẩm đắt tiền.
- Các yếu tố cá nhân: các quyết định của người mua cũng chịu ảnh hưởng của
các đặc điểm cá nhân như: tuổi tác (các giai đoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi
khac nhau), nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự quan
niệm.
- Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ.
c. Tiến trình của quyết định mua sắm:
Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai đoạn theo mô hình sau:
Xác định
nhu cầu
Tìm kiếm
thông tin
Đánh
các
chọn
giá
lựa
Trang 13
Quyết định
mua
Hành vi
hậu mãi
