TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM
TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN THỊ THU HÀ
05124030
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN THỊ THU HÀ

“TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM
TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin thành kính khắc ghi công ơn sinh thành và nuôi dưỡng của cha mẹ đã
tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con có ngày hôm nay.
Với tấm lòng chân thành, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:
Toàn thể quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM. Đặc biệt là quý thầy
cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những
kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt thời gian qua.
Cô Dương Thị Tuyết Hà đã hướng dẫn tận tình và giúp đỡ em trong suốt thời
gian thực tập và hoàn thành Luận Văn tốt nghiệp.
Các Cô Chú, Anh Chị công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom đã đóng góp, trao đổi kinh
nghiệm và tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện tốt công việc, cung cấp số liệu và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập để em hoàn thành bài báo cáo này.

Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 luôn giúp đỡ, chia sẻ trong suốt quá trình
học tập, sinh hoạt tại trường.
Tuy nhiên, do kiến thức và năng lực còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của quý thầy cô và sự đóng góp ý kiến của các
bạn để Luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Sinh viên thực hiện
Trần Thị Thu Hà


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thu Hà, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện
Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths.Dương Thị Tuyết Hà.
Huyện Trảng Bom được tách ra từ huyện Thống Nhất cũ theo Nghị định
97/2003/NĐ-CP, mặc dù là huyện mới thành lập nhưng được kế thừa trên nền tảng khá
vững chắc của huyện Thống Nhất cũ, chính vì vậy mà có nền kinh tế phát triển ổn định
và với tốc độ cao. Huyện đã và đang thu hút sự đầu tư trong và ngoài nước, là nơi tập
trung các khu công nghiệp và dịch vụ, các khu dân cư dần được hình thành, cùng với
chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện phát triển thành một huyện công
nghiệp nên đã thu hút được khá đông lượng dân cư từ nơi khác đến lập nghiệp và sinh
sống dẫn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra
sôi động và phức tạp gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước thực trạng đó, đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu thực trạng
tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, từ những thực trạng đó rút ra những
nguyên nhân ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng, những mặt tích cực và hạn chế còn
tồn tại trong công tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương. Từ đó đưa ra một số đề
xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện.
Qua quá trình nghiên cứu, bằng phương pháp thống kê, điều tra, phân tích, thu

thập các số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, và những vấn đề liên quan đến
tình hình chuyển nhượng, đặc biệt là quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng tại địa
phương với kết quả như sau: số vụ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tăng lên qua
các năm, tổng số hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến nay là 26.339 hồ sơ, trong đó
năm 2003 là 2.168 vụ, năm 2004 là 3586 vụ, năm 2005 là 5.145 vụ, năm 2006 là 4.359
vụ, năm 2007 là 4.906 vụ, năm 2008 là 4.965 vụ, 5/2009 là 1.210 vụ. Hồ sơ chuyển
nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm và hàng năm) chiếm 74,7%
trong tổng số hồ sơ chuyển nhượng của Huyện, chủ yếu tập trung ở những xã có diện
tích đất nông nghiệp lớn, gần các khu công nghiệp, các khu quy hoạch, giao thông đi
lại thuận tiện.
Tuy nhiên bên cạnh nhu cầu thật sự của người dân khi nhận chuyển nhượng, sau
khi nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất đúng với mục đích trước chuyển nhượng thì
vẫn còn tình trạng đầu cơ đất đai, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với giá chuyển
nhượng thấp nhưng sau đó chuyển mục đích để chuyển nhượng lại với giá cao hơn hay
nhận chuyển nhượng xong để đó chờ giá tăng chuyển nhượng lại để hưởng giá trị phần
chênh lệch.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN............................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 11
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................. 12
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................... 12
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 12
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................ 14
I.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ............................................... 18

I.3.1. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 18
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 18
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài ................................................................................. 19
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 20
II.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn ..................................................................... 20
II.1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 .................................................................... 20
II.1.2. Biến động đất đai............................................................................................. 22
II.2. Sơ lược tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ................................................... 23
II.2.1. Công tác lập QH – KHSDĐ............................................................................. 23
II.2.2. Công tác đo đạc và lập hồ sơ địa chính ............................................................ 23
II.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................................ 24
II.2.4. Công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai............................................... 26
II.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ..................................................... 26
II.3. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Trảng Bom
từ năm 2003 đến nay.................................................................................................. 27
II.3.1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ........................................................... 27
II.3.2. Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện QSDĐ .......................................................... 31
II.3.3. Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Trảng Bom
từ năm 2003 đến nay................................................................................................. 33
II.3.4. Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng và hiện trạng
sử dụng đất sau chuyển nhượng ................................................................................. 44
II.3.5. Nguyên nhân chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế - xã hội
thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ ...................................................................... 47
II.3.6. Những thuận lợi, khó khăn và một số đề xuất nhằm hoàn thiện
công tác chuyển nhượng QSDĐ................................................................................ 49
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 52


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Bảng:

Bảng 1: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế của huyện năm 2008 .................................... 14
Bảng 2: Mật độ dân số phân theo đơn vị hành chính năm 2007.................................. 16
Bảng 3: Tình hình giáo dục huyện Trảng Bom........................................................... 17
Bảng 4: Tình hình y tế huyện Trảng Bom .................................................................. 17
Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trảng Bom năm 2008 .............................. 20
Bảng 6: Cơ cấu diện tích đất đai năm 2008 theo đối tượng quản lý, sử dụng.............. 21
Bảng 7: Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng ...................................... 22
Bảng 8: Kết quả thành lập bản đồ địa chính chính quy ở huyện Trảng Bom............... 24
Bảng 9: Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ đến năm 2008 .......................................... 25
Bảng 10: Kết quả giải quyết tranh chấp về đất đai từ năm 2004 – 2008 ..................... 26
Bảng 11: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến năm 2005 ......... 34
Bảng 12: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2005 đến năm 2007 ......... 35
Bảng 13: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008......................... 37
Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đến tháng 5/2009.................................... 38
Bảng 15: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 - 5/2009 ...... 39
Bảng 16: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ............ 41
Bảng 17: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ............................. 43
Bảng 18: Thống kê kết quả điều tra đời sống người dân sau chuyển nhượng.............. 45
Biểu đồ
Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP theo nhóm ngành của Huyện Trảng Bom năm 2008 ............. 14
Biểu đồ 2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2005 – 2007 ............................. 36
Biểu đồ 3: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm................................... 40
Biểu đồ 4: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua các năm............... 42
Biểu đồ 5: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở qua các năm.............. 44
Sơ đồ:
Sơ đồ 1: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với
hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP................................................... 7
Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với1
hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP.............................................. 10
Sơ đồ 3: Quy trình thực hiện đề tài ............................................................................ 19

Sơ đồ 4: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với
hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP............................................... 27


Sơ đồ 5: Quy trình chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đã có giấy chứng nhận
QSDĐ tại địa phương ................................................................................................ 28
Sơ đồ 6: Quy trình tách thửa theo quy định tại địa phương......................................... 29


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

 
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

CP

Chính Phủ

2

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

3

NĐ - CP

Nghị Định – Chính Phủ

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

SDĐ

Sử dụng đất

6

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyề sử dụng đất

7

TW

Trung Ương

8

TN & MT

Tài nguyên và môi trường

9

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

10

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

11

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

12

KCN

Khu công nghiệp

13

KT – XH

Kinh tế - xã hội

14

KH

Kế hoạch


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là là nền tảng cho sự sống, là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt do Nhà nước thống nhất quản lý, mang ý
nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp. Đất đai có tính dị biệt, vô hạn về
thời gian, giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, vì vậy đất đai cần được sử dụng
hiệu quả và quản lý chặt chẽ cả về số lượng và chất lượng. Với tốc độ đô thị hoá ngày
càng cao, trong thời kì đổi mới, đất nước ngày càng phát triển theo hướng công nghiệp
hóa hiện đại hóa, nước ta đang bước vào con đường hội nhập quốc tế, có tốc độ tăng
trưởng kinh tế khá nhanh, đầu tư xây dựng phát triển mạnh và dân số ngày một tăng
nên nhu cầu về đất đai là rất lớn.Vì vậy cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước để
đất đai được sử dụng đúng mục đích và đạt hiệu quả nhất. Trong cơ chế thị trường nhu
cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ, phát
triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lí đất
đai.

Đồng Nai là một tỉnh thu hút lớn sự đầu tư của nước ngoài, là nơi tập trung của
các khu công nghiệp nên thu hút nguồn lao động khá lớn, mà huyện Trảng Bom là một
trong những huyện phát triển của tỉnh đã và đang thu hút sự đầu tư của nước ngoài.
Nguồn lao động tập trung về đây nhiều, lượng dân cư từ các nơi khác đến lập nghiệp
nên nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra sôi động và phức tạp hơn. Bên cạnh đó với chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh
tế của Huyện, chuyển dịch thành một huyện công nghiệp thì nhu cầu chuyển đổi nghề
nghiệp của người dân cũng tăng lên, là một trong những nguyên nhân làm tăng nhu
cầu chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai
được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người
có nhu cầu SDĐ thật sự, tạo mặt bằng chung về nhu cầu sử dụng đất đai. Bên cạnh đó
việc chuyển nhượng vẫn tồn tại nhiều điều bất cập như tạo nên những cơn sốt giá đất,
tình trạng đầu cơ tích lũy đất đai dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng
không hiệu quả, muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người
khác, một số người chủ yếu là làm nghề nông nhưng khi thấy số tiền thu được từ việc
chuyển nhượng lớn nên chuyển nhượng dần diện tích đất nông nghiệp dẫn đến không
còn đất để sản xuất, tự ý chuyển mục đích sử dụng. Chính những thực trạng trên tạo ra
những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên và được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai
và Bất động sản, tôi thực hiện đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn Huyện Trảng Bom - Tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”.
 Mục tiêu nghiên cứu.
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Huyện Trảng Bom,
qua thực trạng chuyển nhượng ở địa phương rút ra được những mặt tích cực và tiêu
cực cũng như những vấn đề còn tồn tại vướng mắc trong công tác quản lí đất đai. Từ
đó đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại địa phương.

Trang 1

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
 Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Trảng Bom.
 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn Huyện Trảng Bom.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2003 đến 5/2009.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993 và tại điều 697
Bộ luật Dân Sự năm 2005 nói về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: là sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ. Theo

đó người SDĐ (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được
chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ), còn người được nhận chuyển nhượng phải
trả tiền cho người chuyển nhượng. Vì vậy, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là
chuyển giao đất và quyền SDĐ của bên chuyển cho bên nhận khi sự thỏa thuận bằng
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên có hiệu lực pháp lý và bên nhận chuyển
nhượng phải trả tiền cho bên chuyển.
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong tám quyền cụ thể trong khái niệm chuyển
QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế
chấp-bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển quyền khá đơn giản. Nếu trong
chuyển đổi QSDĐ đối tượng được chuyển giao là đổi đất lấy đất thì trong quan hệ
chuyển nhượng dưới sự thỏa thuận giữa hai bên chuyển và nhận chuyển nhượng là đổi
QSDĐ lấy tiền.
I.1.1.2. Sự cần thiết phải cho phép chuyển quyền sử dụng đất
Sự ra đời của Hiến pháp 1980 đã làm thay đổi về quan hệ sở hữu đất đai ở nước
ta. Hiến pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng được tiếp tục sử
dụng và hướng kết quả lao động theo quy định của pháp luật”. Theo đó, Luật đất đai
1988 nghiêm cấm mua bán đất đai với mọi hình thức.
Khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, đất đai trở thành hàng hoá, nó
cũng tuân theo sự vận động của cơ chế thị trường và giai đoạn này thị trường đất đai
lên cơn sốt mạnh. Chính vì thế, những quy định trong Luật đất đai 1988 không còn
phù hợp nữa.
Trong nền kinh tế thị trường, việc chuyển QSDĐ xảy ra rất nhiều nên việc cho
phép chuyển QSDĐ một mặt khắc phục các phiền hà trong khi làm các thủ tục thu hồi
đất, giao đất, góp phần cải cách các thủ tục hành chính. Mặt khác, tạo điều kiện tích tụ,
tập trung đất đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hoá. Vì vậy, Nhà nước yêu
cầu người SDĐ làm đúng các thủ tục, trình tự, tuân thủ các nghĩa vụ tài chính, thời hạn
và hạn mức giao đất. Nhà nước chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần
thiết, khi người SDĐ hoàn toàn đi ngược lại lợi ích của Nhà nước, vi phạm nghiêm

trọng Luật đất đai.Vì vậy, vấn đề chuyển QSDĐ khi được thiết chế một cách đầy đủ sẽ
giải quyết được những thực tế sau:
- Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai.
- Tránh việc lạm dụng quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

- Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường,
khắc phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật.
Như vậy, Luật đất đai 1993 cho phép chuyển QSDĐ đã đảm bảo được lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi
của đất, đồng thời tạo điều kiện cho quá trình tập trung đất đai theo hướng “ai giỏi
nghề gì làm nghề đó” nhằm khai thác tốt hơn tiềm năng đất đai, làm thay đổi thực
trạng “bình quân manh mún” kém hiệu quả phân phối và sử dụng đất đai hiện nay, góp
phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất và năng suất lao động nông
nghiệp.
I.1.1.3. Lược sử các quy định về chuyển nhượng QSDĐ qua các thời kỳ
 Giai đoạn trước năm 1975
Giai đoạn này đất nước ta bị chia cắt thành hai miền Nam - Bắc.
Ở Miền Bắc: Xây dựng xã hội chủ nghĩa ở miền Bắc. Năm 1953, thực hiện Luật
cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có ruộng” thủ tiêu quyền chiếm hữu của
giai cấp địa chủ để xác lập chế độ tư nhân về ruộng đất, chính quyền cách mạng chia
ruộng đất cho nông dân mà người được chia ruộng không phải trả bất cứ một khoản
tiền nào ngoài sở hữu được cầm đồ, sang nhượng đất.
Ở Miền Nam: Trong giai đoạn này Nhà nước dưới chế độ cũ thừa nhận quyền sở
hữu tư nhân về ruộng đất. Chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất

đai của mình theo quy định của pháp luật, như vậy đất đai lúc bấy giờ cũng được coi
như các tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt phần diện tích mà họ có,
do vậy việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản, việc mua bán đất đai thực
hiện khi chủ sử dụng có bằng khoán đất, tức là có đăng bộ, sổ địa bộ, sổ bản đồ, số
hiệu khoản ở ty điền địa và được thể hiện dưới hình thức “tờ bán đất đoạn” hay “tờ bán
đứt trọn sổ”. Đối với trường hợp tự khai khẩn hoặc lấn chiếm đất rồi tự sang nhượng
cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục được ủy ban hành chánh sổ tự xác nhận
rồi chuyển đến ty điền địa cấp tỉnh lập thủ tục đóng bách phần và sang bộ.
 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi luật đất đai 1993 ra đời
Sau khi đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước ta cùng đẩy mạnh xây dựng đất
nước, khắc phục hậu quả sau chiến tranh. Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước
về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác
định “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều
19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận
nữa.
Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến pháp năm 1980, việc khai thác
quản lý đất đai vẫn còn yếu kém. Để cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 và những yêu
cầu đổi mới, phát triển kinh tế. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng
định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII
đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều. Đây là sự kiện
rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai mà nền tảng là Hiến
pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Trong đó, quan trọng
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

nhất là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn
hay tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang
nhượng đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu
thực tế. Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng
giới hạn trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Đến những năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động và đất đai ngày
càng có giá trị nên việc chuyển nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước
vào nền kinh tế thị trường. Nhu cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm
cho giá đất tăng nhanh dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây
cất không phép đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 ban hành rất kịp thời tại điều 18 có quy
định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo
quyết định của pháp luật”
Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong
cuộc sống, phù hợp với điều kiện kinh tế đổi mới của đất nước, làm cơ sở cho sự ra đời
của Luật Đất đai năm 1993.
 Giai đoạn từ sau luật đất đai 1993 đến trước luật đất đai 2003 ra đời
Ngày 14/07/1993, Luật đất đai được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993, và lần đầu tiên luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng

QSDĐ. Đây là quy định mới mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng
được nhu cầu và nguyện vọng của nhân dân.
Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng đã có nhiều bất cập: không có các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; thuế chuyển QSDĐ quá
cao ( thuế chuyển quyền là 10%, lệ phí trước bạ là 2%)…Chính vì vậy, để đáp ứng nhu
cầu cần thiết của người SDĐ cũng như nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, ngày
29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Nghị định 17/1999/NĐ-CP được quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng so với LĐĐ 1993 nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan
thẩm quyền chưa được quy định. Vì vậy, sau khi đã thống nhất với Bộ Thư Pháp, Bộ
Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp và Văn Phòng Chính Phủ, ngày 18/09/1999 Tổng
Cục Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định
17/1999/NĐ-CP.

Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

Song trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc. Ngày 01/11/2001,
Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 17/1999/NĐ/CP.
So với NĐ 17/1999/NĐ-CP, NĐ 79/2001/NĐ-CP có nhiều sửa đổi, bổ sung làm
rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có gì thay đổi đáng kể đối
với các đối tượng hộ gia đình, cá nhân chỉ có một số sửa đổi bổ sung về thành phần hồ
sơ chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các tổ chức
kinh tế.

 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 2003 đến nay
Sau khi ban hành luật đất đai 1993 kèm theo Nghị Định 79/2001/NĐ-CP và
thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP tình
hình quản lý và sử dụng đất đai đã tạm ổn. Nhưng trong thời kỳ đất nước ngày càng
đổi mới và phát triển không ngừng để hội nhập cùng thế giới, đã xuất hiện nhiều bất
cập về đất đai, thì luật đất đai 1993 tỏ ra không đủ sức giải quyết triệt để những trường
hợp mới phát sinh. Vì thế Luật đất đai 2003 ra đời được Quốc Hội thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực ngày 1/7/2004, đây là bộ luật đất đai hoàn chỉnh nhất và đầy
đủ nhất từ trước đến nay. Theo đó những quy định về chuyển nhượng không còn phù
hợp được thay bằng các quy định khác hợp lí hơn, thực tế hơn, cụ thể hơn. Đặc biệt,
ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 2003, quy định thủ tục chuyển nhượng, thành phần hồ sơ chuyển
nhượng rõ ràng hơn, đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế "một cửa" nên dễ
dàng và thuận tiện cho người dân hơn.
I.1.1.4. Những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP
 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ:
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ
gia đình, cá nhân.
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP
và điều 706 Bộ Luật Dân sự năm 1995 đối với hộ gia đình cá nhân như sau:
─ Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:
+ Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
+ Chuyển sang làm nghề khác;
+ Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao đông.
─ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng
QSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất đó.
─ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được chuyển nhượng QSDĐ thuê.

Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

 Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ:
- Có nhu cầu sử dụng đất;
- Chưa có đất hoăc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về
đất đai và nếu sau khi nhận QSDĐ thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với
từng loại đất.
Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối
với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: trong trường hợp chuyển nhượng đất
lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp.
Đối với hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ vượt hạn mức thì diện tích vượt phải
chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 5, điều 1 của Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành theo Thông tư 1883/2001/TTTCĐC ngày 12/11/2001;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Sơ đồ thửa đất (trích đo trên thực địa hoặc trích lục bản đồ thửa đất);
- Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (trong trường hợp được giao
đất hoặc được thuê đất).
Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ:
UBND phường,

xã, thị trấn nơi
có đất

(1)

Chủ sử
dụng đất

(4)

Cơ quan
thuế

(5)
Phòng Địa
chính
(2)
(3)
UBND quận,
huyện, thành
phố thuộc
tỉnh
Hồ sơ đi
Hồ sơ trả
Sơ đồ 1: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị
định 17/ 1999/NĐ-CP.
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

Giải thích:
(1) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường,
thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước)
của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển
nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
nếu không được chuyển nhượng thì trả hồ sơ lại và thông báo cho đương sự biết lý do.
(2) Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính
xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà
nước) của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
(3) Trong thời hạn ba (03) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính
trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận
chuyển nhượng vào mục 2 phần II của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
(4) Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được
chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển
QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước theo quy định pháp luật.
(5) Sau khi các bên nộp xong thuế chuyển QSDĐ và lệ phí trước bạ, Phòng Địa chính
vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng
được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
 Theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP
 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
+ Có QSDĐ hợp pháp mới được chuyển nhượng.
+ Pháp luật không thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất không thuộc quyền
sử dụng của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng. Người có hành vi,

vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.
+ Khi chuyển nhượng các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận các
nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với quy định hiện
hành.
+ Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn ghi trong
quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có
diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất
đai, không làm tổn hại đến lợi ích của những người xung quanh.
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo
những vấn đề sau:
+ Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước.
+ Đảm bảo lợi ích chính đáng của người SDĐ, đồng thời khuyến khích đầu tư
vào sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất.
+ Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng đất nông
nghiệp vào mục đích khác.

Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

+ Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh
lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
+ Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ.
 Điều kiện chung:
- Có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại
khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai 2003.

- Đất không có tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện:
Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn thuế tiền sử dụng đất mà đã
chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước
giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền
SDĐ thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười năm kể từ
ngày được giao đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
 Trường hợp không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

Đối tượng
CNQSDĐ

SVTH:Trần Thị Thu Hà

(1)
(4)

Văn phòng
đăng ký
QSDĐ

(2)

Phòng Tài
nguyên và
Môi trường

(3)

Nộp thuế

Cơ quan
thuế
Hồ sơ đi
Hồ sơ trả

Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện việc CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị
định 181/2004/NĐ-CP.
Giải thích:
(1) Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại VPĐK (Văn phòng đăng ký) QSDĐ quận, huyện,
thị xã. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã
nơi có đất để chuyển cho VPĐK QSDĐ.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCNQSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 của luật đất
đai (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng của Nhà Nước; trường hợp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân thì được lựa chọn hình thức
chứng nhận của công chứng Nhà Nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị
trấn nơi có đất.
(2) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
VPĐK QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi
trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp cấp mới hoặc chỉnh lý
GCNQSDĐ đã cấp.
(3) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, VPĐK hoặc UBND xã có trách nhiệm thông báo cho các
bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
(4) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, các bên tham gia chuyển nhượng nhận GCNQSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ.
So sánh về quy định chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP,
Nghị định 79/2001/NĐ-CP với Nghị định 181/2004/NĐ- CP:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP có những điểm thoáng hơn so với các Nghị định
trước, đó là:
- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng.
- Không quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất nông nghiệp phải
chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng.
- Không quy định hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mới được nhận
chuyển nhượng QSDĐ.
- Đối với đất chuyên dùng không quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đi nơi
khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất mới được chuyển nhượng.
Về thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện:
+ Thành phần hồ sơ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định đơn giản hơn so với NĐ
17/1999/NĐ-CP, hồ sơ chỉ cần có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
+ Về quy trình thực hiện:
Nghị định 17/NĐ-CP

Nghị định 181/NĐ-CP.

Sau khi được UBND xã xác nhận vào
hợp đồng chuyển nhượng chủ sử dụng đất
trực tiếp nộp tại văn phòng UBND huyện.

Hồ sơ chuyển nhượng lập tại UBND
xã, sau khi chứng thực UBND xã có trách
nhiệm chuyển cho VPĐKQSDĐ

Văn phòng UBND huyện là cơ quan
trung gian giữa chủ sử dụng đất và cơ
quan địa chính, UBND huyện.

VPĐKQSDĐ có thể giao dịch trực tiếp
với chủ sử dụng đất hoặc thông qua
UBND xã, phường.

Chủ sử dụng đất phải mất 6 lần đi đến
các cơ quan Nhà nước.

Chủ sử dụng đất chỉ mất 4 lần đến cơ
quan Nhà nước.

Cơ quan địa chính phải trình ký lên
UBND huyện 2 lần.

Chỉ trình ký UBND huyện 1 lần (nếu
chuyển nhượng không hết phải viết giấy
mới)

I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 và sửa đổi bổ
sung năm 2001.
 Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 có

hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004.
 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
 Nghị Định 19/2000/NĐ – CP ngày 08/06/2000 quy định chi tiết thi hành luật
thuế chuyển quyền.
 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
 Nghị định 79/2001/NĐ – CP của Chính Phủ ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ – CP.
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ sung một số điều về
lệ phí trước bạ.
 Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
 Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người SDĐ.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Trảng Bom là huyện nằm trong sự phát triển của Tỉnh, có nhiều chủ trương,
chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng góp phần nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai, tập
trung nhiều khu công nghiệp nên vấn đề về đất đai trở nên cần thiết hơn, tăng lên cùng
với lượng lao động đến lập nghiệp cũng như nhu cầu của người dân. Chính vì thế đã
làm tăng nhu cầu SDĐ cũng như làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng
sôi động và phức tạp.

Do công tác quản lý sử dụng đất chưa chặt chẽ dẫn đến vi phạm pháp luật về
đất đai, bộ máy quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót như chuyển đổi, chuyển nhượng,
chuyển mục đích trái phép. Vì vậy, cần phải có sự quản lí chặt chẽ hơn trong công tác
chuyển nhượng để việc chuyển nhượng theo đúng pháp luật, không có tình trạng
chuyển nhượng tràn lan, chuyển nhượng chỉ qua giấy tay,…để tạo điều kiện thuận lợi
cho việc quản lý nhà nước về đất đai và nắm chắc được quỹ đất.
I.2. Khát quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Huyện Trảng Bom được tách ra từ huyện Thống Nhất theo Nghị định số
97/2003/NĐ-CP ngày 21 tháng 8 năm 2003 của Chính Phủ về việc tái thiết lập thị xã
Long Khánh và thành lập các phường, xã trực thuộc, thành lập mới 2 huyện Trảng
Bom và huyện Cẩm Mỹ. Huyện Trảng Bom được thiết lập là trung tâm và là hạt nhân
phát triển kinh tế khu vực phía Đông tỉnh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
- Tứ cận:
Phía Bắc giáp: huyện Vĩnh Cửu
Phía Đông giáp: huyện Thống Nhất
Phía Nam giáp: huyện Long Thành
Phía Tây giáp: Thành phố Biên Hoà.
Tổng diện tích tự nhiên của Huyện là 32.369,91 ha, huyện có 17 đơn vị hành
chính.
Vị trí Huyện Trảng Bom có lợi thế rất lớn nằm trong vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam, gần Thành Phố Biên Hoà và Thành phố Hồ Chí Minh là những trung tâm
kinh tế - xã hội và khoa học kỹ thuật lớn của vùng Đông Nam Bộ và của cả nước, là
những nơi có dân cư đông đúc, với nhiều khu công nghiệp tập trung lớn nhất toàn
quốc, gần sân bay, có điều kịên phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, giao
thông,… có sức thu hút từ bên ngoài và có điều kiện phát triển mạnh mẽ trên các lĩnh
vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.

Trang 12

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

I.2.1.2. Địa hình, địa mạo
Trảng Bom là huyện trung du dọc Quốc lộ I, nằm trong vùng địa hình đồi thấp và
thoải, cao độ thấp dần từ Bắc xuống Nam, chia làm 3 dạng địa hình cơ bản:
+ Địa hình thấp phân bố ở phía Nam và ven Quốc lộ 1A
+ Địa hình cao phân bố ở phía Bắc huyện
+ Địa hình trung bình phân bố ở phía Bắc Quốc lộ 1A, phía Nam khu vực có địa
hình cao.
Nhìn chung địa hình của huyện khá thuận lợi cho phát triển sản xuất nông
nghiệp theo hướng đa dạng hóa cây trồng và xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công
nghiệp.
I.2.1.3. Khí hậu
Trảng Bom nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, được chia
ra làm hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, và mùa khô từ cuối tháng 11
đến tháng 4. Nhiệt độ cao đều trong năm, trung bình 25-26oC.
Chế độ ẩm:
 Độ ẩm không khí trung bình năm từ 80 – 85%
 Độ ẩm cao nhất là 96%, độ ẩm thấp nhất là 69%.
Hướng gió:
 Có 2 hướng chính: Đông Bắc và Tây Nam
 Tốc độ gió trung bình 1,8 – 2,5m/s.
I.2.1.4. Các nguồn tài nguyên
 Tài nguyên đất
Theo bản đồ đất tỷ lệ 1/25000, toàn Huyện có 5 nhóm đất:

+ Nhóm đất Gley: nhóm đất này có diện tích nhỏ (614,13 ha), chỉ chiếm 1,99%
diện tích toàn huyện.
+ Nhóm đất tầng mỏng: diện tích 61,5 ha, chiếm 0,19% diện tích tự nhiên. Tầng
đất hữu hiệu mỏng, trơ sỏi đá trên bề mặt.
+ Nhóm đất đen: diện tích lớn nhất Huyện (14.332,76 ha), chiếm 44,28% diện
tích tự nhiên.
+ Nhóm đất xám: diện tích 13.701,57 ha, chiếm 42,33% diện tích tự nhiên.
+ Nhóm đất đỏ: diện tích 3.628,51 ha, chiếm 11,21% diện tích tự nhiên.
 Tài nguyên nước
Toàn huyện hiện có 4 hồ chứa lớn, đây là nguồn cung cấp nước chủ yếu phục
vụ cho mục đích tưới tiêu và nuôi trồng thủy sản của cả huyện. Tuy nhiên, mạng lưới
sông suối trong phạm vi huyện ngắn và dốc, nghèo nước trong mùa khô.
Nước ngầm trên địa bàn huyện có trữ lượng tương đối khá và chất lượng nước
tốt. Nước ngầm tầm sâu (>100m) có lưu lượng khá lớn. Hiện nay đa số người dân
trong huyện đang khai thác nguồn nước ngầm để phục vụ cho sinh hoạt.
 Tài nguyên sinh vật
Tài nguyên sinh vật của huyện khá phong phú mang nhiều đặc điểm sinh thái
đồng bằng với những chủng loại chính sau:
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

- Thực vật hoang dã bao gồm các cây thân gỗ, các cây thân thảo, cỏ tranh, cỏ
năng…Thực vật trồng bao gồm các loại cây lâu năm như: dừa, xoài, nhãn…và các loại
cây trồng hằng năm như: lúa, bắp, đậu phộng…
- Động vật hoang dã chủ yếu là các loài gặm nhắm như cáo, chồn, sóc, chuột, các
loài cá tự nhiên. Động vật nuôi bao gồm heo, trâu, bò, gà vịt…

 Tài nguyên khoáng sản:
Tài nguyên khoáng sản của Huyện chủ yếu là đá và đất làm nguyên vật liệu xây
dựng. Đặc biệt có puzelan dùng làm nguyên liệu phụ gia xi măng nằm ở khu vực Đông
Nam Cây Gáo, trữ lượng 0,8 triệu m3. Một số loại khoáng sản khác như: than bùn, sỏi
có thể khai thác làm nguyên liệu chế biến phân bón và vật liệu xây dựng.
 Tài nguyên rừng:
Trảng Bom là Huyện chủ yếu là rừng trồng, bao gồm rừng trồng phòng hộ,
rừng sản xuất phân bố trên 17 xã, thị trấn. Rừng trồng ở các xã, thị trấn phân bố không
tập trung mà phân bố theo kiểu cài răng lược, chủ yếu là rừng trồng của dân và diện
tích rừng tự nhiên còn ít nằm cạnh quốc lộ 1A thuộc khu vực xã Tây Hoà. Công tác
quản lý bảo vệ rừng và phòng chống cháy rừng vẫn được tăng cường.
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
I.2.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Bảng 1: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế của huyện năm 2008.
Ngành sản xuất

Cơ cấu (%)

Công nghiệp – Xây dựng

71,1

Nông – Lâm – Ngư nghiệp

11,4

Dịch vụ

17,5
(Nguồn: Phòng thống kê huyện Trảng Bom)

Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP theo nhóm ngành của Huyện Trảng Bom năm 2008
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

a. Ngành Nông – Lâm - Thủy sản.
- Giá trị sản xuất Nông – Lâm nghiệp – Thuỷ sản ước thực hiện 698,795 tỷ đồng,
tăng 7% so năm 2006. Trong đó giá trị sản xuất nông nghiệp ước thực hiện 661,459 tỷ
đồng tăng 6,9 % so năm 2006; lâm nghiệp ước thực hiện 8,826 tỷ tăng 1,9% so năm
2006; ngư nghiệp ước thực hiện 28,51 tỷ đồng, tăng 9,8% so năm 2006.
- Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm là: 19.178 ha, đạt 100,2% kế hoạch,
bằng 98,7 % so cùng kỳ. Trong đó một số cây trồng chính như: cây lúa 5.892 ha đạt
106,5% KH; cây bắp 7.215 ha đạt 94,4% KH; Cây Mỳ: 2.431 ha đạt 107,7% KH, Rau
các loại: 1.110 ha đạt 100,4% KH. Ước tổng sản lượng lương thực cả năm đạt 59.390
tấn, bằng 99,7% so năm 2006.
b. Ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
- Tổng giá trị sản xuất ngành công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn
huyện ước thực hiện là 6.084,157 tỷ đồng, tăng 18,7% so kế hoạch năm, tăng 37,3% so
năm 2006 (Trong đó: Công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng 37,7%, công nghiệp
địa phương tăng 29,8%.
- Tình hình đầu tư nước ngoài và phát triển các khu công nghiệp: Tính đến ngày
30/9/2007 đã có thêm 11 dự án có vốn đầu tư nước ngoài đăng ký triển khai với số vốn
đăng ký là 29,95 triệu USD, nâng tổng số dự án đã đăng ký trên địa bàn là 154 dự án
đầu tư với tổng số vốn đăng ký hiện nay lên đến 1.043.311.445 USD, chiếm tỷ trọng
11,09% tổng số vốn đăng ký toàn tỉnh và thu hút trên 46.400 lao động. Trong số dự án
đã đăng ký, đến nay đã có 126 dự án đã đi vào hoạt động, chiếm tỷ lệ 81,82% so tổng

dự án.
c. Thương mại - Dịch vụ
Toàn huyện có trên 130 doanh nghiệp thương mại – dịch vụ và hơn 9.078 hộ
kinh doanh cá thể đang hoạt động trên 23 chợ lớn, nhỏ. Nhằm đưa hoạt động thương
mại các chợ đi dần vào nề nếp, văn minh, sạch đẹp, trong năm đã sửa chữa, nâng cấp
chợ Quảng Biên, chợ Lộc Hòa, xây mới chợ Đồi 61, chợ TT.Trảng Bom.
Để đáp ứng nhu cầu phục vụ các khu công nghiệp và nhân dân, huyện cũng đã
tập trung kêu gọi đầu tư triển khai các dự án du lịch, dịch vụ.
I.2.2.2. Thực trạng phát triển các lĩnh vực xã hội
a. Dân số và lao động
 Dân số:
Là một huyện có tốc độ tăng dân số tự nhiên khá cao 1,38%, dân số toàn huyện
là 198.510 người trong đó nam: 99.015 người chiếm 49% dân số toàn huyện, nữ:
99.495 người chiếm 51% dân số toàn huyện.
Dân số phân bố không đồng đều tập trung đông ở các xã Bắc Sơn, Hố Nai 3,
Bình Minh.

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Trần Thị Thu Hà

Bảng 2: Mật độ dân số phân theo đơn vị hành chính năm 2007

Diện tích
tự nhiên
(km2)

Dân số
trung bình
( người)

Mật độ
dân số
(người/km2)

Đơn vị hành chính

Số ấp

Toàn huyện

71

323,70

198.510

613,26

1. TT. Trảng Bom

5

9,31

15.615

1.677,52

2. Xã Cây Gáo

4

17,05

10.349

606,98

3. Xã Thanh Bình

4

27,36

1.242

454,01

4. Xã Sông Trầu

8

43,13

13.414

304,66

5. Xã Đồi 61

4

25,71

758

294,81

6. Xã An Viễn

6

22,12

4.575

206,82

7. Xã Bàu Hàm

4

22,48

10.617

472,36

8. Xã Sông Thao

3

26,29

9.441

359,07

9. Xã Hưng Thịnh

3

17,05

8.273

485,11

10. Xã Đông Hòa

2

11,43

10.529

921,32

11. Xã Trung Hòa

2

15,11

10.793

714,45

12. Xã Tây Hòa

3

14,81

1.079

728,76

13. Xã Quảng Tiến

4

7,10

11.061

1.557,60

14. Xã Bình Minh

3

14,47

17.471

1.207,29

15. Xã Giang Điền

5

8,93

4.806

538,44

16.Xã Bắc Sơn

6

22,34

20.201

904,27

17.Xã Hố Nai 3

5

19,02

20.848

1.096,37

(Nguồn: Phòng Thống Kê Huyện Trảng Bom )
Lao động, việc làm
Do huyện Trảng Bom có vị trí thuận lợi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của
cả nước, nguồn lao động dồi dào. Trong những năm qua số lao động của huyện làm
việc trong khu kinh tế ngày một tăng cao, tính đến năm 2007 toàn huyện Trảng Bom
có 131.420 lao động chiếm 67,83% dân số toàn huyện.
Công tác dạy nghề và giải quyết việc làm được chú trọng và phát triển, cơ sở
vật chất dạy nghề được tăng cường, bổ sung các thiết bị máy móc, mở rộng các ngành
nghề đào tạo. Thực hiện có hiệu quả các chương trình mục tiêu quốc gia về giải quyết
việc làm như: chương trình 120/CP của Chính Phủ, chương trình mục tiêu quốc gia
xóa đói giảm nghèo. Nhờ thực hiện có hiệu quả công tác giải quyết việc làm nên tỷ lệ
lao động thất nghiệp đã giảm.

Trang 16