THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB) – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO
MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG
THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB) –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN HUY PHÚ
05135019
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
-------  -------

TRẦN HUY PHÚ

“THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO
MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG
THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN HÀ NỘI (SHB) –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Ngô Minh Thụy
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:


-Tháng 07 năm 2009-

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Huy Phú, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường
Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện:
” Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn của ngân
hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Hà Nội (SHB) - Bình Dương”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Ngô Minh Thụy, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.

Hiện nay thị trường bất động sản của Việt Nam đang từng bước phát triển nhằm
tiến tới một thị trường hồn thiện hơn, trên con đường phát triển đó thị trường BĐS
ln ln gặp những biến động, khó khăn từ đó làm cho giá trị của BĐS khơng ổn
định. Thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi nó là một trong
những cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
trong nền kinh tế thị trường như hiện nay. Hoạt động thẩm định giá BĐS với tư cách
như là một chuyên gia tư vấn về giá trị BĐS cho những nhà đầu tư, người sử dụng,
ngay cả đối với những nhà quản lý,… đã trở nên cấp thiết cho những đối tượng tham
gia vào thị trường trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến BĐS.
Trong tình hình kinh tế phát tiển như hiện nay, nhu cầu về vốn để đầu tư, kinh
doanh của cá nhân và các doanh nghiệp là rất lớn, nhưng để có được nguồn vốn để đầu
tư không phải là chuyện đơn giản. Việc ngân hàng cho vay vốn bằng cách nhận thế
chấp tài sản đã tạo điều kiện thuận lợi không những cho người cần vốn mà cho cả ngân
hàng, vì điều này tạo nên cơ sở đầu tư cho chính ngân hàng. Vì thế cơng tác thẩm định
giá BĐS phục vụ cho mục đích thế chấp là rất quan trọng. Nội dung nghiên cứu chính
là ứng dụng lý thuyết định giá để xác định giá trị thị trường của BĐS thẩm định và xác
định giá trị của BĐS bằng phương pháp thẩm định giá của Ngân hàng, từ đó so sánh
và rút ra kết luận. Phương pháp sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp chi phí.
Đề tài được thực hiện trong thời gian bốn tháng và đã đạt được một số kết quả
như sau:
 Tìm hiểu được quy trình định giá tại Ngân hàng SHB – Bình Dương
 Hiểu và vận dụng quy trình định giá BĐS kết hợp với các phương pháp định giá để
tiến hành định giá BĐS cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng
 Xác định được sự chênh lệch của giá trị thị trường và giá trị thế chấp của một BĐS
cụ thể
 Học hỏi tác phong và phong cách của định giá viên.


LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn gia đình – những người luôn yêu
thương, nâng đỡ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt
quá trình học tập, để con có được ngày hơm nay.
Em xin cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng
tồn thể q thầy cơ đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và
kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã nhiệt tình
quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt q trình thực tập và
hồn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng SHB chi
nhánh tỉnh Bình Dương, cùng tồn thể các anh chị tại chi nhánh đã tận
tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài.
Đồng thời tôi cảm ơn các bạn cùng lớp Quản Lý Thị Trường
Bất Động Sản 31 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tơi trong suốt q
trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009
TRẦN HUY PHÚ


MỤC LỤC
♣
Tiêu đề

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU...........................................................................2
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ...................................................................2

I.1.1 Một số vấn đề về bất động sản ......................................................................2
I.1.2 Thi trường bất động sản................................................................................5
I.1.3 Một số vấn đề về định giá bất động sản ........................................................7
I.1.4 Thế chấp BĐS ............................................................................................26
I.1.5. Căn cứ pháp lý...........................................................................................26
I.2 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội, Chi nhánh Bình Dương.....27
I.2.1 Sự thành lập và phát triển của chi nhánh.....................................................27
I.2.2 Cơ cấu tổ chức SHB chi nhánh Bình Dương...............................................28
I.3 Nội dung và Phương pháp nghiên cứu...............................................................32
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................32
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................32
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................34
II.1 Nhận biết bất động sản thẩm định giá ..............................................................34
II.1.1 Tình trạng pháp lý: ....................................................................................34
II.1.2 Vị trí .........................................................................................................35
II.1.3 Đặc điểm vật lý .........................................................................................35
II.1.4. Thời điểm, mục đích định giá ...................................................................37
II.2 Đặc điểm về thị trường khu vực bất động sản thẩm định..................................39
II.2.1 Giới thiệu về khu vực bất động sản thẩm định...........................................39
II.2.2 Cung cầu bất động sản, giao dịch, giá cả giao dịch trên thị trường khu vực40
II.3 Lựa chọn bất động sản so sánh.........................................................................40
II.3.1 Lựa chọn và thống kê các BĐS .................................................................40
II.3.2 Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt của các bất động sản:........................43
II.3.3 Ước tính giá trị tài sản trên đất ..................................................................46
II.3.4 Ước tính giá trị QSDĐ của BDS TĐ .........................................................48
II.4 Ước tính giá trị của BĐS theo Quy trình định giá của Ngân hàng TMCP Sài
Gịn Hà Nội (SHB) Chi nhánh Bình Dương ...........................................................49
II.4.1 Ước tính giá trị QSDĐ của BĐS TĐ .........................................................50
II.4.2 Ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất của BĐS TĐ .................................50
II.5 Đánh giá nhận xét ............................................................................................51

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .......................................................................................54


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
BĐS
TĐG
TT BĐS
BĐS TĐ
BĐS SS
SHB
ĐG QSDĐ
ĐG XD
TL CLCL
DTKV

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản
Thẩm định giá
Thị trường bất động sản

Bất động sản thẩm định
Bất động sản so sánh
Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nơi
Đơn giá quyền sử dụng đất
Đơn giá xây dựng
Tỷ lệ chất lượng cịn lại
Diện tích khn viên

DANH SÁCH CÁC BẢNG
♣
Trang
Bảng 01: Đơn giá xây dựng (ĐGXD) các cấp nhà......................................................20
Bảng 02: Mơ tả chất lượng cịn lại của cơng trình.....................................................22
Bảng 03: Thống kê các BĐS TĐ và BĐS SS ............................................................42
Bảng 04: Thống kê sự khác biệt của BĐS TĐ và BĐS SS3........................................43
Bảng 05: Thống kê các BĐS có qui mơ diện tích từ 30m2-50m2 ...............................44
Bảng 06: Thống kê các BĐS có qui mơ diện tích từ >50m2 - <80m2.........................45
Bảng 07: Tỷ lệ chất lượng còn lại của các bất động sản so sánh.................................46
Bảng 08: Giá trị còn lại của cơng trình của các BĐS SS.............................................46
Bảng 09: Đánh giá chất lượng còn lại của BĐS TĐ ...................................................47
Bảng 10: Giá trị còn lại của tài sản trên đất của BĐS TĐ ...........................................48
Bảng 11: Giá trị ĐG QSDĐ của BĐS TĐ ..................................................................48
Bảng 12: Giá trị của bất động sản thẩm định giá ........................................................49
Bảng 13: Giá trị BĐS TĐ...........................................................................................51
Bảng 14: So sánh kết quả TĐG ..................................................................................51
Bảng 15: So sánh kết quả TĐG về QSDĐ..................................................................52


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
♣

Trang
Sơ đồ 01: Quy trình thẩm định giá BĐS.....................................................................12
Sơ đồ 02: Cơ cấu tổ chức SHB – chi nhánh Bình Dương ...........................................28
Sơ đồ 03 :Quy trình Thẩm dịnh BĐS được thực hiện tại SHB....................................30
Sơ đồ 04: Vị trí bất động sản định giá và các bất động sản so sánh ............................41
Hình 01: Mơ tả hiện trạng tài sản trên đất của bất động sản thẩm định .......................38


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

ĐẶT VẤN ĐỀ
Sau khi gia nhập vào Tổ chức thương mại thế giới ( WTO), nền kinh tế của Việt
Nam đã thật sự phát triển một cách mạnh mẽ trên tất cả các lĩnh vực và sự đầu tư của
các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong thời gian gần đây đã chứng minh cụ thể
điều này. Vì thế thị trường bất động sản cũng đã phát triển một cách vượt bậc, đóng
một vai trị quan trọng và khơng thể thiếu trong cơ cấu thị trường của nền kinh tế nước
ta. Thị trường bất động sản đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đơ thị và nơng
thơn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị
trường này thì việc thẩm định giá bất động sản có một chức năng to lớn giúp nhà nước
quản lý tốt về giá cả, là căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về bất động sản,
giúp cho tất cả các thành phần trong xã hội từ doanh nghiệp cho đến người dân đánh
giá giá cả của bất động sản sát thực hơn với giá trị của nó.
Hiện nay, tất cả các Ngân hàng thương mại đều có những quy định về cách xác
định, định giá tài sản bảo đảm của khách hàng để làm căn cứ cho vay vốn. Tuy nhiên
những quy định này của ngân hàng thường dẫn tới việc hình thành khung giá bất động
sản của ngân hàng thấp hơn nhiều so với thực tế. Với khung giá này thì ngân hàng
chắc chắn đảm bảo cho mình về những rủi ro cho những đồng vốn cho doanh nghiêp,
người dân vay. Tuy nhiên với khung giá này thì ngân hàng chưa đảm bảo được việc

cạnh tranh với các ngân hàng khác và không đáp ứng đủ nhu cầu vốn của khách hàng
vì giá trị của bất động sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực của nó.
Vì vậy việc xây dựng một khung giá vừa đảm bảo được các rủi ro cho ngân hàng,
vừa làm hài lòng về nhu cầu vốn của khách hàng, vừa có thể cạnh tranh với các ngân
hàng khác là một yêu cầu cấp thiết nhằm góp phần làm cho nền kinh tế phát triển toàn
diện hơn, với những kiến thức về định giá trong cơ sở lý thuyết cũng như trong thực
tiễn thu thập được tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Thẩm định giá bất
động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn của ngân hàng thương mại cổ
phần Sài Gịn Hà Nội(SHB) - Bình Dương ”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu quá trình thực hiện thẩm định giá BĐS
phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn tại Ngân Hàng Sài Gòn − Hà Nội tỉnh Bình
Dương. Từ đó ứng dụng những lý thuyết về định giá để xác định giá trị của bất động
sản đáp ứng được những rủi ro của ngân hàng, cạnh tranh với ngân hàng khác và nhu
cầu vốn của khách hàng.
 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu
Mơ hình tổ chức, hoạt động, quy trình thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục
đích thế chấp vay vốn của ngân hàng Sài Gịn - Hà Nơi chi nhánh tỉnh Bình Dương.
 Phạm vi nghiên cứu:
Giới hạn nội dung: Đề tài chỉ sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
để xác định giá trị bất động sản. Khảo sát giá trị bất động sản trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh và thực hiện định giá BĐS tại ngân hàng Sài Gòn − Hà Nội tỉnh Bình
Dương.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Một số vấn đề về bất động sản
a. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Khỏan (1) Điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam năm 2005 đã đưa ra khái niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về bất động sản như sau:
“Bất động sản là những tài sản không hể di dời được bao gồm:
 Đất đai;
 Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
 Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS dưới góc độ pháp luật được hiểu là những tài sản
không di động được và những tài sản di động (máy bay, tàu thủy…) nhưng chịu sự
quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Một cách hiểu thông thường về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không

thể di dời được, tồn tại ổn định và lâu dài. Vậy một tài sản được coi là BĐS khi thỏa
các điều kiện sau:
 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi.
 Tồn tại lâu dài.
Trong lĩnh vực định giá, BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất
đai. BĐS bao gồm 2 mặt: vật chất và pháp lý:
 Mặt vật chất gồm những vật thể hữu hình như đất đai cơng trình trên đất.
 Mặt pháp lý gồm quyền lợi, lợi ích liên quan đến BĐS như: quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, thừa kế, tặng cho…
Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

b. Các đặc điểm của BĐS
 Khả năng co giãn của cung cầu BĐS kém
Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
 Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên cịn có mặt hạn chế về mặt
quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tn thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở, v.v… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa
phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là khơng thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải bảo đảm tuân theo quy
hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung và dài hạn, do đó
phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua,
bán giao dịch cao.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn
đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Điều 5 Luật đất đai 2003 quy định : ‘‘Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu’’ . Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng của
mỗi quốc gia. Là tài sản dân tộc của đất nước. Hơn nữa, do tính chất phức tạp và
khơng ổn định của thị trường này nên rất cần thiết sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
Nhà nước. Chính sách đất đai có ý nghĩa về chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội.
c. Thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS. BĐS là một loại hàng
hóa đặc biệt mà thuộc tính của nó giúp chúng ta dễ dàng phân biệt giữa BĐS và hàng
hóa thơng thường.
 Thuộc tính tự nhiên
 Tính bất động
Do BĐS ln gắn liền với đất đai mà đặc điểm của đất đai là không thể di dời
từ nơi này đến nơi khác và giới hạn về diện tích và khơng gian. Mỗi mảnh đất được
gán cho một vị trí cụ thể và chính vị trí đóng vai trị quyết định giá trị và lợi ích do

BĐS mang lại. Yếu tố vị trí được xác định bằng khoảng cách đến các trung tâm
thương mại dịch vụ, các điểm dịch vụ cơng cộng, văn hóa, y tế, giáo dục,… và nó phụ
thuộc vào khả năng tiếp cận của BĐS với môi trường xung quanh. Cũng do BĐS có vị
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

trí cố định và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích BĐS chịu ảnh hưởng
của yếu tố vùng và khu vực như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội,
mơi trường, cơ sở hạ tầng,…
 Tính khơng đồng nhất
Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền với đời sống
con người. Trên thực tế ít có hai BĐS nào giống hệt nhau về hình thể, kích thước,
phong thủy, mơi trường,… mà lại có cùng vị trí. Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc
điểm cụ thể của BĐS đó.
 Tính bền vững
BĐS bao gồm cả đất đai và các cơng trình trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên
do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại trừ
những trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở,… mà ngược lại chúng ta có
thể cải tạo, bồi đắp làm cho nó tốt hơn và sinh ra nhiều lợi ích hơn.
 Thuộc tính xã hội
 Tính khan hiếm
Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số nên về lâu dài
đất đai càng trở nên khan hiếm. Với tốc độ phát triển kinh tế cao làm cho nhu cầu đất ở
và đất sản xuất kinh doanh ngày càng tăng lên trong khi đó cung về đất đai co giãn
kém. Do vậy giá đất có xu hướng tăng.
 Tính sở hữu chung

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mà BĐS gắn
liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật quản lý của Nhà nước. Do
đó, các vấn đề liên quan đến BĐS như: mua bán, thừa kế, thế chấp, tặng cho phải chịu
sự quản lý và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai và
BĐS.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Giá trị của BĐS này có thể chịu tác động của BĐS kia là rất lớn. Khi Nhà nước
quy hoạch hoặc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội ở khu
vực nào sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị BĐS trong khu vực lân cận.
 Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của yếu tố này mạnh hơn các loại hàng hóa
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu
ảnh hưởng rất lớn bởi thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… của cộng đồng dân cư nơi
đó cũng chi phối mạnh nhu cầu về nhà ở.
d. Phân loại bất động sản
Có thể phân thành 3 nhóm chính: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư
xây dựng và BĐS đặc biệt
 Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…
 Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

 Nhóm 3: BĐS đặc biệt: các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nhà thờ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang… Đặc điểm của nhóm này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
I.1.2 Thi trường bất động sản
a. Khái niệm về thị trường bất động sản
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường, nên có một
số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì nhà và
cơng trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai
bản thân nó là BĐS. Tuy nhiên thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường
BĐS và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa BĐS.
 Một số ý kiến khác cho rằng: thị trường BĐS là thị trường nhà đất, quan
niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua
bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ
là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là
không đầy đủ.
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, thế chấp, chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy
luật của thị trường.
Từ những phân tích nêu trên ta có thể đưa ra khái niệm tổng quan về thị trường
BĐS như sau: “Thị trường bất động sản là một mơi trường trong đó có người mua
và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân
sự vầ bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp, trao đổi, bảo
hiểm, chuyển dịch QSDĐ…) tại một địa bàn cố định, trong một khoảng thời gian
nhất định thông qua cơ chế giá.”
Thị trường BĐS bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số lượng, chất
lượng và chủng loại tài sản khác nhau như: thị trường hạ tầng, khu công nghiệp, thị
trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bằng sản
xuất… Biến động của thị trường BĐS chịu sự tác động của quy luật cung cầu, quy luật
giá trị và các quy luật kinh tế - xã hội khác dú các quốc gia có chế độ sở hữu khác

nhau.
b. Đặc trưng của thị trường bất động sản
 Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, khơng có thị trường BĐS với tính chất là địa điểm tập trung tại đó
những người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau. Thông thường việc
mua bán BĐS thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa
người có nhu cầu mua hoặc bán với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp thương
lượng với người bán qua lời rao bán trên báo chí, trên mạng Internet, phổ biến hơn cả
là qua môi giới mặc dù đây là giao dịch kém an toàn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh
(TP.HCM) đã có một số ngân hàng đứng ra thành lập Sàn giao dịch BĐS nhằm tạo
điều kiện cho những người có nhu cầu mua hoặc bán được thuận tiện hơn và an toàn
hơn.

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

Do khơng có thị trường trung tâm nên khi tiến hành định giá việc thu thập thông
tin về BĐS là rất khó, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin thị
trường.
 Mang tính chất địa phương, vùng, khu vực
Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của
đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán
ở vùng khác được. Do có sự phát triển khơng đồng đều giữa các vùng, các miền, do
điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến
quy mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Khi định giá cần chú ý
đến tập quán trong mua bán BĐS ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng BĐS như:

địa điểm, hình dáng, quy mơ, tình trạng pháp lý, mơi trường xung quanh,…
 Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo
Thị trường BĐS là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp của Nhà Nước nên mức
độ hoàn hảo của thị trường BĐS thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng,
thị trường tư liệu sản xuất khác.
Do tính khơng tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường BĐS
mang tính độc quyền và các thơng tin về quy hoạch, quản lý kinh tế - xã hội liên quan
đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo.
 Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn
BĐS có giá trị lớn, mọi đầu tư kinh doanh BĐS thường đòi hỏi một nguồn vốn
lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn, chiếm tỷ trọng rất cao trong
tổng vốn đầu tư của toàn xã hội. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải
quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên
giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Thực tế, nếu khơng có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì
thị trường BĐS khơng thể phát triển lành mạnh. Khủng hoảng tài chính trên thế giới
đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh dẫn đến sự
gia tăng các khoản nợ khó địi, vì vậy có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng
vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.
Ngồi ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động,… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của
nền kinh tế quốc dân.
 Nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị
Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng nền kinh tế, dễ “nóng lên”
khi nền kinh tế tăng trưởng cao và dễ “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm. Thị

trường BĐS rất nhạy cảm đối với những biến động chính trị, văn hóa, xã hội vì nếu
khơng được tổ chức, quản lý, cung cấp thơng tin tốt thì thị trường này sẽ bị chi phối rất
mạnh bởi yếu tố tâm lý đặc biệt là ở các nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường.

Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

c. Phân loại thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích để ở (nhà ở): là loại thì trường
chủ thể giao dịch trên thị trường là tổ chức hộ gia đình, cá nhân; cịn khách thể của thị
trường là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ: đây là loại
thị trường rất phong phú, đa dạng và phức tạp chúng bao gồm nhà hàng, cửa hiệu,
khách sạn, văn phòng. Đặc điểm của BĐS này là chúng thường ở những vị trí có khả
năng sinh lời cao, đồng thời chúng luôn được cải tạo hoặc thay thế theo thị hiếu, theo
trình độ phát triển của thị trường nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích cơng nghiệp: là loại thị trường
mà chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư,
trong đó Nhà nước là bên cho thuê đất và các chủ đầu tư là bên nhận thuê đất. Khách
thể của thị trường là quyền sử dụng đất thuê.
Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích nơng nghiệp: là loại thị trường
mà chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường là tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân;
khách thể thị trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối…
Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt: như công sở, trường
học, bệnh viện, sân bay, hải cảng, nhà thờ, đình, chùa, các cơ sở tơn giáo… Gọi là thị

trường nhưng thực tế đây là một thị trường mô phỏng, trên thực tế khơng có các cuộc
mua bán loại BĐS nay.
d. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Khi các yếu tố khác (không phải yếu tố giá) dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng lúc này cũng thay đổi theo. Chẳng hạn như khi thu
nhập của người dân tăng lên (ở cùng một mức giá) số lượng cầu tăng lên và làm dịch
chuyển đường cầu sang bên phải, khi đó vị trí cân bằng sẽ dịch chuyển sang bên phải.
Cũng như tất cả các loại hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng vận động theo quy
luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng hóa BĐS là cung cầu tương đối khơng đàn hồi đối
với những thay đổi về giá cả. Điều nay có nghĩa là nếu cung khơng có tính đàn hồi cao
thì một sự thay đổi về cầu sẽ khơng cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở
rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. Tương tự như vậy nếu cầu khơng có tính
đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra sự mở rộng hay thu hẹp
của cầu và cũng dấn đến sự thay đổi lớn về giá cả.
I.1.3 Một số vấn đề về định giá bất động sản
a. Khái niệm về định giá, định giá bất động sản
Một số khái niệm được giới học gia và các nhà định giá trên thế giới thường sử
dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:
 Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.(1)
 Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc

(1)

GS. W. Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh

Trang 7

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(2)
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất
(nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì
cũng khơng vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống
nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng.
Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di, dời được nên giá trị BĐS luôn luôn
chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi
yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS,
từng vị trí của BĐS. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và
mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp
và đó cũng chính là cơng việc của định giá viên.
b. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
 Khái niệm về giá trị
Trong cuốn sách kinh tế xuất bản bằng tiếng Anh lần đầu (1776): An Inquiry
into the Nature and Causes of the Wealth of Nations – Nghiên cứu tính chất và ngun
nhân sự giàu có của các quốc gia. Adam Smith – Đại biểu chủ yêu của kinh tế chính trị
cổ điển Anh đã trình bày và phân tích một cách có hệ thống sớm nhất vấn đề giá trị:
“Giá trị có hai nghĩa khác nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như là một vật
phẩm đặc biệt, có lúc nó biểu thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có
được đối với vật khác. Cái trước gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao đổi”,
đồng thời ông đã chứng minh quan hệ giữa giá trị trao đổi với giá trị sử dụng và đi đến
kết luận “giá trị trao đổi lớn hay nhỏ khơng liên quan gì đến giá trị sử dụng”. Tuy
nhiên khi nghiên cứu lý thuyết giá trị ông đã sai lầm khi cho rằng “những thứ khơng có
giá trị sử dụng có thể có giá trị trao đổi”.
Khắc phục những hạn chế đồng thời kế thừa và phát triển mặt tích cực của lý

luận giá trị của Adam Smith và các bậc tiền bối, Các Mác trên cơ sở phép biện chứng
đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị là lao động không phân biệt
nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh trong hàng
hóa. Nó là một trong hai nhân tố của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá
trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa; giá trị
sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa, là nội dung vật chất của giá trị hàng hóa
và là khả năng đáp ứng nhu cầu của con người. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi
thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá
trị.
Các quan điểm về giá trị nêu trên đều thuộc phạm trù kinh tế chính trị học. Do
đó, nếu theo quan điểm trên thì đất đai hồn tốn khơng có giá trị vì đất đai là sản
phẩm của tự nhiên, không do sức lao động của con người làm ra. Tuy nhiên, trong
lĩnh vực định giá tài sản nói chung hay BĐS nói riêng, định giá viên phải trong
phạm trù kinh tế thị trường và pháp lý để xem xét đưa ra khái niệm về giá trị của
tài sản hay BĐS đó.
Nhưng theo quan điểm hiện đại về giá trị của Tôn Thất Nguyễn Thiêm (Dấu
ấn thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: “Giá trị sản phẩm bao gồm
(2)

GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và BĐS - Đại học Quốc gia Singapore

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

giá trị hữu hình và giá trị vơ hình”. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi
phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu,

thị hiếu của con người. Theo đó, giá trị của hàng hố BĐS cũng có giá trị bao
gồm hai thành phần: giá trị sử dụng (giá trị hữu hình) chính là giá trị đầu tư phát
triển BĐS hay còn gọi là chi phí tạo lập BĐS, và giá trị (giá trị vơ hình) sinh ra bởi
lợi ích thu được từ những mối quan hệ xã hội. Hai thành phần giá trị này tạo nên
giá trị trao đổi của BĐS trên thị trường.
 Cơ sở ước tính giá trị trong định giá bất động sản
Giá trị do lao động của con người tạo ra nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong xã
hội thông qua tính hữu dụng trong tương lai của giá trị. Do đó, giá trị của một BĐS
được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính, thơng qua việc sử dụng
nó để thỏa mãn những u cầu khác nhau của con người trong xã hội.
Như nói ở trên, đối với định giá viên thì phải ln đặt “giá trị” trong phạm trù
kinh tế thị trường để xác định giá trị BĐS một cách chính xác hơn, tránh những nhầm
lẫn đáng tiếc xảy ra.
Một quan điểm rất có lợi cho định giá viên nhằm xác định giá trị chính xác hơn
nữa là xét về mặt kinh tế, giá trị tài sản nói chung hay giá trị BĐS nói riêng là sự thỏa
mãn 4 đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm
hữu và khả năng chuyển gio được.
Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được
vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện, trong
một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý,
trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khơn ngoan
và khơng có một sự ép buộc nào.(3)
Theo khái niệm trên, giá trị thị trường là giá bán giả định hay ước tính, nó bắt
nguồn từ sự đánh giá thận trọng tất cả các thông tin, số liệu của người mua và người
bán với sự tin tưởng vào số liệu đó sẽ phản ánh những hành động khơn ngoan, có trách
nhiệm của người mua và người bán dưới các điều kiện mua bán sịng phẳng.
Giá trị thị trường có những đặc điểm sau đây:
 Là giá có khả năng nhất, khơng phải là cao nhất, thấp nhất, hoặc giá trung
bình;

 Được thể hiện bằng tiền;
 Có bao hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường;
 Được hình thành trong bối cảnh người mua và người bán đều được thơng báo
về mục đích sử dụng mà tài sản đó có thể được đưa vào sử dụng;
 Nằm trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở;
 Có sự nhất trí của cả người mua và người bán, cả hai bên đều không giành
lợi thế của nhau;
 Nhận biết được sự sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản.

(3)

Theo các tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế - The International Assets Valuation
Standards Committee - TIAVSC

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

Từ những đặc điểm nêu trên, giá trị thi trường còn được định nghĩa như sau:
Giá trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp với khả
năng người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh; là mức giá
thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sịng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về
tài sản, không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Đối với người định giá viên khi định giá BĐS cho mục đích thế chấp thì cũng
phải thường xun cập nhật thông tin thị trường mới nhất, do thị trường BĐS rất nhảy
cạm với biến động của kinh tế và chính trị. Từ đó, có những căn cứ cụ thể, những nhận

định rõ ràng nhằm định giá giá trị BĐS đúng với giá thị trường tại thời điểm định giá
để đảm bảo quyền lợi của khách hàng và đảm bảo rủi ro cho ngân hàng của mình.
Các trường hợp sau đây được coi là các giao dịch không tuân theo nguyên tắc
hình thành giá trị thị trường là:
 Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên mua và bán bị bắt buộc
 Bên mua đồng thời cũng là một bên sở hữu chung của tài sản bán
 Các bên mua bán là các thành viên trong cùng một gia đình
 Các giao dịch mua bán trong cùng một cơng ty
 Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ
 Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ
 Các cuộc mua bán tài sản thuộc sở hữu chung.
Giá trị phi thị trường
Hoạt động định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên có
những loại tài sản chuyên dùng khơng có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích
định giá riêng biệt, địi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán
trên thị trường của tài sản đó. Trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của
yếu tố đầu cơ hay yếu tố siêu lạm phát thì định giá khơng thể dựa trên cơ sở giá trị thị
trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, định giá viên và người sử
dụng kết quả định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường và những ảnh hưởng do sự khác nhau đó lên kết quả định giá, để đảm
bảo kết quả định giá và việc quyết định sử dụng kết quả này được khách quan.
"Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa
vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường
khơng điển hình hay khơng bình thường".(4)
"Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải

(4)

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ –
BTC ngày 01/11/2005

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

bán, giá trị doanh nghiệp, giá tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế...".(5)
Tuỳ theo từng mục đích định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá. Trong quá trình định giá, định giá viên phải
dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài sản
cần định giá. Định giá dựa trên giá trị phi thị trường phải sử dụng một quy trình phù
hợp và phân tích các dữ liệu đầy đủ để có được một kết quả đánh giá hợp lý.
Theo Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, để
bảo đảm khơng có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,
thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

(5)

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ –
BTC ngày 01/11/2005

Trang 11

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

Xác định rõ đối tượng được định giá

Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài
sản được định giá

Xác định rõ mục đích của định giá

Xác định giá trị làm cơ sở cho định giá

Khảo sát thực tế tài sản cần định giá và bảo đảm
các bước công khai cần thiết

Công bố công khai những điều kiện hoặc tình
huống bị hạn chế trong q trình định giá

Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù
hợp với nhiệm vụ định giá

Xác định thời gian hiệu lực của kết quả định giá

Sơ đồ 01: Quy trình thẩm định giá BĐS
Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị
thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ
trong báo cáo thẩm định giá.

c. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn,... Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của BĐS.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được chia thành 3 nhóm yếu tố
sau:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên
 Vị trí bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS tại các vị trí ngã ba, ngã tư
đường giao thơng hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những
BĐS tương tự trong cùng khu vực nhưng khơng phải ở vị trí ngã ba, ngã tư;
hay những BĐS ở vị trí mặt tiền thì có giá cao hơn vị trí trong hẻm.
 Kích thước, hình thể, diện tích BĐS; địa hình BĐS tọa lạc; kiến trúc bên
ngồi BĐS; đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất; môi trường sống; các
tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
Nhóm các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS;
 Những tiện nghi từ BĐS đem lại như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hịa
nhiệt độ, thơng tin liên lạc (gần với BĐS).
Các yếu tố về pháp luật

 Tình trạng pháp lý của BĐS: Giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
 Các hạn chế về quyền: hạn chế về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các cơng
trình xây dựng khác gắn với BĐS.
 Các chính sách quản lý đất đai của Nhà nước: quy hoạch, quy định về xây
dựng và kiến trúc,…
Nhóm yếu tố tâm lý – xã hội
 Tình trạng những người sống trong BĐS (trường hợp BĐS là nhà ở): tình
trạng sức khỏe; nghề nghiệp; việc làm; quan hệ tình cảm gia đình, xã hội;…
 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS: mức thu nhập bình
qn, hướng phát triển,…
 Những vấn đề có liên quan đến phong thổ.
 Các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của BĐS;
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường;
 Tình trạng khan hiếm loại BĐS trên thị trường;
 Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS.
 Các yếu tố chung bên ngồi
 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: thay đổi hệ thống chính trị, pháp
lý; chính sách tài chính; chính sách tín dụng; chính sách thuế của Nhà nước
về BĐS; …

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: tình hình cung cầu BĐS trong khu vực; đối

tượng tham gia thị trường BĐS trong khu vực; hiện trạng vùng lân cận; mức
độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng; mức độ lạm phát; tình hình thị
trường lao động; thị trường chứng khoán; thị trường tiền tệ trong vùng.
 Các yếu tố về xã hội: đặc điểm khu dân cư; mật độ dân số; trình độ nhận
thức; phong tục tập quán; dịch vụ giáo dục y tế trong vùng; tình hình an ninh.
d. Những nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn...Khi nghiên cứu q trình hình
thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên
lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác
động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản
này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một thửa đất được đánh giá là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định .
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đốn chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khi xem xét đất đai đã
được sử dụng cao nhất và tốt nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là :
(1) phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì ; (2) phương thức sử dụng trước
mắt có phải là hiệu quả nhất hay khơng ; (3) nếu khơng được thì khả năng chuyển nó
sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào ; (4) phương thức sử dụng có hiệu quả nhất
có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương
thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trị quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng

thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính
của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong cung – cầu và giá trị tài sản.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành
giá thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của
chúng .
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sư biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính
giá đất cho tương lai. Do đó, ngun tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ
mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự
biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới

có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
 Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất
chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thới gian gần với thời điểm định
giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp dặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa dất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
 Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng vị trí đất kế cận
phải có cùng một mức giá trị như vậy.
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên tổng đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục đến một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài

sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá
trị tồn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường cùa nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
e. Các phương pháp định giá BĐS
Phương pháp định giá là cách thức, kỹ thuật mà định giá sử dụng để xác định
giá trị bất động sản. Yêu cầu cơ bản của công tác định giá là phải có các phương pháp
định rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được khơng chỉ bởi
các định giá viên mà cịn bởi những người sử dụng báo cáo định giá.
Trong các phương pháp định giá, khơng có phương pháp nào là phương pháp
chính xác hồn tồn mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác
có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Việc xác
định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
 Thuộc tính của tài sản.
 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
 Mục đích và mục tiêu của việc định giá.
Các phương pháp định giá
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí thay thế khấu hao
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp vốn hóa thu nhập
 Phương pháp lợi nhuận.
 Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng giá bán trên thị trường

những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (gọi tắt là BĐS so sánh) làm cơ
sở để xác định giá cho những BĐS chủ thể.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phương
pháp định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một BĐS có mối quan hệ
mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã hoặc đang giao dịch trên
thị trường gần thời điểm định giá.
Các nguyên tắc, trường hợp áp dụng
 Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: Mơt người mua có lý trí khơng trả giá cho một BĐS nhiều
hơn chi phí để mua một BĐS tương tự có cùng sự hữu ích như nhau.
Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa
trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS hình thành
nên giá trị của BĐS.
 Các trường hợp áp dụng
Trên thực tế ở Việt Nam, phương pháp so sánh chỉ có thể áp dụng đối với các
BĐS là:
 Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường;
 Đất trống trong khu vực dân cư và BĐS thương mại dịch vụ;
 Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, nhà phố liên kế, các
ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên
một mặt bằng, các loại hàng hóa được giao dịch mua bán trên thị trường…
Các bước tiến hành
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước
sau đây:
Bước 1: Khảo sát hiện trạng BĐS định giá và tìm kiếm thông tin về những BĐS
được giao dịch trong thời gian gần đây trên thị trường mà có thể so sánh với BĐS cần
định giá về các mặt như: điều kiện, vị trí, khả năng sinh lợi…
 Khảo sát hiện trạng BĐS định giá: quyền về BĐS, đặc điểm vật lý, vị trí,…

 Thu thập thơng tin chung về khu vực cần định giá như: điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp luật và các thông tin phản ánh chi tiết đặc điểm BĐS
định giá nhằm phục vụ cho việc phân tích thị trường, cung cầu BĐS trên thị
trường, phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS định giá tại thời
điểm định giá,…
 Tìm kiếm thơng tin: khảo sát thực tế tại khu vực có BĐS định giá tọa lạc,
qua điều tra người dân sinh sống trong khu vực sẽ nắm những BĐS giao dịch
thành công gần thời điểm định giá, thông tin này được kiểm chứng qua nhiều
nguồn thông tin khác nhau: tổ trưởng khu dân phố, Uỷ ban nhân dân
Quận,…Hoặc những BĐS đang rao bán, đóng vai trị là người mua tiềm
năng tiếp cận với chủ BĐS để biết được thông tin chung về BĐS đó. Ngồi
ra, có thể tìm kiếm trên các trang web như: nhadatsearch.com.vn,
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Huy Phú

diaoconline.com.vn, muaban.net,… hoặc báo chí, tìm hiểu qua các cơng ty
địa ốc; sàn giao dịch BĐS,…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các thơng tin về BĐS có thể so sánh để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được.
 BĐS so sánh có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh với BĐS định
giá.
 BĐS so sánh tọa lạc trong cùng khu vực với BĐS định giá.
 BĐS so sánh tọa lạc trên cùng tuyến đường với BĐS định giá. Trường hợp
khơng tìm kiếm được, có thể chọn BĐS tọa lạc trên các tuyến đường khác,
gần tuyến đường BĐS định giá có mức độ hồn thiện kết cấu hạ tầng xã hội;
kỹ thuật; lợi thế kinh doanh;… tương tự.

 Tìm kiếm BĐS so sánh giao dịch trước và trong thời điểm định giá càng tốt,
nếu khơng có thể lấy BĐS so sánh đang rao bán trên thị trường.
Bước 3: Lựa chọn khoảng 3 đến 5 BĐS so sánh thích hợp nhất.
Bước 4: Phân tích các thơng tin, giá bán; xác định các yếu tố khác biệt của mỗi BĐS
so sánh với BĐS định giá và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm xuống.
 Phân tích thơng tin:
 Kiểm tra các thơng tin điều tra có đầy đủ thơng tin chưa?; các thơng tin có độ
chính xác cao khơng?. Nếu thông tin điều tra chưa đầy đủ cần điều tra bổ
sung bằng cách liên hệ thực tế, gọi điện thoại,…
 Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS, bối cảnh thị trường, thay đổi cung cầu, động thái của
người mua tiềm năng,…
 Phân tích cung cầu BĐS trên thị trường
 …
 Phân tích các BĐS so sánh với BĐS định giá về quyền sử dụng BĐS, đặc điểm
vật lý, vị trí nhằm xác định các yếu tố tương đồng cũng như các yếu tố khác biệt. Các
yếu tố khác biệt như: thời điểm giao dịch, vị trí, chiều rộng, chiều sâu, quy mơ diện
tích, pháp lý,…
 Ngun tắc điều chỉnh các sự khác biệt này như sau:
 Lấy BĐS định giá làm chuẩn để so sánh.
 Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh
xuống và ngược lại, nếu BĐS so sánh xấu hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch
của BĐS so sánh lên.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được
sau khi đã điều chỉnh.
Xác định giá của BĐS định giá từ bằng cách lấy số bình quân của các mức giá
của 3 – 5 BĐS so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 4.
Xác định giá của BĐS định giá từ bằng cách lấy giá của BĐS so sánh có nhiều
điểm tương đồng nhất và gần nhất với BĐS định giá.
 Giá trị QSDĐ (GTQSDĐ) phù hợp quy hoạch được công nhận theo chủ

quyền: (A1)
Trang 18